上市房企物業(yè)安全管理指導(dǎo)手冊(cè)超詳解

目錄第一篇

物業(yè)的安全管理第一章

物業(yè)安全管理的概念§1、物業(yè)的安全需求§2、物業(yè)安全管理的目標(biāo)和內(nèi)容§3、物業(yè)安全管理的要素第二章

物業(yè)安全管理方案的制定§1、管理方案的策劃§2、組織機(jī)構(gòu)和管理架構(gòu)、崗位職責(zé)§3、物質(zhì)和技術(shù)裝備§4、智能化安防系統(tǒng)簡(jiǎn)介第三章

物業(yè)公共安全管理規(guī)定和制度§1、物業(yè)安全宣傳教育§2、物業(yè)公共安全管理規(guī)定§3、物業(yè)公共安全管理責(zé)任約定第四章

物業(yè)安全管理內(nèi)部管理制度§1、物業(yè)安全管理崗位職責(zé)§2、保安員管理制度§3、保安員工作管理制度§4、消防管理制度第五章

物業(yè)安全管理的工作程序和技巧§1、保安工作程序§2、消防工作程序第六章

物業(yè)安全管理的考核和應(yīng)急事件的處理§1、安全管理分類(lèi)檢查項(xiàng)目、方法和標(biāo)準(zhǔn)§2、保安員的考核及管理§3、風(fēng)險(xiǎn)防范的基本原則和思路§4、各類(lèi)應(yīng)急事件的處理程序第二篇

保安員的基本知識(shí)和訓(xùn)練第七章

保安人員應(yīng)掌握的基本知識(shí)§1、法律的基本概念§2、刑事法律§3、民事法律§4、治安管理處罰條例和消防法第八章

消防的基本知識(shí)§1、防火的基本知識(shí)§2、消防組織、宣傳和檢查§3、物業(yè)消防設(shè)備設(shè)施的基本知識(shí)§4、滅火和救護(hù)的基本知識(shí)第九章

保安技能基本訓(xùn)練§1、保安隊(duì)列訓(xùn)練§2、保安拳術(shù)訓(xùn)練第十章

消防技能基本訓(xùn)練§1、消防培訓(xùn)器材準(zhǔn)備§2、義務(wù)消防隊(duì)技能訓(xùn)練項(xiàng)目規(guī)則附錄一：實(shí)用記錄表格附錄二：實(shí)用法規(guī)匯編1、

消防法2、

刑法3、

治安管理?xiàng)l例4、

高層建筑防火條例第一篇物業(yè)的安全管理第一章

安全管理的概念§1、物業(yè)的安全需求1.1安全的含義：物業(yè)安全管理中的“安全”是一個(gè)抽象的概念,包括“安全狀態(tài)”和“安全概念”,其中“安全狀態(tài)”是指:

人的生命得到保障，人身免受傷害；

物質(zhì)和財(cái)產(chǎn)沒(méi)有受到損失；

不發(fā)生違背人的意志的情況?！鞍踩拍睢笔墙⒃凇鞍踩珷顩r”基礎(chǔ)之上的，是人們心理上對(duì)安全的“感覺(jué)”包括：

由“安全狀況”和安全防范措施的落實(shí)，使人們有安全感和信心；

公共秩序良好，使人們處于較好的工作和生活狀態(tài)；

個(gè)人隱私和個(gè)人價(jià)值得到尊重，個(gè)人和家庭生活免受外界打擾；廣義上講,物業(yè)的安全應(yīng)該包括房屋的安全和設(shè)備設(shè)施的安全，以及各類(lèi)災(zāi)害的防范和救護(hù)，但在物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)，將房屋的安全和設(shè)備設(shè)施的安全責(zé)任主要?jiǎng)澯晒こ滩块T(mén)負(fù)責(zé)，而對(duì)災(zāi)害的防護(hù)則由各個(gè)部門(mén)相互協(xié)調(diào)完成，如對(duì)火災(zāi)的防護(hù)就由工程部門(mén)負(fù)責(zé)較復(fù)雜消防工程設(shè)備的維護(hù)和正常運(yùn)行，而由保安人員承擔(dān)滅火和救護(hù)的主要責(zé)任。因此，物業(yè)管理通常意義上的安全管理，是指由保安員負(fù)責(zé)的內(nèi)容，是具體直觀意義上的安全。物業(yè)安全管理的概念：物業(yè)的安全管理是指物業(yè)管理企業(yè)，在業(yè)主、使用人和相關(guān)部門(mén)的支持配合下，靈活運(yùn)用企業(yè)、物業(yè)和社會(huì)資源，以達(dá)到安全為目標(biāo)所采取的組織性、技術(shù)性措施。物業(yè)的安全管理是物業(yè)管理最基本的內(nèi)容，幾乎所有的物業(yè)管理過(guò)程都包括安全管理，安全管理也是評(píng)價(jià)物業(yè)管理質(zhì)量的最基本、最重要內(nèi)容之一。同時(shí)，安全管理也是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)性工程，安全管理能否搞好，除了物業(yè)管理企業(yè)要有較高的安全管理水平以外，與業(yè)主的支持配合、物業(yè)的安防條件、以及社會(huì)的安全狀況等都有密切的關(guān)系。1.

2安全的需求1.2.1安全的市場(chǎng)需求“安全”是人們對(duì)居住和生活工作環(huán)境的最基本要求，無(wú)論多么原始的房屋，給人帶來(lái)的最直接好處就是安全，這里的“安全”是一個(gè)原始的概念，即房屋能給人提供一個(gè)防備外人、野獸、自然因素和災(zāi)害影響的環(huán)境。從這個(gè)意義上講，安全是人們對(duì)建筑的最基本需求，同樣也是對(duì)物業(yè)管理的最基本要求。

隨著時(shí)代的進(jìn)步，人們對(duì)安全的需求進(jìn)一步提高，建筑物也在大量應(yīng)用現(xiàn)代科技手段來(lái)增強(qiáng)安全設(shè)施的同時(shí)，在建筑布局和環(huán)境及配套設(shè)施的設(shè)計(jì)上充分考慮安全的需求。房屋的業(yè)主和使用者也不僅僅要求處于安全的狀況，對(duì)良好公共秩序和安全的心理需求也有日益增長(zhǎng)的趨勢(shì)。

與物業(yè)管理的有些服務(wù)內(nèi)容不同，安全管理在基本需求的程度上表現(xiàn)不出明顯或較大的差異性，業(yè)主不可能要求我們做到99%安全，也不能諒解比如100元以下的失竊或輕微的身體傷害。同樣道理，我們不能認(rèn)為豪宅比普通住宅的安全需求更大，而雜物倉(cāng)庫(kù)與珠寶行在防止盜竊上的要求是同樣的。在保障人的生命財(cái)產(chǎn)安全這一基本需求上，不同的業(yè)主和使用人的要求沒(méi)有差異。

但在現(xiàn)實(shí)工作中，將安全管理制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的做法是不可行的，不同物業(yè)的保安措施和保安效果明顯存在差異，原因是什么？在具體的物業(yè)管理中又依據(jù)什么來(lái)鑒別物業(yè)安全管理的有效需求，從而制定物業(yè)安全管理的目標(biāo)并具體設(shè)計(jì)物業(yè)安全管理方案？需要我們對(duì)物業(yè)的安全進(jìn)行更細(xì)致的分析。

就物業(yè)的安全而言，安全的狀態(tài)即保障人們生命財(cái)產(chǎn)的安全是業(yè)主和使用人的基本需求；而良好的公共秩序，對(duì)個(gè)人的尊重和隱私權(quán)的保護(hù)等心理上的需求是業(yè)主和使用人對(duì)安全的進(jìn)一步需求。前者在需求上是基本的、無(wú)差異的，而后者需求的程度則受到環(huán)境、習(xí)慣和文化等因素的影響，存在一定的差異性。如對(duì)訪客的管理采取登記和業(yè)主確認(rèn)后放行的制度，有的樓宇的業(yè)主認(rèn)為很有必要，而有的樓宇的業(yè)主則認(rèn)為麻煩或有傷親友的自尊。對(duì)安全進(jìn)一步需求的正確理解和甄別能夠幫助我們?cè)O(shè)計(jì)出效果更好且更受業(yè)主和使用人歡迎的安全管理方案。

對(duì)安全的基本需求既然是無(wú)差異性的，所以在確定安全管理目標(biāo)和具體管理方案時(shí)主要不是從需求的不同來(lái)決定，而主要考慮以下因素：

安全管理的成本，以及受益人愿意并能夠支付的代價(jià)；

安全隱患以及安全管理的難度；

一旦發(fā)生安全問(wèn)題，損失的大?。?/p>

業(yè)主或使用人是否愿意接受該種安全管理方法，以及是否接受管理措施所帶來(lái)的變化；

是否滿足國(guó)家和地方法律法規(guī)，以及行業(yè)規(guī)范的有關(guān)規(guī)定規(guī)范的要求（如消防要求）。1.2.2安全的社會(huì)需求物業(yè)安全是社會(huì)安全的重要組成部分，物業(yè)的安全管理既受社會(huì)安全狀況的影響和制約，又對(duì)社會(huì)的安全與穩(wěn)定起到重要的作用。物業(yè)安全的社會(huì)需求主要是以社會(huì)對(duì)物業(yè)管理范圍內(nèi)提出的安全要求方式來(lái)體現(xiàn)，以遵守國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)為具體表現(xiàn)形式，以國(guó)家相關(guān)部門(mén)或機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查、監(jiān)督和執(zhí)行為保障手段。物業(yè)安全的社會(huì)需求具有強(qiáng)制性，無(wú)論業(yè)主或使用人是否愿意或承認(rèn)，都應(yīng)是物業(yè)管理安全管理必須達(dá)到的基本目標(biāo)，如禁止賭博的規(guī)定或消防的有關(guān)規(guī)定等。物業(yè)管理的安全管理人員應(yīng)該了解相關(guān)的規(guī)定，并在制定管理方案時(shí)制定滿足這一需求的措施。本書(shū)附錄列舉了部分的相關(guān)法規(guī)，供學(xué)習(xí)參考。

1.2.3安全管理的行業(yè)需求

物業(yè)安全管理的行業(yè)需求，是指物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范或標(biāo)準(zhǔn)對(duì)安全管理的要求，是物業(yè)管理行業(yè)樹(shù)立行業(yè)形象、規(guī)范行業(yè)行為的重要措施，目前這類(lèi)要求主要是以物業(yè)管理行業(yè)創(chuàng)優(yōu)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)的形式出現(xiàn)，是物業(yè)管理企業(yè)努力達(dá)到的目標(biāo)。

依據(jù)全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)（工業(yè)區(qū)、大廈）標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理行業(yè)對(duì)安全管理（保安、車(chē)輛管理、消防）的具體要求如下：一、

住宅小區(qū)：

小區(qū)基本實(shí)行封閉式管理。有專(zhuān)業(yè)保安隊(duì)伍，實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度；保安人員熟悉小區(qū)的環(huán)境，文明值勤，訓(xùn)練有術(shù)，言語(yǔ)規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)。

危及人身安全處有明顯標(biāo)識(shí)和具體的防范措施。

消防設(shè)備設(shè)施完好無(wú)損，可隨時(shí)起用；消防通道暢通；制定消防應(yīng)急方案。

機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)管理制度完善，管理責(zé)任明確，車(chē)輛進(jìn)出登記。

非機(jī)動(dòng)車(chē)輛管理制度完善，按規(guī)定位置停放，管理有序。二、

工業(yè)區(qū)：

工業(yè)區(qū)基本實(shí)行封閉式管理。有專(zhuān)業(yè)保安隊(duì)伍，實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度，保安人員熟悉工業(yè)區(qū)的環(huán)境，文明值勤，訓(xùn)練有術(shù)，言語(yǔ)規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)。

結(jié)合工業(yè)區(qū)特點(diǎn)，制定安全防范措施，對(duì)貨物（產(chǎn)品、設(shè)備）出門(mén)實(shí)行憑證通行制度。

進(jìn)出工業(yè)區(qū)各種車(chē)輛管理有序，無(wú)堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。

工業(yè)區(qū)停車(chē)場(chǎng)內(nèi)有專(zhuān)人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊。

室內(nèi)停車(chē)場(chǎng)管理嚴(yán)格，出入有登記。

非機(jī)動(dòng)車(chē)輛有集中停放場(chǎng)地，管理制度落實(shí)，管理有序，停放整齊，場(chǎng)地清潔。

危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。

消防控制中心24小時(shí)值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全，完好無(wú)損，可隨時(shí)起用。

消防管理人員掌握消防設(shè)備設(shè)施的使用方法并能及時(shí)處理各種問(wèn)題。

組織開(kāi)展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人。訂有突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案，在明顯處設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施，引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通無(wú)阻。工業(yè)廠房裝修需報(bào)消防部門(mén)審批，對(duì)裝修過(guò)程嚴(yán)格監(jiān)管，裝修完成后經(jīng)消防部門(mén)驗(yàn)收合格后方可使用。

區(qū)內(nèi)無(wú)火災(zāi)安全隱患，督促各用戶與消防管理部門(mén)簽定消防責(zé)任書(shū)。

集體宿舍消防、用電有嚴(yán)格的管理規(guī)定，室內(nèi)電線、插座安裝規(guī)范，無(wú)安全隱患。三、

大廈；

大廈基本實(shí)行封閉式管理。有專(zhuān)業(yè)保安隊(duì)伍，實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度，保安人員熟悉大廈的環(huán)境，文明值勤，訓(xùn)練有術(shù)，言語(yǔ)規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)。

結(jié)合大廈特點(diǎn)，制定安全防范措施。

進(jìn)出大廈各種車(chē)輛管理有序，無(wú)堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。

大廈外停車(chē)場(chǎng)有專(zhuān)人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊。

室內(nèi)停車(chē)場(chǎng)管理嚴(yán)格，出入登記。

非機(jī)動(dòng)車(chē)輛有集中停放場(chǎng)地，管理制度落實(shí)，停放整齊，場(chǎng)地清潔。

危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。

消防控制中心24小時(shí)值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全，完好無(wú)損，可隨時(shí)起用。

消防管理人員掌握消防設(shè)備設(shè)施的使用方法并能及時(shí)處理各種問(wèn)題。

組織開(kāi)展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人。訂有突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施，引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通無(wú)阻。

無(wú)火災(zāi)安全隱患。§2、物業(yè)安全管理的目標(biāo)和內(nèi)容2.

1物業(yè)安全管理的基本目標(biāo)2.1.1物業(yè)安全管理目標(biāo)的制定依據(jù)和方法進(jìn)行物業(yè)安全管理的目的，是物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)采取組織性、技術(shù)性的措施，滿足物業(yè)的安全需要，為物業(yè)業(yè)主和使用人提供一個(gè)安全、文明的生活和工作環(huán)境。物業(yè)安全管理的目標(biāo)應(yīng)依據(jù)物業(yè)安全管理的需求來(lái)制定，這是物業(yè)管理市場(chǎng)化運(yùn)作的基本要求，只有建立在對(duì)客戶需求取得正確認(rèn)識(shí)和了解的基礎(chǔ)上，制定并實(shí)現(xiàn)管理服務(wù)目標(biāo)才能得到市場(chǎng)的認(rèn)可。上一節(jié)我們已經(jīng)對(duì)物業(yè)安全管理的需求進(jìn)行了分析，在此基礎(chǔ)上制定安全管理目標(biāo)應(yīng)重點(diǎn)考慮以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：

應(yīng)達(dá)到國(guó)家和地方相關(guān)法規(guī)對(duì)物業(yè)安全（包括消防）的基本要求；

應(yīng)滿足客戶對(duì)安全的基本需求，即保障物業(yè)管理范圍內(nèi)人們生命財(cái)產(chǎn)的安全；根據(jù)物業(yè)和業(yè)主及使用人的實(shí)際情況，提供文明的生活和工作環(huán)境，盡可能多的消除安全隱患；

以物業(yè)管理行業(yè)安全管理優(yōu)秀標(biāo)準(zhǔn)為目標(biāo)。在實(shí)際工作中制定具體項(xiàng)目的物業(yè)安全管理目標(biāo)時(shí)，還應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

安全管理目標(biāo)應(yīng)與項(xiàng)目物業(yè)管理總體目標(biāo)相適應(yīng)；目標(biāo)應(yīng)具體，方便考核、檢驗(yàn)，并方便制定相應(yīng)的管理措施，如對(duì)治安管理和消防管理，以治安案件發(fā)生率和火災(zāi)事故發(fā)生率為表述；

目標(biāo)應(yīng)切合實(shí)際，并以現(xiàn)有的條件通過(guò)努力能夠?qū)崿F(xiàn)；

在制定目標(biāo)時(shí)應(yīng)考慮成本因素。2.1.2物業(yè)安全管理的管理指標(biāo)在物業(yè)安全管理方面，有以下幾個(gè)管理指標(biāo)，其內(nèi)容和含義如下：1、

名稱：治安案件發(fā)生率計(jì)算測(cè)定標(biāo)準(zhǔn)：∑治安案件發(fā)生次數(shù)÷∑物業(yè)總?cè)藬?shù)×1000‰推薦標(biāo)準(zhǔn)：治安案件發(fā)生率≤5‰2、

名稱：刑事案件發(fā)生率計(jì)算測(cè)定標(biāo)準(zhǔn)：∑刑事案件發(fā)生次數(shù)÷∑物業(yè)總?cè)藬?shù)×1000‰推薦標(biāo)準(zhǔn)：刑事案件發(fā)生率≤1‰3、名稱：火災(zāi)發(fā)生生率計(jì)算測(cè)定標(biāo)準(zhǔn)：∑火災(zāi)發(fā)生次數(shù)÷∑∑物業(yè)總戶數(shù)×1000‰推薦標(biāo)準(zhǔn)：火災(zāi)發(fā)發(fā)生率≤1‰（不發(fā)生重重大火災(zāi)事故故）4、名稱：安全管理理有效投訴率率計(jì)算測(cè)定標(biāo)準(zhǔn)：∑安全管理有效投訴訴次數(shù)÷∑物業(yè)總?cè)藬?shù)×100%%推薦標(biāo)準(zhǔn)：安全管管理有效投訴訴率≤2%5、名稱：安全管理理有效投訴處處理率計(jì)算測(cè)定標(biāo)準(zhǔn)：∑完成處理有效投訴訴次數(shù)÷∑有效投訴次次數(shù)×100%%推薦標(biāo)準(zhǔn)：安全管管理有效投訴訴處理率=100%%6、名稱：物業(yè)安全全管理客戶滿滿意度計(jì)算測(cè)定標(biāo)準(zhǔn)：∑調(diào)查中客戶滿意人人數(shù)÷∑調(diào)查總?cè)藬?shù)×100%%推薦標(biāo)準(zhǔn)：物業(yè)安安全管理客戶戶滿意度≥95%2.2物業(yè)安全管管理的基本內(nèi)內(nèi)容一般來(lái)講，物業(yè)的的安全管理在在客戶層面上上主要包括以以下幾方面的的內(nèi)容：

物業(yè)治安安安全管理

物業(yè)消防安安全管理

物業(yè)交通和和車(chē)輛管理

物業(yè)公共設(shè)設(shè)施安全管理理

物業(yè)公共秩秩序綜合管理理

災(zāi)害事故的的預(yù)防和處理理

安全和消防防知識(shí)宣傳教教育

2.2.1物物業(yè)治安安全全管理通常意義上的治安安安全管理，是是指對(duì)擾亂社社秩序，防礙礙公共安全，侵侵害公民人身身權(quán)利，侵害害公、私（他他人）財(cái)產(chǎn)，尚尚不構(gòu)成刑事事處罰的行為為和事，進(jìn)行行強(qiáng)行管理的的過(guò)程。而物業(yè)的治安安全全管理具有更更廣泛的內(nèi)容容，除上述內(nèi)內(nèi)容以外，還還包括安全防防范和綜合服服務(wù)，即我們們不僅僅是在在發(fā)生治安事事件時(shí)進(jìn)行管管理，而且要要采取各種措措施預(yù)防事件件的發(fā)生，同同時(shí)還應(yīng)通過(guò)過(guò)熱情的服務(wù)務(wù)來(lái)營(yíng)造良好好的氛圍，促促進(jìn)鄰里和睦睦，化解矛盾盾和糾紛。事事實(shí)上，對(duì)具具體的物業(yè)安安全管理工作作，預(yù)防往往往更加重要，而而調(diào)解和服務(wù)務(wù)的需求和實(shí)實(shí)際數(shù)量往往往遠(yuǎn)高于治安安事件的處理理。作為物業(yè)業(yè)的治安安全全管理，應(yīng)正正確處理好防防范與處理、管管理與服務(wù)的的關(guān)系。治安安全管理主要要通過(guò)門(mén)衛(wèi)、守守護(hù)、巡邏和和智能監(jiān)控系系統(tǒng)等方式進(jìn)進(jìn)行。

2.2.2物物業(yè)消防安全全管理

物業(yè)消防安全管理理是物業(yè)安全全管理的基本本內(nèi)容，其包包括防火和滅滅火（救護(hù)），具具體包括：

消防宣傳教教育；

消防演練；；

消防設(shè)備的的運(yùn)行管理和和維護(hù)；

消防用具的的使用和管理理；

消防監(jiān)控；；

消防檢查；；

消防檔案管管理等。有關(guān)消防管理的詳詳細(xì)內(nèi)容和相相關(guān)知識(shí)將在在本書(shū)后面進(jìn)進(jìn)行介紹。

2.2.3物物業(yè)交通和車(chē)車(chē)輛管理

物業(yè)交通和車(chē)輛管管理包括交通通管理、車(chē)輛輛管理和停車(chē)車(chē)場(chǎng)管理三方方面的內(nèi)容，其其各項(xiàng)工作的的主要內(nèi)容介介紹如下。

1、交通管理理：交通管理理的主要任務(wù)務(wù)是正確處理理人、車(chē)（包包括機(jī)動(dòng)車(chē)和和非機(jī)動(dòng)車(chē)）、路和環(huán)境之間的關(guān)系，盡可能做到人、車(chē)分流，機(jī)動(dòng)車(chē)和非機(jī)動(dòng)車(chē)分道行駛保證區(qū)內(nèi)交通安全、暢通，維護(hù)區(qū)內(nèi)交通、環(huán)境和車(chē)輛停放秩序。交通管理的具體內(nèi)容包括：

確定道路的的使用性質(zhì)、行行駛方向，時(shí)時(shí)間或區(qū)間限限制等內(nèi)容，并并確保使用人人知曉；

配備相應(yīng)的的交通標(biāo)識(shí)，包包括指示牌和和道路線；

制定并貫徹徹有關(guān)交通管管理制度；

根據(jù)實(shí)際情情況制定相應(yīng)應(yīng)的限速規(guī)定定，必要時(shí)鋪鋪設(shè)限速裝置置；

車(chē)輛疏導(dǎo)，確確保交通暢順順和安全；

盡可能減少少車(chē)輛尾氣和和噪音對(duì)環(huán)境境的破壞和對(duì)對(duì)人們生活工工作的影響。

2、車(chē)輛管理理：車(chē)輛管理理的對(duì)象包括括機(jī)動(dòng)車(chē)和非非機(jī)動(dòng)車(chē)，其其中機(jī)動(dòng)車(chē)指指的是各種汽汽車(chē)、電動(dòng)車(chē)車(chē)、摩托車(chē)、輪輪式專(zhuān)用機(jī)械械車(chē)；非機(jī)動(dòng)動(dòng)車(chē)指的是自自行車(chē)、三輪輪車(chē)、人力車(chē)車(chē)和殘疾人專(zhuān)專(zhuān)用車(chē)。車(chē)輛輛管理的主要要內(nèi)容是：

根據(jù)具體情情況設(shè)定各類(lèi)類(lèi)車(chē)輛或具體體車(chē)輛的停放放區(qū)域或停放放位置，禁止止亂停亂放；；

采取各種手手段和措施，防防止車(chē)輛丟失失或損壞；3、停車(chē)場(chǎng)管理：停停車(chē)場(chǎng)有露天天停車(chē)場(chǎng)、室室內(nèi)停車(chē)場(chǎng)、地地下停車(chē)場(chǎng)、機(jī)機(jī)械式立體車(chē)車(chē)庫(kù)、路邊停停車(chē)等類(lèi)型，停停車(chē)場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)權(quán)歸屬問(wèn)題有有不同的情況況，應(yīng)根據(jù)具具體停車(chē)場(chǎng)的的實(shí)際情況制制定管理辦法法，一般停車(chē)車(chē)場(chǎng)的管理包包括以下內(nèi)容容：

停車(chē)場(chǎng)的標(biāo)標(biāo)識(shí)、停車(chē)線線、和倒車(chē)限限制保護(hù)裝置置；

建立停車(chē)場(chǎng)場(chǎng)管理制度和和規(guī)定，其中中公開(kāi)制度應(yīng)應(yīng)明示；

建立并實(shí)施施停車(chē)登記發(fā)發(fā)卡制度；

停車(chē)時(shí)對(duì)車(chē)車(chē)輛駕駛的要要求和停車(chē)引引導(dǎo)；

停放車(chē)輛的的安全管理；；

室內(nèi)停車(chē)場(chǎng)場(chǎng)照明、通風(fēng)風(fēng)、消防等設(shè)設(shè)備的運(yùn)行管管理；

依據(jù)相關(guān)法法規(guī)和約定收收取相關(guān)的費(fèi)費(fèi)用。2.2.4物業(yè)公公共設(shè)施安全全管理

物業(yè)公共設(shè)設(shè)施安全管理理，主要是保保障物業(yè)公共共設(shè)施的安全全和正常使用用，包括：

物業(yè)管理基基礎(chǔ)設(shè)施，如如水泵房、配配電房、物業(yè)業(yè)管理財(cái)物和和倉(cāng)庫(kù)等；

生活服務(wù)設(shè)設(shè)施，如超市市、會(huì)所、游游泳池、兒童童游樂(lè)場(chǎng)地等等；

物業(yè)配套設(shè)設(shè)施，如綠化化、路燈、雕雕塑、噴泉等等。2.2.5物業(yè)公公共秩序綜合合管理

物業(yè)公共秩序綜合合管理，是為為了維護(hù)物業(yè)業(yè)的公共環(huán)境境和秩序而采采取的相關(guān)措措施，以營(yíng)建建文明、健康康的社區(qū)環(huán)境境。包括：

對(duì)亂擺賣(mài)、亂亂張貼、拾荒荒者和推銷(xiāo)人人員的管理；；

節(jié)假日、特特殊場(chǎng)所和環(huán)環(huán)境的疏導(dǎo)和和管理；

對(duì)污染、噪噪音和破壞環(huán)環(huán)境衛(wèi)生事件件和行為的管管理；

對(duì)業(yè)主糾紛紛進(jìn)行協(xié)調(diào)和和勸解；

對(duì)賭博、酒酒后鬧事、封封建迷信等不不文明事件的的管理等。

2.2.6災(zāi)災(zāi)害事故的預(yù)預(yù)防處理

好物業(yè)的安全管理理過(guò)程，不僅僅要搞好日常常的安全管理理服務(wù)，還要要具備應(yīng)對(duì)和和處理緊急事事件的能力，兩兩者缺一不可可。災(zāi)害事故故的預(yù)防處理理是指對(duì)事故故、自然災(zāi)害害、氣候和環(huán)環(huán)境的急劇變變化、破壞等等突發(fā)事件的的預(yù)防和應(yīng)急急處理。由于于這類(lèi)事件具具有不可預(yù)見(jiàn)見(jiàn)、發(fā)生發(fā)展展迅速和后果果嚴(yán)重的特點(diǎn)點(diǎn)，常規(guī)的管管理方法難以以應(yīng)對(duì)，需要要我們運(yùn)用科科學(xué)的管理方方法，專(zhuān)項(xiàng)系系統(tǒng)的研究解解決，以提高高物業(yè)安全管管理的綜合水水平。具備這這樣的能力可可避免或減少少事故的發(fā)生生、控制事態(tài)態(tài)的發(fā)展、較較少事件的損損失。災(zāi)害事事故的預(yù)防處處理主要包括括以下內(nèi)容：：

災(zāi)害事故的的鑒別；

災(zāi)害事故的的預(yù)防（包括括措施和資源源）；

應(yīng)急處理程程序或工作方方案；

培訓(xùn)及演練練；

事件發(fā)生時(shí)時(shí)的應(yīng)對(duì)；

事件發(fā)生后后的處理。

2.2.7安安全和消防知知識(shí)宣傳教育育

物業(yè)安全管理需要要業(yè)主和使用用人的理解、支支持、協(xié)助和和配合，宣傳傳和教育工作作可以使業(yè)主主及使用人了了解所在物業(yè)業(yè)安全管理的的具體內(nèi)容和和相關(guān)規(guī)定，如如何自防自救救及與管理處處進(jìn)行配合，尤尤其是業(yè)主對(duì)對(duì)有些知識(shí)相相對(duì)缺乏，宣宣傳教育往往往會(huì)達(dá)到良好好的效果，如如某大廈請(qǐng)消消防專(zhuān)家對(duì)業(yè)業(yè)主免費(fèi)進(jìn)行行消防知識(shí)的的講座，結(jié)果果使業(yè)主對(duì)消消防工作的重重要性和家庭庭防火知識(shí)有有了一定的了了解，有超過(guò)過(guò)六成的業(yè)主主主動(dòng)購(gòu)買(mǎi)了了滅火器，對(duì)對(duì)大廈消防工工作和措施也也給予了積極極的支持，該該大廈的消防防安全管理水水平明顯提高高。

2.3物業(yè)安安全管理的基基本方式目前我國(guó)物業(yè)安全全管理主要有有以下幾種分分類(lèi)和基本方方式：

2.3.1自自己管理和外外委管理

大多數(shù)的物業(yè)管理理企業(yè)自己成成立物業(yè)安全全管理機(jī)構(gòu)，進(jìn)進(jìn)行日常的安安全管理，也也有部分企業(yè)業(yè)將安全管理理委托給專(zhuān)業(yè)業(yè)保安公司進(jìn)進(jìn)行管理，也也有的物業(yè)將將保安工作部部分外包，包包括某些特定定的區(qū)域（如如倉(cāng)庫(kù)）和某某些特定的內(nèi)內(nèi)容（如停車(chē)車(chē)場(chǎng)）。對(duì)一一些特殊用途途的物業(yè)，安安全保衛(wèi)工作作甚至由部分分由武警負(fù)責(zé)責(zé)，如有的政政府機(jī)關(guān)由武武警負(fù)責(zé)安全全防范，由物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)負(fù)責(zé)消防管管理等。

2.3.2集集約式管理和和分解式管理理

集約式管理理的管理人員員和管理內(nèi)容容較為集中，保保安部門(mén)下一一般不再劃分分更細(xì)的部門(mén)門(mén)，保安員要要同時(shí)或輪崗崗承擔(dān)不同類(lèi)類(lèi)型的工作，這這類(lèi)管理的特特點(diǎn)是成本較較低，管理過(guò)過(guò)程容易控制制，適合于中中小規(guī)模，安安全管理內(nèi)容容相對(duì)較少的的物業(yè)。分解解式管理是將將安全管理工工作按照種類(lèi)類(lèi)和范圍進(jìn)行行細(xì)化和分解解，使各項(xiàng)工工作更加專(zhuān)業(yè)業(yè)，保安部下下再設(shè)二級(jí)或或三級(jí)機(jī)構(gòu)，保保安員工作相相對(duì)單一并較較為專(zhuān)業(yè)，如如對(duì)停車(chē)場(chǎng)、消消防檢查和宣宣傳、專(zhuān)業(yè)接接待和守護(hù)等等工作進(jìn)行相相對(duì)獨(dú)立的劃劃分，這種方方式往往適用用于大規(guī)模和和安全管理內(nèi)內(nèi)容相對(duì)較多多的物業(yè)。此此時(shí)將安全管管理更加專(zhuān)業(yè)業(yè)化不僅可以以提高管理服服務(wù)水平，而而且有助于提提高管理效能能，從而降低低成本。細(xì)分分的方式要根根據(jù)實(shí)際情況況進(jìn)行策劃分分析，如某小小區(qū)有40萬(wàn)平方米的的建筑面積，可可將守衛(wèi)（固固定崗）按地地理區(qū)域劃分分成幾個(gè)組團(tuán)團(tuán)，其保安員員和停車(chē)場(chǎng)的的管理人員相相對(duì)獨(dú)立，這這樣的好處是是使每一個(gè)保保安員都能對(duì)對(duì)守護(hù)的對(duì)象象和環(huán)境較為為熟悉，而巡巡邏可以組建建單獨(dú)的隊(duì)伍伍，配備自行行車(chē)或摩托車(chē)車(chē)（摩托車(chē)不不能在擾民的的情況下用），可可以提高巡邏邏的效率，并并提供了應(yīng)付付緊急事件的的機(jī)動(dòng)增援力力量。又如某某物業(yè)管理公公司在相互之之間距離不遠(yuǎn)遠(yuǎn)的范圍內(nèi)有有多個(gè)管理處處，可以將保保安員的操練練、消防檢查查、安全宣傳傳教育等工作作從各個(gè)管理理處分解出來(lái)來(lái)，由相對(duì)專(zhuān)專(zhuān)業(yè)的人員負(fù)負(fù)責(zé)，在提高高或保障質(zhì)量量的前提下，能能夠明顯降低低成本。

2.3.3敞敞開(kāi)式管理和和封閉式管理理

敞開(kāi)式管理理和封閉式管管理是將物業(yè)業(yè)安全管理按按照物業(yè)范圍圍與外界的隔隔離和控制程程度來(lái)進(jìn)行劃劃分的，是物物業(yè)安全管理理重要的，也也是必須涉及及到的概念。這這里所說(shuō)的隔隔離和控制是是指運(yùn)用物質(zhì)質(zhì)和技術(shù)條件件及相應(yīng)的管管理手段和方方法，將進(jìn)出出物業(yè)范圍內(nèi)內(nèi)的人和物品品進(jìn)行控制，其其中物質(zhì)手段段主要有各種種圍墻、欄桿桿、綠籬、建建筑物外墻、水水體等，技術(shù)術(shù)條件主要有有安全防范和和報(bào)警的技術(shù)術(shù)裝備，如紅紅外線報(bào)警裝裝置、電纜報(bào)報(bào)警裝置、閉閉路電視監(jiān)控控裝置、照明明措施等。

封閉式管理因?yàn)槟苣軌驅(qū)M(jìn)出物物業(yè)的人員、車(chē)車(chē)輛和物品進(jìn)進(jìn)行有效監(jiān)管管，因而對(duì)保保障物業(yè)安全全具有非常重重要的作用，故故建議在條件件許可的情況況下，盡可能能的采用封閉閉式管理，尤尤其是對(duì)居住住物業(yè)，國(guó)家家物業(yè)管理主主管部門(mén)和行行業(yè)協(xié)會(huì)也大大力倡導(dǎo)這種種管理方式。但但封閉式管理理有時(shí)受到環(huán)環(huán)境和條件的的限制（如公公共場(chǎng)所象公公共寫(xiě)字樓、超超市等較難實(shí)實(shí)行人員的登登記管理，又又如小區(qū)內(nèi)包包含市政道路路，就難以對(duì)對(duì)車(chē)輛進(jìn)行管管理等），而而且管理成本本相對(duì)較高，管管理難度相對(duì)對(duì)較大，有時(shí)時(shí)會(huì)引起業(yè)主主或使用人的的不便。因此此，我們?cè)谠O(shè)設(shè)計(jì)封閉式管管理方案時(shí)，要要細(xì)致分析考考慮各種因素素，才能制定定出好的管理理辦法。

正是由于封封閉式管理的的上述特點(diǎn)，我我們?cè)趯?shí)際工工作中會(huì)采用用全封閉式管管理、半封閉閉式管理和局局部封閉式管管理幾種方式式：

1、全封閉閉式管理：全全封閉式管理理是對(duì)進(jìn)出物物業(yè)的人、車(chē)車(chē)、物全部實(shí)實(shí)行查驗(yàn)放行行的管理方法法，全封閉式式管理要求物物業(yè)具有物質(zhì)質(zhì)上的全部隔隔離裝置，而而且往往采用用先進(jìn)技術(shù)來(lái)來(lái)防止翻越及及翻越報(bào)警，對(duì)對(duì)物業(yè)所有的的出入口都進(jìn)進(jìn)行管理，具具體管理內(nèi)容容主要有：

人：訪客必必須得到業(yè)主主的許可，并并進(jìn)行登記；；其他人員禁禁止入內(nèi)。

車(chē)：所有機(jī)機(jī)動(dòng)車(chē)輛進(jìn)行行登記發(fā)卡，驗(yàn)驗(yàn)證后放行。物：禁止物業(yè)不允允許存放的物物品入內(nèi)（如如危險(xiǎn)品、劇劇毒物品等），大大件或具有一一定價(jià)值的物物品需由業(yè)主主本人同意方方可運(yùn)出。全封閉式管理，安安防效果好，但但成本較高，較較高檔次的住住宅物業(yè)，尤尤其是高層住住宅樓宇較多多采用這種管管理方法。

2、半封閉閉式管理：半半封閉式管理理是對(duì)進(jìn)出物物業(yè)的人、車(chē)車(chē)、物實(shí)行部部分查驗(yàn)放行行的管理方法法，半封閉式式管理要求物物業(yè)具備對(duì)需需要進(jìn)行驗(yàn)放放內(nèi)容進(jìn)行限限制、隔離和和管理的物質(zhì)質(zhì)條件、技術(shù)術(shù)手段和管理理方法。當(dāng)實(shí)實(shí)行全封閉式式管理?xiàng)l件不不足時(shí)，可考考慮進(jìn)行半封封閉式管理，一一般較大型的的住宅小區(qū)、寫(xiě)寫(xiě)字樓、工業(yè)業(yè)區(qū)較多選用用半封閉式管管理。

半封閉式管管理同樣需要要根據(jù)物業(yè)的的實(shí)際情況進(jìn)進(jìn)行設(shè)計(jì)。通通常情況下有有下列幾種類(lèi)類(lèi)型：對(duì)大型住宅小區(qū)的的半封閉式管管理：對(duì)人和和物品進(jìn)行選選擇性限制（選選擇性限制是是指保安員根根據(jù)目測(cè)、觀觀察和經(jīng)驗(yàn)，有有選擇性的對(duì)對(duì)可疑的人員員和物品進(jìn)行行查驗(yàn)放行），而而對(duì)全部機(jī)動(dòng)動(dòng)車(chē)輛進(jìn)行登登記發(fā)卡和驗(yàn)驗(yàn)證放行。對(duì)寫(xiě)字樓的半封閉閉式管理：對(duì)對(duì)人和進(jìn)入物物品進(jìn)行選擇擇性限制，對(duì)對(duì)大件的運(yùn)出出物品進(jìn)行驗(yàn)驗(yàn)證放行，對(duì)對(duì)全部機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)輛進(jìn)行登記記發(fā)卡和驗(yàn)證證放行。對(duì)工業(yè)區(qū)的半封閉閉式管理：對(duì)對(duì)人和進(jìn)入物物品進(jìn)行選擇擇性限制，對(duì)對(duì)全部的運(yùn)出出物品進(jìn)行驗(yàn)驗(yàn)證放行，對(duì)對(duì)全部機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)輛進(jìn)行登記記發(fā)卡和驗(yàn)證證放行。3、局部封閉式管理理：局部封閉式管理是是對(duì)物業(yè)進(jìn)行行區(qū)塊上的劃劃分，對(duì)部分分區(qū)域進(jìn)行封封閉式管理而而對(duì)其他區(qū)域域進(jìn)行敞開(kāi)式式管理，多數(shù)數(shù)運(yùn)用于混合合型物業(yè)，如如對(duì)包含商業(yè)業(yè)街的住宅區(qū)區(qū)，可以對(duì)住住宅部分進(jìn)行行封閉式管理理，而對(duì)商業(yè)業(yè)部分則進(jìn)行行敞開(kāi)式管理理?！?、物業(yè)安全管理的的要素3.1物業(yè)安全管管理的基本特特征3.1.1影響物物業(yè)安全管理理效果的因素素物業(yè)的安全管理是是一項(xiàng)復(fù)雜的的工作，影響響物業(yè)安全管管理效果的因因素很多，歸歸納起來(lái)大致致有以下幾個(gè)個(gè)方面：社會(huì)因素的影響：：包括社會(huì)綜綜合治安狀況況，法制建設(shè)設(shè)，政府相關(guān)關(guān)執(zhí)法和管理理部門(mén)的工作作力度等；

物業(yè)因素的的影響：包括括物業(yè)的基本本狀況，安防防基礎(chǔ)設(shè)施，業(yè)業(yè)主的構(gòu)成和和基本素質(zhì)等等；物質(zhì)資源因素的影影響：包括安安防設(shè)備（智智能化設(shè)備），安安防用具和工工具（包括交交通和通訊條條件），工作作環(huán)境和防護(hù)護(hù)用品等；

人力資源因因素的影響：：包括保安員員的數(shù)量、素素質(zhì)、經(jīng)驗(yàn)、培培訓(xùn)等；

管理因素的的影響：包括括管理機(jī)構(gòu)，管管理方案，工工作程序，檢檢查、考評(píng)和和獎(jiǎng)懲措施等等；

其它因素的的影響：如自自然災(zāi)害等。影響物業(yè)安全管理理效果的因素素中有許多是是物業(yè)管理企企業(yè)所難以把把握和控制的的，在這樣的的情況下，我我們一方面要要盡可能的改改善外部環(huán)境境，使之更有有利于物業(yè)的的安全管理，另另一方面要在在現(xiàn)有的條件件下，通過(guò)人人員素質(zhì)和管管理水平的提提高，達(dá)到最最佳的管理效效果和最好的的管理效能。3.1.2物業(yè)安安全管理的基基本特征物業(yè)安全管理具有有以下基本特特點(diǎn):

綜合性強(qiáng)，管管理難度大；；

服務(wù)性特點(diǎn)點(diǎn)突出，服務(wù)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)較高；；

對(duì)人員的綜綜合素質(zhì)要求求較高；而對(duì)市場(chǎng)化、企業(yè)業(yè)化的物業(yè)管管理來(lái)講，其其物業(yè)安全管管理具有以下下基本特征：：契約性：安全管理理工作是受業(yè)業(yè)主委托，依依據(jù)物業(yè)管理理合同來(lái)進(jìn)行行的，其內(nèi)容容、職責(zé)和權(quán)權(quán)限受到合同同限制。服務(wù)性：安全管理理的目的是為為業(yè)主服務(wù)，其其方式是寓管管理于服務(wù)之之中，具有較較強(qiáng)的服務(wù)特特征。特定性：物業(yè)安全全管理服務(wù)的的對(duì)象是特定定的，管理服服務(wù)的范圍和和內(nèi)容也是特特定的，與社社會(huì)安全保衛(wèi)衛(wèi)有區(qū)別。

有償性：物物業(yè)安全管理理是有償服務(wù)務(wù)，是一種市市場(chǎng)化行為，必必須遵守市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)行的規(guī)則則。3.2物業(yè)安全管管理的要點(diǎn)和和難點(diǎn)3.2.1要具備備與安全管理理目標(biāo)相適應(yīng)應(yīng)的基本物質(zhì)質(zhì)裝備和條件件配備足夠的資源是是安全防范的的基礎(chǔ)，有時(shí)時(shí)甚至是必要要的條件，如如沒(méi)有滅火器器材和安全防防護(hù)用具，談?wù)劜簧舷拦芄芾怼Ａ硪环椒矫?，很多情情況下技術(shù)裝裝備的配備可可以大幅度的的提高管理效效率，在降低低管理成本的的同時(shí)提高安安防水平，如如配備無(wú)線對(duì)對(duì)講系統(tǒng)能提提高巡邏的效效能，使夜間間單人巡邏成成為可能，同同時(shí)快速反映映和增援使應(yīng)應(yīng)對(duì)緊急情況況的能力大大大提高。3.2.2要有切切合實(shí)際并行行之有效的管管理方案安全管理方案的制制定應(yīng)該建立立在對(duì)具體物物業(yè)狀況、安安防條件等進(jìn)進(jìn)行深入分析析和正確認(rèn)識(shí)識(shí)的基礎(chǔ)上，從從安全管理的的基本方式、到到保安巡邏間間隔和路線等等細(xì)節(jié)，都應(yīng)應(yīng)認(rèn)真細(xì)致的的加以考慮，并并且根據(jù)實(shí)際際運(yùn)行的情況況進(jìn)行驗(yàn)證，必必要時(shí)或環(huán)境境和條件發(fā)生生變化時(shí)要及及時(shí)進(jìn)行調(diào)整整或修改，一一個(gè)好的安全全管理方案是是搞好物業(yè)安安全管理的基基礎(chǔ)。3.2.3建立并并維持一支高高素質(zhì)的物業(yè)業(yè)安全管理隊(duì)隊(duì)伍在物業(yè)安全管理工工作中，建立立并維持一支支高素質(zhì)的物物業(yè)安全管理理隊(duì)伍是關(guān)鍵鍵，可以說(shuō)，在在各種影響安安全管理效果果的因素中，人人的因素是第第一位的。要要達(dá)到這一目目標(biāo)，首先要要正確確定人人才構(gòu)成和素素質(zhì)要求，然然后是選好人人，在入職前前慎重挑選嚴(yán)嚴(yán)格把關(guān)，其其次是加強(qiáng)培培訓(xùn)、訓(xùn)練和和思想教育，還還要明確職責(zé)責(zé)并加強(qiáng)檢查查和考核，獎(jiǎng)獎(jiǎng)懲分明，同同時(shí)還要在實(shí)實(shí)際工作中發(fā)發(fā)現(xiàn)和培養(yǎng)人人才。物業(yè)安全管理人員員的主要構(gòu)成成是保安員或或安全員，保保安員的素質(zhì)質(zhì)構(gòu)成是關(guān)鍵鍵，保安員的的基本任職條條件主要包括括：

思想端正，作作風(fēng)正派；

無(wú)犯罪記錄錄；

身體健康，五五官端正；

熱愛(ài)本職工工作，愿意為為業(yè)主服務(wù)；；

具有與任職職崗位相適應(yīng)應(yīng)的文化水平平和業(yè)務(wù)素質(zhì)質(zhì)。

保安人員的素質(zhì)要要求主要包括括政治素質(zhì)、業(yè)業(yè)務(wù)素質(zhì)、心心理素質(zhì)和身身體素質(zhì)，其其主要內(nèi)容包包括：

擁護(hù)社會(huì)主主義制度，熱熱愛(ài)祖國(guó)；

了解有關(guān)政政策和法律法法規(guī)，并能在在實(shí)際工作中中運(yùn)用；

精通相關(guān)業(yè)業(yè)務(wù)，熟練掌掌握相關(guān)技能能；

提高辨別是是非的能力；；

具有服務(wù)意意識(shí)，善于溝溝通；

具有應(yīng)變能能力，能夠處處理各種緊急急事件；

身體健康，無(wú)無(wú)疾?。?/p>

具有完成工工作所需要的的必要體能；；

具有與工作作崗位要求相相適應(yīng)的儀容容、儀表和言言行規(guī)范。

3.2.4建建立并運(yùn)行規(guī)規(guī)范化、易檢檢驗(yàn)、操作性性強(qiáng)的安全管管理操作規(guī)程程和作業(yè)指導(dǎo)導(dǎo)

按標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)規(guī)范化的要求求進(jìn)行物業(yè)安安全管理具體體運(yùn)作，是搞搞好物業(yè)安全全管理的行之之有效的方法法，這種經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理思路甚甚至無(wú)法用其其它方法有效效替代，而我我國(guó)物業(yè)管理理目前還有相相當(dāng)多的企業(yè)業(yè)管理人員對(duì)對(duì)此缺乏深刻刻的理解和有有效運(yùn)用，使使保安人員在在具體工作中中缺乏指引，按按照自己的工工作方法、工工作習(xí)慣和判判斷行事，當(dāng)當(dāng)然無(wú)法保證證管理服務(wù)目目標(biāo)的達(dá)到和和質(zhì)量的穩(wěn)定定性。作為物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)的管理人員員應(yīng)該引起重重視，將這一一方法有效實(shí)實(shí)施并運(yùn)行，而而積極貫徹并并實(shí)施ISO90001質(zhì)量管理和和質(zhì)量保障標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)此有很很大的幫助和和促進(jìn)。

3.2.5充充分發(fā)揮檢查查、監(jiān)督和考考評(píng)的有效作作用大量的實(shí)踐證明，對(duì)對(duì)物業(yè)安全管管理進(jìn)行制度度化、常規(guī)化化的檢查、監(jiān)監(jiān)督和考評(píng)，堅(jiān)堅(jiān)持客觀公正正的進(jìn)行工作作評(píng)價(jià)，將保保安員的表現(xiàn)現(xiàn)與收入及升升職機(jī)會(huì)合理理聯(lián)系起來(lái)，獎(jiǎng)獎(jiǎng)罰分明，對(duì)對(duì)搞好物業(yè)安安全管理具有有重要的作用用。3.2.6加強(qiáng)與與業(yè)主和外部部的協(xié)調(diào)，調(diào)調(diào)動(dòng)各種積極極因素為物業(yè)業(yè)安全管理服服務(wù)物業(yè)的安全管理既既然是一項(xiàng)復(fù)復(fù)雜的系統(tǒng)性性工作，各種種因素都將對(duì)對(duì)安全管理的的效果產(chǎn)生影影響，因此物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)在提高內(nèi)部部運(yùn)作管理水水平的同時(shí)，還還應(yīng)加強(qiáng)與外外部的聯(lián)系和和協(xié)調(diào)，包括括業(yè)主及社會(huì)會(huì)相關(guān)機(jī)構(gòu)和和部門(mén)，如派派出所、街道道辦事處、消消防部門(mén)、城城市管理部門(mén)門(mén)等，形成業(yè)業(yè)主參與、齊齊抓共管、綜綜合治理的良良好安防氛圍圍，才能收到到較好的效果果。3.3物業(yè)安全管管理中易出現(xiàn)現(xiàn)的問(wèn)題誤區(qū)一、管理目標(biāo)標(biāo)和管理方案案不切實(shí)際對(duì)于市場(chǎng)化運(yùn)作的的物業(yè)管理企企業(yè)而言，管管理目標(biāo)和管管理方案都應(yīng)應(yīng)建立在實(shí)際際需求和考慮慮成本因素基基礎(chǔ)之上，物物業(yè)安全管理理同樣要遵守守這樣的原則則，否則所提提供的產(chǎn)品就就不是客戶所所需要或接納納的。管理目目標(biāo)和管理方方案的設(shè)計(jì)實(shí)實(shí)際上就是物物業(yè)安全服務(wù)務(wù)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)計(jì)，如果設(shè)計(jì)計(jì)的產(chǎn)品不是是業(yè)主所需要要的，或者設(shè)設(shè)計(jì)的產(chǎn)品實(shí)實(shí)際性能達(dá)不不到，或達(dá)到到的代價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)客戶的的支付限度，這這樣的商品提提供者是沒(méi)有有前途的。這這本是非常簡(jiǎn)簡(jiǎn)單的道理，但但在現(xiàn)實(shí)工作作中，我們經(jīng)經(jīng)?？吹讲磺星袑?shí)際管理目目標(biāo)和管理方方案，有的企企業(yè)將別人的的管理目標(biāo)和和管理方案原原樣照般，不不考慮企業(yè)和和物業(yè)的實(shí)際際情況；有的的企業(yè)盲目追追求高標(biāo)準(zhǔn)，而而自身的資源源情況和管理理水平根本達(dá)達(dá)不到，眼高高手低等等，實(shí)實(shí)際工作中要要避免這種情情況的發(fā)生。誤區(qū)二、不能擺正正管理與服務(wù)務(wù)的關(guān)系有些安全管理人員員不能正確理理解和處理管管理與服務(wù)的的關(guān)系，受傳傳統(tǒng)觀念的影影響，將物業(yè)業(yè)的安全管理理當(dāng)成一種執(zhí)執(zhí)法管理職能能，與社會(huì)執(zhí)執(zhí)法部門(mén)的管管理相混淆，致致使安全管理理方法簡(jiǎn)單、手手段生硬，隨隨意罰款、亂亂收費(fèi)、甚至至發(fā)生打罵業(yè)業(yè)主的惡劣現(xiàn)現(xiàn)象，給業(yè)主主帶來(lái)不便，引引發(fā)了不滿。由由于得不到業(yè)業(yè)主的理解、支支持和配合，安安全管理水平平也難以提高高。這種情況況發(fā)生的原因因是管理者對(duì)對(duì)物業(yè)管理的的理解和認(rèn)識(shí)識(shí)膚淺，管理理水平低，應(yīng)應(yīng)該杜絕這種種現(xiàn)象，防止止其對(duì)企業(yè)本本身和對(duì)行業(yè)業(yè)的危害。要要正確理解和和處理管理與與服務(wù)的關(guān)系系，應(yīng)該認(rèn)識(shí)識(shí)到物業(yè)的安安全管理是一一種契約委托托服務(wù)，其職職能和權(quán)利的的基本來(lái)源是是業(yè)主的物業(yè)業(yè)管理委托合合同，不是國(guó)國(guó)家授權(quán)。在在實(shí)際工作中中，要貫徹“業(yè)主第一、服服務(wù)之上”和思路，將將管理寓于服服務(wù)之中，才才能取得好的的效果。誤區(qū)三、運(yùn)作程序序生搬硬套很多物業(yè)管理企業(yè)業(yè)將別人的物物業(yè)安全管理理運(yùn)作程序和和運(yùn)作規(guī)程照照班移植使用用，不考慮企企業(yè)和物業(yè)的的實(shí)際情況，這這對(duì)企業(yè)是有有害的。一個(gè)個(gè)有效的管理理方法、運(yùn)作作程序和規(guī)程程，應(yīng)該根據(jù)據(jù)企業(yè)的情況況（包括企業(yè)業(yè)的管理機(jī)制制、基礎(chǔ)條件件和人員素質(zhì)質(zhì)等），和物物業(yè)的實(shí)際情情況（包括安安防基礎(chǔ)條件件、周邊環(huán)境境、業(yè)主狀況況和管理費(fèi)用用等）量身定定做。我們這這樣說(shuō)并不是是不提倡學(xué)習(xí)習(xí)和借鑒別人人先進(jìn)的管理理方法（事實(shí)實(shí)上本書(shū)后面面提供了大量量這樣的示范范程序供學(xué)習(xí)習(xí)和參考），而而是學(xué)習(xí)的過(guò)過(guò)程應(yīng)該進(jìn)行行充分的理解解和消化，看看看是否適用用于自己的情情況，是否應(yīng)應(yīng)該進(jìn)行修改改和調(diào)整等。誤區(qū)四、過(guò)分重視視制度體系的的建立，忽視視實(shí)際執(zhí)行情情況的落實(shí)有制度和相關(guān)規(guī)定定而在實(shí)際工工作中不遵守守或不執(zhí)行的的現(xiàn)象，目前前在物業(yè)管理理中非常普遍遍的存在，很很多管理者或或工作人員太太習(xí)慣于在日日常工作中通通過(guò)人的指令令傳達(dá)及請(qǐng)示示匯報(bào)這種落落后的管理模模式，對(duì)其危危害性認(rèn)識(shí)不不清，致使相相關(guān)制度和規(guī)規(guī)定形同虛設(shè)設(shè)，有些公司司制度本身就就是用來(lái)應(yīng)付付檢查和審核核的，有些公公司管理者帶帶頭違反相關(guān)關(guān)規(guī)定，有些些制度的規(guī)定定沒(méi)有檢查和和獎(jiǎng)懲措施而而不能引起操操作人員的重重視，這一現(xiàn)現(xiàn)象對(duì)物業(yè)安安全管理質(zhì)量量和水平有很很壞的影響，在在實(shí)際工作中中應(yīng)盡量克服服。誤區(qū)五、過(guò)分強(qiáng)調(diào)調(diào)安防人員數(shù)數(shù)量，忽視質(zhì)質(zhì)量和管理效效率有些物業(yè)管理企業(yè)業(yè)認(rèn)為有大量量的保安員就就能搞好物業(yè)業(yè)的安全管理理，過(guò)分強(qiáng)調(diào)調(diào)安防人員的的數(shù)量，而忽忽視人員和管管理效率，事事實(shí)上目前相相當(dāng)多的物業(yè)業(yè)管理項(xiàng)目，其其保安員的數(shù)數(shù)量是偏多的的，但管理效效果并不十分分明顯。過(guò)多多的保安員數(shù)數(shù)量不僅會(huì)增增加成本和業(yè)業(yè)主的負(fù)擔(dān)，還還會(huì)造成職責(zé)責(zé)不清，工作作推委等問(wèn)題題，在實(shí)際工工作中，在保保證必要人數(shù)數(shù)的同時(shí)，重重視提高保安安員的綜合素素質(zhì)和管理效效能，以高效效率的工作換換取高質(zhì)量的的服務(wù)，同時(shí)時(shí)有效降低管管理成本，才才市明智物業(yè)業(yè)管理的選擇擇。誤區(qū)六、不能將人人防、物防和和技防進(jìn)行有有機(jī)結(jié)合在現(xiàn)代大多數(shù)的物物業(yè)管理項(xiàng)目目中，單純依依靠人的工作作而搞好物業(yè)業(yè)的安全管理理已經(jīng)變的越越來(lái)越困難或或不經(jīng)濟(jì)，物物防、技防手手段已成為安安全管理的必必要，而將人人防、物防和和技防進(jìn)行有有機(jī)結(jié)合，發(fā)發(fā)揮綜合優(yōu)勢(shì)勢(shì)，是搞好物物業(yè)安全管理理的有效方法法。這里物防防、技防是基基礎(chǔ)條件，且且只有當(dāng)人的的操作和管理理水平與其相相適應(yīng)時(shí)才能能真正發(fā)揮作作用，比如雖雖然設(shè)置了閉閉路電視監(jiān)控控系統(tǒng)，但值值班人員不在在崗、對(duì)發(fā)生生的事件沒(méi)有有看到、或?qū)?duì)發(fā)生的事件件不知如何處處理，照樣不不能起到保安安的作用。誤區(qū)七、不能將常常規(guī)性管理與與突發(fā)性事件件的處理有機(jī)機(jī)結(jié)合常規(guī)性管理與突發(fā)發(fā)性事件的處處理，事故的的預(yù)防和事故故發(fā)生時(shí)的處處理，是物業(yè)業(yè)安全管理的的兩個(gè)重要的的組成部分，忽忽視任何一方方都是不可取取的。這兩方方面的工作又又是相互聯(lián)系系，相互影響響的，一定要要將兩方面的的工作有機(jī)結(jié)結(jié)合，才能保保障物業(yè)安全全管理的整體體水平。如大大廈的消防監(jiān)監(jiān)控中心，平平時(shí)是一個(gè)監(jiān)監(jiān)控和報(bào)警中中心，收集、匯匯總、分析、處處理和核實(shí)各各種火災(zāi)報(bào)警警信息，起到到消防預(yù)警的的作用。但在在已經(jīng)核實(shí)火火災(zāi)的情況下下，其角色立立即轉(zhuǎn)變?yōu)橥ㄍㄓ嵵行?、?lián)聯(lián)絡(luò)中心和指指揮中心，此此時(shí)的值班人人員，不論什什么級(jí)別和職職務(wù)，都是當(dāng)當(dāng)時(shí)的最高指指揮，獨(dú)立完完成對(duì)外報(bào)警警、調(diào)集義務(wù)務(wù)消防人員、引引導(dǎo)疏散、組組織滅火和救救護(hù)，操作消消防設(shè)備的運(yùn)運(yùn)行等，直到到更高級(jí)別的的領(lǐng)導(dǎo)到來(lái)為為止。而現(xiàn)實(shí)實(shí)的情況，有有的中心將電電話鎖起來(lái)，或或只能打進(jìn)不不能打出，防防止值班人員員亂打電話；；有的中心的的值班人員只只知道在發(fā)生生火災(zāi)時(shí)向領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)、請(qǐng)請(qǐng)示，這樣的的監(jiān)控中心不不論投資多大大，技術(shù)多先先進(jìn)，都發(fā)揮揮不了應(yīng)有的的作用。誤區(qū)八、忽視證據(jù)據(jù)的收集、保保存和事后總總結(jié)注意收集和妥善保保存證據(jù)，是是物業(yè)安全管管理人員應(yīng)該該養(yǎng)成的良好好習(xí)慣，這樣樣做的好處一一方面可以降降低管理風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，避免或減減少業(yè)主和物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)的損失；另另一方面還有有利于事件和和糾紛的合理理解決，從而而提高管理水水平。事后的的總結(jié)更有利利于對(duì)管理進(jìn)進(jìn)行評(píng)價(jià)和反反思，從而預(yù)預(yù)防類(lèi)似事件件的發(fā)生，不不斷提高管理理服務(wù)水平。第二章物業(yè)安全全管理方案的的制定§1、管理方案的策劃劃1.

1搞好物業(yè)安安全管理的基基本思路要制定好的物業(yè)安安全管理方案案，提供好的的物業(yè)安全管管理服務(wù)，首首先要掌握好好的方法，建建立清晰的思思路，了解其其中的要素和和步驟，抓住住重點(diǎn)，才能能避免工作時(shí)時(shí)的盲目性和和隨意性。大體上講，對(duì)一個(gè)個(gè)市場(chǎng)化運(yùn)作作的物業(yè)管理理公司，其物物業(yè)安全管理理的運(yùn)作應(yīng)該該包括以下幾幾個(gè)步驟：1.

2物業(yè)安全管管理方案的內(nèi)內(nèi)容根據(jù)上面的思路，物物業(yè)安全管理理的方案應(yīng)該該包括以下幾幾方面的內(nèi)容容：

安全管理的的目標(biāo)和內(nèi)容容

安全管理的的資源配備

安全管理的的組織機(jī)構(gòu)和和崗位職責(zé)

安全管理的的公共制度和和規(guī)定

安全管理的的方式、工作作流程、運(yùn)作作程序和管理理規(guī)定

安全管理的的評(píng)價(jià)、考核核和客戶意見(jiàn)見(jiàn)征詢

安全管理人人員的培訓(xùn)、教教育和管理

安全管理費(fèi)費(fèi)用的測(cè)算、核核算和控制

安全管理宣宣傳和檔案、資資料的管理1.3物業(yè)安全管管理工作流程程

物業(yè)安全管理工作作流程，是物物業(yè)安全管理理的工作程序序及要求，建建立并確保其其得到遵守和和有效執(zhí)行，并并建立起這樣樣的體系或機(jī)機(jī)制，使工作作流程的有效效性和適用性性不斷得到驗(yàn)驗(yàn)證并持續(xù)改改進(jìn)，可以使使物業(yè)的安全全管理達(dá)到程程序化、規(guī)范范化、制度化化的軌道，對(duì)對(duì)提高物業(yè)安安全管理水平平有很大的幫幫助。甚至可可以說(shuō)，目前前幾乎沒(méi)有其其它更有效的的方法保證管管理服務(wù)水平平的穩(wěn)定和提提高，而單純純依靠提高安安全管理人員員素質(zhì)的辦法法，不能完全全解決問(wèn)題。因因此，這項(xiàng)工工作應(yīng)引起管管理者足夠的的重視，如果果物業(yè)管理企企業(yè)已經(jīng)建立立基于ISO90001管理質(zhì)量管管理和質(zhì)量保保障體系標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的管理體系系或通過(guò)了認(rèn)認(rèn)證，則這方方面的工作已已經(jīng)進(jìn)行。如如果還沒(méi)有，仍仍舊可以根據(jù)據(jù)相關(guān)的管理理思路和方法法建立并運(yùn)用用這一管理方方法。

下面列舉了一個(gè)典典型的高層住住宅樓宇物業(yè)業(yè)管理保安工工作流程，供供學(xué)習(xí)參考：：物業(yè)管理保安工作作流程1．0

目的：制定定本流程，旨旨在對(duì)安全保保安服務(wù)的全全過(guò)程實(shí)行嚴(yán)嚴(yán)格控制，確確保責(zé)任區(qū)業(yè)業(yè)主/物業(yè)使用人人的人身財(cái)產(chǎn)產(chǎn)安全。2．0

范圍：本物物業(yè)安全保安安系統(tǒng)作業(yè)。3．0

內(nèi)容：3．1

安全部3.1.1在公公司分管副總總經(jīng)理的直接接領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)對(duì)全公司的安安全保安工作作進(jìn)行督導(dǎo)。3.1.2制定定年度保安員員培訓(xùn)計(jì)劃，并并對(duì)各管理處處落實(shí)培訓(xùn)計(jì)計(jì)劃情況實(shí)施施檢查、指導(dǎo)導(dǎo)、監(jiān)督、考考核。3.1.3對(duì)各各管理處的安安全保安工作作定期或不定定期地進(jìn)行檢檢查考核。3．2

管理處3.2.1安全全保安主管具具體貫徹落實(shí)實(shí)公司安全部部制定的各項(xiàng)項(xiàng)安全保安規(guī)規(guī)章制度。3.2.2具體體組織實(shí)施本本管理處的安安全保安工作作。3.2.3處理理安全保安服服務(wù)過(guò)程中出出現(xiàn)的不合格格項(xiàng)。3．3保安班3.3.1分為保保安一、二、三三班。每班通通常分為四個(gè)個(gè)組，即：大大堂保安組、巡巡邏保安組、車(chē)車(chē)庫(kù)（場(chǎng)）保保安組、車(chē)輛輛入口保安組組。特殊情況況下，可增（減減）班、組設(shè)設(shè)置。3.3.2實(shí)行行三班輪流，二二十四小時(shí)全全天候值班制制：早班7時(shí)到15時(shí)；中班15時(shí)到23時(shí)；夜班23時(shí)到次日7時(shí)，特殊情情況可自行調(diào)調(diào)整。

3.3.3早、中中、晚三班每每十天依次輪輪換一次，即即：每月1日、11日、21日為輪換日日。特殊情況況可自行調(diào)整整。3．4大堂保安作業(yè)流程程3.4.1做好好作業(yè)前準(zhǔn)備備工作。3.4.2來(lái)人人來(lái)訪登記。3.4.2.1對(duì)外來(lái)人員員一律實(shí)行憑憑有效身份證證件登記后進(jìn)進(jìn)出大廈的制制度。3.4.2.2認(rèn)真填寫(xiě)《來(lái)來(lái)訪登記表》。3.4.2.3按有關(guān)應(yīng)急急規(guī)程妥善處處理不登記強(qiáng)強(qiáng)行進(jìn)入大廈廈等意外情況況。3.4.3開(kāi)啟啟電子門(mén)鎖3.4.3.1及時(shí)為本大大廈內(nèi)的業(yè)主主/物業(yè)使用人人開(kāi)啟門(mén)鎖。3.4.3.2電子門(mén)鎖由由微機(jī)控制的的應(yīng)盡量讓其其使用磁卡開(kāi)開(kāi)啟門(mén)鎖。3.4.3.3當(dāng)業(yè)主/物業(yè)使用人人搬運(yùn)物品出出入大廈，或或遇火情必須須敞開(kāi)電子門(mén)門(mén)時(shí)，應(yīng)嚴(yán)密密監(jiān)控出入人人員。3.4.3.4當(dāng)發(fā)生刑事事案件等必須須封鎖人員外外出時(shí)，應(yīng)對(duì)對(duì)電子門(mén)采取取封鎖措施。3.4.3.5嚴(yán)密監(jiān)控大大堂和電梯，保保證大堂秩序序井然，電梯梯運(yùn)行正常。3．5

車(chē)庫(kù)（場(chǎng)）保保安作業(yè)流程程3.5.1做好好作業(yè)前準(zhǔn)備備工作。3.5.2車(chē)輛輛進(jìn)出庫(kù)場(chǎng)，必必須認(rèn)真履行行規(guī)定手續(xù)并并做好記錄（不不設(shè)車(chē)輛入口口崗的單位，車(chē)車(chē)輛進(jìn)出庫(kù)時(shí)時(shí)按車(chē)輛入口口崗保安作業(yè)業(yè)流程執(zhí)行）。3.5.3保管管3.5.3.1每班不定時(shí)時(shí)的巡查車(chē)況況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題題，做好記錄錄，及時(shí)處理理。3.5.3.2每班對(duì)車(chē)庫(kù)庫(kù)（場(chǎng)）內(nèi)防防盜、防火設(shè)設(shè)施檢查一次次。3.5.3.3保持車(chē)庫(kù)（場(chǎng)場(chǎng)）的清潔衛(wèi)衛(wèi)生。3．6

巡邏保安作作業(yè)流程3.6.1做好好作業(yè)前準(zhǔn)備備工作。3.6.2每班班巡樓一至兩兩次。3.6.3巡查查車(chē)庫(kù)（場(chǎng)），發(fā)發(fā)現(xiàn)異常情況況及時(shí)處理并并報(bào)告。3．7

車(chē)輛入口保保安作業(yè)流程程3.7.1做好好作業(yè)前準(zhǔn)備備工作。3.7.2車(chē)輛輛進(jìn)場(chǎng)3.7.2.1凡進(jìn)入責(zé)任任區(qū)車(chē)場(chǎng)的車(chē)車(chē)輛，都應(yīng)進(jìn)進(jìn)行認(rèn)真檢查查、登記，并并領(lǐng)取登記牌牌（出入卡）后后，方可放入入（公、檢、法法、軍、警等等執(zhí)行公務(wù)的的車(chē)輛除外）。禁禁止大型客、貨貨車(chē)或載有易易燃、易爆、有有毒、有害物物品的車(chē)輛進(jìn)進(jìn)場(chǎng)。3.7.2.2在《登記表表》上按要求求準(zhǔn)確填寫(xiě)各各欄目。3.7.3車(chē)輛輛出場(chǎng)3.7.3.1須對(duì)出場(chǎng)車(chē)車(chē)輛的登記牌牌（出入卡）、行行駛證和司機(jī)機(jī)、車(chē)型等進(jìn)進(jìn)行核對(duì)，營(yíng)營(yíng)業(yè)性車(chē)場(chǎng)按按規(guī)定收費(fèi)，確確認(rèn)無(wú)誤后方方可放行（公公、檢、法、軍軍、警等執(zhí)行行公務(wù)的車(chē)輛輛除外）。3.7.3.2在《登記表表》上作好記記錄。3.7.3.3無(wú)登記牌（出出入卡）或運(yùn)運(yùn)載物品的車(chē)車(chē)輛出場(chǎng)，須須按《車(chē)輛入入口崗工作規(guī)規(guī)程》相關(guān)規(guī)規(guī)定執(zhí)行?！?、組織機(jī)構(gòu)和管理理職責(zé)2.

1組織機(jī)構(gòu)物業(yè)安全管理組織織機(jī)構(gòu)的設(shè)置置，應(yīng)該根據(jù)據(jù)物業(yè)和業(yè)主主的基本情況況、安全管理理的目標(biāo)和安安全管理的成成本，本著實(shí)實(shí)用高效的基基本原則設(shè)計(jì)計(jì)。要保證物物業(yè)安全管理理的各項(xiàng)工作作（如宣傳工工作和消防檢檢查工作等）都都能在組織機(jī)機(jī)構(gòu)上得到落落實(shí)，每項(xiàng)工工作都有責(zé)任任人，避免發(fā)發(fā)生無(wú)人負(fù)責(zé)責(zé)或多頭負(fù)責(zé)責(zé)相互推委情情況的發(fā)生。同同時(shí)要充分利利用各方面的的積極因素，包包括物質(zhì)上、技技術(shù)上和環(huán)境境上等各個(gè)方方面的條件，實(shí)實(shí)現(xiàn)人防、物物防、技防的的有機(jī)結(jié)合。另另外，在機(jī)構(gòu)構(gòu)設(shè)置時(shí)應(yīng)充充分關(guān)注管理理成本的有效效控制，好的的機(jī)構(gòu)和職能能設(shè)計(jì)應(yīng)該可可以充分調(diào)動(dòng)動(dòng)人的積極性性，做到物盡盡其用、人盡盡其才，提高高效率，過(guò)高高的或超出承承受能力的管管理成本會(huì)使使物業(yè)管理公公司在實(shí)際運(yùn)運(yùn)做時(shí)不堪負(fù)負(fù)重，只能在在執(zhí)行時(shí)降低低標(biāo)準(zhǔn)來(lái)維持持，形成眼高高手低，期望望和承諾與現(xiàn)現(xiàn)實(shí)相背離的的局面，實(shí)際際上這種情況況目前大量的的存在，對(duì)物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)本身是非常常有害的。一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)安安全管理組織織機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)如如下圖，供參參考：2.2物業(yè)安全管管理人員的任任職條件

人員素質(zhì)是搞好物物業(yè)安全管理理的重要因素素，物業(yè)安全全管理人員需需要一定的任任職條件，在在錄用和培訓(xùn)訓(xùn)考核時(shí)應(yīng)嚴(yán)嚴(yán)格把關(guān)，才才能保障物業(yè)業(yè)安全管理目目標(biāo)的順利實(shí)實(shí)現(xiàn)。通常情情況下，人員員的素質(zhì)與管管理成本有密密切的關(guān)系，要要聘用、培養(yǎng)養(yǎng)并留住較高高素質(zhì)的人員員，需要較優(yōu)優(yōu)厚的待遇。因因此，物業(yè)安安全管理人員員的任職條件件應(yīng)該根據(jù)企企業(yè)和物業(yè)，以以及當(dāng)?shù)氐木途蜆I(yè)市場(chǎng)的實(shí)實(shí)際情況確定定，不應(yīng)照搬搬其它地區(qū)和和企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。下面舉例例說(shuō)明物業(yè)安安全管理人員員的基本任職職條件，供企企業(yè)制定標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)時(shí)參考：

保安員的任職條件件：（1）保安人員的思想想道德標(biāo)準(zhǔn)：：熱愛(ài)本職工工作，忠于職職守；作風(fēng)正正派，品行端端正，無(wú)犯罪罪前科和違法法劣跡；具有有良好的情操操和修養(yǎng)，熱熱愛(ài)集體，團(tuán)團(tuán)結(jié)同志，聽(tīng)聽(tīng)從指揮，遵遵守各項(xiàng)規(guī)章章制度。（2）保安人員的心理理素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)：：具有較強(qiáng)的的觀察、分析析和判斷能力力，并具有判判斷是非的能能力，思維敏敏捷，遇事冷冷靜，機(jī)智果果敢，反應(yīng)迅迅速，意志堅(jiān)堅(jiān)強(qiáng)；具有高高度的社會(huì)責(zé)責(zé)任感和敬業(yè)業(yè)精神，既有有同犯罪分子子作斗爭(zhēng)的勇勇敢精神，又又有為業(yè)主服服務(wù)的積極熱熱情，還具備備控制自己情情緒的能力。（3）保安人員的文化化素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)：：一般應(yīng)具有有高中以上文文化程度，至至少應(yīng)具備初初中或以上文文化程度，并并具備一定的的社會(huì)知識(shí)，還還應(yīng)掌握或通通過(guò)培訓(xùn)掌握握保安員基本本知識(shí)和基本本技能。（4）保安人員的身體體健康標(biāo)準(zhǔn)：：身體健壯，相相貌端正，反反映機(jī)敏，有有較強(qiáng)的吃苦苦耐老精神和和環(huán)境適應(yīng)能能力，男隊(duì)員員身高1.70米以上，女女隊(duì)員身高1.60米以上。無(wú)無(wú)殘疾、無(wú)近近視、無(wú)色盲盲和色弱、無(wú)無(wú)口吃。（5）保安人員的年齡齡標(biāo)準(zhǔn)：保安安人員一般要要求年齡在18到25歲之間的未未婚青年，有有特殊技能的的或管理人員員可以根據(jù)實(shí)實(shí)際情況適當(dāng)當(dāng)放款。（6）其他方面的要求求，如地域要要求、擔(dān)保要要求、持證要要求、體檢要要求等。

對(duì)保安管理人員，除除對(duì)文化和健健康標(biāo)準(zhǔn)可適適當(dāng)放寬外，對(duì)對(duì)其他方面的的要求應(yīng)該更更高，尤其對(duì)對(duì)文化素質(zhì)和和專(zhuān)業(yè)知識(shí)方方面的要求應(yīng)應(yīng)該更高。2.3保安人員的的招聘、培訓(xùn)訓(xùn)和管理

2.3.1保保安人員的招招聘程序和招招聘原則

招聘保安人員的工工作程序:

招聘保安人員的基基本原則：

確保質(zhì)量的的原則；

統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的的原則；

綜合評(píng)定的的原則；

公開(kāi)招聘的的原則；

平等競(jìng)爭(zhēng)、擇擇優(yōu)錄取的原原則；2.3.2保安人人員的培訓(xùn)對(duì)保安人員的培訓(xùn)訓(xùn)，是提高保保安人員素質(zhì)質(zhì)的根本途徑徑，也是保障障安全管理服服務(wù)質(zhì)量的基基本因素，應(yīng)應(yīng)該有目標(biāo)、有有計(jì)劃、有制制度、有考核核的系統(tǒng)的進(jìn)進(jìn)行。關(guān)于保安人員培訓(xùn)訓(xùn)的種類(lèi)，一一般依據(jù)保安安人員的培訓(xùn)訓(xùn)按照上崗時(shí)時(shí)間的先后分分為崗前培訓(xùn)訓(xùn)（或稱上崗崗培訓(xùn)）和崗崗后培訓(xùn)（或或稱在崗培訓(xùn)訓(xùn)）；按照培培訓(xùn)時(shí)間的長(zhǎng)長(zhǎng)短分為短期期培訓(xùn)、中期期培訓(xùn)和長(zhǎng)期期培訓(xùn)；按照照培訓(xùn)的內(nèi)容容分為常規(guī)業(yè)業(yè)務(wù)培訓(xùn)和特特殊技能培訓(xùn)訓(xùn)；按照培訓(xùn)訓(xùn)是否脫產(chǎn)分分為脫產(chǎn)培訓(xùn)訓(xùn)和不脫產(chǎn)培培訓(xùn)；按照培培訓(xùn)的組織和和管理方式的的不同又分為為管理處培訓(xùn)訓(xùn)、公司培訓(xùn)訓(xùn)、外派培訓(xùn)訓(xùn)和外請(qǐng)培訓(xùn)訓(xùn)等。各種培培訓(xùn)方式具有有不同的優(yōu)缺缺點(diǎn)和效果，物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)應(yīng)根據(jù)不同同的情況設(shè)計(jì)計(jì)由不同方式式組成的綜合合培訓(xùn)方式，以以達(dá)到較好的的培訓(xùn)效果。

保安員培訓(xùn)的具體體形式，由于于保安員工作作和要求的特特殊性，決定定了保安人員員的培訓(xùn)形式式與其它人員員不盡相同，歸歸納起來(lái)，主主要有以下幾幾種：

理論講授；；

經(jīng)驗(yàn)介紹；；

研討會(huì)；

參觀或?qū)嵙?xí)習(xí)；

操練；

體能訓(xùn)練；；

模擬演練或或演習(xí)。同樣地，物業(yè)保安安人員的考核核也有多種方方式，比如：：

理論考試（筆筆試）；

回答問(wèn)題（口口試）；

心得體會(huì)；；

體能測(cè)試；；

操練測(cè)試；；

體能或技能能競(jìng)賽；

匯報(bào)表演。2.4安全管理各各崗位崗位職職責(zé)2.4.1安全部部經(jīng)理職責(zé)

一、對(duì)對(duì)本公司管理理的物業(yè)范圍圍內(nèi)的安全負(fù)負(fù)有領(lǐng)導(dǎo)上的的具體責(zé)任。

二、制定定安全部的工工作計(jì)劃和目目標(biāo)，并具體體組織實(shí)施。

三、主持持本部門(mén)例會(huì)會(huì)，傳達(dá)貫徹徹總經(jīng)理及上上級(jí)主管部門(mén)門(mén)的指示。

四、參與與對(duì)重大案件件、事故的調(diào)調(diào)查處理。

五、督導(dǎo)導(dǎo)檢查各管理理處的安全保保安工作，發(fā)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)時(shí)處理或向公公司主管領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)匯報(bào)。

六、制定定年度保安員員教育、培訓(xùn)訓(xùn)和考核計(jì)劃劃，并抓好貫貫徹實(shí)施。

七、負(fù)責(zé)責(zé)制定新接物物業(yè)安全保安安工作方案，并并協(xié)助組織實(shí)實(shí)施。

八、負(fù)責(zé)責(zé)完成公司領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其其他事項(xiàng)。

2.4.2安安全部經(jīng)理助助理職責(zé)一、協(xié)助經(jīng)理做好好防盜、防火火、防破壞、防防自然災(zāi)害事事故等安全教教育。

二、按照照部門(mén)分工，負(fù)負(fù)責(zé)抓好保安安隊(duì)伍的思想想政治教育或或業(yè)務(wù)培訓(xùn)、訓(xùn)訓(xùn)練工作。

三、協(xié)助助經(jīng)理制定并并實(shí)施新接物物業(yè)的安全保保安工作方案案。

四、做好好日常安全保保安工作中的的檢查、指導(dǎo)導(dǎo)、監(jiān)督、考考核等。五、協(xié)助經(jīng)理參與與對(duì)重大案件件、事故的調(diào)調(diào)查處理。六、完成經(jīng)理交辦辦的其他工作作。

2.4.3安安全部助理員員職責(zé)一、

協(xié)助經(jīng)理做做好防盜、防防火、防破壞壞、防自然災(zāi)災(zāi)害事故等安安全教育工作作。二、協(xié)助經(jīng)理做好好保安隊(duì)伍思思想政治教育育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)訓(xùn)工作。三、協(xié)助經(jīng)理做好好安全保安工工作的日常檢檢查、指導(dǎo)、監(jiān)監(jiān)督、考核等等工作。四、做好批量安全全保安用品的的購(gòu)置、驗(yàn)證證、發(fā)放、保保管和外修等等具體工作。五、做好部門(mén)的文文件收、發(fā)、歸歸檔、保存等等工作。六、負(fù)責(zé)部門(mén)的內(nèi)內(nèi)勤工作。

七、完成經(jīng)經(jīng)理交辦的其其他工作。

2.4.4管管理處安全保保安主管職責(zé)責(zé)

一、負(fù)責(zé)責(zé)本管理處物物業(yè)范圍內(nèi)的的安全保安管管理工作。

二、負(fù)責(zé)責(zé)擬制安全保保安工作計(jì)劃劃，并組織具具體實(shí)施，對(duì)對(duì)管理區(qū)域內(nèi)內(nèi)發(fā)生的重大大火災(zāi)事故和和治安、刑事事案件負(fù)責(zé)。

三、負(fù)責(zé)責(zé)主持召開(kāi)保保安班長(zhǎng)會(huì)議議，及時(shí)傳達(dá)達(dá)貫徹上級(jí)指指示。

四、對(duì)保保安各崗位執(zhí)執(zhí)勤人員的工工作進(jìn)行巡查查、督導(dǎo)，并并負(fù)責(zé)處理保保安員執(zhí)勤中中遇到的疑難難問(wèn)題。

五、負(fù)責(zé)責(zé)保安員的業(yè)業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)訓(xùn)和考核工作作。

六、負(fù)責(zé)責(zé)零星安全保保安用品的采采購(gòu)、驗(yàn)證、維維修工作。七、對(duì)保安員玩忽忽職守、違章章操作遭致業(yè)業(yè)主/物業(yè)使用人人投訴或造成成重大損失負(fù)負(fù)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。

2.4.5保保安班長(zhǎng)職責(zé)責(zé)

一、主持持本班工作，執(zhí)執(zhí)行管理處主主任和安全保保安主管的工工作指令，帶帶領(lǐng)和督導(dǎo)全全班人員履行行崗位職責(zé)，認(rèn)認(rèn)真做好安全全保安工作。

二、負(fù)責(zé)責(zé)主持召開(kāi)班班務(wù)會(huì)，及時(shí)時(shí)傳達(dá)上級(jí)指指示和保安班班長(zhǎng)例會(huì)精神神，研究提出出貫徹意見(jiàn)，并并具體組織落落實(shí)。

三、負(fù)責(zé)責(zé)本班人員的的考勤，如實(shí)實(shí)記載本班執(zhí)執(zhí)勤中遇到和和處理過(guò)的問(wèn)問(wèn)題，重大問(wèn)問(wèn)題要及時(shí)向向主管領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)請(qǐng)示報(bào)告。

四、負(fù)責(zé)責(zé)協(xié)調(diào)本班與與其他班組之之間的工作關(guān)關(guān)系和本班人人員之間的關(guān)關(guān)系。

五、愛(ài)崗崗敬業(yè)，遵紀(jì)紀(jì)守法，嚴(yán)于于律已，以身身作則，發(fā)揮揮模范帶頭作作用。

六、熟悉悉保安各崗位位工作職責(zé)、任任務(wù)和程序，掌掌握管理區(qū)域域內(nèi)治安保安安工作的規(guī)律律及特點(diǎn)。

七、對(duì)因因管理不力而而造成本班在在執(zhí)勤中發(fā)生生的重大失誤誤，或本班人人員出現(xiàn)嚴(yán)重重違法違紀(jì)的的情況負(fù)責(zé)。

八、負(fù)責(zé)責(zé)抓好全班的的教育訓(xùn)練工工作。

九、負(fù)責(zé)責(zé)處理本班執(zhí)執(zhí)勤過(guò)程中遇遇到的一般性性問(wèn)題。

2.4.6保保安員職責(zé)

一、保安安員上崗必須須穿著統(tǒng)一制制服，佩帶規(guī)規(guī)定裝備和工工作牌。

二、上崗崗時(shí)要認(rèn)真檢檢查設(shè)備設(shè)施施，認(rèn)真做好好“四防”（防火、防防盜、防破壞壞、防自然災(zāi)災(zāi)害）工作，發(fā)發(fā)現(xiàn)不安全因因素立即查明明情況，排除除險(xiǎn)情，并及及時(shí)報(bào)告主管管領(lǐng)導(dǎo)，確保保小區(qū)安全。

三、熟悉悉本崗位任務(wù)務(wù)和工作程序序，執(zhí)勤過(guò)程程中要以敏銳銳的目光，注注意發(fā)現(xiàn)可疑疑的人、事、物物，預(yù)防案件件、事故的發(fā)發(fā)生，力爭(zhēng)做做到萬(wàn)無(wú)一失失。

四、愛(ài)護(hù)護(hù)設(shè)施設(shè)備和和公共財(cái)物，對(duì)對(duì)小區(qū)內(nèi)的一一切設(shè)施、財(cái)財(cái)物不得隨便便移動(dòng)及亂用用，熟悉小區(qū)區(qū)消防系統(tǒng)及及消防器材的的安裝位置，熟熟練掌握各種種滅火器材的的使用方法，遇遇到突發(fā)事件件能正確進(jìn)行行處理。

五、堅(jiān)守守崗位，提高高警惕，對(duì)崗崗位內(nèi)發(fā)生的的各種情況要要認(rèn)真處理，并并且做好記錄錄，發(fā)現(xiàn)違法法犯罪嫌疑人人要堅(jiān)決設(shè)法法抓獲。

六、遇有有緊急突發(fā)性性重大事情，要要及時(shí)向班長(zhǎng)長(zhǎng)或主管領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)請(qǐng)示報(bào)告。

七、嚴(yán)格格執(zhí)行交接班班制度。八、積極向業(yè)主//物業(yè)使用人人宣傳遵紀(jì)守守法和消防安安全等治安防防范知識(shí)。§3、物質(zhì)和技術(shù)裝備備物業(yè)的安全管理，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)人防、物物防和技防相相結(jié)合，必要要的物質(zhì)和技技術(shù)條件可以以大大提高安安全防范的效效率，降低安安全防范的成成本，提升安安全防范的效效果。很多情情況下必要的的物質(zhì)和技術(shù)術(shù)條件對(duì)物業(yè)業(yè)安全起到人人所不能替代代的作用，是是搞好物業(yè)安安全管理的基基礎(chǔ)和必要條條件。因此，人人的因素、物物質(zhì)和技術(shù)條條件是搞好物物業(yè)安全管理理的雙刃劍，缺缺一不可。3.

1保安員的基基本裝備

保安制服；；

必要的通訊訊裝備：如電電話、對(duì)講機(jī)機(jī)、手機(jī)、BB機(jī)等；

必要的交通通裝備：如摩摩托車(chē)、自行行車(chē)等；

必要的個(gè)人人值班工具：：如警棍、手手電筒等；

個(gè)人生活和和休息的必要要用具。3.2管理單元的的基本裝備

值班、通信信、指揮中心心；

共用交通和和通信器材：：如汽車(chē)、摩摩托車(chē)等；

共用器具：：如滅火器、消消防鏟（斧）、放放毒面具等；；

生活和休息息的條件：如如宿舍、食堂堂、娛樂(lè)室等等；

基本的物質(zhì)質(zhì)圍合或封閉閉條件：如圍圍墻、欄桿、綠綠化隔離帶等等；

物業(yè)安全標(biāo)標(biāo)志：如交通通和停車(chē)指示示、車(chē)輛限速速和禁停標(biāo)志志等；

保安工作設(shè)設(shè)施：如崗?fù)ねぁ⒌揽ǖ?；?/p>

智能化安防防設(shè)施設(shè)備等等?！?、智能化安防系統(tǒng)統(tǒng)簡(jiǎn)介

4.1智能能小區(qū)的概念念

智能小區(qū)是是指利用系統(tǒng)統(tǒng)集成方式，將將現(xiàn)代計(jì)算機(jī)機(jī)技術(shù)、現(xiàn)代代網(wǎng)絡(luò)通信技技術(shù)、現(xiàn)代智智能儀器儀表表技術(shù)、現(xiàn)代代控制技術(shù)與與建筑藝術(shù)、環(huán)環(huán)境設(shè)計(jì)藝術(shù)術(shù)有機(jī)地結(jié)合合在一起，通通過(guò)對(duì)環(huán)境和和設(shè)備的自動(dòng)動(dòng)監(jiān)控、對(duì)各各種信息資源源的處理，對(duì)對(duì)使用者的各各種信息服務(wù)務(wù)的優(yōu)化組合合，構(gòu)成一個(gè)個(gè)安全、便利利、優(yōu)雅的生生活環(huán)境。

真正的住宅智能化化系統(tǒng)是一個(gè)個(gè)多種網(wǎng)絡(luò)、多多種系統(tǒng)軟件件平臺(tái)和應(yīng)用用軟件、各種種控制設(shè)備、各各種傳感器、各各種執(zhí)行器綜綜合集成，從從而實(shí)現(xiàn)住宅宅綜合自動(dòng)化化的系統(tǒng)。這這一綜合自動(dòng)動(dòng)化的系統(tǒng)中中包括若干個(gè)個(gè)子系統(tǒng)，而而且相互之間間需要良好地地協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)和和極高的實(shí)時(shí)時(shí)性，所以，住住宅智能化系系統(tǒng)是一個(gè)極極其龐大而復(fù)復(fù)雜的系統(tǒng)。其其運(yùn)用的目的的是為現(xiàn)代人人類(lèi)的居所創(chuàng)創(chuàng)造安全、高高效、舒適和和經(jīng)濟(jì)的生活活環(huán)境及條件件。住宅智能化系統(tǒng)依依靠計(jì)算機(jī)和和網(wǎng)絡(luò)通訊技技術(shù)將各種智智能設(shè)備、控控制裝置、執(zhí)執(zhí)行裝置和傳傳感設(shè)備有機(jī)機(jī)地結(jié)合在一一起，并置于于中央計(jì)算機(jī)機(jī)的統(tǒng)一監(jiān)控控和協(xié)調(diào)管理理之下，其基基本的系統(tǒng)結(jié)結(jié)構(gòu)為集散型型控制系統(tǒng)，或或稱為分布式式控制系統(tǒng)。它它是以中央計(jì)計(jì)算機(jī)為核心心，包含各種種住宅設(shè)備控控制子系統(tǒng)的的綜合體系，是是在智能住宅宅結(jié)構(gòu)化綜合合布線系統(tǒng)和和中央計(jì)算機(jī)機(jī)網(wǎng)絡(luò)的平臺(tái)臺(tái)上按照分散散與集中監(jiān)控控和管理的模模式建立的。此此系統(tǒng)可以隨隨時(shí)根據(jù)智能能住宅發(fā)展的的需要任意地地增減功能和和擴(kuò)展規(guī)模。4.2智能化住宅宅的發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)：

高度的安全全性：防火、防防盜、防爆、防防范等；

舒適的生活活環(huán)境：清新新的空氣、優(yōu)優(yōu)美的環(huán)境；；現(xiàn)代化的通訊設(shè)施施和信息服務(wù)務(wù)設(shè)施：電話話、傳真、計(jì)計(jì)算機(jī)及其網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、有線電電視、交互式式電視、點(diǎn)播播電視、圖文文電視、網(wǎng)上上教育、網(wǎng)上上資訊、網(wǎng)上上購(gòu)物、網(wǎng)上上醫(yī)療、網(wǎng)上上銀行、網(wǎng)上上服票交易、網(wǎng)網(wǎng)上娛樂(lè)等；；

公共設(shè)施、住住宅設(shè)備和家家用電器的自自動(dòng)化、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)化和遙控化化。智能化住宅的出現(xiàn)現(xiàn)，不但為現(xiàn)現(xiàn)代人類(lèi)提供供了舒適方便便的居住環(huán)境境，也大大提提高了住宅的的安全性，目目前已被大量量采用。4.3常用智能化化安防系統(tǒng)的的典型構(gòu)成和和功能1、管理中心

管理中心是整個(gè)小小區(qū)按防管理理系統(tǒng)的神經(jīng)經(jīng)中樞，負(fù)責(zé)責(zé)對(duì)小區(qū)內(nèi)的的各個(gè)系統(tǒng)以以及各個(gè)區(qū)域域的安全狀況況進(jìn)行統(tǒng)一的的調(diào)控和管理理，也可對(duì)物物業(yè)資料、業(yè)業(yè)主資料、租租賃資料、維維修記錄、各各種收費(fèi)記錄錄進(jìn)行統(tǒng)一的的電腦網(wǎng)絡(luò)管管理。因此必必須要保證高高可靠和高實(shí)實(shí)用性要求。

處理容錯(cuò)：：能實(shí)現(xiàn)每天天24小時(shí)連續(xù)正正常運(yùn)作。

數(shù)據(jù)容錯(cuò)：：能實(shí)現(xiàn)在多多個(gè)子系統(tǒng)多多路數(shù)據(jù)并發(fā)發(fā)的情況下，不不丟失數(shù)據(jù)。2、門(mén)禁及門(mén)禁對(duì)講講系統(tǒng)該系統(tǒng)是整個(gè)小區(qū)區(qū)智能化的一一個(gè)重要系統(tǒng)統(tǒng)，方便住戶戶接待來(lái)客、避避免來(lái)歷不明明的陌生訪客客竄入家中，避避免住戶遭受受不必要的侵侵?jǐn)_，增加家家居的安全系系數(shù)。可以達(dá)到的功能：：

整個(gè)小區(qū)能能集中管理；；

每個(gè)門(mén)棟能能獨(dú)立工作；；

住戶通過(guò)門(mén)門(mén)棟大門(mén)，可可用感應(yīng)IC卡開(kāi)鎖或密密碼開(kāi)鎖。

系統(tǒng)配備后后備電源，確確保市電停供供時(shí)仍可正常常工作。

住戶與住戶戶可視對(duì)講，以以及與管理處處進(jìn)行可視對(duì)對(duì)講。

系統(tǒng)具有自自動(dòng)巡檢，防防盜自檢、夜夜光指示功能能。

住戶可通過(guò)過(guò)室內(nèi)分機(jī)遙遙控開(kāi)啟單元元防盜門(mén)

可實(shí)現(xiàn)門(mén)衛(wèi)衛(wèi)與住戶之間間的可視對(duì)講講通信

管理員機(jī)接接收室內(nèi)分機(jī)機(jī)并顯示分機(jī)機(jī)號(hào)碼管理員機(jī)能接收各各分機(jī)發(fā)出的的報(bào)警信號(hào)，顯顯示并記錄報(bào)報(bào)警分機(jī)號(hào)碼碼，并能查詢?cè)兠看螆?bào)警記記錄

組合模塊集集成技術(shù)，功功能擴(kuò)展靈活活，兼容性強(qiáng)強(qiáng)，可以混裝裝。

本系統(tǒng)由管管理員機(jī)，門(mén)門(mén)口機(jī)、室內(nèi)內(nèi)機(jī)，電源、短短路保護(hù)器五五大部分組成成。

另外，有的的物業(yè)還安裝裝了可視對(duì)講講系統(tǒng)，住戶戶和安防控制制中心能夠通通過(guò)系統(tǒng)看到到并錄下來(lái)訪訪者的影象，更更增強(qiáng)了安防防的效果。3、閉路電視監(jiān)控系系統(tǒng)系統(tǒng)利用攝像機(jī)對(duì)對(duì)需要監(jiān)視的的關(guān)鍵場(chǎng)合進(jìn)進(jìn)行監(jiān)視，并并在控制中心心的監(jiān)視器中中能看到相應(yīng)應(yīng)的實(shí)時(shí)圖像像，即閉路電電視監(jiān)控工程程。其一般由由現(xiàn)場(chǎng)攝像部部分、信號(hào)傳傳輸、控制中中心監(jiān)視部分分、控制部分分、錄像部分分等組成。閉閉路電視監(jiān)控控系統(tǒng)是布防防于整個(gè)小區(qū)區(qū)之上的一張張無(wú)形監(jiān)視網(wǎng)網(wǎng)，能實(shí)現(xiàn)：：

對(duì)整個(gè)小區(qū)區(qū)的實(shí)時(shí)監(jiān)控控、實(shí)時(shí)報(bào)警警；

異常事件自自動(dòng)報(bào)警并記記錄。4、居家報(bào)警系統(tǒng)系統(tǒng)采用智能報(bào)警警箱和各種探探測(cè)器，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)家居安全，預(yù)預(yù)防入室盜竊竊、打劫、以以及特種情況況下的緊急求求助。中心為為住戶提供24小時(shí)的安全全保護(hù)、緊急急事故處理，保保護(hù)住戶的人人身財(cái)產(chǎn)安全全。在住宅中，根據(jù)室室內(nèi)平面設(shè)計(jì)計(jì)及客戶要求求，室內(nèi)報(bào)警警系統(tǒng)設(shè)置如如下：每套房均設(shè)置一個(gè)個(gè)門(mén)磁（在住住戶大門(mén)），一一個(gè)燃?xì)庑孤┞﹫?bào)警探頭（在在廚房），一一個(gè)緊急按鈕鈕及兩個(gè)遙控控器（在客廳廳），一個(gè)報(bào)報(bào)警控制主機(jī)機(jī)，在客廳或或陽(yáng)臺(tái)安裝紅紅外線、微波波雙鑒探頭和和紅外控頭。居家報(bào)警系統(tǒng)是居居家安全的一一道有力防線線，可做到：：

對(duì)所有非法法入侵實(shí)時(shí)報(bào)報(bào)警；

緊急求助功功能。居家報(bào)警系統(tǒng)在安安防工作上具具有以下優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)：

快速：從發(fā)發(fā)現(xiàn)警情到報(bào)報(bào)警中心收到到警訊全過(guò)程程不超過(guò)5秒準(zhǔn)確：報(bào)警全過(guò)程程均通過(guò)計(jì)算算機(jī)控制，不不需人工操作作，因而有效效避免了疏忽忽大意和誤操操作。容量大：主控電腦腦容量大，可可儲(chǔ)存大量住住戶資料，因因而能夠向聯(lián)聯(lián)網(wǎng)用戶提供供多種報(bào)警服服務(wù)，并可建建立小區(qū)居民民檔案。

雙工傳輸、自自檢：中心可可以通過(guò)控制制臺(tái)隨時(shí)檢測(cè)測(cè)各用戶報(bào)警警器性能，解解除誤報(bào)警。

防破壞性能能：系統(tǒng)任何何一根線路發(fā)發(fā)生斷路、短短路即可報(bào)警警。防斷電性能：當(dāng)小小區(qū)停電或住住戶電路遭破破壞時(shí)，后備備電源可支持持系統(tǒng)繼續(xù)工工作（不少于于24小時(shí)）抗干擾：系統(tǒng)通過(guò)過(guò)雷擊、電磁磁輻射等試驗(yàn)驗(yàn)。無(wú)線傳輸輸采用軟件判判碼，防止不不同用戶之間間的操作誤報(bào)報(bào)，抗干擾強(qiáng)強(qiáng)。

系統(tǒng)具有“在家布防”和“外出布防”設(shè)置。

緊急按鈕可可隨時(shí)傳送到到指揮中心。系統(tǒng)具有良好的開(kāi)開(kāi)放性，每戶戶可有多路警警情（盜情、劫劫情、紅外、煤煤氣、陽(yáng)臺(tái)、門(mén)門(mén)磁）傳輸?shù)降街行摹?、保安巡更系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)可防防止傳統(tǒng)巡更更簽名方式產(chǎn)產(chǎn)生的冒簽或或補(bǔ)簽等問(wèn)題題。該系統(tǒng)通過(guò)巡更接接收機(jī)，把巡巡更接收機(jī)從從巡更遙控器器接收到的編編碼信息貯存存起來(lái)，即時(shí)時(shí)或定時(shí)上傳傳管理中心。

自動(dòng)對(duì)巡邏邏信息進(jìn)行分分類(lèi)統(tǒng)計(jì)；

查看巡更路路線是否按預(yù)預(yù)定路線巡邏邏。6、停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)統(tǒng)系統(tǒng)匯集無(wú)線、有有線通訊、計(jì)計(jì)算機(jī)、機(jī)械械、電視監(jiān)控控技術(shù)于一體體，將各種先先進(jìn)的停車(chē)場(chǎng)場(chǎng)設(shè)備和工業(yè)業(yè)自動(dòng)化技術(shù)術(shù)有機(jī)結(jié)合，并并根據(jù)城市住住宅小區(qū)的特特點(diǎn)而專(zhuān)門(mén)設(shè)設(shè)計(jì)、方便快快捷、安全可可靠、保密性性強(qiáng)。通過(guò)IC卡、車(chē)輛檢檢測(cè)器、PLC邏輯等微電電腦控制車(chē)輛輛、人員自動(dòng)動(dòng)分流。車(chē)主主遙控道閘起起落，完成出出入境登錄，實(shí)實(shí)現(xiàn)智能管理理自動(dòng)化。系統(tǒng)由攝像機(jī)、控控制部分和圖圖像處理等組組成。車(chē)輛駛駛?cè)牍ぷ鲄^(qū)，出出示感應(yīng)IC卡，攝像監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)開(kāi)始始工作，攝下下有車(chē)牌號(hào)的的圖像，經(jīng)計(jì)計(jì)算機(jī)處理，提提取號(hào)碼與車(chē)車(chē)主所持感應(yīng)應(yīng)IC卡的信息特特征碼一并存存入系統(tǒng)數(shù)據(jù)據(jù)內(nèi)，出場(chǎng)接接收到遙控信信號(hào)時(shí)攝像系系統(tǒng)再次工作作，攝下出場(chǎng)場(chǎng)車(chē)輛號(hào)碼，并并與進(jìn)場(chǎng)時(shí)信信息核對(duì)，同同一車(chē)輛則放放行，否則不不予出場(chǎng)。系統(tǒng)特點(diǎn)：停車(chē)場(chǎng)不僅對(duì)長(zhǎng)期期住戶、月年年租住戶車(chē)輛輛收費(fèi)管理，而而且允許外來(lái)來(lái)臨時(shí)車(chē)輛進(jìn)進(jìn)入并收費(fèi)。停停車(chē)場(chǎng)設(shè)備入入口處設(shè)一套套入口控制設(shè)設(shè)備，出口處處設(shè)一套出口口控制設(shè)備。系系統(tǒng)采用一套套一進(jìn)一出的的停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)費(fèi)系統(tǒng)，在入入口設(shè)一個(gè)攝攝像機(jī)捕捉圖圖像，進(jìn)行攝攝像和感應(yīng)IC卡編碼比對(duì)對(duì)，實(shí)現(xiàn)停車(chē)車(chē)場(chǎng)防盜和智智能化管理。系統(tǒng)使用感應(yīng)ICC卡編碼來(lái)分分辯此停車(chē)場(chǎng)