上市房企物業(yè)安全管理指導手冊超詳解

目錄第一篇

物業(yè)的安全管理第一章

物業(yè)安全管理的概念§1、物業(yè)的安全需求§2、物業(yè)安全管理的目標和內(nèi)容§3、物業(yè)安全管理的要素第二章

物業(yè)安全管理方案的制定§1、管理方案的策劃§2、組織機構和管理架構、崗位職責§3、物質和技術裝備§4、智能化安防系統(tǒng)簡介第三章

物業(yè)公共安全管理規(guī)定和制度§1、物業(yè)安全宣傳教育§2、物業(yè)公共安全管理規(guī)定§3、物業(yè)公共安全管理責任約定第四章

物業(yè)安全管理內(nèi)部管理制度§1、物業(yè)安全管理崗位職責§2、保安員管理制度§3、保安員工作管理制度§4、消防管理制度第五章

物業(yè)安全管理的工作程序和技巧§1、保安工作程序§2、消防工作程序第六章

物業(yè)安全管理的考核和應急事件的處理§1、安全管理分類檢查項目、方法和標準§2、保安員的考核及管理§3、風險防范的基本原則和思路§4、各類應急事件的處理程序第二篇

保安員的基本知識和訓練第七章

保安人員應掌握的基本知識§1、法律的基本概念§2、刑事法律§3、民事法律§4、治安管理處罰條例和消防法第八章

消防的基本知識§1、防火的基本知識§2、消防組織、宣傳和檢查§3、物業(yè)消防設備設施的基本知識§4、滅火和救護的基本知識第九章

保安技能基本訓練§1、保安隊列訓練§2、保安拳術訓練第十章

消防技能基本訓練§1、消防培訓器材準備§2、義務消防隊技能訓練項目規(guī)則附錄一：實用記錄表格附錄二：實用法規(guī)匯編1、

消防法2、

刑法3、

治安管理條例4、

高層建筑防火條例第一篇物業(yè)的安全管理第一章

安全管理的概念§1、物業(yè)的安全需求1.1安全的含義：物業(yè)安全管理中的“安全”是一個抽象的概念,包括“安全狀態(tài)”和“安全概念”,其中“安全狀態(tài)”是指:

人的生命得到保障，人身免受傷害；

物質和財產(chǎn)沒有受到損失；

不發(fā)生違背人的意志的情況?！鞍踩拍睢笔墙⒃凇鞍踩珷顩r”基礎之上的，是人們心理上對安全的“感覺”包括：

由“安全狀況”和安全防范措施的落實，使人們有安全感和信心；

公共秩序良好，使人們處于較好的工作和生活狀態(tài)；

個人隱私和個人價值得到尊重，個人和家庭生活免受外界打擾；廣義上講,物業(yè)的安全應該包括房屋的安全和設備設施的安全，以及各類災害的防范和救護，但在物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)，將房屋的安全和設備設施的安全責任主要劃由工程部門負責，而對災害的防護則由各個部門相互協(xié)調(diào)完成，如對火災的防護就由工程部門負責較復雜消防工程設備的維護和正常運行，而由保安人員承擔滅火和救護的主要責任。因此，物業(yè)管理通常意義上的安全管理，是指由保安員負責的內(nèi)容，是具體直觀意義上的安全。物業(yè)安全管理的概念：物業(yè)的安全管理是指物業(yè)管理企業(yè)，在業(yè)主、使用人和相關部門的支持配合下，靈活運用企業(yè)、物業(yè)和社會資源，以達到安全為目標所采取的組織性、技術性措施。物業(yè)的安全管理是物業(yè)管理最基本的內(nèi)容，幾乎所有的物業(yè)管理過程都包括安全管理，安全管理也是評價物業(yè)管理質量的最基本、最重要內(nèi)容之一。同時，安全管理也是一項復雜的系統(tǒng)性工程，安全管理能否搞好，除了物業(yè)管理企業(yè)要有較高的安全管理水平以外，與業(yè)主的支持配合、物業(yè)的安防條件、以及社會的安全狀況等都有密切的關系。1.

2安全的需求1.2.1安全的市場需求“安全”是人們對居住和生活工作環(huán)境的最基本要求，無論多么原始的房屋，給人帶來的最直接好處就是安全，這里的“安全”是一個原始的概念，即房屋能給人提供一個防備外人、野獸、自然因素和災害影響的環(huán)境。從這個意義上講，安全是人們對建筑的最基本需求，同樣也是對物業(yè)管理的最基本要求。

隨著時代的進步，人們對安全的需求進一步提高，建筑物也在大量應用現(xiàn)代科技手段來增強安全設施的同時，在建筑布局和環(huán)境及配套設施的設計上充分考慮安全的需求。房屋的業(yè)主和使用者也不僅僅要求處于安全的狀況，對良好公共秩序和安全的心理需求也有日益增長的趨勢。

與物業(yè)管理的有些服務內(nèi)容不同，安全管理在基本需求的程度上表現(xiàn)不出明顯或較大的差異性，業(yè)主不可能要求我們做到99%安全，也不能諒解比如100元以下的失竊或輕微的身體傷害。同樣道理，我們不能認為豪宅比普通住宅的安全需求更大，而雜物倉庫與珠寶行在防止盜竊上的要求是同樣的。在保障人的生命財產(chǎn)安全這一基本需求上，不同的業(yè)主和使用人的要求沒有差異。

但在現(xiàn)實工作中，將安全管理制定統(tǒng)一標準的做法是不可行的，不同物業(yè)的保安措施和保安效果明顯存在差異，原因是什么？在具體的物業(yè)管理中又依據(jù)什么來鑒別物業(yè)安全管理的有效需求，從而制定物業(yè)安全管理的目標并具體設計物業(yè)安全管理方案？需要我們對物業(yè)的安全進行更細致的分析。

就物業(yè)的安全而言，安全的狀態(tài)即保障人們生命財產(chǎn)的安全是業(yè)主和使用人的基本需求；而良好的公共秩序，對個人的尊重和隱私權的保護等心理上的需求是業(yè)主和使用人對安全的進一步需求。前者在需求上是基本的、無差異的，而后者需求的程度則受到環(huán)境、習慣和文化等因素的影響，存在一定的差異性。如對訪客的管理采取登記和業(yè)主確認后放行的制度，有的樓宇的業(yè)主認為很有必要，而有的樓宇的業(yè)主則認為麻煩或有傷親友的自尊。對安全進一步需求的正確理解和甄別能夠幫助我們設計出效果更好且更受業(yè)主和使用人歡迎的安全管理方案。

對安全的基本需求既然是無差異性的，所以在確定安全管理目標和具體管理方案時主要不是從需求的不同來決定，而主要考慮以下因素：

安全管理的成本，以及受益人愿意并能夠支付的代價；

安全隱患以及安全管理的難度；

一旦發(fā)生安全問題，損失的大小；

業(yè)主或使用人是否愿意接受該種安全管理方法，以及是否接受管理措施所帶來的變化；

是否滿足國家和地方法律法規(guī)，以及行業(yè)規(guī)范的有關規(guī)定規(guī)范的要求（如消防要求）。1.2.2安全的社會需求物業(yè)安全是社會安全的重要組成部分，物業(yè)的安全管理既受社會安全狀況的影響和制約，又對社會的安全與穩(wěn)定起到重要的作用。物業(yè)安全的社會需求主要是以社會對物業(yè)管理范圍內(nèi)提出的安全要求方式來體現(xiàn)，以遵守國家相關法律法規(guī)為具體表現(xiàn)形式，以國家相關部門或機構進行檢查、監(jiān)督和執(zhí)行為保障手段。物業(yè)安全的社會需求具有強制性，無論業(yè)主或使用人是否愿意或承認，都應是物業(yè)管理安全管理必須達到的基本目標，如禁止賭博的規(guī)定或消防的有關規(guī)定等。物業(yè)管理的安全管理人員應該了解相關的規(guī)定，并在制定管理方案時制定滿足這一需求的措施。本書附錄列舉了部分的相關法規(guī)，供學習參考。

1.2.3安全管理的行業(yè)需求

物業(yè)安全管理的行業(yè)需求，是指物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范或標準對安全管理的要求，是物業(yè)管理行業(yè)樹立行業(yè)形象、規(guī)范行業(yè)行為的重要措施，目前這類要求主要是以物業(yè)管理行業(yè)創(chuàng)優(yōu)考評標準的形式出現(xiàn)，是物業(yè)管理企業(yè)努力達到的目標。

依據(jù)全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)（工業(yè)區(qū)、大廈）標準，物業(yè)管理行業(yè)對安全管理（保安、車輛管理、消防）的具體要求如下：一、

住宅小區(qū)：

小區(qū)基本實行封閉式管理。有專業(yè)保安隊伍，實行24小時值班及巡邏制度；保安人員熟悉小區(qū)的環(huán)境，文明值勤，訓練有術，言語規(guī)范，認真負責。

危及人身安全處有明顯標識和具體的防范措施。

消防設備設施完好無損，可隨時起用；消防通道暢通；制定消防應急方案。

機動車停車場管理制度完善，管理責任明確，車輛進出登記。

非機動車輛管理制度完善，按規(guī)定位置停放，管理有序。二、

工業(yè)區(qū)：

工業(yè)區(qū)基本實行封閉式管理。有專業(yè)保安隊伍，實行24小時值班及巡邏制度，保安人員熟悉工業(yè)區(qū)的環(huán)境，文明值勤，訓練有術，言語規(guī)范，認真負責。

結合工業(yè)區(qū)特點，制定安全防范措施，對貨物（產(chǎn)品、設備）出門實行憑證通行制度。

進出工業(yè)區(qū)各種車輛管理有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。

工業(yè)區(qū)停車場內(nèi)有專人疏導，管理有序，排列整齊。

室內(nèi)停車場管理嚴格，出入有登記。

非機動車輛有集中停放場地，管理制度落實，管理有序，停放整齊，場地清潔。

危及人身安全處設有明顯標志和防范措施。

消防控制中心24小時值班，消防系統(tǒng)設施設備齊全，完好無損，可隨時起用。

消防管理人員掌握消防設備設施的使用方法并能及時處理各種問題。

組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責任人。訂有突發(fā)火災應急方案，在明顯處設立消防疏散示意圖，照明設施，引路標志完好，緊急疏散通道暢通無阻。工業(yè)廠房裝修需報消防部門審批，對裝修過程嚴格監(jiān)管，裝修完成后經(jīng)消防部門驗收合格后方可使用。

區(qū)內(nèi)無火災安全隱患，督促各用戶與消防管理部門簽定消防責任書。

集體宿舍消防、用電有嚴格的管理規(guī)定，室內(nèi)電線、插座安裝規(guī)范，無安全隱患。三、

大廈；

大廈基本實行封閉式管理。有專業(yè)保安隊伍，實行24小時值班及巡邏制度，保安人員熟悉大廈的環(huán)境，文明值勤，訓練有術，言語規(guī)范，認真負責。

結合大廈特點，制定安全防范措施。

進出大廈各種車輛管理有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。

大廈外停車場有專人疏導，管理有序，排列整齊。

室內(nèi)停車場管理嚴格，出入登記。

非機動車輛有集中停放場地，管理制度落實，停放整齊，場地清潔。

危及人身安全處設有明顯標志和防范措施。

消防控制中心24小時值班，消防系統(tǒng)設施設備齊全，完好無損，可隨時起用。

消防管理人員掌握消防設備設施的使用方法并能及時處理各種問題。

組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責任人。訂有突發(fā)火災應急方案，設立消防疏散示意圖，照明設施，引路標志完好，緊急疏散通道暢通無阻。

無火災安全隱患。§2、物業(yè)安全管理的目標和內(nèi)容2.

1物業(yè)安全管理的基本目標2.1.1物業(yè)安全管理目標的制定依據(jù)和方法進行物業(yè)安全管理的目的，是物業(yè)管理企業(yè)通過采取組織性、技術性的措施，滿足物業(yè)的安全需要，為物業(yè)業(yè)主和使用人提供一個安全、文明的生活和工作環(huán)境。物業(yè)安全管理的目標應依據(jù)物業(yè)安全管理的需求來制定，這是物業(yè)管理市場化運作的基本要求，只有建立在對客戶需求取得正確認識和了解的基礎上，制定并實現(xiàn)管理服務目標才能得到市場的認可。上一節(jié)我們已經(jīng)對物業(yè)安全管理的需求進行了分析，在此基礎上制定安全管理目標應重點考慮以下幾個方面的內(nèi)容：

應達到國家和地方相關法規(guī)對物業(yè)安全（包括消防）的基本要求；

應滿足客戶對安全的基本需求，即保障物業(yè)管理范圍內(nèi)人們生命財產(chǎn)的安全；根據(jù)物業(yè)和業(yè)主及使用人的實際情況，提供文明的生活和工作環(huán)境，盡可能多的消除安全隱患；

以物業(yè)管理行業(yè)安全管理優(yōu)秀標準為目標。在實際工作中制定具體項目的物業(yè)安全管理目標時，還應注意以下幾點：

安全管理目標應與項目物業(yè)管理總體目標相適應；目標應具體，方便考核、檢驗，并方便制定相應的管理措施，如對治安管理和消防管理，以治安案件發(fā)生率和火災事故發(fā)生率為表述；

目標應切合實際，并以現(xiàn)有的條件通過努力能夠實現(xiàn)；

在制定目標時應考慮成本因素。2.1.2物業(yè)安全管理的管理指標在物業(yè)安全管理方面，有以下幾個管理指標，其內(nèi)容和含義如下：1、

名稱：治安案件發(fā)生率計算測定標準：∑治安案件發(fā)生次數(shù)÷∑物業(yè)總人數(shù)×1000‰推薦標準：治安案件發(fā)生率≤5‰2、

名稱：刑事案件發(fā)生率計算測定標準：∑刑事案件發(fā)生次數(shù)÷∑物業(yè)總人數(shù)×1000‰推薦標準：刑事案件發(fā)生率≤1‰3、名稱：火災發(fā)生生率計算測定標準：∑火災發(fā)生次數(shù)÷∑∑物業(yè)總戶數(shù)×1000‰推薦標準：火災發(fā)發(fā)生率≤1‰（不發(fā)生重重大火災事故故）4、名稱：安全管理理有效投訴率率計算測定標準：∑安全管理有效投訴訴次數(shù)÷∑物業(yè)總人數(shù)×100%%推薦標準：安全管管理有效投訴訴率≤2%5、名稱：安全管理理有效投訴處處理率計算測定標準：∑完成處理有效投訴訴次數(shù)÷∑有效投訴次次數(shù)×100%%推薦標準：安全管管理有效投訴訴處理率=100%%6、名稱：物業(yè)安全全管理客戶滿滿意度計算測定標準：∑調(diào)查中客戶滿意人人數(shù)÷∑調(diào)查總人數(shù)×100%%推薦標準：物業(yè)安安全管理客戶戶滿意度≥95%2.2物業(yè)安全管管理的基本內(nèi)內(nèi)容一般來講，物業(yè)的的安全管理在在客戶層面上上主要包括以以下幾方面的的內(nèi)容：

物業(yè)治安安安全管理

物業(yè)消防安安全管理

物業(yè)交通和和車輛管理

物業(yè)公共設設施安全管理理

物業(yè)公共秩秩序綜合管理理

災害事故的的預防和處理理

安全和消防防知識宣傳教教育

2.2.1物物業(yè)治安安全全管理通常意義上的治安安安全管理，是是指對擾亂社社秩序，防礙礙公共安全，侵侵害公民人身身權利，侵害害公、私（他他人）財產(chǎn)，尚尚不構成刑事事處罰的行為為和事，進行行強行管理的的過程。而物業(yè)的治安安全全管理具有更更廣泛的內(nèi)容容，除上述內(nèi)內(nèi)容以外，還還包括安全防防范和綜合服服務，即我們們不僅僅是在在發(fā)生治安事事件時進行管管理，而且要要采取各種措措施預防事件件的發(fā)生，同同時還應通過過熱情的服務務來營造良好好的氛圍，促促進鄰里和睦睦，化解矛盾盾和糾紛。事事實上，對具具體的物業(yè)安安全管理工作作，預防往往往更加重要，而而調(diào)解和服務務的需求和實實際數(shù)量往往往遠高于治安安事件的處理理。作為物業(yè)業(yè)的治安安全全管理，應正正確處理好防防范與處理、管管理與服務的的關系。治安安全管理主要要通過門衛(wèi)、守守護、巡邏和和智能監(jiān)控系系統(tǒng)等方式進進行。

2.2.2物物業(yè)消防安全全管理

物業(yè)消防安全管理理是物業(yè)安全全管理的基本本內(nèi)容，其包包括防火和滅滅火（救護），具具體包括：

消防宣傳教教育；

消防演練；；

消防設備的的運行管理和和維護；

消防用具的的使用和管理理；

消防監(jiān)控；；

消防檢查；；

消防檔案管管理等。有關消防管理的詳詳細內(nèi)容和相相關知識將在在本書后面進進行介紹。

2.2.3物物業(yè)交通和車車輛管理

物業(yè)交通和車輛管管理包括交通通管理、車輛輛管理和停車車場管理三方方面的內(nèi)容，其其各項工作的的主要內(nèi)容介介紹如下。

1、交通管理理：交通管理理的主要任務務是正確處理理人、車（包包括機動車和和非機動車）、路和環(huán)境之間的關系，盡可能做到人、車分流，機動車和非機動車分道行駛保證區(qū)內(nèi)交通安全、暢通，維護區(qū)內(nèi)交通、環(huán)境和車輛停放秩序。交通管理的具體內(nèi)容包括：

確定道路的的使用性質、行行駛方向，時時間或區(qū)間限限制等內(nèi)容，并并確保使用人人知曉；

配備相應的的交通標識，包包括指示牌和和道路線；

制定并貫徹徹有關交通管管理制度；

根據(jù)實際情情況制定相應應的限速規(guī)定定，必要時鋪鋪設限速裝置置；

車輛疏導，確確保交通暢順順和安全；

盡可能減少少車輛尾氣和和噪音對環(huán)境境的破壞和對對人們生活工工作的影響。

2、車輛管理理：車輛管理理的對象包括括機動車和非非機動車，其其中機動車指指的是各種汽汽車、電動車車、摩托車、輪輪式專用機械械車；非機動動車指的是自自行車、三輪輪車、人力車車和殘疾人專專用車。車輛輛管理的主要要內(nèi)容是：

根據(jù)具體情情況設定各類類車輛或具體體車輛的停放放區(qū)域或停放放位置，禁止止亂停亂放；；

采取各種手手段和措施，防防止車輛丟失失或損壞；3、停車場管理：停停車場有露天天停車場、室室內(nèi)停車場、地地下停車場、機機械式立體車車庫、路邊停停車等類型，停停車場的產(chǎn)權權歸屬問題有有不同的情況況，應根據(jù)具具體停車場的的實際情況制制定管理辦法法，一般停車車場的管理包包括以下內(nèi)容容：

停車場的標標識、停車線線、和倒車限限制保護裝置置；

建立停車場場管理制度和和規(guī)定，其中中公開制度應應明示；

建立并實施施停車登記發(fā)發(fā)卡制度；

停車時對車車輛駕駛的要要求和停車引引導；

停放車輛的的安全管理；；

室內(nèi)停車場場照明、通風風、消防等設設備的運行管管理；

依據(jù)相關法法規(guī)和約定收收取相關的費費用。2.2.4物業(yè)公公共設施安全全管理

物業(yè)公共設設施安全管理理，主要是保保障物業(yè)公共共設施的安全全和正常使用用，包括：

物業(yè)管理基基礎設施，如如水泵房、配配電房、物業(yè)業(yè)管理財物和和倉庫等；

生活服務設設施，如超市市、會所、游游泳池、兒童童游樂場地等等；

物業(yè)配套設設施，如綠化化、路燈、雕雕塑、噴泉等等。2.2.5物業(yè)公公共秩序綜合合管理

物業(yè)公共秩序綜合合管理，是為為了維護物業(yè)業(yè)的公共環(huán)境境和秩序而采采取的相關措措施，以營建建文明、健康康的社區(qū)環(huán)境境。包括：

對亂擺賣、亂亂張貼、拾荒荒者和推銷人人員的管理；；

節(jié)假日、特特殊場所和環(huán)環(huán)境的疏導和和管理；

對污染、噪噪音和破壞環(huán)環(huán)境衛(wèi)生事件件和行為的管管理；

對業(yè)主糾紛紛進行協(xié)調(diào)和和勸解；

對賭博、酒酒后鬧事、封封建迷信等不不文明事件的的管理等。

2.2.6災災害事故的預預防處理

好物業(yè)的安全管理理過程，不僅僅要搞好日常常的安全管理理服務，還要要具備應對和和處理緊急事事件的能力，兩兩者缺一不可可。災害事故故的預防處理理是指對事故故、自然災害害、氣候和環(huán)環(huán)境的急劇變變化、破壞等等突發(fā)事件的的預防和應急急處理。由于于這類事件具具有不可預見見、發(fā)生發(fā)展展迅速和后果果嚴重的特點點，常規(guī)的管管理方法難以以應對，需要要我們運用科科學的管理方方法，專項系系統(tǒng)的研究解解決，以提高高物業(yè)安全管管理的綜合水水平。具備這這樣的能力可可避免或減少少事故的發(fā)生生、控制事態(tài)態(tài)的發(fā)展、較較少事件的損損失。災害事事故的預防處處理主要包括括以下內(nèi)容：：

災害事故的的鑒別；

災害事故的的預防（包括括措施和資源源）；

應急處理程程序或工作方方案；

培訓及演練練；

事件發(fā)生時時的應對；

事件發(fā)生后后的處理。

2.2.7安安全和消防知知識宣傳教育育

物業(yè)安全管理需要要業(yè)主和使用用人的理解、支支持、協(xié)助和和配合，宣傳傳和教育工作作可以使業(yè)主主及使用人了了解所在物業(yè)業(yè)安全管理的的具體內(nèi)容和和相關規(guī)定，如如何自防自救救及與管理處處進行配合，尤尤其是業(yè)主對對有些知識相相對缺乏，宣宣傳教育往往往會達到良好好的效果，如如某大廈請消消防專家對業(yè)業(yè)主免費進行行消防知識的的講座，結果果使業(yè)主對消消防工作的重重要性和家庭庭防火知識有有了一定的了了解，有超過過六成的業(yè)主主主動購買了了滅火器，對對大廈消防工工作和措施也也給予了積極極的支持，該該大廈的消防防安全管理水水平明顯提高高。

2.3物業(yè)安安全管理的基基本方式目前我國物業(yè)安全全管理主要有有以下幾種分分類和基本方方式：

2.3.1自自己管理和外外委管理

大多數(shù)的物業(yè)管理理企業(yè)自己成成立物業(yè)安全全管理機構，進進行日常的安安全管理，也也有部分企業(yè)業(yè)將安全管理理委托給專業(yè)業(yè)保安公司進進行管理，也也有的物業(yè)將將保安工作部部分外包，包包括某些特定定的區(qū)域（如如倉庫）和某某些特定的內(nèi)內(nèi)容（如停車車場）。對一一些特殊用途途的物業(yè)，安安全保衛(wèi)工作作甚至由部分分由武警負責責，如有的政政府機關由武武警負責安全全防范，由物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)負責消防管管理等。

2.3.2集集約式管理和和分解式管理理

集約式管理理的管理人員員和管理內(nèi)容容較為集中，保保安部門下一一般不再劃分分更細的部門門，保安員要要同時或輪崗崗承擔不同類類型的工作，這這類管理的特特點是成本較較低，管理過過程容易控制制，適合于中中小規(guī)模，安安全管理內(nèi)容容相對較少的的物業(yè)。分解解式管理是將將安全管理工工作按照種類類和范圍進行行細化和分解解，使各項工工作更加專業(yè)業(yè)，保安部下下再設二級或或三級機構，保保安員工作相相對單一并較較為專業(yè)，如如對停車場、消消防檢查和宣宣傳、專業(yè)接接待和守護等等工作進行相相對獨立的劃劃分，這種方方式往往適用用于大規(guī)模和和安全管理內(nèi)內(nèi)容相對較多多的物業(yè)。此此時將安全管管理更加專業(yè)業(yè)化不僅可以以提高管理服服務水平，而而且有助于提提高管理效能能，從而降低低成本。細分分的方式要根根據(jù)實際情況況進行策劃分分析，如某小小區(qū)有40萬平方米的的建筑面積，可可將守衛(wèi)（固固定崗）按地地理區(qū)域劃分分成幾個組團團，其保安員員和停車場的的管理人員相相對獨立，這這樣的好處是是使每一個保保安員都能對對守護的對象象和環(huán)境較為為熟悉，而巡巡邏可以組建建單獨的隊伍伍，配備自行行車或摩托車車（摩托車不不能在擾民的的情況下用），可可以提高巡邏邏的效率，并并提供了應付付緊急事件的的機動增援力力量。又如某某物業(yè)管理公公司在相互之之間距離不遠遠的范圍內(nèi)有有多個管理處處，可以將保保安員的操練練、消防檢查查、安全宣傳傳教育等工作作從各個管理理處分解出來來，由相對專專業(yè)的人員負負責，在提高高或保障質量量的前提下，能能夠明顯降低低成本。

2.3.3敞敞開式管理和和封閉式管理理

敞開式管理理和封閉式管管理是將物業(yè)業(yè)安全管理按按照物業(yè)范圍圍與外界的隔隔離和控制程程度來進行劃劃分的，是物物業(yè)安全管理理重要的，也也是必須涉及及到的概念。這這里所說的隔隔離和控制是是指運用物質質和技術條件件及相應的管管理手段和方方法，將進出出物業(yè)范圍內(nèi)內(nèi)的人和物品品進行控制，其其中物質手段段主要有各種種圍墻、欄桿桿、綠籬、建建筑物外墻、水水體等，技術術條件主要有有安全防范和和報警的技術術裝備，如紅紅外線報警裝裝置、電纜報報警裝置、閉閉路電視監(jiān)控控裝置、照明明措施等。

封閉式管理因為能能夠對進出物物業(yè)的人員、車車輛和物品進進行有效監(jiān)管管，因而對保保障物業(yè)安全全具有非常重重要的作用，故故建議在條件件許可的情況況下，盡可能能的采用封閉閉式管理，尤尤其是對居住住物業(yè)，國家家物業(yè)管理主主管部門和行行業(yè)協(xié)會也大大力倡導這種種管理方式。但但封閉式管理理有時受到環(huán)環(huán)境和條件的的限制（如公公共場所象公公共寫字樓、超超市等較難實實行人員的登登記管理，又又如小區(qū)內(nèi)包包含市政道路路，就難以對對車輛進行管管理等），而而且管理成本本相對較高，管管理難度相對對較大，有時時會引起業(yè)主主或使用人的的不便。因此此，我們在設設計封閉式管管理方案時，要要細致分析考考慮各種因素素，才能制定定出好的管理理辦法。

正是由于封封閉式管理的的上述特點，我我們在實際工工作中會采用用全封閉式管管理、半封閉閉式管理和局局部封閉式管管理幾種方式式：

1、全封閉閉式管理：全全封閉式管理理是對進出物物業(yè)的人、車車、物全部實實行查驗放行行的管理方法法，全封閉式式管理要求物物業(yè)具有物質質上的全部隔隔離裝置，而而且往往采用用先進技術來來防止翻越及及翻越報警，對對物業(yè)所有的的出入口都進進行管理，具具體管理內(nèi)容容主要有：

人：訪客必必須得到業(yè)主主的許可，并并進行登記；；其他人員禁禁止入內(nèi)。

車：所有機機動車輛進行行登記發(fā)卡，驗驗證后放行。物：禁止物業(yè)不允允許存放的物物品入內(nèi)（如如危險品、劇劇毒物品等），大大件或具有一一定價值的物物品需由業(yè)主主本人同意方方可運出。全封閉式管理，安安防效果好，但但成本較高，較較高檔次的住住宅物業(yè)，尤尤其是高層住住宅樓宇較多多采用這種管管理方法。

2、半封閉閉式管理：半半封閉式管理理是對進出物物業(yè)的人、車車、物實行部部分查驗放行行的管理方法法，半封閉式式管理要求物物業(yè)具備對需需要進行驗放放內(nèi)容進行限限制、隔離和和管理的物質質條件、技術術手段和管理理方法。當實實行全封閉式式管理條件不不足時，可考考慮進行半封封閉式管理，一一般較大型的的住宅小區(qū)、寫寫字樓、工業(yè)業(yè)區(qū)較多選用用半封閉式管管理。

半封閉式管管理同樣需要要根據(jù)物業(yè)的的實際情況進進行設計。通通常情況下有有下列幾種類類型：對大型住宅小區(qū)的的半封閉式管管理：對人和和物品進行選選擇性限制（選選擇性限制是是指保安員根根據(jù)目測、觀觀察和經(jīng)驗，有有選擇性的對對可疑的人員員和物品進行行查驗放行），而而對全部機動動車輛進行登登記發(fā)卡和驗驗證放行。對寫字樓的半封閉閉式管理：對對人和進入物物品進行選擇擇性限制，對對大件的運出出物品進行驗驗證放行，對對全部機動車車輛進行登記記發(fā)卡和驗證證放行。對工業(yè)區(qū)的半封閉閉式管理：對對人和進入物物品進行選擇擇性限制，對對全部的運出出物品進行驗驗證放行，對對全部機動車車輛進行登記記發(fā)卡和驗證證放行。3、局部封閉式管理理：局部封閉式管理是是對物業(yè)進行行區(qū)塊上的劃劃分，對部分分區(qū)域進行封封閉式管理而而對其他區(qū)域域進行敞開式式管理，多數(shù)數(shù)運用于混合合型物業(yè)，如如對包含商業(yè)業(yè)街的住宅區(qū)區(qū)，可以對住住宅部分進行行封閉式管理理，而對商業(yè)業(yè)部分則進行行敞開式管理理。§3、物業(yè)安全管理的的要素3.1物業(yè)安全管管理的基本特特征3.1.1影響物物業(yè)安全管理理效果的因素素物業(yè)的安全管理是是一項復雜的的工作，影響響物業(yè)安全管管理效果的因因素很多，歸歸納起來大致致有以下幾個個方面：社會因素的影響：：包括社會綜綜合治安狀況況，法制建設設，政府相關關執(zhí)法和管理理部門的工作作力度等；

物業(yè)因素的的影響：包括括物業(yè)的基本本狀況，安防防基礎設施，業(yè)業(yè)主的構成和和基本素質等等；物質資源因素的影影響：包括安安防設備（智智能化設備），安安防用具和工工具（包括交交通和通訊條條件），工作作環(huán)境和防護護用品等；

人力資源因因素的影響：：包括保安員員的數(shù)量、素素質、經(jīng)驗、培培訓等；

管理因素的的影響：包括括管理機構，管管理方案，工工作程序，檢檢查、考評和和獎懲措施等等；

其它因素的的影響：如自自然災害等。影響物業(yè)安全管理理效果的因素素中有許多是是物業(yè)管理企企業(yè)所難以把把握和控制的的，在這樣的的情況下，我我們一方面要要盡可能的改改善外部環(huán)境境，使之更有有利于物業(yè)的的安全管理，另另一方面要在在現(xiàn)有的條件件下，通過人人員素質和管管理水平的提提高，達到最最佳的管理效效果和最好的的管理效能。3.1.2物業(yè)安安全管理的基基本特征物業(yè)安全管理具有有以下基本特特點:

綜合性強，管管理難度大；；

服務性特點點突出，服務務標準較高；；

對人員的綜綜合素質要求求較高；而對市場化、企業(yè)業(yè)化的物業(yè)管管理來講，其其物業(yè)安全管管理具有以下下基本特征：：契約性：安全管理理工作是受業(yè)業(yè)主委托，依依據(jù)物業(yè)管理理合同來進行行的，其內(nèi)容容、職責和權權限受到合同同限制。服務性：安全管理理的目的是為為業(yè)主服務，其其方式是寓管管理于服務之之中，具有較較強的服務特特征。特定性：物業(yè)安全全管理服務的的對象是特定定的，管理服服務的范圍和和內(nèi)容也是特特定的，與社社會安全保衛(wèi)衛(wèi)有區(qū)別。

有償性：物物業(yè)安全管理理是有償服務務，是一種市市場化行為，必必須遵守市場場運行的規(guī)則則。3.2物業(yè)安全管管理的要點和和難點3.2.1要具備備與安全管理理目標相適應應的基本物質質裝備和條件件配備足夠的資源是是安全防范的的基礎，有時時甚至是必要要的條件，如如沒有滅火器器材和安全防防護用具，談談不上消防管管理。另一方方面，很多情情況下技術裝裝備的配備可可以大幅度的的提高管理效效率，在降低低管理成本的的同時提高安安防水平，如如配備無線對對講系統(tǒng)能提提高巡邏的效效能，使夜間間單人巡邏成成為可能，同同時快速反映映和增援使應應對緊急情況況的能力大大大提高。3.2.2要有切切合實際并行行之有效的管管理方案安全管理方案的制制定應該建立立在對具體物物業(yè)狀況、安安防條件等進進行深入分析析和正確認識識的基礎上，從從安全管理的的基本方式、到到保安巡邏間間隔和路線等等細節(jié)，都應應認真細致的的加以考慮，并并且根據(jù)實際際運行的情況況進行驗證，必必要時或環(huán)境境和條件發(fā)生生變化時要及及時進行調(diào)整整或修改，一一個好的安全全管理方案是是搞好物業(yè)安安全管理的基基礎。3.2.3建立并并維持一支高高素質的物業(yè)業(yè)安全管理隊隊伍在物業(yè)安全管理工工作中，建立立并維持一支支高素質的物物業(yè)安全管理理隊伍是關鍵鍵，可以說，在在各種影響安安全管理效果果的因素中，人人的因素是第第一位的。要要達到這一目目標，首先要要正確確定人人才構成和素素質要求，然然后是選好人人，在入職前前慎重挑選嚴嚴格把關，其其次是加強培培訓、訓練和和思想教育，還還要明確職責責并加強檢查查和考核，獎獎懲分明，同同時還要在實實際工作中發(fā)發(fā)現(xiàn)和培養(yǎng)人人才。物業(yè)安全管理人員員的主要構成成是保安員或或安全員，保保安員的素質質構成是關鍵鍵，保安員的的基本任職條條件主要包括括：

思想端正，作作風正派；

無犯罪記錄錄；

身體健康，五五官端正；

熱愛本職工工作，愿意為為業(yè)主服務；；

具有與任職職崗位相適應應的文化水平平和業(yè)務素質質。

保安人員的素質要要求主要包括括政治素質、業(yè)業(yè)務素質、心心理素質和身身體素質，其其主要內(nèi)容包包括：

擁護社會主主義制度，熱熱愛祖國；

了解有關政政策和法律法法規(guī)，并能在在實際工作中中運用；

精通相關業(yè)業(yè)務，熟練掌掌握相關技能能；

提高辨別是是非的能力；；

具有服務意意識，善于溝溝通；

具有應變能能力，能夠處處理各種緊急急事件；

身體健康，無無疾?。?/p>

具有完成工工作所需要的的必要體能；；

具有與工作作崗位要求相相適應的儀容容、儀表和言言行規(guī)范。

3.2.4建建立并運行規(guī)規(guī)范化、易檢檢驗、操作性性強的安全管管理操作規(guī)程程和作業(yè)指導導

按標準化、規(guī)規(guī)范化的要求求進行物業(yè)安安全管理具體體運作，是搞搞好物業(yè)安全全管理的行之之有效的方法法，這種經(jīng)營營管理思路甚甚至無法用其其它方法有效效替代，而我我國物業(yè)管理理目前還有相相當多的企業(yè)業(yè)管理人員對對此缺乏深刻刻的理解和有有效運用，使使保安人員在在具體工作中中缺乏指引，按按照自己的工工作方法、工工作習慣和判判斷行事，當當然無法保證證管理服務目目標的達到和和質量的穩(wěn)定定性。作為物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)的管理人員員應該引起重重視，將這一一方法有效實實施并運行，而而積極貫徹并并實施ISO90001質量管理和和質量保障標標準對此有很很大的幫助和和促進。

3.2.5充充分發(fā)揮檢查查、監(jiān)督和考考評的有效作作用大量的實踐證明，對對物業(yè)安全管管理進行制度度化、常規(guī)化化的檢查、監(jiān)監(jiān)督和考評，堅堅持客觀公正正的進行工作作評價，將保保安員的表現(xiàn)現(xiàn)與收入及升升職機會合理理聯(lián)系起來，獎獎罰分明，對對搞好物業(yè)安安全管理具有有重要的作用用。3.2.6加強與與業(yè)主和外部部的協(xié)調(diào)，調(diào)調(diào)動各種積極極因素為物業(yè)業(yè)安全管理服服務物業(yè)的安全管理既既然是一項復復雜的系統(tǒng)性性工作，各種種因素都將對對安全管理的的效果產(chǎn)生影影響，因此物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)在提高內(nèi)部部運作管理水水平的同時，還還應加強與外外部的聯(lián)系和和協(xié)調(diào)，包括括業(yè)主及社會會相關機構和和部門，如派派出所、街道道辦事處、消消防部門、城城市管理部門門等，形成業(yè)業(yè)主參與、齊齊抓共管、綜綜合治理的良良好安防氛圍圍，才能收到到較好的效果果。3.3物業(yè)安全管管理中易出現(xiàn)現(xiàn)的問題誤區(qū)一、管理目標標和管理方案案不切實際對于市場化運作的的物業(yè)管理企企業(yè)而言，管管理目標和管管理方案都應應建立在實際際需求和考慮慮成本因素基基礎之上，物物業(yè)安全管理理同樣要遵守守這樣的原則則，否則所提提供的產(chǎn)品就就不是客戶所所需要或接納納的。管理目目標和管理方方案的設計實實際上就是物物業(yè)安全服務務產(chǎn)品的設計計，如果設計計的產(chǎn)品不是是業(yè)主所需要要的，或者設設計的產(chǎn)品實實際性能達不不到，或達到到的代價遠遠遠超過客戶的的支付限度，這這樣的商品提提供者是沒有有前途的。這這本是非常簡簡單的道理，但但在現(xiàn)實工作作中，我們經(jīng)經(jīng)常看到不切切實際管理目目標和管理方方案，有的企企業(yè)將別人的的管理目標和和管理方案原原樣照般，不不考慮企業(yè)和和物業(yè)的實際際情況；有的的企業(yè)盲目追追求高標準，而而自身的資源源情況和管理理水平根本達達不到，眼高高手低等等，實實際工作中要要避免這種情情況的發(fā)生。誤區(qū)二、不能擺正正管理與服務務的關系有些安全管理人員員不能正確理理解和處理管管理與服務的的關系，受傳傳統(tǒng)觀念的影影響，將物業(yè)業(yè)的安全管理理當成一種執(zhí)執(zhí)法管理職能能，與社會執(zhí)執(zhí)法部門的管管理相混淆，致致使安全管理理方法簡單、手手段生硬，隨隨意罰款、亂亂收費、甚至至發(fā)生打罵業(yè)業(yè)主的惡劣現(xiàn)現(xiàn)象，給業(yè)主主帶來不便，引引發(fā)了不滿。由由于得不到業(yè)業(yè)主的理解、支支持和配合，安安全管理水平平也難以提高高。這種情況況發(fā)生的原因因是管理者對對物業(yè)管理的的理解和認識識膚淺，管理理水平低，應應該杜絕這種種現(xiàn)象，防止止其對企業(yè)本本身和對行業(yè)業(yè)的危害。要要正確理解和和處理管理與與服務的關系系，應該認識識到物業(yè)的安安全管理是一一種契約委托托服務，其職職能和權利的的基本來源是是業(yè)主的物業(yè)業(yè)管理委托合合同，不是國國家授權。在在實際工作中中，要貫徹“業(yè)主第一、服服務之上”和思路，將將管理寓于服服務之中，才才能取得好的的效果。誤區(qū)三、運作程序序生搬硬套很多物業(yè)管理企業(yè)業(yè)將別人的物物業(yè)安全管理理運作程序和和運作規(guī)程照照班移植使用用，不考慮企企業(yè)和物業(yè)的的實際情況，這這對企業(yè)是有有害的。一個個有效的管理理方法、運作作程序和規(guī)程程，應該根據(jù)據(jù)企業(yè)的情況況（包括企業(yè)業(yè)的管理機制制、基礎條件件和人員素質質等），和物物業(yè)的實際情情況（包括安安防基礎條件件、周邊環(huán)境境、業(yè)主狀況況和管理費用用等）量身定定做。我們這這樣說并不是是不提倡學習習和借鑒別人人先進的管理理方法（事實實上本書后面面提供了大量量這樣的示范范程序供學習習和參考），而而是學習的過過程應該進行行充分的理解解和消化，看看看是否適用用于自己的情情況，是否應應該進行修改改和調(diào)整等。誤區(qū)四、過分重視視制度體系的的建立，忽視視實際執(zhí)行情情況的落實有制度和相關規(guī)定定而在實際工工作中不遵守守或不執(zhí)行的的現(xiàn)象，目前前在物業(yè)管理理中非常普遍遍的存在，很很多管理者或或工作人員太太習慣于在日日常工作中通通過人的指令令傳達及請示示匯報這種落落后的管理模模式，對其危危害性認識不不清，致使相相關制度和規(guī)規(guī)定形同虛設設，有些公司司制度本身就就是用來應付付檢查和審核核的，有些公公司管理者帶帶頭違反相關關規(guī)定，有些些制度的規(guī)定定沒有檢查和和獎懲措施而而不能引起操操作人員的重重視，這一現(xiàn)現(xiàn)象對物業(yè)安安全管理質量量和水平有很很壞的影響，在在實際工作中中應盡量克服服。誤區(qū)五、過分強調(diào)調(diào)安防人員數(shù)數(shù)量，忽視質質量和管理效效率有些物業(yè)管理企業(yè)業(yè)認為有大量量的保安員就就能搞好物業(yè)業(yè)的安全管理理，過分強調(diào)調(diào)安防人員的的數(shù)量，而忽忽視人員和管管理效率，事事實上目前相相當多的物業(yè)業(yè)管理項目，其其保安員的數(shù)數(shù)量是偏多的的，但管理效效果并不十分分明顯。過多多的保安員數(shù)數(shù)量不僅會增增加成本和業(yè)業(yè)主的負擔，還還會造成職責責不清，工作作推委等問題題，在實際工工作中，在保保證必要人數(shù)數(shù)的同時，重重視提高保安安員的綜合素素質和管理效效能，以高效效率的工作換換取高質量的的服務，同時時有效降低管管理成本，才才市明智物業(yè)業(yè)管理的選擇擇。誤區(qū)六、不能將人人防、物防和和技防進行有有機結合在現(xiàn)代大多數(shù)的物物業(yè)管理項目目中，單純依依靠人的工作作而搞好物業(yè)業(yè)的安全管理理已經(jīng)變的越越來越困難或或不經(jīng)濟，物物防、技防手手段已成為安安全管理的必必要，而將人人防、物防和和技防進行有有機結合，發(fā)發(fā)揮綜合優(yōu)勢勢，是搞好物物業(yè)安全管理理的有效方法法。這里物防防、技防是基基礎條件，且且只有當人的的操作和管理理水平與其相相適應時才能能真正發(fā)揮作作用，比如雖雖然設置了閉閉路電視監(jiān)控控系統(tǒng)，但值值班人員不在在崗、對發(fā)生生的事件沒有有看到、或對對發(fā)生的事件件不知如何處處理，照樣不不能起到保安安的作用。誤區(qū)七、不能將常常規(guī)性管理與與突發(fā)性事件件的處理有機機結合常規(guī)性管理與突發(fā)發(fā)性事件的處處理，事故的的預防和事故故發(fā)生時的處處理，是物業(yè)業(yè)安全管理的的兩個重要的的組成部分，忽忽視任何一方方都是不可取取的。這兩方方面的工作又又是相互聯(lián)系系，相互影響響的，一定要要將兩方面的的工作有機結結合，才能保保障物業(yè)安全全管理的整體體水平。如大大廈的消防監(jiān)監(jiān)控中心，平平時是一個監(jiān)監(jiān)控和報警中中心，收集、匯匯總、分析、處處理和核實各各種火災報警警信息，起到到消防預警的的作用。但在在已經(jīng)核實火火災的情況下下，其角色立立即轉變?yōu)橥ㄍㄓ嵵行?、?lián)聯(lián)絡中心和指指揮中心，此此時的值班人人員，不論什什么級別和職職務，都是當當時的最高指指揮，獨立完完成對外報警警、調(diào)集義務務消防人員、引引導疏散、組組織滅火和救救護，操作消消防設備的運運行等，直到到更高級別的的領導到來為為止。而現(xiàn)實實的情況，有有的中心將電電話鎖起來，或或只能打進不不能打出，防防止值班人員員亂打電話；；有的中心的的值班人員只只知道在發(fā)生生火災時向領領導匯報、請請示，這樣的的監(jiān)控中心不不論投資多大大，技術多先先進，都發(fā)揮揮不了應有的的作用。誤區(qū)八、忽視證據(jù)據(jù)的收集、保保存和事后總總結注意收集和妥善保保存證據(jù)，是是物業(yè)安全管管理人員應該該養(yǎng)成的良好好習慣，這樣樣做的好處一一方面可以降降低管理風險險，避免或減減少業(yè)主和物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)的損失；另另一方面還有有利于事件和和糾紛的合理理解決，從而而提高管理水水平。事后的的總結更有利利于對管理進進行評價和反反思，從而預預防類似事件件的發(fā)生，不不斷提高管理理服務水平。第二章物業(yè)安全全管理方案的的制定§1、管理方案的策劃劃1.

1搞好物業(yè)安安全管理的基基本思路要制定好的物業(yè)安安全管理方案案，提供好的的物業(yè)安全管管理服務，首首先要掌握好好的方法，建建立清晰的思思路，了解其其中的要素和和步驟，抓住住重點，才能能避免工作時時的盲目性和和隨意性。大體上講，對一個個市場化運作作的物業(yè)管理理公司，其物物業(yè)安全管理理的運作應該該包括以下幾幾個步驟：1.

2物業(yè)安全管管理方案的內(nèi)內(nèi)容根據(jù)上面的思路，物物業(yè)安全管理理的方案應該該包括以下幾幾方面的內(nèi)容容：

安全管理的的目標和內(nèi)容容

安全管理的的資源配備

安全管理的的組織機構和和崗位職責

安全管理的的公共制度和和規(guī)定

安全管理的的方式、工作作流程、運作作程序和管理理規(guī)定

安全管理的的評價、考核核和客戶意見見征詢

安全管理人人員的培訓、教教育和管理

安全管理費費用的測算、核核算和控制

安全管理宣宣傳和檔案、資資料的管理1.3物業(yè)安全管管理工作流程程

物業(yè)安全管理工作作流程，是物物業(yè)安全管理理的工作程序序及要求，建建立并確保其其得到遵守和和有效執(zhí)行，并并建立起這樣樣的體系或機機制，使工作作流程的有效效性和適用性性不斷得到驗驗證并持續(xù)改改進，可以使使物業(yè)的安全全管理達到程程序化、規(guī)范范化、制度化化的軌道，對對提高物業(yè)安安全管理水平平有很大的幫幫助。甚至可可以說，目前前幾乎沒有其其它更有效的的方法保證管管理服務水平平的穩(wěn)定和提提高，而單純純依靠提高安安全管理人員員素質的辦法法，不能完全全解決問題。因因此，這項工工作應引起管管理者足夠的的重視，如果果物業(yè)管理企企業(yè)已經(jīng)建立立基于ISO90001管理質量管管理和質量保保障體系標準準的管理體系系或通過了認認證，則這方方面的工作已已經(jīng)進行。如如果還沒有，仍仍舊可以根據(jù)據(jù)相關的管理理思路和方法法建立并運用用這一管理方方法。

下面列舉了一個典典型的高層住住宅樓宇物業(yè)業(yè)管理保安工工作流程，供供學習參考：：物業(yè)管理保安工作作流程1．0

目的：制定定本流程，旨旨在對安全保保安服務的全全過程實行嚴嚴格控制，確確保責任區(qū)業(yè)業(yè)主/物業(yè)使用人人的人身財產(chǎn)產(chǎn)安全。2．0

范圍：本物物業(yè)安全保安安系統(tǒng)作業(yè)。3．0

內(nèi)容：3．1

安全部3.1.1在公公司分管副總總經(jīng)理的直接接領導下，對對全公司的安安全保安工作作進行督導。3.1.2制定定年度保安員員培訓計劃，并并對各管理處處落實培訓計計劃情況實施施檢查、指導導、監(jiān)督、考考核。3.1.3對各各管理處的安安全保安工作作定期或不定定期地進行檢檢查考核。3．2

管理處3.2.1安全全保安主管具具體貫徹落實實公司安全部部制定的各項項安全保安規(guī)規(guī)章制度。3.2.2具體體組織實施本本管理處的安安全保安工作作。3.2.3處理理安全保安服服務過程中出出現(xiàn)的不合格格項。3．3保安班3.3.1分為保保安一、二、三三班。每班通通常分為四個個組，即：大大堂保安組、巡巡邏保安組、車車庫（場）保保安組、車輛輛入口保安組組。特殊情況況下，可增（減減）班、組設設置。3.3.2實行行三班輪流，二二十四小時全全天候值班制制：早班7時到15時；中班15時到23時；夜班23時到次日7時，特殊情情況可自行調(diào)調(diào)整。

3.3.3早、中中、晚三班每每十天依次輪輪換一次，即即：每月1日、11日、21日為輪換日日。特殊情況況可自行調(diào)整整。3．4大堂保安作業(yè)流程程3.4.1做好好作業(yè)前準備備工作。3.4.2來人人來訪登記。3.4.2.1對外來人員員一律實行憑憑有效身份證證件登記后進進出大廈的制制度。3.4.2.2認真填寫《來來訪登記表》。3.4.2.3按有關應急急規(guī)程妥善處處理不登記強強行進入大廈廈等意外情況況。3.4.3開啟啟電子門鎖3.4.3.1及時為本大大廈內(nèi)的業(yè)主主/物業(yè)使用人人開啟門鎖。3.4.3.2電子門鎖由由微機控制的的應盡量讓其其使用磁卡開開啟門鎖。3.4.3.3當業(yè)主/物業(yè)使用人人搬運物品出出入大廈，或或遇火情必須須敞開電子門門時，應嚴密密監(jiān)控出入人人員。3.4.3.4當發(fā)生刑事事案件等必須須封鎖人員外外出時，應對對電子門采取取封鎖措施。3.4.3.5嚴密監(jiān)控大大堂和電梯，保保證大堂秩序序井然，電梯梯運行正常。3．5

車庫（場）保保安作業(yè)流程程3.5.1做好好作業(yè)前準備備工作。3.5.2車輛輛進出庫場，必必須認真履行行規(guī)定手續(xù)并并做好記錄（不不設車輛入口口崗的單位，車車輛進出庫時時按車輛入口口崗保安作業(yè)業(yè)流程執(zhí)行）。3.5.3保管管3.5.3.1每班不定時時的巡查車況況，發(fā)現(xiàn)問題題，做好記錄錄，及時處理理。3.5.3.2每班對車庫庫（場）內(nèi)防防盜、防火設設施檢查一次次。3.5.3.3保持車庫（場場）的清潔衛(wèi)衛(wèi)生。3．6

巡邏保安作作業(yè)流程3.6.1做好好作業(yè)前準備備工作。3.6.2每班班巡樓一至兩兩次。3.6.3巡查查車庫（場），發(fā)發(fā)現(xiàn)異常情況況及時處理并并報告。3．7

車輛入口保保安作業(yè)流程程3.7.1做好好作業(yè)前準備備工作。3.7.2車輛輛進場3.7.2.1凡進入責任任區(qū)車場的車車輛，都應進進行認真檢查查、登記，并并領取登記牌牌（出入卡）后后，方可放入入（公、檢、法法、軍、警等等執(zhí)行公務的的車輛除外）。禁禁止大型客、貨貨車或載有易易燃、易爆、有有毒、有害物物品的車輛進進場。3.7.2.2在《登記表表》上按要求求準確填寫各各欄目。3.7.3車輛輛出場3.7.3.1須對出場車車輛的登記牌牌（出入卡）、行行駛證和司機機、車型等進進行核對，營營業(yè)性車場按按規(guī)定收費，確確認無誤后方方可放行（公公、檢、法、軍軍、警等執(zhí)行行公務的車輛輛除外）。3.7.3.2在《登記表表》上作好記記錄。3.7.3.3無登記牌（出出入卡）或運運載物品的車車輛出場，須須按《車輛入入口崗工作規(guī)規(guī)程》相關規(guī)規(guī)定執(zhí)行。§2、組織機構和管理理職責2.

1組織機構物業(yè)安全管理組織織機構的設置置，應該根據(jù)據(jù)物業(yè)和業(yè)主主的基本情況況、安全管理理的目標和安安全管理的成成本，本著實實用高效的基基本原則設計計。要保證物物業(yè)安全管理理的各項工作作（如宣傳工工作和消防檢檢查工作等）都都能在組織機機構上得到落落實，每項工工作都有責任任人，避免發(fā)發(fā)生無人負責責或多頭負責責相互推委情情況的發(fā)生。同同時要充分利利用各方面的的積極因素，包包括物質上、技技術上和環(huán)境境上等各個方方面的條件，實實現(xiàn)人防、物物防、技防的的有機結合。另另外，在機構構設置時應充充分關注管理理成本的有效效控制，好的的機構和職能能設計應該可可以充分調(diào)動動人的積極性性，做到物盡盡其用、人盡盡其才，提高高效率，過高高的或超出承承受能力的管管理成本會使使物業(yè)管理公公司在實際運運做時不堪負負重，只能在在執(zhí)行時降低低標準來維持持，形成眼高高手低，期望望和承諾與現(xiàn)現(xiàn)實相背離的的局面，實際際上這種情況況目前大量的的存在，對物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)本身是非常常有害的。一個標準的物業(yè)安安全管理組織織機構設計如如下圖，供參參考：2.2物業(yè)安全管管理人員的任任職條件

人員素質是搞好物物業(yè)安全管理理的重要因素素，物業(yè)安全全管理人員需需要一定的任任職條件，在在錄用和培訓訓考核時應嚴嚴格把關，才才能保障物業(yè)業(yè)安全管理目目標的順利實實現(xiàn)。通常情情況下，人員員的素質與管管理成本有密密切的關系，要要聘用、培養(yǎng)養(yǎng)并留住較高高素質的人員員，需要較優(yōu)優(yōu)厚的待遇。因因此，物業(yè)安安全管理人員員的任職條件件應該根據(jù)企企業(yè)和物業(yè)，以以及當?shù)氐木途蜆I(yè)市場的實實際情況確定定，不應照搬搬其它地區(qū)和和企業(yè)的標準準。下面舉例例說明物業(yè)安安全管理人員員的基本任職職條件，供企企業(yè)制定標準準時參考：

保安員的任職條件件：（1）保安人員的思想想道德標準：：熱愛本職工工作，忠于職職守；作風正正派，品行端端正，無犯罪罪前科和違法法劣跡；具有有良好的情操操和修養(yǎng)，熱熱愛集體，團團結同志，聽聽從指揮，遵遵守各項規(guī)章章制度。（2）保安人員的心理理素質標準：：具有較強的的觀察、分析析和判斷能力力，并具有判判斷是非的能能力，思維敏敏捷，遇事冷冷靜，機智果果敢，反應迅迅速，意志堅堅強；具有高高度的社會責責任感和敬業(yè)業(yè)精神，既有有同犯罪分子子作斗爭的勇勇敢精神，又又有為業(yè)主服服務的積極熱熱情，還具備備控制自己情情緒的能力。（3）保安人員的文化化素質標準：：一般應具有有高中以上文文化程度，至至少應具備初初中或以上文文化程度，并并具備一定的的社會知識，還還應掌握或通通過培訓掌握握保安員基本本知識和基本本技能。（4）保安人員的身體體健康標準：：身體健壯，相相貌端正，反反映機敏，有有較強的吃苦苦耐老精神和和環(huán)境適應能能力，男隊員員身高1.70米以上，女女隊員身高1.60米以上。無無殘疾、無近近視、無色盲盲和色弱、無無口吃。（5）保安人員的年齡齡標準：保安安人員一般要要求年齡在18到25歲之間的未未婚青年，有有特殊技能的的或管理人員員可以根據(jù)實實際情況適當當放款。（6）其他方面的要求求，如地域要要求、擔保要要求、持證要要求、體檢要要求等。

對保安管理人員，除除對文化和健健康標準可適適當放寬外，對對其他方面的的要求應該更更高，尤其對對文化素質和和專業(yè)知識方方面的要求應應該更高。2.3保安人員的的招聘、培訓訓和管理

2.3.1保保安人員的招招聘程序和招招聘原則

招聘保安人員的工工作程序:

招聘保安人員的基基本原則：

確保質量的的原則；

統(tǒng)一標準的的原則；

綜合評定的的原則；

公開招聘的的原則；

平等競爭、擇擇優(yōu)錄取的原原則；2.3.2保安人人員的培訓對保安人員的培訓訓，是提高保保安人員素質質的根本途徑徑，也是保障障安全管理服服務質量的基基本因素，應應該有目標、有有計劃、有制制度、有考核核的系統(tǒng)的進進行。關于保安人員培訓訓的種類，一一般依據(jù)保安安人員的培訓訓按照上崗時時間的先后分分為崗前培訓訓（或稱上崗崗培訓）和崗崗后培訓（或或稱在崗培訓訓）；按照培培訓時間的長長短分為短期期培訓、中期期培訓和長期期培訓；按照照培訓的內(nèi)容容分為常規(guī)業(yè)業(yè)務培訓和特特殊技能培訓訓；按照培訓訓是否脫產(chǎn)分分為脫產(chǎn)培訓訓和不脫產(chǎn)培培訓；按照培培訓的組織和和管理方式的的不同又分為為管理處培訓訓、公司培訓訓、外派培訓訓和外請培訓訓等。各種培培訓方式具有有不同的優(yōu)缺缺點和效果，物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)應根據(jù)不同同的情況設計計由不同方式式組成的綜合合培訓方式，以以達到較好的的培訓效果。

保安員培訓的具體體形式，由于于保安員工作作和要求的特特殊性，決定定了保安人員員的培訓形式式與其它人員員不盡相同，歸歸納起來，主主要有以下幾幾種：

理論講授；；

經(jīng)驗介紹；；

研討會；

參觀或實習習；

操練；

體能訓練；；

模擬演練或或演習。同樣地，物業(yè)保安安人員的考核核也有多種方方式，比如：：

理論考試（筆筆試）；

回答問題（口口試）；

心得體會；；

體能測試；；

操練測試；；

體能或技能能競賽；

匯報表演。2.4安全管理各各崗位崗位職職責2.4.1安全部部經(jīng)理職責

一、對對本公司管理理的物業(yè)范圍圍內(nèi)的安全負負有領導上的的具體責任。

二、制定定安全部的工工作計劃和目目標，并具體體組織實施。

三、主持持本部門例會會，傳達貫徹徹總經(jīng)理及上上級主管部門門的指示。

四、參與與對重大案件件、事故的調(diào)調(diào)查處理。

五、督導導檢查各管理理處的安全保保安工作，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題及時時處理或向公公司主管領導導匯報。

六、制定定年度保安員員教育、培訓訓和考核計劃劃，并抓好貫貫徹實施。

七、負責責制定新接物物業(yè)安全保安安工作方案，并并協(xié)助組織實實施。

八、負責責完成公司領領導交辦的其其他事項。

2.4.2安安全部經(jīng)理助助理職責一、協(xié)助經(jīng)理做好好防盜、防火火、防破壞、防防自然災害事事故等安全教教育。

二、按照照部門分工，負負責抓好保安安隊伍的思想想政治教育或或業(yè)務培訓、訓訓練工作。

三、協(xié)助助經(jīng)理制定并并實施新接物物業(yè)的安全保保安工作方案案。

四、做好好日常安全保保安工作中的的檢查、指導導、監(jiān)督、考考核等。五、協(xié)助經(jīng)理參與與對重大案件件、事故的調(diào)調(diào)查處理。六、完成經(jīng)理交辦辦的其他工作作。

2.4.3安安全部助理員員職責一、

協(xié)助經(jīng)理做做好防盜、防防火、防破壞壞、防自然災災害事故等安安全教育工作作。二、協(xié)助經(jīng)理做好好保安隊伍思思想政治教育育和業(yè)務培訓訓工作。三、協(xié)助經(jīng)理做好好安全保安工工作的日常檢檢查、指導、監(jiān)監(jiān)督、考核等等工作。四、做好批量安全全保安用品的的購置、驗證證、發(fā)放、保保管和外修等等具體工作。五、做好部門的文文件收、發(fā)、歸歸檔、保存等等工作。六、負責部門的內(nèi)內(nèi)勤工作。

七、完成經(jīng)經(jīng)理交辦的其其他工作。

2.4.4管管理處安全保保安主管職責責

一、負責責本管理處物物業(yè)范圍內(nèi)的的安全保安管管理工作。

二、負責責擬制安全保保安工作計劃劃，并組織具具體實施，對對管理區(qū)域內(nèi)內(nèi)發(fā)生的重大大火災事故和和治安、刑事事案件負責。

三、負責責主持召開保保安班長會議議，及時傳達達貫徹上級指指示。

四、對保保安各崗位執(zhí)執(zhí)勤人員的工工作進行巡查查、督導，并并負責處理保保安員執(zhí)勤中中遇到的疑難難問題。

五、負責責保安員的業(yè)業(yè)務技能培訓訓和考核工作作。

六、負責責零星安全保保安用品的采采購、驗證、維維修工作。七、對保安員玩忽忽職守、違章章操作遭致業(yè)業(yè)主/物業(yè)使用人人投訴或造成成重大損失負負領導責任。

2.4.5保保安班長職責責

一、主持持本班工作，執(zhí)執(zhí)行管理處主主任和安全保保安主管的工工作指令，帶帶領和督導全全班人員履行行崗位職責，認認真做好安全全保安工作。

二、負責責主持召開班班務會，及時時傳達上級指指示和保安班班長例會精神神，研究提出出貫徹意見，并并具體組織落落實。

三、負責責本班人員的的考勤，如實實記載本班執(zhí)執(zhí)勤中遇到和和處理過的問問題，重大問問題要及時向向主管領導請請示報告。

四、負責責協(xié)調(diào)本班與與其他班組之之間的工作關關系和本班人人員之間的關關系。

五、愛崗崗敬業(yè)，遵紀紀守法，嚴于于律已，以身身作則，發(fā)揮揮模范帶頭作作用。

六、熟悉悉保安各崗位位工作職責、任任務和程序，掌掌握管理區(qū)域域內(nèi)治安保安安工作的規(guī)律律及特點。

七、對因因管理不力而而造成本班在在執(zhí)勤中發(fā)生生的重大失誤誤，或本班人人員出現(xiàn)嚴重重違法違紀的的情況負責。

八、負責責抓好全班的的教育訓練工工作。

九、負責責處理本班執(zhí)執(zhí)勤過程中遇遇到的一般性性問題。

2.4.6保保安員職責

一、保安安員上崗必須須穿著統(tǒng)一制制服，佩帶規(guī)規(guī)定裝備和工工作牌。

二、上崗崗時要認真檢檢查設備設施施，認真做好好“四防”（防火、防防盜、防破壞壞、防自然災災害）工作，發(fā)發(fā)現(xiàn)不安全因因素立即查明明情況，排除除險情，并及及時報告主管管領導，確保保小區(qū)安全。

三、熟悉悉本崗位任務務和工作程序序，執(zhí)勤過程程中要以敏銳銳的目光，注注意發(fā)現(xiàn)可疑疑的人、事、物物，預防案件件、事故的發(fā)發(fā)生，力爭做做到萬無一失失。

四、愛護護設施設備和和公共財物，對對小區(qū)內(nèi)的一一切設施、財財物不得隨便便移動及亂用用，熟悉小區(qū)區(qū)消防系統(tǒng)及及消防器材的的安裝位置，熟熟練掌握各種種滅火器材的的使用方法，遇遇到突發(fā)事件件能正確進行行處理。

五、堅守守崗位，提高高警惕，對崗崗位內(nèi)發(fā)生的的各種情況要要認真處理，并并且做好記錄錄，發(fā)現(xiàn)違法法犯罪嫌疑人人要堅決設法法抓獲。

六、遇有有緊急突發(fā)性性重大事情，要要及時向班長長或主管領導導請示報告。

七、嚴格格執(zhí)行交接班班制度。八、積極向業(yè)主//物業(yè)使用人人宣傳遵紀守守法和消防安安全等治安防防范知識?！?、物質和技術裝備備物業(yè)的安全管理，強強調(diào)人防、物物防和技防相相結合，必要要的物質和技技術條件可以以大大提高安安全防范的效效率，降低安安全防范的成成本，提升安安全防范的效效果。很多情情況下必要的的物質和技術術條件對物業(yè)業(yè)安全起到人人所不能替代代的作用，是是搞好物業(yè)安安全管理的基基礎和必要條條件。因此，人人的因素、物物質和技術條條件是搞好物物業(yè)安全管理理的雙刃劍，缺缺一不可。3.

1保安員的基基本裝備

保安制服；；

必要的通訊訊裝備：如電電話、對講機機、手機、BB機等；

必要的交通通裝備：如摩摩托車、自行行車等；

必要的個人人值班工具：：如警棍、手手電筒等；

個人生活和和休息的必要要用具。3.2管理單元的的基本裝備

值班、通信信、指揮中心心；

共用交通和和通信器材：：如汽車、摩摩托車等；

共用器具：：如滅火器、消消防鏟（斧）、放放毒面具等；；

生活和休息息的條件：如如宿舍、食堂堂、娛樂室等等；

基本的物質質圍合或封閉閉條件：如圍圍墻、欄桿、綠綠化隔離帶等等；

物業(yè)安全標標志：如交通通和停車指示示、車輛限速速和禁停標志志等；

保安工作設設施：如崗亭亭、道卡等；；

智能化安防防設施設備等等?！?、智能化安防系統(tǒng)統(tǒng)簡介

4.1智能能小區(qū)的概念念

智能小區(qū)是是指利用系統(tǒng)統(tǒng)集成方式，將將現(xiàn)代計算機機技術、現(xiàn)代代網(wǎng)絡通信技技術、現(xiàn)代智智能儀器儀表表技術、現(xiàn)代代控制技術與與建筑藝術、環(huán)環(huán)境設計藝術術有機地結合合在一起，通通過對環(huán)境和和設備的自動動監(jiān)控、對各各種信息資源源的處理，對對使用者的各各種信息服務務的優(yōu)化組合合，構成一個個安全、便利利、優(yōu)雅的生生活環(huán)境。

真正的住宅智能化化系統(tǒng)是一個個多種網(wǎng)絡、多多種系統(tǒng)軟件件平臺和應用用軟件、各種種控制設備、各各種傳感器、各各種執(zhí)行器綜綜合集成，從從而實現(xiàn)住宅宅綜合自動化化的系統(tǒng)。這這一綜合自動動化的系統(tǒng)中中包括若干個個子系統(tǒng)，而而且相互之間間需要良好地地協(xié)調(diào)聯(lián)動和和極高的實時時性，所以，住住宅智能化系系統(tǒng)是一個極極其龐大而復復雜的系統(tǒng)。其其運用的目的的是為現(xiàn)代人人類的居所創(chuàng)創(chuàng)造安全、高高效、舒適和和經(jīng)濟的生活活環(huán)境及條件件。住宅智能化系統(tǒng)依依靠計算機和和網(wǎng)絡通訊技技術將各種智智能設備、控控制裝置、執(zhí)執(zhí)行裝置和傳傳感設備有機機地結合在一一起，并置于于中央計算機機的統(tǒng)一監(jiān)控控和協(xié)調(diào)管理理之下，其基基本的系統(tǒng)結結構為集散型型控制系統(tǒng)，或或稱為分布式式控制系統(tǒng)。它它是以中央計計算機為核心心，包含各種種住宅設備控控制子系統(tǒng)的的綜合體系，是是在智能住宅宅結構化綜合合布線系統(tǒng)和和中央計算機機網(wǎng)絡的平臺臺上按照分散散與集中監(jiān)控控和管理的模模式建立的。此此系統(tǒng)可以隨隨時根據(jù)智能能住宅發(fā)展的的需要任意地地增減功能和和擴展規(guī)模。4.2智能化住宅宅的發(fā)展趨勢勢：

高度的安全全性：防火、防防盜、防爆、防防范等；

舒適的生活活環(huán)境：清新新的空氣、優(yōu)優(yōu)美的環(huán)境；；現(xiàn)代化的通訊設施施和信息服務務設施：電話話、傳真、計計算機及其網(wǎng)網(wǎng)絡、有線電電視、交互式式電視、點播播電視、圖文文電視、網(wǎng)上上教育、網(wǎng)上上資訊、網(wǎng)上上購物、網(wǎng)上上醫(yī)療、網(wǎng)上上銀行、網(wǎng)上上服票交易、網(wǎng)網(wǎng)上娛樂等；；

公共設施、住住宅設備和家家用電器的自自動化、網(wǎng)絡絡化和遙控化化。智能化住宅的出現(xiàn)現(xiàn)，不但為現(xiàn)現(xiàn)代人類提供供了舒適方便便的居住環(huán)境境，也大大提提高了住宅的的安全性，目目前已被大量量采用。4.3常用智能化化安防系統(tǒng)的的典型構成和和功能1、管理中心

管理中心是整個小小區(qū)按防管理理系統(tǒng)的神經(jīng)經(jīng)中樞，負責責對小區(qū)內(nèi)的的各個系統(tǒng)以以及各個區(qū)域域的安全狀況況進行統(tǒng)一的的調(diào)控和管理理，也可對物物業(yè)資料、業(yè)業(yè)主資料、租租賃資料、維維修記錄、各各種收費記錄錄進行統(tǒng)一的的電腦網(wǎng)絡管管理。因此必必須要保證高高可靠和高實實用性要求。

處理容錯：：能實現(xiàn)每天天24小時連續(xù)正正常運作。

數(shù)據(jù)容錯：：能實現(xiàn)在多多個子系統(tǒng)多多路數(shù)據(jù)并發(fā)發(fā)的情況下，不不丟失數(shù)據(jù)。2、門禁及門禁對講講系統(tǒng)該系統(tǒng)是整個小區(qū)區(qū)智能化的一一個重要系統(tǒng)統(tǒng)，方便住戶戶接待來客、避避免來歷不明明的陌生訪客客竄入家中，避避免住戶遭受受不必要的侵侵擾，增加家家居的安全系系數(shù)?？梢赃_到的功能：：

整個小區(qū)能能集中管理；；

每個門棟能能獨立工作；；

住戶通過門門棟大門，可可用感應IC卡開鎖或密密碼開鎖。

系統(tǒng)配備后后備電源，確確保市電停供供時仍可正常常工作。

住戶與住戶戶可視對講，以以及與管理處處進行可視對對講。

系統(tǒng)具有自自動巡檢，防防盜自檢、夜夜光指示功能能。

住戶可通過過室內(nèi)分機遙遙控開啟單元元防盜門

可實現(xiàn)門衛(wèi)衛(wèi)與住戶之間間的可視對講講通信

管理員機接接收室內(nèi)分機機并顯示分機機號碼管理員機能接收各各分機發(fā)出的的報警信號，顯顯示并記錄報報警分機號碼碼，并能查詢詢每次報警記記錄

組合模塊集集成技術，功功能擴展靈活活，兼容性強強，可以混裝裝。

本系統(tǒng)由管管理員機，門門口機、室內(nèi)內(nèi)機，電源、短短路保護器五五大部分組成成。

另外，有的的物業(yè)還安裝裝了可視對講講系統(tǒng)，住戶戶和安防控制制中心能夠通通過系統(tǒng)看到到并錄下來訪訪者的影象，更更增強了安防防的效果。3、閉路電視監(jiān)控系系統(tǒng)系統(tǒng)利用攝像機對對需要監(jiān)視的的關鍵場合進進行監(jiān)視，并并在控制中心心的監(jiān)視器中中能看到相應應的實時圖像像，即閉路電電視監(jiān)控工程程。其一般由由現(xiàn)場攝像部部分、信號傳傳輸、控制中中心監(jiān)視部分分、控制部分分、錄像部分分等組成。閉閉路電視監(jiān)控控系統(tǒng)是布防防于整個小區(qū)區(qū)之上的一張張無形監(jiān)視網(wǎng)網(wǎng)，能實現(xiàn)：：

對整個小區(qū)區(qū)的實時監(jiān)控控、實時報警警；

異常事件自自動報警并記記錄。4、居家報警系統(tǒng)系統(tǒng)采用智能報警警箱和各種探探測器，實現(xiàn)現(xiàn)家居安全，預預防入室盜竊竊、打劫、以以及特種情況況下的緊急求求助。中心為為住戶提供24小時的安全全保護、緊急急事故處理，保保護住戶的人人身財產(chǎn)安全全。在住宅中，根據(jù)室室內(nèi)平面設計計及客戶要求求，室內(nèi)報警警系統(tǒng)設置如如下：每套房均設置一個個門磁（在住住戶大門），一一個燃氣泄漏漏報警探頭（在在廚房），一一個緊急按鈕鈕及兩個遙控控器（在客廳廳），一個報報警控制主機機，在客廳或或陽臺安裝紅紅外線、微波波雙鑒探頭和和紅外控頭。居家報警系統(tǒng)是居居家安全的一一道有力防線線，可做到：：

對所有非法法入侵實時報報警；

緊急求助功功能。居家報警系統(tǒng)在安安防工作上具具有以下優(yōu)點點：

快速：從發(fā)發(fā)現(xiàn)警情到報報警中心收到到警訊全過程程不超過5秒準確：報警全過程程均通過計算算機控制，不不需人工操作作，因而有效效避免了疏忽忽大意和誤操操作。容量大：主控電腦腦容量大，可可儲存大量住住戶資料，因因而能夠向聯(lián)聯(lián)網(wǎng)用戶提供供多種報警服服務，并可建建立小區(qū)居民民檔案。

雙工傳輸、自自檢：中心可可以通過控制制臺隨時檢測測各用戶報警警器性能，解解除誤報警。

防破壞性能能：系統(tǒng)任何何一根線路發(fā)發(fā)生斷路、短短路即可報警警。防斷電性能：當小小區(qū)停電或住住戶電路遭破破壞時，后備備電源可支持持系統(tǒng)繼續(xù)工工作（不少于于24小時）抗干擾：系統(tǒng)通過過雷擊、電磁磁輻射等試驗驗。無線傳輸輸采用軟件判判碼，防止不不同用戶之間間的操作誤報報，抗干擾強強。

系統(tǒng)具有“在家布防”和“外出布防”設置。

緊急按鈕可可隨時傳送到到指揮中心。系統(tǒng)具有良好的開開放性，每戶戶可有多路警警情（盜情、劫劫情、紅外、煤煤氣、陽臺、門門磁）傳輸?shù)降街行摹?、保安巡更系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)可防防止傳統(tǒng)巡更更簽名方式產(chǎn)產(chǎn)生的冒簽或或補簽等問題題。該系統(tǒng)通過巡更接接收機，把巡巡更接收機從從巡更遙控器器接收到的編編碼信息貯存存起來，即時時或定時上傳傳管理中心。

自動對巡邏邏信息進行分分類統(tǒng)計；

查看巡更路路線是否按預預定路線巡邏邏。6、停車場管理系統(tǒng)統(tǒng)系統(tǒng)匯集無線、有有線通訊、計計算機、機械械、電視監(jiān)控控技術于一體體，將各種先先進的停車場場設備和工業(yè)業(yè)自動化技術術有機結合，并并根據(jù)城市住住宅小區(qū)的特特點而專門設設計、方便快快捷、安全可可靠、保密性性強。通過IC卡、車輛檢檢測器、PLC邏輯等微電電腦控制車輛輛、人員自動動分流。車主主遙控道閘起起落，完成出出入境登錄，實實現(xiàn)智能管理理自動化。系統(tǒng)由攝像機、控控制部分和圖圖像處理等組組成。車輛駛駛入工作區(qū)，出出示感應IC卡，攝像監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)開始始工作，攝下下有車牌號的的圖像，經(jīng)計計算機處理，提提取號碼與車車主所持感應應IC卡的信息特特征碼一并存存入系統(tǒng)數(shù)據(jù)據(jù)內(nèi)，出場接接收到遙控信信號時攝像系系統(tǒng)再次工作作，攝下出場場車輛號碼，并并與進場時信信息核對，同同一車輛則放放行，否則不不予出場。系統(tǒng)特點：停車場不僅對長期期住戶、月年年租住戶車輛輛收費管理，而而且允許外來來臨時車輛進進入并收費。停停車場設備入入口處設一套套入口控制設設備，出口處處設一套出口口控制設備。系系統(tǒng)采用一套套一進一出的的停車場收費費系統(tǒng)，在入入口設一個攝攝像機捕捉圖圖像，進行攝攝像和感應IC卡編碼比對對，實現(xiàn)停車車場防盜和智智能化管理。系統(tǒng)使用感應ICC卡編碼來分分辯此停車場