天津地鐵分析報(bào)告

天津地鐵南馬路五金城地塊定位規(guī)劃報(bào)告（中期匯報(bào)）合富輝煌（中國(guó)）北方區(qū)-2012.4商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部&發(fā)展策略研究中心本資料僅供合富輝煌公司指定機(jī)構(gòu)使用，未經(jīng)合富輝煌公司書(shū)面許可，不得在指定機(jī)構(gòu)以外傳閱、引用、復(fù)制或分發(fā)謹(jǐn)呈：天津地鐵資源投資有限公司匯報(bào)版2本次匯報(bào)只將整體報(bào)告中市場(chǎng)、定位、規(guī)劃結(jié)論提出講解，若各位領(lǐng)導(dǎo)對(duì)某部分有所疑問(wèn)，可現(xiàn)場(chǎng)解答或參考《地鐵南馬路五金城項(xiàng)目定位規(guī)劃報(bào)告（中期匯報(bào)）（統(tǒng)稿）》（264P）本次匯報(bào)住宅市場(chǎng)部分涉及到整體市場(chǎng)研究、周邊可類比競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目及200份客戶問(wèn)卷調(diào)查本次匯報(bào)辦公市場(chǎng)部分涉及到天津市內(nèi)六區(qū)80多個(gè)項(xiàng)目調(diào)研、1700多組客戶需求調(diào)研、全部在售項(xiàng)目調(diào)研及案例借鑒內(nèi)容本次匯報(bào)商業(yè)市場(chǎng)部分涉及到可類比競(jìng)品營(yíng)銷調(diào)研、周邊經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀調(diào)研、商家訪談及可借鑒性產(chǎn)品調(diào)研內(nèi)容本次定位規(guī)劃部分參考規(guī)劃通知書(shū)、相關(guān)最新規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范，確保項(xiàng)目定位相應(yīng)落實(shí)前言3宏觀市場(chǎng)政策面短期不會(huì)放開(kāi)、金融面將會(huì)有所利好調(diào)整，整體平穩(wěn)震蕩住宅市場(chǎng)老城廂板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)小、產(chǎn)品具備差異性，周邊板塊競(jìng)爭(zhēng)壓力大客戶需求以80~90㎡兩室、110~120㎡的三室為主辦公市場(chǎng)甲級(jí)寫(xiě)字樓在發(fā)展趨勢(shì)、銷售價(jià)格和速度上具備優(yōu)勢(shì)LOFT辦公（乙級(jí)標(biāo)準(zhǔn)）產(chǎn)品在銷售上也取得了較好的業(yè)績(jī)商業(yè)市場(chǎng)周邊沿街商業(yè)以配套型為主，餐飲娛樂(lè)相對(duì)體量較小小面積、低總價(jià)產(chǎn)品利于銷售，3層產(chǎn)品銷售難度大本體分析作為老城廂最后一塊土地，本案在區(qū)位、交通、商業(yè)配套等方面具備打造較高品質(zhì)產(chǎn)品的基礎(chǔ)市場(chǎng)研究結(jié)論原規(guī)劃方案分析本項(xiàng)目辦公物業(yè)指標(biāo)A座標(biāo)準(zhǔn)層約772㎡，層高3.36米B、C座標(biāo)準(zhǔn)層約474㎡，層高3.36米商業(yè)指標(biāo)南側(cè)商業(yè)進(jìn)深26m，北側(cè)進(jìn)深17m，層高5m以商住樓為基礎(chǔ)的辦公物業(yè)、南側(cè)大進(jìn)深的商業(yè)、商業(yè)指標(biāo)不足ABC4類型樓體標(biāo)準(zhǔn)層面積（㎡）層數(shù)（層）建筑面積（㎡）辦公東側(cè)辦公7722519300中間辦公4742511850西側(cè)辦公4742511850合計(jì)

43000商業(yè)北側(cè)商業(yè)（東）1930.735792.1北側(cè)商業(yè)（西）907.832723.4南側(cè)商業(yè)4206.6312619.8小計(jì)

21135.3社區(qū)配套1000

1000菜市場(chǎng)1000

1000郵政設(shè)施

1200小計(jì)

3200商業(yè)面積合計(jì)

17935.3社區(qū)綜合服務(wù)樓社區(qū)服務(wù)中心405.783245.6配套公建1012330365根據(jù)市場(chǎng)分析結(jié)果我們?cè)谝?guī)劃定位上應(yīng)重點(diǎn)解決以下幾個(gè)問(wèn)題問(wèn)題1：商業(yè)3層如何進(jìn)行銷售的問(wèn)題問(wèn)題2：商業(yè)進(jìn)深過(guò)大且商業(yè)指標(biāo)規(guī)劃不足的問(wèn)題問(wèn)題3：如何提升辦公檔次、甲級(jí)寫(xiě)字樓如何規(guī)劃的問(wèn)題6在解決以上3個(gè)問(wèn)題的基礎(chǔ)上，在定位規(guī)劃層面我們還應(yīng)考慮哪些因素？盡量實(shí)現(xiàn)住宅、辦公、商業(yè)市場(chǎng)結(jié)論在整體規(guī)劃中實(shí)現(xiàn)平衡規(guī)劃建議中需重點(diǎn)考慮方案中對(duì)于成本的平衡辦公交通核和大堂對(duì)于商業(yè)的影響與破壞商業(yè)規(guī)劃中盡量規(guī)劃更多的高價(jià)值物業(yè)，其中臨街性為重要考慮因素郵局、公共配套、菜市場(chǎng)等不可變現(xiàn)、價(jià)值低物業(yè)盡量減小對(duì)于商業(yè)規(guī)劃的影響盡可能使每一種物業(yè)都具備較強(qiáng)的市場(chǎng)賣點(diǎn)在消防設(shè)計(jì)、交通設(shè)計(jì)、平面布局等滿足規(guī)劃的基礎(chǔ)上，盡量減小公攤的影響本次給出的規(guī)劃方向只是對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì)的適應(yīng)性探討，最終方案以規(guī)劃設(shè)計(jì)單位為準(zhǔn)7該項(xiàng)目用地面積為29106.7平方米，其中商業(yè)、寫(xiě)字樓及住宅用地25656.7平方米，社區(qū)綜合服務(wù)中心獨(dú)立用地3450平方米.地上總建筑規(guī)模不大于107000平方米，其中寫(xiě)字樓不大于48800平方米，商業(yè)不大于20000平方米，居住不大于30700平方米（包含配建公共服務(wù)設(shè)施），社區(qū)綜合服務(wù)中心建筑面積不小于6300平方米，郵政設(shè)施不小于1200平方米（首層不小于200平方米）該項(xiàng)目南側(cè)沿南馬路布置沿街商業(yè)及寫(xiě)字樓，建筑外檐原則與地塊東側(cè)項(xiàng)目取齊。地塊北側(cè)安排住宅項(xiàng)目，北側(cè)沿南城街安排商業(yè)及公共服務(wù)設(shè)施，建筑外檐與地塊西側(cè)項(xiàng)目取齊。地塊西北側(cè)建設(shè)社區(qū)綜合服務(wù)中心，由建設(shè)單位統(tǒng)一規(guī)劃，整體實(shí)施，建設(shè)完成后，無(wú)償移交南開(kāi)區(qū)住宅配套建設(shè)管理辦公室統(tǒng)一調(diào)配使用。該項(xiàng)目整體空間形態(tài)為南高北低，南側(cè)沿街寫(xiě)字樓建筑高度原則與南馬路整體形態(tài)取齊為3幢約100米高層建筑；中部高層住宅高度約85米，北側(cè)南城街居住建筑原則控制高度35米，整體呈階梯狀遞減按照國(guó)家建設(shè)部《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn)》（建住房[2006]165號(hào)），該項(xiàng)目居住部分必須符合對(duì)居住套型的相關(guān)要求，即套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重必須達(dá)到居住總規(guī)模的70%以上。商業(yè)及辦公項(xiàng)目應(yīng)采用公共走廊，公共衛(wèi)生間式布局，不得采用單元式或住宅套形式設(shè)計(jì)，不得設(shè)置陽(yáng)臺(tái)及露臺(tái)，空調(diào)應(yīng)采用戶式中央空調(diào)，采用戶式中央空調(diào)應(yīng)做好遮蔽處理地塊南側(cè)有市電力公司微波干線通道穿過(guò)（控制線寬度50米）涉及控制線內(nèi)的擬建建筑必須由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與市電力公司進(jìn)行結(jié)合。如存在矛盾，必須協(xié)商采取技術(shù)手段解決，并由市電力公司就結(jié)合成果出具認(rèn)可意見(jiàn)為確保盡快實(shí)現(xiàn)南馬路沿街城市景觀，該項(xiàng)目在實(shí)施時(shí)，公建部分與住宅部分應(yīng)同步建設(shè)實(shí)施。規(guī)劃和建筑方案必須符合《天津市規(guī)劃建筑導(dǎo)則匯編》和《天津市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》。同時(shí)，應(yīng)滿足我市關(guān)于消防、綠化、環(huán)保、人防以及城市景觀等要求建設(shè)單位和設(shè)計(jì)單位必須在報(bào)審規(guī)劃方案和建筑設(shè)計(jì)方案時(shí)，同時(shí)編制報(bào)審綠地景觀方案。地上建筑物、構(gòu)筑物的設(shè)計(jì)方案需要報(bào)審日景、夜景、燈光效果、廣告標(biāo)識(shí)設(shè)置方案并在效果圖或彩色立面圖上明確標(biāo)注建筑外檐材料的材質(zhì)及色彩。規(guī)劃條件通知書(shū)參考標(biāo)準(zhǔn)定位結(jié)論天津老城廂?絕版都市綜合體中國(guó)?天津聯(lián)邦中心軌道交通實(shí)力聯(lián)邦住宅+辦公別墅+甲級(jí)寫(xiě)字樓+商業(yè)休閑中心城市中心區(qū)商務(wù)經(jīng)濟(jì)聯(lián)邦全盤(pán)定位10甲級(jí)寫(xiě)字樓辦公別墅南側(cè)商業(yè)北東側(cè)商業(yè)物業(yè)層數(shù)面積北側(cè)住宅8F28700㎡南側(cè)住宅28F甲級(jí)寫(xiě)字樓19F29400㎡（包含1~5F大堂及交通核）辦公別墅14F19413㎡（包含1~5F大堂及交通核）南側(cè)商業(yè)5F1~2F商業(yè)經(jīng)營(yíng)用途：5239㎡（去除1~2F辦公大堂及交通核）3~5F商業(yè)辦公用途：10184㎡（去除3~5F辦公交通核）北、東側(cè)商業(yè)2F8036㎡（包含3200㎡配建）8F8F8F28F28F2F2F2F5F14F19F住宅整盤(pán)規(guī)劃注：以上為我司規(guī)劃意向示意，最終結(jié)果以規(guī)劃設(shè)計(jì)單位為準(zhǔn)113~5F：商業(yè)寫(xiě)字間1~2F：商業(yè)3F~11F：住宅6F~24F：甲級(jí)寫(xiě)字樓1F~28F：住宅6F~20F：辦公別墅物業(yè)功能分布注：以上為我司規(guī)劃意向示意，最終結(jié)果以規(guī)劃設(shè)計(jì)單位為準(zhǔn)12甲級(jí)寫(xiě)字樓辦公別墅住宅住宅住宅住宅住宅商業(yè)商業(yè)寫(xiě)字間北商業(yè)商業(yè)注：以上為我司規(guī)劃意向示意，最終結(jié)果以規(guī)劃設(shè)計(jì)單位為準(zhǔn)13甲級(jí)寫(xiě)字樓辦公別墅住宅商業(yè)商業(yè)寫(xiě)字間商業(yè)住宅住宅住宅住宅北注：以上為我司規(guī)劃意向示意，最終結(jié)果以規(guī)劃設(shè)計(jì)單位為準(zhǔn)17m34m20m14精品生活休閑廣場(chǎng)滿足本案住宅及周邊高端住宅人群日常品味生活休閑需求社區(qū)生活配套高端商務(wù)休閑廣場(chǎng)滿足本案寫(xiě)字樓及周邊辦公人群日常商務(wù)休閑需求餐飲業(yè)/休閑娛樂(lè)產(chǎn)品類型標(biāo)準(zhǔn)層面積進(jìn)深開(kāi)間建筑面積層高辦公物業(yè)公攤面積總建筑面積北側(cè)商業(yè)（西）903178.41,8061F:4.5m;2F:4.2m1541,652北側(cè)商業(yè)（東）2,51417~348.45,0281F:4.5m;2F:4.2m3084,720南側(cè)商業(yè)3,957208.419,7851F:5.1m;2F:4.5m4,36315,423東側(cè)商業(yè)832208.41,6641F:4.5m;2F:4.2m01,664合計(jì)

28,283

23,459郵政、菜市場(chǎng)、公共配套

3,200

3,200總計(jì)

20,259項(xiàng)目配套區(qū)郵局、菜市場(chǎng)、住宅公共設(shè)施配套1~2F商業(yè)定位及規(guī)劃建議注：以上為我司規(guī)劃意向示意，最終結(jié)果以規(guī)劃設(shè)計(jì)單位為準(zhǔn)151~2F商業(yè)定位及規(guī)劃建議單二層單二層單一層單一層單一層單一層單一層單一層單一層單一層單一層單一層單二層單二層COSTAMRPIZZA釜山料理7-11TITI中國(guó)銀行商業(yè)戶型劃分建議KFC產(chǎn)品形式戶型面積備注單一層100-170㎡主力戶型（柱距以8.4m計(jì)算）一拖二300-600㎡少量設(shè)置單二層300-500㎡主力戶型（1層只設(shè)置交通樓體）注：以上為我司規(guī)劃意向示意，最終結(jié)果以規(guī)劃設(shè)計(jì)單位為準(zhǔn)東側(cè)鳳麗路商業(yè)氛圍不足，1-2層商業(yè)主要作為郵局、公共服務(wù)設(shè)施及菜市場(chǎng)使用。2F該區(qū)域進(jìn)深約34m，單層面積約1200㎡。1F2F2F該區(qū)域進(jìn)深約34m，單層面積約830㎡。郵局營(yíng)業(yè)廳（首層約200㎡）公共服務(wù)設(shè)施可租售商業(yè)菜市場(chǎng)公共服務(wù)設(shè)施可租售商業(yè)16注：以上為我司規(guī)劃意向示意，最終結(jié)果以規(guī)劃設(shè)計(jì)單位為準(zhǔn)1~2F商業(yè)定位及規(guī)劃建議配套設(shè)施設(shè)置1F2F171~2F商業(yè)設(shè)備設(shè)施配套建議商業(yè)配套建議廚房位置及面積南馬路底商2F所有鋪位設(shè)置廚房，首層個(gè)別商鋪設(shè)置廚房，廚房位置建議沿北側(cè)設(shè)置；南城街一側(cè)底商不設(shè)置廚房；廚房面積暫參考廚房面積于餐廳比例1:2設(shè)置；排煙新風(fēng)設(shè)置南馬路1、2層商業(yè)按層按分區(qū)采用獨(dú)立的排油煙管道至屋頂，排煙管道井建議在裙樓背面外掛，平層每?jī)蓚€(gè)商鋪共用一個(gè)垂直外掛煙道；一般中餐廳面積在1000平方米以上時(shí)，排煙管道管徑可按1.2m*1.2m，排煙風(fēng)機(jī)的排風(fēng)量在每小時(shí)50000立方米以上；上下水及隔油設(shè)置廚房上下水設(shè)在廚房沿外墻角落不影響整體布局位置，上水管徑50mm≤DN≤100mm之間，下水管徑：100mm≤DN≤150mm；南馬路1、2層商鋪均設(shè)洗手間位，南城街2層商鋪設(shè)置洗手間位，上水管徑：DN50mm，下水管徑100mm≤DN≤150mm；南側(cè)廣場(chǎng)地下預(yù)設(shè)集中隔油設(shè)施；燃?xì)饧半娏υO(shè)置每個(gè)廚房均設(shè)置燃?xì)饨涌?，燃?xì)庾懔吭O(shè)置；電力配置建議非餐飲商鋪以150W/平米設(shè)計(jì)，餐飲商鋪以250W-350W/平米設(shè)計(jì)，并建議預(yù)留可調(diào)配空間；樓板荷載設(shè)置餐飲商鋪樓板荷載300KG/㎡；其他商鋪樓板荷載按正常值設(shè)置；如有特殊需求，有商家后期自行加固；商業(yè)外檐設(shè)計(jì)外檐設(shè)計(jì)突出現(xiàn)代感，與整體建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)，可采用落地玻璃外墻；還要考慮首層及二層商鋪的廣告位及店招設(shè)置18商業(yè)寫(xiě)字間（西區(qū)）商業(yè)寫(xiě)字間（東區(qū)）3~5F商業(yè)辦公定位及規(guī)劃建議分布樓層：F3~F5標(biāo)準(zhǔn)層面積：3395㎡（去除辦公交通核）分區(qū)設(shè)計(jì)：將3~5層每層按照2個(gè)防火單元進(jìn)行考慮，分為東區(qū)和西區(qū)消防要求：按照商業(yè)報(bào)批，需設(shè)置獨(dú)立的樓體及出入口不少于4個(gè)，同時(shí)考慮撲救距離。建議考慮設(shè)置在北側(cè)或采用北側(cè)外掛設(shè)計(jì)不影響臨街商業(yè)使用共用出入口：為提高其形象性，建議西區(qū)寫(xiě)字間與辦公別墅共享大堂，共享辦公別墅電梯；東區(qū)寫(xiě)字樓辦公與甲級(jí)寫(xiě)字樓共享大堂，共享甲級(jí)寫(xiě)字樓電梯戶型區(qū)間：150~300㎡主力戶型：200㎡建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：甲級(jí)寫(xiě)字樓配套標(biāo)準(zhǔn)層高：4.5m（為此部分辦公產(chǎn)品賣點(diǎn)之一）甲級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)配置、共享辦公物業(yè)大堂、4.5m尊貴層高形象來(lái)源于高度！4.5m甲級(jí)寫(xiě)字間！注：以上為我司規(guī)劃意向示意，最終結(jié)果以規(guī)劃設(shè)計(jì)單位為準(zhǔn)辦公別墅甲級(jí)寫(xiě)字樓19寫(xiě)字樓定位及規(guī)劃建議注重大堂及公共區(qū)域的裝修和氣勢(shì)形象性注重電梯梯速、停車設(shè)計(jì)等便利性注重空調(diào)耗能及分戶計(jì)量控制成本性注重新風(fēng)系統(tǒng)等的設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)舒適性寫(xiě)字樓產(chǎn)品定位策略形象提升策略案例：保利中達(dá)廣場(chǎng)—skylobby項(xiàng)目位于天河區(qū)珠江新城中軸線東側(cè)，定位為高端商業(yè)綜合體。20甲級(jí)寫(xiě)字樓定位及規(guī)劃建議SkyLobby產(chǎn)品定位通過(guò)對(duì)環(huán)內(nèi)各類型辦公物業(yè)統(tǒng)計(jì)，辦公物業(yè)多設(shè)置較大面積戶型以滿足面積需求在1000㎡以上的企業(yè)的使用要求，面積約占總辦公物業(yè)的26%，考慮到部分企業(yè)需要平層面積以及SkyLobby自身所具備的擴(kuò)展性，本項(xiàng)目建議比例為15%物業(yè)名稱物業(yè)檔次建筑面積大面積數(shù)量面積占比中凱國(guó)際乙級(jí)寫(xiě)字樓251243571223%嘉利中心乙級(jí)寫(xiě)字樓35000113714%環(huán)球置地乙級(jí)寫(xiě)字樓5000092324746%津匯二期國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓40000121868447%國(guó)際大廈甲級(jí)寫(xiě)字樓252004480019%天津中心甲級(jí)寫(xiě)字樓600007932116%君隆廣場(chǎng)甲級(jí)寫(xiě)字樓40000141757644%三聯(lián)大廈乙級(jí)寫(xiě)字樓240003300013%潤(rùn)東大廈乙級(jí)寫(xiě)字樓2562081420055%遠(yuǎn)洋大廈乙級(jí)寫(xiě)字樓45000119414%琛盈大廈乙級(jí)寫(xiě)字樓106001148014%冠福大廈乙級(jí)寫(xiě)字樓250003301212%平安大廈甲級(jí)寫(xiě)字樓29870141400047%天信大廈乙級(jí)寫(xiě)字樓230005630027%北方金融大廈乙級(jí)寫(xiě)字樓300005560019%大安大廈乙級(jí)寫(xiě)字樓200001420021%21數(shù)據(jù)來(lái)源：合富輝煌（中國(guó)）商業(yè)部數(shù)據(jù)庫(kù)甲級(jí)寫(xiě)字樓定位及規(guī)劃建議22甲級(jí)寫(xiě)字樓定位及規(guī)劃建議F17~F24，SKYLOBY+標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字間產(chǎn)品類型面積區(qū)間主力戶型SKYLOBY1000~1200㎡標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字間200~300㎡250㎡F7~F16，標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字間產(chǎn)品類型面積區(qū)間主力戶型標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字間150~300㎡200㎡F6，員工餐廳+會(huì)議室F1~F2，挑空大堂約600㎡產(chǎn)品類型標(biāo)準(zhǔn)層面積層數(shù)建筑面積層高樓數(shù)客梯數(shù)公攤面積總建筑面積空調(diào)系統(tǒng)甲級(jí)寫(xiě)字樓14001926600416280029400節(jié)能集中空調(diào)客戶類型定位核心客戶：建筑房產(chǎn)、信息咨詢、制造業(yè)、物流輔助客戶：貿(mào)易、金融保險(xiǎn)等大型企業(yè)中型企業(yè)客戶規(guī)模定位天津首席“雙大堂”甲級(jí)寫(xiě)字樓注：以上為我司規(guī)劃意向示意，最終結(jié)果以規(guī)劃設(shè)計(jì)單位為準(zhǔn)*甲級(jí)每梯服務(wù)2.5~3.5層左右*乙級(jí)每梯服務(wù)3.5~4.0層左右*甲級(jí)寫(xiě)字樓凈高2.6~2.8米*乙級(jí)寫(xiě)字樓凈高2.4~2.6米*甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)層多為1300—1600㎡*乙級(jí)標(biāo)準(zhǔn)層多在800~1100㎡左右市場(chǎng)研究結(jié)論23甲級(jí)寫(xiě)字樓設(shè)備設(shè)施建議甲級(jí)寫(xiě)字樓建議走廊寬度走廊寬度：不小于1.8米；電梯廳寬度：不小于3米外檐設(shè)計(jì)選型玻璃幕墻+局部石材或鋁塑板遮陽(yáng)板建議不設(shè)置遮陽(yáng)板開(kāi)啟窗建議考慮節(jié)能及運(yùn)營(yíng)能源損耗成本，少量配置開(kāi)啟窗標(biāo)準(zhǔn)層選型建議采用方形設(shè)計(jì)，與南馬路平行或搶東布局柱網(wǎng)設(shè)計(jì)建議柱網(wǎng)尺寸為7.8-8.4米樓板承重建議承重設(shè)計(jì)為250公斤/平方米上下水管建議預(yù)留上下水管，位置可設(shè)置在核心筒的附近區(qū)域?？照{(diào)系統(tǒng)推薦使用VAV空調(diào)系統(tǒng)，建議新風(fēng)量40m3/h電梯數(shù)量及梯速建議配置7部客梯（1350kg/部），梯速不小于2.5米/秒網(wǎng)絡(luò)地板建議高度標(biāo)準(zhǔn)10CM裝修標(biāo)準(zhǔn)公共區(qū)間精裝修、室內(nèi)網(wǎng)絡(luò)地板及吊頂智能化系統(tǒng)送風(fēng)監(jiān)控系統(tǒng)、電梯群控系統(tǒng)、照明控制系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)；自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、火災(zāi)廣播系統(tǒng)；停車場(chǎng)門(mén)禁系統(tǒng)，閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)；綜合布線系統(tǒng)、移動(dòng)電話樓內(nèi)覆蓋系統(tǒng)；可視會(huì)議系統(tǒng)、門(mén)廳多媒體查詢24辦公別墅定位及規(guī)劃建議辦公別墅，F(xiàn)6~F19面積區(qū)間主力戶型65~130㎡100㎡產(chǎn)品類型標(biāo)準(zhǔn)層面積層數(shù)建筑面積層高樓數(shù)客梯數(shù)公攤面積總建筑面積空調(diào)系統(tǒng)辦公別墅85014178505.414156319413戶式中央F1~F2，挑空大堂約300㎡客戶類型定位核心客戶：貿(mào)易、制造業(yè)、建筑房產(chǎn)、創(chuàng)意設(shè)計(jì)輔助客戶：信息咨詢、投資經(jīng)營(yíng)等客戶規(guī)模定位中小型企業(yè)5.4m!天津絕版空中辦公別墅注：以上為我司規(guī)劃意向示意，最終結(jié)果以規(guī)劃設(shè)計(jì)單位為準(zhǔn)*乙級(jí)每梯服務(wù)3.5~4.0層左右*乙級(jí)寫(xiě)字樓凈高2.4~2.6米*乙級(jí)標(biāo)準(zhǔn)層多在800~1100㎡左右市場(chǎng)研究結(jié)論25辦公別墅設(shè)備設(shè)施建議辦公別墅建議走廊寬度走廊寬度：不小于1.5米；電梯廳寬度不小于2.5米。外檐設(shè)計(jì)選型玻璃幕墻+局部鋁塑板或石材遮陽(yáng)板建議不設(shè)置遮陽(yáng)板開(kāi)啟窗每戶皆配置開(kāi)啟窗標(biāo)準(zhǔn)層選型建議采用方形設(shè)計(jì)，與南馬路平行柱網(wǎng)設(shè)計(jì)建議柱網(wǎng)尺寸為7.8-8.4米樓板承重建議承重設(shè)計(jì)為250公斤/平方米上下水管建議預(yù)留上下水管，位置可設(shè)置在核心筒的附近區(qū)域。空調(diào)系統(tǒng)推薦使用戶式中央空調(diào)+新風(fēng)系統(tǒng)電梯數(shù)量及梯速建議配置6部客梯（1350kg/部），梯速不小于2.5米/秒裝修標(biāo)準(zhǔn)公共區(qū)間精裝修、室內(nèi)毛坯智能化系統(tǒng)送風(fēng)監(jiān)控系統(tǒng)、電梯群控系統(tǒng)、照明控制系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)；自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、火災(zāi)廣播系統(tǒng)；停車場(chǎng)門(mén)禁系統(tǒng)，閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)；綜合布線系統(tǒng)、移動(dòng)電話樓內(nèi)覆蓋系統(tǒng)；可視會(huì)議系統(tǒng)、門(mén)廳多媒體查詢26Center

·CompoundLife

·Classical·Community城央多元精致生活住區(qū)城中央/便捷的交通/完善的配套/70年產(chǎn)權(quán)住宅整體定位方向住宅定位及規(guī)劃建議27精致的家面積區(qū)間：80㎡—90㎡二室戶型特點(diǎn)：注重功能實(shí)用性、收納性在保證產(chǎn)品居住品質(zhì)的前提下，合理控制戶型面積、產(chǎn)品總價(jià)，根據(jù)目標(biāo)客戶特點(diǎn)定制產(chǎn)品。針對(duì)城市高級(jí)白領(lǐng)階層而打造的示意圖產(chǎn)品定位方向住宅定位及規(guī)劃建議28舒適的家面積區(qū)間：100㎡—120㎡三室戶型特點(diǎn)：戶型功能齊備、居住舒適度的展現(xiàn)舒適度的保證充分體現(xiàn)家的概念，功能性空間的完整、大隱隱于市理念的完美演繹，滿足目標(biāo)客戶的生活需求。針對(duì)城市成功階層而打造的示意圖產(chǎn)品定位方向住宅定位及規(guī)劃建議29客戶定位方向住宅定位及規(guī)劃建議30住宅產(chǎn)品主要可以考慮如下建筑形式：高層2棟（28層）中間小高層3棟（8層）北側(cè)下設(shè)2層商業(yè)共10層

高層小高層層數(shù)288建面配比70%30%建筑面積201608540樓棟數(shù)23樓棟總數(shù)5本方案由于規(guī)劃受90/70政策限制，且地塊北側(cè)限高35米，如商業(yè)布局2層，綜合以上因素結(jié)合市場(chǎng)需求分析，北側(cè)住宅最高可布置8層，以118平米左右大戶型為主，符合市場(chǎng)需求且充分合理的利用規(guī)劃面積。戶型面積比例建議

面積區(qū)間面積面積比%套數(shù)套數(shù)比%戶均面積二房80-90㎡20160702247690三房100－120㎡8540307224118住宅規(guī)劃建議注：以上為我司規(guī)劃意向示意，最終結(jié)果以規(guī)劃設(shè)計(jì)單位為準(zhǔn)住宅定位及規(guī)劃建議31戶型設(shè)計(jì)建議平面設(shè)計(jì)參考——一梯四戶（2棟28層80-90平米兩室）平面主要特點(diǎn)：采用寬展面設(shè)計(jì)，使各單元均能擁有有利的朝向和景觀資源，其中兩戶具有南北通的對(duì)流條件；能較好避免單元之間的視線干擾，保證戶型具有較好的舒適度；精致的家住宅定位及規(guī)劃建議注：以上為我司規(guī)劃意向示意，最終結(jié)果以規(guī)劃設(shè)計(jì)單位為準(zhǔn)32典型戶型示意80-90平米全明兩居臥室、起居室大尺度開(kāi)間、合理空間布局、充分利用面積明廁、干濕分離戶型設(shè)計(jì)建議精致的家住宅定位及規(guī)劃建議注：以上為我司規(guī)劃意向示意，最終結(jié)果以規(guī)劃設(shè)計(jì)單位為準(zhǔn)331.典型的市場(chǎng)主流H戶型實(shí)用性強(qiáng)。2.明廚明廁設(shè)計(jì)3.臥室、起居室大尺度開(kāi)間、合理空間布局、充分利用面積4.南北景觀陽(yáng)臺(tái)增加居住舒適度典型戶型示意80-90平米通透兩居明廁南、北景觀陽(yáng)臺(tái)戶型設(shè)計(jì)建議精致的家住宅定位及規(guī)劃建議注：以上為我司規(guī)劃意向示意，最終結(jié)果以規(guī)劃設(shè)計(jì)單位為準(zhǔn)34平面設(shè)計(jì)參考——一梯三戶（3棟8層100-120平米兩室、三室）平面主要特點(diǎn)：采用寬展面設(shè)計(jì)，使各單元均能擁有有利的朝向和景觀資源，其中兩戶具有南北通的對(duì)流條件；能較好避免單元之間的視線干擾，保證戶型具有較好的舒適度；戶型設(shè)計(jì)建議舒適的家住宅定位及規(guī)劃建議注：以上為我司規(guī)劃意向示意，最終結(jié)果以規(guī)劃設(shè)計(jì)單位為準(zhǔn)35100-120㎡三房戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)：間隔方正實(shí)用；功能用房配套齊全；南向三開(kāi)間設(shè)計(jì)，景觀資源發(fā)揮得好；交通面積小，布局緊湊；雙衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，使用方便;南向雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，景觀利用最大化。衛(wèi)生間衛(wèi)生間衛(wèi)生間衛(wèi)生間景觀陽(yáng)臺(tái)景觀陽(yáng)臺(tái)典型戶型示意120平米舒適三居戶型設(shè)計(jì)建議舒適的家住宅定位及規(guī)劃建議注：以上為我司規(guī)劃意向示意，最終結(jié)果以規(guī)劃設(shè)計(jì)單位為準(zhǔn)36典型戶型示意超大多功能全陽(yáng)兩室戶型設(shè)計(jì)建議舒適的家住宅定位及規(guī)劃建議注：以上為我司規(guī)劃意向示意，最終結(jié)果以規(guī)劃設(shè)計(jì)單位為準(zhǔn)本案車位配比方案：

建面（m2）系數(shù)個(gè)數(shù)住宅287000.7201辦公488001488商業(yè)200000.6120合計(jì)99500

809按地上與地下停車分別占15%和85%考慮，地下停車面積為：35m2*809*85%=24070m2地下設(shè)備用房面積：約4000m2地下總建筑面積為：28070m2,建議只開(kāi)挖地下一層。建議：地下停車場(chǎng)后期采用商業(yè)和住宅化片區(qū)分區(qū)管理模式。個(gè)案分析：富力城三期總建面：209900m2車位配比：地上819個(gè)，地下4000個(gè)，車位配比1：1富力城三期地下車位體量較大，且售價(jià)較高12-18萬(wàn)/個(gè)，造成大量車位無(wú)人購(gòu)買的局面。建議我項(xiàng)目采用合理的地下車位配比方案，在控制地下成本的前提下，避免以上現(xiàn)象的發(fā)生。本方案依據(jù)天津市現(xiàn)行車位管理配比規(guī)定交通組織——地下停車注：以上為我司規(guī)劃意向示意，最終結(jié)果以規(guī)劃設(shè)計(jì)單位為準(zhǔn)其他規(guī)劃建議3738規(guī)劃設(shè)計(jì)要求：考慮到區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)人車分流，需設(shè)計(jì)形象入口、消防入口、車行出入口；由于南馬路為交通主干道且沿街布置商業(yè)和辦公遂不建議在此側(cè)設(shè)置出入口。消防入口設(shè)置在地塊西側(cè)。對(duì)外連接分析：南馬路為城市干道，交通狀況較好；東側(cè)鳳麗路未來(lái)人流量較大，可在沿路一側(cè)設(shè)置形象入口。交通組織——入口設(shè)置注：以上為我司規(guī)劃意向示意，最終結(jié)果以規(guī)劃設(shè)計(jì)單位為準(zhǔn)其他規(guī)劃建議效益測(cè)算40辦公價(jià)格預(yù)估周邊富力盈利大廈銷售價(jià)格為16200元/㎡，小白樓甲級(jí)寫(xiě)字樓富力中心售價(jià)為19000元/㎡老城廂寫(xiě)字樓租金價(jià)格為1.6~3元/㎡*天目前辦公物業(yè)價(jià)格年增長(zhǎng)率為5%~10%市場(chǎng)比較法租金反推法18282元/㎡*70%17520元/㎡

*30%+）*（（）5%~10%年增長(zhǎng)率甲級(jí)寫(xiě)字樓樂(lè)觀價(jià)格：22000正常價(jià)格：20000保守價(jià)格：18000辦公別墅樂(lè)觀價(jià)格：23000正常價(jià)格：21000保守價(jià)格：19000241商業(yè)價(jià)格預(yù)估周邊單一層銷售價(jià)格為5~5.5萬(wàn)元，單二層銷售價(jià)格為2.5萬(wàn)元，一拖二銷售價(jià)格為3~4萬(wàn)元老城廂商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格為單一層6元/㎡*天，一拖二3元/㎡*天目前商業(yè)物業(yè)價(jià)格年增長(zhǎng)率為9%~15%（4.5元/㎡*70%+3.1萬(wàn)元/㎡

*30%）市場(chǎng)比較法租金反推法*（）9%~15%年增長(zhǎng)率保守價(jià)格（維持當(dāng)前價(jià)格）正常價(jià)格（最低增長(zhǎng)9%）樂(lè)觀價(jià)格（最高增長(zhǎng)15%）商鋪均價(jià)：40000元/㎡首層：50000元/㎡二層：30000元/㎡商鋪均價(jià)：47500元/㎡首層：60000元/㎡二層：35000元/㎡商鋪均價(jià)：53000元/㎡首層：66000元/㎡二層：40000元/㎡242住宅價(jià)格預(yù)估周邊住宅價(jià)格在16000~19000元/㎡按保守值價(jià)格年增長(zhǎng)率為0、正常值價(jià)格年增長(zhǎng)率為3%、樂(lè)觀值估計(jì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格年增長(zhǎng)率為8％保守值18000（元/平米）

當(dāng)前（元/平米）2013（元/平米）2014（元/平米）2015（元/平米）小高層、高層18817188171881718817正常值20000（元/平米）

當(dāng)前（元/平米）2013（元/平米）2014（元/平米）2015（元/平米）小高層、高層18817193821996320562

當(dāng)前（元/平米）2013（元/平米）2014（元/平米）2015（元/平米）小高層、高層18817203222194823704樂(lè)觀值22000（元/平米）

43投資收益測(cè)算自有資金投資收益估計(jì)——正常價(jià)格全部貸款收益估計(jì)——正常價(jià)格注：自有資金為自有資金30%，預(yù)售40%，貸款30%，貸款年利率8%，2年期成本項(xiàng)目單方成本（元/㎡）總成本（萬(wàn)元）利潤(rùn)核算稅前成本合計(jì)（含土地成本）19153.20204939.20銷售收入