世邦魏理仕發(fā)展戰(zhàn)略分析

世邦魏理仕發(fā)展戰(zhàn)略分析經(jīng)0807班20081235于博義石家莊鐵道大學(xué)世邦魏理仕是一家全球知名的綜合性地產(chǎn)咨詢(xún)服務(wù)公司的名字。具體產(chǎn)品與服務(wù)包括物業(yè)租售的戰(zhàn)略顧問(wèn)及實(shí)施、企業(yè)服務(wù)、物業(yè)設(shè)施及項(xiàng)目管理、按揭融資、評(píng)估與估值、開(kāi)發(fā)服務(wù)、投資管理、研究與策略顧問(wèn)等。世邦魏理仕總部位于美國(guó)加利福尼亞州洛杉磯，是“財(cái)富500強(qiáng)”和“標(biāo)準(zhǔn)普爾500強(qiáng)”企業(yè)，為全球最大的商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)公司（按2008年的營(yíng)業(yè)額計(jì)算）。公司擁有員工超過(guò)30,000名，在全球范圍內(nèi)通過(guò)300多家辦事處（不含聯(lián)營(yíng)公司）為地產(chǎn)業(yè)主、投資者及承租者提供綜合的地產(chǎn)服務(wù)，具體包括：物業(yè)租售的策略顧問(wèn)及實(shí)施、企業(yè)服務(wù)、物業(yè)/設(shè)施及項(xiàng)目管理、按揭融資、評(píng)估與估值、開(kāi)發(fā)服務(wù)、投資管理、研究與策略顧問(wèn)等。世邦魏理仕是連續(xù)三年躋身美國(guó)“商業(yè)周刊50強(qiáng)”的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司，并連續(xù)兩年被《財(cái)富》雜志評(píng)為發(fā)展最快的百?gòu)?qiáng)企業(yè)之一。世邦魏理仕是擁有200多年歷史的全球房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者，客戶(hù)可通過(guò)世邦魏理仕獲得多種不同的可行方案，盡享一站式策略顧問(wèn)服務(wù)。世邦魏理仕著眼于了解客戶(hù)業(yè)務(wù)、研究市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，這是世邦魏理仕在瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)上應(yīng)變自如、與客戶(hù)建立了長(zhǎng)久關(guān)系的準(zhǔn)則。憑借世邦魏理仕遍及全球和亞太區(qū)、覆蓋本地的市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)，世邦魏理仕為客戶(hù)提供最廣泛、全面的服務(wù)，滿(mǎn)足其各種不同的需求。作為物業(yè)管理五大行之一，為了進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，世邦魏理仕進(jìn)行了大量的調(diào)查分析，并且做出了如下四個(gè)方面的概括：（一） 住宅建設(shè)的迅猛發(fā)展，大量住宅小區(qū)的投入使用，要求除了對(duì)房屋進(jìn)行維修外，還必須對(duì)附屬物、設(shè)備、場(chǎng)地、環(huán)衛(wèi)、綠化、道路、治安等進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化管理，以保持新建小區(qū)的完好，發(fā)揮其整體功能和綜合效益。（二） 隨著住房制度改革的逐步深化，原有的房管體制已完全不能適應(yīng)，而物業(yè)管理從體制上克服了房改后形成的多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位多頭、多家管理，各自為政、扯皮推諉等舊管理體制的弊端。（三） 隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步確立，政府對(duì)住宅環(huán)境、社區(qū)服務(wù)直接負(fù)責(zé)的辦法，已經(jīng)不能適應(yīng)形勢(shì)的變化，一個(gè)由業(yè)主自治與物業(yè)公司專(zhuān)業(yè)化管理結(jié)合，由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施經(jīng)營(yíng)型管理和有償服務(wù)，使管理得以以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展、良性循環(huán)的新體制日益顯示出其優(yōu)越性。（四） 是居民生活水平的不斷提高，對(duì)居住環(huán)境和社區(qū)服務(wù)的更多的關(guān)注，使得物業(yè)管理的好壞已經(jīng)成為居民選購(gòu)住房考慮的重要因素，物業(yè)管理為越來(lái)越多的人所接受。對(duì)于中國(guó)的特殊物業(yè)管理需要，世邦魏理仕結(jié)合中國(guó)的實(shí)際市場(chǎng)需要，結(jié)合自身在世界其他國(guó)家的成功經(jīng)驗(yàn)，提出了對(duì)于中國(guó)的特殊發(fā)展戰(zhàn)略,以此來(lái)滿(mǎn)足中國(guó)客戶(hù)的需要.

一、 人性化的管理世邦魏理仕公司給每20-30戶(hù)客戶(hù)安排一個(gè)客戶(hù)主任，客戶(hù)有什么事直接找客戶(hù)主任解決，他們還是用專(zhuān)業(yè)的電話(huà)系統(tǒng)和管理軟件，只要有打進(jìn)電話(huà)來(lái)，資料便會(huì)存進(jìn)電腦里，傳達(dá)到相關(guān)部門(mén)，避免了客戶(hù)還要打電話(huà)找人的麻煩。同時(shí)，物業(yè)公司還為客戶(hù)處理生活中的一些瑣碎小事，使客戶(hù)能夠?qū)⒏嗟臅r(shí)間用來(lái)休閑和提高生活質(zhì)量，這也是最讓客戶(hù)滿(mǎn)意的地方。二、 只為你服務(wù)推行個(gè)人化服務(wù)的關(guān)鍵是物業(yè)管理公司必須雇傭合適的人才。公司的招聘非常嚴(yán)格，不但要英文好，而且要了解各國(guó)文化，有禮貌，能夠?yàn)榭蛻?hù)著想。人才是提高管理的關(guān)鍵。只有徹底的為住戶(hù)著想，才能夠把服務(wù)做好。世邦魏理仕在提供酒店式管理方面，他們一般采用了先進(jìn)的管理系統(tǒng)和軟件平臺(tái)。他們的服務(wù)不僅限于清潔工作，還包括替客戶(hù)訂飛機(jī)票，朋友聚會(huì)時(shí)安排用餐，甚至定期舉辦活動(dòng)來(lái)拉近住戶(hù)和物管之間的關(guān)系。在過(guò)節(jié)的時(shí)候，物業(yè)公司還會(huì)向小朋友派送糖果等等。或許是很細(xì)微的舉動(dòng)，但是他們使住戶(hù)時(shí)時(shí)刻刻感受到的是溫馨的感覺(jué)。三、 財(cái)務(wù)透明世邦魏理仕目前的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是沿用了香港的一套管理體系，號(hào)稱(chēng)“薪酬制”。這也是國(guó)際上最普遍使用的一種方法。大家有一種誤解，以為世邦魏理仕是國(guó)際公司，所以會(huì)把物業(yè)管理的費(fèi)用推高。其實(shí)并不是這個(gè)樣子，大陸的物業(yè)管理采用‘承包制’。其實(shí)這樣作是把物業(yè)管理看成了一盤(pán)生意，要從中賺錢(qián)。而世邦魏理仕采用的'薪酬制’是將業(yè)主的管理費(fèi)集中到一個(gè)賬戶(hù)，只是按照一定比例來(lái)收取服務(wù)費(fèi)。這只是很小的一部分，一般為6%-8%。剩余的大部分都是物業(yè)管理的運(yùn)營(yíng)成本，是為了給業(yè)主服務(wù)而設(shè)的。這是一種比較科學(xué)的方式。物業(yè)公司為小區(qū)作完預(yù)算，確定費(fèi)用之后，會(huì)在銀行單獨(dú)建一個(gè)賬戶(hù)，他們只是給業(yè)主打工的，每個(gè)月就是本本分分的拿走一部分酬金。至于賬戶(hù)里的錢(qián)，都是要由業(yè)主討論來(lái)決定去向的。比如說(shuō)是給小區(qū)作改善工程，還是作綠化，兒童樂(lè)園，康體設(shè)備等等。物業(yè)公司的賬戶(hù)完全公開(kāi)透明，業(yè)主可以隨時(shí)來(lái)查賬。世邦魏理仕一般還會(huì)每三個(gè)月進(jìn)行一次財(cái)務(wù)公告，將所收取的物業(yè)管理費(fèi)的收支和結(jié)余情況向業(yè)主匯報(bào)。并且會(huì)聘用有多年物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的人來(lái)管理項(xiàng)目。在年末，還會(huì)聘用審計(jì)公司，就審計(jì)情況作出報(bào)表。對(duì)于物品的采購(gòu)，也會(huì)做到貨比三家。并且公司內(nèi)部也有審計(jì)部門(mén)，會(huì)對(duì)平時(shí)物品的采購(gòu)給出指導(dǎo)意見(jiàn)。對(duì)于大的項(xiàng)目，會(huì)采用評(píng)標(biāo)的方式進(jìn)行，絕不允許有內(nèi)幕操作。正是由于世邦魏理仕在財(cái)務(wù)上的公開(kāi)和透明，所以贏得了業(yè)主的信任。而大部分內(nèi)地物業(yè)公司不愿意讓住戶(hù)知道管理費(fèi)都作了什么用途，住戶(hù)也很難查證。這種“包干制”往往可以采取降低各項(xiàng)開(kāi)支的方式，暗自加大留給物業(yè)公司的費(fèi)用。四、健全的產(chǎn)業(yè)鏈

其實(shí)，世邦魏理仕能夠那么受歡迎，并非只是因?yàn)槠鋯渭兊奈飿I(yè)管理業(yè)務(wù)。而是因?yàn)槠湟呀?jīng)在這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條上做到了一條龍服務(wù)。不論對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，還是對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，他們都是一個(gè)好幫手。以其中一個(gè)項(xiàng)目為例，他們?cè)陂_(kāi)發(fā)的時(shí)候就已經(jīng)介入，參與了朝陽(yáng)園小區(qū)設(shè)計(jì)、設(shè)備選擇、綠化布置和設(shè)備安裝等一系列的工作。有些開(kāi)發(fā)商他們只是對(duì)開(kāi)發(fā)有經(jīng)驗(yàn)，這時(shí)候他們會(huì)希望物業(yè)公司在管理上對(duì)其進(jìn)行指導(dǎo)。世邦魏理仕在設(shè)備的選擇上會(huì)從物業(yè)管理的角度來(lái)進(jìn)行顧問(wèn)工作，并且還要考慮省能源、環(huán)保等問(wèn)題，最重要的是世邦魏理仕還代表了使用人的利益，站在他們的角度上提出建議和指導(dǎo)。”在房屋交付使用前，公司還要對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收和調(diào)試，然后才能把鑰匙交給業(yè)主。而在業(yè)主剛拿到鑰匙的時(shí)候，他們還肩負(fù)著指導(dǎo)業(yè)主進(jìn)行裝修的任務(wù)，并且同時(shí)也肩負(fù)起了物業(yè)管理的職責(zé)。公司還設(shè)有代理部，這是為了滿(mǎn)足一部分買(mǎi)房是為了投資的用戶(hù)的需求的。代理部的職責(zé)是接受業(yè)主的委托，為其出租房屋。并且按時(shí)收取租金，還要代業(yè)主繳納相關(guān)的稅、各種管理費(fèi)和一些維修的費(fèi)用。在扣除相應(yīng)的錢(qián)之后，要把剩余租金匯給業(yè)主。他們把物業(yè)管理分成三大部分：第一部分，物業(yè)管理和設(shè)施管理。第二部分，中介服務(wù)包括商務(wù)化代理。第三部分，物業(yè)管理服務(wù)的范圍。服務(wù)范圍又分成三大塊：戰(zhàn)略方案、管理、實(shí)施。中國(guó)本土的物業(yè)管理公司，對(duì)實(shí)施做得比較多，而在戰(zhàn)略管理方面做的比較少。他們實(shí)行的是英國(guó)戰(zhàn)略管理新模式，就是經(jīng)營(yíng)投資回報(bào)模式。舉個(gè)例子：衛(wèi)生部想建兩家醫(yī)院，可錢(qián)不夠，所以就跟他們簽一個(gè)30年的合同，投資一部分，然后由他們?cè)O(shè)計(jì)、管理。洋物業(yè)吸引開(kāi)發(fā)商的地方還在于他們有豐富的物業(yè)方面的經(jīng)驗(yàn)，能夠起到顧問(wèn)的作用。應(yīng)該說(shuō)，開(kāi)