成都商業(yè)綜合體分析報(bào)告

成都商業(yè)綜合體

重點(diǎn)區(qū)域板塊介紹匯報(bào)部門：營(yíng)銷部二零一二年四月一日成都綜合體分析之發(fā)展階段第一階段

商圈經(jīng)濟(jì)（保守階段）第二階段類綜合體（探新階段）第三階段綜合體時(shí)代（多元階段）成都綜合體發(fā)展階段多位于市區(qū)傳統(tǒng)CBD極佳地段；商業(yè)占絕對(duì)主導(dǎo)地位；城市綜合體開發(fā)探索階段，初具雛形，失敗案例多多以“新區(qū)”開發(fā)為主；多以商業(yè)為核心驅(qū)動(dòng)，兼顧主力公寓走量、同時(shí)寫字樓聚集人氣，產(chǎn)品更復(fù)合化商業(yè)發(fā)展異常成功，但公寓、寫字樓的辦公居住功能較弱城市中心及副中心及核心地段全面發(fā)展，規(guī)模檔次高低出現(xiàn)多樣化，高品質(zhì)及創(chuàng)新化成為市場(chǎng)主流基本為區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿，開始國(guó)際級(jí)高端配套（酒店等），提升價(jià)值各物業(yè)功能均衡發(fā)展發(fā)展階段階段特征發(fā)展代表新城市廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)新鴻基環(huán)球從2000年沿街為市到2007商業(yè)綜合體基本形成，目前成都綜合體發(fā)展階段為二至三階段，酒店、寫字樓、購(gòu)物中心三大主力功能是城市綜合體最基本的業(yè)態(tài)組合形式。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)新城市廣場(chǎng)新鴻基廣場(chǎng)1/17四大區(qū)域：CBD、東大街、天府新城、人南，已然形成。

CBD板塊東大街板塊天府新城板塊人南沿線板塊①市中心CBD——起勢(shì)升華主要功能：企業(yè)總部、行政中心、外企總部區(qū)域概況：中央商務(wù)區(qū)，是成都重要的政治、金融、消費(fèi)、商務(wù)、文化中心，有大量高端商務(wù)、消費(fèi)場(chǎng)所代表項(xiàng)目：城市之心、富力天匯、仁恒廣場(chǎng)④天府人南沿線——炙熱區(qū)域、黃金主軸主要功能：會(huì)展總部、企業(yè)總部、金融后臺(tái)服務(wù)區(qū)、軟件園、中高檔住宅區(qū)域概況：位于南三環(huán)外，隨著市政府南遷，以及大量大型企業(yè)總部遷入，加之地鐵的開通，該區(qū)域?qū)⒊蔀槌啥冀?jīng)濟(jì)附中心，是最有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，目前已成為成都商務(wù)高檔寫字樓的黃金主軸，區(qū)域內(nèi)有大量在建項(xiàng)目，將會(huì)成為近幾年成都甲級(jí)寫字樓的熱點(diǎn)區(qū)域代表項(xiàng)目：蜀都中心、美年廣場(chǎng)、保利中心、凱德來(lái)福士廣場(chǎng)②東大街沿線——全面開花主要功能：金融前臺(tái)、企業(yè)總部區(qū)域概況：規(guī)劃將在3-5年內(nèi)建成西部金融中心，成都的金融街，該區(qū)域有大量在建項(xiàng)目，將會(huì)成為近幾年成都甲級(jí)寫字樓的熱點(diǎn)區(qū)域代表項(xiàng)目：喜年廣場(chǎng)、鐵獅門、新鴻基貿(mào)易廣場(chǎng)成都綜合體分析之板塊分布圖2/17目前成都綜合體分布已經(jīng)形成四大板塊，分布區(qū)域廣泛，全面開花，繁榮全城。非典型板塊③非典型——星火燎原主要功能：大型社區(qū)、金融后臺(tái)、高端住宅區(qū)域概況：城西城北散量分布，多為價(jià)值洼地，舊城改造區(qū)域?yàn)橹?，多以商業(yè)和國(guó)內(nèi)實(shí)力開發(fā)商開發(fā)為主代表項(xiàng)目：金牛萬(wàn)達(dá)、綠地新世紀(jì)、龍湖北城天街四大板塊為：1.市中心板塊、2.東大街板塊、3.非典型板塊、4.人南路及天府新城板塊富力·天匯MALL仁恒置地華置廣場(chǎng)種類商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅酒店、公寓、商業(yè)、寫字樓商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅規(guī)模一期30萬(wàn)㎡，商業(yè)25萬(wàn)㎡19萬(wàn)㎡30萬(wàn)㎡業(yè)態(tài)居住、辦公、購(gòu)物、休閑娛樂甲級(jí)寫字樓、酒店服務(wù)式公寓、品牌購(gòu)物居住、辦公、購(gòu)物、休閑娛樂定位中高端時(shí)尚百貨商場(chǎng)高端商業(yè)和酒店高端高檔精品商業(yè)單元富力天匯MALL、富力·JW萬(wàn)豪酒店、愛丁堡公館、史丹尼國(guó)際公寓、超甲寫字樓和商務(wù)中心輝盛閣國(guó)際公寓、仁恒寫字樓租賃管理公司

195米的高檔電梯公寓和超5星酒店新鴻基環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)東大街鐵獅門項(xiàng)目種類商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅規(guī)模120萬(wàn)㎡，13萬(wàn)㎡17.6萬(wàn)㎡業(yè)態(tài)居住、辦公、購(gòu)物、休閑娛樂居住、辦公、購(gòu)物、休閑娛樂定位高端時(shí)尚百貨商場(chǎng)中高端時(shí)尚百貨商場(chǎng)單元超五星級(jí)酒店、高檔酒店式服務(wù)公寓及超一流甲級(jí)寫字樓和大型高檔購(gòu)物廣場(chǎng)、國(guó)際化住宅甲級(jí)寫字樓、住宅、酒店式公寓、商場(chǎng)成都綜合體分析之板塊分布表市中心板塊——占據(jù)核心商圈黃金地段位置，高檔集中商業(yè)為主。已聚集足夠的人氣和商業(yè)氛圍，走高端路線東大街板塊——西部金融街，基本以寫字樓為核心物業(yè)，板塊人氣和商務(wù)氣氛正快速成熟中，將成為城市高端的商務(wù)綜合體集群非典型板塊——城西城北散量分布，多為價(jià)值洼地，舊城改造區(qū)域?yàn)橹?，以商業(yè)和國(guó)內(nèi)實(shí)力開發(fā)商開發(fā)為主人南路及天府新城板塊——供應(yīng)巨大，品質(zhì)高端，受區(qū)域成熟度所限價(jià)格相對(duì)較低，但未來(lái)潛力巨大金牛萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)綠地·世紀(jì)城龍湖北城天街種類商業(yè)、住宅商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅商業(yè)、住宅規(guī)模一期40萬(wàn)㎡，商7.4萬(wàn)㎡83萬(wàn)㎡70萬(wàn)㎡，商業(yè)40萬(wàn)㎡業(yè)態(tài)居住、辦公、購(gòu)物、娛樂居住、辦公、購(gòu)物、娛樂居住、辦公、購(gòu)物、休娛定位中高端時(shí)尚百貨商場(chǎng)中高端時(shí)尚百貨商場(chǎng)中高端時(shí)尚百貨商場(chǎng)單元室內(nèi)步行街、餐飲街、SOHO公寓、住宅酒店、寫字樓、大賣場(chǎng)、時(shí)尚休閑街、高端公寓大賣場(chǎng)、時(shí)尚百貨、高端品質(zhì)住宅凱德·來(lái)福士廣場(chǎng)保利中心花樣年·美年廣場(chǎng)種類商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅規(guī)模32.5萬(wàn)㎡，商7.4萬(wàn)㎡39萬(wàn)㎡100萬(wàn)㎡業(yè)態(tài)居住、辦公、購(gòu)物、休閑娛樂居住、辦公、購(gòu)物、休閑娛樂居住、辦公、購(gòu)物、休閑娛樂定位高端時(shí)尚百貨商場(chǎng)高端時(shí)尚百貨商場(chǎng)中高端時(shí)尚百貨商場(chǎng)單元甲級(jí)寫字樓、商場(chǎng)五星級(jí)酒店、服務(wù)式公寓高品質(zhì)住宅、商業(yè)和高端寫字樓、300m成都高空豪華觀景臺(tái)、保利院線住宅、寫字樓、LOFT、公寓、酒店、商業(yè)、藝術(shù)館、總部基地、培訓(xùn)中心3/17序號(hào)項(xiàng)目序號(hào)序號(hào)1龍湖北城天街10蘇寧春熙廣場(chǎng)2金牛萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)11來(lái)福士廣場(chǎng)3鼎云國(guó)際12保利中心4成都33913華潤(rùn)萬(wàn)象城5富力天匯14九峰國(guó)際廣場(chǎng)6華置廣場(chǎng)15中糧大悅城7雄飛領(lǐng)袖城16萊蒙置地廣場(chǎng)8成都國(guó)際商城17大鼎世紀(jì)廣場(chǎng)9仁恒置地18華豐購(gòu)物中心213456789101112131415161718成都綜合體分析之項(xiàng)目分布圖6/17項(xiàng)目開發(fā)商高度體量業(yè)態(tài)北歐知識(shí)城成都北新知識(shí)城置業(yè)有限公司100240哥本哈根商學(xué)院中國(guó)校區(qū)、第三代創(chuàng)意園區(qū)(3G)、歐洲商務(wù)中心、高端住宅龍湖北城天街龍湖10070休閑購(gòu)物、行政辦公、星級(jí)酒店、城市豪宅、交通換乘、餐飲娛樂、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、城市廣場(chǎng)、文化藝術(shù)新世紀(jì)環(huán)球中心成都世紀(jì)城新國(guó)際會(huì)展中心180176海洋樂園、購(gòu)物中心、商務(wù)城、星級(jí)酒店、商業(yè)小鎮(zhèn)、藝術(shù)中心龍之夢(mèng)上海長(zhǎng)峰集團(tuán)300163購(gòu)物中心、精品百貨、星級(jí)酒店群、高端寫字樓、影劇院、室內(nèi)外主題公園等商業(yè)形態(tài)江宇天府城成都中奧華實(shí)業(yè)有限公司165138五星酒店、甲級(jí)寫字樓、超大購(gòu)物中心、高端住宅和精裝商務(wù)公寓環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)香港九龍倉(cāng)集團(tuán)、新鴻基280120甲級(jí)寫字樓、超五星級(jí)酒店、高檔酒店式服務(wù)公寓和大型高檔購(gòu)物廣場(chǎng)、高尚住宅金牛萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)成都金牛萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資15040大型商業(yè)、高端住宅、精裝SOHO、甲級(jí)寫字樓傳化國(guó)際新城成都傳化置業(yè)有限公司120110住宅、商業(yè)、酒店、寫字樓成都大魔方中國(guó)五冶集團(tuán)220105演藝中心、摩天酒店、超甲級(jí)寫字樓、豪宅、服務(wù)式公寓、購(gòu)物中心美年廣場(chǎng)四川西美投資120100住宅、甲級(jí)寫字樓、酒店、商業(yè)、藝術(shù)館綠地國(guó)際花都上海綠地集團(tuán)成都申蓉房地產(chǎn)180100國(guó)際化影城、甲級(jí)寫字樓、主力大賣場(chǎng)、時(shí)尚休閑街、高端公寓樓綠地世紀(jì)城上海綠地集團(tuán)成都12083主力大賣場(chǎng),星級(jí)酒店、甲級(jí)寫字樓、服務(wù)式公寓樓、高端住宅、時(shí)尚休閑街世豪廣場(chǎng)成都金怡源房地產(chǎn)開發(fā)16077大型購(gòu)物中心、高檔百貨、甲級(jí)寫字樓、高尚住宅中鐵西城成都中鐵蓉豐置業(yè)9870五星級(jí)酒店、大型商超、頂級(jí)城市劇院、生態(tài)辦公樓宇、Loft青年公寓、高端住宅項(xiàng)目開發(fā)商高度體量業(yè)態(tài)唐人街成都市圣沅房地產(chǎn)8070高尚居住、商務(wù)辦公、休閑購(gòu)物、美食娛樂、文化展示沙灣現(xiàn)代城會(huì)展旅游集團(tuán)12060國(guó)際會(huì)議中心、高檔商業(yè)、甲級(jí)寫字樓、SOHO、星級(jí)酒店、精品住宅成都水游城上海鵬欣集團(tuán)12057五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫字樓、百貨、超市、游樂中心、影城、餐飲、公寓瑞安中華匯城北天地瑞安中華匯18048集居住、辦公、購(gòu)物、餐飲和休閑于一體國(guó)際金融中心香港九龍倉(cāng)集團(tuán)24844金融中心、商務(wù)中心、大型購(gòu)物中心、高檔旅游酒店華置廣場(chǎng)愛美高房地產(chǎn)(成都)19730購(gòu)物中心、超五星酒店、甲級(jí)寫字樓、高級(jí)公寓華潤(rùn)萬(wàn)象城華潤(rùn)置地(成都)發(fā)展20632高檔百貨、大型超市、品牌旗艦店、甲級(jí)寫字樓、電影院、真冰場(chǎng)、各色餐飲來(lái)福士廣場(chǎng)成都來(lái)福士實(shí)業(yè)12030.9甲級(jí)寫字樓、大型商場(chǎng)、五星級(jí)酒店、五星級(jí)酒店富力天匯成都富力地產(chǎn)17530精裝超甲級(jí)商務(wù)旗艦、稀世豪宅、中心酒店公寓中糧大悅城中糧地產(chǎn)(集團(tuán))10025商業(yè)、高端住宅、酒店、公寓、寫字樓珠江國(guó)際新城成都潤(rùn)景房地產(chǎn)22024大型購(gòu)物中心、高尚住宅、寫字樓、商鋪復(fù)城國(guó)際成都復(fù)地集團(tuán)18023寫字樓、酒店公寓、服務(wù)式公寓、商業(yè)中心、特色商業(yè)街萬(wàn)科項(xiàng)目成都萬(wàn)科成華置業(yè)有限公司20011.5寫字樓宇、集中商業(yè)仁恒廣場(chǎng)仁恒置地（成都）有限公司18019甲級(jí)寫字樓、酒店服務(wù)式公寓、國(guó)際品牌購(gòu)物中心天來(lái)國(guó)際廣場(chǎng)成都天來(lái)房地產(chǎn)16060白金五星級(jí)酒店、購(gòu)物中心、時(shí)尚街區(qū)、高檔住宅、總裁官邸、酒店公寓、甲級(jí)寫字樓太古項(xiàng)目太古地產(chǎn)與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)25021商場(chǎng)、精品酒店、服務(wù)式住宅及寫字樓茂業(yè)中心成都崇德投資管理有限公司,成商集團(tuán)18335商業(yè)、寫字樓、公寓保利中心保利地產(chǎn)32039商業(yè)、寫字樓、住宅鐵獅門美國(guó)鐵獅門地產(chǎn)公司15817.6五星級(jí)酒店、頂級(jí)寫字樓、購(gòu)物中心及高端服務(wù)式公寓成都綜合體分析之項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)圖7/17仁恒廣場(chǎng)（業(yè)態(tài)：商務(wù)辦公、公寓租賃、購(gòu)物娛樂、餐飲休閑）（特色：自帶超五星級(jí)公寓，國(guó)際奢侈品牌主打）設(shè)計(jì)單位：中國(guó)建筑西南設(shè)計(jì)研究院合作設(shè)計(jì):美國(guó)NBBJ開發(fā)單位：仁恒置地（成都）有限公司物業(yè)公司：仁恒物業(yè)開發(fā)用地：19180平方米總建筑面積：190980平方米寫字樓面積：72073平方米商城面積：65556平方米酒店式公寓：53351平方米產(chǎn)品規(guī)劃：具有商務(wù)辦公、商住、購(gòu)物、餐飲休閑服務(wù)等復(fù)合功能營(yíng)銷方式：寫字樓只租不售

成都綜合體分析之CBD板塊①仁恒置地項(xiàng)目介紹：該項(xiàng)目座落城市主要交通快線的交會(huì)處，地鐵一號(hào)線旁。建筑包括甲寫字樓、服務(wù)式公寓及品牌購(gòu)物中心，具有商務(wù)辦公、商住、購(gòu)物、餐飲休閑服務(wù)等復(fù)合功能。建筑風(fēng)格與南京國(guó)際廣場(chǎng)相似，有南北兩個(gè)塔樓加底部裙樓三部分組成。主力店及入住商家：1.仁恒輝盛閣國(guó)際公寓（租金單室套1000元/日、套間1200元/日）2.仁恒置地廣場(chǎng)物業(yè)寫字樓租賃公司（4~6元/平/天）3.商家：PRADA專賣店、dior、勞力士、雅瑩等項(xiàng)目特點(diǎn)：優(yōu)：①產(chǎn)品業(yè)態(tài)豐富，較小規(guī)模，內(nèi)部配套完善。②地處蜀市中心CBD地塊，區(qū)域位置優(yōu)，地鐵旁，干線地段好③入住商家多為世界奢侈品牌，對(duì)自身數(shù)立了較好價(jià)值形象。④經(jīng)營(yíng)模式為寫字樓、酒店公寓、商鋪的租賃且為只租不售的形式。酒店與寫字樓、配套商業(yè)實(shí)行區(qū)域商業(yè)互補(bǔ)，形成差異化優(yōu)勢(shì)。劣：①前期成本較高，項(xiàng)目挑戰(zhàn)較大，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力較大。②項(xiàng)目入駐商家多為國(guó)外奢侈品為主，大眾群體普片認(rèn)可度、參與度有限。③目前板塊隸屬舊城改造，老城區(qū)配套出新度有限且受政策影響比重較多，具有典型的“利大險(xiǎn)大”的特點(diǎn)。8/17富力·天匯(業(yè)態(tài):購(gòu)物、餐飲、娛樂、休閑、度假、商務(wù))(特色：配套真冰場(chǎng)、首創(chuàng)辦公精裝交付標(biāo)準(zhǔn))開發(fā)單位：成都富力地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)公司：廣州天力物業(yè)成都分公司裝修狀況:首創(chuàng)寫字樓精裝占地面積：294080平方米建筑面積:3030670平方米 商業(yè)面積：200000平方米購(gòu)物中心面積：14萬(wàn)平方米容積率：7.5綠化率：30%產(chǎn)品規(guī)劃：集住宅、辦公、酒店、商業(yè)廣場(chǎng)于一體營(yíng)銷形式：寫字樓可租可售成都綜合體分析之CBD板塊②富力·天匯項(xiàng)目介紹：采用中空走廊步行街設(shè)計(jì)，全長(zhǎng)355米，分為上中下三層，總建筑面積28000平方米，以室內(nèi)商業(yè)步行街為主軸線，各大主力店自然相連、有序組合，商業(yè)客戶資源共享，集住宅、辦公、酒店、商業(yè)廣場(chǎng)于一體。主力店及入住商家：廣百百貨、橙天嘉禾成都富力天匯影城、冠軍真冰場(chǎng)、美居中心、汽車體驗(yàn)館項(xiàng)目特點(diǎn)：優(yōu)：①CBD卓越的地理位置，填補(bǔ)了市中心多元化購(gòu)物廣場(chǎng)的空白。②真冰場(chǎng)應(yīng)用是成都先例，直接把成都人民廣播電臺(tái)直播間引進(jìn)綜合體，做到了品牌效應(yīng)的升華。③廣州百貨的加盟（主營(yíng)廣東服飾品牌），商業(yè)部分具備較多外來(lái)品牌商家的特色，可吸收不同類型消費(fèi)群體。④中央CBD區(qū)域首創(chuàng)甲級(jí)寫字樓的精裝交樓標(biāo)準(zhǔn)。劣：①交通不暢問題嚴(yán)重，受早晚高峰時(shí)段路堵影響較大。②雖引進(jìn)多元化配套項(xiàng)目，如真冰場(chǎng)等，但消費(fèi)口碑反應(yīng)多有“一陣風(fēng)”效應(yīng)，難以做到商業(yè)恒久遠(yuǎn)，對(duì)于項(xiàng)目的長(zhǎng)遠(yuǎn)影響力較小。③項(xiàng)目周邊類似同級(jí)的商鋪寫字樓密布，面臨競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。9/17萬(wàn)達(dá)城市廣場(chǎng)（業(yè)態(tài)：購(gòu)物、休閑、住宅）（特色：大眾品牌聚集，限量精裝公寓）

開發(fā)單位：成都萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)管理有限公司物業(yè)公司：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)管理有限公司占地面積：77256平方米建筑面積：400000平方米商業(yè)廣場(chǎng)：180000平方米住宅面積：150000平方米辦公及公寓：40000平方米容積率：公寓:7綠化率：15%產(chǎn)品規(guī)劃：集住宅、辦公、酒店、商業(yè)廣場(chǎng)于一體營(yíng)銷形式：寫字樓可租可售成都綜合體分析之非典型板塊①萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目介紹：成都金牛萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)位于一環(huán)路、人民北路交匯處。匯聚萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下產(chǎn)品系列，包括超大型高端商業(yè)、高檔城市住宅、精裝SOHO、甲級(jí)寫字樓群落等，涵蓋居住、購(gòu)物、休閑餐飲、娛樂、辦公等功能。主力店及入住商家：B1：精品超市、屈臣氏、快樂老家餐飲、銀杏餐飲1F：主力店：伊藤洋華堂、國(guó)美電器、萬(wàn)千百貨2F：服飾、精品百貨、神采飛揚(yáng)電玩、大歌星KTV3F：小吃、甜品站、萬(wàn)達(dá)影院、精品店4F：日用百貨、家居用品、服務(wù)中心項(xiàng)目特點(diǎn)：優(yōu)：①完善五塊石商圈的綜合性商業(yè)，同時(shí)對(duì)整個(gè)區(qū)域的品牌和形象得到提升，將帶動(dòng)其片區(qū)的整體消費(fèi)。②項(xiàng)目自身涵蓋住宅以及完善的商業(yè)配套，相互消化吸收的優(yōu)勢(shì)明顯。③項(xiàng)目所處位置交通方便，出行便捷。④各業(yè)態(tài)分布均勻，吸收消化各層級(jí)消費(fèi)人群。⑤自由物業(yè)形式，口碑較好，管理方便。劣：①項(xiàng)目周邊流動(dòng)人口較為混雜，獲悉治安狀況不佳，對(duì)于辦公氛圍存在負(fù)面影響。②周邊建筑年代久遠(yuǎn)，外觀普片陳舊，整體環(huán)境不佳。③項(xiàng)目自身定位為中端，缺乏高端品牌效應(yīng)，難以引入高端辦公商務(wù)以及世界級(jí)商家。10/17綠地世紀(jì)城（業(yè)態(tài)：寫字樓、LOFT、大賣場(chǎng)、時(shí)尚休閑街）（特色：成都地區(qū)率先引入紅星美凱龍項(xiàng)目）開發(fā)單位：天津綠地世紀(jì)城投資有限公司物業(yè)公司：成都嘉誠(chéng)新悅物業(yè)管理有限公司占地面積：138000平方米建筑面積：830000平方米公寓面積：138000平方米住宅面積：468000平方米裝修狀況：毛坯容積率：4.5綠化率：30%產(chǎn)品規(guī)劃：高端寫字樓、LOFT、大賣場(chǎng)、時(shí)尚休閑街、住宅為一體營(yíng)銷形式：寫字樓可租可賣，商鋪發(fā)售成都綜合體分析之非典型板塊②綠地世紀(jì)城項(xiàng)目介紹：項(xiàng)目引入紅星?美凱龍西南旗艦店，為城北帶來(lái)1400多個(gè)家居品牌，其中30%首次登陸成都。而住宅部分，綠地世紀(jì)城項(xiàng)目涵蓋了50-120平米的多種房源，綠地集團(tuán)將7年來(lái)在成都推出的數(shù)十種戶型中最暢銷的中小戶型明星產(chǎn)品收納其中且包含目前三環(huán)內(nèi)同類產(chǎn)品中極為罕見的“兩梯四戶”板式結(jié)構(gòu)。主力店及入住商家：紅星美凱龍西南旗艦店入駐項(xiàng)目特點(diǎn)：優(yōu)：①物業(yè)配套規(guī)劃完善，價(jià)格相對(duì)周邊比較合理?？腿赫J(rèn)可度較高②綠地開發(fā)商的品牌效應(yīng)，對(duì)產(chǎn)品升值空間有一定幫助。③項(xiàng)目周邊高檔住宅聚集，對(duì)自身商業(yè)有促進(jìn)作用。④住宅戶型傾向年輕化成功人士，配合自身小范圍商業(yè)辦公，形成獨(dú)特的價(jià)值優(yōu)勢(shì)。劣：①地處三環(huán)線，交通目前不便利，周邊配處于發(fā)展初期，整體略顯荒涼之感，對(duì)項(xiàng)目整體價(jià)值定位產(chǎn)生負(fù)面影響。②業(yè)態(tài)分布不夠系統(tǒng)，雖面廣但缺乏特色，加之體量較大，運(yùn)營(yíng)管理成本較高。③側(cè)重住宅拉升商業(yè)，商業(yè)部分缺乏自主品牌，難以在短時(shí)間內(nèi)形成商圈聚集效應(yīng)。11/17龍湖北城天街（業(yè)態(tài)：商業(yè)、公寓、餐飲、娛樂）（特色：五星級(jí)影院、大眾消費(fèi)品牌匯聚）成都綜合體分析之非典型板塊③龍湖北城天街開發(fā)單位：成都龍湖北城置業(yè)有限公司物業(yè)公司：成都龍湖物業(yè)服務(wù)有限公司占地面積：19800平方米建筑面積：700000平方米公寓面積：280000平方米住宅面積：420000平方米裝修：毛坯菜單式（清水、精裝）容積率:公寓：3.75綠化率：30%產(chǎn)品規(guī)劃：以大型商業(yè)、格調(diào)精裝公寓、餐飲、娛樂為一體營(yíng)銷形式：以住宅銷售為主，寫字樓、商鋪可租可售形式項(xiàng)目介紹：龍湖集團(tuán)在成都打造的第一個(gè)“天街系”大型城市綜合體項(xiàng)目，目前為止是城北區(qū)域占地最大的一個(gè)項(xiàng)目，其中包含天街系大型商業(yè)、格調(diào)精裝公寓、龍湖旗艦soho產(chǎn)品星座系列等多種業(yè)態(tài)產(chǎn)品。主力店及入住商家：哈根達(dá)斯、星巴克、遠(yuǎn)東百貨、UME五星級(jí)影院等大眾消費(fèi)商家項(xiàng)目特點(diǎn)：優(yōu)：①龍湖北城天街項(xiàng)目自身帶有商業(yè)配套，加上引入遠(yuǎn)東百貨、UME影院等實(shí)力商家，對(duì)大眾消費(fèi)群體吸引力較大。②規(guī)劃中的地鐵5號(hào)線直達(dá)項(xiàng)目門口，具備升值空間。③項(xiàng)目周邊高檔住宅、批發(fā)市場(chǎng)較多，對(duì)自身商業(yè)具備推動(dòng)作用。③公寓推出精裝和清水兩種交付標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大客戶群體對(duì)產(chǎn)品的選擇余地。劣：①項(xiàng)目建筑密度高，商業(yè)辦公環(huán)境受限。②項(xiàng)目規(guī)劃以住宅為主，對(duì)于商業(yè)建筑面積規(guī)劃較少，雖已引入較多商家，但難以形成品牌商圈聚集。③整體商業(yè)氛圍平淡，因自身商業(yè)價(jià)值定位較低，不利于項(xiàng)目品牌的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。12/17華潤(rùn)萬(wàn)象城（業(yè)態(tài)：百貨、超市、品牌店、電影院）（特色：全景中央花園、真冰場(chǎng)及博物館引入）開發(fā)單位：華潤(rùn)置地（成都）集團(tuán)物業(yè)公司：華潤(rùn)置地(成都)物業(yè)服務(wù)有限公司商業(yè)服務(wù)管理分公司占地面積：46000平方米建筑面積：320000平方米商業(yè)面積：244000平方米寫字樓面積：74000平方米容積率：4.0綠化率：48%產(chǎn)品規(guī)劃：集甲級(jí)寫字樓、星級(jí)酒店、中央公園、優(yōu)質(zhì)教育資源為一體營(yíng)銷形式：寫字樓只租不售成都綜合體分析之東大街板塊①萬(wàn)象城項(xiàng)目介紹：萬(wàn)象城落戶成都邀請(qǐng)商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)世界排名第一的Callison操刀設(shè)計(jì)，斥資25億打造，獨(dú)立設(shè)置博物館及真冰場(chǎng)等時(shí)新娛樂設(shè)施，集甲級(jí)寫字樓、星級(jí)酒店、中央公園、優(yōu)質(zhì)教育資源為一體，將打造成為以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為核心的地標(biāo)性城市綜合體。主力店及入住商家：粉彩、尚泰百貨、王品臺(tái)塑牛排、Pacific及Costa咖啡館、冰紛萬(wàn)象冰場(chǎng)、百老匯電影城。項(xiàng)目特點(diǎn)：優(yōu)：①24萬(wàn)平米商業(yè)區(qū)涵蓋百貨、超市、娛樂、餐飲等多種業(yè)態(tài)，可吸收不同消費(fèi)群體②200余家品牌企業(yè)簽約入駐，30余家品牌首次進(jìn)入成都，對(duì)周邊商圈影響力較大③新興配套設(shè)施，如真冰場(chǎng)及博物館等，可提高自身知名度，廣泛吸收各類人群。劣：①萬(wàn)象城于2011年底開業(yè)，但成都地鐵四號(hào)線預(yù)期到2014年才能開通，交通優(yōu)勢(shì)現(xiàn)在未能明顯體現(xiàn)，商鋪及寫字樓面臨營(yíng)銷挑戰(zhàn)性較大。②因開發(fā)公司自身經(jīng)濟(jì)原因，開發(fā)進(jìn)度兩次推遲，一期未能達(dá)到絕對(duì)高端要求，只引進(jìn)中端商業(yè)為主，對(duì)自身品質(zhì)定位造成一定損失。13/17鐵獅門.晶融匯（業(yè)態(tài)：辦公樓、購(gòu)物中心、星級(jí)酒店、高端住宅、服務(wù)公寓）（特色：世界級(jí)CEO精裝國(guó)際公館樣板間、真冰場(chǎng)）開發(fā)單位：美國(guó)鐵獅門房地產(chǎn)公司建筑面積：25308平方米占地面積：176000平方米商場(chǎng)面積：43000平方米寫字樓面積：40000平方米公寓面積：24000平方米服務(wù)公寓：23000平方米地下配套：43000平方米裝修：公寓精裝其余毛坯產(chǎn)品規(guī)劃：集高檔百貨、大型超市、品牌旗艦店、電影院、真冰場(chǎng)、各色餐飲等于一體營(yíng)銷方式：寫字樓只租不售成都綜合體分析之東大街板塊②鐵獅門項(xiàng)目介紹：由三座高約158米、超過40層的塔樓和一片不超過5層的商貿(mào)片區(qū)構(gòu)成，分別是甲級(jí)寫字樓、住宅、酒店式公寓、商場(chǎng)，公寓采用純住宅的方式，實(shí)行“紐約式”統(tǒng)一管理。項(xiàng)目商業(yè)和辦公樓物業(yè)已申報(bào)獲得LEED環(huán)保預(yù)認(rèn)證金獎(jiǎng)。主力店及入住商家：國(guó)際名品購(gòu)物中心：高緯環(huán)球購(gòu)物中心。目前已經(jīng)入住晶融匯的企業(yè)有：渣打銀行、荷蘭銀行、庫(kù)柏、葛蘭素史克、匯豐銀行、日本東京三菱UFJ銀行、小松、住友商事等諸多外企行業(yè)。項(xiàng)目特點(diǎn)：優(yōu)：①位于地鐵2、3號(hào)線交匯處交通便利②項(xiàng)目周邊聚集了眾多商圈，隸屬于成都繁華的春熙路、紅星路、大慈寺商圈，區(qū)域內(nèi)群體消費(fèi)能力較高，有利于商家的集聚，實(shí)現(xiàn)品牌象征效應(yīng)。③項(xiàng)目科技含量較高，樓體擁有“太陽(yáng)屏幕”系統(tǒng)，靠自然光即可形成外立面的廣告圖案。④國(guó)外優(yōu)秀運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)值得學(xué)習(xí)劣：①周邊商圈林立，競(jìng)爭(zhēng)性較強(qiáng)②高地價(jià)加上高定位，消化群體主要傾向高端，大眾認(rèn)可度不高。③地下商場(chǎng)部分未能在建設(shè)初期配套地下人行通道，對(duì)于消費(fèi)群體吸引造成損失。14/17新鴻基環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)

（業(yè)態(tài)：寫字樓、酒店、公寓、住宅）（特色：主樓280米高度，頂樓360全景觀，三大港商強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手）開發(fā)單位：成都新鴻基、九龍倉(cāng)、恒基兆業(yè)三家港商公司物業(yè)公司：香港超卓管理服務(wù)有限公司占地面積：200000平方米建筑面積：1200000平方米商業(yè)面積：130000平方米商務(wù)面積：110000平方米酒店面積：40000平方米住宅面積：210000平方米地下商場(chǎng)：10000平方米產(chǎn)品規(guī)劃：甲級(jí)寫字樓，超五星級(jí)酒店、酒店式服務(wù)公寓和大型購(gòu)物廣場(chǎng)、國(guó)際化住宅等生活配套建筑營(yíng)銷方式：寫字樓可租可售成都綜合體分析之東大街板塊③環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)項(xiàng)目介紹：環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)具有甲級(jí)寫字樓外，超五星級(jí)酒店、酒店式服務(wù)公寓和大型購(gòu)物廣場(chǎng)、國(guó)際化住宅等生活配套建筑，其中包括多棟樓宇，其主體建筑高度預(yù)計(jì)將在280米以上，將效仿帝國(guó)大廈，全面開放頂部空間供城市觀光，有專用電梯直達(dá)，可360度觀光城市全景。主力店及入駐商家：希爾頓集團(tuán)旗下的白金五星酒店品牌———康納德酒店項(xiàng)目特點(diǎn)：優(yōu)：①項(xiàng)目體積龐大，功能全面，配套完善。②強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造地標(biāo)建筑，有利提升產(chǎn)品價(jià)值定位。③項(xiàng)目整體定位于高端市場(chǎng)，寫字樓主要吸引國(guó)際高端客戶群，購(gòu)物廣場(chǎng)引進(jìn)國(guó)際頂級(jí)品牌店，輻射范圍高端消費(fèi)人群和旅游者，高檔服務(wù)式公寓滿足金融街從業(yè)者的高端居住需求。④一萬(wàn)平的地下商場(chǎng)，將與地鐵站廳層直接對(duì)接。劣：①多家港資企業(yè)聯(lián)合制造，雖可做到降低風(fēng)險(xiǎn)，減小成本的功效，但運(yùn)營(yíng)管理以及資源管理等都會(huì)有一定的阻隔和障礙。致使地塊07年至今未能竣工②周邊同行業(yè)嘉業(yè)國(guó)際城、國(guó)瑞大廈均已進(jìn)行收尾工作，此地塊運(yùn)作進(jìn)度緩慢，錯(cuò)失占領(lǐng)市場(chǎng)份額的優(yōu)先機(jī)會(huì)與高空爭(zhēng)霸的制空權(quán)。③項(xiàng)目定位為單一的純高端產(chǎn)品，具有一定片面性，增加運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。15/17

開發(fā)單位：保利地產(chǎn)物業(yè)公司：保利物業(yè)占地面積:43682平方米建筑面積:390000平方米單層建筑面積：2000平米公寓面積：138900平方米商業(yè)面積：157000平方米建筑層數(shù)：地上25層，地下3層容積率：5綠化率：30%裝修：毛坯，菜單式產(chǎn)品規(guī)劃：甲級(jí)寫字樓、時(shí)尚精品商業(yè)廊、LOFT精裝公寓于一身營(yíng)