2022年行業(yè)分析化解房地產(chǎn)風(fēng)險需創(chuàng)建競爭性融資環(huán)境

化解房地產(chǎn)風(fēng)險需創(chuàng)建競爭性融資環(huán)境近來針對房地產(chǎn)的若干政策引發(fā)了房地產(chǎn)市場的大爭論，爭論的焦點集中于房地產(chǎn)市場是否存在泡沫。筆者認為，不管我國房地產(chǎn)當(dāng)前是否過熱，從世界各國房地產(chǎn)進展的軌跡來看，房地產(chǎn)泡沫在歷次的經(jīng)濟危機和金融危機中都扮演了一個特別的角色，化解房地產(chǎn)風(fēng)險成為宏觀經(jīng)濟領(lǐng)域中的一個重要任務(wù)。

據(jù)ＩＭＦ對過去３０－４０年中２１個工業(yè)化國家的住房市場及股市的熱潮和衰落狀況的討論，住房市場價格泡沫破滅造成的損害比股市泡沫要大出一倍，由于房地產(chǎn)行業(yè)對銀行資金有著嚴峻的依靠性，房地產(chǎn)業(yè)泡沫的破滅既會對消費造成巨大的打擊，更簡單導(dǎo)致銀行系統(tǒng)資金鏈崩潰，引發(fā)嚴峻的金融危機。認真分析泰國、印尼、馬來西亞等東南亞國家金融危機爆發(fā)的機理，會發(fā)覺這些國家金融泡沫和房地產(chǎn)泡沫表現(xiàn)出相像的路徑，金融危機爆發(fā)之前都伴有房地產(chǎn)業(yè)的急速膨脹，然后隨著房地產(chǎn)泡沫的破滅，金融危機的各種癥狀一一暴露出來，其中最主要的就是銀行消失大量的呆壞賬，銀行系統(tǒng)運轉(zhuǎn)失靈，銀行破產(chǎn)和倒閉。

從歷史的角度來看，銀行“一貸獨大”的房地產(chǎn)金融格局是我國金融制度的緣由造成的，但至少從目前的狀況來看，銀行好像并不情愿打破這種制度。當(dāng)房地產(chǎn)市場連續(xù)膨脹時，在銀行的眼中，不管是房地產(chǎn)企業(yè)貸款還是個人住房按揭貸款，都是銀行最優(yōu)良和利潤最高的資產(chǎn)，銀行自然舍不得放棄。

但是，銀行發(fā)放的個人住房貸款越多，市場對房地產(chǎn)的需求就越強，也就進一步提高了房價，這一方面提高了貸款抵押物的價值，改善了借款人的資產(chǎn)負債狀況，因而可以進一步從銀行獲得更多的貸款；另一方面，房價的上升不僅會提高銀行自有房產(chǎn)的價值，也會提升銀行貸款的質(zhì)量，促使銀行削減撥備的提取，從而銀行具有進一步增加貸款的資產(chǎn)基礎(chǔ)。以上兩方面的交互作用必定會導(dǎo)致“銀行貸款增加———房地產(chǎn)價格上升”的螺旋效果。當(dāng)信貸資金推動房地產(chǎn)達到肯定程度，投機資金就會進入市場，房地產(chǎn)泡沫必定產(chǎn)生，這時患病損失的不僅是房地產(chǎn)投資者，銀行也是最大的受損者。銀行在房地產(chǎn)泡沫形成當(dāng)中表現(xiàn)出來的這種特征在學(xué)界稱作“危機短視癥”，即銀行被房地產(chǎn)市場的短期富強所迷惑而沒有看到房地產(chǎn)信貸后面所隱蔽的巨大風(fēng)險。

操作上的危機短視是由信息不對稱引起的，即銀行在實際的信貸管理中無法區(qū)分哪些是合格的借款人，哪些是不合格的借款人。但這也不完全由于銀行信貸管理不力，許多狀況下銀行也是出于“有意的忽視”，目的是為了規(guī)避法律和政策對房地產(chǎn)貸款的擴張。在很多國家，包括一些發(fā)達市場經(jīng)濟國家的銀行也存在短期心態(tài)。

可見，制度的缺陷和銀行本身的問題使得銀行在房地產(chǎn)泡沫的形成和擴張過程中扮演了推動危機的負面角色，這和銀行資金推動股市泡沫的道理是一樣的。在一個存在“非理性富強”和“暴利”的市場中，總少不了銀行資金的參加，這在我國９０年月房地產(chǎn)泡沫和股市投機中體現(xiàn)的特別深刻。因此，房地產(chǎn)業(yè)的健康進展，銀行的穩(wěn)健經(jīng)營，都迫切要求房地產(chǎn)金融中商業(yè)銀行角色的轉(zhuǎn)變。

從內(nèi)因看，缺乏風(fēng)險約束、責(zé)任約束、有效監(jiān)督和經(jīng)濟上的激勵使得商業(yè)銀行風(fēng)險意識淡薄，偏好于短期利潤，從而將資金集中投向利潤豐厚的房地產(chǎn)。轉(zhuǎn)變銀行這種角色的根本途徑在于完善銀行治理結(jié)構(gòu)和治理機制。始終以來，我國國有商業(yè)銀行都是政府準行政機關(guān)，銀行管理人員的“官本位”情結(jié)嚴峻，追求行政級別是絕大多數(shù)銀行負責(zé)人的職業(yè)目標。其次，從總行到儲蓄點的五級托付代理鏈過長，加上各級地方政府對分支機構(gòu)的干預(yù)，使得信貸總量和信貸風(fēng)險從下而上積累起來。必需盡快完成銀行的組織結(jié)構(gòu)和人事體制向企業(yè)化轉(zhuǎn)變，否則難以建立有效的約束和激勵機制。另外，銀行產(chǎn)權(quán)多元化，加強銀行信息披露和提高透亮?????度，這都是銀行治理結(jié)構(gòu)中需要解決的重要問題，這些問題得不到解決，缺乏市場對銀行的制約和監(jiān)督，政府對銀行的隱形擔(dān)保不解除，銀行可能仍舊難有實質(zhì)性的角色轉(zhuǎn)變。

從外因看，政府對商業(yè)銀行“大而不倒”的隱形承諾，對商業(yè)銀行資本金一而再再而三的彌補，中央銀行在宏觀調(diào)控中多方面顧忌商業(yè)銀行的利益，都弱化了商業(yè)銀行的自我責(zé)任意識。其次，社會資金過度集中于銀行，金融制度的缺陷把商業(yè)銀行推向了房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的焦點之上，使商業(yè)銀行在房地產(chǎn)市場形成了一種被動的“壟斷”局面，需要多元化的金融模式來解決房地產(chǎn)信貸中銀行“一貸獨大”的問題。

作為國民經(jīng)濟“火車頭”的房地產(chǎn)不行能停下來，銀行退出房地產(chǎn)金融中“一力獨當(dāng)”的角色，假如沒有新的資金進入的話，房地產(chǎn)即便沒有泡沫也會砰然倒下，房地產(chǎn)的衰退必定會擴大銀行的不良資產(chǎn)。因此，一方面，從化解銀行當(dāng)前集聚的的信貸風(fēng)險來看，商業(yè)銀行必需徹底放棄“肥水不流外人田