XX產(chǎn)品設計附加值總結(jié)以四季花城為例

產(chǎn)品設計附加值總結(jié)以四季花城為例2007年3月15日設計部:金曉龍第一管理資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！1、緣起2、定義3、營銷關(guān)系4、成本關(guān)系4、設計發(fā)展5、客戶投訴6、風險控制產(chǎn)品附加值目錄第一管理資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！產(chǎn)品附加值緣起私家花園地下娛樂室露臺私家天面您看過有復式花園、2樓帶地下室、有天窗的洋房嗎？------花城七期廣告語為什么銷售宣傳喜歡側(cè)重附加值？第一管理資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！附加值(ValueAdded)是附加價值的簡稱，是在產(chǎn)品的原有價值的基礎上，通過生產(chǎn)過程中的有效勞動新創(chuàng)造的價值，即附加在產(chǎn)品原有價值上的新價值。定義產(chǎn)品附加值哈佛大學出版的《企業(yè)管理百科全書》中對附加價值的解釋如下:附加價值是企業(yè)通過生產(chǎn)過程所新增加的價值;或者，從企業(yè)的銷售額中扣除供生產(chǎn)之用而自其他企業(yè)購人的原材料成本，也就是企業(yè)的純生產(chǎn)額。對應以上兩種附加價值的概念，產(chǎn)品附加值應該包括兩個方面的內(nèi)容，即通過企業(yè)的內(nèi)部生產(chǎn)活動等創(chuàng)造的產(chǎn)品附加值（生產(chǎn)環(huán)節(jié)）和通過市場戰(zhàn)略在流通領(lǐng)域創(chuàng)造的商品附加值（銷售環(huán)節(jié)）。第一管理資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！廣義附加值：通過營銷手段，賦予室內(nèi)空間更多的功能意義，同時為業(yè)主帶來附加的生活方式。狹義附加值：通過設計手段，在規(guī)則允許的范圍內(nèi)，為業(yè)主帶來產(chǎn)權(quán)外的額外可使用建筑面積。定義產(chǎn)品附加值附加值帶來一種附加的生活方式，比房子本身更富有生活情調(diào)和想象空間；更容易從情感上打動客戶！第一管理資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！產(chǎn)品附加值營銷2005年5月6日廣州四季花城銷控表優(yōu)點：1樓和6樓有附加值的單位銷售速度比普通樓層快．丹桂苑單元1單元2單元3單元5單元6單元7單元8單元合計樓層01020301020301020102010201020102036層111

1

11

11

85層111

11

1

63a層111

11

1

63層111

11

11

72層

11

11

1

51層11111111111111

14合計4661561111122126046161222338第一管理資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！產(chǎn)品附加值營銷丹桂苑

價目表實際價格

單元房號套內(nèi)面積建筑面積原始單價原始總價附加價值定價總價定價單價1單元30195.8105.78

4,427

468,241

2,000.00

470,241

4,4451單元3a0195.8105.78

4,417

467,183

2,000.00

469,183

4,4351單元50195.8105.78

4,387

464,009

2,000.00

466,009

4,4051單元60196.03106.05

4,347

460,952

47,722.50

508,674

4,7971單元10280.9589.38

4,088

365,359

73,910.00

439,269

4,9151單元20280.9589.38

4,148

370,722

10,000.00

380,722

4,2601單元30280.9589.38

4,188

374,297

10,000.00

384,297

4,3001單元3a0280.9589.38

4,178

373,404

10,000.00

383,404

4,2901單元50282.0290.57

4,148

375,658

10,000.00

385,658

4,2581單元60285.8294.76

4,108

389,246

94,448.00

483,694

5,1041單元103102.81113.52

3,651

414,484

152,162.00

566,646

4,9921單元203102.81113.52

3,711

421,295

13,352.00

434,647

3,8291單元303102.81113.52

3,751

425,836

13,352.00

439,188

3,8691單元3a03102.81113.52

3,741

424,701

13,352.00

438,053

3,8591單元503102.81113.52

3,711

421,295

13,352.00

434,647

3,8291單元603102.81113.52

3,671

416,755

88,432.00

505,187

4,450首層單價提高了134０元／平米頂層閣樓毛胚提高了45０元／平米優(yōu)點：有附加值的單位有賣點，價格也高于其它樓層；利潤也高.頂層私家天面提高了78０元／平米第一管理資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！產(chǎn)品附加值營銷丹桂苑

單元房號建筑面積家庭娛樂室下沉式花園(m2)大單位閣樓小單位閣樓閣樓露臺面積閣樓樓梯平臺陽光室頂層私家天面露臺(m2)小結(jié)構(gòu)平臺附加價值1單元301105.78

1

2,000.001單元3a01105.78

1

2,000.001單元501105.78

1

2,000.001單元601106.05

1.00

22.94

47,722.501單元10289.3849.58

15.76

73,910.001單元20289.38

1.00

10,000.001單元30289.38

1.00

10,000.001單元3a0289.38

1.00

10,000.001單元50290.57

1.00

10,000.001單元60294.76

1.00

80.56

1.00

94,448.001單元103113.5239.0673.36

1

152,162.001單元203113.52

1

13,352.001單元303113.52

1

13,352.001單元3a03113.52

1

13,352.001單元503113.52

1

13,352.001單元603113.52

96.35

88,432.00實際附加值詳表第一管理資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！產(chǎn)品附加值營銷假凸窗陽光室結(jié)構(gòu)平臺實際這部分空間等同臥室效果《2200層高不計面積閣樓空間私家天面地下室私家花園第一管理資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！產(chǎn)品附加值營銷第一管理資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！產(chǎn)品附加值營銷不是所有的附附加值單位都都那么好銷．．．．架空停車空間間回填土空間案例:文竹軒地下室室的擴大設計計變更設計變更：回填區(qū)改地下下室教訓:地下室面積增增加，銷售總總價增加；銷銷售速度緩慢慢，靠加大宣宣傳和降價９９折處理．－－－－附加值不是越越大越好．第一管理資源源網(wǎng)（），提供海量量管理資料免免費下載！產(chǎn)品附加值成本附加值應該做做多大?四季花城附加值類型及分布匯總產(chǎn)品類型多層洋房情景洋房（華中版）情景洋房（華南版）ＴＨ疊加ＴＨ小高層產(chǎn)品區(qū)位１－３期２－３期１－６期４－６期４－６期４－６期附加值類型家庭娛樂室（地下室）■■■■■■首層私家花園■■■■■■露臺■■■■■■頂層閣樓■■

樓梯間頂平臺■

頂層私家天面■■■■■■贈送結(jié)構(gòu)平臺■

■陽光室■■■■■■親水平臺

■

空中合院

■結(jié)構(gòu)空腔

■■

二層高陽臺（計露臺）

■備注

附加值類型及及分布花城的產(chǎn)品類類型多,附加值類型涵涵蓋面廣.第一管理資源源網(wǎng)（），提供海量量管理資料免免費下載！產(chǎn)品附加值成本附加值應該做做多大?售價與成本的相對關(guān)系低容積率的小小區(qū)要控制附附加值面積.成本:可售比=可售面積/(可售面積+附加值面積)>85%

即100平米可以做17.6平米的附加值面積.

85%的可售比是針對全期而言,不是針對每一套.是個宏觀概念.各產(chǎn)品類型的的可售比產(chǎn)品類型一梯二多層洋房(小三房)華南版情景洋房TH疊加TH可售面積540450250370附加值面積501005074可售比91.5%81.8%83.3%83.4%第一管理資源源網(wǎng)（），提供海量量管理資料免免費下載！附加值類型成本控制

單方建安成本單方銷售價格財務效能說明家庭娛樂室（地下室）1500(毛坯）按1000元/平米(三A期),

1300元/平米(三B期),1700元/平米(六期)中有部分成本屬結(jié)構(gòu)被動成本,附加值成本會比測算成本低.首層私家花園1、1925（下沉式）；2、700（非下沉式）下沉式花園按1200元/平米,普通按1700元/平米計高普通花園成本屬景觀被動成本,附加值可視為零成本.頂層閣樓850大三房按450元/平米，小三房及兩房按650元/平米低有部分成本屬結(jié)構(gòu)被動成本,附加值成本會比測算成本低.樓梯間頂平臺70020000元/個高

露臺/頂層私家天面166按600元/m2,天面按800元/m2高該部分成本屬結(jié)構(gòu)被動成本,附加值可視為零成本.贈送結(jié)構(gòu)平臺8508m2以下按10000元/個；8m2以上按12000元/個高該部分成本屬結(jié)構(gòu)被動成本,附加值可視為零成本.陽光室1500統(tǒng)一按2000元/個低有些陽光室進深尺度太大,結(jié)構(gòu)成本增加明顯.進深需控制在<1000親水平臺1470統(tǒng)一按20000元/個中

空中合院1380按售價的一半,５期悅山基準價５３４３元／平米；合２６７１元／平米；中

結(jié)構(gòu)空腔1500按1700元/平米中該部分成本屬結(jié)構(gòu)被動成本,附加值成本會降低.二層高陽臺（計露臺）730按售價的一半,５期悅山基準價５３４３元／平米；合２６７１元／平米；高

備注

產(chǎn)品附加值成本附加值應該做做多大?售價與成本的相對關(guān)系利用被動成本本的附加值單單方利潤高,要加以充分利利用.第一管理資源源網(wǎng)（），提供海量量管理資料免免費下載！產(chǎn)品附加值成本附加值應該做做多大?售價與成本的相對關(guān)系高端產(chǎn)品的總總價高,附加值對總價價的影響小,同時附加值的的利潤也高,要盡量多做.銷售:銷售總價=原始總價+附加值總價原始總價/銷售總價>???

>85%

?銷售總價的提高會引起目標客戶人群的轉(zhuǎn)變(低端產(chǎn)品尤其要注意).比銷售總價更更重要的是附附加值單價的的高效區(qū)間;這與客戶的實際使用需求有關(guān).第一管管理資資源網(wǎng)網(wǎng)（），提提供海海量管管理資資料免免費下下載??！產(chǎn)品附附加值值成本本附加值值應該該做多多大?售價與與成本本的相對對關(guān)系系產(chǎn)品類型單元房號套內(nèi)面積建筑面積原始價原始總價家庭娛樂室附加價值初始成交總價初始成交單價原始總價／銷售總價面積可售比華中版情景洋房首層帶地下室文竹軒1單元101146.9159.816,6991,070,567112.17112,1701,182,7377,40190.50%58.76%華中版情景洋房首層帶地下室雅竹軒15單元101146.9159.816,9301,107,48370.5870,5801,178,0637,37294.00%69.36%華南版情景洋房首層帶地下室文竹軒3單元102124.25133.257,407987,036128.24128,2401,115,2768,37088.50%50.96%華南版情景洋房首層帶地下室文竹軒8單元102124.25133.627,074945,28192.2992,2901,037,5717,76591.10%59.15%原始總總價/銷售總總價>90%單套的的面積積可售售比>60%?最終這這幾套套房子子以銷銷售總總價的的90%銷售出出去.第一管管理資資源網(wǎng)網(wǎng)（），提提供海海量管管理資資料免免費下下載??！產(chǎn)品附附加值值成本本附加值值應該該做多多大?附加值值的實際際使用用要求求變更前前地下下室92平米變更后后地下下室128平米附加值值的實實際使使用要要求是是有一一個合合理面面積范范圍的的,超過這這個面面積附附加值值的單單價會會下降降;成為低低效區(qū)區(qū)間或或者無無效區(qū)區(qū)間;第一管管理資資源網(wǎng)網(wǎng)（），提提供海海量管管理資資料免免費下下載??！產(chǎn)品附附加值值多出來來的空空間怎怎么辦辦?變更前前地下下室92平米變更后后地下下室128平米設計計二層地地下室室一層層地地下下室室一層層地地下下室室品質(zhì)質(zhì)提提升升部部分分二層層地地下下室室品質(zhì)質(zhì)提提升升部部分分附加加值值有有一一個個合合理理面面積積范范圍圍的的,這個個面面積積是是以以客客戶戶實際際使使用用要要為為基基礎礎的的;設計計上上充充分分利利用用已已有有的的空空間間來來合合理理利利用用;第一一管管理理資資源源網(wǎng)網(wǎng)（（），，提提供供海海量量管管理理資資料料免免費費下下載載！！地下下室室的的設設計計在地地下下室室的的設設計計中中，，大大三三房房面面積積控控制制在在50平米米，，小小三三房房控控制制在在35平米米;在功功能能上上既既可可以以作作為為一一個個大大功功能能室室，，同同時時也也為為業(yè)業(yè)主主以以后后改改成成一一房房一一廳廳提提供供了了可可能能。。40004000客廳房間42005900將花園下沉沉作為采光光井將花園下沉沉作為采光光井此處的門需需要做防火火門產(chǎn)品附加值值設計計將地下室多多出來的部部分設計成成工具間,作為車位的的附加值附加值的設設計要充分分注重功能能設計,以客戶實際際使用為前前提.第一管理資資源網(wǎng)（），提供海海量管理資資料免費下下載！陽光光室室：陽光室室通常位于于主臥，為為戶主創(chuàng)造造了一個不不受干擾的的休憩、交交流空間。。風險險：目目前的規(guī)范范做了調(diào)整整，高于2200算全面積，，低于2200算一半，那那么做陽臺合適適還是做陽陽光房合適適還需要做做進一步的的考慮。設計注意點點：陽光房房的進深需需要統(tǒng)一為為550，為做假凸凸窗創(chuàng)造條條件。設計計產(chǎn)品附加值值附加值的設設計結(jié)合立立面造型，，立面更豐豐富多變。。第一管理資資源網(wǎng)（），提供海海量管理資資料免費下下載！私家天天面：為為業(yè)主創(chuàng)造造了一個與與自然接觸觸的室外空空間。設計注意點點：在向業(yè)業(yè)主贈送私私家天面時時，注意消消防規(guī)范對對屋面的規(guī)規(guī)定。建筑設計防防火規(guī)范第第5.3.3條超過六六層的組合合式單元住住宅和宿舍舍，各單元的樓樓梯間均應應通至平屋屋頂，如戶戶門采用乙乙級防火門門時，可不通至屋頂頂。案例:海棠苑2單元將公共共天面當作作私家天面送給業(yè)業(yè)主，引起起消防驗收收問題。公共天面產(chǎn)品附加值設計計附加值設計要要注意銷售承承諾,銷售資料的產(chǎn)產(chǎn)品附加值部部分要重點審審查.第一管理資源源網(wǎng)（），提供海量量管理資料免免費下載！結(jié)構(gòu)板結(jié)構(gòu)平臺:由于結(jié)構(gòu)抗震震需要，在連連接處要有結(jié)結(jié)構(gòu)板，注意意板面標高與與室內(nèi)標高的的關(guān)系。案例:14＃組團8單元連接體結(jié)結(jié)構(gòu)板作為出出陽臺附加值值。設計計產(chǎn)品附加值附加值設計要要充分利用原原由結(jié)構(gòu)要素素，花小錢辦辦好事。第一管理資源源網(wǎng)（），提供海量量管理資料免免費下載！大部分屬于產(chǎn)產(chǎn)權(quán)外的面積積（建筑面積積外），“可以做不不能明說”。。一般是利用原原有空間或建建筑構(gòu)件，稍稍加改造而成成，不是當作作功能用房來來設計，設計計隱患／缺陷陷多，要加強強功能設計。。附加值設計的特點設計計產(chǎn)品附加值有些附加值設設計還有“二二次設計”或或者“兩套圖圖紙”，要把把后續(xù)操作明明確給下游部部門。附加值設計是是銷售資料的的一個重要部部分，也是最最容易出錯的的部分，要重重點關(guān)注．第一管理資源源網(wǎng)（），提供海量量管理資料免免費下載！193cm1.加設小柱子2.將梁由600減少到4003.凈空由1730增加到19304.技術(shù)處理方案案如圖產(chǎn)品附加值投訴訴案例：花城芙芙蓉苑在閣樓樓的設計大梁梁問題。坡屋頂閣樓：：利用坡屋頂頂下的空間設設置閣樓，為為業(yè)主主預留留了可改造的的生活空間。。設計注意點：：閣樓的結(jié)構(gòu)構(gòu)設計對將來來改造造成影影響。第一管理資源源網(wǎng)（），提供海量量管理資料免免費下載！返修辦：玻璃雨篷長度度不當，下雨雨時雨水經(jīng)玻玻璃面下來正正好落在木扶扶手上，再折折射入相鄰室室內(nèi)。高達7/8M解決措施：重新定做，加加寬玻璃。經(jīng)驗教訓：此部分雨蓬因因銷售承諾問問題后續(xù)加裝裝，導致較大大的設計缺陷陷。產(chǎn)品附加值投訴訴第一管理資源源網(wǎng)（），提供海量量管理資料免免費下載！業(yè)主：二層露臺銷售售承諾時是陽陽臺，但頂層層陽臺與二層層上下距離有有三層高度，，無法遮得住住二層的陽臺臺，雨水不打打招呼就入戶戶了。上下達三層解決措施：給業(yè)主加裝玻玻璃雨棚。經(jīng)驗教訓：“三層高陽臺臺”在廣州雖雖然還算陽臺臺，但確實不不符實本地客客戶對陽臺的的認可和理解解。實際上設計初初衷也為露臺臺，一戶一圖圖上應該標示示為露臺，此此問題是審圖圖不細導致。。產(chǎn)品附加值投訴訴第一管理資源源網(wǎng)（），提供海量量管理資料免免費下載！業(yè)主：影湖居一樓陽陽臺，欄桿外外為普通玻璃璃，人如果從從此缺口上玻玻璃很容易出出事故。解決措施：改造最后一段段欄桿以封堵堵缺口。業(yè)主：影湖居10樓01單位入戶陽臺臺上設置了煙煙囪及其透氣氣帽，嚴重影影響了歸家感感受。解決措施：由于涉及其它它樓層，已無無法從本質(zhì)上上進行全面改改善；只能加加高煙囪及透透氣帽避免過過大影響。經(jīng)驗教訓：多層及情花產(chǎn)產(chǎn)品平面變化化較多，審圖圖時需對變化化處多加留心心。產(chǎn)品附加值投訴訴第一管理資源源網(wǎng)（），提供海量量管理資料免免費下載！業(yè)主：主人房外的陽陽臺為公共休休息區(qū)，空間間不夠私密且且影響休息，，還存在安全全隱患。解決措施：公共區(qū)域與陽陽臺間作綠化化隔離帶。經(jīng)驗教訓：景觀設計師應應充分理解建建筑施工圖，，尤其是首層層平面圖，重重點關(guān)注高差差關(guān)系及戶內(nèi)內(nèi)外的功能關(guān)關(guān)系。私人區(qū)域與公公共區(qū)域之間間設一定的高高差及安全距距離，并增加加綠化隔斷。。入戶高差控制制在20mm—60mm之間，高差過小考慮慮坡道處理，，高差過大考考慮分段步級級或調(diào)整場地地關(guān)系。業(yè)主：漣山233入戶門前臺階階過多，要求求退房。解決措施：在不影響整體體效果及其它它住戶的情況況下對場地進進行整改。產(chǎn)品附加值投訴訴第一管理資源源網(wǎng)（），提供海量量管理資料免免費下載！業(yè)主：院墻太矮，有有的甚至不足足一米，造成成可視門鈴裝裝得過低，使使用不便。明明確圍墻情況況以后再收樓樓。解決措施：根據(jù)建筑造型型將局部墻體體加高，將門門鈴置于合適適的高度，方方便使用。業(yè)主：小鐵門向梯段段方向開啟而而又沒有平臺臺空間，上樓樓開門時,需要往后退一一兩步臺階,才能開得了門門，很容易發(fā)發(fā)生摔人的危危險。解決措施：調(diào)整鐵門的開開啟方向；若若空間不足，，更換鐵門為為雙開門。經(jīng)驗教訓：門扇開啟方向向上及進出口口前方都必須須要有1.2米以上的平臺臺空間，功能能需求同時也也是心理上的的緩沖空間。。產(chǎn)品附加值投訴訴第一管理資源源網(wǎng)（），提供海量量管理資料免免費下載！業(yè)主：漣海湖邊護欄欄安全系數(shù)比比較低，不整整改不收樓。。業(yè)主：部分院墻未封封閉，湖邊無無防護措施。。解決措施：加高院墻。經(jīng)驗教訓：臨水區(qū)域要注注意安全問題題，設置達到到標準的安全全護欄及具有有邊界提示作作用的線光源源，公共區(qū)域域考慮設安全全標示，讓業(yè)業(yè)主了解水深深。產(chǎn)品附加值投訴訴第一管理資源源網(wǎng)（），，提提供供海海量量管管理理資資料料免免費費下下載載??！產(chǎn)品品附附加加值值投訴訴附加值類型客戶投訴投訴量投訴點解決方案及成本家庭娛樂室（地下室）3戶業(yè)主要求增加網(wǎng)線及電視插座600元首層私家花園？戶一期私家花園的形狀表示不清；私家花園內(nèi)有公共管井；私家花園被人工濕地遮擋；

頂層閣樓？戶坡屋頂梁太高，加樓板后閣樓層高太矮，不實用；

樓梯間頂平臺1戶銷售時沒講清楚歸屬左右哪戶，

露臺/頂層私家天面1戶業(yè)主投訴私家天面排水管在其私家花園內(nèi),要求改管才收樓；煙囪和糞管排氣管太矮；要加高．1300元贈送結(jié)構(gòu)平臺1戶業(yè)主要求增加景觀屏風遮擋北面的墳墓場；進入結(jié)構(gòu)平臺的墻面安裝有配電箱及可視對講,業(yè)主需要更改位置;

陽光室21戶合同附圖對于陽光室或窗臺的表現(xiàn)不清楚,有的業(yè)主想要窗臺,有的想要陽光室.

親水平臺8戶安全性需求

空中合院34戶+100戶業(yè)主想將空中合院封閉,我們經(jīng)設計師同意允許業(yè)主退后60公分封閉無框玻璃;業(yè)主想將空中合院封閉,但我們不允許

結(jié)構(gòu)空腔3戶＋８戶部分無結(jié)構(gòu)空腔,導致客戶心理不滿（花城）,作為儲藏室沒有開門洞造成業(yè)主投訴（藍山）

二層高陽臺（計露臺）？戶頂蓋無法遮得住二層的陽臺，雨水不打招呼就入戶了；曬衣服不方便．

備注

附加值引發(fā)投投訴的主要原原因有:1.功能設計不到到位;2.部門之間的信信息傳遞不到到位;3.操作思路(物業(yè)管理)沒有事先明確確.第一管理資源源網(wǎng)（），提供海量量管理資料免免費下載！案例:影湖居的二層層高陽臺的設設計二層高陽臺：：豐富了建筑筑立面，同時時為部分戶型型帶來了露臺臺的附加值。。風險險：在佛山，，二層高陽臺臺面積按照露露臺計算，在在廣州，二層層高陽臺面積仍仍然按照陽臺臺計算面積，，在佛山規(guī)劃劃局和國土局計算面積積方法不一致致。設計注意點：：二層高陽臺臺對飄雨的遮遮擋較差，要要注意對出陽陽臺門的影響響。產(chǎn)品附加值風險險附加值與政府府政策關(guān)聯(lián)密密切，與各地地執(zhí)行力度也也有很大關(guān)系系，要及早與與相關(guān)部門溝溝通。第一管理資源源網(wǎng)（），提供海量量管理資料免免費下載！產(chǎn)品附加值風險險附加值類型附加值描述風險控制

成本控制

經(jīng)營風險風險類型風險等級風險控制做法財務效能家庭娛樂室（地下室）利用地下室或半地下室不計容積率面積的特點．1.地下室正常層高的住宅要計容積率;2.層高１６００＜＜２２００層高規(guī)劃局計一半面積．測繪不計面積.報建/驗收高要按規(guī)范真正做地下室或半地下室;中首層私家花園公共花園的一部分封閉給首層業(yè)主用與物權(quán)法的規(guī)定不一致，有客戶投訴風險物業(yè)管理低設計時平衡好公共花園和私家花園的面積比例.高頂層閣樓利用坡屋頂斜面空間，增加層高，可改造成兩層住宅1.高于4500的層高要計算兩層面積,2.加夾層后的房