XX營銷策略專案

營銷策略專案2007年9月12號思路的形成源自對項目的深度思考，對項目層層剖析，知微見箸，實現(xiàn)未動而先行！

市場——大發(fā)展下的樓市背景07伊寧多層樓市導航

品牌資源樓盤營建白楊麗景經(jīng)典花園后推出的第一個樓盤，借助經(jīng)典花園的市場口碑和良好的地段，贏得了一定市場。地段價值樓盤上海城位于伊寧主干道解放西路中心路段，克服之前市場負面影響，成為熱銷樓盤之一。品質(zhì)資源樓盤怡安都市田園開發(fā)商大力的景觀打造，以及通過去年與今年對樓盤的品質(zhì)營造，受到市場追捧。規(guī)模資源樓盤

江南春城

外來開發(fā)企業(yè)，經(jīng)過兩年的掙扎，守得云開見月明，以較大的社區(qū)規(guī)模，穩(wěn)步去化。仁和蘋果社區(qū)號稱30萬平方米的蘋果生活樂土，大規(guī)模和仁和房產(chǎn)在開發(fā)區(qū)的影響力，一直是該樓盤成功銷售的關(guān)鍵。07伊寧多層樓市導航價格導向樓盤

鉆石花苑邊緣地段，但一投入市場就以低于其它樓盤300元/平方米的價格宣傳，引起了廣泛關(guān)注度。民怡新居

以低價位、小戶型，緩步銷售。樓市機會樓盤

天合康城、榮華苑在地段、價格、品質(zhì)和品牌方面均沒有大的引導力，市場火爆是生存機會。07伊寧多層樓市導航項目名稱地址開發(fā)棟數(shù)套數(shù)主力戶型預計房價上海城（黃埔苑）新客運站旁16棟600多套戶型齊全3樓2300以上天合康城二期黎光街8棟+去年8棟600多套78平米、83平米、102平米3樓1870元仁和蘋果社區(qū)開發(fā)區(qū)安徽路與福州路交叉處6棟312套戶型齊全3樓1660-1930多仁和蘋果社區(qū)（南區(qū)）開發(fā)區(qū)安徽路與福州路交叉處25棟1000多套戶型齊全未定榮華苑小區(qū)后天山后街4棟300套戶型齊全3樓1860-1920元江南春城開發(fā)區(qū)三中對面9棟300套左右戶型齊全3樓1890元鉆石花苑218國道8棟400多套戶型齊全3樓1600都市田園飛機場路20多棟700多套戶型齊全3樓1946白楊麗景體育場20多棟600多套戶型齊全3樓2400多元民怡新居勝利街舊貨市場12棟400套戶型齊全3樓1800元伊寧多層市場列表多層住宅行情播報：

全民地產(chǎn)大勢看好規(guī)模：70萬平方米左右，項目分布于伊寧的各個區(qū)域，四面開花價格：跳躍式增長，2006年下半年1450元市場均價，2007年8月1750元左右。去化速度：各房產(chǎn)公司都保持良好銷售，呈現(xiàn)平穩(wěn)銷售態(tài)勢。產(chǎn)品：產(chǎn)品類型單一，缺乏新型產(chǎn)品；普通住宅產(chǎn)品劇增，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品少。目前市場僅有四個高層樓盤,都占據(jù)了絕佳的地段?。ǜ邔幼≌瑓^(qū)位圖）高層市場看點分析一下市場上的高層,看看他們的主張是什么?華東東··百百盛盛總建建筑筑面面積積：：23611.4平平方方米米銷售售均均價價：：2466元元/平平方方米米銷售售率率：：住住宅宅已已認認籌籌95%面積積范范圍圍：：104.59————204.59平平米米戶數(shù)：104戶戶綜合分析析：1、利多多：具有有非常好好的地段段，生活活機能配配套齊全全、交通通便捷。。2、利空空：環(huán)境境嘈雜，，并不適適宜人居居。3、市中中心絕佳佳的地段段掩蓋了了其弱點點，博得得了客戶戶認同。。主推廣語語：中央商圈圈，榮耀耀府邸營建·望望景華庭庭總建筑面面積:43000平方方米銷售均價價:2500元元/平方方米銷售率:50%面積范圍圍:160平方方米左右右戶數(shù):234戶戶綜合分析析:1、利多多：位于于伊寧市市主干道道解放西西路，優(yōu)優(yōu)勢地段段、交通通便捷生活配套套齊全。。2、利空空：位置置臨街，，噪音污污染嚴重重，缺乏乏住宅應應有的舒舒適環(huán)境境。3、伊寧寧市的第第一座高高層住宅宅，但由由于市場場對于高高層住宅宅的認同同感銷售狀況況一般。。主推廣語語：砥柱柱城市中中流，遠見伊寧寧未來白銀谷總建筑面面積:平平方米銷售均價價:2400元元/平方方米銷售率:98%面積范圍圍:139.79，，202.86平方米米戶數(shù):44套綜合分析析：1、利多多：位于于青年街街商圈，，住宅資資源貧乏乏，屬于于稀缺地地段。2、利空空：環(huán)境境嘈雜，，影響居居住品質(zhì)質(zhì)。3、市場場空白點點和學區(qū)區(qū)成為住住宅銷售售的關(guān)鍵鍵。主推廣語語：雙子星座座,幸運運星宿46尊我們對競競爭對手手及其營營銷推廣廣分析的的結(jié)論是是：伊寧市的的高層，，大都占占據(jù)了良良好的地地緣優(yōu)勢勢伊寧市的的高層，，目前的的價格在在2400元———2600元元伊寧市的的高層，，大都保保持中庸庸的特點點伊寧市的的高層，，在市場場空白的的機遇與與客戶認認同的挑挑戰(zhàn)中徘徘徊伊寧市的的高層，，在標榜榜高居住住品質(zhì)的的同時，，都忽略略了高檔檔住宅最本本質(zhì)的特特點———良好的的居住環(huán)環(huán)境。那么直面面現(xiàn)狀，，我們的突破口在哪里？？多層樓盤盤的同質(zhì)質(zhì)化，競競爭激烈烈，而高高端市場場產(chǎn)品貧貧乏；城中心優(yōu)優(yōu)質(zhì)地段段稀缺，，為高層層市場預預留空間間；地價高，，房價漲漲，為保保證利潤潤空間，，高層是是首選；；小部分追追求生活活品質(zhì)的的客戶，，呼喚高高檔住宅宅小結(jié)與思思考：伊寧高層層樓市剖剖析啟示示：強勢資源源者贏強勢資源源集大成成者大贏！產(chǎn)品———了解并并完善自自己，與與認識競競爭對手手同樣重重要！項目SWOTS：地塊環(huán)境境：地塊塊平整、、生態(tài)環(huán)環(huán)境優(yōu)良良、鬧中取靜靜，適宜宜做高端端物業(yè)。。地段：緊緊鄰主干干道解放放西路，，交通便便利。學區(qū)：有有三中、、二十四四小等優(yōu)優(yōu)質(zhì)教育育源。升值潛力力：位于于開發(fā)區(qū)區(qū)前瞻性性區(qū)域，，商務公園就在在對面,升值潛潛力巨大大。W：周邊生活活配套目目前不是是很齊全全。開發(fā)企業(yè)業(yè)在地產(chǎn)產(chǎn)界沒有有顯著影影響力。。T：市場對于于高層樓樓盤的接接受程度度。項目周邊邊的多層層樓盤會會分流部部分客戶戶。O：目前伊寧寧市場高高端樓盤盤稀缺，，但有市場場需求。。市場中高高層項目目少，競競爭處于于萌芽狀狀態(tài)。與其它高高層項目目相比,本案處處于劣勢勢.本項目與與其它在在售或待待建樓盤盤相比:在地段資資源方面面,其它它高層都都處于商商圈核心心位置,與本項項目相比比優(yōu)勢明明顯。在開發(fā)商商品牌資資源方面面,他們們都屬于于伊寧地地產(chǎn)界的的前輩,具有良良好的客客戶資源源與品牌牌效應。。如何克服項目目與其它高層層相比地段方方面的弱勢，，爭取到最大的的目標客源？？問題一：如何突破開發(fā)發(fā)商品牌資源源限制，快速樹立市場場認知度？問題二：我們的主張：：決戰(zhàn)資源決勝市場項目核心資源源挖掘：區(qū)位資源環(huán)境資源教育資源配套資源交通資源投資熱點開發(fā)區(qū)，緊鄰解放路，具有稀缺地緣價值。周圍綠樹成蔭蔭鬧中取靜，環(huán)境清幽，具有良好居住住環(huán)境。三中二十四小，讓孩子從小接受良好教育熏陶。社區(qū)會所、游泳池等內(nèi)部配套具有吸引力。。緊鄰解放西路，出行便捷。有了這些還不不夠，我們對對現(xiàn)有規(guī)劃的的建議：對現(xiàn)有規(guī)劃的的意見此種設計方式式，雖然滿足足了地塊利用，，但未從市場場角度考慮，設設計理念非常常陳舊，無法符符合現(xiàn)代復合合地產(chǎn)的需求。。戶型秉承人性性化設計理念念，追求創(chuàng)意意先進，精心心設計三到四個戶型，，戶型種類不不宜過多、過過雜。在保證私密的的前提下，采采取開放格局局，特寬開間間，保證較高高的得房率。。每戶通風采光光，通過觀景景凸窗與南北北雙陽臺把綠綠色引入室內(nèi)內(nèi)，讓花草的的氣息敞入屋屋內(nèi)，使房型型在功能性、、舒適性、經(jīng)經(jīng)濟性、科學學性上達到完完美統(tǒng)一。戶型設計建議議房型總體部署署原則在環(huán)境優(yōu)秀、、景觀好（如如中心景觀周周圍）的配大大房，好房賣高價；在在沿街，邊角角地方配以小小房型低價，，便于去化。。安防系統(tǒng)建議議人們對居住環(huán)環(huán)境的要求不不斷提高，希希望擁有高效效率、舒適、、溫馨、便利利以及安全的居住住環(huán)境，因此此我們建議本本項目在安防防系統(tǒng)做到以以下幾個方面面：1、樓宇對講講系統(tǒng)：除實現(xiàn)身份確確認，門禁控控制外；還可可實現(xiàn)緊急求求助，紅外報報警、煙霧報警警等家居安保保功能；2、車輛管理理系統(tǒng)：磁卡識別，自自動控門，對對車輛放行，，并記錄到物物業(yè)數(shù)據(jù)庫，，實現(xiàn)無人管理理；3、電子巡更更系統(tǒng)：在小區(qū)關(guān)鍵地地段設立電子子巡更點，既既起到防衛(wèi)作作用又能監(jiān)督督工作人員負責責情況；4、周界防盜盜報警系統(tǒng)：：在小區(qū)關(guān)鍵地地點布置安裝裝主動紅外雙雙射探測器，，在設定的時間區(qū)域內(nèi)內(nèi)對這些地點點實施設防；；5、閉路監(jiān)控控系統(tǒng)：對小區(qū)內(nèi)的主主要出入口、、重要公共場場所、停車場場出入口、每每棟樓入入口門門廳等等重要要位置置進行行實時時監(jiān)控控和錄錄像、、監(jiān)控控。規(guī)劃篇篇綜合合處理理意見見：現(xiàn)代房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)步入入品質(zhì)質(zhì)時代代,樓樓盤規(guī)規(guī)劃、、配套套、環(huán)環(huán)境越越來越越被人人們關(guān)關(guān)注，，成為為判斷斷樓盤盤品質(zhì)質(zhì)的重重要指指標，，而一一個規(guī)規(guī)劃設設計方方案的的好壞壞很大大程度度上決決定著著樓盤盤成敗敗命運運。規(guī)劃設設計應應該與與時俱俱進，，從市市場的的角度度考量量，注注重差差異化化，營營造樓樓盤個個性，，從而而提升升樓盤盤競爭爭力，，達到到預期期的目目標。。因此，，我們們建議議更換換規(guī)劃劃設計計單位位！營銷———在在狹小小的市市場縫縫隙里里挖掘掘最大大的市市場份份額首先,來看看看我我們未未來的的業(yè)主主，他他們是是一群群什么么樣的的人？？他們必必定有有較強強的經(jīng)經(jīng)濟基基礎他們對對物質(zhì)質(zhì)享受受充滿滿欲望望他們注注重精精神內(nèi)內(nèi)涵他們在在各自自的工工作領(lǐng)領(lǐng)域中中占據(jù)據(jù)重要要的位位置他們對對居住住有自自己獨獨到的的要求求和眼眼光?。∷麄?，，就是是金帝帝·城城市愿愿景的的追隨者者！我們尊尊稱他他們?yōu)闉槌鞘蓄I(lǐng)領(lǐng)航者者!!客戶定定位不是所所有的的建筑筑都可可以讓讓他們們仰目目，它所具有的的氣勢和力力度，必須是眼界和心靈靈的徹底折服服！建筑外立面面眼界社區(qū)景觀設設計室內(nèi)空間物業(yè)服務、、智能化升值潛力產(chǎn)品競爭力力配套設施只有我真正正看得上的的，才是我我想要的?。。蹠r代代精神）（人與自然然的溝通））（便利是關(guān)關(guān)鍵）（滿足所有有舒適的要要求）（貼心、安安全、方便便）（增值、保保值）觸碰內(nèi)心深深處最敏感感的神經(jīng)??！這個神經(jīng)包包括：聽覺覺、感覺、、視覺聽覺感覺視覺樓盤濃縮價價值的體現(xiàn)現(xiàn)樓盤精神內(nèi)內(nèi)涵的共鳴鳴樓盤表現(xiàn)力力度的影響響形象競爭力力心靈聽覺——聽聽起來就是是我想要的的！給樓盤一個個形神和一一的好名字字！每一個城市市都有一個個遠景規(guī)劃劃每一個城市市的人都有有骨子里流流淌著的美美好生活愿愿望！金帝·城市市愿景———城市領(lǐng)航航者生活之之域金帝·城市市愿景感覺——為為購房者留留一個想象象空間通過整合推推廣，金帝帝·城市愿愿景應該在在目標客戶戶群里形成成這樣一種種觀念：金帝·城市市愿景，精神與物質(zhì)質(zhì)達到共融融那么，第三三種生活應應該是物質(zhì)質(zhì)和精神都都趨向于平平衡的一種種高質(zhì)量生生活方式??！感覺的營造造者——第三種生活活，靜候伊伊寧如果說解決決溫飽是第第一種生活活，純粹的物質(zhì)質(zhì)享受是第第二種生活活，營銷主題感覺的營造造者——第三種生活活，靜候伊伊寧這是一個精精神符號，能獲得社社會的廣泛泛認同,是絕大多數(shù)數(shù)目標群的的自我認同同和相互認認同。這是一個社社交名片，它告訴別別人，你你和誰在一一起，你在在人群中的的位置,你你過的怎樣樣的一種生生活。這是城市理理念的一個個提煉，是時代精精神的一個個概括。營銷主題感覺的營造造者——城城市領(lǐng)航者者生活之域域形象定位項目形象定定位直接瞄瞄準目標客客戶群體——城市領(lǐng)領(lǐng)航者。這是專屬于于這類特定定人群的生生活版圖這里，令精精神與物質(zhì)質(zhì)達到共融融！暗線：第三三種生活，，靜候伊寧寧明線：城市市領(lǐng)航者生生活之域我們其實需需要明暗兩兩條線來完完成樓盤感感覺的營造造！視覺：將我我們所想要要表達的，，直觀傳遞遞給客戶。。好了，現(xiàn)在在一起來看看看，我們?nèi)绾伟寻殃P(guān)于樓盤盤“眼界與與心靈”的的信息傳遞遞給客戶？？營銷策略：：三個支撐點點從執(zhí)行手段段上看，我我們歸結(jié)出出三個關(guān)鍵鍵點，支撐撐項目銷售售：客戶挖掘關(guān)鍵字分眾營銷銷售物料關(guān)鍵字多向包抄活動營銷關(guān)鍵字經(jīng)營人群營銷策略：：客戶挖掘：：瞄準目標標多多管齊下分眾營銷單張，針對性活動動行業(yè)大客戶戶專場活動企事業(yè)單位位VIP客戶戶夾報、DM目標區(qū)域客客戶手機短訓，，業(yè)主通信信保溫活動，，推薦獎勵勵舊業(yè)主準業(yè)主單張、巡展展活動廣泛客戶營銷策略：：銷售物料，，多向包抄抄，定點傳傳球除樓書、戶戶型圖、總總規(guī)圖等常常規(guī)資料外外，為配合合現(xiàn)場銷售售與推廣應根據(jù)項目目階段性推推廣賣點，，制作不同同資料：生活手冊———全面闡闡述項目概概況，周邊邊配套等業(yè)主通訊———通過直直郵派送準準業(yè)主，介介紹工程進進度、銷售售快訊等多期夾報———含項目目前景利好好，促銷信信息等，針針對目標客客戶投放單張——配配合各個活活動推進制制作單張派派發(fā)，吸納納客流，同同時廣布項項目信息營銷策略：：活動營銷：：因時度勢勢，經(jīng)營人人群活動營銷做人氣做人群做熱點做業(yè)主做品牌營銷策略：：活動營銷：：因時度勢勢，經(jīng)營人人群1、做品牌——提升形形象，引發(fā)發(fā)關(guān)注在項目品牌牌建設階段段，舉辦新新聞發(fā)布會會，巡展等等活動，增進公眾認認知度，同同時贏得各各媒體的廣廣泛關(guān)注，，為拉升金帝品牌牌形象，推推廣項目預預熱。營銷策略：：活動營銷：：因時度勢勢，經(jīng)營人人群逢大時大節(jié)節(jié)、銷售旺旺季利用大大型活動聚聚集現(xiàn)場人人氣搶占客流，，傳播品牌牌效應，挖挖掘潛在客客戶。2、做人氣聚集人氣，，搶占客源源營銷策略：：活動營銷：：因時度勢勢，經(jīng)營人人群在銷售閑日日，針對特特定客戶群群（專業(yè)市市場、企事事業(yè)單位客戶）舉辦辦專場活動動，如銀行行VIP客客戶理財沙沙龍等，吸吸納目標客戶，，推行針對對性營銷。。3、做人群群——深挖客客源，對口口營銷營銷策略：：活動營銷：：因時度勢勢，經(jīng)營人人群把握社會熱熱點，舉辦辦專題活動動，增進品品牌美譽度度，借力推廣項項目優(yōu)勢，，創(chuàng)造持續(xù)續(xù)旺銷的業(yè)業(yè)績。4、做熱點點——緊扣熱熱點，借力力營銷營銷策略：：活動營銷：：因時度勢勢，經(jīng)營人人群在不同推貨貨階段，穿穿插不同類類型業(yè)主活活動，鼓勵勵舊業(yè)主推推薦新業(yè)主夠房房，保溫客客戶資源的的同時，借借助口碑傳傳播挖掘各各層次客戶，促促成持續(xù)銷銷售。5、做業(yè)主主——保溫客客源，鼓勵勵推薦價格策略：：我們建議開開盤銷售均均價為2500元元/平方米米當然，如果果規(guī)劃更具具前瞻性；；戶型更為科科學、合理理配套設施更更完善；……一切做的更更好我們有信心心賣到2800元元/平方米米甚至更高………我們的支持持點：金帝公司打造精品建建筑的決心心,對產(chǎn)品的雕雕琢程度,好的價格需需要好的產(chǎn)品來支撐撐!合富輝煌專業(yè)地產(chǎn)代代理商,致力成為地地產(chǎn)品牌提升專家.以對客戶戶與市場的把把握度取勝勝!合作共贏謝謝!9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。02:19:2002:19:2002:191/5/20232:19:20AM11、以我獨獨沈久，，愧君相相見頻。。。1月-2302:19:2002:19Jan-2305-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。02:19:2102:19:2102:19Thursday,January5,202313、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。1月-231月-2302:19:2102:19:21January5,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。05一月20232:19:21上午02:19:211月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月232:19上午午1月-2302:19January5,202316、行動出成成果，工作作出財富。。。2023/1/52:19:2102:19:2105January202317、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時時，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點的的射線向前前。。2:19:21上上午2:19上上午02:19:211月-239、沒有失敗，，只有暫時停停止成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。。02:19:2102:19:2102:191/5/20232:19:21AM11、成成功功就就是是日日復復一一日日那那一一點點點點小小小小努努力力的的積積累累。。。。1月月-2302:19:2102:19Jan-2305-Jan-2312、世間間成事事，不不求其其絕對對圓滿滿，留留一份份不足足，可可得無無限完完美。。。02:19:2102:19:2102:19Thursday,January5,202313、不知香香積寺，，數(shù)里入入云峰。。。1月-231月-2302:19:2102:19:21January5,202314、意志志堅強強的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥塊一一樣任任意揉揉捏。。05一一月月20232:19:21上上午02:19:211月-2315、楚塞三三湘接，，荊門九九派通。。。。一月232:19上午午1月-2302:19January5,202316、少年年十五五二十十時，，步行行奪得得胡馬馬騎。。。2023/1/52:19:2102:19:2105January202317、空山新雨后后，天氣晚來來秋。。2:19:21上午2:19上上午02:19:211月-239、