X年張家口小白山全案策劃

小白山全案策劃按事物的本來面目去認(rèn)識它按事物的應(yīng)有面目去創(chuàng)造它序：尋找屬于城市的內(nèi)涵，引發(fā)客戶居住的欲望，讓欲望為我們贏得市場！這個城市，我們也許生活的很滿足，也許生活的很不滿足，但我們都存在著對生活的欲望，有些我們知道，有些我們不知道。城市的上空觀看，主流群體的居住方式。我們試圖找到一類產(chǎn)品平臺。以住宅項目為載體，釋放消費者的居住欲望。核心問題通過對本案大量信息的收集，項目組對于小白山項目提出以下核心問題：1、能不能形成張家口市場關(guān)注的熱潮？2、能不能在推廣傳播上形成高度與氣勢？3、能不能通過該項目成為張家口城郊房地產(chǎn)項目發(fā)展模式的新樣板？并帶動平門區(qū)域城市發(fā)展的一個新走向？目錄地形地脈及SWOT分析1市場分析2規(guī)劃建議3定位分析4開發(fā)分期5發(fā)售策略6財務(wù)分析7地形地脈分析做地形地脈分析的目的 做地形地脈分析，就是要了解我們項目現(xiàn)階段、各方面的情況。 知己知彼。古人尚把知己放在了首位，可見其重要性。充分的了解了自己，才會知道哪些方面是我們可以加以利用的，是我們的優(yōu)勢；哪些方面對我們的項目不利，我們要避開，甚至可以將其轉(zhuǎn)化為我們可以利用的優(yōu)勢。景觀區(qū)位交通現(xiàn)狀人文地形地脈SWOT分析地形地脈分析區(qū)位北臨平門路，太平山風(fēng)景區(qū)西接外環(huán)、張石高速東至政府新規(guī)劃路，距古宏廟街不遠(yuǎn)南臨小白山風(fēng)景區(qū)地形地脈分析現(xiàn)狀土地屬性復(fù)雜，搬遷難度大地塊高差大，最大落差近20米土地形狀不規(guī)則，南高北低土地范圍內(nèi)原生樹多土地范圍內(nèi)有高壓線，通訊塔有污水河道地形地脈分析交通地塊與壩崗路、古宏廟街連通地塊距城市快速路500米有13、18路公交車經(jīng)過，2、10路距離本地塊不遠(yuǎn)地塊距帝達(dá)2.5KM、距瑞都、寶豐超市1KM，2KM內(nèi)銀行、學(xué)校林立繁多。項目是張家口連接壩上、內(nèi)蒙的咽喉地形地脈脈分析人文、、景觀項目臨近近張家口口歷史文文化發(fā)源源－大境境門項目臨近張張家口的主主要高等學(xué)學(xué)府－北方方學(xué)院、張張家口教育育學(xué)院、張張家口財經(jīng)經(jīng)學(xué)院、張張家口衛(wèi)校校，臨近著著名小學(xué)、、中學(xué)－一一中、二中中、三中、、九中、十十中、十七七中、二十十中、下東東營小學(xué)、、蒙古營小小學(xué)、逸夫夫小學(xué)等項目臨近張張家口主要要文化景區(qū)區(qū)－太平山山景區(qū)、水水母宮、賜賜兒山，小小白山市民民公園甚至至可以成為為本項目的的私家園林林地形地脈分分析全圖本案地形地脈分分析整體該區(qū)域經(jīng)過過幾年的發(fā)發(fā)展，眾多多小區(qū)（香江名城國國際、縉華華苑、綠都都花園、天天寶花園、、永泰花園園、平安小小區(qū)等）相繼落成成，周邊配配套也將逐逐漸完善。。隨著居民數(shù)數(shù)量的不斷斷增加，該該區(qū)域會慢慢慢形成具具有相當(dāng)影影響力的大大型居住區(qū)區(qū)本案區(qū)域地形地脈分分析SWOT分析優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢：：張家口西西側(cè)的入口口地帶，門門戶位置優(yōu)優(yōu)勢明顯景觀優(yōu)勢：：地塊四周周景色宜人人，綠林豐豐茂，松林林綠柏，四四季常青，，上風(fēng)上水水，健康養(yǎng)養(yǎng)生交通優(yōu)勢：：地塊東臨臨城區(qū)干道道，西接高高速西環(huán)，，多條公交交路線，交交通四通八八達(dá)人文優(yōu)勢：：周邊學(xué)府府林立，人人文氣息濃濃厚地形地脈分分析SWOT分析劣勢地塊問題：：地形復(fù)雜、、高差大、、地塊不規(guī)規(guī)整，增大大設(shè)計難度度，影響采采光觀念問題：：處于主城城區(qū)邊緣地地區(qū)，偏遠(yuǎn)遠(yuǎn)，目前周周邊配套不不能保證。。另外小白白山地區(qū)周周邊治安情情況在前些些年一直都都不容樂觀觀拆遷問題：：土地屬性性復(fù)雜，本本地塊其他他幾家公司司家屬樓拆拆遷難度大大，妥善處處理好拆遷遷問題，是是工程順利利完成的保保證安全問題：：項目緊鄰鄰道路的車車流量大，，安全問題題很難保證證地形地脈分分析SWOT分析機會品質(zhì)：緊靠靠小白山、、太平山兩兩個自然景景區(qū)，景觀觀資源的合合理開發(fā)利利用，是項項目被大眾眾接受和認(rèn)認(rèn)可的重要要因素地段：是張張家口通往往壩上地區(qū)區(qū)，連接內(nèi)內(nèi)蒙的門戶戶位置，并并且這里是是各條高速速公路入口口交匯地帶帶，把交通通便利的特特點與項目目無縫銜接接在一起，，創(chuàng)造新的的需求，從從而把我們們的項目提提高一個檔檔次投資：周邊邊學(xué)校眾多多，易形成成校園區(qū)域域經(jīng)濟體（（比如餐飲飲，租住，，娛樂等）），項目與與學(xué)校一同同把該地塊塊做大需求：2008~2010年年拆遷量巨巨大，各層層次客戶群群數(shù)量大，，抓住客戶戶的需求心心里，是我我們必須要要做的事情情地形地脈分分析SWOT分析威脅市場：全國國房地產(chǎn)市市場持續(xù)動動蕩，造成成一線城市市房產(chǎn)交易易價格下降降，交易量量萎縮，2、3線城城市也有越越來越多的的人開始持持幣觀望項目內(nèi)有大大量電線混混亂布局，，同時還有有移動通信信塔，如何何合理的對對項目內(nèi)的的障礙進(jìn)行行合理的移移動和布局局，同相關(guān)關(guān)單位協(xié)調(diào)調(diào)好，是項項目成功的的問題之一一地塊高低差差大，且整整個地塊南南高北低，，采光與居居住舒適度度受到嚴(yán)重重影響，合合理的在項項目內(nèi)挖土土、墊土，，成了我們們重要的工工作污水渠已經(jīng)經(jīng)成為建設(shè)設(shè)中的一個個重要問題題，因該處處不能建造造住宅，如如果不能有有效的對污污水渠進(jìn)行行處理，將將對項目影影響很大地形地脈分分析總結(jié)總結(jié)：如何有效的的發(fā)揮優(yōu)勢勢，規(guī)避劣劣勢，抓住住機會，并并且認(rèn)真對對待自身所所處的市場場。把最終的優(yōu)優(yōu)勢融合在在建筑過程程和推廣過過程當(dāng)中，才能開發(fā)發(fā)出更好的的產(chǎn)品，讓讓客戶認(rèn)可可。地形地脈及SWOT分析1市場分析2規(guī)劃建議3定位分析4開發(fā)分期5發(fā)售策略6財務(wù)分析7市場客觀研研判回首過去一一年房地產(chǎn)產(chǎn)市場全國國范圍內(nèi)的的春光無限限，今年很很多城市的的地產(chǎn)之路路卻遇到了了前所未有有的困境：：北京一百百多處樓盤盤打折出售售，珠廣深深地區(qū)持續(xù)續(xù)降價，無無論怎么炒炒作房子銷銷售率就是是上不去。。拐點說不不絕于耳，，有人說，，中國房地地產(chǎn)的冬天天到來了。。。。。。。。是什么帶來來了這一切切變化？中中國房地產(chǎn)產(chǎn)未來的市市場還會繼繼續(xù)發(fā)展嗎嗎？市場分析宏觀市場場那么我們從從以下幾個個問題來看看全國市場場：一、美國次次貸危機二、國內(nèi)從從緊的貨幣幣政策三、房地產(chǎn)產(chǎn)商資金鏈鏈問題四、中國經(jīng)經(jīng)濟與中國國城市化進(jìn)進(jìn)程市場分析宏觀市場場一、美國次次貸危機引引起國際經(jīng)經(jīng)濟的蕭條條美國次貸危危機已經(jīng)嚴(yán)嚴(yán)重的影響響全球經(jīng)濟濟，中國也也受到影響響。對于房地產(chǎn)產(chǎn)來說，在在過去十年年間（1998~2007）），大量量的國外資資本涌入房房地產(chǎn)市場場，推動了了中國房地地產(chǎn)市場的的發(fā)展。而從美國次次貸危機開開始以后，，一部分投投資人認(rèn)為為中國房地地產(chǎn)也出現(xiàn)現(xiàn)了過熱的的局面，害害怕中國出出現(xiàn)與美國國一樣的危危機，因此此，他們把把錢撤了出出來。次貸危機造成了現(xiàn)在在房地產(chǎn)市市場中投資資型客戶不不斷減少，，同時投資資客戶的信信心不足也也對非投資資型客戶產(chǎn)產(chǎn)生了一定定的影響。。次級貸就是是把房地產(chǎn)產(chǎn)按揭貸款款資產(chǎn)證券券化，然后后讓人投資資購買，很很多人買了了銀行的房房地產(chǎn)債券券，最終房房地產(chǎn)泡沫沫導(dǎo)致房價價暴跌，債債券貶值，，銀行無法法按時償還還投資人的的利息和本本金就引發(fā)發(fā)了次級債債危機.市場分析宏觀市場場二、國內(nèi)從從緊的貨幣幣政策房屋價格提提高過快，，越來越多多的人不能能夠承受如如此高額的的房屋價格格，社會問問題日益尖尖銳，國家家政府有責(zé)責(zé)任要采用用一些措施施來抑制房房價增長，，整治房地地產(chǎn)市場，，調(diào)控時間間仍然未知知。從緊的貨幣幣政策造成成房地產(chǎn)行行業(yè)融資困困難，同時時個人住房房貸款比例例頻頻調(diào)高高，抑制了了一部分購購房需求，，讓房價回回歸。從緊的貨幣幣政策更多的是為為了抑制投投資客戶需需求，但也也影響了一一部分非投投資客戶，，并且對開開發(fā)商自身身的資金實實力提出了了更高的要要求。市場分析宏觀市場場三、房地產(chǎn)產(chǎn)商資金鏈鏈問題可以看到，，在降價銷銷售的這些些城市中，，有些項目目的價格仍仍然保持在在高位，這這與開發(fā)商商自身的資資金實力是是分不開的的。而資金金鏈產(chǎn)生問問題的開發(fā)發(fā)商，面對對一輪又一一輪的宏觀觀調(diào)控，面面對一次比比一次高的的銀行貸款款，面對觀觀望情緒日日益彌漫的的市場，他他們不得不不降價銷售售，有一部部分開發(fā)商商已經(jīng)入不不敷出。在宏觀調(diào)控控明顯的今今天，我們們更要保證證我們自身身的資金鏈鏈?zhǔn)墙】档牡?。拿地與開發(fā)發(fā)過程的協(xié)協(xié)調(diào)統(tǒng)一，，有效的利利用資金，，是在現(xiàn)行行市場中取取得成功的的關(guān)鍵。市場分析宏觀市場場四、中國經(jīng)經(jīng)濟與中國國城市化進(jìn)進(jìn)程在過去的十十年中，房房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的稅收貢貢獻(xiàn)在各行行業(yè)中排在在前列。以以北京為例例，07年年房地產(chǎn)稅稅收占到北北京市政府府總稅收收收入的百分分之二十之之多。中國的經(jīng)濟濟發(fā)展已經(jīng)經(jīng)與房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)建立立了緊密的的聯(lián)系，而而中國的城城市化進(jìn)程程才剛剛開開始，每年年都會有大大量的農(nóng)村村人口變?yōu)闉槌鞘腥丝诳?，這是中中國的國情情。只要中中國經(jīng)濟不不出現(xiàn)大的的危機，房房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)不影響社社會穩(wěn)定，，中國政府府會從一定定的角度支支持房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的發(fā)發(fā)展?，F(xiàn)在政府采采取措施，，一方面是是防止房地地產(chǎn)行業(yè)崩崩盤，另外外一方面也也是緩解社社會矛盾。。從政策上講講，中國的的城市化進(jìn)進(jìn)程是中國國政府的重重要責(zé)任，，每年城市市化進(jìn)程中中從農(nóng)村人人口中轉(zhuǎn)為為城市人口口的這一部部分人有相相當(dāng)?shù)谋壤?，加上城城市中現(xiàn)有有人口對房房地產(chǎn)的剛剛性需求，，房地產(chǎn)市市場仍然有有很好的發(fā)發(fā)展前景。。面對全國的的大形勢，，我們不禁禁思考，我我們是否需需要站在局局外，冷靜靜的思辨，，張家口的的房地產(chǎn)在在未來將會會如何發(fā)展展？回歸張家口口市場1進(jìn)入08年及今今后一段時時間，大規(guī)規(guī)模的土地地放量必然然帶來龐大大的開發(fā)量量，競爭加加劇2單位團團購和廉價價房上市，，瓜分了大大多數(shù)消費費市場307年年張市房價價的大幅增增長，刺激激了開發(fā)商商追求利潤潤的心理，，使市場過過于理想化化。4商業(yè)項項目開發(fā)運運營成功的的案例很少少，必然會會重傷投資資者的信心心。因此投放量繼續(xù)續(xù)加大消費群體在在縮小投資客這一一群體迅速速收手路在何方？？？？市場的探索索可以預(yù)見，，張家口的的房地產(chǎn)市市場伴隨著著大量的開開發(fā)放量，，未來市場場競爭將會會越演越烈烈，因此如如何在這場場競爭中，，使我們的的項目脫穎穎而出，成成功突圍是是擺在我們們面前的一一個緊要課課題。尋找的思考考一、挖掘市市場，尋找找市場共性性及突破口口首先，細(xì)分分來說張家家口市場在在售產(chǎn)品同同質(zhì)化嚴(yán)重重，各個樓樓盤只是刷刷了不同涂涂料亦或瓷瓷磚的同質(zhì)質(zhì)立面，千千篇一律的的排排座，，千篇一律律的兩室兩兩廳，三室室兩廳。各個樓盤物物業(yè)服務(wù)硬硬件和軟件件均有不足足，基本停停留在僅僅僅滿足居住住需求上，，沒有提升升到一種生生活方式的的營造的層層次。或者者僅僅是停停留在社區(qū)區(qū)概念上而而沒有得到到有效的落落實。客戶戶買房子絕絕對不僅僅僅是買了物物業(yè)，而是是購買了一一種生活方方式。結(jié)論：從項項目的戶型和社區(qū)服務(wù)配配套入手，適應(yīng)應(yīng)市場進(jìn)行行差異化，，具體的建建議后續(xù)定定位章節(jié)將將詳細(xì)闡述述。二、客觀的的認(rèn)清自己己，挖掘自自身項目優(yōu)優(yōu)勢地段：地處處平門路，，背離市中中心，配套套上沒有優(yōu)優(yōu)勢。交通：交通通狀況還不不錯，公交交線路可直直達(dá)小區(qū)或或小區(qū)附近近，毗鄰城城市快速路路，及張市市高速路口口。配套：商業(yè)業(yè)配套并不不多人文：屬于于原飼料廠廠廠區(qū)，沒沒有太深厚厚的居住歸歸屬認(rèn)同感感。周邊物業(yè)：：平門片區(qū)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)相對對滯后，沒沒有標(biāo)志性性建筑。人文景觀：：周邊學(xué)府府林立，且且臨近張家家口主要文文化景區(qū)，，小白山、、太平山等等。生態(tài)環(huán)環(huán)境非常好好。項目本身的的區(qū)位一般般，主要亮亮點主要集集中在人文景觀上。三、系統(tǒng)策策劃，構(gòu)建建項目核心心競爭力在項目本身身地段區(qū)位位沒有明顯顯優(yōu)勢的情情況下，項項目要得到到市場的認(rèn)認(rèn)可并實現(xiàn)現(xiàn)良好銷售售，只有通通過系統(tǒng)的的策劃，從從自身建立立項目的核核心競爭力力。從各個環(huán)節(jié)節(jié)建立本項項目的核心心競爭力精確的市場場分析精準(zhǔn)的產(chǎn)品品定位戶型確定優(yōu)優(yōu)勢社區(qū)文化特特色園林小品特特色物業(yè)配套特特色一種生活方方式一種文化底底蘊廣告推廣銷售推介物業(yè)管理推廣落實建立優(yōu)勢作為張家口口的老城區(qū)區(qū)，其歷史史文化底蘊蘊深厚，各各方面配套套以趨成熟熟，但城市市規(guī)劃和市市政建設(shè)相相對陳舊。。目前橋西西區(qū)市場價價格在三區(qū)區(qū)比較中是是相對較低低的。究其其原因，與與此片區(qū)近近來新開發(fā)發(fā)樓盤較少少有關(guān)。但但隨著舊城城改造力度度的加大，，今年下半半年乃至今今后幾年此此片區(qū)同樣樣會有大規(guī)規(guī)模的放量量。如華升升陽及凱龍龍的新華街街開發(fā)，中中聯(lián)的小河河套項目，，天河駿層層項目，至至善街項目目都會在今今明兩年規(guī)規(guī)模放量。。隨著這些項項目的大量量開發(fā)，橋橋西這片張張市的老城城區(qū)將綻放放出全新的的生命力。。而隨著這這些樓盤的的大量放量量，橋西區(qū)區(qū)的競爭也也會更加激激烈。本地塊相關(guān)關(guān)項目對比比香江名城國國際金鼎世紀(jì)城城天河駿層

本片區(qū)在售售項目項目產(chǎn)品形態(tài)面積戶型均價推介媒體買點金鼎世紀(jì)城多層70-1002+22564元報廣、車載、路牌、展板、電視、網(wǎng)絡(luò)、圍擋規(guī)模大、景觀好、商業(yè)配套齊全、推廣力度大小高層150-2003+2+23200元200以上復(fù)式香江國際多層70-1402+13558元路牌、展板、車載電視、網(wǎng)絡(luò)、圍擋規(guī)模大、環(huán)境好、交通便利、周邊配套齊全、推廣到位2+22+2+2小高層90-1302+23808元3+23723元3+2+2天河駿層多層70-1262+12910元報廣、路牌、展板、圍擋、派發(fā)單頁規(guī)模大、交通便利、景觀好、推廣到位2+2220躍層小高層50-1301+13387元2+1\23+2對比分析本區(qū)域內(nèi)的的這三個項項目可以說說定位和銷銷售都是比比較成功的的，究其成成功的因素素包括以下下幾點：1.開發(fā)期期處在張家家口房地產(chǎn)產(chǎn)市場最火火爆期間，，較早的搶搶占了市場場2.項目規(guī)規(guī)模大、配配套齊全、、景觀設(shè)計計獨特3.產(chǎn)品以以多層為主主，輔以小小高層，舒舒適度高4.戶型種類類多，面積以以70-130平米為主主，適應(yīng)大眾眾的消費水平平5.推廣到位位，擴大項目目知名度張家口俗稱““山城”，自自然坡地景觀觀資源可利用用性高，但大大部分的項目目為東西錯落落或南低北高高，不影響采采光等問題，，但我項目南南靠小白山，，北臨平門路路，地塊南高高北低，落差差大，不利于于出行，我們們只有通過合合理的業(yè)態(tài)分分布、景觀設(shè)設(shè)計來彌補此此缺陷我們例舉幾個個與我項目地地形相似并成成功銷售的樓樓盤，予以借借鑒（只考慮產(chǎn)品品）區(qū)域市場分析析個案分析銷售情況分析析此項目整體銷銷售狀況較佳佳,一期、二二期多層已售售磬，業(yè)主已已入住。三期期于2007年4月開盤盤，共3棟臨臨街小高層，，現(xiàn)剩余3層層4層及10層部分房屋屋，四期10棟多層，于于2007年年12月預(yù)售售，面積區(qū)間間為64-106平米，，近500套套房屋只剩余余20套房屋屋未售出,銷銷售率達(dá)到90%,戶型型種類較多適適應(yīng)市場需求求.分析1.開發(fā)商知名度高，實實力雄厚，增增強了客戶的的購買信心2.面積區(qū)間大，，戶型種類多多，且以小面面積戶型為主主.3.價格較低，多多層均價：2883元4.小區(qū)內(nèi)景觀設(shè)設(shè)計錯落有致致，充分利用用了落差鳳翔山莊分析此項目全部多多層，共47棟，現(xiàn)小面面積戶型全部部售磬，剩余余100多套套左右，均為為躍層，面積積為180-230平米米，因面積偏偏大，價格偏偏高，所以銷銷售十分緩慢慢。1.小區(qū)規(guī)模大.且全部多層層，適應(yīng)市場場需求2.3.小區(qū)內(nèi)景觀設(shè)設(shè)計錯落有致致，充分利用用了落差設(shè)計多樣化，，平層、錯層層、躍層、復(fù)復(fù)式均有。錦繡花園分析此項目06年年10月開盤盤，除別墅外外，現(xiàn)已售磬磬。雖位置較較偏，緊挨山山腳，城市快快速路經(jīng)過此此項目，但由由于項目全部部多層，且戶戶型設(shè)計合理理，小面積居居多，價格較較同區(qū)域其它它項目低，因因此，銷售情情況良好1.東環(huán)路已通，，交通便利2.3.三山環(huán)抱，環(huán)環(huán)境優(yōu)雅，適適宜居住戶形種類多，，小面積戶形形偏多。山水文苑總結(jié)結(jié)合我們的項項目來看，在在地段不占優(yōu)優(yōu)勢的情況下下，我們就要要以產(chǎn)品、價價格來搶占市市場。什么樣的產(chǎn)品品能在市場中中站穩(wěn)腳跟呢呢？結(jié)合以上上安例，我們們認(rèn)為：1、產(chǎn)品形態(tài)態(tài)以多層住宅宅為主，輔以以少量小高層層2、戶型種類類多，面積區(qū)區(qū)間大，90平米以下要要占到75%左右3、景觀設(shè)計計獨特，綠化化面積大4、價位低于于同區(qū)域其它它樓盤地形地脈及SWOT分析1市場分析2規(guī)劃建議3定位分析4開發(fā)分期5發(fā)售策略6財務(wù)分析7策略規(guī)劃尋找屬于本項項目的坐標(biāo)如果不能對我我們所希望的的未來有一個個明確的概念念的話，那么么，我們就會會被當(dāng)前存在在的一些潛意意識所左右。。規(guī)劃方向1、〖區(qū)域尺尺度〗〖〖個盤盤尺度〗打造大盤氣勢勢還是強調(diào)一一期住宅居住住環(huán)境？（區(qū)域視角＆項項目視角）結(jié)論：從一個個宏觀的視野野建構(gòu)整體的的“造城”優(yōu)優(yōu)勢。2、〖復(fù)合性性物業(yè)類型〗〗〖〖單一住宅區(qū)區(qū)〗復(fù)合型社區(qū)優(yōu)優(yōu)勢與一期住住宅特征？（復(fù)合型＆單單點式）結(jié)論：以復(fù)合合型大社區(qū)配配套為基點，，并強調(diào)一期期產(chǎn)品優(yōu)勢3、〖全盤高高度的行銷〗〗〖〖一期產(chǎn)產(chǎn)品的銷售〗〗實際銷售和大大盤主義之間間是否存在矛矛盾？（造勢＆銷售售數(shù)額）結(jié)論：對分期期產(chǎn)品具備前前瞻性考慮，，不因某一期期產(chǎn)品而而影響整體傳傳播節(jié)奏。4、〖高價值值產(chǎn)品〗〖〖低價值產(chǎn)產(chǎn)品〗做中低端產(chǎn)品品還是應(yīng)該做做體現(xiàn)客戶尊尊貴感的中高端產(chǎn)品？？結(jié)論：通過本本項目的產(chǎn)品品價值、品質(zhì)質(zhì)提高區(qū)域價價值是本案開開發(fā)初衷。同同時，通過財財務(wù)分析粗算算，開發(fā)中低低端產(chǎn)品難以以保證開發(fā)商商的開發(fā)利潤潤?？偸觯?、（視角））改變原始樓樓盤的思考惟惟度，從地產(chǎn)產(chǎn)項目上升到到一個區(qū)域運運營商的宏觀觀視角。2、（時間））在本案3－－6年的開發(fā)發(fā)周期里，社社會環(huán)境、經(jīng)經(jīng)濟條件、政政府政策和社社會意志都會會發(fā)生變化。。這就要求傳傳播必須擁有有長遠(yuǎn)眼光，，并具備前瞻瞻性，使后期期產(chǎn)品能夠?qū)崒崿F(xiàn)延續(xù)推出出?？偸觯?、（細(xì)節(jié)））在考慮社區(qū)區(qū)綜合性開發(fā)發(fā)的同時，同同時要凸顯（（尤其是一期期）分期效果果，努力實現(xiàn)現(xiàn)精神物質(zhì)雙雙豐收，實現(xiàn)現(xiàn)營造一個大大型、高端、、復(fù)合居住社社區(qū)的綜合理理想。規(guī)劃建議315畝業(yè)業(yè)態(tài)可行性初初步設(shè)想休閑度假養(yǎng)老精品小高層全功能酒店高品質(zhì)多層產(chǎn)品完善配套的區(qū)域315畝足可可以是一個大大的生活區(qū)域域，它可以囊囊括各種類型型的建筑形式式。這315畝地地，將滿足所所有人的生活活一切所需。。建筑形形式規(guī)劃建建議315畝畝初步步設(shè)想想公建商業(yè)區(qū)（如酒店，商場）住宅生活區(qū)（一期100畝）行政配套區(qū)二期高品質(zhì)住宅區(qū)休閑度假養(yǎng)老區(qū)道路走走向規(guī)規(guī)劃公建商業(yè)區(qū)（如酒店，商場）住宅生活區(qū)（一期100畝）行政配套區(qū)二期高品質(zhì)住宅區(qū)休閑度假養(yǎng)老區(qū)為道路路走向向規(guī)劃建建議設(shè)設(shè)想細(xì)細(xì)化——行政政配套套行政配配套區(qū)區(qū)1、為為誰做做？社區(qū)業(yè)業(yè)主周邊居居民2、為為什么么要做做？315畝，，我們們是在在造一一個大大盤，，在做做熱一一個區(qū)區(qū)域。。而規(guī)規(guī)模大大盤需需要有有完善善的行行政配配套。。且規(guī)劃劃有硬硬性要要求，，超過過150畝畝的樓樓盤必必須建建造一一所四四軌制制小學(xué)學(xué)。3、做做什么么？醫(yī)院：：不同同于普普通醫(yī)醫(yī)院，，該醫(yī)醫(yī)院是是更關(guān)關(guān)注人人心理理感受受的保保健醫(yī)醫(yī)院。。張家家口此此類醫(yī)醫(yī)院基基本沒沒有。。幼兒園園四軌制制小學(xué)學(xué)4、怎怎么做做？主打教教育牌牌：與與大區(qū)區(qū)域人人文性性吻合合，做做雙語語國際際學(xué)校校，推推出幼幼兒教教育、、素質(zhì)質(zhì)教育育，教教育從從孩子子的起起點抓抓起的的概念念又打服服務(wù)牌牌：推推出創(chuàng)創(chuàng)新特特色的的社區(qū)區(qū)服務(wù)務(wù)（如如社區(qū)區(qū)保健健醫(yī)院院）。。規(guī)劃建建議設(shè)設(shè)想細(xì)細(xì)化——公建建公建商商業(yè)區(qū)區(qū)（如如酒店店，商商場））1、公公建為為誰而而做？？社區(qū)已已經(jīng)入入住的的業(yè)主主周邊消消費人人群本項目目臨近近張石石高速速及各各條高高速路路口，，滿足足這些些商旅旅人士士的需需求2、為為什么么要做做？在本項項目開開發(fā)的的中后后期，，地塊塊周邊邊的常常駐人人口將將越來來越多多，項項目所所輻射射的西西北部部消費費人口口也將將很可可觀，，而現(xiàn)現(xiàn)階段段本地地塊周周邊配配套嚴(yán)嚴(yán)重不不足。。開發(fā)發(fā)公建建一是是因為為市場場的要要求，，同時時也是是提升升社區(qū)區(qū)檔次次及配配套完完善性性的支支撐。。3、做做什么么？半圍合合的建建筑造造型（（聚財財），，要求求有都都市化化的形形象，，形成成區(qū)域域級別別的中中心，，標(biāo)的的性建建筑物物。而從經(jīng)經(jīng)濟的的角度度來看看：大大型商商業(yè)銷銷售風(fēng)風(fēng)險較較大（（無論論是銷銷售或或自持持都存存在這這個問問題））。因因此我我們要要合理理規(guī)劃劃。4、公公建規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)想（1））大大賣場場建議規(guī)規(guī)劃一一個集集超市市、百百貨、、娛樂樂、餐餐飲為為一體體的綜綜合型型賣場場。（2））會會館可規(guī)劃劃為一一個集集商務(wù)務(wù)、休休閑、、娛樂樂、會會議、、客房房為一一體的的綜合合性配配套會會館，，不僅僅可以以滿足足華新新集團團辦公公、會會議等等需求求，同同時可可以作作為對對外經(jīng)經(jīng)營的的酒店店型自自持物物業(yè)。。（如如恒通通商務(wù)務(wù)會館館）銷售及及經(jīng)營營建議議：建建議采采用整整層銷銷售或或者租租賃的的形式式，由由華新新集團團籌建建或選選擇物物業(yè)公公司統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)經(jīng)營。。規(guī)劃建建議設(shè)設(shè)想細(xì)細(xì)化——高檔檔休閑閑健身身場所所1、為為誰做做？全面囊囊括張張家口口中高高端客客戶群群體。。區(qū)縣縣生意意主，，政府府機關(guān)關(guān)中高高級公公務(wù)員員都在在這一一群體體中。。對高爾爾夫運運動有有所向向往，，體現(xiàn)現(xiàn)自己己身份份地位位及品品味。。2、為為什么么要做做？但凡提提到果果嶺、、高爾爾夫等等名詞詞無不不是與與高端端、國國際化化及身身份地地位掛掛鉤，，可很很大程程度提提高本本樓盤盤的檔檔次。。是為為本項項目一一個很很好的的推廣廣賣點點。且高爾爾夫場場地迄迄今為為止在在張家家口絕絕對屬屬于市市場空空白。。本案案若做做，就就能凸凸顯唯唯一性性、權(quán)權(quán)威性性和排排他性性。3、做做什么么？（2））小小型推推桿練練習(xí)場場4、怎怎么做做？以高爾爾夫為為中心心，在在后期期樓盤盤推售售上布布局花花園洋洋房、、觀景景高層層等，，用好好用足足高爾爾夫的的景觀觀功能能。形形成強強勢帶帶動同時高高爾夫夫不僅僅僅是是景觀觀，更更是可可以經(jīng)經(jīng)營的的資產(chǎn)產(chǎn)，要要用經(jīng)經(jīng)營的的眼光光看待待高爾爾夫。。具體操操作辦辦法可可參考考國內(nèi)內(nèi)成功功案例例休閑度度假養(yǎng)養(yǎng)老區(qū)區(qū)若無法法形成成則考考慮建建造康康體健健身中中心，，可囊囊括健健身房房、網(wǎng)網(wǎng)球場場地、、乒乓乓球、、羽毛毛球場場地等等。315畝的的未來來生活活從315畝畝規(guī)劃劃中，，我們們已經(jīng)經(jīng)看到到了小小白山山全自自然生生活區(qū)區(qū)的雛雛形：：小白山山要倡倡導(dǎo)一一種生生活方方式，，用一一種對對家的的全新新演繹繹來吸吸引消消費者者的投投入。。小白山山憑借借其超超越的的自然然環(huán)境境優(yōu)勢勢，多多元化化的建建筑類類型，，完善善的配配套。。這些些綜合合因素素只有有一個個目的的。即：建建筑新的生生活領(lǐng)領(lǐng)域，，讓消消費者者在這這里體體驗家家新的的意義義，改改變原原有的的讓人人枯燥燥、厭厭煩的的生活活。315畝不不僅是是我們們的目目標(biāo)，，同樣樣也是是廣大大張家家口人人民的的一個個夢，，作為為城郊郊結(jié)合合部的的本案案，成成功的的開發(fā)發(fā)完成成必將將拓展展城市市的邊邊線，，創(chuàng)造造一種種新的的生活活方式式，創(chuàng)創(chuàng)造一一座新新城。。我們要要創(chuàng)造造它，，需要要我們們就要要走好好每一一步。。那我們們不禁禁要問問：我們第第一步步怎么么走？？100畝地地是一一個開開始……….規(guī)劃建建議100畝畝（一一期））住宅生活區(qū)（一期100畝）規(guī)劃建建議100畝畝（一一期））山，張張家口口人民民難以以割舍舍的地地理文文字。。打造小小白山山自然然生活活區(qū)，，就要要依山山而造造，造造的不不僅是是建筑筑，更更是生生活。。100畝規(guī)規(guī)劃關(guān)關(guān)鍵字字：山，永永遠(yuǎn)的的自然然景觀觀生活氛氛圍與與生活活意境境的融融合滿足高高品質(zhì)質(zhì)生活活的建建筑形形態(tài)依托自自然資資源開開發(fā)山山景社社區(qū)創(chuàng)造社社區(qū)景景觀與與生活活的融融合在張家家口人人心里里，多多層住住宅就就是不不變的的高品品質(zhì)生生活規(guī)劃建建議100畝畝（一一期））景觀帶（原污水渠）小高層產(chǎn)品小高層產(chǎn)品鍋爐房會所中心景觀商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)多層多層多層多層多層多層多層多層多層多層多層多層多層多層多層整個小小區(qū)依依山而而建。。我們不僅僅要使生生活區(qū)景景觀與小小白山融融為一體體，更要要依托自自然景觀觀與自身身景觀特特點創(chuàng)造造出屋屋屋有景觀觀，戶戶戶有特點點的純天天然、低低密度、、高品質(zhì)質(zhì)生活社社區(qū)張家口生活舒適的住宅，美麗幸福的夢想規(guī)劃建議議100畝（一一期）項目規(guī)模模：約100畝畝用地性質(zhì)質(zhì)：住宅宅、商業(yè)業(yè)技術(shù)經(jīng)濟濟指標(biāo)：：容積率：：≈1.5總建筑面面積：≥≥112723平方米米綠化率：：≥40％建筑層數(shù)數(shù)：≤6.5規(guī)劃建議議100畝（一一期）規(guī)劃依據(jù)據(jù)：本項目建建設(shè)用地地規(guī)劃條條件通知知書張家口市市總體規(guī)規(guī)劃國家有關(guān)關(guān)的規(guī)劃劃設(shè)計規(guī)規(guī)范及省省、市有有關(guān)規(guī)劃劃設(shè)計規(guī)規(guī)定產(chǎn)品類型型：居住區(qū)住住宅為多多層（高高度不宜宜超過6.5層層）為主主，在滿滿足日照照、標(biāo)桿桿示范性性環(huán)境景景觀要求求的前提提下，居居住區(qū)建建筑容積積率達(dá)到到1.5以上的的要求。。商業(yè)區(qū)以以沿平門門路商業(yè)業(yè)為主，，輔以少少量為區(qū)區(qū)內(nèi)配套套的社區(qū)區(qū)鄰里商商業(yè)，社社區(qū)鄰里里商業(yè)面面積控制制在1500平平米左右右。商業(yè)區(qū)內(nèi)內(nèi)商業(yè)建建筑以不不超過二二層為宜宜，商業(yè)業(yè)區(qū)內(nèi)的的容積率率可根據(jù)據(jù)實際情情況確定定。居住區(qū)內(nèi)內(nèi)需配建建幼兒園園一所，，面積約約1500平米米。幼兒兒園的位位置須考考慮面向向城市開開放而不不影響小小區(qū)。社區(qū)會所所面積約約2000平米米。規(guī)劃建議議100畝（一一期）建議類型型及分布布百分比比：小高層（（數(shù)量控控制在20%以以下）多層（占占總量的的70%左右））花園洋房房（占10%左左右）讓每一個個人都擁擁有一個個完美的居居住夢想想…..綠樹青山山，鳥語語花香，，讓每一一個家，，都居住住在自然然里，讓讓每一個個人，一一出門就就能呼吸吸到清新新的空氣氣，擁有有舒暢的的心情，，每一個個孩子都都會有一一個美麗麗的童年年。地形地脈及SWOT分析1市場分析2規(guī)劃建議3定位分析4開發(fā)分期5發(fā)售策略6財務(wù)分析7定位分析析我們根據(jù)據(jù)張家口口的本土土情況，，根據(jù)我我們的經(jīng)經(jīng)驗，參參照我們們地塊的的特點，，我們來來討論怎怎樣的產(chǎn)產(chǎn)品才能能適應(yīng)本本地市場場，怎樣樣的價格格才能使使本地塊塊顯現(xiàn)出出優(yōu)勢，，哪些客客戶群才才是我們們的目標(biāo)標(biāo)客戶。。產(chǎn)品價格客戶群定位分析析產(chǎn)品產(chǎn)品的好好壞直接接影響了了客戶的的購買，，我們來來定位產(chǎn)產(chǎn)品，要要參考張張家口市市民的習(xí)習(xí)慣，并并且根據(jù)據(jù)自身地地塊特點點來對產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行行定位。。張家口市市場產(chǎn)品品特點總總結(jié)張家口房房地產(chǎn)項項目戶型型設(shè)計多多以兩房房、三房房為主，，熱銷的的面積主主要以85～130㎡㎡為主，，主力戶戶型為兩兩、三房房，在面面積的配配比方面面120㎡建筑筑面積以以下占據(jù)據(jù)了整個個項目的的70%～80%，頂頂樓復(fù)式式結(jié)構(gòu)去去化速度度較慢，，頂樓單單價通常常比一樓樓的低；；一層住住宅通常常架高50CM左右；；戶型結(jié)構(gòu)構(gòu)主以板板式結(jié)構(gòu)構(gòu)為主，，少量為為塔式結(jié)結(jié)構(gòu)，但但銷售情情況慘淡淡。全明明設(shè)計，，結(jié)構(gòu)方方正，布布局緊湊湊，浪費費空間少少，但整整體戶型型設(shè)計較較為單一一，缺乏乏創(chuàng)新，，如入戶戶花園、、景觀退退臺、陽陽光房、、八角餐餐廳、錯錯層、等等新穎設(shè)設(shè)計在張張家口屬屬罕見；；建筑形態(tài)態(tài)多以多多層不帶帶電梯為為主，多多層房屋屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)多以磚磚混結(jié)構(gòu)構(gòu)為主，，小高層層在未來來一年中中將成為為主流業(yè)業(yè)態(tài)并且且競爭激激烈。整體缺乏乏真正的的“類別別墅”的的情景洋洋房或花花園洋房房等高端端產(chǎn)品定位分析析產(chǎn)品離市區(qū)較遠(yuǎn)地塊南高北低景觀優(yōu)勢明顯1.印象象中的遠(yuǎn)遠(yuǎn)離市區(qū)區(qū)，首期期產(chǎn)品的的售價過過高會帶帶來很大大的銷售售抗性。。所以我我們產(chǎn)品品開發(fā)就就要注意意要控制制成本。。同時在在價格上上采取低低開高走走的原則則，促進(jìn)進(jìn)銷售，，漸漸樹樹立開發(fā)發(fā)商在市市民心中中的良好好口碑(價格)2.地塊塊南高北北低，嚴(yán)嚴(yán)重影響響光照程程度，開開發(fā)大量量的小高高層產(chǎn)品品會造成成產(chǎn)品不不能被接接受。而而高層產(chǎn)產(chǎn)品不予予考慮。。（組合））3.天然然景觀，，是我們們項目的的優(yōu)勢，，在不提提高成本本的前提提下，把把景觀利利用好，，成為項項目的亮亮點。（主題））定位分析析產(chǎn)品現(xiàn)在市場場上面住住宅產(chǎn)品品分類：：多層小高層高層超高層別墅情景洋房房聯(lián)排（TOWNHOUSE）花園洋房房是聯(lián)排還還是花園園洋房？？根據(jù)我們們之前的的分析，，一期紅紅線范圍圍內(nèi)為多層及小小高層產(chǎn)產(chǎn)品，無須過過多討論論，但在在我們的的最高地地，產(chǎn)品品開發(fā)選選擇是別別墅還是是洋房呢呢？我們們不禁深深思。？？客觀事實實論證產(chǎn)產(chǎn)品表現(xiàn)現(xiàn)：目前張家家口市場場在售別別墅產(chǎn)品品有兩個個樓盤：：山水文苑苑別墅區(qū)區(qū)：銷售至今今，銷售售情況慘慘淡桃源名仕仕別墅區(qū)區(qū)：從06年年至今，，基本是是以頂工工程款形形式出售售因此東方鑫業(yè)業(yè)認(rèn)為，，本項目目是否開開發(fā)別墅墅產(chǎn)品應(yīng)應(yīng)慎重考考慮。那么花園園洋房是是否應(yīng)該該融入我我們的社社區(qū)呢？？我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，現(xiàn)有有市場居居住類產(chǎn)產(chǎn)品放量量中，尚尚沒有花花園洋房房產(chǎn)品，，而花園園洋房作作為高品品質(zhì)的生生活居住住產(chǎn)品價價格上比比別墅類類產(chǎn)品更更有競爭爭力，受受眾人群群更廣泛泛，既然然我們要要打造高高品質(zhì)社社區(qū)，就就有必要要把一些些居住舒舒適度高高的產(chǎn)品品融入我我們的整整體規(guī)劃劃中來，，并且我我們的產(chǎn)產(chǎn)品要保保證能夠夠被市場場所接受受。東方鑫業(yè)業(yè)建議：：因地制制宜，加入適量量四層花花園洋房房類產(chǎn)品品，能夠夠提高社社區(qū)居住住品質(zhì)的的同時，，提高我我們的利利潤，降降低購買買抗性定位分析析產(chǎn)品總述：多層產(chǎn)品品仍然是是張家口口人心目目中理想想建筑類類型，通通過近年年來我們們對張家家口市場場的了解解，多層層產(chǎn)品遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)比其其他產(chǎn)品品好賣。。但是我們們的地塊塊屬于南南高北低低，如果果全部開開發(fā)多層層產(chǎn)品，，在保證證光照的的前提下下，樓間間距將變變得很大大，浪費費了面積積，降低低了我們們的盈利利能力，，所以，，我們得得結(jié)合其其他一些些產(chǎn)品，，彌補有有可能浪浪費的面面積，提提高利潤潤，并且且，多產(chǎn)產(chǎn)品組合合也可以以給小區(qū)區(qū)景觀帶帶來一種種提升。。最高地中間高度地區(qū)沿平門路地區(qū)聯(lián)排或花園洋房（15%）多層板樓（70%）小高層板樓和商業(yè)（15%）定位分析析張家口口有這樣樣一群人人群體一：：張家口口地區(qū)中中、高端端人群.項目處于于張家口口的門戶戶位置，，與繁華華接壤又又不失寧寧靜，輕輕松接觸觸繁華而而又能安安靜舒適適的生活活。這正正與這些些人的生生活需求求不謀而而合。群體二：：投資者者或長期期投資客客。本項目目周邊邊臨近近學(xué)府府較多多，如如果我我們的的房子子戶型型設(shè)計計種類類多樣樣化，，小兩兩房或或小三三房形形式齊齊全。。那投投資這這樣的的房子子出租租，總總價較較低，，投資資回報報高，，客群群穩(wěn)定定。我們暫暫且用用逆向向思維維，與與張家家口的的市場場完成成心與與心的的碰撞撞，以以客戶戶群定定位倒倒退出出產(chǎn)品品面積積區(qū)間間：心與心心的碰碰撞——目標(biāo)標(biāo)客戶戶群洞洞察他們對對家的的要求求：舒適的的、輕輕松的的內(nèi)外外環(huán)境境滿足他他們的的價值取取向的要求求即“熱鬧鬧”又“安靜靜”的地方方即不是很很“城城市””又不是很很“鄉(xiāng)鄉(xiāng)村””的地方方多樣性性、獨獨特性性在離他他們?nèi)杖粘７狈泵Φ牡幕顒觿涌臻g間不太遠(yuǎn)遠(yuǎn)卻又又僻靜靜的地方方目標(biāo)客客戶群群心理理特征征寫真真目標(biāo)消消費者者的基基本需需求夢想一一種受到尊尊敬和和認(rèn)可可的生生活方方式目標(biāo)客客戶群群購房房需求求習(xí)慣慣分析析物業(yè)品品質(zhì)優(yōu)優(yōu)良物業(yè)外外觀體體現(xiàn)一一定身身份生活配配套齊齊全物業(yè)管管理收收費合合理居住環(huán)環(huán)境寧寧靜幽幽雅安全防防護設(shè)設(shè)施目標(biāo)客客戶群群購房房考慮慮因素素分析析全新的的生活活方式式？（（生活活空間間的文文化品品味和和藝術(shù)術(shù)氣息息）地理位位置如如何，，交通通是否否便利利？整體規(guī)規(guī)劃及及樓宇宇質(zhì)量量？（（規(guī)劃劃、布布局、、造型型）價格是是否合合理？？周邊物物業(yè)比比較？？物業(yè)管管理是是否有有保障障，是是否完完善？？每月月費用用多少少？是是否能能及時時入住??？結(jié)論同等地地段看看產(chǎn)品品，同同等產(chǎn)產(chǎn)品看看價格格定位分分析產(chǎn)品品面積分分布定位分分析產(chǎn)品品戶型描描述60~80：小小兩室室兩廳廳80~90：：標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)兩兩室兩兩廳97~105：：小小三三室兩兩廳105~115：經(jīng)經(jīng)濟型型三室室兩廳廳115~130：舒舒適型型三室室兩廳廳130~139：豪豪華型型三室室兩廳廳160~170：花花園洋洋房60~90：97~115：：115~139：小戶型型完成成“瘦瘦身””：瘦身的的面積積分配配：減減客廳廳以適適當(dāng)增增臥室室的面面積，，縮小小衛(wèi)生生間的的面積積。每戶均均贈有有雙陽陽臺中大戶戶型增增加戶戶型設(shè)設(shè)計亮亮點：：每戶贈贈送超超大觀觀景外外飄窗窗，并并設(shè)有有大落落地窗窗，同同時有有茶室室、陽陽光室室及步步入式式花園園的考考慮。。項目特特質(zhì)之之戶型型項目特特質(zhì)之之園林林園林精精致但但不鋪鋪張自由浪浪漫隨隨意的的園林林景觀觀風(fēng)格格本項目目臨近近絕版版的風(fēng)風(fēng)景區(qū)區(qū)，小小區(qū)園園林景景觀的的塑造造可與與大環(huán)環(huán)境融融為一一體，，但在在規(guī)劃劃中要要充分分考慮慮感情情交往往功能能，布布置多多個小小型的的交往往休憩憩空間間（小小的主主題休休閑庭庭園）），避避免大大面積積直通通路徑徑的設(shè)設(shè)置。。項目特特質(zhì)之之社區(qū)區(qū)配套套物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)物業(yè)管管理實實行全全封閉閉式24小小時保保安、、熱水水服務(wù)務(wù)社區(qū)服服務(wù)一一線通通：設(shè)設(shè)置社社區(qū)服服務(wù)呼呼叫系系統(tǒng)，，連接接服務(wù)務(wù)中心心，一一線通通社區(qū)區(qū)服務(wù)務(wù)。定位分分析產(chǎn)品品1.立面以穩(wěn)重、典雅色彩面磚為主，可用高檔涂料點綴2.立面設(shè)金屬空調(diào)擋板3.樓梯間及樓梯地轉(zhuǎn)鋪設(shè)，樓梯不銹鋼扶手4.智能磁卡樓門，可視對講系統(tǒng)5.高檔防火防盜門6.戶內(nèi)毛坯，滿足業(yè)主裝修7.斷橋鋁合金窗，落地窗設(shè)鋁合金防護欄8.退臺鋁合金護欄9.戶內(nèi)設(shè)防翻越門磁、窗磁系統(tǒng)，煙感報警系統(tǒng)10.社區(qū)主要部位設(shè)監(jiān)控探頭，外圍設(shè)防翻越紅外裝置裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)建建議1.考慮小景觀與大景區(qū)充分融合2.對原有成材的樹種盡量保留充分利用現(xiàn)有地形深層發(fā)掘其優(yōu)勢3.從樹種上充分考慮“四季有景”4.對于硬質(zhì)鋪裝需要考慮色彩合理搭配，與綠地景觀有機結(jié)合5.社區(qū)內(nèi)依提煉的文化內(nèi)涵、項目屬性有針對性的設(shè)計“小品”水景的設(shè)計應(yīng)充分考慮后期的維護及枯水期的景觀6.景觀應(yīng)和建筑、行人形成合理的結(jié)合，自然的“對話”為項目的定位提供支持7.充分考慮夜景燈光設(shè)計，與周邊景區(qū)形成區(qū)域的靚點景觀規(guī)規(guī)劃建建議定位分分析產(chǎn)品品去去弊根據(jù)我我們的的項目目周邊邊情況況和特特點，，要做做成一一個上上面定定位中中的產(chǎn)產(chǎn)品，，我們們就要要解決決眼下下看到到的一一些問問題，，只有有這些些問題題得到到妥善善的解解決，，小區(qū)區(qū)的質(zhì)質(zhì)量才才是過過關(guān)的的，這這樣也也不會會導(dǎo)致致客戶戶對項項目的的質(zhì)疑疑。所所以我我們也也專門門拿出出版面面來對對我們們項目目目前前的弊弊病總總結(jié)一一下，，并根根據(jù)我我們的的思路路給出出一個個解決決方案案。問題：：1.電電線線桿多多，電電線交交織、、混亂亂2.移移動動通信信塔的的處理理3.污污水水河溝溝的處處理4.地地塊塊高低低差大大的問問題定位分分析產(chǎn)品品去去弊1.電電線桿桿多，，電線線交織織、混混亂在入口口處隨隨處可可以見見到諸諸如右右圖所示的電電線，橫跨跨在天空中中，并且有高有有底，在做做住宅樓的的時候，一定要要考慮電線線與電線桿桿的問題，盡量量跟電力公公司做好公公關(guān)，如能使電線線重新排列列，或者入入地的話，最好好不過。定位分析產(chǎn)品去去弊2.移動動通信塔的的處理移動通信塔塔就在地塊塊的入口不遠(yuǎn)處，肯肯定會影響響小區(qū)的整整體感覺，并并且很多客客戶對通信信塔是否影響響身體存在在疑慮。我我們要告知客客戶通信塔塔對身體是是沒有危害的的，是科學(xué)學(xué)的。并且且我們應(yīng)該針針對通信塔塔的位置來來合理規(guī)劃我我們的住宅宅位置，最最好同時給通通信塔以景景觀包裝，，使之更加美美觀。定位分析產(chǎn)品去去弊3.污水水河溝的處處理污水河就在在項目北線線以南不遠(yuǎn)遠(yuǎn)的地方。。本身污水水渠是我們們蓋樓的一一個劣勢，，但我們應(yīng)應(yīng)該把它轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化成優(yōu)勢勢。合理的利用用污水渠的的距離，做做到樓間距距更大，并并且做成地地下污水處處理，把污污水渠地塊塊填土做成成綠色景觀觀帶或者水水景帶，都都將增強我我們小區(qū)的的競爭力。。定位分析產(chǎn)品去去弊4.地塊塊高低差大大的問題地塊高差大大本不是什什么劣勢，，但我們的的地塊又恰恰恰是南高高北低，高高低差有十十幾米，如如此大的高高低差對住住宅的采光光會嚴(yán)重影影響，如在在現(xiàn)有情況況下達(dá)到國國家標(biāo)準(zhǔn)就就要浪費大大量的面積積。我們應(yīng)該在在盡量節(jié)約約成本的前前提下，在在地塊內(nèi)部部把高處土土方填到低低處，讓小小區(qū)整體呈呈緩坡狀，，結(jié)合我們們前面的產(chǎn)產(chǎn)品布局設(shè)設(shè)計，相信信這樣是最最好的解決決辦法。定位分析氣質(zhì)遠(yuǎn)離城市的的喧囂，體體會身臨其其境的自然然之美。讓每一個業(yè)業(yè)主的生活活更接近一一些綠色，，更接近夢夢中的那個個地方，讓讓生活返璞璞歸真。定位分析氣質(zhì)氣質(zhì)關(guān)鍵字字純綠色,唯唯美,自然然風(fēng)華學(xué)府,年輕輕,明日之之星360°情情景生活景景觀區(qū)域返璞歸真的的悠然生活活藏在樹蔭下下的家定位分析與項目核心心價值相符符的案名涵景·佳境境“涵景·佳佳境”的案案名從字義義上理解，，“涵”有有包容、涵涵養(yǎng)的意思思，能點出出本項目海海納百川、、優(yōu)雅格致致且親人文文的性的項項目特質(zhì)。。“景”從字字面上可聯(lián)聯(lián)想到綠色色、生態(tài)、、郁郁蔥蔥蔥，包含景景色的美好好景觀。“佳境”是是散布的較較遠(yuǎn)的意境境，彰顯出出閑雅，溫溫情的格調(diào)調(diào)。定位分析參考案名名備選東方神韻平門公寓摩卡莊園寧雅山莊木棉春城名門遠(yuǎn)景盛景天成尚品仕家西領(lǐng)美樹云景傾城戀曦風(fēng)景地形地脈及SWOT分析1市場分析2規(guī)劃建議3定位分析4開發(fā)分期5發(fā)售策略6財務(wù)分析7操作風(fēng)險及解決方案8開發(fā)分期（315畝畝）項目開發(fā)建建議采用分分期取地開開發(fā)的模式式，既可盡盡早入市搶搶占市場，，也可以保保證資金的的正常運轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，因此我我們先開發(fā)發(fā)已取得的的100畝畝地，一邊邊開發(fā)一邊邊做其它地地塊的取地地工作。公建商業(yè)區(qū)（如酒店，商場）住宅生活區(qū)（一期100畝）行政配套區(qū)二期高品質(zhì)住宅區(qū)迷你景觀高爾夫練習(xí)場開發(fā)分期（315畝畝）22134景觀帶（原污水渠）小高層產(chǎn)品小高層產(chǎn)品鍋爐房會所中心景觀商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)多層多層多層多層多層多層多層多層多層多層多層多層多層多層多層開發(fā)分期（100畝畝）先開發(fā)的100畝地地，依據(jù)其其地塊現(xiàn)狀狀和對項目目的影響程程度，我們們依然分期期進(jìn)行一期二期三期四期發(fā)售策略推廣目標(biāo)1、創(chuàng)建品品牌形象和和產(chǎn)品形象象，提高知知名度和美美譽度2、配合銷銷售計劃，，為達(dá)成不不同階段的的銷售目標(biāo)標(biāo)制定相應(yīng)應(yīng)的推廣計計劃3、加快銷銷售進(jìn)程，，快速回籠籠資金推廣手段戶外廣告：：路牌、大大型展板車載廣告：：車體、車車載電視報廣廣：：晚報、廣廣播電視報報、亞太廣廣告網(wǎng)絡(luò)廣告：：張家口熱熱線房產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)宣傳物料：：項目宣傳傳單頁售樓處：門門頭、燈箱箱、吊旗、、展板、樓樓書、口杯杯、手提袋袋工地地：工地形形象、圍擋擋節(jié)奏把控第一階段推推廣形象，，包裝案名名，進(jìn)行前前期炒做；；第二階段推推廣小區(qū)環(huán)環(huán)境，依山山而建，突突出“生態(tài)態(tài)景觀大盤盤”的主題題；第三階段推推廣產(chǎn)品，，傾向于產(chǎn)產(chǎn)品訴求，，講品質(zhì)；；廣告系統(tǒng)設(shè)設(shè)計戶外廣告方案說明：：戶外廣告是是最好的道道路指示工工具戶外廣告在在擴大項目目知名度方方面非常有有效戶外廣告持持續(xù)性強也是向社會會昭示開發(fā)發(fā)商的實力力路牌、燈箱箱、大型廣廣告牌等紙媒體廣告告方案說明：：報紙在張家家口是傳播播面最廣的的媒體報紙媒體的的投放周期期與銷售進(jìn)進(jìn)度緊密結(jié)結(jié)合報紙媒體的的具體實施施方案建議議每月制定定報紙廣告（（晚報、廣廣播電視報報、亞太廣廣告）車載廣告車體、車載載電視方案說明：：車體廣告流流動性強車體廣告視視覺效果好好，過目不不忘推廣階段根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)的運作規(guī)規(guī)則，在項項目未確定定竣工進(jìn)程程的情況下下，我們先先把推廣階階段劃分為為四個階段段積累客戶、認(rèn)購訂房塑造形象隆重開盤產(chǎn)品推廣快速消化渲染氣氛蓄客期認(rèn)購開盤期強銷期慣性銷售鞏固形象持續(xù)期蓄客期

工作重點投放廣告，，推出產(chǎn)品品項目資料到到位，工地地形象樹立立售樓處裝修修完畢，工工作人員進(jìn)進(jìn)場積累客戶，，介紹產(chǎn)品品工作目標(biāo)擴大知名度度，積累充充足的客源源搶占市場，，認(rèn)購訂房房工作細(xì)節(jié)工地包裝：：售樓處包裝裝：工地開工，，材料擺放放整齊，工工程進(jìn)展迅迅速，以增增強客戶購購買信心。工地外豎立立圍檔，圍圍檔內(nèi)容體體現(xiàn)項目形形象、氣質(zhì)質(zhì)。售樓處選址址完成售樓處裝修修大方、高高雅，符合合項目氣質(zhì)質(zhì)銷售道具如如沙盤、戶戶型圖、展展板等，各各種登記表表格等到位位工作人員進(jìn)進(jìn)場：精神神飽滿，氣氣質(zhì)高雅，，統(tǒng)一工裝裝推廣說明蓄客期廣告告最重要的的是樹立樓樓盤形象，，渲染樓盤盤價值，刺刺激購買欲望．廣廣告表達(dá)必必須闡述項項目核心賣賣點，并以以核心賣點點集成為凸凸顯樓盤整體體價值以及及整體形象象的廣告．．核心心賣賣點點構(gòu)構(gòu)成成：：稀缺缺－－－多多層層住住宅宅健康康－－－背背靠靠小小白白山山，，清清新新自自然然文化化－－－周周邊邊學(xué)學(xué)府府眾眾多多，，文文化化氣氣氛氛濃濃規(guī)模?！?15畝畝的的大大型型開開發(fā)發(fā)體體量量復(fù)合合———齊齊全全的的綜綜合合配配套套

開盤期期工作重重點繼續(xù)廣廣告推推廣，，強化化客戶戶記憶憶與已簽簽認(rèn)購購協(xié)議議的客客戶簽簽訂正正式合合同，，催收收余款款，辦辦理貸貸款借助開開盤強強力推推售產(chǎn)產(chǎn)品工作目目標(biāo)開盤信信息傳傳達(dá)把潛在在客戶戶有效效的吸吸引的的現(xiàn)場場，力力爭成成交引爆開開盤現(xiàn)現(xiàn)場的的實際際銷售售建立良良好的的市場場口碑碑廣告內(nèi)內(nèi)容：：開盤時時間＼＼地點點開盤活活動內(nèi)內(nèi)容開盤吸吸引客客戶的的刺激激點（（如抽抽獎＼＼送禮禮等））活動內(nèi)內(nèi)容：：開盤當(dāng)當(dāng)天盛盛大的的開盤盤慶典典1、路路演2、開開盤剪剪彩3、售售樓處處前的的彩旗旗懸掛掛4、開開盤活活動盛盛況報報道促銷活活動1.開開盤當(dāng)當(dāng)天成成交的的客戶戶均有有精美美禮品品贈送送(水水杯、、雨傘傘、筆筆記本本等)2.開開盤當(dāng)當(dāng)天前前10位成成交客客戶總總房價價優(yōu)惠惠2000元開盤期期的促促銷活活動可可引爆爆開盤盤現(xiàn)場場，聚聚集人人氣，，擴大大知名名度，，并可促使使意向向客戶戶迅速速定房房，不不再猶猶豫，，增加加成交交量，，并可可引發(fā)發(fā)其它它客戶戶的購購買沖沖動，，帶動動銷售售

強銷期期工作重重點更改廣廣告推推廣內(nèi)內(nèi)容，，給消消費者者以警警示加大對對老客客戶的的回訪訪力度度分析已已成交交和未未成交交的客客戶，，即時時調(diào)整整工作目目標(biāo)擴大意意向客客戶比比例穩(wěn)住銷銷售勢勢頭，，持續(xù)續(xù)銷售售力爭銷銷售量量達(dá)到到80%本階段段推廣廣的目目的提升品品牌形形象，，保證證持續(xù)續(xù)銷售售，并并把推推廣推推向高高潮，，完成成主體體銷售售任。。務(wù)擴大知知名度度，建建立充充分的的美譽譽度，，為后后期的的開發(fā)發(fā)提供供良好好的平平臺通過強強有力力的促促銷措措施達(dá)達(dá)成銷銷售廣告主主題健康生生活，，品味味自然然主題說說明充分展展現(xiàn)主主力賣賣點，，相應(yīng)應(yīng)展現(xiàn)現(xiàn)輔助助賣點點，全全面體體現(xiàn)樓樓盤素素質(zhì)＼＼前景景客戶定定期追追蹤，，成交交簽約約與辦辦理貸貸款利用銷銷售道道具充充分渲渲染銷銷售氣氣氛，，傳達(dá)達(dá)銷售售業(yè)績績，給給客戶戶以緊緊迫感感）全方位位的廣廣告支支持，，廣告告、媒媒體修修整緊抓工工程進(jìn)進(jìn)度此階段段我們作作些什么呢？持續(xù)期期即收收尾期期，清清理剩剩余房房源，，完美美清盤盤地形地脈及SWOT分析1市場分析2規(guī)劃建議3定位分析4開發(fā)分期5發(fā)售策略6財務(wù)分析7本項目目價格格定位位為使我我們項項目在在市場場上能能準(zhǔn)確確地迎迎合目目標(biāo)消消費群群體的的真實實需求求，贏贏得市市場。。結(jié)合合本項項目的的整體體市場場定位位以及及市場場的現(xiàn)現(xiàn)實情情況，，本次次定價價采用用=市市場比比較法法與需需求導(dǎo)導(dǎo)向法法相結(jié)結(jié)合制制定本本案價價格.市場比比較法法采用條條件相相似的的樓盤盤市場場均價價作為為基數(shù)數(shù)，對對影響響因素素以權(quán)權(quán)重系系數(shù)的的形式式進(jìn)行行調(diào)整整，根根據(jù)比比較因因素對對樓盤盤等級級高低低的影影響程程度制制定出出本樓樓盤的的權(quán)重重系數(shù)數(shù)，并并根據(jù)據(jù)權(quán)重重系數(shù)數(shù)綜合合計算算樓盤盤價格格。從地段段、產(chǎn)產(chǎn)品、、軟環(huán)環(huán)境等等方面面考慮慮，本本次定定價選選取香香江國國際名名城、、天寶寶花園園、天天河駿駿層、、金鼎鼎世紀(jì)紀(jì)城等等四個個樓盤盤與本本案相相比較較。注：本本次評評分由由兩人人以上上同時時進(jìn)行行，取取平均均分得得出。。評分分標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)為五五個等等級，，根據(jù)據(jù)好壞壞依次次為11分分、10.5分分、10分分、9.5分和和9分分。序號比較因素權(quán)重值(W)本樓盤與其它樓盤相比較分值香江國際名城天寶花園天河駿層金鼎世紀(jì)城1地段自然環(huán)境0.310101010.52人文環(huán)境0.