X年張家口小白山全案策劃

小白山全案策劃按事物的本來(lái)面目去認(rèn)識(shí)它按事物的應(yīng)有面目去創(chuàng)造它序：尋找屬于城市的內(nèi)涵，引發(fā)客戶居住的欲望，讓欲望為我們贏得市場(chǎng)！這個(gè)城市，我們也許生活的很滿足，也許生活的很不滿足，但我們都存在著對(duì)生活的欲望，有些我們知道，有些我們不知道。城市的上空觀看，主流群體的居住方式。我們?cè)噲D找到一類產(chǎn)品平臺(tái)。以住宅項(xiàng)目為載體，釋放消費(fèi)者的居住欲望。核心問(wèn)題通過(guò)對(duì)本案大量信息的收集，項(xiàng)目組對(duì)于小白山項(xiàng)目提出以下核心問(wèn)題：1、能不能形成張家口市場(chǎng)關(guān)注的熱潮？2、能不能在推廣傳播上形成高度與氣勢(shì)？3、能不能通過(guò)該項(xiàng)目成為張家口城郊房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展模式的新樣板？并帶動(dòng)平門區(qū)域城市發(fā)展的一個(gè)新走向？目錄地形地脈及SWOT分析1市場(chǎng)分析2規(guī)劃建議3定位分析4開發(fā)分期5發(fā)售策略6財(cái)務(wù)分析7地形地脈分析做地形地脈分析的目的 做地形地脈分析，就是要了解我們項(xiàng)目現(xiàn)階段、各方面的情況。 知己知彼。古人尚把知己放在了首位，可見其重要性。充分的了解了自己，才會(huì)知道哪些方面是我們可以加以利用的，是我們的優(yōu)勢(shì)；哪些方面對(duì)我們的項(xiàng)目不利，我們要避開，甚至可以將其轉(zhuǎn)化為我們可以利用的優(yōu)勢(shì)。景觀區(qū)位交通現(xiàn)狀人文地形地脈SWOT分析地形地脈分析區(qū)位北臨平門路，太平山風(fēng)景區(qū)西接外環(huán)、張石高速東至政府新規(guī)劃路，距古宏廟街不遠(yuǎn)南臨小白山風(fēng)景區(qū)地形地脈分析現(xiàn)狀土地屬性復(fù)雜，搬遷難度大地塊高差大，最大落差近20米土地形狀不規(guī)則，南高北低土地范圍內(nèi)原生樹多土地范圍內(nèi)有高壓線，通訊塔有污水河道地形地脈分析交通地塊與壩崗路、古宏廟街連通地塊距城市快速路500米有13、18路公交車經(jīng)過(guò)，2、10路距離本地塊不遠(yuǎn)地塊距帝達(dá)2.5KM、距瑞都、寶豐超市1KM，2KM內(nèi)銀行、學(xué)校林立繁多。項(xiàng)目是張家口連接壩上、內(nèi)蒙的咽喉地形地脈脈分析人文、、景觀項(xiàng)目臨近近張家口口歷史文文化發(fā)源源－大境境門項(xiàng)目臨近張張家口的主主要高等學(xué)學(xué)府－北方方學(xué)院、張張家口教育育學(xué)院、張張家口財(cái)經(jīng)經(jīng)學(xué)院、張張家口衛(wèi)校校，臨近著著名小學(xué)、、中學(xué)－一一中、二中中、三中、、九中、十十中、十七七中、二十十中、下東東營(yíng)小學(xué)、、蒙古營(yíng)小小學(xué)、逸夫夫小學(xué)等項(xiàng)目臨近張張家口主要要文化景區(qū)區(qū)－太平山山景區(qū)、水水母宮、賜賜兒山，小小白山市民民公園甚至至可以成為為本項(xiàng)目的的私家園林林地形地脈分分析全圖本案地形地脈分分析整體該區(qū)域經(jīng)過(guò)過(guò)幾年的發(fā)發(fā)展，眾多多小區(qū)（香江名城國(guó)國(guó)際、縉華華苑、綠都都花園、天天寶花園、、永泰花園園、平安小小區(qū)等）相繼落成成，周邊配配套也將逐逐漸完善。。隨著居民數(shù)數(shù)量的不斷斷增加，該該區(qū)域會(huì)慢慢慢形成具具有相當(dāng)影影響力的大大型居住區(qū)區(qū)本案區(qū)域地形地脈分分析SWOT分析優(yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)：：張家口西西側(cè)的入口口地帶，門門戶位置優(yōu)優(yōu)勢(shì)明顯景觀優(yōu)勢(shì)：：地塊四周周景色宜人人，綠林豐豐茂，松林林綠柏，四四季常青，，上風(fēng)上水水，健康養(yǎng)養(yǎng)生交通優(yōu)勢(shì)：：地塊東臨臨城區(qū)干道道，西接高高速西環(huán)，，多條公交交路線，交交通四通八八達(dá)人文優(yōu)勢(shì)：：周邊學(xué)府府林立，人人文氣息濃濃厚地形地脈分分析SWOT分析劣勢(shì)地塊問(wèn)題：：地形復(fù)雜、、高差大、、地塊不規(guī)規(guī)整，增大大設(shè)計(jì)難度度，影響采采光觀念問(wèn)題：：處于主城城區(qū)邊緣地地區(qū)，偏遠(yuǎn)遠(yuǎn)，目前周周邊配套不不能保證。。另外小白白山地區(qū)周周邊治安情情況在前些些年一直都都不容樂(lè)觀觀拆遷問(wèn)題：：土地屬性性復(fù)雜，本本地塊其他他幾家公司司家屬樓拆拆遷難度大大，妥善處處理好拆遷遷問(wèn)題，是是工程順利利完成的保保證安全問(wèn)題：：項(xiàng)目緊鄰鄰道路的車車流量大，，安全問(wèn)題題很難保證證地形地脈分分析SWOT分析機(jī)會(huì)品質(zhì)：緊靠靠小白山、、太平山兩兩個(gè)自然景景區(qū)，景觀觀資源的合合理開發(fā)利利用，是項(xiàng)項(xiàng)目被大眾眾接受和認(rèn)認(rèn)可的重要要因素地段：是張張家口通往往壩上地區(qū)區(qū)，連接內(nèi)內(nèi)蒙的門戶戶位置，并并且這里是是各條高速速公路入口口交匯地帶帶，把交通通便利的特特點(diǎn)與項(xiàng)目目無(wú)縫銜接接在一起，，創(chuàng)造新的的需求，從從而把我們們的項(xiàng)目提提高一個(gè)檔檔次投資：周邊邊學(xué)校眾多多，易形成成校園區(qū)域域經(jīng)濟(jì)體（（比如餐飲飲，租住，，娛樂(lè)等）），項(xiàng)目與與學(xué)校一同同把該地塊塊做大需求：2008~2010年年拆遷量巨巨大，各層層次客戶群群數(shù)量大，，抓住客戶戶的需求心心里，是我我們必須要要做的事情情地形地脈分分析SWOT分析威脅市場(chǎng)：全國(guó)國(guó)房地產(chǎn)市市場(chǎng)持續(xù)動(dòng)動(dòng)蕩，造成成一線城市市房產(chǎn)交易易價(jià)格下降降，交易量量萎縮，2、3線城城市也有越越來(lái)越多的的人開始持持幣觀望項(xiàng)目?jī)?nèi)有大大量電線混混亂布局，，同時(shí)還有有移動(dòng)通信信塔，如何何合理的對(duì)對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)的的障礙進(jìn)行行合理的移移動(dòng)和布局局，同相關(guān)關(guān)單位協(xié)調(diào)調(diào)好，是項(xiàng)項(xiàng)目成功的的問(wèn)題之一一地塊高低差差大，且整整個(gè)地塊南南高北低，，采光與居居住舒適度度受到嚴(yán)重重影響，合合理的在項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?nèi)挖土土、墊土，，成了我們們重要的工工作污水渠已經(jīng)經(jīng)成為建設(shè)設(shè)中的一個(gè)個(gè)重要問(wèn)題題，因該處處不能建造造住宅，如如果不能有有效的對(duì)污污水渠進(jìn)行行處理，將將對(duì)項(xiàng)目影影響很大地形地脈分分析總結(jié)總結(jié)：如何有效的的發(fā)揮優(yōu)勢(shì)勢(shì)，規(guī)避劣劣勢(shì)，抓住住機(jī)會(huì)，并并且認(rèn)真對(duì)對(duì)待自身所所處的市場(chǎng)場(chǎng)。把最終的優(yōu)優(yōu)勢(shì)融合在在建筑過(guò)程程和推廣過(guò)過(guò)程當(dāng)中，才能開發(fā)發(fā)出更好的的產(chǎn)品，讓讓客戶認(rèn)可可。地形地脈及SWOT分析1市場(chǎng)分析2規(guī)劃建議3定位分析4開發(fā)分期5發(fā)售策略6財(cái)務(wù)分析7市場(chǎng)客觀研研判回首過(guò)去一一年房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)全國(guó)國(guó)范圍內(nèi)的的春光無(wú)限限，今年很很多城市的的地產(chǎn)之路路卻遇到了了前所未有有的困境：：北京一百百多處樓盤盤打折出售售，珠廣深深地區(qū)持續(xù)續(xù)降價(jià)，無(wú)無(wú)論怎么炒炒作房子銷銷售率就是是上不去。。拐點(diǎn)說(shuō)不不絕于耳，，有人說(shuō)，，中國(guó)房地地產(chǎn)的冬天天到來(lái)了。。。。。。。。是什么帶來(lái)來(lái)了這一切切變化？中中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)未來(lái)的市市場(chǎng)還會(huì)繼繼續(xù)發(fā)展嗎嗎？市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)場(chǎng)那么我們從從以下幾個(gè)個(gè)問(wèn)題來(lái)看看全國(guó)市場(chǎng)場(chǎng)：一、美國(guó)次次貸危機(jī)二、國(guó)內(nèi)從從緊的貨幣幣政策三、房地產(chǎn)產(chǎn)商資金鏈鏈問(wèn)題四、中國(guó)經(jīng)經(jīng)濟(jì)與中國(guó)國(guó)城市化進(jìn)進(jìn)程市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)場(chǎng)一、美國(guó)次次貸危機(jī)引引起國(guó)際經(jīng)經(jīng)濟(jì)的蕭條條美國(guó)次貸危危機(jī)已經(jīng)嚴(yán)嚴(yán)重的影響響全球經(jīng)濟(jì)濟(jì)，中國(guó)也也受到影響響。對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)來(lái)說(shuō)，在在過(guò)去十年年間（1998~2007）），大量量的國(guó)外資資本涌入房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)，推動(dòng)了了中國(guó)房地地產(chǎn)市場(chǎng)的的發(fā)展。而從美國(guó)次次貸危機(jī)開開始以后，，一部分投投資人認(rèn)為為中國(guó)房地地產(chǎn)也出現(xiàn)現(xiàn)了過(guò)熱的的局面，害害怕中國(guó)出出現(xiàn)與美國(guó)國(guó)一樣的危危機(jī)，因此此，他們把把錢撤了出出來(lái)。次貸危機(jī)造成了現(xiàn)在在房地產(chǎn)市市場(chǎng)中投資資型客戶不不斷減少，，同時(shí)投資資客戶的信信心不足也也對(duì)非投資資型客戶產(chǎn)產(chǎn)生了一定定的影響。。次級(jí)貸就是是把房地產(chǎn)產(chǎn)按揭貸款款資產(chǎn)證券券化，然后后讓人投資資購(gòu)買，很很多人買了了銀行的房房地產(chǎn)債券券，最終房房地產(chǎn)泡沫沫導(dǎo)致房?jī)r(jià)價(jià)暴跌，債債券貶值，，銀行無(wú)法法按時(shí)償還還投資人的的利息和本本金就引發(fā)發(fā)了次級(jí)債債危機(jī).市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)場(chǎng)二、國(guó)內(nèi)從從緊的貨幣幣政策房屋價(jià)格提提高過(guò)快，，越來(lái)越多多的人不能能夠承受如如此高額的的房屋價(jià)格格，社會(huì)問(wèn)問(wèn)題日益尖尖銳，國(guó)家家政府有責(zé)責(zé)任要采用用一些措施施來(lái)抑制房房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，，整治房地地產(chǎn)市場(chǎng)，，調(diào)控時(shí)間間仍然未知知。從緊的貨幣幣政策造成成房地產(chǎn)行行業(yè)融資困困難，同時(shí)時(shí)個(gè)人住房房貸款比例例頻頻調(diào)高高，抑制了了一部分購(gòu)購(gòu)房需求，，讓房?jī)r(jià)回回歸。從緊的貨幣幣政策更多的是為為了抑制投投資客戶需需求，但也也影響了一一部分非投投資客戶，，并且對(duì)開開發(fā)商自身身的資金實(shí)實(shí)力提出了了更高的要要求。市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)場(chǎng)三、房地產(chǎn)產(chǎn)商資金鏈鏈問(wèn)題可以看到，，在降價(jià)銷銷售的這些些城市中，，有些項(xiàng)目目的價(jià)格仍仍然保持在在高位，這這與開發(fā)商商自身的資資金實(shí)力是是分不開的的。而資金金鏈產(chǎn)生問(wèn)問(wèn)題的開發(fā)發(fā)商，面對(duì)對(duì)一輪又一一輪的宏觀觀調(diào)控，面面對(duì)一次比比一次高的的銀行貸款款，面對(duì)觀觀望情緒日日益彌漫的的市場(chǎng)，他他們不得不不降價(jià)銷售售，有一部部分開發(fā)商商已經(jīng)入不不敷出。在宏觀調(diào)控控明顯的今今天，我們們更要保證證我們自身身的資金鏈鏈?zhǔn)墙】档牡?。拿地與開發(fā)發(fā)過(guò)程的協(xié)協(xié)調(diào)統(tǒng)一，，有效的利利用資金，，是在現(xiàn)行行市場(chǎng)中取取得成功的的關(guān)鍵。市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)場(chǎng)四、中國(guó)經(jīng)經(jīng)濟(jì)與中國(guó)國(guó)城市化進(jìn)進(jìn)程在過(guò)去的十十年中，房房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的稅收貢貢獻(xiàn)在各行行業(yè)中排在在前列。以以北京為例例，07年年房地產(chǎn)稅稅收占到北北京市政府府總稅收收收入的百分分之二十之之多。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)經(jīng)與房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)建立立了緊密的的聯(lián)系，而而中國(guó)的城城市化進(jìn)程程才剛剛開開始，每年年都會(huì)有大大量的農(nóng)村村人口變?yōu)闉槌鞘腥丝诳?，這是中中國(guó)的國(guó)情情。只要中中國(guó)經(jīng)濟(jì)不不出現(xiàn)大的的危機(jī)，房房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)不影響社社會(huì)穩(wěn)定，，中國(guó)政府府會(huì)從一定定的角度支支持房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的發(fā)發(fā)展。現(xiàn)在政府采采取措施，，一方面是是防止房地地產(chǎn)行業(yè)崩崩盤，另外外一方面也也是緩解社社會(huì)矛盾。。從政策上講講，中國(guó)的的城市化進(jìn)進(jìn)程是中國(guó)國(guó)政府的重重要責(zé)任，，每年城市市化進(jìn)程中中從農(nóng)村人人口中轉(zhuǎn)為為城市人口口的這一部部分人有相相當(dāng)?shù)谋壤由铣浅鞘兄鞋F(xiàn)有有人口對(duì)房房地產(chǎn)的剛剛性需求，，房地產(chǎn)市市場(chǎng)仍然有有很好的發(fā)發(fā)展前景。。面對(duì)全國(guó)的的大形勢(shì)，，我們不禁禁思考，我我們是否需需要站在局局外，冷靜靜的思辨，，張家口的的房地產(chǎn)在在未來(lái)將會(huì)會(huì)如何發(fā)展展？回歸張家口口市場(chǎng)1進(jìn)入08年及今今后一段時(shí)時(shí)間，大規(guī)規(guī)模的土地地放量必然然帶來(lái)龐大大的開發(fā)量量，競(jìng)爭(zhēng)加加劇2單位團(tuán)團(tuán)購(gòu)和廉價(jià)價(jià)房上市，，瓜分了大大多數(shù)消費(fèi)費(fèi)市場(chǎng)307年年張市房?jī)r(jià)價(jià)的大幅增增長(zhǎng)，刺激激了開發(fā)商商追求利潤(rùn)潤(rùn)的心理，，使市場(chǎng)過(guò)過(guò)于理想化化。4商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)運(yùn)營(yíng)成功的的案例很少少，必然會(huì)會(huì)重傷投資資者的信心心。因此投放量繼續(xù)續(xù)加大消費(fèi)群體在在縮小投資客這一一群體迅速速收手路在何方？？？？市場(chǎng)的探索索可以預(yù)見，，張家口的的房地產(chǎn)市市場(chǎng)伴隨著著大量的開開發(fā)放量，，未來(lái)市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)會(huì)越演越烈烈，因此如如何在這場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，，使我們的的項(xiàng)目脫穎穎而出，成成功突圍是是擺在我們們面前的一一個(gè)緊要課課題。尋找的思考考一、挖掘市市場(chǎng)，尋找找市場(chǎng)共性性及突破口口首先，細(xì)分分來(lái)說(shuō)張家家口市場(chǎng)在在售產(chǎn)品同同質(zhì)化嚴(yán)重重，各個(gè)樓樓盤只是刷刷了不同涂涂料亦或瓷瓷磚的同質(zhì)質(zhì)立面，千千篇一律的的排排座，，千篇一律律的兩室兩兩廳，三室室兩廳。各個(gè)樓盤物物業(yè)服務(wù)硬硬件和軟件件均有不足足，基本停停留在僅僅僅滿足居住住需求上，，沒有提升升到一種生生活方式的的營(yíng)造的層層次?；蛘哒邇H僅是停停留在社區(qū)區(qū)概念上而而沒有得到到有效的落落實(shí)?？蛻魬糍I房子絕絕對(duì)不僅僅僅是買了物物業(yè)，而是是購(gòu)買了一一種生活方方式。結(jié)論：從項(xiàng)項(xiàng)目的戶型和社區(qū)服務(wù)配配套入手，適應(yīng)應(yīng)市場(chǎng)進(jìn)行行差異化，，具體的建建議后續(xù)定定位章節(jié)將將詳細(xì)闡述述。二、客觀的的認(rèn)清自己己，挖掘自自身項(xiàng)目?jī)?yōu)優(yōu)勢(shì)地段：地處處平門路，，背離市中中心，配套套上沒有優(yōu)優(yōu)勢(shì)。交通：交通通狀況還不不錯(cuò)，公交交線路可直直達(dá)小區(qū)或或小區(qū)附近近，毗鄰城城市快速路路，及張市市高速路口口。配套：商業(yè)業(yè)配套并不不多人文：屬于于原飼料廠廠廠區(qū)，沒沒有太深厚厚的居住歸歸屬認(rèn)同感感。周邊物業(yè)：：平門片區(qū)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)相對(duì)對(duì)滯后，沒沒有標(biāo)志性性建筑。人文景觀：：周邊學(xué)府府林立，且且臨近張家家口主要文文化景區(qū)，，小白山、、太平山等等。生態(tài)環(huán)環(huán)境非常好好。項(xiàng)目本身的的區(qū)位一般般，主要亮亮點(diǎn)主要集集中在人文景觀上。三、系統(tǒng)策策劃，構(gòu)建建項(xiàng)目核心心競(jìng)爭(zhēng)力在項(xiàng)目本身身地段區(qū)位位沒有明顯顯優(yōu)勢(shì)的情情況下，項(xiàng)項(xiàng)目要得到到市場(chǎng)的認(rèn)認(rèn)可并實(shí)現(xiàn)現(xiàn)良好銷售售，只有通通過(guò)系統(tǒng)的的策劃，從從自身建立立項(xiàng)目的核核心競(jìng)爭(zhēng)力力。從各個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)建立本項(xiàng)項(xiàng)目的核心心競(jìng)爭(zhēng)力精確的市場(chǎng)場(chǎng)分析精準(zhǔn)的產(chǎn)品品定位戶型確定優(yōu)優(yōu)勢(shì)社區(qū)文化特特色園林小品特特色物業(yè)配套特特色一種生活方方式一種文化底底蘊(yùn)廣告推廣銷售推介物業(yè)管理推廣落實(shí)建立優(yōu)勢(shì)作為張家口口的老城區(qū)區(qū)，其歷史史文化底蘊(yùn)蘊(yùn)深厚，各各方面配套套以趨成熟熟，但城市市規(guī)劃和市市政建設(shè)相相對(duì)陳舊。。目前橋西西區(qū)市場(chǎng)價(jià)價(jià)格在三區(qū)區(qū)比較中是是相對(duì)較低低的。究其其原因，與與此片區(qū)近近來(lái)新開發(fā)發(fā)樓盤較少少有關(guān)。但但隨著舊城城改造力度度的加大，，今年下半半年乃至今今后幾年此此片區(qū)同樣樣會(huì)有大規(guī)規(guī)模的放量量。如華升升陽(yáng)及凱龍龍的新華街街開發(fā)，中中聯(lián)的小河河套項(xiàng)目，，天河駿層層項(xiàng)目，至至善街項(xiàng)目目都會(huì)在今今明兩年規(guī)規(guī)模放量。。隨著這些項(xiàng)項(xiàng)目的大量量開發(fā)，橋橋西這片張張市的老城城區(qū)將綻放放出全新的的生命力。。而隨著這這些樓盤的的大量放量量，橋西區(qū)區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)也也會(huì)更加激激烈。本地塊相關(guān)關(guān)項(xiàng)目對(duì)比比香江名城國(guó)國(guó)際金鼎世紀(jì)城城天河駿層

本片區(qū)在售售項(xiàng)目項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)面積戶型均價(jià)推介媒體買點(diǎn)金鼎世紀(jì)城多層70-1002+22564元報(bào)廣、車載、路牌、展板、電視、網(wǎng)絡(luò)、圍擋規(guī)模大、景觀好、商業(yè)配套齊全、推廣力度大小高層150-2003+2+23200元200以上復(fù)式香江國(guó)際多層70-1402+13558元路牌、展板、車載電視、網(wǎng)絡(luò)、圍擋規(guī)模大、環(huán)境好、交通便利、周邊配套齊全、推廣到位2+22+2+2小高層90-1302+23808元3+23723元3+2+2天河駿層多層70-1262+12910元報(bào)廣、路牌、展板、圍擋、派發(fā)單頁(yè)規(guī)模大、交通便利、景觀好、推廣到位2+2220躍層小高層50-1301+13387元2+1\23+2對(duì)比分析本區(qū)域內(nèi)的的這三個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目可以說(shuō)說(shuō)定位和銷銷售都是比比較成功的的，究其成成功的因素素包括以下下幾點(diǎn)：1.開發(fā)期期處在張家家口房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)最火火爆期間，，較早的搶搶占了市場(chǎng)場(chǎng)2.項(xiàng)目規(guī)規(guī)模大、配配套齊全、、景觀設(shè)計(jì)計(jì)獨(dú)特3.產(chǎn)品以以多層為主主，輔以小小高層，舒舒適度高4.戶型種類類多，面積以以70-130平米為主主，適應(yīng)大眾眾的消費(fèi)水平平5.推廣到位位，擴(kuò)大項(xiàng)目目知名度張家口俗稱““山城”，自自然坡地景觀觀資源可利用用性高，但大大部分的項(xiàng)目目為東西錯(cuò)落落或南低北高高，不影響采采光等問(wèn)題，，但我項(xiàng)目南南靠小白山，，北臨平門路路，地塊南高高北低，落差差大，不利于于出行，我們們只有通過(guò)合合理的業(yè)態(tài)分分布、景觀設(shè)設(shè)計(jì)來(lái)彌補(bǔ)此此缺陷我們例舉幾個(gè)個(gè)與我項(xiàng)目地地形相似并成成功銷售的樓樓盤，予以借借鑒（只考慮產(chǎn)品品）區(qū)域市場(chǎng)分析析個(gè)案分析銷售情況分析析此項(xiàng)目整體銷銷售狀況較佳佳,一期、二二期多層已售售磬，業(yè)主已已入住。三期期于2007年4月開盤盤，共3棟臨臨街小高層，，現(xiàn)剩余3層層4層及10層部分房屋屋，四期10棟多層，于于2007年年12月預(yù)售售，面積區(qū)間間為64-106平米，，近500套套房屋只剩余余20套房屋屋未售出,銷銷售率達(dá)到90%,戶型型種類較多適適應(yīng)市場(chǎng)需求求.分析1.開發(fā)商知名度高，實(shí)實(shí)力雄厚，增增強(qiáng)了客戶的的購(gòu)買信心2.面積區(qū)間大，，戶型種類多多，且以小面面積戶型為主主.3.價(jià)格較低，多多層均價(jià)：2883元4.小區(qū)內(nèi)景觀設(shè)設(shè)計(jì)錯(cuò)落有致致，充分利用用了落差鳳翔山莊分析此項(xiàng)目全部多多層，共47棟，現(xiàn)小面面積戶型全部部售磬，剩余余100多套套左右，均為為躍層，面積積為180-230平米米，因面積偏偏大，價(jià)格偏偏高，所以銷銷售十分緩慢慢。1.小區(qū)規(guī)模大.且全部多層層，適應(yīng)市場(chǎng)場(chǎng)需求2.3.小區(qū)內(nèi)景觀設(shè)設(shè)計(jì)錯(cuò)落有致致，充分利用用了落差設(shè)計(jì)多樣化，，平層、錯(cuò)層層、躍層、復(fù)復(fù)式均有。錦繡花園分析此項(xiàng)目06年年10月開盤盤，除別墅外外，現(xiàn)已售磬磬。雖位置較較偏，緊挨山山腳，城市快快速路經(jīng)過(guò)此此項(xiàng)目，但由由于項(xiàng)目全部部多層，且戶戶型設(shè)計(jì)合理理，小面積居居多，價(jià)格較較同區(qū)域其它它項(xiàng)目低，因因此，銷售情情況良好1.東環(huán)路已通，，交通便利2.3.三山環(huán)抱，環(huán)環(huán)境優(yōu)雅，適適宜居住戶形種類多，，小面積戶形形偏多。山水文苑總結(jié)結(jié)合我們的項(xiàng)項(xiàng)目來(lái)看，在在地段不占優(yōu)優(yōu)勢(shì)的情況下下，我們就要要以產(chǎn)品、價(jià)價(jià)格來(lái)?yè)屨际惺袌?chǎng)。什么樣的產(chǎn)品品能在市場(chǎng)中中站穩(wěn)腳跟呢呢？結(jié)合以上上安例，我們們認(rèn)為：1、產(chǎn)品形態(tài)態(tài)以多層住宅宅為主，輔以以少量小高層層2、戶型種類類多，面積區(qū)區(qū)間大，90平米以下要要占到75%左右3、景觀設(shè)計(jì)計(jì)獨(dú)特，綠化化面積大4、價(jià)位低于于同區(qū)域其它它樓盤地形地脈及SWOT分析1市場(chǎng)分析2規(guī)劃建議3定位分析4開發(fā)分期5發(fā)售策略6財(cái)務(wù)分析7策略規(guī)劃尋找屬于本項(xiàng)項(xiàng)目的坐標(biāo)如果不能對(duì)我我們所希望的的未來(lái)有一個(gè)個(gè)明確的概念念的話，那么么，我們就會(huì)會(huì)被當(dāng)前存在在的一些潛意意識(shí)所左右。。規(guī)劃方向1、〖區(qū)域尺尺度〗〖〖個(gè)盤盤尺度〗打造大盤氣勢(shì)勢(shì)還是強(qiáng)調(diào)一一期住宅居住住環(huán)境？（區(qū)域視角＆項(xiàng)項(xiàng)目視角）結(jié)論：從一個(gè)個(gè)宏觀的視野野建構(gòu)整體的的“造城”優(yōu)優(yōu)勢(shì)。2、〖復(fù)合性性物業(yè)類型〗〗〖〖單一住宅區(qū)區(qū)〗復(fù)合型社區(qū)優(yōu)優(yōu)勢(shì)與一期住住宅特征？（復(fù)合型＆單單點(diǎn)式）結(jié)論：以復(fù)合合型大社區(qū)配配套為基點(diǎn)，，并強(qiáng)調(diào)一期期產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)3、〖全盤高高度的行銷〗〗〖〖一期產(chǎn)產(chǎn)品的銷售〗〗實(shí)際銷售和大大盤主義之間間是否存在矛矛盾？（造勢(shì)＆銷售售數(shù)額）結(jié)論：對(duì)分期期產(chǎn)品具備前前瞻性考慮，，不因某一期期產(chǎn)品而而影響整體傳傳播節(jié)奏。4、〖高價(jià)值值產(chǎn)品〗〖〖低價(jià)值產(chǎn)產(chǎn)品〗做中低端產(chǎn)品品還是應(yīng)該做做體現(xiàn)客戶尊尊貴感的中高端產(chǎn)品？？結(jié)論：通過(guò)本本項(xiàng)目的產(chǎn)品品價(jià)值、品質(zhì)質(zhì)提高區(qū)域價(jià)價(jià)值是本案開開發(fā)初衷。同同時(shí)，通過(guò)財(cái)財(cái)務(wù)分析粗算算，開發(fā)中低低端產(chǎn)品難以以保證開發(fā)商商的開發(fā)利潤(rùn)潤(rùn)?？偸觯?、（視角））改變?cè)紭菢潜P的思考惟惟度，從地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目上升到到一個(gè)區(qū)域運(yùn)運(yùn)營(yíng)商的宏觀觀視角。2、（時(shí)間））在本案3－－6年的開發(fā)發(fā)周期里，社社會(huì)環(huán)境、經(jīng)經(jīng)濟(jì)條件、政政府政策和社社會(huì)意志都會(huì)會(huì)發(fā)生變化。。這就要求傳傳播必須擁有有長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光，，并具備前瞻瞻性，使后期期產(chǎn)品能夠?qū)崒?shí)現(xiàn)延續(xù)推出出?？偸觯?、（細(xì)節(jié)））在考慮社區(qū)區(qū)綜合性開發(fā)發(fā)的同時(shí)，同同時(shí)要凸顯（（尤其是一期期）分期效果果，努力實(shí)現(xiàn)現(xiàn)精神物質(zhì)雙雙豐收，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)營(yíng)造一個(gè)大大型、高端、、復(fù)合居住社社區(qū)的綜合理理想。規(guī)劃建議315畝業(yè)業(yè)態(tài)可行性初初步設(shè)想休閑度假養(yǎng)老精品小高層全功能酒店高品質(zhì)多層產(chǎn)品完善配套的區(qū)域315畝足可可以是一個(gè)大大的生活區(qū)域域，它可以囊囊括各種類型型的建筑形式式。這315畝地地，將滿足所所有人的生活活一切所需。。建筑形形式規(guī)劃建建議315畝畝初步步設(shè)想想公建商業(yè)區(qū)（如酒店，商場(chǎng)）住宅生活區(qū)（一期100畝）行政配套區(qū)二期高品質(zhì)住宅區(qū)休閑度假養(yǎng)老區(qū)道路走走向規(guī)規(guī)劃公建商業(yè)區(qū)（如酒店，商場(chǎng)）住宅生活區(qū)（一期100畝）行政配套區(qū)二期高品質(zhì)住宅區(qū)休閑度假養(yǎng)老區(qū)為道路路走向向規(guī)劃建建議設(shè)設(shè)想細(xì)細(xì)化——行政政配套套行政配配套區(qū)區(qū)1、為為誰(shuí)做做？社區(qū)業(yè)業(yè)主周邊居居民2、為為什么么要做做？315畝，，我們們是在在造一一個(gè)大大盤，，在做做熱一一個(gè)區(qū)區(qū)域。。而規(guī)規(guī)模大大盤需需要有有完善善的行行政配配套。。且規(guī)劃劃有硬硬性要要求，，超過(guò)過(guò)150畝畝的樓樓盤必必須建建造一一所四四軌制制小學(xué)學(xué)。3、做做什么么？醫(yī)院：：不同同于普普通醫(yī)醫(yī)院，，該醫(yī)醫(yī)院是是更關(guān)關(guān)注人人心理理感受受的保保健醫(yī)醫(yī)院。。張家家口此此類醫(yī)醫(yī)院基基本沒沒有。。幼兒園園四軌制制小學(xué)學(xué)4、怎怎么做做？主打教教育牌牌：與與大區(qū)區(qū)域人人文性性吻合合，做做雙語(yǔ)語(yǔ)國(guó)際際學(xué)校校，推推出幼幼兒教教育、、素質(zhì)質(zhì)教育育，教教育從從孩子子的起起點(diǎn)抓抓起的的概念念又打服服務(wù)牌牌：推推出創(chuàng)創(chuàng)新特特色的的社區(qū)區(qū)服務(wù)務(wù)（如如社區(qū)區(qū)保健健醫(yī)院院）。。規(guī)劃建建議設(shè)設(shè)想細(xì)細(xì)化——公建建公建商商業(yè)區(qū)區(qū)（如如酒店店，商商場(chǎng)））1、公公建為為誰(shuí)而而做？？社區(qū)已已經(jīng)入入住的的業(yè)主主周邊消消費(fèi)人人群本項(xiàng)目目臨近近張石石高速速及各各條高高速路路口，，滿足足這些些商旅旅人士士的需需求2、為為什么么要做做？在本項(xiàng)項(xiàng)目開開發(fā)的的中后后期，，地塊塊周邊邊的常常駐人人口將將越來(lái)來(lái)越多多，項(xiàng)項(xiàng)目所所輻射射的西西北部部消費(fèi)費(fèi)人口口也將將很可可觀，，而現(xiàn)現(xiàn)階段段本地地塊周周邊配配套嚴(yán)嚴(yán)重不不足。。開發(fā)發(fā)公建建一是是因?yàn)闉槭袌?chǎng)場(chǎng)的要要求，，同時(shí)時(shí)也是是提升升社區(qū)區(qū)檔次次及配配套完完善性性的支支撐。。3、做做什么么？半圍合合的建建筑造造型（（聚財(cái)財(cái)），，要求求有都都市化化的形形象，，形成成區(qū)域域級(jí)別別的中中心，，標(biāo)的的性建建筑物物。而從經(jīng)經(jīng)濟(jì)的的角度度來(lái)看看：大大型商商業(yè)銷銷售風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)較較大（（無(wú)論論是銷銷售或或自持持都存存在這這個(gè)問(wèn)問(wèn)題））。因因此我我們要要合理理規(guī)劃劃。4、公公建規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)想（1））大大賣場(chǎng)場(chǎng)建議規(guī)規(guī)劃一一個(gè)集集超市市、百百貨、、娛樂(lè)樂(lè)、餐餐飲為為一體體的綜綜合型型賣場(chǎng)場(chǎng)。（2））會(huì)會(huì)館可規(guī)劃劃為一一個(gè)集集商務(wù)務(wù)、休休閑、、娛樂(lè)樂(lè)、會(huì)會(huì)議、、客房房為一一體的的綜合合性配配套會(huì)會(huì)館，，不僅僅可以以滿足足華新新集團(tuán)團(tuán)辦公公、會(huì)會(huì)議等等需求求，同同時(shí)可可以作作為對(duì)對(duì)外經(jīng)經(jīng)營(yíng)的的酒店店型自自持物物業(yè)。。（如如恒通通商務(wù)務(wù)會(huì)館館）銷售及及經(jīng)營(yíng)營(yíng)建議議：建建議采采用整整層銷銷售或或者租租賃的的形式式，由由華新新集團(tuán)團(tuán)籌建建或選選擇物物業(yè)公公司統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)經(jīng)營(yíng)。。規(guī)劃建建議設(shè)設(shè)想細(xì)細(xì)化——高檔檔休閑閑健身身場(chǎng)所所1、為為誰(shuí)做做？全面囊囊括張張家口口中高高端客客戶群群體。。區(qū)縣縣生意意主，，政府府機(jī)關(guān)關(guān)中高高級(jí)公公務(wù)員員都在在這一一群體體中。。對(duì)高爾爾夫運(yùn)運(yùn)動(dòng)有有所向向往，，體現(xiàn)現(xiàn)自己己身份份地位位及品品味。。2、為為什么么要做做？但凡提提到果果嶺、、高爾爾夫等等名詞詞無(wú)不不是與與高端端、國(guó)國(guó)際化化及身身份地地位掛掛鉤，，可很很大程程度提提高本本樓盤盤的檔檔次。。是為為本項(xiàng)項(xiàng)目一一個(gè)很很好的的推廣廣賣點(diǎn)點(diǎn)。且高爾爾夫場(chǎng)場(chǎng)地迄迄今為為止在在張家家口絕絕對(duì)屬屬于市市場(chǎng)空空白。。本案案若做做，就就能凸凸顯唯唯一性性、權(quán)權(quán)威性性和排排他性性。3、做做什么么？（2））小小型推推桿練練習(xí)場(chǎng)場(chǎng)4、怎怎么做做？以高爾爾夫?yàn)闉橹行男?，在在后期期樓盤盤推售售上布布局花花園洋洋房、、觀景景高層層等，，用好好用足足高爾爾夫的的景觀觀功能能。形形成強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)帶帶動(dòng)同時(shí)高高爾夫夫不僅僅僅是是景觀觀，更更是可可以經(jīng)經(jīng)營(yíng)的的資產(chǎn)產(chǎn)，要要用經(jīng)經(jīng)營(yíng)的的眼光光看待待高爾爾夫。。具體操操作辦辦法可可參考考國(guó)內(nèi)內(nèi)成功功案例例休閑度度假養(yǎng)養(yǎng)老區(qū)區(qū)若無(wú)法法形成成則考考慮建建造康康體健健身中中心，，可囊囊括健健身房房、網(wǎng)網(wǎng)球場(chǎng)場(chǎng)地、、乒乓乓球、、羽毛毛球場(chǎng)場(chǎng)地等等。315畝的的未來(lái)來(lái)生活活從315畝畝規(guī)劃劃中，，我們們已經(jīng)經(jīng)看到到了小小白山山全自自然生生活區(qū)區(qū)的雛雛形：：小白山山要倡倡導(dǎo)一一種生生活方方式，，用一一種對(duì)對(duì)家的的全新新演繹繹來(lái)吸吸引消消費(fèi)者者的投投入。。小白山山憑借借其超超越的的自然然環(huán)境境優(yōu)勢(shì)勢(shì)，多多元化化的建建筑類類型，，完善善的配配套。。這些些綜合合因素素只有有一個(gè)個(gè)目的的。即：建建筑新的生生活領(lǐng)領(lǐng)域，，讓消消費(fèi)者者在這這里體體驗(yàn)家家新的的意義義，改改變?cè)械牡淖屓巳丝菰镌?、厭厭煩的的生活活?15畝不不僅是是我們們的目目標(biāo)，，同樣樣也是是廣大大張家家口人人民的的一個(gè)個(gè)夢(mèng)，，作為為城郊郊結(jié)合合部的的本案案，成成功的的開發(fā)發(fā)完成成必將將拓展展城市市的邊邊線，，創(chuàng)造造一種種新的的生活活方式式，創(chuàng)創(chuàng)造一一座新新城。。我們要要?jiǎng)?chuàng)造造它，，需要要我們們就要要走好好每一一步。。那我們們不禁禁要問(wèn)問(wèn)：我們第第一步步怎么么走？？100畝地地是一一個(gè)開開始……….規(guī)劃建建議100畝畝（一一期））住宅生活區(qū)（一期100畝）規(guī)劃建建議100畝畝（一一期））山，張張家口口人民民難以以割舍舍的地地理文文字。。打造小小白山山自然然生活活區(qū)，，就要要依山山而造造，造造的不不僅是是建筑筑，更更是生生活。。100畝規(guī)規(guī)劃關(guān)關(guān)鍵字字：山，永永遠(yuǎn)的的自然然景觀觀生活氛氛圍與與生活活意境境的融融合滿足高高品質(zhì)質(zhì)生活活的建建筑形形態(tài)依托自自然資資源開開發(fā)山山景社社區(qū)創(chuàng)造社社區(qū)景景觀與與生活活的融融合在張家家口人人心里里，多多層住住宅就就是不不變的的高品品質(zhì)生生活規(guī)劃建建議100畝畝（一一期））景觀帶（原污水渠）小高層產(chǎn)品小高層產(chǎn)品鍋爐房會(huì)所中心景觀商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)多層多層多層多層多層多層多層多層多層多層多層多層多層多層多層整個(gè)小小區(qū)依依山而而建。。我們不僅僅要使生生活區(qū)景景觀與小小白山融融為一體體，更要要依托自自然景觀觀與自身身景觀特特點(diǎn)創(chuàng)造造出屋屋屋有景觀觀，戶戶戶有特點(diǎn)點(diǎn)的純天天然、低低密度、、高品質(zhì)質(zhì)生活社社區(qū)張家口生活舒適的住宅，美麗幸福的夢(mèng)想規(guī)劃建議議100畝（一一期）項(xiàng)目規(guī)模模：約100畝畝用地性質(zhì)質(zhì)：住宅宅、商業(yè)業(yè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)：：容積率：：≈1.5總建筑面面積：≥≥112723平方米米綠化率：：≥40％建筑層數(shù)數(shù)：≤6.5規(guī)劃建議議100畝（一一期）規(guī)劃依據(jù)據(jù)：本項(xiàng)目建建設(shè)用地地規(guī)劃條條件通知知書張家口市市總體規(guī)規(guī)劃國(guó)家有關(guān)關(guān)的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)范及省省、市有有關(guān)規(guī)劃劃設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)定產(chǎn)品類型型：居住區(qū)住住宅為多多層（高高度不宜宜超過(guò)6.5層層）為主主，在滿滿足日照照、標(biāo)桿桿示范性性環(huán)境景景觀要求求的前提提下，居居住區(qū)建建筑容積積率達(dá)到到1.5以上的的要求。。商業(yè)區(qū)以以沿平門門路商業(yè)業(yè)為主，，輔以少少量為區(qū)區(qū)內(nèi)配套套的社區(qū)區(qū)鄰里商商業(yè)，社社區(qū)鄰里里商業(yè)面面積控制制在1500平平米左右右。商業(yè)區(qū)內(nèi)內(nèi)商業(yè)建建筑以不不超過(guò)二二層為宜宜，商業(yè)業(yè)區(qū)內(nèi)的的容積率率可根據(jù)據(jù)實(shí)際情情況確定定。居住區(qū)內(nèi)內(nèi)需配建建幼兒園園一所，，面積約約1500平米米。幼兒兒園的位位置須考考慮面向向城市開開放而不不影響小小區(qū)。社區(qū)會(huì)所所面積約約2000平米米。規(guī)劃建議議100畝（一一期）建議類型型及分布布百分比比：小高層（（數(shù)量控控制在20%以以下）多層（占占總量的的70%左右））花園洋房房（占10%左左右）讓每一個(gè)個(gè)人都擁?yè)碛幸粋€(gè)個(gè)完美的居居住夢(mèng)想想…..綠樹青山山，鳥語(yǔ)語(yǔ)花香，，讓每一一個(gè)家，，都居住住在自然然里，讓讓每一個(gè)個(gè)人，一一出門就就能呼吸吸到清新新的空氣氣，擁有有舒暢的的心情，，每一個(gè)個(gè)孩子都都會(huì)有一一個(gè)美麗麗的童年年。地形地脈及SWOT分析1市場(chǎng)分析2規(guī)劃建議3定位分析4開發(fā)分期5發(fā)售策略6財(cái)務(wù)分析7定位分析析我們根據(jù)據(jù)張家口口的本土土情況，，根據(jù)我我們的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，參參照我們們地塊的的特點(diǎn)，，我們來(lái)來(lái)討論怎怎樣的產(chǎn)產(chǎn)品才能能適應(yīng)本本地市場(chǎng)場(chǎng)，怎樣樣的價(jià)格格才能使使本地塊塊顯現(xiàn)出出優(yōu)勢(shì)，，哪些客客戶群才才是我們們的目標(biāo)標(biāo)客戶。。產(chǎn)品價(jià)格客戶群定位分析析產(chǎn)品產(chǎn)品的好好壞直接接影響了了客戶的的購(gòu)買，，我們來(lái)來(lái)定位產(chǎn)產(chǎn)品，要要參考張張家口市市民的習(xí)習(xí)慣，并并且根據(jù)據(jù)自身地地塊特點(diǎn)點(diǎn)來(lái)對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行行定位。。張家口市市場(chǎng)產(chǎn)品品特點(diǎn)總總結(jié)張家口房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目戶型型設(shè)計(jì)多多以兩房房、三房房為主，，熱銷的的面積主主要以85～130㎡㎡為主，，主力戶戶型為兩兩、三房房，在面面積的配配比方面面120㎡建筑筑面積以以下占據(jù)據(jù)了整個(gè)個(gè)項(xiàng)目的的70%～80%，頂頂樓復(fù)式式結(jié)構(gòu)去去化速度度較慢，，頂樓單單價(jià)通常常比一樓樓的低；；一層住住宅通常常架高50CM左右；；戶型結(jié)構(gòu)構(gòu)主以板板式結(jié)構(gòu)構(gòu)為主，，少量為為塔式結(jié)結(jié)構(gòu)，但但銷售情情況慘淡淡。全明明設(shè)計(jì)，，結(jié)構(gòu)方方正，布布局緊湊湊，浪費(fèi)費(fèi)空間少少，但整整體戶型型設(shè)計(jì)較較為單一一，缺乏乏創(chuàng)新，，如入戶戶花園、、景觀退退臺(tái)、陽(yáng)陽(yáng)光房、、八角餐餐廳、錯(cuò)錯(cuò)層、等等新穎設(shè)設(shè)計(jì)在張張家口屬屬罕見；；建筑形態(tài)態(tài)多以多多層不帶帶電梯為為主，多多層房屋屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)多以磚磚混結(jié)構(gòu)構(gòu)為主，，小高層層在未來(lái)來(lái)一年中中將成為為主流業(yè)業(yè)態(tài)并且且競(jìng)爭(zhēng)激激烈。整體缺乏乏真正的的“類別別墅”的的情景洋洋房或花花園洋房房等高端端產(chǎn)品定位分析析產(chǎn)品離市區(qū)較遠(yuǎn)地塊南高北低景觀優(yōu)勢(shì)明顯1.印象象中的遠(yuǎn)遠(yuǎn)離市區(qū)區(qū)，首期期產(chǎn)品的的售價(jià)過(guò)過(guò)高會(huì)帶帶來(lái)很大大的銷售售抗性。。所以我我們產(chǎn)品品開發(fā)就就要注意意要控制制成本。。同時(shí)在在價(jià)格上上采取低低開高走走的原則則，促進(jìn)進(jìn)銷售，，漸漸樹樹立開發(fā)發(fā)商在市市民心中中的良好好口碑(價(jià)格)2.地塊塊南高北北低，嚴(yán)嚴(yán)重影響響光照程程度，開開發(fā)大量量的小高高層產(chǎn)品品會(huì)造成成產(chǎn)品不不能被接接受。而而高層產(chǎn)產(chǎn)品不予予考慮。。（組合））3.天然然景觀，，是我們們項(xiàng)目的的優(yōu)勢(shì)，，在不提提高成本本的前提提下，把把景觀利利用好，，成為項(xiàng)項(xiàng)目的亮亮點(diǎn)。（主題））定位分析析產(chǎn)品現(xiàn)在市場(chǎng)場(chǎng)上面住住宅產(chǎn)品品分類：：多層小高層高層超高層別墅情景洋房房聯(lián)排（TOWNHOUSE）花園洋房房是聯(lián)排還還是花園園洋房？？根據(jù)我們們之前的的分析，，一期紅紅線范圍圍內(nèi)為多層及小小高層產(chǎn)產(chǎn)品，無(wú)須過(guò)過(guò)多討論論，但在在我們的的最高地地，產(chǎn)品品開發(fā)選選擇是別別墅還是是洋房呢呢？我們們不禁深深思。？？客觀事實(shí)實(shí)論證產(chǎn)產(chǎn)品表現(xiàn)現(xiàn)：目前張家家口市場(chǎng)場(chǎng)在售別別墅產(chǎn)品品有兩個(gè)個(gè)樓盤：：山水文苑苑別墅區(qū)區(qū)：銷售至今今，銷售售情況慘慘淡桃源名仕仕別墅區(qū)區(qū)：從06年年至今，，基本是是以頂工工程款形形式出售售因此東方鑫業(yè)業(yè)認(rèn)為，，本項(xiàng)目目是否開開發(fā)別墅墅產(chǎn)品應(yīng)應(yīng)慎重考考慮。那么花園園洋房是是否應(yīng)該該融入我我們的社社區(qū)呢？？我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，現(xiàn)有有市場(chǎng)居居住類產(chǎn)產(chǎn)品放量量中，尚尚沒有花花園洋房房產(chǎn)品，，而花園園洋房作作為高品品質(zhì)的生生活居住住產(chǎn)品價(jià)價(jià)格上比比別墅類類產(chǎn)品更更有競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力，受受眾人群群更廣泛泛，既然然我們要要打造高高品質(zhì)社社區(qū)，就就有必要要把一些些居住舒舒適度高高的產(chǎn)品品融入我我們的整整體規(guī)劃劃中來(lái)，，并且我我們的產(chǎn)產(chǎn)品要保保證能夠夠被市場(chǎng)場(chǎng)所接受受。東方鑫業(yè)業(yè)建議：：因地制制宜，加入適量量四層花花園洋房房類產(chǎn)品品，能夠夠提高社社區(qū)居住住品質(zhì)的的同時(shí)，，提高我我們的利利潤(rùn)，降降低購(gòu)買買抗性定位分析析產(chǎn)品總述：多層產(chǎn)品品仍然是是張家口口人心目目中理想想建筑類類型，通通過(guò)近年年來(lái)我們們對(duì)張家家口市場(chǎng)場(chǎng)的了解解，多層層產(chǎn)品遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)比其其他產(chǎn)品品好賣。。但是我們們的地塊塊屬于南南高北低低，如果果全部開開發(fā)多層層產(chǎn)品，，在保證證光照的的前提下下，樓間間距將變變得很大大，浪費(fèi)費(fèi)了面積積，降低低了我們們的盈利利能力，，所以，，我們得得結(jié)合其其他一些些產(chǎn)品，，彌補(bǔ)有有可能浪浪費(fèi)的面面積，提提高利潤(rùn)潤(rùn)，并且且，多產(chǎn)產(chǎn)品組合合也可以以給小區(qū)區(qū)景觀帶帶來(lái)一種種提升。。最高地中間高度地區(qū)沿平門路地區(qū)聯(lián)排或花園洋房（15%）多層板樓（70%）小高層板樓和商業(yè)（15%）定位分析析張家口口有這樣樣一群人人群體一：：張家口口地區(qū)中中、高端端人群.項(xiàng)目處于于張家口口的門戶戶位置，，與繁華華接壤又又不失寧寧?kù)o，輕輕松接觸觸繁華而而又能安安靜舒適適的生活活。這正正與這些些人的生生活需求求不謀而而合。群體二：：投資者者或長(zhǎng)期期投資客客。本項(xiàng)目目周邊邊臨近近學(xué)府府較多多，如如果我我們的的房子子戶型型設(shè)計(jì)計(jì)種類類多樣樣化，，小兩兩房或或小三三房形形式齊齊全。。那投投資這這樣的的房子子出租租，總總價(jià)較較低，，投資資回報(bào)報(bào)高，，客群群穩(wěn)定定。我們暫暫且用用逆向向思維維，與與張家家口的的市場(chǎng)場(chǎng)完成成心與與心的的碰撞撞，以以客戶戶群定定位倒倒退出出產(chǎn)品品面積積區(qū)間間：心與心心的碰碰撞——目標(biāo)標(biāo)客戶戶群洞洞察他們對(duì)對(duì)家的的要求求：舒適的的、輕輕松的的內(nèi)外外環(huán)境境滿足他他們的的價(jià)值取取向的要求求即“熱鬧鬧”又“安靜靜”的地方方即不是很很“城城市””又不是很很“鄉(xiāng)鄉(xiāng)村””的地方方多樣性性、獨(dú)獨(dú)特性性在離他他們?nèi)杖粘７狈泵Φ牡幕顒?dòng)動(dòng)空間間不太遠(yuǎn)遠(yuǎn)卻又又僻靜靜的地方方目標(biāo)客客戶群群心理理特征征寫真真目標(biāo)消消費(fèi)者者的基基本需需求夢(mèng)想一一種受到尊尊敬和和認(rèn)可可的生生活方方式目標(biāo)客客戶群群購(gòu)房房需求求習(xí)慣慣分析析物業(yè)品品質(zhì)優(yōu)優(yōu)良物業(yè)外外觀體體現(xiàn)一一定身身份生活配配套齊齊全物業(yè)管管理收收費(fèi)合合理居住環(huán)環(huán)境寧寧?kù)o幽幽雅安全防防護(hù)設(shè)設(shè)施目標(biāo)客客戶群群購(gòu)房房考慮慮因素素分析析全新的的生活活方式式？（（生活活空間間的文文化品品味和和藝術(shù)術(shù)氣息息）地理位位置如如何，，交通通是否否便利利？整體規(guī)規(guī)劃及及樓宇宇質(zhì)量量？（（規(guī)劃劃、布布局、、造型型）價(jià)格是是否合合理？？周邊物物業(yè)比比較？？物業(yè)管管理是是否有有保障障，是是否完完善？？每月月費(fèi)用用多少少？是是否能能及時(shí)時(shí)入住??？結(jié)論同等地地段看看產(chǎn)品品，同同等產(chǎn)產(chǎn)品看看價(jià)格格定位分分析產(chǎn)品品面積分分布定位分分析產(chǎn)品品戶型描描述60~80：小小兩室室兩廳廳80~90：：標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)兩兩室兩兩廳97~105：：小小三三室兩兩廳105~115：經(jīng)經(jīng)濟(jì)型型三室室兩廳廳115~130：舒舒適型型三室室兩廳廳130~139：豪豪華型型三室室兩廳廳160~170：花花園洋洋房60~90：97~115：：115~139：小戶型型完成成“瘦瘦身””：瘦身的的面積積分配配：減減客廳廳以適適當(dāng)增增臥室室的面面積，，縮小小衛(wèi)生生間的的面積積。每戶均均贈(zèng)有有雙陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)中大戶戶型增增加戶戶型設(shè)設(shè)計(jì)亮亮點(diǎn)：：每戶贈(zèng)贈(zèng)送超超大觀觀景外外飄窗窗，并并設(shè)有有大落落地窗窗，同同時(shí)有有茶室室、陽(yáng)陽(yáng)光室室及步步入式式花園園的考考慮。。項(xiàng)目特特質(zhì)之之戶型型項(xiàng)目特特質(zhì)之之園林林園林精精致但但不鋪鋪張自由浪浪漫隨隨意的的園林林景觀觀風(fēng)格格本項(xiàng)目目臨近近絕版版的風(fēng)風(fēng)景區(qū)區(qū)，小小區(qū)園園林景景觀的的塑造造可與與大環(huán)環(huán)境融融為一一體，，但在在規(guī)劃劃中要要充分分考慮慮感情情交往往功能能，布布置多多個(gè)小小型的的交往往休憩憩空間間（小小的主主題休休閑庭庭園）），避避免大大面積積直通通路徑徑的設(shè)設(shè)置。。項(xiàng)目特特質(zhì)之之社區(qū)區(qū)配套套物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)物業(yè)管管理實(shí)實(shí)行全全封閉閉式24小小時(shí)保保安、、熱水水服務(wù)務(wù)社區(qū)服服務(wù)一一線通通：設(shè)設(shè)置社社區(qū)服服務(wù)呼呼叫系系統(tǒng)，，連接接服務(wù)務(wù)中心心，一一線通通社區(qū)區(qū)服務(wù)務(wù)。定位分分析產(chǎn)品品1.立面以穩(wěn)重、典雅色彩面磚為主，可用高檔涂料點(diǎn)綴2.立面設(shè)金屬空調(diào)擋板3.樓梯間及樓梯地轉(zhuǎn)鋪設(shè)，樓梯不銹鋼扶手4.智能磁卡樓門，可視對(duì)講系統(tǒng)5.高檔防火防盜門6.戶內(nèi)毛坯，滿足業(yè)主裝修7.斷橋鋁合金窗，落地窗設(shè)鋁合金防護(hù)欄8.退臺(tái)鋁合金護(hù)欄9.戶內(nèi)設(shè)防翻越門磁、窗磁系統(tǒng)，煙感報(bào)警系統(tǒng)10.社區(qū)主要部位設(shè)監(jiān)控探頭，外圍設(shè)防翻越紅外裝置裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)建建議1.考慮小景觀與大景區(qū)充分融合2.對(duì)原有成材的樹種盡量保留充分利用現(xiàn)有地形深層發(fā)掘其優(yōu)勢(shì)3.從樹種上充分考慮“四季有景”4.對(duì)于硬質(zhì)鋪裝需要考慮色彩合理搭配，與綠地景觀有機(jī)結(jié)合5.社區(qū)內(nèi)依提煉的文化內(nèi)涵、項(xiàng)目屬性有針對(duì)性的設(shè)計(jì)“小品”水景的設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮后期的維護(hù)及枯水期的景觀6.景觀應(yīng)和建筑、行人形成合理的結(jié)合，自然的“對(duì)話”為項(xiàng)目的定位提供支持7.充分考慮夜景燈光設(shè)計(jì)，與周邊景區(qū)形成區(qū)域的靚點(diǎn)景觀規(guī)規(guī)劃建建議定位分分析產(chǎn)品品去去弊根據(jù)我我們的的項(xiàng)目目周邊邊情況況和特特點(diǎn)，，要做做成一一個(gè)上上面定定位中中的產(chǎn)產(chǎn)品，，我們們就要要解決決眼下下看到到的一一些問(wèn)問(wèn)題，，只有有這些些問(wèn)題題得到到妥善善的解解決，，小區(qū)區(qū)的質(zhì)質(zhì)量才才是過(guò)過(guò)關(guān)的的，這這樣也也不會(huì)會(huì)導(dǎo)致致客戶戶對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的的質(zhì)疑疑。所所以我我們也也專門門拿出出版面面來(lái)對(duì)對(duì)我們們項(xiàng)目目目前前的弊弊病總總結(jié)一一下，，并根根據(jù)我我們的的思路路給出出一個(gè)個(gè)解決決方案案。問(wèn)題：：1.電電線線桿多多，電電線交交織、、混亂亂2.移移動(dòng)動(dòng)通信信塔的的處理理3.污污水水河溝溝的處處理4.地地塊塊高低低差大大的問(wèn)問(wèn)題定位分分析產(chǎn)品品去去弊1.電電線桿桿多，，電線線交織織、混混亂在入口口處隨隨處可可以見見到諸諸如右右圖所示的電電線，橫跨跨在天空中中，并且有高有有底，在做做住宅樓的的時(shí)候，一定要要考慮電線線與電線桿桿的問(wèn)題，盡量量跟電力公公司做好公公關(guān)，如能使電線線重新排列列，或者入入地的話，最好好不過(guò)。定位分析產(chǎn)品去去弊2.移動(dòng)動(dòng)通信塔的的處理移動(dòng)通信塔塔就在地塊塊的入口不遠(yuǎn)處，肯肯定會(huì)影響響小區(qū)的整整體感覺，并并且很多客客戶對(duì)通信信塔是否影響響身體存在在疑慮。我我們要告知客客戶通信塔塔對(duì)身體是是沒有危害的的，是科學(xué)學(xué)的。并且且我們應(yīng)該針針對(duì)通信塔塔的位置來(lái)來(lái)合理規(guī)劃我我們的住宅宅位置，最最好同時(shí)給通通信塔以景景觀包裝，，使之更加美美觀。定位分析產(chǎn)品去去弊3.污水水河溝的處處理污水河就在在項(xiàng)目北線線以南不遠(yuǎn)遠(yuǎn)的地方。。本身污水水渠是我們們蓋樓的一一個(gè)劣勢(shì)，，但我們應(yīng)應(yīng)該把它轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化成優(yōu)勢(shì)勢(shì)。合理的利用用污水渠的的距離，做做到樓間距距更大，并并且做成地地下污水處處理，把污污水渠地塊塊填土做成成綠色景觀觀帶或者水水景帶，都都將增強(qiáng)我我們小區(qū)的的競(jìng)爭(zhēng)力。。定位分析產(chǎn)品去去弊4.地塊塊高低差大大的問(wèn)題地塊高差大大本不是什什么劣勢(shì)，，但我們的的地塊又恰恰恰是南高高北低，高高低差有十十幾米，如如此大的高高低差對(duì)住住宅的采光光會(huì)嚴(yán)重影影響，如在在現(xiàn)有情況況下達(dá)到國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)就就要浪費(fèi)大大量的面積積。我們應(yīng)該在在盡量節(jié)約約成本的前前提下，在在地塊內(nèi)部部把高處土土方填到低低處，讓小小區(qū)整體呈呈緩坡狀，，結(jié)合我們們前面的產(chǎn)產(chǎn)品布局設(shè)設(shè)計(jì)，相信信這樣是最最好的解決決辦法。定位分析氣質(zhì)遠(yuǎn)離城市的的喧囂，體體會(huì)身臨其其境的自然然之美。讓每一個(gè)業(yè)業(yè)主的生活活更接近一一些綠色，，更接近夢(mèng)夢(mèng)中的那個(gè)個(gè)地方，讓讓生活返璞璞歸真。定位分析氣質(zhì)氣質(zhì)關(guān)鍵字字純綠色,唯唯美,自然然風(fēng)華學(xué)府,年輕輕,明日之之星360°情情景生活景景觀區(qū)域返璞歸真的的悠然生活活藏在樹蔭下下的家定位分析與項(xiàng)目核心心價(jià)值相符符的案名涵景·佳境境“涵景·佳佳境”的案案名從字義義上理解，，“涵”有有包容、涵涵養(yǎng)的意思思，能點(diǎn)出出本項(xiàng)目海海納百川、、優(yōu)雅格致致且親人文文的性的項(xiàng)項(xiàng)目特質(zhì)。?！熬啊睆淖肿置嫔峡陕?lián)聯(lián)想到綠色色、生態(tài)、、郁郁蔥蔥蔥，包含景景色的美好好景觀?！凹丫场笔鞘巧⒉嫉妮^較遠(yuǎn)的意境境，彰顯出出閑雅，溫溫情的格調(diào)調(diào)。定位分析參考案名名備選東方神韻平門公寓摩卡莊園寧雅山莊木棉春城名門遠(yuǎn)景盛景天成尚品仕家西領(lǐng)美樹云景傾城戀曦風(fēng)景地形地脈及SWOT分析1市場(chǎng)分析2規(guī)劃建議3定位分析4開發(fā)分期5發(fā)售策略6財(cái)務(wù)分析7操作風(fēng)險(xiǎn)及解決方案8開發(fā)分期（315畝畝）項(xiàng)目開發(fā)建建議采用分分期取地開開發(fā)的模式式，既可盡盡早入市搶搶占市場(chǎng)，，也可以保保證資金的的正常運(yùn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，因此我我們先開發(fā)發(fā)已取得的的100畝畝地，一邊邊開發(fā)一邊邊做其它地地塊的取地地工作。公建商業(yè)區(qū)（如酒店，商場(chǎng)）住宅生活區(qū)（一期100畝）行政配套區(qū)二期高品質(zhì)住宅區(qū)迷你景觀高爾夫練習(xí)場(chǎng)開發(fā)分期（315畝畝）22134景觀帶（原污水渠）小高層產(chǎn)品小高層產(chǎn)品鍋爐房會(huì)所中心景觀商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)多層多層多層多層多層多層多層多層多層多層多層多層多層多層多層開發(fā)分期（100畝畝）先開發(fā)的100畝地地，依據(jù)其其地塊現(xiàn)狀狀和對(duì)項(xiàng)目目的影響程程度，我們們依然分期期進(jìn)行一期二期三期四期發(fā)售策略推廣目標(biāo)1、創(chuàng)建品品牌形象和和產(chǎn)品形象象，提高知知名度和美美譽(yù)度2、配合銷銷售計(jì)劃，，為達(dá)成不不同階段的的銷售目標(biāo)標(biāo)制定相應(yīng)應(yīng)的推廣計(jì)計(jì)劃3、加快銷銷售進(jìn)程，，快速回籠籠資金推廣手段戶外廣告：：路牌、大大型展板車載廣告：：車體、車車載電視報(bào)廣廣：：晚報(bào)、廣廣播電視報(bào)報(bào)、亞太廣廣告網(wǎng)絡(luò)廣告：：張家口熱熱線房產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)宣傳物料：：項(xiàng)目宣傳傳單頁(yè)售樓處：門門頭、燈箱箱、吊旗、、展板、樓樓書、口杯杯、手提袋袋工地地：工地形形象、圍擋擋節(jié)奏把控第一階段推推廣形象，，包裝案名名，進(jìn)行前前期炒做；；第二階段推推廣小區(qū)環(huán)環(huán)境，依山山而建，突突出“生態(tài)態(tài)景觀大盤盤”的主題題；第三階段推推廣產(chǎn)品，，傾向于產(chǎn)產(chǎn)品訴求，，講品質(zhì)；；廣告系統(tǒng)設(shè)設(shè)計(jì)戶外廣告方案說(shuō)明：：戶外廣告是是最好的道道路指示工工具戶外廣告在在擴(kuò)大項(xiàng)目目知名度方方面非常有有效戶外廣告持持續(xù)性強(qiáng)也是向社會(huì)會(huì)昭示開發(fā)發(fā)商的實(shí)力力路牌、燈箱箱、大型廣廣告牌等紙媒體廣告告方案說(shuō)明：：報(bào)紙?jiān)趶埣壹铱谑莻鞑ゲッ孀顝V的的媒體報(bào)紙媒體的的投放周期期與銷售進(jìn)進(jìn)度緊密結(jié)結(jié)合報(bào)紙媒體的的具體實(shí)施施方案建議議每月制定定報(bào)紙廣告（（晚報(bào)、廣廣播電視報(bào)報(bào)、亞太廣廣告）車載廣告車體、車載載電視方案說(shuō)明：：車體廣告流流動(dòng)性強(qiáng)車體廣告視視覺效果好好，過(guò)目不不忘推廣階段根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)的運(yùn)作規(guī)規(guī)則，在項(xiàng)項(xiàng)目未確定定竣工進(jìn)程程的情況下下，我們先先把推廣階階段劃分為為四個(gè)階段段積累客戶、認(rèn)購(gòu)訂房塑造形象隆重開盤產(chǎn)品推廣快速消化渲染氣氛蓄客期認(rèn)購(gòu)開盤期強(qiáng)銷期慣性銷售鞏固形象持續(xù)期蓄客期

工作重點(diǎn)投放廣告，，推出產(chǎn)品品項(xiàng)目資料到到位，工地地形象樹立立售樓處裝修修完畢，工工作人員進(jìn)進(jìn)場(chǎng)積累客戶，，介紹產(chǎn)品品工作目標(biāo)擴(kuò)大知名度度，積累充充足的客源源搶占市場(chǎng)，，認(rèn)購(gòu)訂房房工作細(xì)節(jié)工地包裝：：售樓處包裝裝：工地開工，，材料擺放放整齊，工工程進(jìn)展迅迅速，以增增強(qiáng)客戶購(gòu)購(gòu)買信心。工地外豎立立圍檔，圍圍檔內(nèi)容體體現(xiàn)項(xiàng)目形形象、氣質(zhì)質(zhì)。售樓處選址址完成售樓處裝修修大方、高高雅，符合合項(xiàng)目氣質(zhì)質(zhì)銷售道具如如沙盤、戶戶型圖、展展板等，各各種登記表表格等到位位工作人員進(jìn)進(jìn)場(chǎng)：精神神飽滿，氣氣質(zhì)高雅，，統(tǒng)一工裝裝推廣說(shuō)明蓄客期廣告告最重要的的是樹立樓樓盤形象，，渲染樓盤盤價(jià)值，刺刺激購(gòu)買欲望．廣廣告表達(dá)必必須闡述項(xiàng)項(xiàng)目核心賣賣點(diǎn)，并以以核心賣點(diǎn)點(diǎn)集成為凸凸顯樓盤整體體價(jià)值以及及整體形象象的廣告．．核心心賣賣點(diǎn)點(diǎn)構(gòu)構(gòu)成成：：稀缺缺－－－多多層層住住宅宅健康康－－－背背靠靠小小白白山山，，清清新新自自然然文化化－－－周周邊邊學(xué)學(xué)府府眾眾多多，，文文化化氣氣氛氛濃濃規(guī)模模———315畝畝的的大大型型開開發(fā)發(fā)體體量量復(fù)合合———齊齊全全的的綜綜合合配配套套

開盤期期工作重重點(diǎn)繼續(xù)廣廣告推推廣，，強(qiáng)化化客戶戶記憶憶與已簽簽認(rèn)購(gòu)購(gòu)協(xié)議議的客客戶簽簽訂正正式合合同，，催收收余款款，辦辦理貸貸款借助開開盤強(qiáng)強(qiáng)力推推售產(chǎn)產(chǎn)品工作目目標(biāo)開盤信信息傳傳達(dá)把潛在在客戶戶有效效的吸吸引的的現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)，力力爭(zhēng)成成交引爆開開盤現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)的的實(shí)際際銷售售建立良良好的的市場(chǎng)場(chǎng)口碑碑廣告內(nèi)內(nèi)容：：開盤時(shí)時(shí)間＼＼地點(diǎn)點(diǎn)開盤活活動(dòng)內(nèi)內(nèi)容開盤吸吸引客客戶的的刺激激點(diǎn)（（如抽抽獎(jiǎng)＼＼送禮禮等））活動(dòng)內(nèi)內(nèi)容：：開盤當(dāng)當(dāng)天盛盛大的的開盤盤慶典典1、路路演2、開開盤剪剪彩3、售售樓處處前的的彩旗旗懸掛掛4、開開盤活活動(dòng)盛盛況報(bào)報(bào)道促銷活活動(dòng)1.開開盤當(dāng)當(dāng)天成成交的的客戶戶均有有精美美禮品品贈(zèng)送送(水水杯、、雨傘傘、筆筆記本本等)2.開開盤當(dāng)當(dāng)天前前10位成成交客客戶總總房?jī)r(jià)價(jià)優(yōu)惠惠2000元開盤期期的促促銷活活動(dòng)可可引爆爆開盤盤現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)，聚聚集人人氣，，擴(kuò)大大知名名度，，并可促使使意向向客戶戶迅速速定房房，不不再猶猶豫，，增加加成交交量，，并可可引發(fā)發(fā)其它它客戶戶的購(gòu)購(gòu)買沖沖動(dòng)，，帶動(dòng)動(dòng)銷售售

強(qiáng)銷期期工作重重點(diǎn)更改廣廣告推推廣內(nèi)內(nèi)容，，給消消費(fèi)者者以警警示加大對(duì)對(duì)老客客戶的的回訪訪力度度分析已已成交交和未未成交交的客客戶，，即時(shí)時(shí)調(diào)整整工作目目標(biāo)擴(kuò)大意意向客客戶比比例穩(wěn)住銷銷售勢(shì)勢(shì)頭，，持續(xù)續(xù)銷售售力爭(zhēng)銷銷售量量達(dá)到到80%本階段段推廣廣的目目的提升品品牌形形象，，保證證持續(xù)續(xù)銷售售，并并把推推廣推推向高高潮，，完成成主體體銷售售任。。務(wù)擴(kuò)大知知名度度，建建立充充分的的美譽(yù)譽(yù)度，，為后后期的的開發(fā)發(fā)提供供良好好的平平臺(tái)通過(guò)強(qiáng)強(qiáng)有力力的促促銷措措施達(dá)達(dá)成銷銷售廣告主主題健康生生活，，品味味自然然主題說(shuō)說(shuō)明充分展展現(xiàn)主主力賣賣點(diǎn)，，相應(yīng)應(yīng)展現(xiàn)現(xiàn)輔助助賣點(diǎn)點(diǎn)，全全面體體現(xiàn)樓樓盤素素質(zhì)＼＼前景景客戶定定期追追蹤，，成交交簽約約與辦辦理貸貸款利用銷銷售道道具充充分渲渲染銷銷售氣氣氛，，傳達(dá)達(dá)銷售售業(yè)績(jī)績(jī)，給給客戶戶以緊緊迫感感）全方位位的廣廣告支支持，，廣告告、媒媒體修修整緊抓工工程進(jìn)進(jìn)度此階段段我們作作些什么呢？持續(xù)期期即收收尾期期，清清理剩剩余房房源，，完美美清盤盤地形地脈及SWOT分析1市場(chǎng)分析2規(guī)劃建議3定位分析4開發(fā)分期5發(fā)售策略6財(cái)務(wù)分析7本項(xiàng)目目?jī)r(jià)格格定位位為使我我們項(xiàng)項(xiàng)目在在市場(chǎng)場(chǎng)上能能準(zhǔn)確確地迎迎合目目標(biāo)消消費(fèi)群群體的的真實(shí)實(shí)需求求，贏贏得市市場(chǎng)。。結(jié)合合本項(xiàng)項(xiàng)目的的整體體市場(chǎng)場(chǎng)定位位以及及市場(chǎng)場(chǎng)的現(xiàn)現(xiàn)實(shí)情情況，，本次次定價(jià)價(jià)采用用=市市場(chǎng)比比較法法與需需求導(dǎo)導(dǎo)向法法相結(jié)結(jié)合制制定本本案價(jià)價(jià)格.市場(chǎng)比比較法法采用條條件相相似的的樓盤盤市場(chǎng)場(chǎng)均價(jià)價(jià)作為為基數(shù)數(shù)，對(duì)對(duì)影響響因素素以權(quán)權(quán)重系系數(shù)的的形式式進(jìn)行行調(diào)整整，根根據(jù)比比較因因素對(duì)對(duì)樓盤盤等級(jí)級(jí)高低低的影影響程程度制制定出出本樓樓盤的的權(quán)重重系數(shù)數(shù)，并并根據(jù)據(jù)權(quán)重重系數(shù)數(shù)綜合合計(jì)算算樓盤盤價(jià)格格。從地段段、產(chǎn)產(chǎn)品、、軟環(huán)環(huán)境等等方面面考慮慮，本本次定定價(jià)選選取香香江國(guó)國(guó)際名名城、、天寶寶花園園、天天河駿駿層、、金鼎鼎世紀(jì)紀(jì)城等等四個(gè)個(gè)樓盤盤與本本案相相比較較。注：本本次評(píng)評(píng)分由由兩人人以上上同時(shí)時(shí)進(jìn)行行，取取平均均分得得出。。評(píng)分分標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)為五五個(gè)等等級(jí)，，根據(jù)據(jù)好壞壞依次次為11分分、10.5分分、10分分、9.5分和和9分分。序號(hào)比較因素權(quán)重值(W)本樓盤與其它樓盤相比較分值香江國(guó)際名城天寶花園天河駿層金鼎世紀(jì)城1地段自然環(huán)境0.310101010.52人文環(huán)境0.