《房地產(chǎn)營銷推廣香域濱江營銷推廣報告》

2007年聯(lián)泰·香域濱江營銷推廣報告年度營銷目標營銷推廣節(jié)奏及推售計劃各階段營銷推廣主題年度公關(guān)活動構(gòu)想各階段營銷方式、活動構(gòu)想媒體計劃總體營銷費用安排目標2007年（2007年1月-2008年2月）必須完成聯(lián)泰·香域濱江約20萬平米房源80%以上的銷售目標；建立香域濱江在南昌市場的形象高度、知名度和市場影響力；建立聯(lián)泰地產(chǎn)在南昌市場的知名度和品牌形象；年度推售計劃第一章1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月21萬平米，分六次推售，依據(jù)市場及戶型配比情況確定；分期/時間棟號二房小三房大三房小四房大四房復(fù)式總套數(shù)總面積（M2）88.19-96.48118.35-135135-144.55138.05-150150-169.91206.4-245.072007.13/13/14東/16/17/18/21/2268121129525431642195戶型配比21.52%3.80%35.44%30.06%7.91%1.27%100%2007.42/6/15/19/2013646292658630137116戶型配比45.18%15.28%9.63%8.46%19.27%1.99%100%2007.61/5/7/8136670990630837466戶型配比44.16%21.75%0%32.14%0%1.95%100%2007.924\25\26\27\28\29\30\31321551056222337950000戶型配比8.44%40.90%27.70%16.36%5.80%0.79%100%2007.1132\33\34\35\40\422040361818828430689戶型配比71.83%0%12.68%6.34%6.34%2.82%100%2008.136\37\38\39\41\43208097960640747350戶型配比51.11%0%23.83%23.59%0%1.47%100%合計37棟784280379396123331995244816年度傳播主題分解第二章第一階段：3月下——5月中目標：聯(lián)泰香域濱江的知名度快速提升，建立項目形象；完成二批301套單位的85%銷售目標；主題：紅角洲中央·濱江大盤/聯(lián)客會啟動分解：聯(lián)泰香域濱江紅角洲未來中心，升值潛力最大；沿江線最長，江景最好的一個樓盤；南昌市目前最大，自身配套最完善的樓盤；手段：活動/報紙/電視/戶外/公交車身/電臺/網(wǎng)絡(luò)/雜志/直郵/短信/電梯廣告/第二階段：5月下——6月下目標：聯(lián)泰香域濱江的形象差異化深化，形成獨特市場形象；完成三批308套單位的85%銷售目標；主題：以國際定義濱江大盤分解：在南昌最具國際感的區(qū)域內(nèi)，最具國際性高度規(guī)劃的大盤；手段：報紙/電視/戶外/公交車身/網(wǎng)絡(luò)/雜志/直郵/短信/電梯廣告/第三階段：8月下——10月中目標：聯(lián)泰香域濱江的產(chǎn)品風(fēng)格全面解讀，強化獨特市場形象；完成三批379套單位的85%銷售目標；主題：地中海風(fēng)情園林/聯(lián)客會積分升級分解：國際大師貝爾高林的又一杰作；純正地中海風(fēng)情的生活方式；手段：報紙/電視/戶外/公交車身/網(wǎng)絡(luò)/雜志/直郵/短信/電梯廣告/第四階階段：：11月中中———12月下下目標：：聯(lián)泰泰香域域濱江江的當當期產(chǎn)產(chǎn)品風(fēng)風(fēng)格全全面解解讀，，強化化獨特特市場場形象；完完成三三批284套單單位的的85%銷銷售目目標；；主題：：國際際禮賓賓級，，一級級物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)分解：：聯(lián)泰泰物業(yè)業(yè)的一一級資資質(zhì)；；聯(lián)泰物物業(yè)的的服務(wù)務(wù)理念念和獨獨特內(nèi)內(nèi)容；；手段：：報紙紙/電電視/戶外外/公公交車車身/網(wǎng)絡(luò)絡(luò)/雜雜志/直郵郵/短短信/電梯梯廣告告/第五階階段：：2008年1月目標：：聯(lián)泰泰香域域濱江江的當當期產(chǎn)產(chǎn)品風(fēng)風(fēng)格全全面解解讀，，強化化獨特特市場場形象象；完成三三批407套單單位的的85%銷銷售目目標；；主題：：國際際生活活印象象手段：：報紙紙/電電視/戶外外/公公交車車身/網(wǎng)絡(luò)絡(luò)/雜雜志/直郵郵/短短信/電梯梯廣告告/年度公公關(guān)活活動計計劃第三章章1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月月11月月12月月1月“保護護江西西母親親河””香域濱濱江環(huán)環(huán)?；饡?chuàng)立立香域濱濱江““25年南南昌國國際化化”大型圖圖片新新聞?wù)拐瓜阌驗I濱江“江西西人在在地中中?！薄贝笮托碗娨曇晫ｎ}題公關(guān)活活動的的關(guān)鍵鍵在于于二次次傳播播，因因此我我司并并不建建議做做過多多的公公關(guān)活活動，，全年年的活活動策策劃以以三大大活動動為主主線，，穿插插部分分小型型業(yè)主主活動動。國際音音樂會會聯(lián)客會會暑期助助學(xué)萬萬里行行夏令令營活活動關(guān)于活活動———保護母母親河河·香香域濱濱江贛贛江環(huán)環(huán)?；鸪沙闪?chuàng)意思思路：：八一一廣場場/公公益/贛江江保護護地點：：八一一廣場場（人人流最最大、、影響響最廣廣泛的的區(qū)域域，南南昌人人的驕驕傲））時間：：4月月21日（（當天天認購購，引引起人人們對對項目目的關(guān)關(guān)注和和知名名度提提升））規(guī)格：：省市市慈善善總會會合作作，省省市領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)參參加，，樓盤盤規(guī)格格高，，形象象高；；公益：：項目目關(guān)注注南昌昌的發(fā)發(fā)展和和利益益，引引發(fā)人人們對對本案案和企企業(yè)的的好感感；利益：：保護護贛江江，直直接與與本案案的一一線江江景結(jié)結(jié)合，，傳遞遞本案案此階階段最最大的的項目利利益點點；操作：：聯(lián)泰泰地產(chǎn)產(chǎn)捐助助100萬萬成立立基金金會；；此后所所有在在聯(lián)泰泰購房房的客客戶中中，購購房款款中提提出10元元作為為基金金會會會費；；現(xiàn)場設(shè)設(shè)置100個募募捐箱箱，向向全市市人民民募捐捐；香域濱濱江樓樓盤展展示、、發(fā)卡卡，與與市內(nèi)內(nèi)展點點相結(jié)結(jié)合；；傳播：：此階階段報報紙廣廣告中中專題題體現(xiàn)現(xiàn)；相相關(guān)新新聞媒媒體全全程報報道；；地點：：勝利利路步步行街街或八八一廣廣場時間：：6月月16日-23日（（9天天）尋找從從1982-2007年年代到到現(xiàn)在在所有有有關(guān)關(guān)國際際化的的新聞聞事件件報道道和圖圖片報報道，，進行行長期期展示示（可可通過過和省省市圖圖書館館合作作）與市政政府合合作，，以政政府名名義主主辦；；結(jié)合樓樓盤展展示和和營銷銷活動動，展展示本本案的的國際際化特特色；；關(guān)于活活動———香域濱濱江··南昌昌25年國國際化化新聞聞圖片片展媒體：：江南南都市市報和和江西西電視視臺（（三套套）時間：：10月，，大約約15期節(jié)節(jié)目聯(lián)系到到在地地中海海諸國國的華華僑，，進行行采訪訪，并并拍攝攝成片片和平平面報報道，，系列列刊登登，結(jié)結(jié)合地地中海海風(fēng)情情傳播播，強強化項項目的的產(chǎn)品品特色色；關(guān)于活活動———香域濱濱江··““江西西人在在地中中?！薄贝蟠笮碗婋娨暀跈谀可习肽昴晖茝V廣計劃劃第四章章第一階階段關(guān)鍵詞詞：聯(lián)聯(lián)客會會/贛贛江環(huán)環(huán)?；饡?日日進斗斗金計計劃營銷節(jié)節(jié)點：：3月29日日登記記客戶戶/4月21日日認購購/4月28日日開盤盤3月29日日客戶戶登記記4月21日日VIP卡卡認購購4月28日日開盤盤選房房4月21日日“香香域濱濱江””贛江江環(huán)保?；鸾饡沙闪鞑ス?jié)節(jié)點：：報紙廣廣告出出街戶外廣廣告出出街公交廣廣告出出街電臺廣廣告出出街電視廣廣告出出街3月29日日4月15日日直郵第第一份份4月5日雜志廣廣告出出街電梯廣廣告4月28日日4月25日日直郵第第二份份關(guān)于聯(lián)聯(lián)客會會構(gòu)想理理由：：由于本本案規(guī)規(guī)模較較大，，銷售售期較較長，，我司司憑借借以往往自身身操作作案例例及其其他大大盤實實案，，后期期客戶戶口碑碑傳播播將會會成為為銷售售的重重要渠渠道，，因此此有效效的組組織和和運用用客戶戶資源源成為為大盤盤營銷銷的利利器，，因此此，我我司建建議聯(lián)聯(lián)泰項項目可可成立立客戶戶管理理機構(gòu)構(gòu)———聯(lián)客客會，，并實實施積積分制制度。。類似似于萬萬達會會、萬萬客會會、星星客會會、奧奧龍會會等組組織。。與一階階段營營銷的的結(jié)合合：我司建建議將將第一一批單單位的的客戶戶積累累與第第一批批會員員招募募結(jié)合合起來來，并并直接接進入入積分分。具體內(nèi)內(nèi)容見見專案案關(guān)于認認購采取““日日日升值值”的的認購購計劃劃購買VIP的客客戶，，可享享受每每天增增值得得優(yōu)惠惠，100元/天遞遞增，，直到到開盤盤；VIP發(fā)放放形式式至開開盤時時間相相隔約約1周周或2周時時間；；關(guān)于媒媒體策策略此階段段的媒媒體采采取““全面面覆蓋蓋，密密集投投放””的戰(zhàn)戰(zhàn)略，，已達達到迅迅速提提升全全南昌昌人的的知曉曉度；；報紙：：江南南都市市報、、南昌昌晚報報、信信息日日報；；電視：：中央央電視視臺插插播，，江西西三套套欄目目冠名名、南南昌電電視臺臺欄目目冠名名；網(wǎng)絡(luò)：：南昌昌搜房房網(wǎng)和和江西西搜房房網(wǎng)首首頁橫橫幅及及論壇壇管理理；電臺：：FM105.4和和FM95.1路況況播報報冠名名和30秒秒信息息廣告告；戶外：：八一一廣場場/南南昌大大橋公交車車：7路、、5路路、17路路各2輛；；階段段性車車頭條條幅發(fā)發(fā)布；；雜志：江西西樓市和生生活365直郵：挑選選與本案價價格定位相相符合的郵郵政客戶名名單進行投投遞；電梯廣告：：覆蓋南昌昌市所有的的寫字樓；；發(fā)布時間/媒體名稱/規(guī)格/版面內(nèi)容/主題價格（元）/備注/3.29（周四）南昌晚報/A3整版形象3.30（周五）江南都市報A3整版形象4.4（周三）信息日報A3整版形象4.5（周四）南昌晚報/A3整版形象/二批VIP卡即將認購信息4.6（周五）江南都市報A3整版形象/二批VIP卡即將認購信息4.11（周三）信息日報A3整版形象/二批VIP卡即將認購信息4.12（周四）南昌晚報/A31/2形象/二批VIP卡認購信息4.13（周五）江南都市報A31/2形象/二批VIP卡認購信息4.17（周二）江南都市報A封底1/24.18（周三）江南都市報A封底1/24.19（周四）南昌晚報/A3整版形象/二批VIP卡認購信息信息日報A3整版形象/二批VIP卡認購信息4.20（周五）江南都市報A3整版VIP發(fā)放信息都市消費報A封底1/2版VIP發(fā)放信息經(jīng)濟晚報A封底1/2版VIP發(fā)放信息4.26（周四）南昌晚報A封底1/2開盤4.27（周五）江南都市報A封底1/2開盤總計/90萬1、報紙計計劃2、電視計計劃發(fā)布時間/媒體名稱/規(guī)格/版面內(nèi)容/主題價格（元）/備注/2007年4月1日-2008年4月1日江西三套《江西房地產(chǎn)》欄目冠名5秒3000004月1日-6月30日南昌三套《開車看房》欄目冠名1000004月15日-5月15日中央臺3、5套插播30秒/5次/天，集中在夜間9：00-11：00CF創(chuàng)意片300000注：其他電視傳播，根據(jù)項目的營銷活動、公關(guān)活動要求進行新聞配合；總計/700000其中40萬屬于年度合作。3、戶外計計劃發(fā)布時間/媒體名稱/規(guī)格/版面內(nèi)容/主題價格（元）/備注/3月29日-5月17日八一廣場7000更換畫面費用注：此階段積極尋找其他戶外，重點區(qū)域：南昌大橋、八一大橋、沿江路、北京路、南京路、洪都大道總計/4、公交車車身計劃發(fā)布時間/媒體名稱/規(guī)格/版面內(nèi)容/主題價格（元）/備注/3月29日起，全年7路全車身，2輛1760005路全車身，2輛17600017路全車身，2輛100000注：根據(jù)不同階段主題更換畫面；總計/4520005、網(wǎng)絡(luò)計計劃發(fā)布時間/媒體名稱/規(guī)格/版面內(nèi)容/主題價格（元）/備注/3.29-4.29南昌搜房網(wǎng)首頁橫幅300003.29-4.29江西搜房網(wǎng)首頁橫幅30000注：論壇管理由甲方和亞普-共讀共同完成，媒體配合，根據(jù)不同主題進行操作和維護；總計/600006、電臺計計劃發(fā)布時間/媒體名稱/規(guī)格/版面內(nèi)容/主題價格（元）/備注/4.1-4.30南昌交通音樂30秒/10次/天240004.1-4.30江西交通音樂30秒/10次/天24000注：總計/480007、雜志計計劃發(fā)布時間/媒體名稱/規(guī)格/版面內(nèi)容/主題價格（元）/備注/4.15江西樓市封底整版4.1-4.30生活365封底整版注：建議與江西樓市采取全年理事會單位合作，年費10萬元，相對單個投放費用更低，優(yōu)惠更多；總計/8、小眾媒媒體傳播（（郵政直郵郵）作為品質(zhì)和和價格較高高的樓盤，，項目的目目標客群集集中在公務(wù)務(wù)員、金融融、醫(yī)院等等單位中高高級人員，，我司建議議采取郵政政投遞的形形式進行定定向傳播，，郵政可按按照要求提提供相應(yīng)的的客戶數(shù)據(jù)據(jù)，定向直直郵。費用用為1.8元/人。?？傎M用：36000/期，選選擇20000組客客戶；第二階段關(guān)鍵詞：南南昌25年年國際進程程展/聯(lián)客客會連鎖優(yōu)優(yōu)惠機構(gòu)簽簽約儀式來自資料搜搜索網(wǎng)營銷節(jié)點：：5月17日日登記客戶戶/6月16日認購購/6月30日開盤盤5月17日日客戶登記記6月16日日VIP卡卡認購6月29日日開盤選房房6月1日-20日南南昌25年年國際進程程展（八一一廣場）營銷措施1：“傾城感謝謝，有禮相相報”活動動凡是購買二二批VIP卡的客戶戶以及一批批未退卡的的客戶，享享受100元/平米米優(yōu)惠；額外抽獎：：一等獎：1名：價值值10-15萬汽車車1輛；二等獎：3名：歐洲洲八日游；；三等獎：5名：25寸液晶彩彩電1臺；；營銷措施2：“聯(lián)客會連連鎖優(yōu)惠商商業(yè)機構(gòu)簽簽約”活動動通過3月-6月，尋尋找到各家家商業(yè)機構(gòu)構(gòu)洽談合作作，在認購購當天舉行行簽約儀式式，作為聯(lián)聯(lián)客會的重重要活動；；（可與生生活365雜志合作作）發(fā)布時間/媒體名稱/規(guī)格/版面內(nèi)容/主題價格（元）/備注/5.17（周四）南昌晚報/4聯(lián)版二階段形象5.18（周五）江南都市報4聯(lián)版二階段形象5.24（周四）信息日報A3整版二階段形象5.25（周五）江南都市報A31/2二階段形象/VIP卡即將認購信息5.31（周四）南昌晚報A31/2二階段形象/VIP卡即將認購信息6.1（周五）江南都市報A31/2二階段形象/VIP卡即將認購信息6.7（周四）南昌晚報/A31/2二階段形象/VIP卡認購信息6.8（周五）江南都市報A31/2形象/二批VIP卡認購信息6.14（周四）江南都市報A封底1/26.15（周五）江南都市報A封底1/26.21（周四）南昌晚報/A3整版形象/二批VIP卡認購信息6.22（周五）江南都市報A3整版VIP發(fā)放信息6.27（周四）南昌晚報A封底1/2開盤6.28（周五）江南都市報A封底1/2開盤總計/1、報紙計計劃2、電視計計劃發(fā)布時間/媒體名稱/規(guī)格/版面內(nèi)容/主題價格（元）/備注/6月1-30日江西三套《江西房地產(chǎn)》欄目1分鐘專題年度合作6月1-30日南昌三套《開車看房》欄目1分鐘專題年度合作注：其他電視傳播，根據(jù)項目的營銷活動、公關(guān)活動要求進行新聞配合；總計/無其中40萬屬于年度合作。3、戶外計計劃發(fā)布時間/媒體名稱/規(guī)格/版面內(nèi)容/主題價格（元）/備注/5月18日-8月30日八一廣場7000更換畫面費用注：此階段積極尋找其他戶外，重點區(qū)域：南昌大橋、八一大橋、沿江路、北京路、南京路、洪都大道總計/4、公交車車身計劃發(fā)布時間/媒體名稱/規(guī)格/版面內(nèi)容/主題價格（元）/備注/3月29日起，全年7路全車身，2輛1760005路全車身，2輛17600017路全車身，2輛100000注：根據(jù)不同階段主題更換畫面；總計/4520005、網(wǎng)絡(luò)計計劃發(fā)布時間/媒體名稱/規(guī)格/版面內(nèi)容/主題價格（元）/備注/3.29-4.29南昌搜房網(wǎng)論壇發(fā)貼3.29-4.29江西搜房網(wǎng)論壇發(fā)帖注：論壇管理由甲方和亞普-共讀共同完成，媒體配合，根據(jù)不同主題進行操作和維護；總計/6、電臺計計劃發(fā)布時間/媒體名稱/規(guī)格/版面內(nèi)容/主題價格（元）/備注/6.1-6.30南昌交通音樂30秒/10次/天240006.1-6.30江西交通音樂30秒/10次/天24000注：總計/480007、雜志計計劃發(fā)布時間/媒體名稱/規(guī)格/版面內(nèi)容/主題價格（元）/備注/5.15江西樓市封底整版6.15江西樓市封底整版注：建議與江西樓市采取全年理事會單位合作，年費10萬元，相對單個投放費用更低，優(yōu)惠更多；總計/8、小眾媒媒體傳播（（郵政直郵郵）作為品質(zhì)和和價格較高高的樓盤，，項目的目目標客群集集中在公務(wù)務(wù)員、金融融、醫(yī)院等等單位中高高級人員，，我司建議議采取郵政政投遞的形形式進行定定向傳播，，郵政可按按照要求提提供相應(yīng)的的客戶數(shù)據(jù)據(jù)，定向直直郵。費用用為1.8元/人。?？傎M用：36000/期，選選擇20000組客客戶；來自自資料搜索索網(wǎng)第五章年度營銷廣廣告預(yù)算根據(jù)本案今今年的整體體銷售目標標，以均價價4000元/平米米預(yù)估整體體收入約8億4千萬萬。南昌市目前前房地產(chǎn)項項目常規(guī)的的營銷費用用約在1.2%-2%之間；；本案作為項項目銷售的的第一年，，整體形象象還未建立立，但由于于本案屬于于大型樓盤盤，銷售總總額較高，，我司建議議年度營銷銷費用設(shè)定定為1%較較為合理，，即840萬元。階段劃分階段功能費用比例費用總額（萬元）第一階段2006年12月中旬-2007年3月中旬炒熱紅角洲板塊，挖掘紅角洲的區(qū)域價值。項目的高端產(chǎn)品形象和知名度的滲透。15%126第二階段2007年3月下-2007年5月中項目的定位形象的強勢推廣，知名度的快速提升35%294第三階段2007年5月下-7月中項目產(chǎn)品價值的詮釋，市場影響力和口碑的提升；15%126第四階段2007年9月中-10月底項目地中海園林的深度挖掘，形成品牌口碑的大眾傳播；20%168第五階段2007年11月中-12月底10%84第六階段2008年1月5%42各階段營銷銷費用劃分分9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。02:46:0402:46:0402:461/5/20232:46:04AM11、以我獨獨沈久，，愧君相相見頻。。。1月-2302:46:0402:46Jan-2305-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。02:46:0402:46:0402:46Thursday,January5,202313、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。1月-231月-2302:46:0402:46:04January5,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。05一月20232:46:04上午02:46:041月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月232:46上上午午1月-2302:46January5,202316、行動出成成果，工作作出財富。。。2023/1/52:46:0402:46:0405January202317、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時時，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點點的射線線向前。。。2:46:04上午午2:46上午午02:46:041月-239、沒有失敗敗，只有暫暫時停止成成功！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結(jié)結(jié)果果，，但但是是不不努努力力卻卻什什么么改改變變也也沒沒有有。。。。02:46:0402:46:0402:461/5/20232:46:04AM11、成成功功就就是是日日復(fù)復(fù)一一日日那那一一點點點點小小小小努努力力的的積積累累。。。。1月月-2302:46:0402:46Jan-2305-Jan-2312、世世間間成成事事，，不不求求其其絕絕對對圓圓滿滿，，留留一一份份不不足足，，可可得得無無限限完完美美。。。。02:46:0402:46:0402:46Thursday,January5,202313、不知香積積寺，數(shù)里里入云峰。。。1月-231月-2302:46:0402:46:04January5,202314、意意志志堅堅強強的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥塊塊