XXXX年天安偉業(yè)-唐山渤海新世界商業(yè)策劃報(bào)告

2010/01謹(jǐn)呈唐山渤海新世界商業(yè)策劃報(bào)告唐山寶升昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司一.宏觀經(jīng)濟(jì)二.項(xiàng)目概況三.唐山商業(yè)五.商業(yè)規(guī)劃目錄七.營銷策劃八.經(jīng)濟(jì)測算四.競爭對手六.商業(yè)定位城市區(qū)位唐山高速唐山概況人口分析GDP與人均GDP對比分析固定資產(chǎn)投資社會(huì)消費(fèi)品總額分析可支配收入與消費(fèi)性指出分析產(chǎn)業(yè)發(fā)展小結(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)一唐山：隸屬河北省，位于環(huán)渤海灣的中心地帶東臨秦皇島市南靠渤海西與北京、天津毗鄰北依燕山唐山市轄12區(qū)(

6市區(qū)-路南、路北、開平、古冶、豐潤、豐南和6開發(fā)區(qū)-高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、海港開發(fā)區(qū)、南堡開發(fā)區(qū)、蘆臺(tái)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、漢沽管理區(qū)和曹妃甸工業(yè)區(qū)），2縣級市（遷安、遵化），6縣（灤縣、灤南、樂亭、遷西、玉田、唐海）唐山市城市區(qū)位唐山與北京和天津呈“金三角”分布，扼守京津冀的東大門唐山與北京和天津之間有便捷的高速公路連接北京定位成全國金融中心之后，對其周邊城市發(fā)展起到了積極的帶動(dòng)作用北京唐山天津京沈高速京津唐高速唐津高速京津冀一體化促進(jìn)了區(qū)域內(nèi)各主要城市的協(xié)同發(fā)展區(qū)域共同發(fā)展的效應(yīng)開始顯現(xiàn)城市高速唐山市土地面積占全國總面積的0.14%（即13472平方公里），居民常住人口

729.41萬人（約占全國總?cè)丝诘?.55%）

2008年度唐山市實(shí)現(xiàn)GDP3561億元(全國排第二十位),占全國當(dāng)年GDP總量的1.17%；從發(fā)展速度看，2008年唐山市GDP增長率為13.1%。此外，當(dāng)年

財(cái)政收入總額為405.82億元，占全國的0.66%人口面積占全國比重729萬1.35萬平方公里社會(huì)消費(fèi)品零售總額占全國國民生產(chǎn)總值占全國財(cái)政收入占全國唐山市經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定、快速，GDP近三年的增長率平均在14.2%絕對值資料來源：唐山/中國統(tǒng)計(jì)公報(bào)唐山市概況資料來源：唐山統(tǒng)計(jì)公報(bào)唐山市2008年總?cè)丝谶_(dá)729.41萬，比2007年增長4.75萬人

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，唐山市區(qū)的流動(dòng)人口在2005年達(dá)到10.5萬人，預(yù)計(jì)2020年將達(dá)到24-30萬人，是2002年的4倍7.3210.513.524-30市區(qū)流動(dòng)人口變化情況人口分析唐山市2008年GDP達(dá)到3561億元，人均GDP達(dá)48190元

增長率較穩(wěn)定，近五年GDP平均增速為14.5%（全國GDP增速：9.0%）,近五年人均GDP平均增速為13.9%資料來源：唐山統(tǒng)計(jì)公報(bào)GDP/人均GDP對比分析唐山全社會(huì)固定資產(chǎn)投資在2008年達(dá)到1361.32億元，比2007年增長31.3%，投資規(guī)模大幅放量近五年固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)增長，平均增速為33.4%

資料來源：唐山統(tǒng)計(jì)公報(bào)固定資產(chǎn)投資分析

2008年唐山的社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)809.76億元，與天津相比差距很大（天津市2008年達(dá)2000.34億元）唐山近年來社會(huì)消費(fèi)品零售總額呈現(xiàn)較快的增長趨勢（近五年唐山平均增速18.5%，天津平均增速16.8%），商業(yè)發(fā)展比較迅速

資料來源：唐山統(tǒng)計(jì)公報(bào)社會(huì)消費(fèi)品零售總額分析2008年唐山山城市市居民民人均均可支支配收收入達(dá)達(dá)16382元，人均呈現(xiàn)出較快的增長勢頭，分別增長15.1%和9.9%資料來來源：：唐山山統(tǒng)計(jì)計(jì)公報(bào)報(bào)可支配配收入入與消消費(fèi)性性支出出分析析曹妃甸甸位于于唐山山南部部的唐唐?？h縣，與與唐山山市區(qū)區(qū)距離離約70公里曹妃甸甸港區(qū)區(qū)自然然條件件好，，發(fā)展展碼頭頭貨運(yùn)運(yùn)等海海洋運(yùn)運(yùn)輸業(yè)業(yè)能力力強(qiáng)隨著首首鋼的的遷入入，區(qū)區(qū)域發(fā)發(fā)展為為以大大碼頭頭、大大鋼鐵鐵、大大化工工、大大電能能等““四大大”主主導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為為核心心，相相關(guān)工工業(yè)組組成布布局，，三次次產(chǎn)業(yè)業(yè)協(xié)調(diào)調(diào)發(fā)展展曹妃甸甸同時(shí)時(shí)也是是國家家首批批發(fā)展展循環(huán)環(huán)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的試試點(diǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園園區(qū)之之一，，區(qū)域域內(nèi)資資源的的循環(huán)環(huán)利用用，令令整個(gè)個(gè)區(qū)域域朝向向生態(tài)態(tài)、自自然的的方向向發(fā)展展區(qū)域內(nèi)內(nèi)還規(guī)規(guī)劃有有居住住、商商業(yè)等等配套套設(shè)施施，渤渤海國國際會(huì)會(huì)議中中心也也即將將落成成，曹曹妃甸甸區(qū)域域?qū)⑿涡纬僧a(chǎn)產(chǎn)業(yè)、、居住住、消消費(fèi)于于一體體的環(huán)環(huán)渤海海區(qū)域域的新新型市市鎮(zhèn)曹妃甸甸與市市區(qū)距距離遠(yuǎn)遠(yuǎn)，區(qū)區(qū)域?qū)⑿纬沙勺灾髦餮h(huán)環(huán)新市市鎮(zhèn)，，曹妃妃甸的的發(fā)展展將進(jìn)進(jìn)一步步推動(dòng)動(dòng)整體體城市市經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)發(fā)展，，增強(qiáng)強(qiáng)唐山山在全全國的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)地位位曹妃甸工業(yè)區(qū)本項(xiàng)目目70KM產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展城市地地位經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展城市人人口京津冀冀東大大門，，資源源城市市；隨著京京津冀冀一體體化程程度的的增加加，區(qū)區(qū)域發(fā)發(fā)展的的協(xié)同同效應(yīng)應(yīng)更加加明顯顯；GDP人口規(guī)規(guī)模大大，常常住人人口占占絕對對比例例，流流動(dòng)人人口約約10萬左右；城市發(fā)展?jié)摑摿Υ?；本地化特色色?qiáng)；產(chǎn)業(yè)發(fā)展工業(yè)化城市市，第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)；；小結(jié)項(xiàng)目位置道路系統(tǒng)公交系統(tǒng)周邊物業(yè)項(xiàng)目概況二項(xiàng)目位置本項(xiàng)目位于于新華西道道與渤海南南北街交界界處城市交通便便利，連通通城市各處處唐山西環(huán)城城高速唐山火車站站唐津高速N市中心唐山南站（老火車站站）唐山百貨唐山市政府府位于市中心心旁，地理理位置優(yōu)越越項(xiàng)目位置圍繞項(xiàng)目周周邊橫向有有新華西道道，小博士士街，渤海海東西街；；縱向有友友誼路，渤渤海南北街街，大里路路本項(xiàng)目周邊邊交通路網(wǎng)網(wǎng)四通八達(dá)達(dá)，城市各各區(qū)域車輛輛方便到達(dá)達(dá)本項(xiàng)目小博士街N國防道西山道新華西道友誼路大里路渤海東西街街渤海南北街街道路系統(tǒng)公交線路、站點(diǎn)趙莊小區(qū)站途經(jīng)線路：2、42、45、61、84、99、118、210……京唐賓館站途經(jīng)線路：10、35、44、觀光路……小博士街N國防道西山道新華西道友誼路大里路渤海東西街渤海南北街項(xiàng)目周邊有

路等公交車通過周邊道路經(jīng)過本項(xiàng)目周邊趙莊小區(qū)站有路等公交車通過周邊道路經(jīng)過本項(xiàng)目周邊京唐賓館站公交站點(diǎn)發(fā)達(dá)，公交便利度高28461454299118103544210公交系統(tǒng)學(xué)院路項(xiàng)目位于友友誼路與新新華西道交交界：現(xiàn)狀：商業(yè)業(yè)配套設(shè)施施缺乏，缺缺少購物氛氛圍未來：需要要一個(gè)時(shí)尚尚、新潮、、流行、全全面的購物物場所來改改善整體購購物環(huán)境地塊周邊人口構(gòu)成特點(diǎn)住宅、商業(yè)、醫(yī)院周邊商業(yè)設(shè)施多為餐飲、酒店旅館等住宅小區(qū)、醫(yī)院多小博士街N國防道西山道新華西道友誼路大里路渤海東西街街渤海南北街街信息大廈友誼中學(xué)行利商場百貨大樓華僑超市金富豪酒店店渤海旅館京城肥牛美華海鮮樓樓協(xié)和醫(yī)院住宅住宅友誼醫(yī)院唐山醫(yī)院開灤大酒店店周邊物業(yè)愛購生活購購物中心新華1號(hào)尚座商業(yè)街街鳳凰園烤鴨鴨店商圈分析區(qū)域商業(yè)供應(yīng)商業(yè)租賃標(biāo)準(zhǔn)唐山商業(yè)銷售類商業(yè)三北新道商圈圈遠(yuǎn)洋城商圈圈新華道商圈圈本項(xiàng)目新天地商圈圈建設(shè)北路北北口商圈市級商圈專業(yè)市場唐山主要商商圈分布在在路北區(qū)和和路南區(qū)市級商圈：：1.新華道商圈圈2.北新道商圈圈3.遠(yuǎn)洋城商圈圈專業(yè)市場：：4.新天地商圈圈5.建設(shè)北路北北口商圈唐山新華道道商圈形成成時(shí)間較久久，地位穩(wěn)穩(wěn)固商業(yè)物業(yè)形形態(tài)均以百百貨店為主主，業(yè)態(tài)較較為單一，市場場競爭激烈烈商圈分析商圈分布2000年以前2000年以前，新新華道商圈圈受到唐山山百貨大樓樓的影響，，其供應(yīng)量量一直占據(jù)據(jù)首位，而而當(dāng)時(shí)北新新道商圈作作為其衍生生商圈，也也保持較高高的供應(yīng)量量2001-2003唐山百貨的的壟斷性在在此階段表表現(xiàn)最為明明顯，新華華道商圈幾幾乎成為唯唯一的消費(fèi)費(fèi)集中區(qū)2004遠(yuǎn)洋城購物物中心開業(yè)業(yè)催生了新新型商圈的的形成，使使遠(yuǎn)洋城商商圈的供應(yīng)應(yīng)突飛猛進(jìn)進(jìn)，一定程程度上打破破了唐百的的壟斷地位位2005由于政策和和土地供應(yīng)應(yīng)受限制，，新華道商商圈無新增增供應(yīng)，其其他商圈保保持正常供供應(yīng)2006三利百貨的的開業(yè)令新新華道市級級商圈的供供應(yīng)又開始始活躍唐山市各商商圈供應(yīng)規(guī)規(guī)模趨勢（（2000-2007年）新增供應(yīng)空空白期唐山市商業(yè)業(yè)市場發(fā)展展逐漸朝向向西、向北北延伸2007北新道商圈圈的鳳凰購購物廣場和和大潤發(fā)超超市的供應(yīng)應(yīng)成為當(dāng)年年最主要的的新增供應(yīng)應(yīng)總規(guī)模：67.8萬平米商圈分析商圈發(fā)展歷歷程1.新華道商圈2.北新道商圈3.遠(yuǎn)洋城商圈4.新天地商圈5.建設(shè)北路北口商圈品質(zhì)中檔偏高中檔中檔中檔中檔業(yè)態(tài)百貨為主以百貨和超市為主遠(yuǎn)洋城是唐山市目前唯一一家購物中心以家居建材、超市、家電賣場和街鋪為主家居建材大賣場代表性商業(yè)設(shè)施唐山百貨大樓、三利購物中心、華聯(lián)商廈八方購物廣場、鳳凰購物廣場遠(yuǎn)洋城、保龍倉超市國美新天地店、東方家園居然之家、大陸家園、南北家園商圈分析代表性商業(yè)業(yè)現(xiàn)有商業(yè)體體量一覽表表業(yè)態(tài)類型項(xiàng)目名稱物業(yè)類型商業(yè)規(guī)模（㎡）生活超市華潤萬家組合10000保龍倉組合14000大潤發(fā)組合20000專業(yè)賣場東方家園組合居然之家組合蘇寧電器組合國美電器組合百貨、購物中心百貨大樓獨(dú)立52000三利百貨組合36000遠(yuǎn)洋城購物中心組合120000區(qū)域商業(yè)供供應(yīng)現(xiàn)有商業(yè)設(shè)設(shè)施業(yè)態(tài)類型序號(hào)項(xiàng)目名稱商業(yè)規(guī)模（㎡）商務(wù)配套（底商裙樓）01時(shí)代景苑420002華寧景苑300003唐人起居2000004天元帝景640005馨秀園1500006綠錦園540007玫瑰莊園1100008翡翠城8300社區(qū)配套商商業(yè)一覽表表區(qū)域商業(yè)供供應(yīng)社區(qū)配套商商業(yè)區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有有商業(yè)供應(yīng)應(yīng)總量已為為80萬平方米左右右隨著準(zhǔn)確商商業(yè)定位的的場所入市市，區(qū)域內(nèi)內(nèi)百貨、購物物中心、城城市綜合體體類商業(yè)輻射射范圍也擴(kuò)大大到整個(gè)區(qū)區(qū)域，乃至至周邊社區(qū)配套商業(yè)所占比例仍維持在較高水平，原因在于于區(qū)域內(nèi)各各住宅項(xiàng)目目均配合開開發(fā)了大小不不等的商業(yè)業(yè)配套來提提升住宅品品質(zhì)、滿足足自身需要要區(qū)域內(nèi)餐飲飲設(shè)施多數(shù)數(shù)體量不大大，體量大大的分布也也較為分散；休閑娛樂樂業(yè)態(tài)出現(xiàn)現(xiàn)相對供應(yīng)不足區(qū)域商業(yè)供供應(yīng)數(shù)據(jù)解讀數(shù)據(jù)解讀：：即使項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃：中大大型生活超超市開業(yè)后后，區(qū)域內(nèi)內(nèi)超市營業(yè)業(yè)面積還到到10萬平方米，，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能能完全滿足足唐山城市市居民的日日常生活用用品消費(fèi)需需求在建商業(yè)中中有多達(dá)42萬平方米左左右的商業(yè)業(yè)未確定規(guī)規(guī)劃方向，，其中大部部分商業(yè)入入市時(shí)間接接近，未來來存在規(guī)劃劃趨同、、招商競爭爭風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目名稱商業(yè)定位總規(guī)模（㎡）商業(yè)規(guī)模（㎡）物業(yè)組合完工時(shí)間東方國際廣場二期唐百管理集中商業(yè)7000030000商業(yè)、公寓、寫字樓、酒店2009廣電大廈集中商業(yè)8000030000-40000商業(yè)、公寓、寫字樓待定東方廣場三期商業(yè)集中商業(yè)7000030000-40000商業(yè)、公寓、寫字樓、酒店待定國安廣場集中商業(yè)、寫字樓、公寓待定鷺港商業(yè)商業(yè)街860000首期16000；未來預(yù)計(jì)7左右底商、住宅待定龍澤路商業(yè)街商業(yè)街1800011800底商、公寓、酒店、寫字樓2009君瑞國際商業(yè)商、公寓、寫字樓2010金港國際商業(yè)商、住宅2010宏揚(yáng)香木林商業(yè)街27300020000-30000底商、住宅2010景奉翰林商業(yè)街55600040000-60000底商、住宅2010榮泰尚都小區(qū)商業(yè)商、住宅2010梧桐大道商業(yè)街49100040000-60000住宅、商業(yè)2011高新區(qū)1、2、3、4號(hào)地商業(yè)街10000030000-40000底商、公寓、辦公等待定區(qū)域商業(yè)供供應(yīng)未來大體量量商業(yè)供應(yīng)應(yīng)整體規(guī)模大大，集中開開發(fā)、扎堆堆入市2008年前后，唐唐山城區(qū)新新增商業(yè)面面積將達(dá)45萬余萬平米米，商業(yè)供供應(yīng)總量將將超過125萬平米。新新增商業(yè)面面積中接近近一半的商商業(yè)在2006-2008年集中入市市商業(yè)分布相相對穩(wěn)定、、兩大組團(tuán)團(tuán)成為亮點(diǎn)點(diǎn)未來商業(yè)布布局將形成成以建設(shè)路路為縱軸的的北、南兩兩大商業(yè)組組團(tuán)，以及及路南區(qū)商商業(yè)組團(tuán)。。再加上現(xiàn)現(xiàn)有的路北北區(qū)商業(yè)組組團(tuán)，意味味著存在兩兩大商業(yè)聚聚合點(diǎn)的局局面部分商業(yè)定定位雷同，，存在招商商及經(jīng)營競競爭風(fēng)險(xiǎn)有大量待規(guī)規(guī)劃商業(yè)面面積在尋求求有限的商商業(yè)切入點(diǎn)點(diǎn)，城區(qū)內(nèi)內(nèi)肉搏式商商業(yè)競爭在在所難免未來商業(yè)聚聚合示意圖圖區(qū)域商業(yè)供供應(yīng)商業(yè)供應(yīng)特特點(diǎn)整體環(huán)境方方面：區(qū)域規(guī)模大大，開發(fā)潛潛力足交通條件優(yōu)優(yōu)越，隨時(shí)時(shí)溝通及連連接京、津津城等各重重點(diǎn)區(qū)位人口收入及及消費(fèi)水平平佳消費(fèi)需求方方面：消費(fèi)需求及及消費(fèi)潛力力巨大對居民、休休閑消費(fèi)、、服務(wù)性消消費(fèi)、健康康投資消費(fèi)費(fèi)需求較高高年輕消費(fèi)群群體的相關(guān)關(guān)服務(wù)及消消費(fèi)需求旺旺盛商業(yè)供應(yīng)方方面：區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)業(yè)與民生相相結(jié)合，商商業(yè)及其他他公共設(shè)施施日臻完善善商業(yè)規(guī)劃各各自為政，，集中開發(fā)發(fā)，扎堆入入市，未來來競爭不可可避免現(xiàn)有商業(yè)定定位重復(fù)，，時(shí)尚、青青春、休閑閑娛樂商業(yè)業(yè)相對不足足區(qū)域在建商商業(yè)規(guī)劃雷雷同，缺乏乏主題和市市場細(xì)分區(qū)域商業(yè)供供應(yīng)市場研究結(jié)結(jié)論百貨類扣點(diǎn)點(diǎn)率百貨類類商鋪?zhàn)饨鸾饦I(yè)態(tài)化妝品服裝珠寶內(nèi)衣羊絨居家用品兒童電器餐飲扣點(diǎn)率20-25%左右20-23%左右20%左右20%左右15%左右20%左右15%左右10%左右百貨類經(jīng)營營模式:聯(lián)營扣點(diǎn)+租金，其中中珠寶類、、化妝品、、服裝和兒兒童用品扣扣點(diǎn)率較高高，平均在在20%左右；每層層租金按照照店鋪位置置和經(jīng)營種種類有所區(qū)區(qū)別百貨類商鋪鋪?zhàn)饨鹨粚?-18元/平方米?天，其中珠寶類租金較高15-18元/平方米?天二層6-10元/平方米?天三層3-8元/平方米?天，其中內(nèi)衣類租金較高12元/平方米?天四層2-5元/平方米?天商業(yè)租賃標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)超市類扣點(diǎn)點(diǎn)率及租金金大潤發(fā)超市市超市類底商商經(jīng)營模式式部分為聯(lián)聯(lián)營扣點(diǎn)+租金，其中中租金在8-17元/平方米?天左右保龍倉超市市租金比一一般超市租租金偏低，，一般大型型超市租金金平均在1.2元/平方米?天左右租金超市底商8—17元/平方米?天左右扣點(diǎn)率食品類10%左右；化妝品/頭飾品23%，另外加2元/平方米?天的租金；日常用品類20%左右保龍倉超市市租金0.8元/平方米?天商業(yè)租賃標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)銷售類商業(yè)業(yè)價(jià)格匯總總項(xiàng)目名稱地理位置臨近商圈主力面積（平方米）銷售均價(jià)（元/平方米）新街華巖路新華道商圈7022000馨秀園衛(wèi)國路機(jī)場北樓南側(cè)遠(yuǎn)洋城商圈15010000綠錦園龍澤路遠(yuǎn)洋城商圈20010000翡翠城路北區(qū)建設(shè)北路100號(hào)遠(yuǎn)洋城商圈24010000唐人起居翔云道與衛(wèi)國北路交叉口東新天地商圈15018000新天地購物樂園國防道與文化路交口新天地商圈25016000金色家園北新西道與友誼路交匯處北新道商圈14018000天元帝景興源道與大里路交匯處東北方向北新道商圈28013900尚座新華西道27號(hào)北新道商圈15030000玫瑰莊園八方購物廣場斜對面北新道商圈32020000世紀(jì)廣場建設(shè)路市委黨校對面遠(yuǎn)洋城商圈18013800瑞景國際公寓光明路與西山道交匯處北新道商圈6020000麗景新城商住樓路北區(qū)建華西道北新道商圈15011500東方銀座華巖路與人大北街交匯處遠(yuǎn)洋城商圈20023000君瑞國際新華道與學(xué)院路交叉口西北部北新道商圈12036000金洋旺座路北區(qū)西山道43號(hào)北新道商圈15017000-18000銷售類商業(yè)業(yè)價(jià)格匯總項(xiàng)目名稱：東方銀座座地理位置：路北區(qū)人人大北街5號(hào)開發(fā)商名稱稱：唐山宏成成房地產(chǎn)開開發(fā)有限公公司銷售均價(jià)：17000元/平米銷售方式：一次性付付款/按揭貸款店鋪面積：平均約120平米店鋪套數(shù)：10余套銷售活動(dòng)：無入住時(shí)間：2009年底銷售類商業(yè)業(yè)典型項(xiàng)目分分析項(xiàng)目名稱：金色家園園地理位置：路北區(qū)北北新西道與與友誼路交交匯處開發(fā)商名稱稱：昌隆房地地產(chǎn)開發(fā)有有限公司銷售報(bào)價(jià)：12000元/平米銷售方式：二手房轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓店鋪面積：平均約370平米（共三三層）店鋪套數(shù)：20套左右，目目前2套掛牌轉(zhuǎn)讓讓銷售狀況：已售完入住時(shí)間：2006年9月銷售類商業(yè)業(yè)典型項(xiàng)目分分析項(xiàng)目名稱：荷花上院院地理位置：路南區(qū)文文化南北街街與南新東東道交叉口口開發(fā)商名稱稱：唐山國國潤房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限限公司銷售均價(jià)：14500元/平米銷售方式：一次性付付款/按揭貸款店鋪面積：80-90平米（共兩兩層）/100平米左右（共三層））店鋪套數(shù)：約40套銷售活動(dòng)：若一次性性付款，可可優(yōu)惠約500元/平米入住時(shí)間：2009年底寫字樓均價(jià)價(jià)：6500元/平米銷售類商業(yè)業(yè)典型項(xiàng)目分分析項(xiàng)目名稱：金洋旺座座地理位置：路北區(qū)西西山道43號(hào)南海加油油站西200米開發(fā)商名稱稱：金洋恒泰泰房地產(chǎn)開開發(fā)有限公公司銷售均價(jià)：17000-18000元/平米銷售方式：一次性付付款/按揭貸款店鋪面積：150-330平米（共兩兩層）店鋪套數(shù)：15套，共4000平米銷售活動(dòng)：若一次性性付款，最最低可16300元/平米入住時(shí)間：2009年3月銷售類商業(yè)業(yè)典型項(xiàng)目分分析項(xiàng)目名稱：尚座商業(yè)業(yè)街地理位置：路北區(qū)新新華西道27號(hào)開發(fā)商名稱稱：唐山新綠綠洲房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限限公司銷售均價(jià)：新盤時(shí)約約10000元/平方米，07年有二手鋪成交案案例20000元/平米(內(nèi)商鋪)銷售方式：二手房轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓租金標(biāo)準(zhǔn)：約6.5元/天/平米店鋪面積：10-200平米商業(yè)面積：27000平米，約480個(gè)店鋪銷售狀況：開盤時(shí)幾幾日內(nèi)售罄罄，目前沒沒有在轉(zhuǎn)讓讓的店鋪入住時(shí)間：2007年銷售類商業(yè)典型項(xiàng)目分析析項(xiàng)目名稱：玫瑰商城地理位置：路北區(qū)北新新道與衛(wèi)國路路交叉口開發(fā)商名稱：唐山鳳輝房房地產(chǎn)開發(fā)有有限公司銷售均價(jià)：18000元/平米銷售方式：一次性付款款/按揭貸款店鋪面積：10平米左右，但但可打通形成成大店鋪（地下一層，，地上兩層））商城面積：26000平米銷售活動(dòng)：無開業(yè)時(shí)間：2009年5月1日銷售類商業(yè)典型項(xiàng)目分析析項(xiàng)目名稱：綠錦園地理位置：路北區(qū)龍澤澤路朝陽道道與裕華道之之間開發(fā)商名稱：唐山宏達(dá)房房地產(chǎn)開發(fā)有有限公司銷售均價(jià)：15000元/平米銷售方式：二手房轉(zhuǎn)讓讓店鋪面積：約200平米店鋪套數(shù)：40多套，約5400平米銷售狀況：已售完入住時(shí)間：2007年9月銷售類商業(yè)典型項(xiàng)目分析析項(xiàng)目名稱：麗景新城地理位置：路北區(qū)建華華西道開發(fā)商名稱：唐山興盛房房地產(chǎn)開發(fā)有有限公司銷售報(bào)價(jià)：15000元/平米（開盤銷銷售時(shí)均價(jià)13000元/平米）銷售方式：二手房轉(zhuǎn)讓讓店鋪面積：180-360平米（共兩層層）店鋪套數(shù)：10套左右銷售活動(dòng)：開盤（2006年）銷售時(shí)，，若一次性付款款優(yōu)惠價(jià)為11500元/平米銷售狀況：已售完入住時(shí)間：2008年6月銷售類商業(yè)典型項(xiàng)目分析析項(xiàng)目名稱：歡樂谷地理位置：路北區(qū)八方方購物廣場斜斜對面開發(fā)商名稱：唐山鳳輝房房地產(chǎn)開有限限發(fā)公司銷售均價(jià)：17000-18000元/平米銷售方式：一次性付款款/按揭貸款店鋪面積：60-300平米商業(yè)面積：約26000平米銷售活動(dòng)：若一次性付付款，可優(yōu)惠惠大約400-500元/平米左右入住時(shí)間：2009年5月底銷售類商業(yè)典型項(xiàng)目分析析各商圈銷售類類商業(yè)出售價(jià)價(jià)格特征總結(jié)結(jié)銷售類商業(yè)多多存在于遠(yuǎn)洋洋城和北新道道商圈附近，，其他商圈較較少遠(yuǎn)洋城商圈處處于新區(qū)，商商業(yè)售價(jià)明顯顯低于其他商商圈，但成上上升趨勢北新道商圈商商業(yè)售價(jià)較高高，平均在20000元/平方米左右新華道商圈出出售類商業(yè)較較少，但售價(jià)價(jià)具有明顯優(yōu)優(yōu)勢，位于主主干道的底商商售價(jià)達(dá)20000元/平方米以上銷售類商業(yè)特征總結(jié)競爭對手新街歡樂谷唐人街新華貿(mào)四競爭對手概況況商業(yè)名稱新街(外街)新街(內(nèi)街)歡樂谷唐人街新華貿(mào)最高租金AB區(qū)：13.705元/㎡/天A區(qū):7.93元/㎡/天外街:12.1元/㎡/天外街:2.45元/㎡/天目前處于招商階段B區(qū):7.21元/㎡/天CD區(qū):7.05元/㎡/天C區(qū):5.77元/㎡/天內(nèi)街:5元/㎡/天內(nèi)街:1.93元/㎡/天D區(qū):4.33元/㎡/天最低租金AB區(qū):9.13元/㎡/天

外街:9.73/㎡/天外街:1.6/㎡/天CD區(qū):4.93元/㎡/天內(nèi)街:3.5/㎡/天內(nèi)街:0.8/㎡/天平均租金AB區(qū):11.42元/㎡/天外街:10.32/㎡/天外街:1.96/㎡/天CD區(qū):5.99元/㎡/天內(nèi)街:3.94/㎡/天內(nèi)街:1.04/㎡/天內(nèi)街店鋪數(shù)量

334674(不含改造)

260外街店鋪數(shù)量102

2034店鋪?zhàn)罡呙娣e12930外街360外街560外鋪950

內(nèi)街30

內(nèi)街170內(nèi)鋪160店鋪?zhàn)畹兔娣e4819外街60外街140外鋪48

內(nèi)街15

內(nèi)街40內(nèi)鋪7銷售價(jià)格

一層外鋪均價(jià)4萬一層內(nèi)鋪均價(jià)3.5萬二層均價(jià)2.6萬三層均價(jià)1.8萬回租年限

2年競爭對手概況況---新街新街步行街位位于華巖路新新街，屬于唐唐山市核心商商圈唐百商圈圈，是唐山市市中心唯一一一條步行街。。主用經(jīng)營中中檔商品，經(jīng)經(jīng)營涵蓋服裝裝、鞋包、飾飾品等業(yè)態(tài)，，同時(shí)配有美美食廣場以及及休閑等設(shè)施施項(xiàng)目規(guī)模經(jīng)營營樓層銷售價(jià)格開盤盤時(shí)間投資回回報(bào)率商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)態(tài)總面積/分布數(shù)量/占比承受租金能力力物業(yè)費(fèi)用收取取標(biāo)準(zhǔn)12.35元/月/㎡規(guī)模：總占地地面積2．2萬平方米，總總投資1．8億元，建筑面面積4．3萬平方米，路路寬20米，街長500米。建筑形式：框框架，主要建建筑形式為地地上兩層，局局部有三層和和地下室鋪位形式：一一樓街鋪；二二樓商場內(nèi)內(nèi)鋪主次通道：步步行街主街通通道約20m，二層主通道道約1.8米市場主入口口：4個(gè)（其中南北北主入口2個(gè)，東西次入口2個(gè)）商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)態(tài)面積及占比比:男裝占比6.84%女裝占比35.74%休閑占比18.83%美容占比4.16%皮具占比14.19%飾品占比15.69%童裝占比1.42%運(yùn)動(dòng)占比3.13%商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)態(tài)數(shù)量及占比比:男裝占比4.36%女裝占比45.41%休閑占比10.55%美容占比5.28%皮具占比14.45%飾品占比17.20%童裝占比1.15%運(yùn)動(dòng)占比1.6%各業(yè)態(tài)租金情情況:一層外街A/B區(qū)60平米左右年租租金大約20—30萬不等，C/D區(qū)生意較差100平米左右鋪位位年租金18萬左右二層內(nèi)內(nèi)街租金A區(qū)租金5。5萬每年左右，，B區(qū)5萬左右每年，，C區(qū)3.5萬—4萬D區(qū)3萬元左右,AB區(qū)回租5%CD區(qū)回租3%競爭對手概況況---新街暫略競爭對手租金金---新街單鋪1層店鋪類型/名稱使用面積租金物業(yè)年租金額（平方米）（元/平方米?天）（元/平方米?月）

石頭記（飾品店）2012.4

90520特步（運(yùn)動(dòng)服飾/鞋店）3012.2

133590SDEER2011.5

83950翠金祥珠寶3015

164250艾格（女裝店）2812.5

127750樂甜派40.53.3712.3549817.025名匯箱包店547.0812.35139546.8自然禾547.5612.35149007.6襪子內(nèi)衣813.66

39887.29284.5單鋪均面積25.6㎡9.42978318.625租金較高業(yè)態(tài)態(tài)：服裝/飾品/珠寶；租金較較低業(yè)態(tài)為：：箱包/鞋帽，最低為為：餐飲甜品品店；業(yè)態(tài)規(guī)劃中可可以考慮服裝裝類品牌規(guī)劃劃在F1外街【承受租金能力力高】內(nèi)街規(guī)劃考慮慮飾品/珠寶競爭對手?jǐn)?shù)量量---新街單鋪1層經(jīng)營業(yè)態(tài)商戶數(shù)量經(jīng)營面積（平米）業(yè)態(tài)均面積（平米）牛仔服飾728040女裝1770741.59日用日化317157飾品6234.539.08童裝3125.541.83玩具11515小食品294.547.25鞋包皮具1047347.3休閑運(yùn)動(dòng)裝38203453.52針織品417543.74合計(jì)914309.547.35從客觀分析可可以看出，休休閑運(yùn)動(dòng)品牌牌可以經(jīng)營街街鋪，其次是女裝/皮具；其他業(yè)業(yè)態(tài)可以合理理配搭競爭對手面積積---新街單鋪1層經(jīng)營業(yè)態(tài)商戶數(shù)量經(jīng)營面積（平米）牛仔服飾7280女裝17707日用日化3171飾品6234.5童裝3125.5玩具115小食品294.5鞋包皮具10473休閑運(yùn)動(dòng)裝382034針織品4175合計(jì)914309.5競爭對手租金金---新街單鋪2層位置店鋪類型/名稱使用面積租金年租金額（平方米）（元/平方米?天）（元/年）新街A區(qū)主干道中部韓國鐵板燒烤（小吃攤）457300新街A區(qū)二層美甲店109.635040步行街二層B區(qū)女裝912.1739978.45步行街二層B區(qū)鞋包912.1739978.45步行街二層B區(qū)鞋包910.6334919.55新街C區(qū)二層服裝店206.8550005新街C區(qū)二層鋅野8.49.7629924.16新街C區(qū)二層銘額8.410.7332898.18新街C區(qū)二層鞋包皮具5.614.6429924.16步行街2層C區(qū)偉妮妮8.49.1127931.26步行街2層D區(qū)鞋包156.3934985.25步行街3層D區(qū)女裝157.339967.5新街北口快餐店504.480300新街古玩城通道中部陶瓷小攤43.55110新街女裝區(qū)二層服裝店258.274825新街小商品城2層小商品店1868單鋪均面積13.68㎡7.55603163.96經(jīng)營業(yè)態(tài)商戶數(shù)量經(jīng)營面積（平米）業(yè)態(tài)均面積（平米）女裝1651607.49.74男裝1721412.59精品飾品6262810.13日用日化14109.47.81玩具22311.5鞋包皮具33346.810.57針織品18142.47.91童裝22412空鋪19182.89.59合計(jì)3323277.89.87競爭對手---新街單鋪2層競爭對手---新街單鋪2層經(jīng)營業(yè)態(tài)商戶數(shù)量（平米）經(jīng)營面積（平米）女裝1651607.4男裝17214精品飾品62628日用日化14109.4玩具223鞋包皮具33346.8針織品18142.4童裝224空鋪19182.8合計(jì)3323277.8總占地面積二二萬平方米，，總建筑面積積26299平方米。位于于唐山市中心心北新道與衛(wèi)衛(wèi)國路交匯處處圖片圖片圖片項(xiàng)目位置競爭對手概況況—?dú)g樂谷項(xiàng)目規(guī)模經(jīng)營營樓層銷售價(jià)格開盤盤時(shí)間投資回回報(bào)率商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)態(tài)總面積/分布數(shù)量/占比承受租金能力力物業(yè)費(fèi)用收取取標(biāo)準(zhǔn)15元/月/㎡規(guī)模：26000平方米經(jīng)營樓層:B1為飾品區(qū)\F1為皮具區(qū)和服服裝區(qū)\F2為孕童天地及及女人街外街部分店鋪鋪為躍層式賣賣場銷售價(jià)格:18000元起投資回報(bào)率:8%商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)態(tài)面積及占比比飾品類占比比：41.37%服裝類占比30.44%兒童類占比18.55%其它類占比9.64%商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)態(tài)數(shù)量及占比比飾品類占比比：51.30%服裝類占比29.97%兒童類占比14.70%其它類占比4.03%可承受租金能能力:嬰童類9.86元服務(wù)類10.7元服裝類9.73元家居類11元珠寶飾品類12元競爭對手概況況—?dú)g樂谷競爭對手租金金---歡樂谷店鋪類型/名稱使用面積租金物業(yè)年租金額（平方米）（元/平方米?天）（元/平方米?月）（元/年）美伊姍孕童生活館3208.7151070000巴拉巴拉1009.3715360000哥弟809.115280000視明眼鏡1201115500000飾品類153.51522000皮具類3051560000服裝類3051560000孕童天地3041550000女人街1541525000

7408.99

2427000租金較高業(yè)態(tài)態(tài)：服裝/眼鏡/嬰幼類的知名名品牌；租金金較低業(yè)態(tài)為為：兒童/自主經(jīng)營之服服裝服飾及兒兒童裝競爭對手面積積---歡樂谷經(jīng)營業(yè)態(tài)商戶數(shù)量經(jīng)營面積（平米）飾品區(qū)3545310皮具類20216服裝類901800孕童天地971455女人街1131695合計(jì)67410476位于唐山市新新華西道。緊緊鄰唐山信息息大廈，唐山山職業(yè)技術(shù)學(xué)學(xué)院項(xiàng)目位置圖片圖片競爭對手概況況—唐人街項(xiàng)目規(guī)模經(jīng)營營樓層銷售價(jià)格開盤盤時(shí)間投資回回報(bào)率商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)態(tài)總面積/分布數(shù)量/占比承受租金能力力物業(yè)費(fèi)用收取取標(biāo)準(zhǔn)1.5元/月/㎡規(guī)模模：商商街總面積約約27000平米經(jīng)營樓層：一一層越二層獨(dú)獨(dú)立門面暫略商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)態(tài)面積及占比比：餐飲類：12.13％；煙酒茶：2.19％；服務(wù)類：：12.46％；服裝類：：7.33％；飾品類：3.08％；美容個(gè)護(hù)護(hù)：3.49％；皮具：1.67％；運(yùn)動(dòng)：2.82％；電子用品品：1.08％；家居類：：0.82％；兒童類：：2.34％；其它：50.59％商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)態(tài)數(shù)量及占比比：餐飲類：10.92％；煙酒茶：：1.37％；服務(wù)類：：12.63％；服裝類：：10.58％；飾品類：：5.12％；美容個(gè)護(hù)護(hù)：3.07％；皮具：3.41％；運(yùn)動(dòng)：6.14％；電子用品品：2.39％；家居類：：1.71％；兒童類：：5.46％；其它：30.2％租金單價(jià)2元/天/平米競爭對手概況況—唐人街店鋪類型/名稱使用面積租金物業(yè)年租金額（平方米）（元/平方米?天）（元/平方米?月）（元/年）肯德基560

1.5

美國加州牛肉面1402.31.5117530豪客來pizza4501.81.5295650迎利來1402.351.5120085圣禾混沌館1402.41.5122640吉啊婆麻辣燙1402.531.5129283阿啦吧pizza3101.91.5214985正和煙酒行1702.11.5130305富隆酒屋1402.251.5114975新華煙酒行1402.151.5109865凱旗煙酒茶行1402.311.5118041三友眼鏡店1402.261.5115486視明眼鏡店2801.951.5199290唐山耳鼻喉醫(yī)院7301.81.5479610佳圓網(wǎng)吧4201.631.5249879中國電信1402.451.5125195亦非科技打印制作1402.211.5112931樂居房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)1402.351.5120085佳家數(shù)碼沖印1402.151.5109865九九熊兒童攝影1402.231.51139532047401.793099653競爭對手租金金---唐人街外街店店鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)商戶數(shù)量經(jīng)營面積（平米）業(yè)態(tài)均面積（平米）餐飲72000285煙酒茶4590147眼鏡2420210醫(yī)療機(jī)構(gòu)1730730網(wǎng)吧1420420功能性服務(wù)3420140數(shù)碼、攝影2280140合計(jì)2004860競爭對手?jǐn)?shù)量量---唐人街外街店店鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)商戶數(shù)量經(jīng)營面積（平米）餐飲72000煙酒茶4590眼鏡2420醫(yī)療機(jī)構(gòu)1730網(wǎng)吧1420功能性服務(wù)3420數(shù)碼、攝影2280競爭對手面積積---唐人街外街商商鋪店鋪類型/名稱使用面積均價(jià)租金額物業(yè)年租金（平方米）(元/平方米?月)（元/平方米?月）（元/年）服裝《女裝、男裝、休閑裝》197521.51441750美容個(gè)護(hù)《化妝品、保健品、個(gè)人護(hù)理、美容美發(fā)》9401.51.5514650飾品禮品8301.71.5515015皮具《皮革用品、包、鞋》4501.81.5295650運(yùn)動(dòng)《運(yùn)動(dòng)服裝、運(yùn)動(dòng)器材、釣魚用品、戶外系列、健身等等》7601.61.5443840電子用品2901.61.5169360家居2201.61.5128480服務(wù)《家裝、教育、咨詢》7801.61.5455520兒童服飾/玩具6301.61.5367920餐飲《正餐、輕快餐、水吧、糕點(diǎn)、干果、零食》12701.31.5602615休閑3101.61.5181040辦公寫字間12301.21.5538740其它15601.31.5740220

112451.56

6394800競爭對手租金金---唐人街內(nèi)街商商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)商戶數(shù)量經(jīng)營面積（平米）業(yè)態(tài)均面積（平米）服裝《女裝、男裝、休閑裝》31197563.71美容個(gè)護(hù)《化妝品、保健品、個(gè)人護(hù)理、美容美發(fā)》9940104.44飾品禮品1583055.33皮具《皮革用品、包、鞋》1045045.00運(yùn)動(dòng)《運(yùn)動(dòng)服裝、運(yùn)動(dòng)器材、釣魚用品、戶外系列、健身等等》1876042.22電子用品729041.43家居522044.00服務(wù)《家裝、教育、咨詢》1578052.00兒童服飾/玩具1663039.38餐飲《正餐、輕快餐、水吧、糕點(diǎn)、干果、零食》19127066.84休閑631051.67辦公寫字間91230136.67其它16156097.50空置8410855

競爭對手---唐人街內(nèi)街商商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)商戶數(shù)量經(jīng)營面積（平米）服裝《女裝、男裝、休閑裝》311975美容個(gè)護(hù)《化妝品、保健品、個(gè)人護(hù)理、美容美發(fā)》9940飾品禮品15830皮具《皮革用品、包、鞋》10450運(yùn)動(dòng)《運(yùn)動(dòng)服裝、運(yùn)動(dòng)器材、釣魚用品、戶外系列、健身等等》18760電子用品7290家居5220服務(wù)《家裝、教育、咨詢》15780兒童服飾/玩具16630餐飲《正餐、輕快餐、水吧、糕點(diǎn)、干果、零食》191270休閑6310辦公寫字間91230其它161560空置8410855競爭對手---唐人街內(nèi)街商商鋪層經(jīng)營業(yè)態(tài)商戶數(shù)量占比經(jīng)營面積占比牛仔服飾77.7%2806.5%女裝1718.69%70716.41%日用日化33.3%1713.97%飾品66.59%234.55.44%童裝33.3%125.52.91%玩具11.1%150.35%小食品22.2%94.52.19%鞋包皮具1011.11%47311.1%休閑運(yùn)動(dòng)裝3841.76%203447.12%針織品44.4%1754.1%合計(jì)914309.5四個(gè)主營業(yè)態(tài)態(tài)排序：休閑閑運(yùn)動(dòng)服裝/女裝/鞋包皮具/牛仔服飾；總總數(shù)量占比79.29%，總面積占比比81.13%競爭對手---橫向業(yè)態(tài)占比比比較[新街]四個(gè)主營業(yè)態(tài)態(tài)排序:珠寶飾品/服裝類//孕童天地/服務(wù)類；總數(shù)數(shù)量占比96.83%,總面積占比96.77%經(jīng)營業(yè)態(tài)商戶數(shù)量占比經(jīng)營面積占比嬰童類10214.70%243518.93%服務(wù)類60.86%650

5.05%服裝類208

29.97%3995

31.05%家居類20.29%200

1.55%珠寶飾品類35651.30%5370

41.74%皮具類202.88%2161.68%

合計(jì)694100%12866

100%競爭對手---橫向業(yè)態(tài)態(tài)占比比較[歡樂谷]經(jīng)營業(yè)態(tài)商戶數(shù)量占比經(jīng)營面積占比餐飲類3210.92%327012.13%煙酒茶41.37%5902.19%服務(wù)類3712.63%336012.46%服裝類3110.58%19757.33%飾品類155.12%8303.08%美容個(gè)護(hù)93.07%9403.49%皮具103.41%4501.67%運(yùn)動(dòng)186.14%7602.82%電子用品72.39%2901.08%家居類51.71%2200.82%兒童類165.46%6302.34%其它10937.2%1364550.59%合計(jì)

293100%26960100%四個(gè)主營業(yè)態(tài)態(tài)排序:服務(wù)類/餐飲類/服裝類/運(yùn)動(dòng)類；總數(shù)數(shù)量占比40.27%,總面積占比34.74%競爭對手---橫向業(yè)態(tài)態(tài)占比比較[唐人街]四個(gè)主營業(yè)態(tài)態(tài)排序：休閑閑運(yùn)動(dòng)服裝/女裝/鞋包皮具/牛仔服飾；總總數(shù)量占比79.29%,總面積占比81.13%新街主營業(yè)態(tài)態(tài)愛購主營業(yè)態(tài)態(tài)唐人街主營業(yè)業(yè)態(tài)歡樂谷主營業(yè)業(yè)態(tài)四個(gè)主營業(yè)態(tài)態(tài)排序：服裝裝/兒童/配飾/鞋包皮具；總總數(shù)量占比96%,總面積占比97%四個(gè)主營業(yè)態(tài)態(tài)排序:珠寶飾品/服裝類//孕童天地/服務(wù)類；總數(shù)數(shù)量占比96