XXXX年月日長(zhǎng)沙市寧鄉(xiāng)縣冠源·愛琴灣二期推盤策略

2013年【冠源·愛琴灣】二期

推盤策略謹(jǐn)呈：湖南冠源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2013.03.22目標(biāo):一炮而紅,價(jià)格穩(wěn)步增長(zhǎng),全年持續(xù)走貨序號(hào)目標(biāo)12013年一期.二期一批實(shí)現(xiàn)清盤(512套)2形象提升,為一線江景豪宅開發(fā)作鋪墊3價(jià)格繼續(xù)突破,獲取價(jià)格紅利4再次轟動(dòng)寧鄉(xiāng)一、市場(chǎng)研判二、典型項(xiàng)目的突破模式三、項(xiàng)目本體分析四、面臨的壓力與機(jī)會(huì)六、核心問題界定七、解決方案八、執(zhí)行體系一、市場(chǎng)研判供給與去化:連續(xù)三年供遠(yuǎn)大于求，2013年去庫(kù)存壓力巨大單項(xiàng)目年最大去化量為6.4萬平米,大多項(xiàng)目年去化都在3萬平米以下2012年全年累計(jì)商品房銷售前十名樓盤（按成交面積）板塊項(xiàng)目名稱套數(shù)面積（M2）銷售金額（元）1行政兆基君城54464292.082279991082行政中源·凝香華都45052810.592405339503行政綠地·中央花園32947932.032198033694行政盛翠豪庭26042074.91807981785濱江海博星河綠洲30337907.721456559876行政龍灣一品24835112.811456128187金洲碧桂園·山湖城12732636.11797158678南城南國(guó)水鄉(xiāng)23528727.45908403039金洲五街國(guó)際25328596.8610987052710南城皇庭尚品22725777.3683586635價(jià)格年前回落后，2012年價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)，上漲乏力月份1月3月6月9月12月綠地中央花園3,984382038573,8963957五街國(guó)際36873688377237573798皇庭尚品4,0543,5403,0463,全年價(jià)格穩(wěn)定徘徊1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月商品房均價(jià)460243404734426939873966404341264214413540343977同比29.811.6540.3926.2324.4014.863.095.994.23-3.00-6.90-30.1環(huán)比\-0.579.08-9.82-6.61-0.531.942.052.13-1.87-2.44-1.4非住宅均價(jià)6488612058848852534865937016663776099207102036919同比60.3-0.6326.9799.4633.0040.581.5832.587.5856.5828.87-24.3環(huán)比\-5.67-3.8650.44-39.623.286.41-5.414.6521.0010.82-32.2住宅均價(jià)357034644457383036343707354336213748369135693570同比8.32.941.1620.9318.286.745.61-2.61-0.87-4.05-5.78-17.1環(huán)比\-3.028.55-14.0-5.122.01-3.022.183.51-1.43-3.32-6.7別墅均價(jià)6929110979781551657737362599053895647604050424846同比-2.9857.18151.726.14-6.2231.8212.4-23.1-6.20-6.27-18.0-36環(huán)比\60.15-11.9-43.64.6627.53-18.6-10.04.796.96-16.5-3.89多層均價(jià)244519812973287729662769268726513107282628882912同比0.811030.857.557.395.254.678.431.14-9.971.192.14環(huán)比\1950.08-3.23.09-6.65-2.96-1.3417.20-9.042.191.34電梯房均價(jià)359335773760377636943719371836493829370935803565同比8.261.211.2816.1823.0112.773.51-7.642.273.862.81-9.68環(huán)比\05.120.43-2.170.680-1.864.93-3.13-3.48-0.42寧鄉(xiāng)樓市進(jìn)入了戰(zhàn)國(guó)時(shí)期，全面開發(fā)，價(jià)格之戰(zhàn)、品質(zhì)之戰(zhàn)、規(guī)模之戰(zhàn)兆基君城：最低價(jià)：3100；最高價(jià)4500皇庭尚品：最低價(jià)2910最高價(jià)3350中央花園：最低價(jià)：3780；最高價(jià)4480星河綠洲：最低價(jià)：3252；最高價(jià)4734愛琴灣：最低價(jià)：3188；最高價(jià)4600財(cái)富金座：最低價(jià)2888最高價(jià)3470公元道1號(hào)：最低價(jià)2910最高價(jià)3470華都麗景：最低價(jià)2860最高價(jià)3326頤和源：最低價(jià)2918最高價(jià)3348福臨門名郡：最低價(jià)3100最高價(jià)3642紫金城：最低價(jià)3306最高價(jià)3788金色夏威夷：均價(jià)3500格林春天：均價(jià)3450新政下，開發(fā)商謹(jǐn)慎入市，主推120㎡中小戶型樓盤名稱主力/面積區(qū)間（㎡）交房標(biāo)準(zhǔn)綠地中央花園區(qū)間：80-160主力：80—120毛坯凝香華都區(qū)間：57-157主力：75-132毛坯冠源·愛琴灣區(qū)間：85—145主力：92—144毛坯格林春天區(qū)間：83—152主力：110—120毛坯鉑金漢宮區(qū)間：99-164主力：99-124毛坯藍(lán)庭國(guó)際區(qū)間：52-139主力：102-122毛坯福臨門名郡區(qū)間：37-159主力：90-130毛坯星河綠洲區(qū)間：114-152主力：114-138毛坯140㎡以上產(chǎn)品品，市場(chǎng)場(chǎng)需求相相對(duì)較少少樓盤名稱滯銷產(chǎn)品面積交房標(biāo)準(zhǔn)愛琴灣140㎡以上戶型毛坯五街國(guó)際149㎡，195㎡戶型毛坯翰林華府134-145㎡毛坯格林春天140—152㎡

毛坯星河綠洲138-152㎡毛坯90-120平米供銷銷比最小小，去化化速度快快，庫(kù)存存壓力小小2012全年商品品房住宅宅供銷關(guān)關(guān)系分析析表戶型項(xiàng)目供（套）比例銷（套）比例供－銷（套）供銷比<=90㎡448535.45129319.0131923.47：190-120㎡270221.36189627.878061.43：1120-144㎡414032.73286942.1812711.44：1＞144㎡132310.4674410.945791.78:1合計(jì)12650680258481.86:1二、典型型項(xiàng)目的的突破模模式五街國(guó)際際：地段段+產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)+高頻率的的促銷策策略五街國(guó)際際位于金金洲大道道與寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)大道交交匯處，，有東西西兩個(gè)組組團(tuán)構(gòu)成成，東組組團(tuán)有6棟19-33層的高高層住宅宅，西組組團(tuán)為2棟33層的酒酒店式公公寓，其其中1-4樓為為商業(yè)裙裙樓。東組團(tuán)西組團(tuán)項(xiàng)目定位位：寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)門戶，，國(guó)際生生活港項(xiàng)目營(yíng)銷銷動(dòng)態(tài)：：該項(xiàng)目目分三期期開發(fā)，，一二期期為住宅宅，三期期為兩棟棟寫字樓樓及裙樓樓商業(yè)組組成，一一期于去去年底首首推三棟棟房子400多套房源源，目前前所剩房房源不多多，項(xiàng)目目引進(jìn)深深圳觀瀾瀾湖大管管家服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)，，明年五五一交樓樓。特色：5米8泛會(huì)所，，超高入入戶大堂堂，零分分?jǐn)?，超超大?zèng)送送面積最最高送16㎡均價(jià)：折折后4000左右主力戶型型：110-120㎡營(yíng)銷/優(yōu)惠策略略：底價(jià)價(jià)清盤（（88折），再再減5000元（房交交會(huì)），，按揭99折/一次性98折，12月底前契契稅減半半啟示/可借鑒之之處：5米8超高入戶戶大堂，，N+1超大贈(zèng)送送127.96㎡㎡90.83㎡中源凝香香華都：：地段+產(chǎn)品綜合合品質(zhì)+實(shí)景體驗(yàn)驗(yàn)中源凝香香華都位位于現(xiàn)寧寧鄉(xiāng)城區(qū)區(qū)的西北北,一環(huán)路與與二環(huán)路路之間。。地塊東東面是學(xué)學(xué)府路，，南側(cè)為為新康路路，西臨臨城市主主干道花花明北路路，北面面為規(guī)劃劃的城市市二環(huán)路路。項(xiàng)目目占地315畝，建建筑面面積47萬平方方米，，共2800多戶。。份4期開發(fā)發(fā)，1,2期已經(jīng)經(jīng)開完完完畢畢。現(xiàn)現(xiàn)正推推出三三期高高端住住宅【榮域】.二期四期一期三期在售項(xiàng)目定定位：：寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)首席席英倫倫皇家家名宅宅項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷動(dòng)動(dòng)態(tài)：：目前前在售售三期期“榮域”36號(hào)等幾幾棟房房源特色：：點(diǎn)板板給合合，兩兩梯三三戶，，最大大棟距距達(dá)200米，主主臥270度弧形形觀景景陽(yáng)臺(tái)臺(tái)（早早期））均價(jià)：：4100元左右右戶型：：83—130㎡主力戶戶型：：101—130㎡（三房房）營(yíng)銷/優(yōu)惠策策略：：按揭揭97折、12月底前前契稅稅減半半項(xiàng)目工工程進(jìn)進(jìn)度：：前期期已近近交房房，所所推產(chǎn)產(chǎn)品正正在建建造中中媒體宣宣傳：：采用用了工工地圍圍擋，，道旗旗和戶戶外廣廣告牌牌等方方式啟示/可借鑒鑒之處處：兩兩梯三三戶，，主臥臥270度弧形形陽(yáng)臺(tái)臺(tái)，超超大贈(zèng)贈(zèng)送。。兆基君君城：：體驗(yàn)驗(yàn)+形象包包裝+總平規(guī)規(guī)劃項(xiàng)目位位居文文體中中心斜斜對(duì)面面，處處于寧寧鄉(xiāng)二二環(huán)南南路與與文體體路的的交匯匯處，，兆基基君城城占地地500余畝，，總建建筑面面積將將近60萬平米米，一一期開開發(fā)建建筑面面積30萬平米米，容容積率率2.11，建筑筑密度度21.7%，由27棟11、18層帶電電梯小小高層層構(gòu)成成。兆兆基基君城城擁有有近10多萬㎡㎡綠化化、1.4萬多㎡㎡的中中央湖湖景公公園、、8萬㎡的的商業(yè)業(yè)配套套、4萬㎡的的星級(jí)級(jí)酒店店、2700㎡㎡大型豪豪華專專屬會(huì)會(huì)所、、3000余㎡泛泛會(huì)所所，1所品牌牌國(guó)際際幼兒兒園、、網(wǎng)球球場(chǎng)、、籃球球場(chǎng)等等配套套設(shè)施施。金色夏夏威夷夷：體體驗(yàn)+戶型設(shè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目位位居玉玉潭新新城，，處于于寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)二環(huán)環(huán)南路路與安安康路路的交交匯處處，總總建筑筑面積積25萬平米米，一一棟27層的公公寓丶丶十棟棟高層層住宅宅及一一棟幼幼兒園園組成成，其其中，，住宅宅建筑筑面積積156864.09平米，，商業(yè)業(yè)建筑筑面積積9703.57平米，，公寓寓建筑筑面積積13600.1平米，，幼兒兒園建建筑面面積749.96㎡㎡，物業(yè)業(yè)用房房207.03平米，，地下下室建建筑面面積54661.32平米，，容積積率2.79，綠化化率42.88%，住宅宅總戶戶數(shù)1338戶，公公寓總總戶數(shù)數(shù)312戶，地地下停停車位位1353個(gè)。擬售項(xiàng)目定定位：：寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)首席席25萬平米米美式式全景景國(guó)際際住區(qū)區(qū)項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷動(dòng)動(dòng)態(tài)：：目前前正在在辦卡卡，12.25日開盤盤特色：：N+1超大贈(zèng)贈(zèng)送面面積，，89㎡㎡三房，，130㎡五房，，超大大贈(zèng)送送面積積、220米棟距距均價(jià)：：待待定戶型：：86㎡㎡-130㎡主力戶戶型：：89㎡㎡三房，，130㎡五房營(yíng)銷/優(yōu)惠策策略：：辦卡卡1千抵3萬（前前面先先優(yōu)惠惠2萬，開開盤前前7天算價(jià)價(jià)再優(yōu)優(yōu)惠1萬）啟示/可借鑒鑒之處處：多多變空空間，，N+1超大贈(zèng)贈(zèng)送，，公寓寓規(guī)劃劃三、項(xiàng)項(xiàng)目本本體分分析1.東東面一一線臨臨江，，且沿沿江面面長(zhǎng)2.距距核心心商業(yè)業(yè)中心心僅5分鐘鐘3.西西臨濱濱江中中學(xué)4.屬屬于濱濱江板板塊，，非城城市熱熱點(diǎn)開開發(fā)區(qū)區(qū)域項(xiàng)目區(qū)區(qū)域認(rèn)認(rèn)知：：非城城市熱熱點(diǎn)區(qū)區(qū)域、、進(jìn)則則繁華華、退退則寧寧?kù)o、、河西西城區(qū)區(qū)罕見見一線線臨江江地塊塊項(xiàng)目認(rèn)認(rèn)知：：溈水水西45萬平西西班班牙風(fēng)風(fēng)情大大盤項(xiàng)目特特點(diǎn)：：建筑規(guī)規(guī)模：：45萬平米米建筑類類型：：高層層建筑風(fēng)風(fēng)格：：西班班牙風(fēng)風(fēng)情建建筑、、紅色色的屋屋頂，，暖色色的外外墻，，鐵藝藝欄桿桿開發(fā)策策略：：分期期滾動(dòng)動(dòng)，分分組團(tuán)團(tuán)開發(fā)發(fā)園林風(fēng)格：：地中海、、多漾太水水景、情趣趣景觀廊架架，趣味雕雕塑親水健健身步道配套：高端端商業(yè)配套套、幼兒園園、游泳池池、康體設(shè)設(shè)施細(xì)節(jié)品質(zhì)：：紅外線周周界防翻越越系統(tǒng)；閉閉路電視監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)；；門禁可視視系統(tǒng)；停停車智能系系統(tǒng)；24小時(shí)電子巡巡更系統(tǒng)項(xiàng)目現(xiàn)狀：：實(shí)景體驗(yàn)驗(yàn)，市場(chǎng)口口碑好，已已有一定的的群眾基礎(chǔ)礎(chǔ)，但沉寂寂太久1、“醉美美不過愛琴琴灣”已形形成一定的的市場(chǎng)認(rèn)知知；2、1期正正在清盤中中，已進(jìn)入入現(xiàn)房狀態(tài)態(tài)，建筑品品質(zhì)口碑好好；3、2012年市場(chǎng)場(chǎng)上愛琴灣灣的聲音較較少；4、濱江路路與白馬一一街正在建建設(shè)中；5、已登記記客戶達(dá)6000多多批，已有有600多多組老業(yè)主主；6、第一次次開盤火爆爆；7、已有江江景大宅的的價(jià)格標(biāo)桿桿支持；8、部分業(yè)業(yè)主已入住住，項(xiàng)目部部分景觀已已實(shí)景展示示；二期產(chǎn)品認(rèn)認(rèn)知：市場(chǎng)場(chǎng)主流產(chǎn)品品，平面設(shè)設(shè)計(jì)相對(duì)創(chuàng)創(chuàng)新，130平米以上產(chǎn)產(chǎn)品占比大大，去化速速度有壓力力戶型棟號(hào)面積套數(shù)優(yōu)劣產(chǎn)品分類A.B8-13126㎡-124㎡138優(yōu)C9125㎡18優(yōu)D9104㎡34優(yōu)E9121㎡36優(yōu)F9134㎡18優(yōu)G10、11、12134㎡270優(yōu)一期紅動(dòng)寧寧鄉(xiāng)的成功功點(diǎn):封鎖式的廣廣告投放合合適的的價(jià)格策略略合適適的入市時(shí)時(shí)機(jī)一,在全城范圍圍內(nèi)高密度度的布置交交通路牌,主干道,主要節(jié)點(diǎn)投投放戶外,形成全城封封鎖;二,選擇6月入市,第一11年為寧鄉(xiāng)樓樓市的上行行期,期間間無無大大盤盤聲聲音音三,在南南國(guó)國(guó)水水鄉(xiāng)鄉(xiāng)高高價(jià)價(jià)開開盤盤銷銷售售不不利利后后,愛琴琴灣灣選選擇擇了了合合適適的的入入市市價(jià)價(jià)格格失敗敗點(diǎn)點(diǎn):推廣廣與與大大戶戶產(chǎn)產(chǎn)品品不不搭搭非市市場(chǎng)場(chǎng)主主流流戶戶型型比比重重大大,形象象高高度度不不夠夠,未能能吸吸引引足足夠夠的的高高端端客客戶戶群群“醉醉美美不不過過愛愛琴琴灣灣””的的小小資資情情調(diào)調(diào)與與大大戶戶型型目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶群群的的心心理理不不符符項(xiàng)目目分分析析總總結(jié)結(jié)：：如如何何利利用用項(xiàng)項(xiàng)目目?jī)?yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，持持續(xù)續(xù)保保證證項(xiàng)項(xiàng)目目的的銷銷售售速速度度矛盾盾點(diǎn)點(diǎn)：：1.主流流產(chǎn)產(chǎn)品品如如何何實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)更更高高的的價(jià)價(jià)格格2.一炮炮而而紅紅,目標(biāo)標(biāo)量量化化是是多多少少3.如何何通通過過二二期期帶帶動(dòng)動(dòng)一一期期大大戶戶產(chǎn)產(chǎn)品品去去化化4.如何何平平衡衡價(jià)價(jià)與與量量?jī)?yōu)勢(shì)勢(shì)點(diǎn)點(diǎn)：：1.項(xiàng)目目實(shí)實(shí)景景展展示示，，形形象象逐逐漸漸改改善善2.入住住率率逐逐漸漸提提升升3.項(xiàng)目目部部分分實(shí)實(shí)景景展展示示4.稀缺缺江江景景資資源源距距商商業(yè)業(yè)中中心心近近四、、面面臨臨的的壓壓力力與與機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)壓力力1.巨大大的的庫(kù)庫(kù)存存貨貨量量2.南城城低低價(jià)價(jià)截截流流3.購(gòu)房房客客戶戶主主動(dòng)動(dòng)選選擇擇行行政政板板塊塊4.玉潭潭板板塊塊戶戶型型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)上上的的優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)分分流流5.濱江板板塊惡惡性競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)6.新國(guó)五五條出出臺(tái)，，仍將將打壓壓投資資與改改善型型需求求7.非城市市熱點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展展區(qū)域域，區(qū)區(qū)域客客戶分分流嚴(yán)嚴(yán)重8.產(chǎn)品表表現(xiàn)同同質(zhì)化化，客客戶難難以分分辨好好壞機(jī)會(huì)1.市場(chǎng)穩(wěn)穩(wěn)定2.項(xiàng)目品品質(zhì)逐逐漸得得到一一定的的認(rèn)同同3.業(yè)主逐逐漸入入住,利于口口碑營(yíng)營(yíng)銷4.擁有一一線江江景產(chǎn)產(chǎn)品作作價(jià)格格標(biāo)桿桿5.登記3000多批來來訪客客戶以以及600多批業(yè)業(yè)主6.市場(chǎng)已已成為為寡頭頭之間間的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)7.項(xiàng)目口口碑好好8.二期產(chǎn)產(chǎn)品為為市場(chǎng)場(chǎng)主流流產(chǎn)品品,客戶群群相對(duì)對(duì)穩(wěn)定定五、核核心問問題界界定客戶戶年齡集集中在在30歲以以上區(qū)區(qū)域分分布集集中在在市區(qū)區(qū)多次置置業(yè)為為主、、改善善置業(yè)業(yè)為主主泛公務(wù)務(wù)員、、私營(yíng)營(yíng)業(yè)主主、企企業(yè)中中高層層認(rèn)同項(xiàng)項(xiàng)目園園林、、地段段人情網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)廣廣市場(chǎng)場(chǎng)市場(chǎng)回回穩(wěn)定定、大大盤競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)口碑好好的項(xiàng)項(xiàng)目，，價(jià)格格高，，走量量穩(wěn)定定無價(jià)格格優(yōu)勢(shì)勢(shì)漸失失市場(chǎng)容容量有有限項(xiàng)目目1、一一定的的知名名度2、部部分園園林已已實(shí)景景展示示3、市市場(chǎng)認(rèn)認(rèn)知形形象高高端4、擁?yè)碛屑s約6000批的的登記記客戶戶，600多批批業(yè)主主5、、市市場(chǎng)場(chǎng)主主流流產(chǎn)產(chǎn)品品6、、產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)相相對(duì)對(duì)無無優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)7、一炮炮而紅，，全年去去化500套，，價(jià)格持續(xù)續(xù)走高核心問題：：1.寡頭競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)之間,項(xiàng)目如何何占位？2.一炮而紅,開盤必須須去化260套？3.面臨激激烈競(jìng)爭(zhēng)的的市場(chǎng)情況況下，如何何有效的拓拓展客戶？？4.如何有有效的利用用人情網(wǎng)絡(luò)絡(luò)，提高客客戶來訪量量與來訪質(zhì)質(zhì)量？5.如何通通過展示與與活動(dòng),加加強(qiáng)體驗(yàn)，，提高客戶戶的誠(chéng)意度度？六、解決方方案寡頭競(jìng)爭(zhēng)之之間,項(xiàng)目如何占位？競(jìng)爭(zhēng)分析——在城市和資資源價(jià)值較較為均衡的的大盤將成成為本項(xiàng)目目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手大盤項(xiàng)目中中,惟有本項(xiàng)目目與星河綠綠洲項(xiàng)目為為最直接的的肉搏競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)如何強(qiáng)化項(xiàng)項(xiàng)目的城市市價(jià)值(5分鐘商業(yè)中中心)在與行政中中心的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)中,因其為城市市目前的主主導(dǎo)發(fā)展方方向,項(xiàng)目相對(duì)較較弱自然資源城市價(jià)值一般一般弱強(qiáng)強(qiáng)本項(xiàng)目兆基君城星河綠洲凝香華都金色夏威夷夷江是關(guān)鍵，，河西的江江景大盤“可以實(shí)現(xiàn)東東面看江”『客觀性』被動(dòng)式『主觀性』

3142產(chǎn)品服務(wù)人文資源（新進(jìn)者）（品牌）（社會(huì)資源）（自然資源）主動(dòng)式寧鄉(xiāng)代表項(xiàng)項(xiàng)目的核心心競(jìng)爭(zhēng)力矩矩陣凝香華都產(chǎn)品+資源星河綠洲資源兆基君城產(chǎn)品+服務(wù)愛琴灣產(chǎn)品+資源+服務(wù)戰(zhàn)略的選擇擇領(lǐng)導(dǎo)者跟隨者補(bǔ)缺者挑戰(zhàn)者領(lǐng)袖/價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)制制定者完全差異化化定位/市場(chǎng)拾遺者者差異化特色色/借勢(shì)而上改變規(guī)則/強(qiáng)調(diào)自身差差異性唯領(lǐng)導(dǎo)者，，方能建立立權(quán)威影響響力推廣主題方方向選擇：：豪+實(shí)的結(jié)合金色夏威夷兆基君城中源凝香花都虛人文實(shí)低高兆基君城：：傾世君城恭恭迎王侯侯金色夏威夷夷：生活本該夏夏威夷中源凝香花花都：一直強(qiáng)調(diào)實(shí)實(shí)景體驗(yàn)愛琴灣一期期：醉美不過愛愛琴灣愛琴灣二期期：說什么？？？？？？推廣主題：：江岸豪門，，奢華永恒恒溈江岸上的的傳世豪門門江岸華宅峰峰境人人生世界級(jí)的江江灣豪門二期案名御岸價(jià)格占位：：低開穩(wěn)步步上漲，以以搶奪市場(chǎng)場(chǎng)，一期開開盤均價(jià)：：3500-3600，二期實(shí)現(xiàn)現(xiàn)均價(jià)：3700-3800兆基君城：：最低價(jià)：：3100；最高價(jià)4500皇庭尚品：：最低價(jià)2910最高價(jià)3350中央花園：：最低價(jià)：：3780；最高價(jià)4480星河綠洲：：最低價(jià)：：3252；最高價(jià)4734愛琴灣：最最低價(jià)：3188；最高價(jià)4600財(cái)富金座：：最低價(jià)2888最高價(jià)3470公元道1號(hào)：最低價(jià)價(jià)2910最高價(jià)3470華都麗景：：最低價(jià)2860最高價(jià)3326頤和源：最最低價(jià)2918最高價(jià)3348福臨門名郡郡：最低價(jià)價(jià)3100最高價(jià)3642紫金城：最最低價(jià)3306最高價(jià)3788金色夏威夷夷：均價(jià)3500格林春天：：均價(jià)3450再次轟動(dòng)寧寧鄉(xiāng),開盤必須去去化260套？二期銷售計(jì)計(jì)劃7月？日開盤盤、根據(jù)目目前市場(chǎng)狀狀況，二期期預(yù)計(jì)分兩兩批；一批：8#、9#、10#、11#；共344套。開盤當(dāng)日銷銷售260套,實(shí)現(xiàn)9月份二期一一批清盤.二批：12#、13#;共168套.10月1日加推,實(shí)現(xiàn)年底二期期全面清盤.蓄客目標(biāo)與問問題:如何實(shí)現(xiàn)每天天36批來訪一炮而紅500張卡50%轉(zhuǎn)化率250套1932組客戶20%轉(zhuǎn)化率假設(shè):4月1日開始蓄客,7月8日開盤,共計(jì)69天,平均每天接待待來訪,平均每天必須須28批來訪.如何從1天8批來訪提升至至36批來訪?戶型棟號(hào)面積套數(shù)優(yōu)劣產(chǎn)品分類A.B戶型8-13126㎡-124㎡138優(yōu)C9125㎡18優(yōu)D9104㎡34優(yōu)E9121㎡36優(yōu)F9134㎡18優(yōu)G10、11、12134㎡270優(yōu)推貨策略：根根據(jù)蓄客情況況，根據(jù)蓄客客需求，相應(yīng)應(yīng)推貨，保證證高去去化率蓄客策略1000元抵10000元,從購(gòu)卡之日起起，至項(xiàng)目二二期開盤，每每天直減一百元，認(rèn)籌即即獎(jiǎng)價(jià)值100元/套的禮品蓄卡形式:辦理VIP卡老帶新政策：：業(yè)主介紹客戶戶到項(xiàng)目看房房成交簽約后后，獎(jiǎng)勵(lì)現(xiàn)金金5000元元/套。（新新客戶必須是是第一次到訪訪）；新客戶戶同時(shí)時(shí)可享享受正正常折折扣以以外，，總價(jià)價(jià)額外外減2000元元的優(yōu)優(yōu)惠；；老客戶戶介紹紹客戶戶到現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)看看房，，但未未成交交，可可登記記積分分，一一組客客戶為為1個(gè)個(gè)積分分年終終根據(jù)據(jù)情況況給予予特別別獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)；從推售售周期期上看看，上上半年年開盤盤項(xiàng)目目多,宜搶占占先機(jī)機(jī)8月3月4月5月6月7月9月10月11月12月1月2月兆基君城城年度目目標(biāo)800套,預(yù)計(jì)6月開盤,產(chǎn)品面面積集中中在80-125平米,預(yù)計(jì)6月大開中源凝香香華都：：80㎡-140的產(chǎn)品品，上半半年以去去化三期期已推貨貨量為主主,預(yù)計(jì)計(jì)9月份份開新貨貨格林春天天::80-130的產(chǎn)品為為主,預(yù)計(jì)5月開盤海博星河河綠洲：：138-142的大戶型型為主,去化庫(kù)存存為主,全年實(shí)現(xiàn)現(xiàn)一期清清盤金色下威威夷:89/125的產(chǎn)品,預(yù)計(jì)6月新開,全年目標(biāo)標(biāo)去化500套綠地中央央花園：：80-95/120-130平米的產(chǎn)產(chǎn)品,全年持續(xù)續(xù)推貨,全年去化化目標(biāo)450套。盡量做第第一，堅(jiān)堅(jiān)決不做做第三2012年，3月15日星河綠綠洲開盤盤取得139套的銷售售業(yè)績(jī)2012年，兆基基上半年年6月開盤，，取得260套的銷售售業(yè)績(jī)2012年，12月格林林春天天開盤盤取得得150套的業(yè)業(yè)績(jī)，，夏威威夷一一周后后新開開，取得160套的銷銷售業(yè)業(yè)績(jī)，，而羅羅馬假假日元元月開開盤，，開盤盤僅銷銷30余套。。愛琴灣灣：？？時(shí)開開盤？？6月底或或7月初面臨激激烈競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的的市場(chǎng)場(chǎng)情況況下，，如何何有效效的拓展客客戶？？線上：：通過過戶外外、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、、報(bào)紙紙、電電視等等保持高端形形象線下：充分利用老老客戶資源源，強(qiáng)調(diào)鄰鄰里文化，，借客戶答答謝會(huì)出臺(tái)臺(tái)“以老帶新”政策；通過網(wǎng)絡(luò)新新聞、QQ群發(fā)、短信信、DM單、相親活活動(dòng)吸引更更多年輕群群體關(guān)注；；加強(qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)派派單掃街，，擴(kuò)大剛性性客戶群體體；舉辦健康講講座吸引老老年群體；；利用媒體集集中炒作區(qū)區(qū)域傳統(tǒng)藝術(shù)文文化周周末暖場(chǎng)活活動(dòng)臨時(shí)租用第第二營(yíng)銷中中心戶外攔截：：封鎖重要要口岸，實(shí)實(shí)現(xiàn)無處不不“愛琴灣”，臨時(shí)租用用3個(gè)月111111111聯(lián)系知名相相親網(wǎng)站，，一起舉辦辦集體相親親活動(dòng)參與人群：：35歲以下未婚婚人群，擁?yè)碛姓?dāng)職職業(yè)，學(xué)歷歷高中以上上村上人群集集中點(diǎn)，貼貼海報(bào)，鎮(zhèn)鎮(zhèn)上大掃除除加油站、洗洗車場(chǎng)派發(fā)發(fā)紙巾封殺殺有車一族族結(jié)合LED車，DM單、體驗(yàn)券券全城大掃掃除行銷人員在在寧鄉(xiāng)人流流集中點(diǎn)以以及一期成成交客戶分分布區(qū)域進(jìn)進(jìn)行定點(diǎn)清清除整合寧鄉(xiāng)四四大門戶網(wǎng)網(wǎng)站，輻射射寧鄉(xiāng)在外外客群全面滲透，，不分城鄉(xiāng)鄉(xiāng)；點(diǎn)對(duì)點(diǎn)點(diǎn)，全面出出擊55項(xiàng)目小眾營(yíng)銷關(guān)系網(wǎng)絡(luò)自有客戶資源合作單位業(yè)主、客戶關(guān)系戶媒體政企客戶拓展——發(fā)動(dòng)項(xiàng)目關(guān)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，，尋找關(guān)鍵鍵人，發(fā)掘掘其身邊的的潛在客戶戶群體解決決策策略略：：如何何有有效效的的利利用用人人情情網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)，，提提高高客客戶戶來來訪訪量量與與來來訪訪質(zhì)質(zhì)量量？？濱江江文文化化周周集體體相相親親活活動(dòng)動(dòng)樣板板房房展展示示周末末持持續(xù)續(xù)暖暖場(chǎng)場(chǎng)活活動(dòng)動(dòng)繼續(xù)續(xù)強(qiáng)強(qiáng)化化細(xì)細(xì)致致服服務(wù)務(wù)通過過以以上上體體驗(yàn)驗(yàn)活活動(dòng)動(dòng)，，提提升升對(duì)對(duì)客客戶戶的的感感染染力力解決策略：如何持續(xù)利用用體驗(yàn)中心的的感染力，提提高客戶的誠(chéng)誠(chéng)意度、到訪訪量？七、執(zhí)行體系系愛琴灣推盤推推進(jìn)計(jì)劃圖4.10正式蓄客濱江文化周蓄客廣告全面面發(fā)布5.10相親活動(dòng)執(zhí)行行價(jià)格區(qū)間信息息釋放跟蹤5.30產(chǎn)品說明會(huì)9.1VIP最后6月30日樣板房房開放放4.30相親活活動(dòng)籌備相相親活活動(dòng)7.?開盤9.00分布場(chǎng)場(chǎng)/彩排9.20分客戶戶梳理理預(yù)選選對(duì)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓盤盤進(jìn)行行跟蹤蹤VIP卡量70張VIP卡量130張220張100306090開盤前3天180張蓄客目標(biāo)標(biāo)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃劃開盤籌備備及逐逐步細(xì)化化信息已有VIP40組500張320張推售套數(shù)數(shù)釋放戶外網(wǎng)絡(luò)電視鄉(xiāng)村海報(bào)報(bào)加油站紙紙巾行銷與外外展短信媒體排期QQ群、論壇壇9月23日開盤4月1日開始蓄客江岸豪門，奢華永恒

6月御岸登臨王歸御岸蓄卡信息產(chǎn)品信息釋放開盤時(shí)間，逐步細(xì)化價(jià)格信息5月27日釋放開盤時(shí)間、價(jià)格◎◎◎5月15日釋放推售套數(shù)◎巡展人人樂步行街鴻美超市市項(xiàng)目數(shù)量次數(shù)時(shí)間費(fèi)用網(wǎng)絡(luò)4個(gè)網(wǎng)站更換三次內(nèi)容2個(gè)月3萬戶外9塊更換三次內(nèi)容2個(gè)月36萬電視開機(jī)廣告2個(gè)月11萬短信600萬條18萬報(bào)紙異型3萬行銷人員30人2個(gè)月10萬活動(dòng)25萬加油站/鄉(xiāng)村海報(bào)3萬外展2個(gè)月4萬物料8萬不可預(yù)計(jì)費(fèi)用6萬合計(jì)戶外已計(jì)算租賃費(fèi)用127萬營(yíng)銷費(fèi)用用預(yù)算謝謝聆聽楊科地產(chǎn)2013年3月25日9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。00:12:5500:12:5500:121/5/202312:12:55AM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見見頻。。。1月-2300:12:5500:12Jan-2305-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。00:12:5500:12:5500:12Thursday,January5,202313、乍見翻疑夢(mèng)夢(mèng)，相悲各問問年。。1月-231月-2300:12:5500:12:55January5,202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國(guó)國(guó)見見青青山山。。。。05一一月月202312:12:55上上午午00:12:551月月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。一月2312:12上上午1月-2300:12January5,202316、行行動(dòng)動(dòng)出出成成果果，，工工作作出出財(cái)財(cái)富富。。。。2023/1/50:12:5500:12:5505January202317、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時(shí)時(shí)，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點(diǎn)點(diǎn)的的射射線線向向前前。。。。12:12:55上上午午12:12上上午午00:12:551月月-239、沒有失敗，，只有暫時(shí)停停止成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,2