XXXX年武漢商業(yè)年中報告

武漢商業(yè)地產(chǎn)年中報告2010年1-6月

這半年，從主流商圈購物中心、商業(yè)街、區(qū)域性商業(yè)中心、地下商業(yè)街到社區(qū)商鋪的異軍突起以及不斷發(fā)展的漢口北專業(yè)市場群。江城商鋪市場百花齊放，百家爭鳴，各領風騷。2010年上半年主要呈現(xiàn)以下特點：1、舊城改造開始加速，凸顯商業(yè)地產(chǎn)拓展良機。2、專業(yè)市場掀起江城全民投資風潮！3、社區(qū)商業(yè)項目6月份集中推盤，成為上半年市場主流。4、社區(qū)商業(yè)開發(fā)中存在粗放規(guī)劃、粗放營銷、粗放定價的問題。1、舊城改造開始加速，凸顯商業(yè)地產(chǎn)拓展良機。2009年年底開始，武漢市城中村改造全面啟動并加速。從2009年下半年和2010年上半年的土地出讓情況來看，中心城區(qū)出讓土地量的占比有所增加，而這其中多數(shù)涉及到老企業(yè)的搬遷及城中村的改造。如武昌的積玉橋片區(qū)的改造，吸引了三江航天、福星惠譽等本土開發(fā)商；漢口二七片區(qū)的江岸車輛廠改造，漢陽墨水湖片區(qū)改造及四新區(qū)域吸引了廣電集團、名流置業(yè)等等外來開發(fā)商。舊城改造，對于原住民來說提供了改善目前居住生活環(huán)境的機會；對于政府而言，“騰籠換鳥’的方式帶來了城市的整體升級；對于開發(fā)商而言：獲得的是曲線拿地的良機，兵不血刃掌控未來城市中心的機會。由于舊城改造項目多為老企業(yè)、老城中村，多處于城市黃金地段，擁有地段好、人口集中、交通便捷、商業(yè)氛圍良好等先天優(yōu)勢，蘊含著巨大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)機會。企業(yè)參與舊城改造項目一方面可以獲得當?shù)卣母鞣N優(yōu)惠政策，一方面可以避免投入較大成本，規(guī)避未來市場風險，同時，還可以形成品牌效應和開發(fā)產(chǎn)品的規(guī)模復制，為企業(yè)帶來經(jīng)濟效益的同時也樹立了開發(fā)企業(yè)良好的社會形象。2、專業(yè)市場掀起江城全民投資風潮！提起武漢的專業(yè)市場不得不關注迅速崛起的漢口北專業(yè)市場群，其業(yè)態(tài)涉及裝飾材料、家具家居、小商品、農(nóng)產(chǎn)品、副食品等等，目前除投入運營的中國家俱CBD、漢口北批發(fā)第一城外，還有漢口北國際商品中心、四季美農(nóng)貿(mào)城、五洲國際建材城等項目仍處于銷售招商階段；此外還有竹葉山中環(huán)商貿(mào)城等。由于單個面積小，總值低，銷售面積和經(jīng)營面積相對可以吻合，獨立收銀的專業(yè)市場鋪位無疑是一種好的投資產(chǎn)品，2010年上半年專業(yè)市場商鋪銷售延續(xù)上年銷售形勢，情況良好，這也掀起了江城全民投資風潮！3、社區(qū)商業(yè)項目6月份集中推盤，成為上半年市場主流。2010年上半年武漢市沒有大型零售商業(yè)項目開盤，無論是市級商業(yè)中心還是區(qū)域商業(yè)中心，項目多處于招商階段或是前期咨詢階段。如招商中的光谷步行商業(yè)街二期、菱角湖萬達廣場等，光谷天地、首義廣場等項目還處于前期咨詢階段。自房產(chǎn)新政公布實施以來，社區(qū)商業(yè)項目于6月份集中推盤，成為2010年上半年的市場主流，社區(qū)商業(yè)的異軍突起，將扛起武漢商業(yè)地產(chǎn)銷售大旗！——6月集中推售的項目一覽表區(qū)域片區(qū)項目商業(yè)體量漢口江岸區(qū)融科天城二期底商5500㎡金銀湖升華現(xiàn)代城藍鉆街3000㎡順馳泊林武昌積玉橋融僑華府黃金賈5000㎡金地國際花園商鋪4000㎡歐林灣尚街2500㎡徐東天佳大城小院3000㎡武昌百瑞景中央生活區(qū)1500㎡南湖金地格林小城5000㎡青山現(xiàn)代花園6000㎡光谷佳源花都10000㎡麗島漫城7000㎡漢陽鸚鵡大道世茂錦繡長江三期20000㎡金橋港灣裙樓商業(yè)10000㎡漢陽大道七里香苑底商6000㎡沌口白金公館4、武漢社區(qū)商業(yè)開發(fā)探討目前武漢社區(qū)商業(yè)存在粗放式開發(fā)的問題，主要體現(xiàn)在規(guī)劃、營銷、定價等在幾個方面。要實現(xiàn)社區(qū)商業(yè)開發(fā)價值的最大化，就必須走專業(yè)化的開發(fā)道路。

規(guī)劃方面：從項目規(guī)劃開始，要將商業(yè)部分的規(guī)劃與住宅規(guī)劃整體同步進行，并讓兩者充分相互協(xié)調(diào)，在矛盾中尋求統(tǒng)一。在項目開始階段，開發(fā)商應該就住宅、商業(yè)分開尋找專業(yè)的策劃代理商，充分兼顧住宅與商業(yè)。其次，在商業(yè)規(guī)模和業(yè)態(tài)分布上要規(guī)劃適度。社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)必須遵從社區(qū)商業(yè)的規(guī)律，從實際的消費需求出發(fā)，超過了實際需求的度，將會使社區(qū)商業(yè)招商困難甚至長期空置，最終降低社區(qū)商業(yè)的價值。同時，在業(yè)態(tài)分布上要科學合理，除了居民的日常購物需求外，還盡量提供銀行、郵局、電信、家政等社會服務功能，以及圖書、音像、各類培訓等文化生活需求，形成集購物、生活便利、娛樂休閑、保健、文化等一身的商業(yè)業(yè)態(tài)。

其三，重視招商工作。目前，武漢社區(qū)商業(yè)已經(jīng)逐漸進入連鎖時代，各類知名品牌連鎖商家不斷在社區(qū)中開設分店。社區(qū)商業(yè)的招商要盡量招進品牌度高、服務質(zhì)量好而承租能力又強的商戶。只有招商品質(zhì)有保障，才能實現(xiàn)社區(qū)商業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。第四：科學定價。綜合考慮社區(qū)商業(yè)不同業(yè)態(tài)的租金承受能力和需求面積，注意單鋪總值，建立科學規(guī)范的評估體系，輔以專業(yè)的營銷策劃手段，通過專業(yè)的市場定位、合理業(yè)態(tài)分布、招商、經(jīng)營管理等環(huán)節(jié)，以實現(xiàn)社區(qū)商業(yè)的價值最大化。展望2010年的下半年，主要有以下幾個趨勢：1、市級核心商業(yè)中心持有經(jīng)營是主流，銷售型物業(yè)可遇不可求。2、區(qū)域型商業(yè)中心波瀾不驚，零售連鎖巨頭進駐支撐區(qū)域價值。3、社區(qū)商業(yè)商鋪營銷亟需精準化、專業(yè)化！4、專業(yè)市場招商控制和運營管理面臨大考，爭取建立標準化體系。1、市級核心商業(yè)中心持有經(jīng)營是主流，銷售型物業(yè)可遇不可求。

持有經(jīng)營越來越受到開發(fā)商的重視，但這對其資金實力和運營能力也提出了更高要求，武廣商圈內(nèi)武商擴建項目正如火如荼施工之中，漢口飯店地塊、新華路地塊拆遷改造也提上日程；江漢路商圈內(nèi)寶利金二期商業(yè)也即將面世，花樓街地塊拆遷基本完成，李嘉誠旗下長江實業(yè)和和記黃埔聯(lián)袂打造的“武漢東方新天地”有望進入實質(zhì)運作。2、區(qū)域型商商業(yè)中心波瀾瀾不驚，零售售連鎖巨頭進進駐支撐區(qū)域域價值。隨著江城城市市框架的整體體拉大，商圈圈多極化、區(qū)區(qū)域化發(fā)展勢勢頭明顯，區(qū)區(qū)域型商業(yè)中中心將延續(xù)近近年來的一貫貫良好表現(xiàn)，，繼續(xù)高歌猛猛進，如光谷谷商圈的光谷谷天地引進沃沃爾瑪、米樂樂星、華誼兄兄弟影院等商商家，其商鋪鋪將在下半年年發(fā)售；街道道口商圈欲引引進超市主力力店的未來城城項目也將進進入招商階段段；萬達集團團于6月2日日摘得武漢經(jīng)經(jīng)濟技術開發(fā)發(fā)區(qū)（沌口））地塊后，將將建設在漢第第四座萬達廣廣場——武漢漢經(jīng)開萬達廣廣場。零售連連鎖巨頭的進進駐不僅有效效支撐著區(qū)域域商鋪的價值值，而且也將將成為價值成成長的助推器器。但同時也也需注意以下下兩點，一是是不能過度透透支價值，二二是應結合區(qū)區(qū)域發(fā)展進度度，綜合考慮慮市場培育期期。如新興的的漢口東、沌沌口、古田、、江夏、黃陂陂等區(qū)域還處處于發(fā)展階段段，成熟尚需需時日。3、、社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)商商鋪鋪營營銷銷亟亟需需精精準準化化、、專專業(yè)業(yè)化化??！鑒于于上上半半年年社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)項項目目集集中中在在6月月份份推推售售，，以以及及下下半半年年也也將將有有新新的的社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)商商鋪鋪逐逐步步面面世世，，競競爭爭將將更更加加激激烈烈，，社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)商商鋪鋪的的營營銷銷亟亟需需精精準準化化、、專專業(yè)業(yè)化化，，包包括括專專業(yè)業(yè)的的規(guī)規(guī)劃劃、、專專業(yè)業(yè)的的市市場場定定位位、、專專業(yè)業(yè)的的招招商商銷銷售售及及專專業(yè)業(yè)的的經(jīng)經(jīng)營營管管理理等等等等。。必必須須遵遵從從社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)的的規(guī)規(guī)律律，，從從實實際際的的消消費費需需求求出出發(fā)發(fā)，，引引進進合合適適的的經(jīng)經(jīng)營營商商家家，，制制定定符符合合價價值值規(guī)規(guī)律律的的價價格格，，才才能能實實現(xiàn)現(xiàn)多多方方的的““共共贏贏””??！4、、專專業(yè)業(yè)市市場場招招商商控控制制和和運運營營管管理理面面臨臨大大考考，，爭爭取取建建立立標標準準化化體體系系。。隨著著漢漢口口北北及及現(xiàn)現(xiàn)有有各各市市場場逐逐步步全全面面進進入入招招商商及及運運營營期期，，招招商商質(zhì)質(zhì)量量控控制制和和運運營營管管理理面面臨臨大大考考。。專業(yè)業(yè)市市場場開開發(fā)發(fā)，，必必須須滿滿足足其其專專業(yè)業(yè)性性的的特特殊殊要要求求，，在在規(guī)規(guī)劃劃時時要要做做好好商商業(yè)業(yè)配配套套，，招招商商過過程程中中把把握握商商戶戶質(zhì)質(zhì)量量，，充充分分發(fā)發(fā)揮揮行行業(yè)業(yè)協(xié)協(xié)會會優(yōu)優(yōu)勢勢，，在在傳傳統(tǒng)統(tǒng)的的經(jīng)經(jīng)營營模模式式上上開開辟辟新新的的平平臺臺，，以以市市場場為為導導向向，，踏踏踏踏實實實實做做好好每每一一個個細細節(jié)節(jié)。。建建立立從從