XXXX年月房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境-及知名房企策略-同策

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境、趨勢研究

及知名房企策略分析上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司

Tospur·Consulting2010年7月Ⅰ當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展之國內(nèi)外宏觀形勢分析Ⅱ未來房地產(chǎn)行業(yè)短期、長期發(fā)展趨勢預(yù)判Ⅲ知名房企經(jīng)營策略分析

2Ⅰ當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展之國內(nèi)外宏觀形勢分析房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展之國際環(huán)境分析房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展之國內(nèi)環(huán)境分析3想要對目前的宏觀形勢有個清晰的了解，歐債危機(jī)是繞不過的坎。歐債危機(jī)源于09年開始的希臘債務(wù)危機(jī)。但由于沒有引起廣泛的重視，救援不及時，到了今年的四月份，已經(jīng)演化為整個歐盟的債務(wù)危機(jī)，不少歐洲國家的債務(wù)比重都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了國際60%的警戒線，赤字率也遠(yuǎn)超過國際上通行的馬約標(biāo)準(zhǔn)3％的安全線，其中以希臘、意大利、葡萄牙、西班牙和愛爾蘭的情況最為嚴(yán)重。42009年12月全球三大評級公司下調(diào)希臘主權(quán)評級，希臘的債務(wù)危機(jī)隨即愈演愈烈，但金融界認(rèn)為希臘經(jīng)濟(jì)體系小，發(fā)生債務(wù)危機(jī)影響不會擴(kuò)大。 2009年10月希臘政府更正了2009年前一任政府原先預(yù)期赤字6%（GDP）的水平，到12.7%，并且預(yù)計2010年的財政赤字將達(dá)到13.7%。2009年12月8日惠譽(yù)將希臘信貸評級由A-下調(diào)至BBB+，前景展望為負(fù)面。2009年12月15日希臘發(fā)售20億歐元國債。2009年12月16日標(biāo)準(zhǔn)普爾將希臘的長期主權(quán)信用評級由“A－”下調(diào)為“BBB＋”。2009年12月22日穆迪09年12月22日宣布將希臘主權(quán)評級從A1下調(diào)到A2，評級展望為負(fù)面。 開端發(fā)展歐洲其他國家也開始陷入危機(jī)，包括比利時這些外界認(rèn)為較穩(wěn)健的國家，及歐元區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的西班牙，都預(yù)報未來三年預(yù)算赤字居高不下，希臘已非危機(jī)主角，整個歐盟都受到債務(wù)危機(jī)困擾。 2010年1月11日穆迪警告葡萄牙若不采取有效措施控制赤字將調(diào)降該國債信評級。2010年2月4日西班牙財政部指出，西班牙2010年整體公共預(yù)算赤字恐將占GDP的9.8%。2010年2月5日債務(wù)危機(jī)引發(fā)市場惶恐，西班牙股市當(dāng)天急跌6%，創(chuàng)下15個月以來最大跌幅。 歐債危機(jī)的演化52010年2月4日德國預(yù)計2010年預(yù)算赤字占GDP的5.5%。2010年2月9日歐元空頭頭寸已增至80億美元創(chuàng)歷史最高紀(jì)錄。2010年2月10日巴克萊資本表示，美國銀行業(yè)在希臘、愛爾蘭、葡萄牙及西班牙的風(fēng)險敞口達(dá)1760億美元。蔓延升級希臘的債務(wù)危機(jī)引起歐元的貶值以及股市的暴跌，從而導(dǎo)致歐元區(qū)其他國家融資成本的增加。整個歐元區(qū)正面對成立十一年以來最嚴(yán)峻的考驗(yàn)。 4月23日希臘正式向歐盟及IMF提出援助請求。但是歐洲各國在援助希臘問題遲遲達(dá)不成一致意見，4月27日標(biāo)普將希臘主權(quán)評級降至“垃圾級”，危機(jī)進(jìn)一步升級。 2010年3月3日希臘公布48億歐元緊縮方案；2010年4月23日希臘正式向歐盟及IMF提出援助請求。2010年4月26日德國表示除非希臘出臺更為嚴(yán)格的財政緊縮政策，否則不會“過早”援手。2010年5月4日歐債危機(jī)升級歐美股市全線大跌。2010年5月6日歐債危機(jī)引發(fā)恐慌，道指盤中暴跌近千點(diǎn)。2010年5月10日歐盟和IMF斥資7500億歐元救助歐元區(qū)成員國。2010年5月22日標(biāo)普下調(diào)希臘、葡萄牙、西班牙的信用評級，前景展望為負(fù)面。 歐債危機(jī)的演化6歐債危機(jī)爆發(fā)原因解析二戰(zhàn)后西歐各國民選政府所奉行高社會福利政策希臘的經(jīng)濟(jì)占?xì)W盟經(jīng)濟(jì)體才4%，在危機(jī)剛剛爆發(fā)時，其要面對的救助金額就1000億美金，對歐盟和全球經(jīng)濟(jì)體來講，都是較為小的一個概念，但最初1000億美金可以解決的事情由于上升到了政治層面，而未能及時解決，最終波及到其他歐元區(qū)國家，最終演化成了歐元區(qū)債務(wù)危機(jī)，救市資金也達(dá)到10000億美金。2008年爆發(fā)的美國次貸危機(jī)后的救市計劃，加大了各國的財政支出，使得各國的債務(wù)指標(biāo)惡化希臘和意大利勉強(qiáng)入盟，入盟后并沒有改變原來不合理的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也是造成今日歐元區(qū)主權(quán)債務(wù)危機(jī)的原因之一。對希臘經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重沖擊，其經(jīng)濟(jì)的兩大支柱產(chǎn)業(yè)，旅游（15%GDP）和船運(yùn)（4.5%GDP）在2009年收入下降15%，使得其債務(wù)問題愈加嚴(yán)峻。希臘作為導(dǎo)火索7不少歐洲國家的債務(wù)比重都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了國際60%的警戒線，赤字率也遠(yuǎn)超過國際上通行的馬約標(biāo)準(zhǔn)3％的安全線。歐元區(qū)各國公共債務(wù)占2010年GDP比例歐元區(qū)各國2010財政赤字占GDP比例歐債危機(jī)爆發(fā)原因解析8歐元危機(jī)—國家之債VS次貸危機(jī)—個人之債07年起始于美國的次貸危機(jī)，就是源于與低息環(huán)境下的家庭借債，無力償還，引發(fā)了世界范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

目前政府的一輪經(jīng)濟(jì)刺激計劃，是將債務(wù)轉(zhuǎn)移到了政府的身上，其實(shí)就世界范圍來看，除了中國，各國政府債臺高筑，而歐元區(qū)某些國家只是將這一問題較早的暴露出來而已。次貸危機(jī)時各國GDP同比增幅9歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇受制歐元區(qū)6月份私人部門活動放緩，采購經(jīng)理人指數(shù)下降。PMI指數(shù)自5月份出現(xiàn)了09年以來的首次下調(diào)后，6月份指數(shù)繼續(xù)下降，為55.6，較5月份下降了0.2個百分點(diǎn)。歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)總量占全世界經(jīng)濟(jì)總量的比重30%。目前歐元區(qū)失業(yè)率仍凸顯出逐漸惡化的態(tài)勢，已連續(xù)兩月維持在10%的自98年以來的最高位。而各國為應(yīng)對歐債危機(jī)所實(shí)行的緊縮財政計劃，預(yù)計會使就業(yè)情況進(jìn)一步惡化。緊縮財政所的帶來的重大影響，經(jīng)濟(jì)的增長下滑歐元區(qū)采購經(jīng)理人指數(shù)歐元區(qū)失業(yè)率10歐債危機(jī)已然然波及到其他他經(jīng)濟(jì)體——以美國為例以世界第一大大經(jīng)濟(jì)體美國國為例，歐元元7.9日對美圓匯率率為1.2639，目前雖然止止跌反彈，但但仍處低位。。美國的經(jīng)濟(jì)也也在脆弱的復(fù)復(fù)蘇中，就業(yè)業(yè)率才剛剛開開始改善。剛剛剛有新的就就業(yè)機(jī)會出來來，美圓的大大幅升值會使使得本國的企企業(yè)的競爭力力下降。歐元兌美元匯匯率走勢11美國6月的失業(yè)率為為9.5，近期雖有小小幅回落，但但仍處于高位位。美國采購人經(jīng)經(jīng)理指數(shù)六月月加速呈現(xiàn)上上一個月的回回落趨勢，為為56.2，較五月下降降了3.5個百分點(diǎn)，顯顯示出商業(yè)活活動的擴(kuò)張速速度減慢。美國PMI美國失業(yè)率美國失業(yè)率和和采購經(jīng)理人人指數(shù)美國復(fù)蘇趨勢勢減緩12事實(shí)上，不僅僅是美國，其其他國家也將將受到影響，，并顯現(xiàn)出了了對這一變化化可能引起的的經(jīng)濟(jì)增速回回落的擔(dān)憂。。在貨幣政策層層面仍然保持持維松的基調(diào)調(diào)韓國央行5月12日宣布，決定定維持利率在在2%的記錄低點(diǎn)不不變印尼削減了計計劃發(fā)行的國國債規(guī)模，減減緩對市場流流動性的收縮縮動作日本央行5月10日宣布，向市市場注入216億美元資金，，以應(yīng)對希臘臘債務(wù)危機(jī)對對日本金融系系統(tǒng)的影響。。各國退出寬松松政策步伐減減緩13目前世界局勢勢的不穩(wěn)定性性增加，我我們是否對未未來經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展過分的樂樂觀，是否還還應(yīng)專注于防防經(jīng)濟(jì)過熱，，防通漲，而而忽視了未來來經(jīng)濟(jì)可能出出現(xiàn)的下行風(fēng)風(fēng)險。事實(shí)上，中國國也面臨著歐歐債危機(jī)所帶帶來的經(jīng)濟(jì)下下滑風(fēng)險房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)發(fā)展之國內(nèi)宏宏觀環(huán)境分析析14出口受到威脅脅歐元區(qū)出口占占中國出口的的比例目前我國對歐歐盟出口總額額約占到總出出口額的20%，出口到美國國的比重約17%，出口到日本本的比重約8%。歐元6月對人民幣幣匯率達(dá)到到8.1，目前仍處處于歷史低低位，歐元元對人民幣幣的大幅波波動，使得得占據(jù)我國國出口較大大比重的對對歐出口部部分受到較較大影響，，危機(jī)對我我國出口的的影響會在在三季度凸凸顯出來，，對歐盟出出口增速可可能降低到到6%，7%的水平。歐元對人民民幣的匯率率情況15在剛剛才有有復(fù)蘇跡象象的出口未未來的前景景不明確的的基礎(chǔ)上，，中國的經(jīng)經(jīng)濟(jì)依靠什什么來支持持？Textinhere出口口投資資消費(fèi)費(fèi)16投資資增增速速進(jìn)進(jìn)一一步步下下行行新開開工工項(xiàng)項(xiàng)目目持持續(xù)續(xù)回回落落，，拉拉動動投投資資下下行行城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)產(chǎn)投資增速6月份累計增速速延續(xù)了5月份的下降態(tài)態(tài)勢，為25.9%,較上月下降0.2個百分點(diǎn)。新開工項(xiàng)項(xiàng)目投資資呈現(xiàn)大大幅下降降的趨勢勢，為26.5%，接近08年初的水水平。城鎮(zhèn)固定定資產(chǎn)投投資增速速新開工項(xiàng)項(xiàng)目投資資增速17新開工和和投資的的同比增增速將出出現(xiàn)下滑滑，尤其其房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資的同同比增速速下滑明明顯。主主要由于于四月中中旬出臺臺的一系系列房地地產(chǎn)政策策效應(yīng)的的顯現(xiàn)，，開發(fā)商商的開發(fā)發(fā)投資意意愿將逐逐步下降降。投資和新新開工環(huán)環(huán)比出現(xiàn)現(xiàn)下降，，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)景景氣指數(shù)數(shù)十個月月來首次次出現(xiàn)回回落房地產(chǎn)投投資自09年6月以來，，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)景景氣指數(shù)數(shù)一直呈呈現(xiàn)上升升勢頭。。6月份，全全國房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)景氣指指數(shù)為105.06，比5月份回落落0.01點(diǎn)，表明明新政對對房產(chǎn)商商開發(fā)策策略的影影響已經(jīng)經(jīng)顯現(xiàn)。。從分類類指數(shù)看看，本年年資金來來源指數(shù)數(shù)和房屋屋施工面面積指數(shù)數(shù)分別出出現(xiàn)了回回落。房地產(chǎn)開開發(fā)景氣氣指數(shù)新開工面面積增速速房地產(chǎn)開開發(fā)投資資額增速速18消費(fèi)增速速已出現(xiàn)現(xiàn)疲態(tài)，，城鎮(zhèn)居居民人均均可支配配增速實(shí)實(shí)際在下下降社會品零零售總額額及增速速情況我國城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人人均可支支配收入入實(shí)際增增速今年二季季度社會會消費(fèi)品品零售總總額名義義增速創(chuàng)創(chuàng)新高，，但實(shí)際際增速已已出現(xiàn)疲疲弱姿態(tài)態(tài)，城鎮(zhèn)居民民可支配配收入實(shí)實(shí)際累計計同比也也出現(xiàn)下下挫的趨趨勢，對對于消費(fèi)費(fèi)而言，，如果未未來增長長動力仍仍然來自自于政策策，而非非依賴于于居民可可支配收收入的增增長，則則其持續(xù)續(xù)性是值值得懷疑疑的消費(fèi)增速速已顯疲疲態(tài)19無實(shí)際可可支配收收入增長長支撐，，消費(fèi)增增速減緩緩新開工項(xiàng)項(xiàng)目投資資持續(xù)回回落，投投資被拉拉動下行行受歐債危危機(jī)波及及，出口口前景堪堪憂6月份中國國制造業(yè)業(yè)采購經(jīng)經(jīng)理人指指數(shù)(PMI)從上一月月的53.9下降至52.1。20中國政府府也表現(xiàn)現(xiàn)出對經(jīng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇蘇趨勢的的擔(dān)憂，，出臺了了一系列列意圖拉拉動投資資的政策策。保障性住住房建設(shè)設(shè)：5月19日住建部部與各省省區(qū)簽約約：要在在今年共共建設(shè)各各類保障障性住房房300萬套和棚棚戶區(qū)改改造住房房280萬套，改改造農(nóng)村村危房120萬戶。同同時要求求要在今今年7月底前全全面開工工建設(shè)保保障性住住房項(xiàng)目目。民間投資資新36條：5月7日國務(wù)院院辦公廳廳下發(fā)《關(guān)于鼓勵勵和引導(dǎo)導(dǎo)民間投投資健康康發(fā)展的的若干意意見》。意見要求各各地鼓勵和引引導(dǎo)民間資本本進(jìn)入法律法法規(guī)未明確禁禁止準(zhǔn)入的行行業(yè)和領(lǐng)域，，鼓勵民間資資本參與交通通運(yùn)輸、水利利工程、電力力、石油天然然氣、電信及及土地整治和和礦產(chǎn)資源勘勘探開發(fā)等領(lǐng)領(lǐng)域建設(shè)，同同時允許民間間資本興辦金金融機(jī)構(gòu)。意意見同時鼓勵勵和引導(dǎo)民間間資本進(jìn)入社社會事業(yè)領(lǐng)域域，如參與發(fā)發(fā)展醫(yī)療事業(yè)業(yè)等。21推動保障性住住房投資建設(shè)設(shè)遏制投機(jī)、投投資泡沫，抑抑制高房價拉動投資及房房地產(chǎn)各相關(guān)關(guān)產(chǎn)業(yè)，保障障經(jīng)濟(jì)增長可有效解決當(dāng)當(dāng)前的困境22根據(jù)2008年11月，住房和城城鄉(xiāng)建設(shè)部提提出“今后三三年內(nèi)要新增增加200萬套廉租房、、400萬套經(jīng)濟(jì)適用用房，并完成成100多萬戶林業(yè)、、農(nóng)墾和礦區(qū)區(qū)的棚戶區(qū)改改造工程，總總投資將達(dá)到到9000億元，平均每每年3000億元。其中，，對廉租房投投資2150億；棚戶區(qū)改改造投資1015億元；經(jīng)濟(jì)適適用房投資6000億元，綜合約約9000億元”。保障性住房建建設(shè)完成狀況況欠佳09-11三年總投資9000億元，平均每每年3000億元09年保障性住房房開發(fā)完成投投資額僅為1318億元但是，09年保障性住房房建設(shè)的執(zhí)行行情況并不理理想，完成率率為不到50%。其中經(jīng)濟(jì)適用用房開發(fā)完成成投資額為1139億元，占房地地產(chǎn)開發(fā)投資資額的3.1%,與08年持平，為歷歷年最低。23保障性住房建建設(shè)實(shí)際拉動動投資有限由于保障性住住房建設(shè)投資資占房屋總投投資額比例過過小，其拉動動力有限，此此外，商品房房如果調(diào)控時時間過長，其其造成的投資資減速不是保保障性住房投投資可以彌補(bǔ)補(bǔ)的。2010年580萬戶保障性住住房開發(fā)目標(biāo)標(biāo)計算預(yù)計，，新增投資額額約2100億元，50%的實(shí)際完成額額計算，保障障性住房的新新增投資完成成額約1000億左右，使房房地產(chǎn)新增投投資增速增加加約2.7個百分點(diǎn)。從從2008年的逆周期觀觀察對投資增增速的影響看看，2008年與2009年的房地產(chǎn)投投資增速分別別下降了7個百分點(diǎn)，因因此保障性住住房的新增投投資不能完全全覆蓋對房地地產(chǎn)調(diào)控帶來來的整體投資資減速房地產(chǎn)開發(fā)完完成投資額增增速經(jīng)適房開發(fā)投投資額站房地地產(chǎn)開發(fā)投資資額比重24建保障性住房房"不差錢"缺的是積極性性保障房不賺錢錢，開發(fā)商沒沒興趣保障性住房利利潤少，審批批程序較商品品住宅復(fù)雜上海2009年下半年拍賣賣的長風(fēng)6B/4C地塊，就由于于其中的5%的保障性住房房計劃使得眾眾多的開發(fā)商商望而卻步，，最后不得已已更改在此地地塊內(nèi)配建保保障性住房的的計劃拉動GDP太少，地方政政府不上心根據(jù)某開發(fā)商商公布的開發(fā)發(fā)清單顯示，，高高在上的的房價中，土土地出讓金、、各種配套費(fèi)費(fèi)等政府所得得超過三分之之一。形成了了房價高、地地價高、政府府收入也高的的怪圈1、明確責(zé)任主主體，將保障障性住房建設(shè)設(shè)成效與地方方政府政績相相關(guān)聯(lián)2、適當(dāng)解決地地方政府財政政收入問題（（如利用征收收房產(chǎn)稅等措措施來彌補(bǔ)土土地收入的減減少）3、國有房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)作為開開發(fā)保障性住住房的排頭兵兵，同時對市市場產(chǎn)生引導(dǎo)導(dǎo)作用解決方案長期有利、短短期效果不大大25新三十六條的的頒布新36條是希望可以以帶動民間投投資，成為未未來拉動經(jīng)濟(jì)濟(jì)的引擎，但但我們認(rèn)為這這一政策短期期內(nèi)的作用不不明顯，我們們知道老的36條其實(shí)也是鼓鼓勵民營資本本投資，但在在實(shí)際操作過過程中就碰到到了種種困難難，所以目前前此政策仍是是處于觀望期期，對投資拉拉動作用較小小。民間資本在市市場競爭中遭遭遇的“玻玻璃門”和““彈簧門”“玻璃門”“彈簧門”是指在部分行行業(yè)中由于各各方面配套改改革跟不上，，民營企業(yè)雖雖然進(jìn)入，但但最終不得不不在競爭中被被淘汰出來，，比如說石油油行業(yè)，再比比如航空。是指一些行業(yè)業(yè)和領(lǐng)域在準(zhǔn)準(zhǔn)入政策上雖雖無公開的限限制，但實(shí)際際進(jìn)入條件限限制頗多，看看著是敞開的的，實(shí)際卻進(jìn)進(jìn)不去。航空能源醫(yī)療26我們認(rèn)為，近近期多個逆向向調(diào)控政策的的出臺，保障性住房建建設(shè)的推出，，期望彌補(bǔ)由由于房價的打打壓而造成的的投資增速的的下降。新36條的頒布，鼓鼓勵投資拉動動民間投資雷聲大，雨點(diǎn)點(diǎn)小，對經(jīng)濟(jì)濟(jì)的實(shí)質(zhì)性拉拉動作用較小小。27政策走向預(yù)判判從政策面上，，政策的目的的一般以熨平平周期為目的的，即平抑經(jīng)經(jīng)濟(jì)波峰和波波谷，從歷史史經(jīng)驗(yàn)看，工工業(yè)增加值值同比在10%附近或以下時時，為政策力力圖保底的區(qū)區(qū)域，而增速速一旦超過16%，便進(jìn)入了紅紅線高壓區(qū)。。工業(yè)增加值增增速圖紅線高壓區(qū)政策保底區(qū)92-95年的調(diào)控04-07年的調(diào)控09年下半年開始始的調(diào)控基于先行指數(shù)數(shù)的預(yù)測28剛出爐的6月數(shù)據(jù)顯示，，６月工業(yè)增增加值同比增增長13.7％，增速比５５月降低2.8個百分點(diǎn)，顯顯示工業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)的增速放緩緩可能大于預(yù)預(yù)期。工業(yè)增增加值快速下下降必然引起起的經(jīng)濟(jì)增速速的快速下降降?？紤]到本月工工業(yè)增加值的的大幅下降受受基數(shù)效應(yīng)的的影響，我們們認(rèn)為三季度度政策出現(xiàn)放放松的可能性性不大，估計計要到四季度度工業(yè)增加值值增速穩(wěn)定走走出政策高壓壓區(qū)時，政策策或?qū)⒂兴蓜觿印?9判斷三：國家家在第三季度度進(jìn)行第二輪輪調(diào)控的可能能性不大，很很大程度上是是對國十條的的進(jìn)一步深化化，包括各方方面細(xì)則的出出臺以及執(zhí)行行力度的加大大。政府偏好好在第三季度度看到實(shí)質(zhì)性性的政策調(diào)控控效果，以為為之后可能的的變動留有空空間。由于歐債造成成的影響，經(jīng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇勢頭頭減緩，而政政府一系列意意圖拉動投資資，帶動經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長的措施施之效果仍值值得質(zhì)疑。在在沒有實(shí)質(zhì)性性措施拉動經(jīng)經(jīng)濟(jì)的情況下下，基于對宏宏觀經(jīng)濟(jì)形勢勢的分析，作作出以下判斷斷：判斷一：經(jīng)濟(jì)濟(jì)增速回落加加快預(yù)計在第四季季度經(jīng)濟(jì)增速速走出政策高高壓區(qū)判斷二：由于于經(jīng)濟(jì)走出政政策高壓區(qū)，，預(yù)計在今年年第四季度政政策會有所放放寬。房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)恢復(fù)的的時點(diǎn)較我們們之前的判斷斷有所提前，，大約為第四四季度，并且且本次房價下下調(diào)幅度有所所收窄。30Ⅱ未來地產(chǎn)行業(yè)業(yè)發(fā)展趨勢預(yù)預(yù)判房地產(chǎn)行業(yè)短短期趨勢研判判房地產(chǎn)行業(yè)長長期趨勢研判判31短期趨勢研判判—基于移動均線線理論的預(yù)測測32移動均線相關(guān)關(guān)指標(biāo)和假設(shè)設(shè)短線指標(biāo)---八周移動均均線長線指標(biāo)---三十二周移移動均線技術(shù)分析前前提假設(shè)包括本周在在內(nèi)的前八八周成交量量的算術(shù)平平均數(shù)為本本周的八周周移動均線線值包括括本本周周在在內(nèi)內(nèi)的的前前三三十十二二周周成成交交在移移動動均均線線分分析析中中，，假假設(shè)設(shè)成成交交量量信信息息已已經(jīng)經(jīng)包包含含了了成成交交均均價價、、宏宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)、、政政策策等等各各類類因因素素的的影影響響。。3310/4/39.9809/7/549.54下跌幅幅度80%39.56假設(shè)出出現(xiàn)04、07年的調(diào)調(diào)整情情況，，長期期均線線也出出現(xiàn)下下滑，，則根根據(jù)趨趨勢模模擬，，目前前上海海房地地產(chǎn)行行業(yè)將將進(jìn)入入一輪輪較長長時期期的調(diào)調(diào)整，，調(diào)整整幅度度為周周成交交量下下降40萬平米米左右右，成成交量量谷底底大約約會出出現(xiàn)在在2010年4月份，，之后后成交交量逐逐步回回升，，至6月中旬旬短期期均線線將再再次突突破長長期均均線，，進(jìn)入入新一一輪持持續(xù)上上升周周期。。38周悲觀趨趨勢模模擬---長期均均線出出現(xiàn)下下滑二零零零九年年八八月預(yù)預(yù)測結(jié)結(jié)果上海海零零九九年年預(yù)預(yù)測測34上海海目目前前市市場場狀狀況況根據(jù)據(jù)近近期期的的市市場場情情況況成成交交量量在在3月底底達(dá)達(dá)到到谷谷底底，，模模型型預(yù)預(yù)測測效效果果良良好好。。悲觀觀趨趨勢勢實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)原原因因：：一一是是歐歐元元區(qū)區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)復(fù)復(fù)蘇蘇趨趨勢勢減減緩緩，，全全球球經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)形形勢勢不不確確定定因因素素增增加加；；二二是是在在復(fù)復(fù)蘇蘇趨趨勢勢尚尚不不穩(wěn)穩(wěn)定定時時的的調(diào)調(diào)控控政政策策及及普普遍遍的的政政策策緊緊縮縮預(yù)預(yù)期期。。10/3/219.9209/7/549.54下跌跌幅幅度度80%39.5636周35上海海當(dāng)當(dāng)前前預(yù)預(yù)測測由于于宏宏觀觀調(diào)調(diào)控控得得當(dāng)當(dāng)，，未未出出現(xiàn)現(xiàn)二二次次探探底底的的情情況況，，按按照照04年的的調(diào)調(diào)整整情情況況進(jìn)進(jìn)行行預(yù)預(yù)測測成交交量量八八周周移移動動均均線線下下調(diào)調(diào)后后，，不不會會低低于于3月份份的的成成交交量量底底部部，，市市場場將將于于今今年年三三季季度度末末反反彈彈回回升升。。06/2/1914.6205/8/711.329周震蕩蕩幅幅度度8.7210/09/1210.1710/3/219.9225周震蕩蕩幅幅度度10.1736上海海房房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)走走勢勢路路線線圖圖10/07成交交量量持持續(xù)續(xù)在在低低位位調(diào)調(diào)整整，，受受成成交交量量下下調(diào)調(diào)的的影影響響，，價價格格會會受受到到一一定定的的抑抑制制10/09成交交量量回回調(diào)調(diào)結(jié)結(jié)束束，，觸觸底底反反彈彈。。各國國政政府府的的調(diào)調(diào)控控能能力力以以及及經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)周周期期的的持持續(xù)續(xù)性性，，二二次次探探底底的的可可能能性性不不大大由于于歐歐債債危危機(jī)機(jī)的的影影響響，，外外部部經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)環(huán)境境的的不不確確定定性性37明年年市市場場的的走走勢勢會會基基本本符符合合我我們們之之前前的的悲悲觀觀預(yù)預(yù)期期。。成交交量量將將繼繼續(xù)續(xù)回回調(diào)調(diào)至至2010年6月份。屆時，，月均成交量量將較最高點(diǎn)點(diǎn)下降110.55萬方，下降幅幅度為60%。10/0672.6509/07183.2下跌幅度60.3%110.5512月北京零九年預(yù)預(yù)測二零零九年八八月/十二月預(yù)測結(jié)結(jié)果悲觀趨勢模擬擬---長期均線出現(xiàn)現(xiàn)下滑38北京京當(dāng)當(dāng)前前預(yù)預(yù)測測對于于北北京京，，我我們們延延續(xù)續(xù)對對其其市市場場的的悲悲觀觀判判斷斷，，由由于于北北京京目目前前的的成成交交量量仍仍未未回回調(diào)調(diào)到到08年的的水水平平，，預(yù)預(yù)計計未未來來幾幾個個月月內(nèi)內(nèi)仍仍有有回回調(diào)調(diào)空空間間，，可可能能這這也也是是北北京京細(xì)細(xì)則則較較為為嚴(yán)嚴(yán)格格的的原原因因之之一一。。成交量將繼續(xù)續(xù)回調(diào)至2010年8月份。屆時，，月均成交量量將較最高點(diǎn)點(diǎn)下降115.22萬方，下降幅幅度為62.85%。10/0867.9809/07183.2下跌幅度62.8%115.2214月39北京房地產(chǎn)行行業(yè)走勢路線線圖10/07成交量持續(xù)下下調(diào)，受成交交量下調(diào)的影影響，價格會會受到一定的的抑制10/08成交量回調(diào)結(jié)結(jié)束，觸底反反彈。由于歐債危機(jī)機(jī)的影響，外外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境境的不確定性性北京細(xì)則的嚴(yán)嚴(yán)厲性40假設(shè)出現(xiàn)07年的調(diào)整情況況，長期均線線大幅下滑，，調(diào)整時間較較長，調(diào)整幅幅度較大。則根據(jù)趨勢模模擬，深圳房房地產(chǎn)市場的的調(diào)整將持續(xù)續(xù)到明年8月份，下跌幅幅度為約為81.5%。16月09/0577.7310/0814.4下跌幅度81.5%63.33深圳零九年預(yù)預(yù)測悲觀趨勢模擬擬---長期均線出現(xiàn)現(xiàn)下滑二零零九年八八月/十二月預(yù)測結(jié)結(jié)果41深圳當(dāng)前預(yù)測測對于深圳，我我們延續(xù)對其其市場的悲觀觀判斷。則根據(jù)趨勢模模擬，深圳房房地產(chǎn)市場的的調(diào)整將持續(xù)續(xù)到10年8月份，下跌幅幅度為約為80%。16月09/0577.7310/0815.21下跌幅度80.4%62.5242深圳房地產(chǎn)行行業(yè)走勢路線線圖10/07成交量持續(xù)下下調(diào)，受成交交量下調(diào)的影影響，價格會會受到一定的的抑制10/08成交量回調(diào)結(jié)結(jié)束，觸底反反彈。由于歐債危機(jī)機(jī)的影響，外外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境境的不確定性性4306/1119.9807/0146.3607/1065.5707/0739.32在06年和07年兩次短期均均線向上突破破長期均線后后，周期分別別為3和4個月，上漲幅幅度都略高于于26萬方。本次成交量移動均均線上升趨勢勢分析3月4月上漲幅度26.38上漲幅度26.25上漲幅度43.4509/0437.6709/0781.124月09-09大連零九年預(yù)預(yù)測4405/1142.4406/0420.4008/0438.3507/0246.36成交量移動均均線下降趨勢勢分析6月6月下跌幅度22.04下跌幅度27.22在05、07、08年三次較大幅幅度的調(diào)整中中，05年和08年調(diào)整中，由由于長期均線線處于下降趨趨勢，調(diào)整周周期都為6個月，調(diào)整幅幅度分別為22萬方和27萬方，07年的調(diào)整期由由于長期均線線處于上升趨趨勢，因此調(diào)調(diào)整幅度較小小，調(diào)整周期期也較短。07/1165.5707/0433.96下跌幅度12.43月09-09大連零九年預(yù)預(yù)測4510/0246.1509/0781.12假設(shè)出現(xiàn)05、08年的調(diào)整情況況，長期均線線也出現(xiàn)下滑滑，則根據(jù)趨趨勢模擬，目目前大連房地地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)進(jìn)入一輪較長長時期的調(diào)整整，由于本輪輪上升周期上上漲幅度較大大，故調(diào)整幅幅度也將高于于歷史水平，，為月成交量量下降34.97萬平米，成交交量谷底大約約會出現(xiàn)在2010年2月份，之后進(jìn)進(jìn)行一段時間間的調(diào)整。7月下跌幅度34.97大連零九年預(yù)預(yù)測二零零九年八八月預(yù)測結(jié)果果悲觀趨勢模擬擬---長期均線出現(xiàn)現(xiàn)下滑4609/1059.4209/0781.12樂觀趨勢模擬擬---長期均線保持持平穩(wěn)假設(shè)長期均線線基本保持平平穩(wěn)，則在10月份可望觸底底，下降幅度度大約為21.7萬方，但由于于會向下突破破長期均線，，因此繼續(xù)處處于窄幅調(diào)整整，在2010年4月份突破長期期均線，進(jìn)入入新一輪上升升通道。下跌幅度21.74月大連零九年預(yù)預(yù)測二零零九年八八月預(yù)測結(jié)果果4710/0350.1509/0781.12大連市場本次次的調(diào)整始于于去年第三季季度，到今年年三月到達(dá)階階段性谷底，，與我們之前前的悲觀趨勢勢預(yù)測的結(jié)果果相差一個月月，預(yù)測效果果良好。悲觀觀趨勢實(shí)現(xiàn)原原因：一是歐歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)復(fù)復(fù)蘇趨勢減緩緩，全球經(jīng)濟(jì)濟(jì)形勢不確定定因素增加；；二是在復(fù)蘇蘇趨勢尚不穩(wěn)穩(wěn)定時的調(diào)控控政策及普遍遍的政策緊縮縮預(yù)期。但我們同時看看到，由于新新政和季節(jié)性性因素的雙重重影響，此次次調(diào)整的幅度度要較我們之之前預(yù)計的大大。下跌幅度30.978個月大連零九年預(yù)預(yù)測4806/0319.7306/1016.9911/0251.7908/0446.3610月12月延續(xù)我們的悲悲觀判斷，今今年下半年大大連仍會出現(xiàn)現(xiàn)持續(xù)震蕩的的行情按照05年和08年調(diào)整，長期期均線處于下下降趨勢，震震蕩周期約在在10-12個月左右，預(yù)預(yù)計大連市場場要調(diào)整到明明年二月份。。相比上海、北北京、深圳等等一線城市，，大連市場在在此次調(diào)控中中所受的影響響較輕，一方方面是由于大大連并非政策策重點(diǎn)打擊的的市場，其對對新政的反映映較為滯后，，另一方面也也是由于出開開發(fā)商目前加加強(qiáng)了在市場場較為成熟的的二線城市的的布局。10/0350.1509/0333.9612月09-09大連市場當(dāng)前前預(yù)測趨勢模擬---震蕩期走勢圖圖49長期趨勢研判判50長期趨勢向好好，發(fā)展更具具平穩(wěn)性和可可持續(xù)性日本歷年匯率率及地價走勢勢斯密森協(xié)議廣場協(xié)議長期來看，我我國仍處于城城鎮(zhèn)化水平加加速階段，大大量人口進(jìn)入入城市，將增增加房地產(chǎn)市市場的需求。。另外由于目目前我國將進(jìn)進(jìn)入人民幣升升值周期，本本幣升值往往往會推高資產(chǎn)產(chǎn)價格，而資資產(chǎn)價格的持持續(xù)上漲所帶帶來的誘人收收益又會帶來來本幣持續(xù)升升值的壓力，，日本在20世紀(jì)70至90年代伴隨著日日元升值的房房價持續(xù)快速速上漲便可證證明這一規(guī)律律在以上兩點(diǎn)因因素作用下，，我們預(yù)計房房地產(chǎn)經(jīng)過本本輪的調(diào)整，，又將重新步步入上升通道道。并且由于于此次調(diào)整，，市場參與者者將變得相對對比較理性，，新的一輪房房地產(chǎn)行業(yè)上上升發(fā)展將更更具平穩(wěn)性和和可持續(xù)性51從長期發(fā)展趨趨勢來看，行行業(yè)重心將由由一線城市向向二三線城市市轉(zhuǎn)移行業(yè)重心將由由一線城市向向二三線城市市轉(zhuǎn)移04與09年一線與二三三線城市商品品房銷售面積積變化對比

銷售面積占比銷售面積（萬方）

一線城市二三線城市一線城市二三線城市200418.40%31.50%70351204320098.40%32.30%787230269

銷售額占比銷售額（億元）

一線城市二三線城市一線城市二三線城市200437.00%31.10%38393227200922.70%35.00%99871539804與09年一線與二三三線城市商品品房銷售額變變化對比5204與09年一線及二三三線城市商品品房銷售額變變化對比04與09年一線及二三三線城市商品品房銷售面積積變化對比04與09年一線及二三三線城市商品品房銷售對比比我司對4個一線城市（（上海、北京京、深圳、廣廣州）和50個二三線城市市的發(fā)展現(xiàn)狀狀進(jìn)行了比較較分析，通過過對近幾年商商品房市場研研究發(fā)現(xiàn)，一一線城市的比比重逐漸下降降，銷售面積積占比由04年的18.4%下降至09年的8.4%，銷售額占比比由04年的37.0%下降至09年的22.7%；而二三線城城市的比重則則日益上升，，銷售面積占占比由04年的31.5%小幅上升至09年的32.3%，銷售額占比比由04年的31.1%上升至09年的35%531天津18武漢35珠海2石家莊19長沙36金華3太原20南寧37嘉興4呼和浩特21?？?8常州5沈陽22重慶39蘇州6大連23成都40東莞7哈爾濱24貴陽41煙臺8南京25昆明42揚(yáng)州9杭州26西安43鎮(zhèn)江10寧波27蘭州44臺州11合肥28西寧45泰州12福州29銀川46湖州13廈門30烏魯木齊47南通14南昌31無錫48中山15濟(jì)南32佛山49舟山16青島33紹興50洛陽17鄭州34溫州

50個二三線城市市50個二三線城城市54城市回歸標(biāo)準(zhǔn)差年均銷售面積增速城市回歸標(biāo)準(zhǔn)差年均銷售面積增速城市回歸標(biāo)準(zhǔn)差年均銷售面積增速杭州16128.13%天津2374.39%西寧1511.88%寧波17325.01%石家莊5624.38%成都59329.83%溫州5413.17%沈陽1379.48%銀川7422.21%嘉興10823.27%大連3619.19%烏魯木齊14027.77%湖州6026.10%哈爾濱1016.56%佛山13013.42%紹興9823.45%合肥7329.65%東莞9219.04%金華466.50%福州2347.50%珠海8422.36%舟山2231.33%廈門8515.42%濟(jì)南14313.96%臺州7528.85%南昌617.70%青島24312.50%南京25912.73%鄭州25424.35%煙臺17218.25%無錫13921.11%長沙8324.26%太原9817.99%常州21433.97%南寧5416.54%呼和浩特7815.43%蘇州13232.53%武漢24018.01%貴陽6719.82%南通13223.51%?？?09.83%昆明24523.15%揚(yáng)州8715.51%重慶55722.51%中山21722.41%鎮(zhèn)江6631.81%西安21531.53%洛陽12312.56%泰州4718.86%蘭州6315.56%平均值138.819.70%03-09年二三線城城市商品房房銷售面積積回歸標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)差及增速速二、三線城城市成交量量波動性及及漲幅5503-09年一線城市市商品房銷銷售面積回回歸標(biāo)準(zhǔn)差差及增速

回歸標(biāo)準(zhǔn)差銷售面積增速上海4586.35%北京5501.30%廣州2243.35%深圳343-2.95%平均值393.72.01%對03-09年商品房銷銷售面積數(shù)數(shù)據(jù)進(jìn)行平平穩(wěn)性分析析，發(fā)現(xiàn)一一線城市歷歷年銷售面面積波動幅幅度比較大大，均值為為393.7，而二三線線城市相對對來說較小小，均值為為138.8。03-09年二三線城城市商品房房銷售面積積增速平均均為19.7%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于于一線城市市的2.01%一線城市成成交量波動動性及漲幅幅56二、三線城城市成交量量波動性及及漲幅03-09年二三線城城市商品房房銷售均價價回歸標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)差及增速速城市回歸標(biāo)準(zhǔn)差房價漲幅城市回歸標(biāo)準(zhǔn)差房價漲幅城市回歸標(biāo)準(zhǔn)差房價漲幅天津10619.54%武漢47617.43%珠海65116.28%石家莊2717.04%長沙29510.51%金華12519.40%太原63310.91%南寧27812.85%嘉興26717.24%呼和浩特

66320.13%?？?3913.80%常州43915.62%沈陽1846.29%重慶2113.94%蘇州50817.81%大連43515.28%成都22515.66%東莞44712.71%哈爾濱5128.10%貴陽16112.30%煙臺14615.12%南京47917.57%昆明51612.59%揚(yáng)州31914.13%杭州25218.62%西安4510.70%鎮(zhèn)江7815.15%寧波32018.62%蘭州22412.14%臺州46917.47%合肥49014.66%西寧25110.20%泰州10517.62%福州38920.72%銀川5159.52%湖州22718.99%廈門142523.63%烏魯木齊

4367.68%南通25114.77%南昌53212.95%無錫35119.45%中山32110.58%濟(jì)南4326.57%佛山56916.25%舟山26117.30%青島32215.97%紹興31418.02%洛陽12315.03%鄭州17613.15%溫州59828.23%平均值352.615.12%57一線城市成成交均價波波動性及漲漲幅城市回歸標(biāo)準(zhǔn)差銷售均價增幅上海81318.88%北京128921.09%廣州88916.5%深圳218718.54%平均值1294.518.75%03-09年一線城市市商品房銷銷售均價回回歸標(biāo)準(zhǔn)差差及增幅對03-09年一線和二二三線城市市商品房銷銷售均價數(shù)數(shù)據(jù)進(jìn)行平平穩(wěn)性分析析發(fā)現(xiàn)，二二三線城市市的回歸標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)差均值值為352.6，而一線城城市均值為為1294.5，歷年價格格波動幅度度很大，不不過從銷售售均價增幅幅來看，一一線城市年年均增幅為為18.75%，高于二三三線城市15.12%的水平58我們認(rèn)為未未來一線城城市對于開開發(fā)商的意意義在于樹樹立品牌效應(yīng)，打造全國國化品牌形形象，不必必追求過多多的項(xiàng)目數(shù)數(shù)量和銷售售額；而二二三線城市市之于開發(fā)發(fā)商有更大大的成長和和利潤空間間，可以使使得資金快快速回籠以以及創(chuàng)造利潤增長點(diǎn)點(diǎn)，應(yīng)是今后后房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展的重重點(diǎn)區(qū)域，事實(shí)上，例例如萬科、、綠城、恒恒大等知名名房企早已已開始二三三線城市的的戰(zhàn)略布局局一線及二三三線城市對對于開發(fā)商商的戰(zhàn)略意意義59知名房企戰(zhàn)戰(zhàn)略布局轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移知名房企——萬科萬科二三線線城市銷售售面積占公公司總銷售售面積比值值從07年的61.88%上升為09年的71.06%，主營業(yè)務(wù)務(wù)區(qū)域明顯顯從一線城城市轉(zhuǎn)移至至二三線城城市轉(zhuǎn)變的的傾向。60一線城市200920082007深圳(%)10.7714.3723.42上海(%)9.3712.6516.98廣州(%)8.989.817.73北京(%)4.958.094.85營業(yè)收入占比匯總（%）34.0744.9252.98二三線城市

天津(%)10.058.291.98杭州(%)9.444.575.9成都(%)7.392.325.67佛山(%)6.055.73.91沈陽(%)5.35.211.31蘇州(%)4.264.524.21南京(%)3.712.290.25廈門(%)3.280.882.24東莞(%)2.263.724.16無錫(%)2.163.712.92武漢(%)2.154.543.2長沙(%)1.90.870.86大連(%)1.71.183.83青島(%)1.640.461.34寧波(%)1.52.390長春(%)1.250.660.89鎮(zhèn)江(%)0.610.760.35中山(%)0.460.780.89珠海(%)0.311.491.73重慶(%)0.2600南昌(%)0.250.741.06鞍山(%)000.32營業(yè)收入占比匯總（%）65.9355.0847.02知名房企——萬科從營業(yè)收入入占比來看看，一線城城市的占比比從07年的52.98%降到了09年的34.07%，而二三線線城市的占占比則從47.02%上升到65.93%09年在二三線線城市營業(yè)業(yè)收入占比比排名前十十的城市天天津、杭州州、成都、、佛山、沈沈陽、蘇州州、南京、、廈門、東東莞、無錫錫其所有占占比之和已已經(jīng)達(dá)到了了公司營業(yè)業(yè)收入總額額的半壁江江山，為53.9%，07-09年萬科在一一線及二三三線城市營營業(yè)收入占占比變化知名房企戰(zhàn)戰(zhàn)略布局轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移61知名房企——綠城作為09年中國銷售售額排行第第二的綠城城集團(tuán)，其其在二三線線城市的銷銷售額份額額從07年的45.89%猛增為09年的86.85%一線城市2009一線城市2008一線城市2007上海7.57%上海9.22%上海32.90%北京5.58%北京2.95%北京21.21%銷售額占比匯總13.15%銷售額占比匯總12.16%銷售額占比匯總54.11%一線城市2009一線城市2008一線城市2007溫州21.65%杭州19.95%杭州20.98%杭州16.53%寧波、舟山、上虞42.62%舟山、上虞4.78%濟(jì)南4.53%合肥10.13%合肥8.28%海寧、紹興7.23%長沙7.74%長沙10.02%鄭州2.85%南京4.58%新疆1.83%其他34.06%新疆2.82%銷售額占比匯總86.85%銷售額占比匯總87.84%銷售額占比匯總45.89%07-09年綠城在二二三線城市市銷售面積積占比變化化07-09年綠城在一一線及二三三線城市銷銷售額占比比變化知名房企戰(zhàn)戰(zhàn)略布局轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移62知名房企——恒大地產(chǎn)恒大全國布布局示意圖圖二三線城市09年銷售額占比（%）09年銷售面積占比（%）重慶13.714.2長沙4.75.9武漢7.48.7潘陽4.55.2成都11.712.9西安8.28.3昆明4.35.5太原5.85.8天津3.12.8南京4.74.7合肥32.8洛陽1.62.2貴陽11.2包頭2.42.1占比匯總76.182.309年恒大地產(chǎn)產(chǎn)的在售項(xiàng)項(xiàng)目分布于于全國19個中心城市市，其中二二三線城市市的銷售額額占比和銷銷售面積占占比分別為為76.1%和82.3%知名房企戰(zhàn)戰(zhàn)略布局轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移63二三線城市市房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展實(shí)力力評測我司研發(fā)的的二三線城城市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摑摿υu測模模型選用7個經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)和7個房地產(chǎn)指指標(biāo)來組成成相應(yīng)的評評價指標(biāo)體體系，具體體指標(biāo)包括括有地區(qū)生生產(chǎn)總值、、第三產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值、、固定資產(chǎn)產(chǎn)投資額、、城鄉(xiāng)居民民儲蓄余額額、人均可可支配收入入、社會消消費(fèi)品零售售總額、人人均GDP、人均可支支配收入增增速與商品品房均價增增速比值等等，運(yùn)用因因子分析法法和相關(guān)數(shù)數(shù)學(xué)模型，，賦予各指指標(biāo)相應(yīng)權(quán)權(quán)重，定量量分析計算算各個指標(biāo)標(biāo)的得分，，最后根據(jù)據(jù)兩大指標(biāo)標(biāo)的得分匯匯總得出城城市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摑摿ε琶?4我們將選取取的50個二三線城城市的經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)（7個）和房地地產(chǎn)指標(biāo)（（7個），按其其數(shù)值進(jìn)行排排名，并賦賦予一定的的權(quán)重每一個指標(biāo)標(biāo)排名第一一的分值為為1000，其他排名名的以其數(shù)數(shù)值除以排排名第一的的數(shù)值再乘以1000為其分值，，將經(jīng)濟(jì)和和房地產(chǎn)各各自的7個指標(biāo)的分分值按其權(quán)權(quán)重相加作作為總分值將經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)總分值和和房地產(chǎn)指指標(biāo)總分值值相加得到到評測總分分值，按其其分值排名名，分值越高，，表示該城城市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)實(shí)力越強(qiáng)分析方法12365指標(biāo)選取經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：：我們選用用地區(qū)生產(chǎn)產(chǎn)總值、第第三產(chǎn)業(yè)增增加值、固固定資產(chǎn)投投資額、城城鄉(xiāng)居民儲儲蓄余額、、人均可支支配收入社社會消費(fèi)品品零售總額額、人均GDP7個指標(biāo)，分分別賦予的的權(quán)重為0.2、0.1、0.1、0.15、0.2、0.1、0.15房地地產(chǎn)產(chǎn)指指標(biāo)標(biāo)：：我我們們選選取取09年房房價價、、03-09年房房價價漲漲幅幅、、09年房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資額額、、09年人人均均居居住住面面積積、、09年房房價價收收入入比比、、03-09年人人均均可可支支配配收收入入增增速速/房價價增增速速、、03-09年人人均均GDP增速速/房價價增增速速，，分分別別賦賦予予的的權(quán)權(quán)重重為為0.15、0.1、0.1、0.05、0.2、0.2、0.2各經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指指標(biāo)標(biāo)權(quán)權(quán)重重分分布布各房房地地產(chǎn)產(chǎn)指指標(biāo)標(biāo)權(quán)權(quán)重重分分布布661、經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指指標(biāo)標(biāo)———09年地區(qū)生生產(chǎn)總值值地區(qū)生產(chǎn)產(chǎn)總值排排名前十十城市及及分值地區(qū)生產(chǎn)產(chǎn)總值排排名前十十城市地區(qū)生產(chǎn)產(chǎn)總值天天津和蘇蘇州成為為領(lǐng)頭羊羊，遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其其他城市市

地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）GDP分值天

津

7501200蘇州7400197.31重慶

6528174.06杭州5098135.93無錫4992133.10青島4890130.38佛山4814128.36武漢4560121.58成都4502120.04大連4417117.7767

第三產(chǎn)業(yè)增加值（億元）第三產(chǎn)業(yè)天津3259100蘇州283386.93

重慶

247475.91杭州247375.88武漢226969.62成都223368.52青島221067.81南京217066.58無錫211464.87東莞197660.632、經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)——09年第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加加值第三產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值前十城城市及分分值第三產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值前十城城市天津、蘇蘇州、重重慶的第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值位于50個樣本城城市前三三68

固定資產(chǎn)投資額（億元）固定資產(chǎn)投資額分值重慶5317100天津500694.15成都402575.70沈陽367669.14大連327361.56武漢300156.44蘇州296755.80南京266850.18西安250047.02合肥246846.423、經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)——09年固定資資產(chǎn)投資資額固定資產(chǎn)產(chǎn)投資額額排名前前十及分分值固定資產(chǎn)產(chǎn)投資額額排名前前十重慶和天天津的固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資額額遠(yuǎn)遠(yuǎn)大大于其他他城市69

社零總額（億元）社零總額分值重慶2479100天津243098.02武漢216487.29南京196179.10成都195078.66蘇州184674.47杭州180472.77青島174370.31無錫165066.56濟(jì)南161765.234、經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)——09年社零總總額社零總額額排名前前十及分分值社零總額額排名前前十社會消費(fèi)費(fèi)品零售售總額排排名前三三的為重重慶、天天津、武武漢70

城鄉(xiāng)居民儲蓄余額（億元）居民儲蓄余額分值天津7973150重慶490892.34杭州428680.63成都423479.66蘇州395474.39佛山394574.22南京312558.79西安312558.79沈陽301156.65武漢301056.635、經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)——09年城鄉(xiāng)居居民儲蓄蓄余額城鄉(xiāng)居民民儲蓄余余額排名名前十及及分值城鄉(xiāng)居民民儲蓄余余額排名名前十由于天津津?yàn)I海新新區(qū)的發(fā)發(fā)展很快快，居民民收入大大幅提高高，使得得儲蓄余余額大大大高于其其他城市市71

人均可支配收入人均可支配收入分值東莞33045200溫州28021169.59寧波27358165.58紹興26874162.65杭州26864162.59蘇州26320159.30廈門26131158.15南京25504154.36無錫25027151.47嘉興24693149.456、經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)——09年人均可可支配收收入09年東莞的的人均可可支配收收入達(dá)到到了3萬以上，，溫州、、寧波位位居二三三位人均可支支配收入入排名前前十及分分值人均可支支配收入入排名前前十72

人均GDP（元）人均GDP分值蘇州116904150無錫107355137.75佛山80367103.12寧波7380094.69大連7158891.86珠海6959789.30南京6725086.29廈門6440582.64青島6417382.34杭州6293880.767、經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)——09年人均GDP人均GDP排名前十十及分值值人均GDP排名前十十蘇州和無無錫的人人均GDP已破十萬萬，佛山山、寧波波、大連連位居3-5位73

房地產(chǎn)投資額房地產(chǎn)投資額分值重慶1238100沈陽118895.96成都94576.33武漢77862.84天津73559.37蘇州72458.48杭州70456.87西安69656.22合肥67054.12南京59548.061、房地產(chǎn)產(chǎn)指標(biāo)——09年房地產(chǎn)產(chǎn)投資額額房地產(chǎn)投投資額排排名前十十及分值值房地產(chǎn)投投資額排排名前十十09年重慶、、沈陽、、成都的的房地產(chǎn)產(chǎn)投資額額都接近近或超過過了1000億元74

商品房均價商品房均價分值溫州13610150杭州10493115.64廈門868195.68寧波775485.46珠海748582.49舟山723379.72南京718679.20天津688175.83蘇州670673.91福州662373.002、房地產(chǎn)產(chǎn)指標(biāo)——09年商品房房均價09年受多方方因素的的利好，，溫州和和杭州的的商品房房均價一一路走高高，達(dá)到到了萬元元行列，，廈門、、寧波、、珠海分分別位居居3-5位商品房均價價排名前十十及分值商品房均價價排名前十十城市75

房價漲幅房價漲幅分值溫州28.23%100廈門23.63%83.72福州20.72%73.40呼和浩特

20.13%71.31天津19.54%69.22無錫19.45%68.90金華19.40%68.71湖州18.99%67.25寧波18.62%65.97杭州18.43%65.273、房地產(chǎn)指指標(biāo)——03-09年商品房均均價年均漲漲幅03-09年商品房均均價漲幅排排名前十及及分值03-09年商品房均均價漲幅排排名前十03-09年商品房均均價年均漲漲幅最大的的為溫州，，達(dá)到了28.23%，其次為廈廈門和福州州76

人均居住面積人均居住面積分值東莞53.7550臺州42.639.63無錫39.736.93南通3936.28揚(yáng)州38.836.09佛山38.736.00紹興38.3935.71泰州36.734.14蘇州36.3433.80鎮(zhèn)江35.232.744、房地產(chǎn)指指標(biāo)——09年人均居住住面積09年人均居住住面積排名名前三的東東莞、臺州州、無錫都都接近或超超過了40平米，東莞莞的人均居居住面積更更是達(dá)到了了53.75平米人均居住面面積排名前前十及分值值人均居住面面積排名前前十775、房地產(chǎn)指指標(biāo)——09年房價收入入比09年房價收入入比值（商商品房均價價*當(dāng)?shù)厝巳司幼∶婷娣e/人均可支配配收入）最最小的城市市為洛陽，，其次為呼呼和浩特和長沙沙房價收入比比及分值房價收入比比排名前十十

房價收入比房價收入比分值洛陽5.07200呼和浩特5.09199.13長沙5.28192.19煙臺5.33190.37哈爾濱5.54183.05西安5.83174.05烏魯木齊6.14165.21石家莊6.17164.30銀川6.50156.03青島6.66152.3378

人均可支配收入/房價增速人均可支配收入/房價增速沈陽2.43200濟(jì)南1.85152.28哈爾濱1.52125.38西安1.51124.67銀川1.46119.85長沙1.2098.62太原1.0385.00南昌1.0384.81昆明1.0384.69西寧1.0284.286、房地產(chǎn)指指標(biāo)——03-09年人均可支支配收入增增速/房價增速人均可支配配收入增速速/房價增速排排名前十及及分值人均可支配配收入增速速/房價增速排排名前十03-09年人均可支支配收入增增速/房價增速排排名前三位位的為沈陽陽、濟(jì)南、、哈爾濱79

人均GDP增速/房價增速人均GDP增速/房價增速沈陽2.74200長沙2.40175.28銀川2.13155.32西寧2.12154.83濟(jì)南2.09152.49烏魯木齊

1.93141.02哈爾濱1.85134.77太原1.83133.64中山1.66120.96西安1.65120.597、房地產(chǎn)指指標(biāo)——03-09年人均GDP增速/房價增速人均GDP增速/房價增速排排名前十及及分值人均GDP增速/房價增速排排名前十人均GDP增速/房價增速排排名前五的的沈陽、長長沙、銀川川、西寧、、濟(jì)南其數(shù)數(shù)值都超過過了2，經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了了房地產(chǎn)的的發(fā)展速度度80指標(biāo)綜合城市房地產(chǎn)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總分值城市房地產(chǎn)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總分值城市房地產(chǎn)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總分值天津474.90850.251325.15西安486.23434.94921.17嘉興358.74356.15714.90蘇州480.97798.191279.16哈爾濱451.03413.39864.41昆明396.36312.76709.12沈陽685.84532.761218.60鄭州424.36438.83863.20舟山439.93259.23699.16杭州537.59651.651189.24南通433.52407.53841.05南寧438.47259.88698.35重慶477.04666.921143.96煙臺371.67457.49829.16鎮(zhèn)江380.76315.21695.97無錫466.91650.061116.97紹興421.77403.32825.09珠海385.12309.70694.82南京478.91608.091087.00廈門444.62367.16811.78金華358.45333.50691.95佛山453.14591.571044.71福州421.96387.61809.57泰州403.61276.30679.91東莞477.04566.011043.05常州393.81415.51809.32銀川469.24188.61657.85成都449.54586.221