XXXX年月日河源寶晟城項(xiàng)目商業(yè)定位及招商策略報(bào)告

2013年4月10日謹(jǐn)呈：河源寶晟投資發(fā)展有限公司河源寶晟城項(xiàng)目商業(yè)定位及招商策略報(bào)告

本項(xiàng)目工作分兩個(gè)階段完成，本報(bào)告是第一階段。應(yīng)開(kāi)發(fā)商要求，將《項(xiàng)目招商策略報(bào)告》內(nèi)容提前完成，本報(bào)告包括市場(chǎng)調(diào)研、綜合定位及招商策略三部分內(nèi)容：工作成果項(xiàng)目整體工作內(nèi)容第一階段45天營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)和戰(zhàn)略推廣執(zhí)行營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)策招商階段劃分招商流程工作計(jì)劃表項(xiàng)目總體定位市場(chǎng)調(diào)研及分析招商策略租金策略合作模式推廣策略案例研究形象定位主題定位客戶(hù)定位業(yè)態(tài)定位宏觀經(jīng)濟(jì)背景城市規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)商圈發(fā)展調(diào)研區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研客戶(hù)問(wèn)卷調(diào)研商家需求調(diào)研第二階段工作說(shuō)明：30天調(diào)研及分析說(shuō)明：實(shí)地調(diào)研與踏勘調(diào)研內(nèi)容：……項(xiàng)目面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目客戶(hù)需求研究……調(diào)研區(qū)域：河源市區(qū)濱河新區(qū)周邊區(qū)域……商家訪談訪談對(duì)象：……未進(jìn)駐商家38家已進(jìn)駐商家5家問(wèn)卷調(diào)研調(diào)研方式：定向投放和街頭攔訪……針對(duì)問(wèn)題：消費(fèi)偏好消費(fèi)能力消費(fèi)習(xí)慣消費(fèi)者屬性……參考數(shù)據(jù)專(zhuān)業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)：……智信恒業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)……政府?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)：河源統(tǒng)計(jì)網(wǎng)河源國(guó)土資源網(wǎng)河源統(tǒng)計(jì)年鑒……相關(guān)專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站：河源房地產(chǎn)信息網(wǎng)贏商網(wǎng)……工作說(shuō)明：從城市發(fā)展的高度解讀項(xiàng)目背景，對(duì)城市及區(qū)域的經(jīng)濟(jì)、商圈進(jìn)行深度研究，進(jìn)行廣泛的調(diào)查和有針對(duì)性的分析，為項(xiàng)目商業(yè)整體定位提供市場(chǎng)依據(jù)。河源東城·首席時(shí)尚中心一個(gè)中心，點(diǎn)亮一座城市輝煌>>發(fā)展目標(biāo)>>項(xiàng)目現(xiàn)況>>核心問(wèn)題>>應(yīng)對(duì)思路核心問(wèn)題1一、項(xiàng)目整體發(fā)展目標(biāo)36萬(wàn)平米·河源東城·一站式時(shí)尚中心——大西北業(yè)態(tài)最全、規(guī)模最大、最具國(guó)際化的商業(yè)綜合體本項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)發(fā)核心目標(biāo)在于確立項(xiàng)目整體形象的突破和拔高，深挖項(xiàng)目10萬(wàn)平米商業(yè)價(jià)值，奠定區(qū)域商業(yè)中心的核心地位，并對(duì)住宅銷(xiāo)售形成帶動(dòng)，為公司積累商業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，擴(kuò)大開(kāi)發(fā)品牌影響力。拔高整體價(jià)值和形象帶動(dòng)住宅銷(xiāo)售積累商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)培養(yǎng)豐富開(kāi)發(fā)品牌突破現(xiàn)有格局全新定位破位二、項(xiàng)目面臨的核心問(wèn)題項(xiàng)目診斷10萬(wàn)平米總商業(yè)體量規(guī)模大，具有規(guī)模效應(yīng)商業(yè)全部為裙商，且商業(yè)主體工程已經(jīng)完工，定制化可能性小，不利于招商工作所在片區(qū)人口偏少，提振商家信心難度較大前期缺乏清晰定位，商業(yè)價(jià)值挖掘不夠，目前進(jìn)駐商家經(jīng)營(yíng)狀況一般項(xiàng)目現(xiàn)況二、項(xiàng)目面臨的核心問(wèn)題“位于城市發(fā)展的主動(dòng)脈，引領(lǐng)區(qū)域發(fā)展，在建筑品質(zhì)上具有超越感、前瞻性的標(biāo)志性建筑綜合體”企業(yè)品牌核心問(wèn)題4維分析模型

區(qū)域明顯缺乏商業(yè)氛圍，當(dāng)前人氣導(dǎo)入有限，需要細(xì)心培養(yǎng)、引導(dǎo)。

整體定位不清晰，主題性不強(qiáng)，對(duì)客戶(hù)吸引力有限。

宣傳力度較弱，形象輸出渠道缺少，客戶(hù)關(guān)注度較低。

項(xiàng)目目前影響力有限，暫時(shí)無(wú)法通過(guò)品牌資源提升商業(yè)經(jīng)營(yíng)能力。區(qū)域氛圍營(yíng)銷(xiāo)推廣項(xiàng)目定位項(xiàng)目診斷外部空間環(huán)境經(jīng)濟(jì)背景產(chǎn)業(yè)環(huán)境商業(yè)環(huán)境各利益方需求消費(fèi)者需求商家需求發(fā)展商愿景內(nèi)部資源環(huán)境商圈界定地塊商業(yè)價(jià)值商業(yè)SWOT分析案例研究百事達(dá)·喜薈城COCOPark商業(yè)定位定位研究業(yè)態(tài)研究招商策略三、問(wèn)題應(yīng)對(duì)邏輯說(shuō)明：2外部環(huán)環(huán)境分分析>>城市宏宏觀分分析>>城市產(chǎn)產(chǎn)業(yè)分分析>>城市商商業(yè)格格局研研究>>外部環(huán)環(huán)境總總結(jié)客家古古邑萬(wàn)萬(wàn)綠綠河源源粵北生生態(tài)文文化名名城城市名名片中國(guó)綠綠色經(jīng)經(jīng)濟(jì)十十佳城城市最最具發(fā)發(fā)展?jié)摑摿鸾鹑谏鷳B(tài)市市中國(guó)十十大特特色休休閑城城市中國(guó)優(yōu)優(yōu)秀旅旅游城城市國(guó)家園園林城城市國(guó)家信信息化化試點(diǎn)點(diǎn)城市市國(guó)家電電子信信息產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基基地廣東省省文明明城市市等國(guó)家衛(wèi)衛(wèi)生城城市一、城城市宏宏觀分分析→河源源位置置：河源市市位于于廣東東省東東北部部，東東江中中上游游，是是客家家人的的主要要聚居居地之之一。。東江江自北北向南南流經(jīng)經(jīng)市區(qū)區(qū)，新新豐江江從西西向東東繞城城而過(guò)過(guò)，兩兩江在在市區(qū)區(qū)東面面交匯匯，城城市三三面環(huán)環(huán)水。。下轄轄一區(qū)區(qū)五縣縣，常常住人人口300萬(wàn)?！鷳?zhàn)略略要地地，樞樞紐城城市：：河源作作為廣廣東東東北門(mén)門(mén)戶(hù)城城市，，占據(jù)據(jù)三省省通衢衢戰(zhàn)略略位置置，成成為粵粵東北北樞紐紐型城城市。?！槿墙浅鞘惺腥夯浕洷焙撕诵慕M組團(tuán)：：河源市市距廣廣州198公里、、距深深圳163公里、、距東東莞183公里、、距汕汕頭396公里。。是珠珠三角角粵北北組團(tuán)團(tuán)核心心城市市之一一。1、河源源城市市概況況河源200公里里內(nèi)內(nèi)暢暢達(dá)達(dá)廣廣、、深深；；作作為為珠珠三三角角城城市市群群的的核核心心城城市市之之一一，，生生態(tài)態(tài)資資源源豐豐富富，，已已經(jīng)經(jīng)成成為為珠珠三三角角后后花花園園名名城城之之一一，，并并占占據(jù)據(jù)戰(zhàn)戰(zhàn)略略樞樞紐紐位位置置。。一、、城城市市宏宏觀觀分分析析河源源是是珠珠三三角角東東北北區(qū)區(qū)向向北北往往贛贛閩閩方方向向拓拓展展的的重重要要發(fā)發(fā)展展軸軸，，是是承承接接廣廣深深產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移核核心心區(qū)區(qū)域域。。一、、城城市市宏宏觀觀分分析析2、區(qū)區(qū)位位及及交交通通河源源已已成成為為粵粵東東北北陸陸路路交交通通樞樞紐紐，，是是連連接接珠珠三三角角與與長(zhǎng)長(zhǎng)三三角角的的““黃黃金金通通道道””和和橋橋頭頭堡堡。。陸路路交交通通：：河河惠惠高高速速、、河河梅梅高高速速、、粵粵贛贛高高速速、、廣廣河河高高速速及及未未來(lái)來(lái)汕汕昆昆高高速速、、大大廣廣高高速速匯匯集集河河源源交交通通網(wǎng)網(wǎng)；；205國(guó)道道、、105國(guó)道道貫貫通通全全市市；；鐵路路交交通通：：南南北北大大動(dòng)動(dòng)脈脈京京九九鐵鐵路路貫貫穿穿、、廣廣梅梅汕汕鐵鐵路路并并軌軌；；航空空交交通通：：白白云云國(guó)國(guó)際際機(jī)機(jī)場(chǎng)場(chǎng)河河源源城城市市候候機(jī)機(jī)樓樓于于2012年12月28日正正式式開(kāi)開(kāi)通通，，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)無(wú)無(wú)縫縫對(duì)對(duì)接接。。水運(yùn)運(yùn)交交通通：：東東江江水水運(yùn)運(yùn)上上至至龍龍川川，，下下通通惠惠州州、、東東莞莞、、廣廣州州。。河源火車(chē)站粵贛高速汕湛（廣河）高速河惠高速京九鐵路205國(guó)道河梅高速本案一、、城城市市宏宏觀觀分分析析河源源國(guó)國(guó)民民經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)展展勢(shì)勢(shì)頭頭強(qiáng)強(qiáng)勁勁，，發(fā)發(fā)展展速速度度在在粵粵北北區(qū)區(qū)域域乃乃至至廣廣東東全全省省均均處處于于前前列列。。良良好好的的宏宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)走走勢(shì)勢(shì)反反映映出出城城市市經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)活活力力和和前前景景，，是是城城市市商商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展的的前前提提和和基基礎(chǔ)礎(chǔ)。。3、經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)概概況況一、、城城市市宏宏觀觀分分析析2012年河河源源全全市市實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)GDP615.26億元元，，比比上上年年增增長(zhǎng)長(zhǎng)11.6%，增增速速排排全全省省第第5位。。河河源源2012年經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)增增速速比比全全國(guó)國(guó)、、全全省省分分別別快快3.8%和3.4%。預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)2015年人人均均GDP將首首超超4000美金金。。在粵粵北北四四城城中中，，河河源源宏宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)總總量量因因行行政政區(qū)區(qū)域域和和人人口口因因素素不不占占優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，但但經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)展展勢(shì)勢(shì)頭頭最最為為強(qiáng)強(qiáng)勁勁，，宏宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)增增速速連連續(xù)續(xù)多多年年保保持持兩兩位位數(shù)數(shù)增增長(zhǎng)長(zhǎng)。。河源源城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居居民民收收入入和和購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力力持持續(xù)續(xù)快快速速增增加加，，消消費(fèi)費(fèi)需需求求穩(wěn)穩(wěn)中中趨趨旺旺。。社社會(huì)會(huì)消消費(fèi)費(fèi)品品零零售售保保持持兩兩位位數(shù)數(shù)高高速速增增長(zhǎng)長(zhǎng)，，未未來(lái)來(lái)河河源源經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)將將繼繼續(xù)續(xù)快快速速發(fā)發(fā)展展，，居居民民消消費(fèi)費(fèi)潛潛力力良良好好。。2012年河河源源城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居居民民人人均均可可支支配配收收入入增增幅幅超超過(guò)過(guò)12%，達(dá)達(dá)16520元。。城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居居民民收收入入保保持持快快速速增增長(zhǎng)長(zhǎng)態(tài)態(tài)勢(shì)勢(shì)。。截止止2012年年年末末，，城城鄉(xiāng)鄉(xiāng)居居民民儲(chǔ)儲(chǔ)蓄蓄存存款款余余額額416.29億元元，，增增長(zhǎng)長(zhǎng)14.2%。2012年河河源源全全市市社社會(huì)會(huì)消消費(fèi)費(fèi)品品零零售售總總額額增增速速超超過(guò)過(guò)13%，繼繼續(xù)續(xù)保保持持連連續(xù)續(xù)多多年年的的兩兩位位數(shù)數(shù)速速度度增增長(zhǎng)長(zhǎng)；；總總消消費(fèi)費(fèi)金金額額首首次次超超過(guò)過(guò)200億元元。。3、經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)概概況況一、、城城市市宏宏觀觀分分析析用地地規(guī)規(guī)模模：：中心心片片區(qū)區(qū)遠(yuǎn)遠(yuǎn)景景城城市市建建設(shè)設(shè)用用地地面面積積達(dá)達(dá)到到40平方方公公里里，，包包括括東東埔埔、、老老城城和和江江東東組組團(tuán)團(tuán)。。人口口規(guī)規(guī)模模：：中心心城城區(qū)區(qū)人人口口約約30萬(wàn)（（戶(hù)戶(hù)籍籍人人口口））常常住住人人口口35萬(wàn)，，2020年規(guī)規(guī)劃劃中中心心城城區(qū)區(qū)人人口口50萬(wàn)。。人均均居居住住面面積積：：2005年人人均均居居住住面面積積27㎡；；2012年人人均均居居住住面面積積33㎡。。規(guī)劃劃方方向向：：東東拓拓西西控控，，南南北北整整合合，，中中心心提提升升。。發(fā)展展趨趨勢(shì)勢(shì)：：城城市市整整體體呈呈帶帶狀狀發(fā)發(fā)展展，，“產(chǎn)業(yè)業(yè)往往南南，，商商住住往往東東”格局局確確定定。。4、城城市市整整體體規(guī)規(guī)劃劃一、、城城市市宏宏觀觀分分析析中心心城城區(qū)區(qū)形形成成““一一帶帶、、兩兩軸軸、、三三片片、、四四廊廊、、六六組組團(tuán)團(tuán)””的的““舒舒展展的的緊緊湊湊型型””帶帶型型組組織織機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)。本案案河源源經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)以以工工業(yè)業(yè)為為主主導(dǎo)導(dǎo)，，第第三三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)（（主主要要是是商商貿(mào)貿(mào)、、旅旅游游及及其其周周邊邊產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)））全全面面快快速速發(fā)發(fā)展展，，占占比比上上升升較較快快，，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)持持續(xù)續(xù)優(yōu)優(yōu)化化，，城城市市商商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展氛氛圍圍向向好好。。1、十十二二五五規(guī)規(guī)劃劃及及產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)二、、城城市市產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)分分析析十二二五五規(guī)規(guī)劃劃：：到到2015年全全市市生生產(chǎn)產(chǎn)總總值值達(dá)達(dá)到到1000億元元，，年年均均增增長(zhǎng)長(zhǎng)15%以上上。。工工業(yè)業(yè)主主導(dǎo)導(dǎo)地地位位進(jìn)進(jìn)一一步步增增強(qiáng)強(qiáng)。。2012年三三大大產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)為為12.7:51.9:35.4，相相比比于于2008年的的13.4：54.9：31.7，第第三三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)上上升升3.7%。河河源源工工業(yè)業(yè)主主導(dǎo)導(dǎo)的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)較較為為突突出出，，第第三三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)由由于于旅旅游游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的的快快速速發(fā)發(fā)展展，，占占比比則則持持續(xù)續(xù)上上升升。。休休閑閑旅旅游游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)已已經(jīng)經(jīng)成成為為河河源源國(guó)國(guó)民民快快速速增增長(zhǎng)長(zhǎng)主主要要經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)點(diǎn)點(diǎn)之之一一。。2012年年末末，規(guī)規(guī)模以以上工工業(yè)企企業(yè)382家，其其中年年產(chǎn)值值超10億元的的工業(yè)業(yè)企業(yè)業(yè)19家。礦礦產(chǎn)冶冶金、、飲料料制造造、輕輕紡服服裝、、醫(yī)藥藥制造造、建建材陶陶瓷、、機(jī)械械制造造、電電子電電器等等七大大主導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)業(yè)業(yè)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)工業(yè)業(yè)增加加值187.8億元。。重要產(chǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)規(guī)劃及及實(shí)施施方向向：廣廣東省省手機(jī)機(jī)生產(chǎn)產(chǎn)基地地、新新興高高端制制造基基地、、綠色色農(nóng)副副產(chǎn)品品生產(chǎn)產(chǎn)加工工基地地、優(yōu)優(yōu)質(zhì)飲飲用水水資源源開(kāi)發(fā)發(fā)基地地、生生態(tài)旅旅游度度假基基地和和泛珠珠三角角物流流基地地。固定投投資拉拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)比比例低低于50%，第三三產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展展占比比持續(xù)續(xù)上升升，城城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)驅(qū)驅(qū)動(dòng)結(jié)結(jié)構(gòu)健健康，，走勢(shì)勢(shì)良好好。商商品房房市場(chǎng)場(chǎng)需求求旺盛盛，成成交量量?jī)r(jià)快快速攀攀升處處于快快速發(fā)發(fā)展階階段。。2、固定定投資資及房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)二、城城市產(chǎn)產(chǎn)業(yè)分分析2012年固定定投資資278.59億元，，占全全年實(shí)實(shí)現(xiàn)GDP比例為為45.28%。2012年河源源房地地產(chǎn)投投資額額為67.13億元，，同比比增速速14.20%，其中中2011年房地地產(chǎn)投投資因因調(diào)控控政策策效應(yīng)應(yīng)出現(xiàn)現(xiàn)大幅幅增長(zhǎng)長(zhǎng)（同同比增增速達(dá)達(dá)153.7%），2012年回歸歸正常常。2012年全年年房地地產(chǎn)銷(xiāo)銷(xiāo)售面面積128.25萬(wàn)㎡，，成成交金金額50.2億元。。全市市商品品房成成交均均價(jià)3914元/㎡。河源將將旅游游產(chǎn)業(yè)業(yè)作為為特色色重點(diǎn)點(diǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)進(jìn)行行打造造，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)收收入增增長(zhǎng)十十分搶搶眼；；并帶帶動(dòng)住住宿和和餐飲飲業(yè)相相關(guān)行行業(yè)發(fā)發(fā)展，，批發(fā)發(fā)零售售業(yè)則則繼續(xù)續(xù)保持持穩(wěn)定定高速速發(fā)展展態(tài)勢(shì)勢(shì)。3、旅游游及批批發(fā)零零售產(chǎn)產(chǎn)業(yè)二、城城市產(chǎn)產(chǎn)業(yè)分分析2012年河源源旅游游總收收入進(jìn)進(jìn)入爆爆發(fā)增增長(zhǎng)階階段，，達(dá)到到132.42億元，，同比比增速速達(dá)到到116%，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)總收收入翻翻番。。2012年住宿宿餐飲飲收入入達(dá)到到18.36億元，，同比比增速速達(dá)到到28.2%，商務(wù)務(wù)和旅旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶帶動(dòng)該該產(chǎn)業(yè)業(yè)高速速增長(zhǎng)長(zhǎng)。2012年全市市已評(píng)評(píng)定星星級(jí)飯飯店23家，其其中五五星級(jí)級(jí)飯店店1家，四四星級(jí)級(jí)飯店店2家；A級(jí)景區(qū)區(qū)8個(gè)，其其中4A景區(qū)4個(gè)。批發(fā)零零售產(chǎn)產(chǎn)業(yè)繼繼續(xù)保保持平平穩(wěn)增增長(zhǎng)，，2012年全市市批發(fā)發(fā)和零零售業(yè)業(yè)零售售額達(dá)達(dá)191億元，，增速速達(dá)13.3%。當(dāng)前河河源現(xiàn)現(xiàn)有商商圈主主要分分布在在老城城區(qū)，，以大大型購(gòu)購(gòu)物中中心為為代表表。城城市整整體商商業(yè)格格局朝朝東拓拓展，，東城城（CBD區(qū)域））板塊塊商業(yè)業(yè)中心心崛起起，代代表城城市商商業(yè)發(fā)發(fā)展方方向，，將改改寫(xiě)河河源整整個(gè)商商業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略版版圖?！，F(xiàn)有商商圈：：翔豐豐廣場(chǎng)場(chǎng)商圈圈、廣廣晟商商圈、、廣百百商圈圈、麗麗日百百貨商商圈；；主要要分布布在中中心城城區(qū)，，經(jīng)營(yíng)營(yíng)方向向?yàn)榘侔儇浟懔闶郏?，業(yè)態(tài)態(tài)較為為傳統(tǒng)統(tǒng)，整整體缺缺乏特特色經(jīng)經(jīng)營(yíng)；；普遍遍存在在交通通配套套不足足，存存在升升級(jí)換換代潛潛力和和需求求。新商圈圈崛起起：以以堅(jiān)基基和本本案商商業(yè)為為驅(qū)動(dòng)動(dòng)核心心，形形成圈圈河源源商業(yè)業(yè)規(guī)模模最大大、定定位最最高，，開(kāi)發(fā)發(fā)理念念最先先進(jìn)的的新中中心商商圈，，包括括本案案在內(nèi)內(nèi)將共共同提提振區(qū)區(qū)域價(jià)價(jià)值，，奠定定東城城商業(yè)業(yè)板塊塊在全全城商商業(yè)版版圖中中的標(biāo)標(biāo)桿地地位。。三、城城市商商圈格格局研研究1、現(xiàn)有有商圈圈概況況河源東東城新新商圈圈廣百新一城城商圈廣晟廣場(chǎng)商圈翔豐廣場(chǎng)商圈麗日廣場(chǎng)商圈三、城市商商圈格局研研究2、商業(yè)發(fā)展展研究→現(xiàn)有商商圈相對(duì)分分散并形成成互相競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)局面；→目前河源尚尚缺乏真正正意義上的的大型購(gòu)物物中心并提提供一站式式購(gòu)物體驗(yàn)驗(yàn)，難以滿(mǎn)滿(mǎn)足河源市市民日益提提高的消費(fèi)費(fèi)需求；→各商圈格格局均以單單個(gè)購(gòu)物中中心為核心心，輻射能能力較弱，，服裝、數(shù)數(shù)碼、電訊訊、中西餐餐飲、KTV、院線(xiàn)等業(yè)業(yè)態(tài)混雜，，環(huán)境一般般；→現(xiàn)河源市市范圍內(nèi)尚尚缺乏個(gè)性性鮮明的以以休閑、娛娛樂(lè)、餐飲飲為主要業(yè)業(yè)態(tài)集群的的商業(yè)街區(qū)區(qū)。廣百新一佳廣晟廣場(chǎng)翔豐廣場(chǎng)麗日廣場(chǎng)紅星西路建材街2.3公里1.5公里1公里2.3公里河源現(xiàn)有商商業(yè)發(fā)展格格局未能突突破主城區(qū)區(qū)的傳統(tǒng)格格局，未能能形成集群群。商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)和購(gòu)物物空間缺乏乏新意，一一站式MALL或主題購(gòu)物物街區(qū)稀缺缺，傳統(tǒng)百百貨及購(gòu)物物中心面臨臨升級(jí)換代代趨勢(shì)；商商業(yè)街區(qū)在在綜合環(huán)境境、規(guī)劃、、業(yè)態(tài)等均均有較大提提升潛力。。三、城市商商圈格局研研究3、代表性購(gòu)購(gòu)物中心從翔豐到麗麗日，代表表著河源商商業(yè)購(gòu)物中中心發(fā)展水水平的逐步步提升；““綜合超市市+百貨零售””組合傳傳統(tǒng)常規(guī)，，體量均在在2-3萬(wàn)㎡以?xún)?nèi)規(guī)規(guī)模有限；；新商業(yè)中中心逐步引引入一線(xiàn)理理念，注意意空間優(yōu)化化和購(gòu)物環(huán)環(huán)境?！谝淮?gòu)購(gòu)物中心：：廣百經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀況較佳佳，周邊環(huán)環(huán)境一般，，配套不足足；人流動(dòng)動(dòng)線(xiàn)缺乏引引導(dǎo)，內(nèi)部部空間舒適適度一般。?！诙?gòu)購(gòu)物中心：：翔豐商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)位于于老城區(qū)核核心地帶，，人氣最旺旺。采取建建筑主樓加加輔樓和商商業(yè)街的建建筑組團(tuán)形形式，空間間豐富，但但經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)態(tài)多為基礎(chǔ)礎(chǔ)品牌且集集中略顯單單一，周邊邊交通較為為換亂，車(chē)車(chē)位配套嚴(yán)嚴(yán)重不足。?！谌?gòu)購(gòu)物中心：：麗日購(gòu)物物廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)業(yè)最晚，比比較注重購(gòu)購(gòu)物空間優(yōu)優(yōu)化和人流流動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)計(jì)，業(yè)態(tài)檔檔次稍高。。備注：以上上購(gòu)物中心心劃分是按按照商業(yè)主主體規(guī)劃理理念、空間間形態(tài)和業(yè)業(yè)態(tài)組合標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)界定，，非按照其其開(kāi)業(yè)時(shí)間間先后順序序。翔豐廣場(chǎng)麗日廣場(chǎng)廣百新一城城廣百新一佳廣晟廣場(chǎng)翔豐廣場(chǎng)麗日廣場(chǎng)三、城市商商圈格局研研究4、購(gòu)物中心心競(jìng)爭(zhēng)格局局紅星西路建建材街2.3公里1.5公里1公里2.3公里傳統(tǒng)商圈競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激激烈：四大大購(gòu)物中心心直面競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，均位于于中心城區(qū)區(qū)3公里核心商商圈輻射范范圍內(nèi)，經(jīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和和檔次定位位同質(zhì)化度度高，均以以大眾基礎(chǔ)礎(chǔ)品牌為主主，缺乏時(shí)時(shí)尚和特色色品牌。河源東城新新商圈傳統(tǒng)商圈內(nèi)內(nèi)休閑、娛娛樂(lè)、餐飲飲業(yè)態(tài)呈點(diǎn)點(diǎn)狀分布，，KTV、咖啡、足足浴、影影院、知名名品牌餐飲飲及特色餐餐飲等業(yè)態(tài)態(tài)主要圍聚聚在四大購(gòu)購(gòu)物中心，，整體布局局疏散，未未能集群形形成規(guī)模效效應(yīng)。5、未來(lái)商圈圈代表堅(jiān)基商業(yè)中中心：→項(xiàng)目規(guī)劃劃用地23.8萬(wàn)平米，總總建筑面積積80多萬(wàn)平米。。其中商業(yè)業(yè)部分占地地面積為14.3萬(wàn)平米，建建筑面積近近60萬(wàn)平米；該該項(xiàng)目分三三期開(kāi)發(fā)，，計(jì)劃六年年內(nèi)建成。。→該項(xiàng)目整整體定位較較高，涵蓋蓋大型購(gòu)物物中心、國(guó)國(guó)際購(gòu)物街街區(qū)、高檔檔公寓、甲甲級(jí)寫(xiě)字樓樓、星級(jí)酒酒店。目前前處于首期期施工階段段?！靥嶤BD核心區(qū)域，，是政府重重點(diǎn)工程。。整體規(guī)劃劃水準(zhǔn)高，，將成為整整個(gè)河源市市最為高檔檔的一站式式購(gòu)物中心心。三、城市商商圈格局研研究定位高，規(guī)規(guī)模大，設(shè)設(shè)計(jì)理念先先進(jìn)：將依依托80萬(wàn)㎡堅(jiān)基商商業(yè)中心及及本案10萬(wàn)㎡時(shí)尚商商業(yè)中心，，未來(lái)將形形成河源最最具標(biāo)桿性性的東城新新區(qū)商圈，，樹(shù)立河源源新一代商商業(yè)標(biāo)桿。。河源國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)勢(shì)頭強(qiáng)勁，，良好的經(jīng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和和發(fā)展勢(shì)頭頭將逐步帶帶動(dòng)居民消消費(fèi)需求的的持續(xù)提升升，有助于于城市商業(yè)業(yè)貿(mào)易環(huán)境境的持續(xù)改改善?！艚?jīng)濟(jì)環(huán)境四、外部環(huán)環(huán)境總結(jié)◆產(chǎn)業(yè)環(huán)境◆商業(yè)環(huán)境河源承接廣廣深產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的基地地效應(yīng)凸顯顯，已經(jīng)形形成工業(yè)為為主導(dǎo)的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，，同時(shí)生態(tài)態(tài)旅游休閑閑產(chǎn)業(yè)全面面崛起，對(duì)對(duì)外輻射能能力持續(xù)增增強(qiáng)，帶動(dòng)動(dòng)相關(guān)服務(wù)務(wù)業(yè)進(jìn)入爆爆發(fā)式增長(zhǎng)長(zhǎng)。城際、省際際等完善便便捷的交通通暢達(dá)三省省，河源依依靠?jī)?yōu)美環(huán)環(huán)境和交通通樞紐戰(zhàn)略略位置，加加速融入珠珠三角城市市群，作為為珠三角后后花園生態(tài)態(tài)名城具有有號(hào)召力。?！舫鞘协h(huán)境城市居民收收入快速增增長(zhǎng)推動(dòng)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)能力持持續(xù)提高，，消費(fèi)也存存在升級(jí)需需求；現(xiàn)有有商業(yè)發(fā)展展傳統(tǒng)，新新商業(yè)正朝朝著休閑化化方向發(fā)展展，商業(yè)格格局嬗變產(chǎn)產(chǎn)生了全新新的發(fā)展機(jī)機(jī)遇。3內(nèi)部環(huán)境分分析>>地塊區(qū)域分分析>>地塊本體分分析>>商業(yè)屬性界界定>>核心價(jià)值提提煉項(xiàng)目地處中中心城區(qū)東東部，是城城市規(guī)劃發(fā)發(fā)展的主軸軸方向，河河源重點(diǎn)發(fā)發(fā)展區(qū)域。。該片區(qū)市市政建設(shè)重重點(diǎn)投入，，片區(qū)發(fā)展展勢(shì)頭加速速推進(jìn)，板板塊崛起呼呼之欲出?。?、區(qū)位概況況→項(xiàng)目地處處城東板塊塊核心片區(qū)區(qū)，是河源源城市發(fā)展展主軸方向向和重點(diǎn)建建設(shè)區(qū)域。?！搮^(qū)域定定位為綜合合服務(wù)功能能區(qū)，集休休閑度假、、商貿(mào)物流流、房地產(chǎn)產(chǎn)、濱江商商務(wù)等生態(tài)態(tài)產(chǎn)業(yè)為主主。本案一、地塊塊區(qū)位分分析城市向東東主軸門(mén)門(mén)戶(hù)，中中心價(jià)值值全面崛崛起老城區(qū)板塊沿江-江東板塊塊越王大道道東城CBD板塊東城（東源板板塊）中心區(qū)板板塊河源堅(jiān)基基商業(yè)中中心本案二、地塊塊區(qū)位分分析基于城市市發(fā)展方方向的區(qū)區(qū)域價(jià)值值：新城城崛起，，代言未未來(lái)！與與CBD整體融合合為一體體。項(xiàng)目所處處區(qū)域緊緊鄰河源源市CBD，交通便便利；位于東城城橋頭堡堡位置，，門(mén)戶(hù)價(jià)價(jià)值凸現(xiàn)現(xiàn)；項(xiàng)目位于于東城成成熟中心心區(qū)域，，行政中中心、教教育中心心、同時(shí)時(shí)兼?zhèn)湫菪蓍e中心心、商業(yè)業(yè)中心；；所在東源源區(qū)域?yàn)闉楹釉撮_(kāi)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域，，各項(xiàng)交交通配套套完善可可快速導(dǎo)導(dǎo)入市區(qū)區(qū)消費(fèi)群群；區(qū)域內(nèi)目目前尚缺缺乏核心心商業(yè)集集群，本本項(xiàng)目為為區(qū)域第第一個(gè)成成熟地段段大型集集中商業(yè)業(yè)項(xiàng)目。。承接CBD板塊并互互為輻射射、互為為提振，，東源正正加速與與主城區(qū)區(qū)融合；；城市肌肌理快速速重組，，將消抹抹一切行行政板塊塊界線(xiàn)！！二、地塊塊區(qū)位分分析區(qū)域已有有雅居樂(lè)樂(lè)、碧桂桂園、深深業(yè)、堅(jiān)堅(jiān)基等本本外地眾眾多知名名品牌開(kāi)開(kāi)發(fā)商進(jìn)進(jìn)駐。全市標(biāo)桿桿性高端端物業(yè)環(huán)環(huán)繞周邊邊，如深深業(yè)塞納納灣、碧碧桂園、、鴻大城城、雅居居樂(lè)花園園、東江江首府等等。265134134562越王大道本項(xiàng)目7主城區(qū)住區(qū)價(jià)值值認(rèn)同度度高，已已成為河河源主流流置業(yè)片片。二、地塊塊區(qū)位分分析2、區(qū)域認(rèn)認(rèn)同度項(xiàng)目總工工分五期期開(kāi)發(fā)，，總建筑筑面積36萬(wàn)㎡；商商業(yè)總規(guī)規(guī)劃體量量8萬(wàn)㎡。三期配套套建設(shè)有有政府會(huì)會(huì)議中心心。商業(yè)為1-2層裙樓格格局，四四周均臨臨道路。。全盤(pán)規(guī)劃劃住宅總總套數(shù)2300余套，預(yù)預(yù)計(jì)入住住業(yè)主總總?cè)藬?shù)近近7000人。目前一至至三期已已基本售售罄，即即將推出出四期、、五期推推出銷(xiāo)售售。三、地塊塊本體分分析三期一二期四五期具標(biāo)桿影影響力的的品質(zhì)大大盤(pán)，8萬(wàn)㎡巨量量商業(yè)規(guī)規(guī)模，區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)中心位位置難被被撼動(dòng)。。1、商業(yè)規(guī)規(guī)?？图椅幕珗@越王大道贛粵高速東源入口老城區(qū)沿江路大學(xué)城東江畫(huà)廊風(fēng)景區(qū)項(xiàng)目可到到達(dá)性高高，多條條城市交交通干道道交匯，，周邊道道路密集集，各項(xiàng)項(xiàng)交通十十分便利利。本案2、交通條條件建設(shè)大道道河源站新河大道道205國(guó)道→中軸主干干道，中中心城區(qū)區(qū)客流外外溢的主主要交通通通道：：經(jīng)越王王大道3分鐘直達(dá)達(dá)堅(jiān)基商商業(yè)中心心（CBD），8分鐘路程程直達(dá)市市政府（（中心城城區(qū)）；；→便捷出入入省級(jí)交交通：距距離205國(guó)道2.7公里，距距離贛粵粵高速東東源入口口3.5公里，距距離京九九鐵路河河源站8公里，3-8分鐘分鐘鐘內(nèi)進(jìn)入入省級(jí)交交通；→未來(lái)快捷捷交通：：沿江路路修通后后，3分鐘直達(dá)達(dá)老城區(qū)區(qū)。三、地塊塊本體分分析3、物業(yè)規(guī)規(guī)劃一二三期期四五期三、地塊塊本體分分析一二三期期與四五五期為道道路分割割，商業(yè)業(yè)均為1-2層裙樓商商業(yè)。規(guī)規(guī)劃形成成兩條商商業(yè)街區(qū)區(qū)。37地塊東側(cè)側(cè)：緊鄰鄰東源最最大的城城市公園園及東源源縣政府府；地塊南側(cè)側(cè)：對(duì)臨臨東源中中學(xué)，往往西為霸霸王花小小區(qū)。地塊西側(cè)側(cè)：規(guī)劃劃市政道道路以及及東源縣縣部分行行政事業(yè)業(yè)單位。。項(xiàng)目北側(cè)側(cè)：東源源小學(xué)。。三、地塊塊本體分分析4、地塊四四至一二三期期四五期東源第一一小學(xué)東源公園東源中學(xué)霸王花小小區(qū)東源縣政政府東源人民民醫(yī)院市政公園園盡在咫咫尺，如如何與公公園有效效互動(dòng)做做足文章章，又不不致人氣氣分散，，減少交交通環(huán)島島本身不不足，是是本項(xiàng)目目營(yíng)造商商業(yè)氛圍圍的關(guān)鍵鍵。本項(xiàng)目東源縣政政府東源廣場(chǎng)場(chǎng)東源中學(xué)學(xué)東源小學(xué)學(xué)東源人民民醫(yī)院東源縣第第一幼兒兒園東源核心片區(qū)（本案）客家文化公園CBD贛粵高速老城區(qū)大學(xué)城東江畫(huà)廊風(fēng)景區(qū)1、緊鄰東東江畫(huà)廊廊風(fēng)景區(qū)區(qū)和東江江，生態(tài)態(tài)環(huán)境優(yōu)優(yōu)美；2、醫(yī)療、、交通、、教育、、醫(yī)公園園、商業(yè)業(yè)等各項(xiàng)項(xiàng)配套設(shè)設(shè)施完整整；3、周邊匯匯聚了東東源縣各各主要行行政機(jī)關(guān)關(guān)單位。。河源堅(jiān)基基商業(yè)中中心5、地塊周周邊配套套三、地塊塊本體分分析→地塊四四面均臨臨道路，，客流導(dǎo)導(dǎo)入無(wú)障障礙。102路公交于于項(xiàng)目門(mén)門(mén)口設(shè)站站，利于于拓展對(duì)對(duì)外輻射射。→臨近廣廣場(chǎng)沿線(xiàn)線(xiàn)自然展展示面達(dá)達(dá)250米，無(wú)無(wú)高大樹(shù)樹(shù)木遮擋擋，同時(shí)時(shí)緊鄰項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃劃主入口口，商業(yè)業(yè)展示面面條件佳佳。→地塊東東側(cè)緊鄰鄰行政大大道，是是東源主主要干道道，展示示面佳，，不足在在于政府府單位人人氣較少少；→西側(cè)和和南側(cè)緊緊鄰學(xué)校校，次級(jí)級(jí)干道同同樣具有有較好展展示面；；→廣場(chǎng)環(huán)環(huán)島交通通車(chē)流速速度較快快，需要要進(jìn)行弱弱化。250米6、展示條條件102路縣政府府站行政大道三、地塊塊本體分分析項(xiàng)目展示示條件佳佳，重點(diǎn)點(diǎn)利用朝朝向公園園的寬度度展示面面，確立立商業(yè)形形象。→多個(gè)道道路框定定金邊銀銀角形成成價(jià)值依依托，使使得項(xiàng)目目商業(yè)街街區(qū)整體體價(jià)值較較為均衡衡；→右側(cè)臨臨近東源源廣場(chǎng)，，視野開(kāi)開(kāi)闊，昭昭示性強(qiáng)強(qiáng)，廣場(chǎng)場(chǎng)聚攏人人氣，商商業(yè)價(jià)值值最優(yōu)。?！鱾?cè)正正對(duì)小學(xué)學(xué)，學(xué)生生及兒童童類(lèi)消費(fèi)費(fèi)需求旺旺盛，商商業(yè)價(jià)值值次優(yōu)。。250米7、價(jià)值研研判102路縣政府府站行政大道AABBBBCCD評(píng)估等級(jí)級(jí)示意商業(yè)街內(nèi)內(nèi)部商業(yè)業(yè)價(jià)值相相對(duì)均衡衡，臨近近公園和和商業(yè)街街區(qū)主入入口綜合合價(jià)值最最高，是是項(xiàng)目未未來(lái)商業(yè)業(yè)主要形形象展示示面和人人氣聚集集地。三、地塊塊本體分分析1、項(xiàng)目戰(zhàn)戰(zhàn)略使命命項(xiàng)目使命命：本項(xiàng)目主主打差異異化定位位戰(zhàn)略，，將與堅(jiān)堅(jiān)基商業(yè)業(yè)中心形形成東城城雙重商商業(yè)中核核，帶動(dòng)動(dòng)片區(qū)綜綜合價(jià)值值上行并并圈定城城市新商商圈形象象，進(jìn)而而圈定河河源商圈圈東城“雙核””戰(zhàn)略版圖圖。四、商業(yè)業(yè)屬性界界定→傳統(tǒng)商商圈之外外，目前前河源整整個(gè)東城城板塊缺缺乏一個(gè)個(gè)真正成成熟的商商業(yè)中心心。城東東板塊居居住的人人群仍然然只能就就遠(yuǎn)到傳傳統(tǒng)中心心商圈進(jìn)進(jìn)行購(gòu)物物?！景干躺虡I(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)體量具具有規(guī)模模效應(yīng)，，高水準(zhǔn)準(zhǔn)提前介介入規(guī)劃劃和招商商，打造造成河源源東城首首席時(shí)尚尚商業(yè)中中心，可可就近輻輻射片區(qū)區(qū)乃至全全市范圍圍中高端端人群進(jìn)進(jìn)行消費(fèi)費(fèi)?！壳昂釉瓷躺虡I(yè)板塊缺乏乏真正意義上上的娛樂(lè)休閑閑主題型大型型商業(yè)中心。。市場(chǎng)空白：目目前區(qū)域缺乏乏大型成熟商商業(yè)中心，客客群消費(fèi)習(xí)慣慣也急需引導(dǎo)導(dǎo)升級(jí)；商圈輻射：區(qū)區(qū)域內(nèi)社區(qū)配配套型商業(yè)較較為常見(jiàn)，輻輻射面窄、體體量小、業(yè)態(tài)態(tài)基礎(chǔ)，對(duì)外外影響力相當(dāng)當(dāng)有限，無(wú)法法發(fā)揮新商圈圈崛起的扛鼎鼎作用；開(kāi)發(fā)規(guī)模：本本項(xiàng)目自身住住宅規(guī)模較大大，具備一定定人氣支撐；；人口因素：區(qū)區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)樓樓盤(pán)較多，政政府規(guī)劃到2015年，區(qū)域內(nèi)入入住人口目標(biāo)標(biāo)達(dá)到16萬(wàn)人。2、項(xiàng)目區(qū)域商商業(yè)格局研判判四、商業(yè)屬性性界定。3公里核心商圈圈范圍內(nèi)，無(wú)無(wú)直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手。本案所所在片區(qū)已經(jīng)經(jīng)成熟，交通通、教育、公公園景觀、行行政單位、醫(yī)醫(yī)療等綜合配配套完善。本本案一二三期期已經(jīng)建成入入住，商業(yè)已已自成中心，，同時(shí)具有良良好市場(chǎng)口碑碑。周邊開(kāi)發(fā)發(fā)樓盤(pán)品質(zhì)較較高，未來(lái)沿沿江路3分鐘暢達(dá)市中中心，后勁足足。商圈界定：“城市新區(qū)中中心核心商圈圈”形象呼之欲出出。3、項(xiàng)目商圈屬屬性界定四、商業(yè)屬性性界定五、商業(yè)SWOT分析SWOT優(yōu)勢(shì)（Strengths）劣勢(shì)（Weakness）機(jī)會(huì)（Opportunities）威脅（Threats）成熟地段，配配套完善；8萬(wàn)平米商業(yè)具具有規(guī)模效應(yīng)應(yīng)；提前規(guī)劃定位位，對(duì)接市場(chǎng)場(chǎng)需求。目前片區(qū)尚缺缺乏人氣支撐撐；目前認(rèn)同度達(dá)達(dá)不到預(yù)期，，需要持續(xù)推推廣植入，培培養(yǎng)認(rèn)知。片區(qū)開(kāi)發(fā)持續(xù)續(xù)向好，城市市戰(zhàn)略版圖東東移全城關(guān)注注；以堅(jiān)基為代表表的代表性項(xiàng)項(xiàng)目共同發(fā)聲聲，帶動(dòng)片區(qū)區(qū)整體價(jià)值認(rèn)認(rèn)同度走高。。可能的后續(xù)調(diào)調(diào)控政策風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；地塊周邊其他他項(xiàng)目商業(yè)入入市直接競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，規(guī)規(guī)避劣勢(shì)利用機(jī)會(huì)，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化威脅聯(lián)合發(fā)聲，深深挖城市東移移話(huà)題，強(qiáng)植植新商圈形象象。組合核心概念念，倡導(dǎo)新理理念和全新的的商業(yè)體驗(yàn)。。用實(shí)景說(shuō)話(huà)，，軟環(huán)境搭臺(tái)臺(tái)力引主力商商家共唱大戲戲。合理定位，避避免與直接競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目正面面交鋒。把握市場(chǎng)需求求，以精準(zhǔn)定定位彌補(bǔ)現(xiàn)有有不足。東城CRD：唯此36萬(wàn)㎡醇居時(shí)尚尚綜合商住區(qū)區(qū)六、核心價(jià)值值分析城市東移：人人口外溢板塊塊騰飛價(jià)值兌兌現(xiàn)提速先外后內(nèi)的核核心價(jià)值體系系組合：消費(fèi)升級(jí)：30萬(wàn)河源人消費(fèi)費(fèi)習(xí)慣升級(jí)換換代立足城市趨勢(shì)勢(shì)，戰(zhàn)略突圍圍；放眼未來(lái)，放放大前景預(yù)期期；銜接CBD，倡領(lǐng)CRD。CRD：（RecreationalBusinessDistrict）：以游憩與與商業(yè)為主的的各種設(shè)施（（購(gòu)物、餐飲飲、娛樂(lè)、文文化、交往、、休閑等）集集聚的特定區(qū)區(qū)域，三大核核心功能：商商務(wù)功能、商商業(yè)零售功能能和游憩功能能。區(qū)域形象細(xì)分分——河源真正的CRD：公園體驗(yàn)一一站式的吃、、喝、住、玩玩、樂(lè)、游綜綜合服務(wù)區(qū)→旅游集散功功能：緊鄰東江畫(huà)廊廊風(fēng)景區(qū)和客客家公園，對(duì)對(duì)接萬(wàn)綠湖旅旅游和出入高高速客群；→休憩交往功功能：東源廣場(chǎng)，盡盡在咫尺的市市政公園。→綜合商務(wù)功功能：區(qū)域內(nèi)唯一8萬(wàn)㎡大型成熟熟集中商業(yè)，，提供一站式式購(gòu)物、休閑閑、娛樂(lè)、餐餐飲街區(qū)體驗(yàn)驗(yàn)；→品質(zhì)居住功功能：36萬(wàn)㎡綜合商住住區(qū)，出則繁繁華，入則安安寧，自在、、閑適；→政務(wù)功能：：周邊密集分布布東源主要行行政單位，帶帶動(dòng)會(huì)議、餐餐飲等相關(guān)政政務(wù)功能需求求，本項(xiàng)目?jī)?nèi)內(nèi)社會(huì)議中心心，可無(wú)縫對(duì)對(duì)接。六、核心價(jià)值值分析CRD價(jià)值轉(zhuǎn)換：新新型購(gòu)物體驗(yàn)驗(yàn)以及新的生生活方式引領(lǐng)領(lǐng)者，寶晟城城與國(guó)際領(lǐng)先先LSC商業(yè)如出一轍轍。五、核心價(jià)值值分析建筑精神契合合：Lifestyle購(gòu)物中心建筑筑形態(tài)是開(kāi)放放的易趣空間間型商業(yè)街區(qū)區(qū)核心資源依托托：公園借題核心實(shí)施載體體：差異定位＋河源全新生活主張商業(yè)靈魂契合合：引導(dǎo)河源人由由傳統(tǒng)消費(fèi)模模式向休閑““生活方式””傾斜各方需求分析析4>>消費(fèi)者需求分分析>>商家需求分析析>>開(kāi)發(fā)商需求分分析>>各方需求總結(jié)結(jié)一、消費(fèi)者需需求分析調(diào)查方法：街街頭問(wèn)卷攔訪訪，定向投放放訪問(wèn)客戶(hù)：河河源市市區(qū)居居民大學(xué)城老師東源縣居民調(diào)查方法訪問(wèn)人員樣本量及甄別別條件時(shí)間安排街頭攔訪問(wèn)卷卷樣本：200份，實(shí)際回收收192份，有效問(wèn)卷卷156份。甄別條件：受受訪者在18歲以上調(diào)查時(shí)間：2013年04月13-18日消費(fèi)者調(diào)查1、受訪消費(fèi)者者主要特征一、消費(fèi)者需需求分析受訪者性別分分布受訪者家庭人人口數(shù)量受訪者年齡分分布受訪者職業(yè)特特征分布受訪者家庭月月收入分布受訪者生活區(qū)區(qū)域分布問(wèn)卷分析顯示示，受訪者主主要年齡在25-45歲間，家庭人人口以4-6人居多，反映映河源人觀念念上注重家庭庭。職業(yè)以私私企業(yè)主和自自由職業(yè)居多多，家庭年收收入4-8萬(wàn)元較為密集集，生活區(qū)域域集中在市區(qū)區(qū)、河源鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)及其他，分分布相對(duì)均衡衡，具有研究究意義。2、消費(fèi)者主要要消費(fèi)習(xí)慣一、消費(fèi)者需需求分析到市中心逛街街頻率通常每次逛街街花費(fèi)時(shí)間平均每月在百百貨商場(chǎng)（不不含家電、家家居賣(mài)場(chǎng)/超市）中購(gòu)物物支出受訪者到市中中心購(gòu)物消費(fèi)費(fèi)的頻率較多多為每周一次次；客單消費(fèi)費(fèi)額集中在100-500元/每次；通?；ɑㄙM(fèi)的購(gòu)物時(shí)時(shí)間集中在1-3小時(shí)內(nèi)，去百百貨商場(chǎng)購(gòu)物物的頻率較多多集中在每月月一次，其次次為每周一次次及兩到三次次間。去百貨商場(chǎng)場(chǎng)（不包括括家電、家家居賣(mài)場(chǎng)/超市）購(gòu)物物的頻率一、消費(fèi)者者需求分析析受訪者到超超市/家電、家具具賣(mài)場(chǎng)每次次消費(fèi)集中中在50-300元范圍內(nèi)；；去超市/家電、家具具賣(mài)場(chǎng)購(gòu)物物頻次集中中在每月一一次甚至很很少去，受受訪者中這這類(lèi)消費(fèi)場(chǎng)場(chǎng)所購(gòu)物頻頻次較低。。受訪者外外出就餐集集中在每周周一到兩次次，平均消消費(fèi)多在10-30以及100-300元/次。每次去超市市/家電、家居居賣(mài)場(chǎng)的花花費(fèi)去超市/家電、家具具賣(mài)場(chǎng)購(gòu)物物頻率平均每周外外出就餐次次數(shù)平均每頓在在外就餐花花費(fèi)2、消費(fèi)者主主要消費(fèi)習(xí)習(xí)慣一、消費(fèi)者者需求分析析受訪者常去去購(gòu)物場(chǎng)所所的首要原原因是環(huán)境境舒適，其其次是因?yàn)闉橛邢矏?ài)的的商品以及及種類(lèi)多、、價(jià)格合理理；選擇商商場(chǎng)首要考考慮到的是是該購(gòu)物場(chǎng)場(chǎng)所質(zhì)量是是否能保證證；而通常常購(gòu)買(mǎi)較多多的商品分分為生活用用品、女裝裝、女鞋、、休閑裝，，購(gòu)買(mǎi)商品品較為基礎(chǔ)礎(chǔ)。3、購(gòu)物消費(fèi)費(fèi)習(xí)慣選擇商品時(shí)時(shí)首要考慮慮的因素逛街時(shí)通常常會(huì)購(gòu)買(mǎi)的的商品（多多選）喜歡常去的的購(gòu)物場(chǎng)所所因素是（（多選）一、消費(fèi)者者需求分析析問(wèn)卷分析顯顯示，受訪訪者最為熱熱衷的菜系系是本地客客家菜，其其次為粵菜菜，其他菜菜系接受度度則一般問(wèn)卷分析顯顯示，受訪訪者在外就就餐選擇餐餐廳最為關(guān)關(guān)注的因素素是就餐環(huán)環(huán)境以及口口味，可見(jiàn)見(jiàn)河源人餐餐飲消費(fèi)習(xí)習(xí)慣較為保保守。4、餐飲消費(fèi)費(fèi)習(xí)慣最喜歡的菜菜系在外就餐選選擇餐廳時(shí)時(shí)考慮的首首要因素一、消費(fèi)者者需求分析析問(wèn)卷分析顯顯示，受訪訪者陪同孩孩子選擇最最多的休閑閑娛樂(lè)方式式是逛公園園，其次為為書(shū)吧、室室內(nèi)娛樂(lè)活活動(dòng)，選擇擇電影院和和外出也占占一定比例例問(wèn)卷分析析顯示，受受訪者平時(shí)時(shí)在室內(nèi)/半室內(nèi)主要要的體育活活動(dòng)為羽毛毛球以及兵兵乓球、籃籃球等活動(dòng)動(dòng)。5、娛樂(lè)消費(fèi)費(fèi)習(xí)慣陪同孩子平平時(shí)主要有有哪些休閑閑娛樂(lè)活動(dòng)動(dòng)平時(shí)主要有有哪些室內(nèi)內(nèi)/半室內(nèi)體育育活動(dòng)一、消費(fèi)者者需求分析析6、對(duì)本項(xiàng)目目看法從受訪者對(duì)對(duì)本項(xiàng)目物物業(yè)的需求求來(lái)看，客客戶(hù)最接受受項(xiàng)目物業(yè)業(yè)分別為百百貨商場(chǎng)、、超市、家家居用品，，其次化妝妝品、兒童童玩具珠寶寶也占一定定比例。受訪者對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的認(rèn)知知認(rèn)為本項(xiàng)項(xiàng)目適合做做舒適性的的、休閑、、現(xiàn)代、時(shí)時(shí)尚購(gòu)物中中心。一、消費(fèi)者者需求分析析6、對(duì)本項(xiàng)目目看法受訪者對(duì)本本項(xiàng)目娛樂(lè)樂(lè)需求主要要為健康會(huì)會(huì)所、國(guó)際際影院、兒兒童樂(lè)園、、兒童主題題卡通館等等。受訪者對(duì)本本項(xiàng)目的商商業(yè)需求主主要為：美美食廣場(chǎng)、、大型中餐餐、西式快快餐、休閑閑食品、自自助餐。一、消費(fèi)者者需求分析析問(wèn)卷受訪者者職業(yè)和生生活區(qū)域分分布較廣，，具有樣本本研究意義義。河源人購(gòu)物物需求目前前仍然以中中心城區(qū)購(gòu)購(gòu)物中心為為主，消費(fèi)費(fèi)習(xí)慣以日日常生活必必需品和基基本時(shí)尚產(chǎn)產(chǎn)品為主，，消費(fèi)方式式較為傳統(tǒng)統(tǒng)，購(gòu)物頻頻次不高；；河源人對(duì)于于購(gòu)物中心心的購(gòu)物環(huán)環(huán)境和舒適適度逐漸較較為注意，，相比于特特色功能的的吸引力而而言，價(jià)格格導(dǎo)向依然然突出；河源人外出出就餐消費(fèi)費(fèi)習(xí)慣偏保保守，以本本地口味為為主，對(duì)其其他口味接接受度一般般，西式快快餐接受度度稍高。調(diào)調(diào)研反映餐餐飲消費(fèi)中中占據(jù)主流流的是大眾眾餐飲，客客單消費(fèi)金金額較低，，但200-300元/次中高檔消消費(fèi)比例也也較為可觀觀。河源人平時(shí)時(shí)休閑娛樂(lè)樂(lè)方式較少少或較為傳傳統(tǒng)，一方方面反映出出河源商業(yè)業(yè)該特色類(lèi)類(lèi)業(yè)態(tài)比較較缺乏，無(wú)無(wú)法滿(mǎn)足居居民需求；；同時(shí)也說(shuō)說(shuō)明市場(chǎng)潛潛在需求較較大，可以以加以培育育引導(dǎo)。7、消費(fèi)者需需求小結(jié)1、商家需求求分析說(shuō)明明二、商家需需求分析商家需求主主要采取電電話(huà)訪問(wèn)與與拜訪的形形式，根據(jù)據(jù)項(xiàng)目具體體情況以及及商業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)態(tài)甄選選部分商家家進(jìn)行。訪問(wèn)商家主主要信息包包括對(duì)片區(qū)區(qū)的認(rèn)知度度，進(jìn)駐意意向以及需需求經(jīng)營(yíng)面面積，租金金要求等核核心因素。。本次電話(huà)訪訪問(wèn)商家總總共38家，初步表表示意向的的商家為11家（已經(jīng)通通過(guò)郵件發(fā)發(fā)送有關(guān)項(xiàng)項(xiàng)目的基本本資料供其其參考）。。其中意向向較大可進(jìn)進(jìn)一步跟進(jìn)進(jìn)的商家為為4家，進(jìn)一步步觀望的為為7家。訪問(wèn)商家業(yè)業(yè)態(tài)涵蓋百百貨、超市市、院線(xiàn)、、餐飲以及及休閑、KTV等。60→在38個(gè)訪問(wèn)商商家中，，有意向向進(jìn)駐的的為4家，屬于于觀望為為7家，現(xiàn)階階段無(wú)意意向28家?！碳覠o(wú)無(wú)意向主主要原因因是暫時(shí)時(shí)無(wú)拓展展計(jì)劃，，或認(rèn)為為片區(qū)成成熟度不不高，缺缺乏人氣氣支撐；；→商家觀觀望的主主要原因因是對(duì)片片區(qū)了解解不深，，但有相相關(guān)拓展展計(jì)劃，，需要進(jìn)進(jìn)一步考考察后進(jìn)進(jìn)行確定定?！L問(wèn)商商家業(yè)態(tài)態(tài)為休閑閑娛樂(lè)的的是12家，超市市6家，百貨貨零售7家，餐飲飲9家，建材材家居2家，其他他2家。2、商家訪訪談細(xì)分分二、商家家需求分分析61→明確初步步意向商商家主要要認(rèn)同片片區(qū)未來(lái)來(lái)前景，對(duì)具體體規(guī)劃和和租金較較為敏感感，不同同業(yè)態(tài)需需求面積積大小不不一，多多采取租租賃的方方式?！碳移毡楸閷?duì)項(xiàng)目目所在區(qū)區(qū)域人氣氣存在擔(dān)擔(dān)憂(yōu)，認(rèn)為當(dāng)當(dāng)前人氣氣不足以以支撐項(xiàng)項(xiàng)目體量量，經(jīng)營(yíng)營(yíng)需要時(shí)時(shí)間進(jìn)行行培養(yǎng)，，未來(lái)片片區(qū)人氣氣趨旺后后則整體體商業(yè)價(jià)價(jià)值將提提升認(rèn)同同度；→目前受受訪商家家更愿意意實(shí)現(xiàn)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)公擔(dān)擔(dān)，多個(gè)個(gè)商家提提出采取取扣點(diǎn)或或者業(yè)績(jī)績(jī)分成的的方式，，尤其體體現(xiàn)在電電影院線(xiàn)線(xiàn)和百貨貨，普遍遍愿意采采取扣點(diǎn)點(diǎn)形式；；→國(guó)際連連鎖品牌牌實(shí)力雄雄厚，更更愿意采采取租賃賃的方式式。3、商家訪訪談概況況二、商家家需求分分析4、代表性性商家——電影院線(xiàn)線(xiàn)二、商家家需求分分析金逸院線(xiàn)線(xiàn)成立于于2004年，處于于中國(guó)電電影院線(xiàn)線(xiàn)五強(qiáng)（（票房））的地位位。截至至2012年8月為止，，金逸股股份旗下下的金逸逸院線(xiàn)共共有108家影院，，除金逸逸股份直直接投資資的80家已開(kāi)業(yè)業(yè)影院外外，還包包括28家加盟影影院，經(jīng)經(jīng)營(yíng)區(qū)域域跨北京京、上海海、廣州州等30多個(gè)城市市。4、代表性性商家——電影院線(xiàn)線(xiàn)二、商家家需求分分析大地?cái)?shù)字字影院整整體定位位中端，，經(jīng)營(yíng)需需求較其其他院線(xiàn)線(xiàn)更為靈靈活?，F(xiàn)現(xiàn)全國(guó)擁?yè)碛兄睜I(yíng)營(yíng)影院150多家，未未來(lái)一年年將新建建280家影院，，已進(jìn)入入河源本本地。4、代表性性商家——超市二、商家家需求分分析大潤(rùn)發(fā)（（RT-MART）由臺(tái)灣灣潤(rùn)泰集集團(tuán)于1997年創(chuàng)立，，中國(guó)國(guó)大潤(rùn)發(fā)發(fā)營(yíng)業(yè)額額位居外外資零售售業(yè)之冠冠。2011年于歐尚尚合并，，擁有大大潤(rùn)發(fā)和和歐尚市市場(chǎng)占有有率超過(guò)過(guò)沃爾瑪瑪，一躍躍成為國(guó)國(guó)內(nèi)最大大零售商商。截止止2011年年末，，大潤(rùn)發(fā)發(fā)在中國(guó)國(guó)各地門(mén)門(mén)店超過(guò)過(guò)185家。4、代表性性商家———超市市二、、商商家家需需求求分分析析人人人樂(lè)樂(lè)連連鎖鎖商商業(yè)業(yè)集集團(tuán)團(tuán)成成立立于于1996年，，主主營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)為為大大賣(mài)賣(mài)場(chǎng)場(chǎng)、、綜綜合合超超市市（（人人人人樂(lè)樂(lè)））和和百百貨貨（（崇崇尚尚百百貨貨））的的連連鎖鎖經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)。。截截止止2011年1月，，已已在在全全國(guó)國(guó)開(kāi)開(kāi)設(shè)設(shè)門(mén)門(mén)店店108家。。2011年13月人人人人樂(lè)樂(lè)購(gòu)購(gòu)網(wǎng)網(wǎng)正正式式上上線(xiàn)線(xiàn)運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)，，成成為為中中國(guó)國(guó)第第一一家家有有實(shí)實(shí)體體店店支支撐撐的的網(wǎng)網(wǎng)上上生生活活超超市市。。4、代代表表性性商商家家———百貨貨二、、商商家家需需求求分分析析天虹虹商商場(chǎng)場(chǎng)堅(jiān)堅(jiān)持持“百貨貨+超市市+X””面向向大大眾眾的的中中高高檔檔品品牌牌業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組組合合模模式式，，在在此此基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上根根據(jù)據(jù)目目標(biāo)標(biāo)顧顧客客的的不不同同按按照照““城城市市中中心心店店””和和““社社區(qū)區(qū)購(gòu)購(gòu)物物中中心心””兩兩種種模模式式經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)百百貨貨商商場(chǎng)場(chǎng)，，策策略略相相對(duì)對(duì)靈靈活活。。2012年該該公公司司實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)總總收收入入143.77億元元，，凈凈利利5.87億。。4、代代表表性性商商家家———百貨貨二、、商商家家需需求求分分析析成立立于于1993年，，總總部部位位于于惠惠州州，，民民營(yíng)營(yíng)企企業(yè)業(yè)性性質(zhì)質(zhì)。。已已開(kāi)開(kāi)設(shè)設(shè)有有4家門(mén)門(mén)店店，，迎迎接接面面積積10萬(wàn)平平米米，，其其中中惠惠州州2家，，深深圳圳1家，，河河源源1家。主主要要經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)為為““超超市市+百貨貨””組組合合，，目目前前正正籌籌備備在在廣廣東東開(kāi)開(kāi)設(shè)設(shè)其其他他分分店店。。4、代代表表性性商商家家———餐飲飲二、、商商家家需需求求分分析析附：：商商家家訪訪談?wù)劯斣敱肀黹_(kāi)發(fā)發(fā)商商需需求求三、、開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商需需求求分分析析2打造造河河源源最最具具特特色色和和知知名名度度的的新新生生活活方方式式中中心心，，休休閑閑娛娛樂(lè)樂(lè)消消費(fèi)費(fèi)目目的的地地。。1整體持有，統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一一管理，培養(yǎng)養(yǎng)成寶晟集團(tuán)團(tuán)未來(lái)長(zhǎng)期穩(wěn)穩(wěn)定的商業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)效益貢獻(xiàn)獻(xiàn)點(diǎn)；注重點(diǎn)商戶(hù)消費(fèi)者開(kāi)發(fā)商關(guān)注商業(yè)周邊邊人氣，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的差異化化概念表示認(rèn)認(rèn)同對(duì)購(gòu)物產(chǎn)品的的豐富性和購(gòu)購(gòu)物環(huán)境要求求越來(lái)越高；；打造領(lǐng)先的重重量級(jí)商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目，自持商商業(yè)為主，控控制開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)利益方對(duì)項(xiàng)目的影響響商業(yè)氣氛培養(yǎng)養(yǎng)需要特別注注意在建筑設(shè)計(jì)和和業(yè)態(tài)規(guī)劃、、招商經(jīng)營(yíng)悉悉心經(jīng)營(yíng)，保保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)的高水準(zhǔn)制定出符合市市場(chǎng)的商業(yè)定定位，滿(mǎn)足消消費(fèi)者多元化化的需求，同同時(shí)注意停車(chē)車(chē)位等硬件配配套設(shè)施的建建設(shè)四、各方需求求總結(jié)案例分析5>>案例選取原則則>>案例分析>>案例啟發(fā)一、案例選取取選擇從項(xiàng)目區(qū)位、、商業(yè)體量、、區(qū)位條件以以及基本價(jià)值值等方面考量量，與本項(xiàng)目目契合度高，，具有較高的的借鑒意義。。從項(xiàng)目商業(yè)定定位清晰、業(yè)業(yè)態(tài)組合落位位合理，經(jīng)營(yíng)營(yíng)良好，經(jīng)市市場(chǎng)驗(yàn)證并獲獲得成功，可可以為本項(xiàng)目目提供操作借借鑒性。甄選出深圳羅羅湖喜薈城以以及COCOPARK商業(yè)模式研究究作為借鑒。。次級(jí)商業(yè)中心心新區(qū)中心或中中心商圈邊緣緣10萬(wàn)㎡以?xún)?nèi)區(qū)位商業(yè)規(guī)模商圈級(jí)別業(yè)態(tài)特色餐飲、休休閑娛樂(lè)喜薈城COCOPARK模式裙商綜合體參參考業(yè)態(tài)組合匯聚聚人氣案例選擇依據(jù)據(jù)百仕達(dá)樂(lè)湖是是深圳百仕達(dá)達(dá)集團(tuán)百仕達(dá)達(dá)花園第五期期。位于羅羅湖太寧路北北側(cè)東樂(lè)路以以西愛(ài)國(guó)路以以東，靠近東東湖公園，是是一個(gè)集休閑閑購(gòu)物，文化化娛樂(lè)，特色色餐飲，體育育健身，酒店店辦公樓等多多功能于一體體的建筑綜合合體。物業(yè)組成：該該項(xiàng)目占地面面積4萬(wàn)余平方米，，總建筑面積積超過(guò)30萬(wàn)平方米，商商業(yè)建面4萬(wàn)余㎡。包括：四棟32-34層的住宅樓；；裙樓商業(yè)—喜薈城；一棟棟代建的34層的酒店、寫(xiě)寫(xiě)字樓?！繇?xiàng)目概況百仕達(dá)樂(lè)湖二、案例分析析——喜薈城居住氛圍濃厚厚：喜薈城位位于羅湖百仕仕達(dá)片區(qū)，周周邊主要被住住宅小區(qū)圍繞繞，居住氛圍圍濃厚。交通便利：項(xiàng)項(xiàng)目位于太寧寧路上與愛(ài)國(guó)國(guó)路交匯處，，周邊道路四四通八大，附附近有多條公公交線(xiàn)路；規(guī)規(guī)劃建設(shè)中的的3條地鐵線(xiàn)——3、5、7號(hào)線(xiàn)縱橫交匯匯?！繇?xiàng)目概況二、案例分析析——喜薈城商業(yè)定位——喜薈城在羅湖湖以區(qū)域型生活購(gòu)購(gòu)物中心的型態(tài)出現(xiàn)，，與傳統(tǒng)的人人民南、東門(mén)門(mén)、地王“金金三角”形成成了很好互補(bǔ)補(bǔ)，雙方的目目標(biāo)客群、輻輻射商圈、功功能定位、品品牌組合均有有差異，一主主一次形成梯梯形互補(bǔ)。目標(biāo)客群——喜薈城以服務(wù)務(wù)于區(qū)域性家家庭消費(fèi)需求求為導(dǎo)向，致致力于解決家庭結(jié)構(gòu)穩(wěn)定定的中產(chǎn)消費(fèi)費(fèi)者假日購(gòu)物休閑閑、提升生活活品質(zhì)的需求求。喜薈城的的出現(xiàn)，正好好填補(bǔ)了羅湖湖在次級(jí)商業(yè)業(yè)中心上的空空白，補(bǔ)齊了了“羅湖東””這個(gè)優(yōu)質(zhì)居居住片區(qū)的““商業(yè)短板””，使羅湖商商業(yè)格局更為為完善和合理理。經(jīng)營(yíng)特色——以時(shí)尚、親子、、美食為三大主題，，設(shè)計(jì)中加入入藝術(shù)潮流元元素?！羯虡I(yè)資料二、案例分析析——喜薈城喜薈城采取““主力店+專(zhuān)門(mén)店”的門(mén)店組合形形式餐飲：漢拿山山、星巴克、、滿(mǎn)記、黃記記煌、毛家飯飯店家居：全棉時(shí)時(shí)代、你可居居、服裝：G2000、ochirly、JACK&JONES、Levi’s、NIKE、CONVERSE、CROCS、護(hù)理/藥品：屈臣氏氏、二天堂、、絲域養(yǎng)發(fā)館館童裝/玩具：翻斗樂(lè)樂(lè)園、成長(zhǎng)腳腳印、喜洋洋洋吉之島：日本本永旺集團(tuán)下下屬公司，是是日本及亞洲洲知名的百貨貨零售企業(yè)。。洲立影城：香香港洲立影院院，配備有5個(gè)高檔次影廳廳、500多個(gè)座位。圣豐城酒家：：創(chuàng)于06年，主營(yíng)“精精美點(diǎn)心、經(jīng)經(jīng)典粵菜”，，粵菜經(jīng)典品品牌。西湖春天：連連鎖餐飲企業(yè)業(yè)，創(chuàng)建于二二十世紀(jì)八十十年代中期，，經(jīng)過(guò)二十余余年不斷發(fā)展展，創(chuàng)立了““西湖春天””、“江南廚廚子”、“江江南味道”三三大品牌，完美美美容：：五星星級(jí)連連鎖美美容纖纖體中中心。。GSD纖體塑塑身館館喜薈城城其它它重要要品牌牌喜薈城城主力力店鋪鋪：◆業(yè)態(tài)組組合二、案案例分分析——喜薈城城主力店店面積積喜薈城城主力力店總總面積積約10570平方米米，占占總建建筑面面積的的比例例約25.9%，占總總實(shí)用用面積積的39.2%。主力店店較多多，規(guī)規(guī)模不不集中中，其其中最最大的的是吉吉之島島，約約5766平方米米；由于自自身區(qū)區(qū)位條條件良良好，，覆蓋蓋羅湖湖大部部分住住宅名名盤(pán)的的居民民人氣氣旺。。喜薈薈城的的業(yè)態(tài)態(tài)比例例中，，休閑閑娛樂(lè)樂(lè)的比比例相相對(duì)較較低，，零售售業(yè)，，餐飲飲的比比例較較高。。◆主力店店情況況二、案案例分分析——喜薈城城一層平平面圖圖1層主力力店與與名品品店結(jié)結(jié)合分分布，，多為為大眾眾型餐餐飲及及中高高檔服服裝類(lèi)類(lèi)店鋪鋪，有有利于于聚集集人氣氣。品牌：：喜薈薈城一一層主主要分分布的的品牌牌有圣圣豐城城、漢漢拿山山、面面點(diǎn)王王、滿(mǎn)滿(mǎn)記、、G2000、BASICHOUSE、ochirly，Levi’’s、NIKE、CONVERSE、SELECTED等；定位：：多為為中高高檔品品牌，，符合合項(xiàng)目目定位位，樹(shù)樹(shù)立社社區(qū)型型家庭庭購(gòu)物物中心心形象象。布局：：主力力店及及餐飲飲類(lèi)品品牌店店主要要分布布在盡盡端處處，多多為靠靠近太太寧路路一側(cè)側(cè)，有有利于于聚集集人氣氣，拉拉動(dòng)人人流平平面流流動(dòng)，，提升升鋪位位整體體價(jià)值值；重重要服服裝類(lèi)類(lèi)重要要品牌牌店主主要分分布在在中間間段。。客群：：該層層主要要以20-35歲的年年輕消消費(fèi)人人群為為主；；主出入口主出入口主出入口主力店圣豐城餐飲餐飲餐飲餐飲購(gòu)物中心的左邊由于為地下室，為盡端，人流量較差，把主力店圣豐城酒家放于此，吸引人流，提升這邊的鋪位價(jià)值。把快餐店放于主入口，集聚人群，帶動(dòng)內(nèi)部商業(yè)發(fā)展，并更好的突出項(xiàng)目的整體定位。備注：由于地面的高低，不平