成都一級土地整理項目報告

崇州項目可行性戰(zhàn)略研究崇州宏觀分析河西地塊街子鎮(zhèn)地塊崇州樓市分析地塊定位財務分析財務分析地塊定位街子區(qū)域及樓市分析目錄崇州宏觀分析河西地塊街子鎮(zhèn)地塊崇州樓市分析地塊定位財務分析財務分析地塊定位街子區(qū)域及樓市分析崇州基本概況位置：崇州市位于成都市西面,受川西經(jīng)濟圈的輻射,距成都市區(qū)37公里,緊鄰溫江,都江堰;交通：成青路,川西旅游環(huán)線,正在修建的光華大道延線,規(guī)劃輕軌等,交通十分便捷;人口：總?cè)丝?5萬人，其中城市人口15萬人;綜合實力:連續(xù)3年跨入全省“十強縣（市）”行列，位西部縣域經(jīng)濟競爭力的百強縣之列;崇州區(qū)位分析即將通車的光華大道延線將通向區(qū)域并通向邛崍，將拉近與主城區(qū)的位置，將帶動區(qū)域產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；即將動工的輕軌建成后將加快區(qū)域融入城區(qū)的范圍，為區(qū)域發(fā)展提供較好的發(fā)展機會；崇州位于成都西部上風放水之地，處于溫江、邛崍之間，溫江至邛崍在沿線已經(jīng)逐步形成了川西的旅游黃金走廊，而崇州成為連接黃金走廊的紐帶;金堂青白江新都龍泉驛雙流新津溫江郫縣彭州崇州大邑邛崍都江堰蒲江川西旅游黃金走廊崇州宏觀經(jīng)濟2003-2006年地區(qū)生產(chǎn)總值:

03-06年崇州市地區(qū)生產(chǎn)總值逐年增長,每年增幅度均在11%以上，增長幅度較為平穩(wěn)。單位:萬元經(jīng)濟總量對比分析2006年各地區(qū)生產(chǎn)總值比較:單位:億元通過對比06年各近郊區(qū)縣的生產(chǎn)總值可以看出,崇州市的經(jīng)濟水平還不是很高,具有較大的上升潛力。GDP產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析年份第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)200325.336.638.1200424.836.938.3200523.539.939.6200622.441.136.5城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上看，該區(qū)域的經(jīng)濟主要是以第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)在第二產(chǎn)業(yè)的帶動下發(fā)展迅速。

崇州資源分析自然景觀：九龍溝、雞冠山、鳳棲山、鞍子河、白塔湖等美麗的自然風光;人文景觀：街子古鎮(zhèn)、李冰遺澤、三郎古鎮(zhèn)、光嚴禪院、州文廟、文錦江、陸游祠、罨畫池、元通古鎮(zhèn)及各大廣場等人文景色;

由于崇州具有悠久的歷史文化底蘊和自然生態(tài)景觀，是重要的旅游城市；崇州城市空間分析目前城市產(chǎn)業(yè)分布較為零散，不夠集中；城市出現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)業(yè)和居住產(chǎn)業(yè)較為混雜，整體的布局不是很合理；城市空間主要是集中在東岸，沒有較好的利用其資源;主要城市發(fā)展方向主要城市發(fā)展方向舊城綜合組團南河綜合組團崇陽居住組團瓦窯居住組團崇州集中工業(yè)組團西江河綜合組團城市規(guī)劃分析崇州城市發(fā)展戰(zhàn)略是以西河為界“向東發(fā)展，適度向南”，城市全面向東發(fā)展，形成多功能組團的塊狀發(fā)展模式；充分利用西河資源，優(yōu)化城市生態(tài)環(huán)境，打造優(yōu)質(zhì)休閑,居住生活社區(qū);同時重點集中發(fā)展工業(yè),提高城市綜合競爭力;

城市全面向東擴張，向縱深發(fā)展，充分利用水資源，塑造舒居生活。城市向東發(fā)展所帶來的機會價值點較大;小結(jié)崇州岷江水系上風上水之地，憑借豐富的旅游資源、豐厚的文化底蘊和自優(yōu)美的然景觀,成為成都市的宜居宜樂之地，城市文明的大宅門。崇州宏觀分析河西地塊街子鎮(zhèn)地塊崇州樓市分析地塊定位財務分析財務分析地塊定位街子區(qū)域及樓市分析崇陽鎮(zhèn)區(qū)域土地市場地塊位置用地面積（畝）用途容積率起拍價（萬元/畝）成交價（萬元/畝）競得商小東街3.076住宅兼容商業(yè)≦1.5148195成都市圣沅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司唐安東路南側(cè)60.484住宅兼容商業(yè)≦23595成都市圣沅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司南河路與蜀州南路交匯處11.25住宅≤1.83896四川宏森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司愛民街0.904商業(yè)≤2.487164四川九寨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永安路7.459商業(yè)≤3.050156四川宏森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(數(shù)據(jù)來源：成都市國土資源局)可以看出，目前崇州的土地價格基本上在103萬/畝左右，項目周邊的地價在90萬/畝左右。崇州市區(qū)房地產(chǎn)市場分布圖西江紫園西江明珠象牙海岸金色怡園錦繡天居傾城蓮花春曉華庭愿景水漣漪峻領天下

可以看出崇州目前在售樓盤主要是集中在臨河區(qū)域和老城區(qū)兩個板塊；其中臨河板塊的成為主要的供應區(qū)域。崇陽鎮(zhèn)區(qū)域房地產(chǎn)市場情況項目名稱占地面積(畝)建筑面積(萬方)總套數(shù)(套)物業(yè)形態(tài)主力面積(㎡)均價(元/㎡)金色怡園2007.1231多層、聯(lián)排71-2122700西江明珠202.5172多層80-1402400錦繡天居536.6546多層90-1602600傾城蓮花（一期）1075.6184聯(lián)排別墅290-3704800西江紫園3124獨棟別墅4500

老城區(qū)板塊：該區(qū)域樓盤規(guī)模較小，整體檔次不高，主要是以多層為主，目前價格在2500元/平方米左右；

臨河板塊：該區(qū)域樓盤規(guī)模較大，基本上在100畝以上，其產(chǎn)品檔次較高，主要是以別墅、花園洋房為主。目前區(qū)域均價在2700元/平方米;小結(jié)隨著臨河環(huán)境的打造，臨河區(qū)域已經(jīng)成為了房地產(chǎn)開發(fā)的重點區(qū)域；目前崇州的產(chǎn)品主要是以多層＋少部分的電梯為主，臨河樓盤產(chǎn)品檔次較高;區(qū)域價格上漲幅度較快,多層、電梯類物業(yè)集中在2400-2700元/㎡左右，別墅類物業(yè)集中在4500-4800元/㎡左右;區(qū)域目標客戶為本地原住民,多以自住為主；崇州宏觀分析河西地塊街子鎮(zhèn)地塊崇州樓市分析地塊定位財務分析財務分析地塊定位街子區(qū)域及樓市分析項目基本情況地塊位置：位于崇州市崇陽鎮(zhèn)（崇州市區(qū)）河西片區(qū)南門大橋旁地塊規(guī)模：A地塊376.14畝，B地塊419.09畝，合計795.23畝規(guī)劃指標：容積率約二類住宅用地在1.8～2.8開發(fā)商目的：做土地一級整理崇州主城區(qū)AB項目資源分析生態(tài)資源：項目靠近西江河，緊鄰臨河生態(tài)廣場，具有較好的生態(tài)資源；地塊內(nèi)部景觀：地塊內(nèi)部有一條大河，具有較好的內(nèi)部景觀；配套資源：區(qū)域附近規(guī)劃有學校、醫(yī)院、公交站牌，具有較好的配套設施；交通條件：項目靠近南門大橋，臨近交通要道，交通較為便利；AB項目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：具有較好的生態(tài)自然景觀；本項目是崇州比較臨河規(guī)模較大的稀缺地塊，具有較高的價值；項目是城市發(fā)展的主方向，具有較好的發(fā)展前景；項目周邊已經(jīng)形成了一定規(guī)模的高檔社區(qū)；劣勢：地塊目前周邊還不成熟，配套不夠齊全，生活氛圍不濃；目前項目周邊屬于農(nóng)田和工廠，具有較為混亂；項目定位功能定位：崇州城市高檔居住區(qū)形象定位：城市居住文化的載體產(chǎn)品定位：花園洋房＋電梯公寓＋少部分臨河別墅AB崇州宏觀分析河西地塊街子鎮(zhèn)地塊崇州樓市分析地塊定位財務分析財務分析地塊定位街子區(qū)域及樓市分析說明方法：通過成本法對未來幾年崇州土地價格進行評估，和確定土地可出讓面積的估算，計算出土地的總價值，再結(jié)合成本，進行經(jīng)濟收益測算前提條件：估算未來幾年的房價、未來幾年的土地價格、土地整理的面積、土地整理成本等說明：本項目由于規(guī)模不大，我們預計在兩年左右的時間整理完畢，為了實現(xiàn)利潤最大化，建議整理第一年不進行出讓，在第二年銷售，實現(xiàn)整理兩年出讓兩年房價預測——（增長率判斷法）近年來崇州國民經(jīng)濟增長一般保持在11％左右，根據(jù)11％國民經(jīng)濟的增長率測算未來五年的房價。年份200720082009201020112012房價（元/平方）250027753080342037954215增長率-11%11%11%11%11%項目房價\土地價格增長趨勢預測本項目可經(jīng)營建設用地的入市價格水平變化根據(jù)11％國民經(jīng)濟的增長率測算未來五年的房價,并通過成本估算法反算出地價,地價每年增長20%-—30%。年份20082009201020112012房價（元/平方）27753080342037954215地價(萬元/畝)90145175225280總面積:795.23畝公建配套面積:172.014畝實際可出讓面積:623.216畝（根據(jù)地塊的公建配套面積和綠地面積得出）項目地塊實際可出讓面積分析AB土地整理成本構(gòu)成用地類型賠償內(nèi)容及標準總量費用（萬元）征地拆遷費用農(nóng)用地包括土地補償費、安置補助費、地上附著物補償費、青苗補償費、耕地占用稅；平均成本6萬/畝根據(jù)標準及金堂政府提供經(jīng)驗值,項目征地拆遷費用平均成本18萬/畝居住用地居民拆遷安置補償費，以貨幣補償為主，考慮四川實施辦法，平均成本12萬/人企業(yè)用地企業(yè)補償費包括停產(chǎn)停業(yè)經(jīng)濟損失補助費、企業(yè)房屋拆遷補助費，平均成本15萬/畝征地拆遷管理費用上述費用之和的2%0.36萬/畝市政設施費用——包括設計施工等費用，8萬/畝土地加工整理預估6萬/畝

單位成本約32.5萬/畝項目總成本2.7629億元可出讓土地單位成本44.3萬/畝財務分析方法一按照整理多少出讓多少的原則進行測算說明：1、統(tǒng)建辦在08年開始整理，根據(jù)土地從整理完畢到上會銷售預計在一年左右，所以08年整理的土地，預計要到09年才能進行出讓；2、由于當年整理土地量必須壓后,因此08年整理土地不能太多也不能太少的原則,整理200畝左右較為合適,按此計算08年所投入的資金約為8000萬元;二八分成財務分析:統(tǒng)建二成三七分成財務分析:統(tǒng)建三成四六分成財務分析:統(tǒng)建四成四點五與五點五分成財務分析:統(tǒng)建四點五成統(tǒng)建辦與政府：五五分成財務分析財務分析方法二按照出讓和整理分開的原則進行測算統(tǒng)建辦與政府：二八分成財務分析備注:2007年單位土地整理成本：32.5萬元/畝;2007年可出讓土地單位成本：41.46萬元/畝統(tǒng)建分成比例：20%統(tǒng)建辦與政府：三七分成財務分析備注:2007年單位土地整理成本：32.5萬元/畝;2007年可出讓土地單位成本：41.46萬元/畝統(tǒng)建分成比例：30%統(tǒng)建辦與政府：四六分成財務分析備注:2007年單位土地整理成本：32.5萬元/畝;2007年可出讓土地單位成本：41.46萬元/畝統(tǒng)建分成比例：40%統(tǒng)建辦與政府：四點五與五點五分成財務分析備注:2007年單位土地整理成本：32.5萬元/畝;2007年可出讓土地單位成本：41.46萬元/畝統(tǒng)建分成比例：45%統(tǒng)建辦與政府：五五分成財務分析備注:2007年單位土地整理成本：32.5萬元/畝;2007年可出讓土地單位成本：41.46萬元/畝統(tǒng)建分成比例：50%小結(jié)兩種計算方法由于投資額度的不同，導致結(jié)果有一定的差異。但通過綜合分析比較，我們發(fā)現(xiàn)：“二八分成是內(nèi)部收益率基本和利潤持平”，不是最佳的理想模式。我們建議三七分成是底線，比較理想的五五分成通過財務分析，我們認為本項目總投入較少，投資匯報率較高，是完全可行的項目不確定因素從規(guī)劃圖紙上看，本項目是臨河，而目前臨河面還沒有打造，如果政府要求統(tǒng)建打造，土地整理成本將大大增加；在地塊上存在大量的市政公建配套，整理的成本具有不確定性；在本項目上存在廠房，在補償上成本將可能上升；崇州宏觀分析河西地塊街子鎮(zhèn)地塊崇州樓市分析地塊定位財務分析財務分析地塊定位街子區(qū)域及樓市分析街子鎮(zhèn)基本概況位置：位于崇州市西北角，距崇州市區(qū)23公里;交通：目前已經(jīng)建成的成青快速路,川西旅游環(huán)線,規(guī)劃輕軌等利好，交通便捷;人口：全鎮(zhèn)人口３萬余人,鎮(zhèn)區(qū)人口12675人;中國具有代表性的歷史文化古鎮(zhèn)崇陽鎮(zhèn)溫江區(qū)街子鎮(zhèn)區(qū)位分析街子鎮(zhèn)東北毗鄰都江堰，北臨青城后山、高爾夫球場，西北毗鄰九龍溝，向東通過成青快速通道到溫江、市區(qū)，具有便利的交通條件。街子緊靠世界文化遺產(chǎn)、世界著名旅游圣地——青城山，同時作為文明古鎮(zhèn)的街子，已經(jīng)成為青城山的文化遺產(chǎn)中不可或缺的組成部分。青城山都江堰小結(jié)旅游重鎮(zhèn)街子古鎮(zhèn)依托青城山文化，已經(jīng)成為青城山文化的重要組成部分，面向全國、全世界。高爾國際青城神韻高山流水大觀鎮(zhèn)街子鎮(zhèn)新麗江力迅.我的部落天下青城中國青城碧水青城蜀繡青城青城雅舍青城風景環(huán)山路板塊高爾夫板塊東軟板塊該板塊樓盤大多是已售完的老盤，主力戶型為40-70㎡的小戶型低層小洋房。代表項目：中國青城、假日青城、碧水青城、青城風景、蜀繡青城、青城雅舍該板塊是青城山目前新興的板塊，由于東軟學校和科技園的帶動作用，該區(qū)域物業(yè)配套設施相對完善。主力戶型為90-180㎡聯(lián)排和雙拼別墅。代表項目：上善棲、置信.芙蓉青城該板塊是現(xiàn)在青城山地區(qū)高檔新興別墅的聚集地，是青城山地區(qū)真正的高檔別墅區(qū)，以獨幢和雙拼別墅為主。同時也有一些中高檔樓盤的小戶型低層洋房摻雜其中。代表項目：天下青城、高山流水、高爾國際、新麗江、力迅.我的部落、青城神韻青城山鎮(zhèn)置信.芙蓉青城青城白鷺州青城陽光青城皓庭翠朗園中興鎮(zhèn)上善棲青城山板塊分布圖青城山別墅板塊分析青城山板塊分布圖高爾國際青城神韻高山流水大觀鎮(zhèn)街子鎮(zhèn)新麗江力迅.我的部落天下青城中國青城碧水青城蜀繡青城青城雅舍假日青城青城風景青城山鎮(zhèn)置信.芙蓉青城B區(qū)青城白鷺州青城陽光青城皓庭翠朗園上善棲置信.芙蓉青城A區(qū)中興鎮(zhèn)售罄在售未售各板塊在售項目分析高山流水高爾國際青城神韻上善棲芙蓉青城中國青城800250200160140100804040—80100—14080-10050-120400—600110—150600500400300270—29021924716780—120165—180363—499380—80070平方米50—140平米段160—220平米段350平米以上段共計150套共計500套共計2300套2300套150套500套50—140平米段160—220平米段350平米以上段區(qū)域面積青城山別墅的主力面積段主要是三大塊，總體呈“葫蘆形”分布，其中50-140平米占比重較大。上善棲9000/㎡6500/㎡置信芙蓉青城A區(qū)16000/㎡7500/㎡中國青城18000/㎡1960/㎡8000/㎡環(huán)山路青城雅舍5300/㎡/3000/㎡碧水青城7500/㎡4500/㎡翠朗園7650/㎡3400/㎡青城陽光9000/㎡4000/㎡106省道蜀秀青城5500/㎡4300/㎡青城皓庭9000/㎡5500/㎡置信芙蓉青城B區(qū)估價千萬以上四季青城5000/㎡3900/㎡大觀鎮(zhèn)高爾國際20000/㎡以上7000/㎡青城神韻5500/㎡3700/㎡新麗江6500/㎡4500/㎡東軟大道東軟信息學院街子鎮(zhèn)高山流水20000/㎡6000/㎡10000/㎡區(qū)域價格區(qū)域周邊的房價約在5000元/平方米左右周邊土地市場分析街子鎮(zhèn)尚未有土地以拍賣形式出讓，因此選取07年周邊青城山鎮(zhèn)的土地拍賣成交結(jié)果作為土地市場的參考數(shù)據(jù)地塊位置用地面積（畝）用途容積率起拍價（萬元/畝）成交價（萬元/畝）競得商青城山鎮(zhèn)五里村、大田村160.92居住70年

不大于0.528195四川龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司青城山鎮(zhèn)大田村

84.41

居住70年

不大于0.5

28

230

四川龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司青城山鎮(zhèn)大田村70.42居住70年不大于0.5

28186四川龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司從07年青城山鎮(zhèn)的土地拍賣市場來看：成交價與起拍價的比率高達7：1，開發(fā)商對土地的爭奪非常激烈;龍湖、置信等大型知名開發(fā)商進駐青城山片區(qū)，促使片區(qū)整體價值的提升;對本項目而言，區(qū)域的土地市場是利好市場;目前青城山地價約為180萬元/畝，而項目周邊的大觀近期拍賣的地價約為80萬/畝;小結(jié)依靠青城山的生態(tài)人文資源，區(qū)域已經(jīng)成為了成為成都的高檔住宅區(qū)和旅游度聚集地，高檔別墅產(chǎn)品成為區(qū)域的產(chǎn)品；由于別墅產(chǎn)品已經(jīng)成為了稀缺產(chǎn)品，區(qū)域房價價格上漲幅度較快,區(qū)域土地具有較高的價值；區(qū)域目標客戶群已經(jīng)面向全國，且層次較高，需求量一直成上升趨勢；崇州宏觀分析河西地塊街子鎮(zhèn)地塊崇州樓市分析地塊定位財務分析財務分析地塊定位街子區(qū)域及樓市分析街子鎮(zhèn)地塊基本情況街子鎮(zhèn)地塊位置:位于街子古鎮(zhèn)附近,屬于青城山板塊,資源稀缺;規(guī)模:沿河分為大小不等四個地塊,合計約1170畝;價值評價:資源稀缺,具有較高的歷史文化背景,景觀價值較高,區(qū)域輻射面較廣,屬于高檔物業(yè)開發(fā)用地,同時已建成的成青快速路,輕軌等利好,還可享受街子鎮(zhèn)的商業(yè)配套;整體價值較高,但各地塊功能定位有所區(qū)分;１３42項目區(qū)域價值評定產(chǎn)業(yè)支撐：本項目屬于青城山板塊，主要以旅游業(yè)和休閑居住為主；資源環(huán)境：臨近青城山，都江堰，生態(tài)環(huán)境較好，景觀價值較高；交通價值：成青快速通道，川西旅游環(huán)線，交通方便，距成都僅３０分鐘車程；區(qū)位優(yōu)勢：處于街子鎮(zhèn)核心位置，區(qū)域價值很高，輻射面廣；但目前周遍配套尚未成熟；１３42項目優(yōu)劣勢分析整體資源環(huán)境較好,輻射能力較強,適合休閑旅游,居??；但是,兩岸地塊有一定的距離,聯(lián)系不夠緊密；1,2號地塊面積相對較小,且土地不夠規(guī)則,整理有一定難度；3,4號地塊位置略顯靠后,景觀資源略遜一籌,土地不規(guī)則；周遍配套尚未成熟;１３42本項目區(qū)域初步功能定位區(qū)域定位：該區(qū)域是集生態(tài)旅游、休閑居住的綜合區(qū)，青城山的后花園,整體價值較高;居住定位：高檔生態(tài)居住區(qū)。主要用于修建高檔別墅;１３42說明方法：通過成本法對未來幾年崇州土地價格進行評估，和確定土地可出讓面積的估算，計算出土地的總價值，再結(jié)合成本，進行經(jīng)濟收益測算;前提條件：估算未來幾年的房價、未來幾年的土地價格、土地整理的面積、土地整理成本等;說明：本項目由于規(guī)模不大，我們預計在3年左右的時間整理完畢，為了實現(xiàn)利潤最大化，建議整理第一年不進行出讓，在第3年銷售，實現(xiàn)整理3年出讓3年;崇州宏觀分析河西地塊街子鎮(zhèn)地塊崇州樓市分析地塊定位財務分析財務分析地塊定位街子區(qū)域及樓市分析房價預測——（增長率判斷法）主要是依據(jù)幾年來區(qū)域產(chǎn)品價格的增幅進行推算年份20072008200920102011房價（元/平方）450060007500900010500增長率-33％23％20％16％項目房價\土地價格增長趨勢預測本項目可經(jīng)營建設用地的入市價格水平變化成本估算法反算出地價年份20082009201020112012地價(萬元/畝)80115150185220可出讓土地的面