2017年上海房地產(chǎn)估價師制度與政策房地產(chǎn)相關(guān)法律考試試題

2017年上海房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：房地產(chǎn)相關(guān)法律考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為18分0鐘，總分10分0，60分及格。一、單項選擇題（共 25題，每題2分，每題的備選項中，只有 1個事最符合題意）1、__資料是調(diào)查的起點，其優(yōu)點是成本低及可以立即使用。A口一手BDDDC口原始Dm2、估價對象土地 2004年的純收益為500萬元，預(yù)計2005年到2009年各年純收2009年底將益分別為510萬元、550萬元、580萬元、600萬元、6502009年底將該土地轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓價格為 4000萬元，該類土地的報酬率為 8％，土地使用權(quán)在2005年1月1日的價格為。A：6866萬元B：7161萬元C：5010萬元D：5510萬元E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格3、某辦公樓是 15年前在劃撥土地上建設(shè)的， 現(xiàn)按要求補辦了土地出讓手續(xù)， 出讓年限為 50年，已知該辦公樓建筑物在建設(shè)時所投入費用 255萬元，現(xiàn)時重新購建價格為 350萬元，經(jīng)濟壽命為 60年，殘值率為 3％，則采用直線法計算其建筑物的折舊總額為萬元。A：61.84B：78.35C：84.88D：173.17E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格4、拍賣的基本原則不包括 __。A口公開原則B口保留價原則C□公正原則D口公平原則5、設(shè)立地役權(quán)通常會使（） 。A口供役地的價值下降B口需役地的價值下降C口供役地與需役地的價值都下降D口供役地與需役地的價值都上升6、某房地產(chǎn)投資者以 300萬元購入一個商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，資本金為 100萬元．其余資金為金融機構(gòu)提供的利率為 10%、期限為 10年，按年等額還款的抵押貸款。如該店鋪第一年扣除還本付息后的凈租金收益為 10萬元，則考慮還本付息 （本付息 （不考慮所得稅影響A．10%）后的權(quán)益投資回報率為B．11.27%C．14.18%D．42.55%7、物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導價的，有定價權(quán)限的人民政府價格主管部門應(yīng)當會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標準等因素，制定。A：相應(yīng)的市場價及其浮動幅度，并定期公布B：相應(yīng)的基準價及其浮動幅度，并定期公布C：相應(yīng)的成本價及其浮動幅度，并定期公布D：相應(yīng)的標定價及其浮動幅度，并定期公布E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)8、對評估中數(shù)據(jù)估算誤差引起的最終結(jié)果變化進行分析的常用方法是__。A.保本點分析B.敏感性分析C.現(xiàn)金流量分析D.統(tǒng)計試驗分析9、某銷售型住房市場年初的住房存量為100萬套，其中空置待售住房5萬套，本年新竣工住房13萬套，銷售住房8萬套，則吸納周期為（）年。A．0.63B．1.63C．2.25D．12.5010、現(xiàn)擬開發(fā)建設(shè)某寫字樓，預(yù)計3年后建成并全部售出，總建筑面積為10000m2,可售建筑面積為8000m2,銷售單價為1.6萬元/m2,若報酬率為8%,折現(xiàn)率為10%。則測算該寫字樓開發(fā)完成后的現(xiàn)值是__萬元。A．9616.83B．10161.05C．12021.04D．1280011、在強制拍賣中,拍賣的主體是__。A.人民法院和拍賣公司B.競買人和買受人C.人民法院和拍賣標的所有權(quán)人D.拍賣公司和拍賣標的所有權(quán)人12、下列在確定房屋貨幣拆遷補償標準時,關(guān)于房屋“用途”的說法不正確的是。A：“用途”是指被拆遷房屋所有權(quán)證書上標明的用途B：所有權(quán)證書未標明用途的，以營業(yè)執(zhí)照上載明的用途為準C：產(chǎn)權(quán)檔案未記錄用途的，以實際用途為準D：實際用途的界定以是否依法征得規(guī)劃等部門同意，是否取得合法手續(xù)為依據(jù)E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章13、在建工程抵押貸款,是以開發(fā)商與施工單位簽訂的依法生效的__設(shè)定抵押權(quán),按其在建工程已完工部分分次發(fā)放貸款。A.房屋建筑物B.土地使用權(quán)C.在建工程D.房屋期權(quán)14、下列關(guān)于物業(yè)經(jīng)營中現(xiàn)金流的表達方式，正確的是人：稅前現(xiàn)金流=有效毛收入-經(jīng)營費用8：稅前現(xiàn)金流=有效毛收入-抵押貸款還本付息C：稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-所得稅口：稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-準備金-所得稅E：借款合同15、對運用各種估價方法測算估價對象價值的要求不包括。A：估價方法選用恰當B：估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和技術(shù)參數(shù)選取準確，依據(jù)或理由充分C：計算公式和計算過程正確無誤D：各種估價方法的測算結(jié)果一致E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格16、工業(yè)區(qū)許多煙囪構(gòu)成一個區(qū)域性的污染源，屬于。A：點源B：線源C：面源D：瞬時源E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、采用__求取的年折舊額每年遞減。A.成新折扣法B.償債基金折舊法C.年數(shù)合計法D.直線折舊法18、下列不屬于耕地占用稅免稅范圍的包括。A：部隊軍事設(shè)施用地B：炸藥庫用地C：醫(yī)院用地D：農(nóng)村居民占用耕地新建住宅E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、下列說法不正確的是__。A.建筑安裝工程費用中的利潤主要是指按規(guī)定應(yīng)計入建筑安裝工程造價的利潤，它是按相應(yīng)的計費基礎(chǔ)乘以計劃利潤率確定的土建工程的利潤=直接工程費義利潤率C.安裝工程的利潤=人工費義利潤率D.依據(jù)不同投資來源或工程類別，采用差別利潤率20、按照公司法的規(guī)定，只有才可以發(fā)行股票。A：個人B：合伙企業(yè)C：有限責任公司D：股份有限公司E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21、__，又稱目標市場，是公司決定追求的那部分合格的有效市場。A.商品市場B.生產(chǎn)要素市場C.服務(wù)市場D.潛在市場22、運用報酬資本化法估價，需要預(yù)測估價對象的未來。A：利潤B：毛收入C：價值D：凈收益E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格23、國家實行土地登記制度，由對所管轄的土地進行登記造冊。A：縣級以上人民政府B：縣級以上人民政府土地管理部門C：縣級以上人民政府農(nóng)業(yè)管理部門D：鄉(xiāng)級以上人民政府E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章24、某待開發(fā)土地，其土地取得費為每畝36萬元，土地開發(fā)費為1.5億元/k近。假設(shè)開發(fā)周期為2年，其中第一年和第二年投資分別占總投資的60%和40%。銀行貸款年利息為8%,該土地的投資利息為元/近。A：55.20B：103.22C：109.63D：114.82E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格25、城市居住區(qū)的規(guī)模通常以__作為主要標志。A.居住人口規(guī)模B.居住戶數(shù)規(guī)模C.用地規(guī)模D.建筑規(guī)模二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、銀行對個人發(fā)放在房抵押貸款時，如果對借款人資質(zhì)審查不嚴或放松貸款條件，則會給銀行帶來（）。A.操作風險B.法律風險C.信用風險D.管理風險2、下列，不屬于房地產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓。A：房地產(chǎn)買賣B：房地產(chǎn)入股C：房地產(chǎn)繼承D：房地產(chǎn)抵債E：房地產(chǎn)贈與3、拆遷主管部門收到拆遷申請和規(guī)定提交的批準文件后，應(yīng)對申請內(nèi)容進行審查。人：申請人提供的批準文件是否齊全、有效B：拆遷范圍內(nèi)是否有受保護且不允許拆除的建筑C：拆遷范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)是否明確或有爭議D：對被拆遷人的補償安置是否符合政策規(guī)定及拆遷人內(nèi)心滿意情況E：補償安置方案是否可行，拆遷期限是否合理4、房產(chǎn)測量的成果包括。A：房產(chǎn)簿籍B：房產(chǎn)數(shù)據(jù)C：房產(chǎn)測量要求D：房產(chǎn)圖集E：房產(chǎn)測量規(guī)范5、某基金允許持有人中購或贖回所持有的基金單位或股份，若依據(jù)基金證券能否贖回劃分，這種基金屬于__基金。A.契約型B.公司型C.封閉型D.開放型6、在一個房地產(chǎn)項目進行風險分析的過程中，風險評價的主要任務(wù)是__。A.選出最佳方案B.檢驗各風險因素C.對評價指標的影響D.對風險對策的建議E.定量確定風險大小7、技術(shù)設(shè)計階段必須編制的概算是。A：建設(shè)項目總概算B：單位工程概算C：設(shè)計概算D：修正概算E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)8、下列屬于商品房預(yù)售條件的有。A：取得土地使用權(quán)證書B：持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證C：按建設(shè)的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到王程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期D：按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期E：取得《商品房預(yù)售許可證》9、全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人員執(zhí)業(yè)資格制度的政策制定、資格考試、注冊登記、監(jiān)督管理等工作由__共同負責。A.國土資源部和人事部B.建設(shè)部和人事部C.建設(shè)部和房地產(chǎn)管理部門D.人事部和房地產(chǎn)管理部門10、以被保險人的民事?lián)p害賠償責任為保險標的的保險稱為__。A.責任保險B.保證保險C.自愿保險D.商業(yè)保險11、優(yōu)先股可以分為三種，其中不包括__。A.累計優(yōu)先股B.股息可調(diào)整的優(yōu)先股C.法人優(yōu)先股D.可轉(zhuǎn)換的優(yōu)先股12、股票和債券的相同之處表現(xiàn)在。A：都是融資工具B：都是流通證券C：持有者享有相同權(quán)利D：都具有償還性E：都可以為投資者帶來收益13、在實際的房地產(chǎn)估價中，房地產(chǎn)抵押價值通常是抵押房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的價值扣除估價師知悉的法定優(yōu)先受償款后的余額。這些法定優(yōu)先受償款通常包括（）。A.拖欠建設(shè)工程價款B.已抵押擔保的債券數(shù)額C.房地產(chǎn)變賣處置費用D.訴訟費用E.其他法定優(yōu)先受償款14、房地產(chǎn)拍賣通常需交納的稅、費項目包括等。A：企業(yè)所得稅B：營業(yè)稅及其附加、合同和權(quán)證印花稅、契稅C：交易手續(xù)費、評估費、登記費D：合同公證費E：拍賣傭金費15、下列工程建設(shè)定額中，屬于施工企業(yè)定額的種類有。（2009年試題）A：施工定額B：預(yù)算定額C：概算定額D：概算指標E：投資估算指標16、某房地產(chǎn)投資項目的表面收益率為16%，計算后得到該項目的實際收益率為12%，銀行的貸款利率為5.44%，則在該項目的計算期內(nèi)，年平均通貨膨脹率是（）。A．3.57%B．4.00%C．6.56%D．10.56%17、拆遷補償安置協(xié)議的主要內(nèi)容包括__。A.安置標準B.補償方式C.補償金額D.安置用房面積E.拆遷方式18、某估價事務(wù)所在1998年3月27日至4月12日評估了一宗房地產(chǎn)于2004年4月6日的價格。之后，有關(guān)方面對其估價結(jié)果有異議?，F(xiàn)在若要求你重新估價以證明該估價結(jié)果是否真實，則重新估價的估價時點應(yīng)為__。A.2004年4月6日B.現(xiàn)在C.重新估價的作業(yè)日期D.要求重新估價的委托方指定的日期19、假設(shè)開發(fā)法的操作步驟包括__。A.調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況B.選擇最佳的開發(fā)利用方式C.估計開發(fā)前的房地產(chǎn)價值及開發(fā)經(jīng)營期D.估算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔的稅費E.進行具體計算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值.20、拆遷當事人王某對w市A縣房屋拆遷管理部門的裁決不服，下列王某的做法正確的是。A：王某可以向A縣人民政府申請行政復(fù)議B：王某可以向A縣房屋拆遷管理部門申請行政復(fù)議C：王某可以向w市人民政府申請行政復(fù)議D：王某可以向w市房屋拆遷管理部門申請行政復(fù)議E：王某也可以在接到裁決書之日起3個月內(nèi)向人民法院起訴21、對同一宗房地產(chǎn)而言，__。A.房地價格=土地價格+建筑物價格-建筑物的折舊B.建筑物價格=房地價格-土地價格土地價格=房地價格-建筑物價格-建筑物的折舊D.房地價格=土地價格+建筑物價格+建筑物的折舊22、下列關(guān)于企業(yè)利潤的公式中，正確的是__。A.經(jīng)營利潤=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-期間費用-經(jīng)營稅金及附加B.經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入+自營收入