香港三大型購(gòu)物中心特點(diǎn)

香港可以說(shuō)是寸土寸金，巨額的資金投入培養(yǎng)了商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商近乎完美的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和管理能力。與內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商不同的是，香港商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)只是為運(yùn)營(yíng)和管理打基礎(chǔ)，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)并不占據(jù)主導(dǎo)地位，一切都是以項(xiàng)目的成功運(yùn)營(yíng)和管理為核心。其中，敢于拒絕商戶，最大限度維護(hù)客戶利益，體現(xiàn)項(xiàng)目與消費(fèi)者的情感交流，成了香港品牌商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)營(yíng)管理的“三元色”，其分別以海港城（九龍倉(cāng)）、德福廣場(chǎng)（香港地鐵公司）、新鴻基廣場(chǎng)（新鴻基房地發(fā)展有限公司）三個(gè)成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為代表。海港城：商戶是上帝但不是皇帝九龍呈悅酒店九龍華美達(dá)酒店*利時(shí)商場(chǎng)百樂(lè)酒店?香港聲海酒店訊號(hào)山公園再溢頁(yè)來(lái)習(xí)酒庖梳士已利迺■地鐵站香港太空館G地鐵出入口香港藝術(shù)館人行隧道主題購(gòu)物街鴨靈號(hào)帆船■主要美食區(qū)半天游路線九廣東鐵站烏哥拿羅:;香港酒店n香港旅游發(fā)展局旅客謖詢及服務(wù)馬哥薛太孑酒店海港城新域”斗城轡皇窘太平洋九龍呈悅酒店九龍華美達(dá)酒店*利時(shí)商場(chǎng)百樂(lè)酒店?香港聲海酒店訊號(hào)山公園再溢頁(yè)來(lái)習(xí)酒庖梳士已利迺■地鐵站香港太空館G地鐵出入口香港藝術(shù)館人行隧道主題購(gòu)物街鴨靈號(hào)帆船■主要美食區(qū)半天游路線九廣東鐵站烏哥拿羅:;香港酒店n香港旅游發(fā)展局旅客謖詢及服務(wù)馬哥薛太孑酒店海港城新域”斗城轡皇窘太平洋?-酒店務(wù)港威大廈-齊港金咸遐“假日酒店ft?'婁慶招待新.購(gòu)物天地 九廣東鐵尖東詁'?帝國(guó)酒店 （2004年下半年中閭道香港香港洲際酒店海港城原屬于英國(guó)老牌企業(yè)的九龍倉(cāng)集團(tuán)，是香港歷史悠久的商場(chǎng)，擁有店鋪多達(dá)700間。海港城由4個(gè)相連的購(gòu)物區(qū)組成：“海港城購(gòu)物中心”、“海洋中心”、“海運(yùn)大廈”和“香港酒店商場(chǎng)”，每個(gè)商區(qū)都具有自身顯著的特色。海港城是香港一個(gè)大型建筑群，南至尖沙咀天星碼頭，北至中港城，幾乎橫跨了整條尖沙咀部份的廣東道。由于它是香港最大面積的購(gòu)物中心，因此也成為了游客的觀光購(gòu)物景點(diǎn)之一。而于靠近天星碼頭的外墻上，設(shè)有大型電視屏幕播放電視節(jié)目，是香港首個(gè)同類設(shè)施。海港城是尖沙咀最繁盛的地方之一。每逢星期六及星期日，都會(huì)有逾十五萬(wàn)人次進(jìn)入商場(chǎng)，當(dāng)中包括當(dāng)?shù)鼐用?、外地游客，及中?guó)大陸的自由行人士。而平日亦有超過(guò)六萬(wàn)人于上蓋的辦公室大樓上班。該商場(chǎng)擁有表演及展覽小場(chǎng)地，商場(chǎng)亦舉辦"MusicintheCity",這是一個(gè)逢星期六、日邀請(qǐng)樂(lè)隊(duì)或在商場(chǎng)內(nèi)演湊樂(lè)曲。海港城在一些特別的節(jié)日，例如：圣誕節(jié)和農(nóng)歷新年等時(shí)會(huì)把廣場(chǎng)布置得有節(jié)日的氣氛。通常全個(gè)商場(chǎng)的布置重點(diǎn)都放在近尖沙咀天星碼頭的入口。購(gòu)物區(qū):海港城現(xiàn)約有700間商店，當(dāng)中包括50間食肆及兩大戲院，乃「一站購(gòu)物」的消閑好去處。整個(gè)商場(chǎng)由四個(gè)互相連接的購(gòu)物區(qū)所組成，分別是海港城海運(yùn)大廈，海港城馬哥孛羅香港酒店商場(chǎng)，海港城海洋中心及海港城港威商場(chǎng)，每區(qū)均各具特色：

購(gòu)物區(qū)OT：這是指海運(yùn)大廈。在2002-2004年時(shí)曾進(jìn)行大型翻新，現(xiàn)分為地下的kid-x,二樓的sport-X和三樓的LCX,分別設(shè)有兒童用品,運(yùn)動(dòng)用品和年青人服裝購(gòu)物區(qū)HH：這是指馬哥孛羅香港酒店商場(chǎng)。這里有連卡佛在香港的旗艦店和售賣(mài)流行家具的住好D之外，還有電影院。購(gòu)物區(qū)OC：這是指海洋中心。這里有LouisVuitton和BurberryBoutique的商店。購(gòu)物區(qū)GW：這是指港威商場(chǎng)。這里有嘉禾港威電影城，食肆，大型超市C!ty'super及葉壹堂書(shū)店成功的商業(yè)，其經(jīng)營(yíng)一定是可持續(xù)性的。海港城一絲不茍地遵循著“敢于拒絕商戶”的原則，這表明了海港城項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和管理的總體思路，同時(shí)也代表了香港商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和管理的基本理念。海港城出于項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展發(fā)展的考慮，一方面在選取商戶時(shí)非常謹(jǐn)慎，要么是名牌、要么是可以吸引客流、有活力的商戶，在他們眼中，商戶是能為企業(yè)帶來(lái)利潤(rùn)的上帝；一方面，盡管其始終保持與各知名品牌商戶和名牌大代理商良好的關(guān)系，但卻從來(lái)不會(huì)為了遷就個(gè)別的大主顧，而影響整個(gè)項(xiàng)目的正常運(yùn)營(yíng)。當(dāng)發(fā)現(xiàn)個(gè)別的商戶與項(xiàng)目的整體情況不適合或?qū)?xiàng)目運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生不利影響時(shí)，海港城能做到敢于拒絕和舍棄因?yàn)樯虘舨⒉皇且谎跃哦Φ幕实?。相比之下，?nèi)地商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)企業(yè)在這個(gè)方面則稍顯遜色。與這種做法相配套的是，海港城主動(dòng)出擊，即使是在商業(yè)項(xiàng)目并不缺乏知名品牌的情況下，公司高層從未停止在全球范圍內(nèi)尋找知名的品牌商業(yè)以及好的業(yè)態(tài)，這為海港城能夠及時(shí)“補(bǔ)血”和“換血”打下了基礎(chǔ)。德福廣場(chǎng)：幫客戶就是幫自己兆奘堂SiuYipStreet德?；▓@TelfordGardens牛頭角警署

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PoliceStationUNIQLO綜合訓(xùn)練犬摟TrainingCentre爭(zhēng)兆奘堂SiuYipStreet德?；▓@TelfordGardens牛頭角警署

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PoliceStationUNIQLO綜合訓(xùn)練犬摟TrainingCentre爭(zhēng)Complex酸前mKwunTong德福廣場(chǎng)位處東九龍的心臟地帶九龍灣，商場(chǎng)為東九龍區(qū)締造了一個(gè)集購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)、消閑于一身的理想新天地，歷來(lái)的成績(jī)有目共睹。擁有逾八萬(wàn)三千平方米的地方，場(chǎng)內(nèi)并分成六個(gè)主題購(gòu)物大道德福廣場(chǎng)始終將“Win-Win”的雙贏策略奉為項(xiàng)目成功運(yùn)營(yíng)的商業(yè)寶典，在這種意識(shí)的指導(dǎo)下，德福廣場(chǎng)積極與商戶進(jìn)行溝通，時(shí)刻了解商家及各合作伙伴的商業(yè)要求，實(shí)現(xiàn)商戶與消費(fèi)者的聯(lián)婚式商業(yè)思考。同時(shí)，德福廣場(chǎng)利用自己的專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力以及對(duì)各種業(yè)態(tài)清晰的認(rèn)識(shí)，幫助商戶進(jìn)行運(yùn)作，最大限度地實(shí)現(xiàn)和維護(hù)商戶的利益，萬(wàn)眾一心，實(shí)現(xiàn)自己和商戶的共贏。應(yīng)該說(shuō)，德福廣場(chǎng)的這些運(yùn)營(yíng)理念都是在之前的失敗中總結(jié)出來(lái)的。德福廣場(chǎng)最初將項(xiàng)目定位為大型綜合性購(gòu)物中心，為了獲得利益的最大化，德福廣場(chǎng)將各種業(yè)態(tài)引入了項(xiàng)目。盡管看上去項(xiàng)目給人一種熱鬧的感覺(jué)，但在“豐富”的業(yè)態(tài)背后，德福廣場(chǎng)卻并沒(méi)有形成鮮明主題，而且由于一些業(yè)態(tài)存在重復(fù)，導(dǎo)致同業(yè)態(tài)之間的激烈競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)，隨著主題型購(gòu)物中心的出現(xiàn)及周邊競(jìng)爭(zhēng)者的出現(xiàn)，德福廣場(chǎng)漸漸失去整體競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并使自己處于被動(dòng)。經(jīng)過(guò)深入的研究，德福廣場(chǎng)的管理者意識(shí)到為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?nèi)商戶利益的最大化，提升項(xiàng)目整體競(jìng)爭(zhēng)力，必須要在現(xiàn)有基礎(chǔ)上引入主題。最終，德福廣場(chǎng)將自身主體定位為一座集商住、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)于一體的大型綜合性商業(yè)廣場(chǎng)，而且邀請(qǐng)?jiān)谝恍└呤杖肴巳褐杏泻芎谜J(rèn)知度的梁詠琪為代言人，加強(qiáng)了這部分人群的歸屬感。新世紀(jì)廣場(chǎng)：將感情融入項(xiàng)目新世紀(jì)廣場(chǎng)位于旺角火車站上蓋，商場(chǎng)樓高七層，是一座總面積達(dá)72萬(wàn)平方呎的大型購(gòu)物商場(chǎng)，場(chǎng)內(nèi)設(shè)計(jì)極富心思，并有從天花垂吊而下的大型電視屏幕播放節(jié)目，自開(kāi)幕以來(lái)已吸引不少游客慕名而來(lái)。商場(chǎng)內(nèi)擁有多達(dá)200間店鋪，分門(mén)別類的分布于7層的商場(chǎng)內(nèi)香港新鴻基經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)有二十多年歷史了，他們對(duì)經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)有自己獨(dú)到之處。新鴻基地產(chǎn)在觀塘開(kāi)發(fā)的創(chuàng)紀(jì)之城一期、二期中的APM體驗(yàn)式購(gòu)物中心就以其獨(dú)到的主題規(guī)劃、設(shè)計(jì)招商及開(kāi)發(fā)理念吸引了諸多消費(fèi)者，而其中的核心就是讓商業(yè)項(xiàng)目體現(xiàn)更多的情感因素。從選址到項(xiàng)目市場(chǎng)顧問(wèn)研究、建筑設(shè)計(jì)公司、當(dāng)?shù)氐南M(fèi)需求研究、有效消費(fèi)到正規(guī)的商場(chǎng)面積的切割，再到招商、租金的比例、策略，都是環(huán)環(huán)相扣的，而這些都是非線性的，有很多感情因素在里面。新鴻基認(rèn)為，如果消費(fèi)者到一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目消費(fèi)，盡管他可以買(mǎi)到很多東西，但如果這種消費(fèi)行為僅僅是出于消費(fèi)的最初目的，沒(méi)有融入任何的感情因素，那么當(dāng)消費(fèi)者再次來(lái)這里進(jìn)行消費(fèi)時(shí)，他會(huì)感覺(jué)這個(gè)地方比較沉悶。商業(yè)項(xiàng)目最終是要帶給消費(fèi)者愉悅的消費(fèi)感受。新鴻基在整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃中，每個(gè)細(xì)節(jié)都充分表現(xiàn)出對(duì)人文的關(guān)懷。一個(gè)具體的例子就是，新鴻基為了在租賃談判時(shí)增加自己的籌碼，將不利變?yōu)閮?yōu)勢(shì)，就對(duì)原來(lái)新世紀(jì)廣場(chǎng)（香港旺角區(qū)，相當(dāng)于北京的西單）從地鐵出來(lái)的一段悶熱的樓梯通道進(jìn)行改造，加裝冷氣，使不利轉(zhuǎn)化為優(yōu)點(diǎn)，讓人流