XXXX年鄭州正弘集團航空港項目前期

鄭州正弘集團航空港項目

——前期思路研討報告引言航空港區(qū)雖然整體規(guī)劃能級強，但是由于區(qū)域剛剛建設，大部分市民還未知曉，屬于陌生區(qū)域。在這樣的背景下，對本項目發(fā)展便提出了基礎命題，如何突破不利條件，進行項目初期操作思路定位，使本項目能夠持續(xù)發(fā)展。應貴司要求，同策咨詢愿意竭誠參與到這一命題的研究與推進工作，現(xiàn)將初步的研究成果和各位領導進行匯報。項目理解遠郊陌生區(qū)域，未來內部環(huán)境優(yōu)越，規(guī)劃發(fā)展可控性較強3“項目區(qū)位”——項目位于新興航空港區(qū)，地理位置特殊，陌生區(qū)域“規(guī)模優(yōu)勢”——項目由12個地塊組成，1140畝占地，綜合容積率2.0，總建筑面積將近150萬㎡“規(guī)劃方案調整空間”——容積率具有操作調整空間，產(chǎn)品組合靈活“商業(yè)配套”——地塊性質可以調整成居住兼容商業(yè)“生態(tài)資源”——項目地塊圍繞公園展開，同時兼顧南水北調主干渠景觀資源以及北部張莊森林公園項目/特征城郊大盤屬性航空港區(qū)特殊的“地理位置”《中原城市群發(fā)展戰(zhàn)略構想》：提出中原城市群以鄭州為中心，形成產(chǎn)業(yè)集聚、城鎮(zhèn)密集的大“十”字形基本架構，確立經(jīng)濟一體化空間輪廓；鄭州都市圈：鄭州作為中原都市群第一層次，以鄭州新區(qū)、中心城區(qū)為核心，發(fā)展成為大鄭州中部地區(qū)具有較大影響力的區(qū)域性中心城市，領跑中原都市群。城市站位鄭州“中原都市群”國家級發(fā)展戰(zhàn)略，助推鄭州城市跨越式發(fā)展新區(qū)地位鄭州新區(qū)——重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)區(qū)域，兩軸兩帶八組團戰(zhàn)略分布“兩軸兩帶八組團”的發(fā)展格局“兩軸”指的是東西走向的鄭汴一體化產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸，南北走向的鄭東——航空港經(jīng)濟發(fā)展軸；“兩帶”是沿黃旅游產(chǎn)業(yè)帶、東南部生態(tài)農業(yè)產(chǎn)業(yè)帶；“八組團”是鄭東新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、航空港、白沙組團、劉集組團、官渡組團、九龍組團、中牟組團，重點發(fā)展商務、金融、會展、科研、教育、先進制造業(yè)、鄭州新區(qū)產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略分布高新技術產(chǎn)業(yè)、臨空產(chǎn)業(yè)、食品加工、環(huán)保型產(chǎn)業(yè)、物流、生態(tài)旅游產(chǎn)業(yè)、高效農業(yè)等。沿黃生態(tài)旅游度假帶鄭東|航空港經(jīng)濟帶鄭汴一體化產(chǎn)業(yè)帶中牟國際物流樞紐生態(tài)農業(yè)產(chǎn)業(yè)帶航空港區(qū)定位國際化綜合交通樞紐、臨港型新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)、低碳型生態(tài)宜居的現(xiàn)代化生態(tài)航空新城航空港區(qū)東臨國際機場，北距鄭州市區(qū)20公里，是圍繞鄭州新鄭國際機場開發(fā)建設起來的一個重要的經(jīng)濟發(fā)展區(qū)域；鄭州航空港區(qū)擁有中西部地區(qū)第一個綜合保稅區(qū)；鄭州航空港區(qū)將以機場為依托，在市區(qū)東南部建設一座以航空客貨物流、臨空制造業(yè)、現(xiàn)代商貿等為主要功能的現(xiàn)代化生態(tài)航空新城北部物流商貿區(qū)南部臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)機場核心區(qū)航空港區(qū)功能布局“一核兩區(qū)”按照“優(yōu)化中心，發(fā)展南北，輻射周邊”的思路，進一步優(yōu)化航空港區(qū)發(fā)展布局，形成以空港為核心、南北兩翼聯(lián)動發(fā)展的“一體兩翼”的總體空間框架，建設“一核兩區(qū)”功能布局?！耙缓恕薄钢胁?8平方公里的機場核心區(qū)，重點圍繞新鄭國際機場建設全國大型樞紐機場和國際貨運樞紐“北區(qū)”——北部16平方公里的物流商貿區(qū)，以航空物流、IT產(chǎn)業(yè)研發(fā)、商業(yè)貿易以及休閑居住功能為主“南區(qū)”——南部26平方公里的臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)，以加工制造功能為主，主要布局工業(yè)園區(qū)、高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)、臨港物流園區(qū)等“一核兩區(qū)”功能布局，本案所屬北區(qū)為物流商貿區(qū)及休閑居住區(qū)航空港區(qū)交通結構對外快速、高速道路完善，公共交通滯后，未來規(guī)劃能級強“三縱四橫”“三縱”——由京珠高速公路、機場高速公路、四港聯(lián)動快速路組成“四橫”——龍中公路、登封——機場——商丘高速公路、機場迎賓大道、S102省道組成“公共交通”“BRT”——目前處于規(guī)劃階段，沒有具體實施計劃“軌道客運交通”——“航城大道－航城環(huán)路”為大運量快速公交客運環(huán)網(wǎng)，南、北兩片區(qū)各自以常規(guī)公交系統(tǒng)為主體形成網(wǎng)絡系統(tǒng)航空港區(qū)生態(tài)環(huán)境本案地塊內部擁有350畝市政公園南水北調生態(tài)走廊8大主題公園國家級戰(zhàn)略工程，配以兩岸200米的景觀綠化帶，打造鄭州最大的生態(tài)走廊；港區(qū)北區(qū)規(guī)劃湛莊體育公園、湛莊城市公園、航城中心公園和會展中心公園，南區(qū)規(guī)劃棗崗城市公園、空港中心公園、牛村城市公園和梅河生態(tài)公園；地塊內350畝中央公園南水北調生態(tài)走廊及8大公園規(guī)劃，擁有優(yōu)越的自然生態(tài)環(huán)境城市/基因“中原城市群群”城市發(fā)展展戰(zhàn)略航空港區(qū)——未來現(xiàn)代化生生態(tài)航空新城城城市東部、北北部以及中心心城區(qū)屬于第第一梯度，成成交價格在8000-8500元/平方米；城市西部、南南部城區(qū)屬于于第二梯度，，成交價格在在5800-6600元/平方米。鄭州航空港區(qū)區(qū)、新鄭、中中牟等城市外外圍區(qū)屬于第第三梯隊，成成交價格4500-5000元/㎡西南市場格局第一梯隊第二梯隊第三梯隊航空港區(qū)為房房地產(chǎn)發(fā)展斷斷裂帶、價格格洼地，未來來具有較強的的升值潛力內部市場格局裕鴻世界港藍翔花園沃金商業(yè)廣場藍天商務花園臺灣科技園華鴻國際金融廣場在售待售已售區(qū)域市場處于于起步階段，，在售項目屈屈指可數(shù)，商商辦項目占據(jù)據(jù)半壁江山區(qū)域土地供應2010年10月至2012年5月，航空港區(qū)區(qū)供應土地27幅，供應面積積2014890萬㎡，其中居住用地12幅，供應面積積231956.4，商業(yè)金融用地地10幅，供應面積積216035.8㎡，工業(yè)用地地10幅，供應面積積1566898㎡；2010年10月至2012年5月，航空港區(qū)區(qū)成交土地22幅，成交面積積1319739㎡，其中居住用地地13幅，成交面積積381197.1㎡，商業(yè)金融5幅，成交面216035.8㎡，工業(yè)用地地4幅，成交面積積722506.4㎡；數(shù)據(jù)來源：航航空港區(qū)管委委會數(shù)據(jù)來源：航航空港區(qū)管委委會航空港區(qū)土地地供求活躍，，住宅用地占占比30%，后期供應量量龐大區(qū)域客戶動遷人口已配配給相應保障障房，市場需需求偏弱，區(qū)區(qū)域市場容量量基本為“0”合村并城項目目涉及36個自然村；拆遷居民共計計5.6萬人；政府計劃建設設16個安置區(qū)域。。STRENGTHSWEAKNESSESOPPORTUNITIESTHREATS項目坐擁350畝市政公園，內部生態(tài)景觀資源豐富；商業(yè)配套完善，能夠滿足居民的生活需求；綜合容積率2.0可進行綜合調整，有利于后期產(chǎn)品線豐富。項目環(huán)境現(xiàn)狀一般，周邊基礎配套設施薄弱；項目規(guī)模體量達到150萬㎡，后期項目去化有一定壓力；項目屬于偏遠區(qū)位，陌生區(qū)域?！爸性际腥骸眹壹壈l(fā)展戰(zhàn)略，助推鄭州城市發(fā)展航空港區(qū)未來規(guī)劃定位能級高，輻射能力強大；產(chǎn)業(yè)支撐強，富士康、統(tǒng)一等大型企業(yè)已經(jīng)入駐，為區(qū)域帶來活力。區(qū)域市場需求偏弱，市場容量基本為“0”；未來規(guī)劃存在不可控性。InternalfactorsExternalfactorsR1項目現(xiàn)狀（項目當前背景分析）區(qū)位：偏遠區(qū)區(qū)域，陌生區(qū)區(qū)域規(guī)模體量：150萬規(guī)模體量基礎配套：周周邊基礎設施施薄弱區(qū)域市場容量量：市場容量量基本為“0”產(chǎn)業(yè)基礎：富富士康、統(tǒng)一一等入駐，初初具規(guī)模R2項目未來愿景（對于項目未來發(fā)展解讀）城市站位：““中原都市群群”國家級發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)發(fā)展：規(guī)規(guī)劃能級高，，輻射能力強強；市場潛力：：價格洼地地、價值高高地核心問題我們要導入入什么樣的的新客源？？我們憑什么么導入？我們什么時時間導入？？尋找核心驅驅動因素站在土地運運營商的高高度催熟土土地使土地屬性性產(chǎn)生變化化，土地價價值提升國家規(guī)劃持久戰(zhàn)線高起點+重大規(guī)劃未來的高土土地價值與與高溢價0階段起步+持久規(guī)劃實實施短期的低土土地價值與與客戶認知知度矛盾——項目策略思思考尋求契合優(yōu)優(yōu)勢勢競爭土地催熟——驅動因子A。產(chǎn)業(yè)，順順應區(qū)域發(fā)發(fā)展大方向向B。交通，縮縮短與城市市核心距離離A。公園，從從景觀綠化化到城市公公園B。商業(yè)，從從生活配套套到區(qū)域商商圈——項目策略思思考尋求契合優(yōu)勢競爭土地催熟——驅動因子A。產(chǎn)業(yè)，順順應區(qū)域發(fā)發(fā)展大方向向B。交通，縮縮短與城市市核心距離離A。公園，從從景觀綠化化到城市公公園B。商業(yè)，從從生活配套套到區(qū)域商商圈產(chǎn)業(yè)驅動案例上海“一城城九鎮(zhèn)”之之一，政府府重點發(fā)展展項目，新新鎮(zhèn)發(fā)展趨趨于成熟2001年9月，經(jīng)上海海市委市政政府決策：：在上海安安亭區(qū)域建建設上海國國際汽車城城規(guī)劃面積100平方公里總投資已達達人民幣700億元政策優(yōu)惠《嘉定區(qū)促進進文化信息息產(chǎn)業(yè)行動動方案（2009——2012年》《嘉定區(qū)現(xiàn)代代服務業(yè)發(fā)發(fā)展五年行行動計劃（（2011-2015）》《嘉定區(qū)優(yōu)秀秀人才住房房優(yōu)惠實施施意見》《嘉定區(qū)促進進總部經(jīng)濟濟發(fā)展若干干意見》基礎配套快速道路交交通進行改改善及新建建軌道交通發(fā)發(fā)展后期通通車其他生活配配套進行改改造及新建建安亭新鎮(zhèn)研發(fā)區(qū)教育園區(qū)核心貿易區(qū)汽車制造區(qū)零部件配套套園區(qū)產(chǎn)業(yè)驅動案例產(chǎn)業(yè)園以高高新技術為為導向，導導入大批高高知、高層層次人才，，產(chǎn)城融合合發(fā)展目標發(fā)展方向：：產(chǎn)城融融合宜居城城市/汽車研發(fā)、、設計之都都發(fā)展產(chǎn)業(yè)導導向支柱產(chǎn)業(yè)：：汽車整車車、零部件件制造新興產(chǎn)業(yè)：：新能源汽汽車研發(fā)、、制造特色產(chǎn)業(yè)：：汽車金融融、新能源源汽車租賃賃產(chǎn)業(yè)客戶層層次集聚各類高高素質人才才10.3萬人外籍及海歸歸人才1.02萬人，入選選中央"千人計劃"人才19名，上海"千人計劃"人才14名政府KPI：基礎配套套建設/相關優(yōu)惠政政策/近期實施計計劃產(chǎn)業(yè)KPI：明確的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展導導向，導入入匹配的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)客戶產(chǎn)居結合：：產(chǎn)業(yè)發(fā)展展支持居住住開發(fā)，居居住開發(fā)支支持產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展產(chǎn)業(yè)驅動KPI產(chǎn)業(yè)驅動因素目前發(fā)展處處于初級階階段，產(chǎn)業(yè)業(yè)初步形成成規(guī)模效應應2012年初級階段2020年2008年大力發(fā)展基基地航空公公司，形成成以航空物物流為先導導的發(fā)展格格局；建設北部片片區(qū)和南部部片區(qū)各9平方公里；；加快項目引引進和基礎礎設施建設設，初步形成功功能完善的的工業(yè)新區(qū)區(qū)。2035年發(fā)展階段成熟階段航空港地區(qū)區(qū)（不包括括機場核心心區(qū)）用地地規(guī)模為34.93平方公里人人口控制在在33萬人；臨空經(jīng)濟三三個功能園園區(qū)框架基基本形成，，協(xié)調管理理機制完善善；經(jīng)濟總量在在全市比重重明顯上升升，成為推動鄭鄭州及周邊邊地區(qū)發(fā)展展的重要引引擎。航空港地區(qū)區(qū)用地規(guī)模模為94.1平方公里，，人口（不不包括機場場核心區(qū)））控制在43萬人；鄭州機場旅旅客、貨郵郵吞吐量分分別達到7000萬人次和200萬噸以上，，成為全國大大型樞紐機機場和國際際貨運樞紐紐。產(chǎn)業(yè)驅動因素道路配套仍仍處于建設設階段，其其他配套設設施薄弱四港聯(lián)動大道機場高速快速道路四港聯(lián)動大大道初步完完工，與原原有機場高高速，形成成二條主要要快速道路路內部道路航空港內部部道路體系系大部分處處于施工階階段，北部部區(qū)域道路路相比南部部區(qū)域，趨趨于成熟產(chǎn)業(yè)驅動因素產(chǎn)業(yè)發(fā)展導導向明確，，臺商、浙浙商工業(yè)園園、富士康康、中航電電動汽車入入駐保稅區(qū)中航電動汽汽車富士康宿舍富士康廠區(qū)區(qū)北部產(chǎn)業(yè)分分布臺商工業(yè)園薛店工業(yè)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)南部產(chǎn)業(yè)分布北部物流商商貿區(qū)南部臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)浙商工業(yè)園航空制造業(yè)業(yè)發(fā)展區(qū)產(chǎn)業(yè)驅動因素產(chǎn)業(yè)規(guī)模效效應導入大大量產(chǎn)業(yè)相相關人口，，形成良好好的客戶支支撐合村并城項項目涉及24個自然村省林業(yè)廳、、給水廳、、海關、省省衛(wèi)生廳、省人人社廳1萬人南方航空、、中國聯(lián)通通、中石油油等導入人口規(guī)規(guī)模相關村落政政府企業(yè)行政人口拆遷人口產(chǎn)業(yè)人口5.6萬人45萬人富士康中航電動汽汽車國企人口1萬人同策觀點基礎配套建建設相對滯滯后，相關關優(yōu)惠政策策未出臺產(chǎn)業(yè)發(fā)展導導向明確，，已經(jīng)導入入部分產(chǎn)業(yè)業(yè)客戶產(chǎn)業(yè)發(fā)展處處于初級階階段政府主導，，可控制性性弱產(chǎn)業(yè)客戶富士康中高高層管理人人員具有相相應購買能能力保稅區(qū)中航電動汽汽車富士康宿舍富士康廠區(qū)區(qū)本案備注：按照照400:10:1計算中高層層管理人員員數(shù)量按照人均30㎡計算，得得出66萬㎡的消化化面積產(chǎn)業(yè)客戶富士康在崗崗中高層管管理人員預預估22000人；依據(jù)《2010-2012河南省住房房建設規(guī)劃劃》規(guī)定，人均均住房面積積30㎡；本項目12塊土地，總總建筑面積積150萬㎡。同策建議產(chǎn)業(yè)客戶在在發(fā)展初期期為項目主主要支撐中后期必須須導入外部部客戶作為為補充——項目策略思思考尋求契合優(yōu)勢競爭土地催熟——驅動因子A。產(chǎn)業(yè)，順順應區(qū)域發(fā)發(fā)展大方向向B。交通，縮縮短與城市市核心距離離A。公園，從從景觀綠化化到城市公公園B。商業(yè)，從從生活配套套到區(qū)域商商圈交通驅動案例本案滬太路共和新路中環(huán)線外環(huán)線保利葉上海海位于外環(huán)環(huán)以外，55萬平方米規(guī)規(guī)模體量A1A2CB2B1保利葉上海海位于傳統(tǒng)偏偏遠地區(qū)，，外環(huán)以外外，周邊配配套基礎薄薄弱，產(chǎn)業(yè)業(yè)支撐處于于空白，交通驅動案例剛性需求市市區(qū)客戶通通過軌道交交通7號線導入本案淮海路商圈靜安寺商圈長壽路商圈軌道交通7號線軌道交通7號線全長35公里，從上上海西北部部穿越繁華華的市中心心至上海東東南角，其其中還輻射射至淮海、、靜安等商商務商圈。。同時7號線也是連連接世博會會園區(qū)的重重要線路。。該線線計計劃劃于于09年9月底底通通車車，，保保利利葉葉上上海海于于2008年11月開開盤盤，，借助助軌軌道道交交通通7號線線未未來來開開通通利利好好以以及及公公園園生生態(tài)態(tài)資資源源優(yōu)優(yōu)勢勢，，一一炮炮而而紅紅。。延伸伸區(qū)區(qū)域域：：公公共共交交通通配配套套能能夠夠貫貫通通市市區(qū)區(qū)關關鍵鍵節(jié)節(jié)點點規(guī)劃劃時時間間：：與與土土地地發(fā)發(fā)展展契契合合，，形形成成預預期期價價值值釋釋放放交通通驅驅動動KPI交通通驅驅動動因素素道路路交交通通配配套套完完工工，，公公共共交交通通配配套套滯滯后后，，中中后后期期能能夠夠導導入入市市區(qū)區(qū)客客戶戶同策策觀點點輕軌軌六六號號線線通通過過地地鐵鐵網(wǎng)網(wǎng)絡絡能能夠夠輕輕松松連連接接市市區(qū)區(qū)各各個個關關鍵鍵節(jié)節(jié)點點整體體規(guī)規(guī)劃劃未未落落實實，，細細節(jié)節(jié)方方案案正正在在規(guī)規(guī)劃劃，，價價值值釋釋放放有有抗抗性性點點交通通配配套套薄薄弱弱，，前前期期驅驅動動有有限限后期期驅驅動動力力主主要要依依靠靠政政府府推推進進購買買公公寓寓產(chǎn)產(chǎn)品品的的客客戶戶置置業(yè)業(yè)目目的的為為投投資資居居多多購買買低低密密度度產(chǎn)產(chǎn)品品的的客客戶戶置置業(yè)業(yè)目目的的多多為為改改善善需需求求市區(qū)區(qū)客戶戶裕鴻鴻世世界界港港以投投資資性性吸吸引引鄭鄭州州市市區(qū)區(qū)客客戶戶，，多多看看重重未未來來區(qū)區(qū)域域規(guī)規(guī)劃劃發(fā)發(fā)展展。。由于于藍藍天天商商務務花花園園產(chǎn)品品類類型型為為低低密密度度產(chǎn)產(chǎn)品品，，大大部部分分客客戶戶來來自自鄭鄭州州市市區(qū)區(qū)，，置置業(yè)業(yè)目目的的多多為為改改善善兼兼顧顧投投資資。。同策策觀點點項目目開開發(fā)發(fā)初初期期建建議議引引入入低密密度度及及低低總總價價產(chǎn)產(chǎn)品品導導入入市市區(qū)區(qū)客客戶戶外部驅動思考結論驅動動因因素素可可控控制制性性弱弱區(qū)域域發(fā)發(fā)展展單單一一土地地價價值值釋釋放放緩緩慢慢———項目目策策略略思思考考尋求求契契合合優(yōu)勢勢競競爭爭土地催熟——驅動因子A。產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)，，順順應應區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展大大方方向向B。交交通通，，縮縮短短與與城城市市核核心心距距離離A。公公園園，，從從景景觀觀綠綠化化到到城城市市公公園園B。商商業(yè)業(yè)，，從從生生活活配配套套到到區(qū)區(qū)域域商商圈圈公園園地地產(chǎn)產(chǎn)———依托托市市政政公公共共公公園園將將房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)與與公公園園建建設設結結合合起起來來包括括主主題題公公園園項項目目、旅游游地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目，是將將公公園園景景觀觀作作為為樓樓盤盤的的特特色色和和賣賣點點，，將將建建筑筑、、人人文文與與自自然然環(huán)環(huán)境境結結合合成成一一體體的的地地產(chǎn)產(chǎn)概概念念。。公園園主主題題思思路路原原則則：：吸吸引引人人流流，，與與客客戶戶建建立立共共鳴鳴，，最最大大化化提提升升項項目目價價值值公園園打打造造的的主主題題性性強強公園園營營運運的的參參與與度度高高公園園建建設設的的成成本本控控制制合合理理主題題公公園園分類類公園園商商業(yè)業(yè)驅驅動動案例例華僑僑城城是是人人文文生生態(tài)態(tài)景景觀觀與與休休閑閑場場所所，，聚聚集集深深圳圳三三大大主主題題旅旅游游公公園園地理理位位置置：：位位于于深深圳圳市市西西部部，，距深深圳圳中中心心區(qū)區(qū)約約4公里里；規(guī)模模：：占地地面面積積450公頃頃，其其中中旅游游用用地地約約130公頃頃，現(xiàn)現(xiàn)狀狀人口口35000人；城區(qū)區(qū)功功能能：：是是復合合城城市市資資源源與與生生態(tài)態(tài)環(huán)環(huán)境境，以以居居住住、、旅旅游游和和高高端端產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)為為主主要要功功能能的的、、相相對對獨獨立立的的城城市市組組團團；；規(guī)劃劃狀狀況況：：總建建筑筑面面積積約約為為218.96萬㎡㎡，其其中中高高層層住住宅宅92.85萬㎡㎡，，多多層層住住宅宅45.48萬㎡㎡，，別別墅墅3.38萬㎡㎡，，市市政政41.60萬㎡㎡，，商商業(yè)業(yè)及及工工廠廠占占地地34.56萬㎡㎡，，寫寫字字樓樓占占地地1.08萬㎡㎡，，旅旅游游配配套套設設施施占占地地250萬㎡㎡。。1985年4月，，正正式式通通過過了了華華僑僑城城建建設設方方案案1985-11-11華僑僑城城宣宣告告成成立立創(chuàng)立立初初期期，，國國務務院院僑僑辦辦直直屬屬的的香香港港中中旅旅集集團團以以其其每每年年三三分分之之一一的的利利潤潤作作為為華華僑僑城城的的初初始始開開發(fā)發(fā)投投資資，，沙沙河河公公司司、、國國家家及及省省公公司司僅僅投投入入少少量量資資金金；；開發(fā)發(fā)時時，，距距離離當當時時的的深深圳圳城城市市中中心心約約14km，屬屬于于完完全全的的郊郊區(qū)區(qū)地地帶帶。。1985年的的華華僑僑城城規(guī)規(guī)劃劃1983年的的華華僑僑城城“二十十年年前前來來華華僑僑城城時時，，深深南南路路還還是是汽汽車車一一過過塵塵土土飛飛揚揚，，大大片片荒荒丘丘中中只只有有幾幾處處工工地地………””———深圳圳市市民民當時的深深南大道道華僑城早期狀況況1990年華僑城城的建設設狀況1987年華僑城城的建設設狀況區(qū)域前期期是未經(jīng)經(jīng)開發(fā)的的城市郊郊區(qū)，生生態(tài)資源源缺失，，城市配配套匱乏乏公園商業(yè)業(yè)驅動案例中旅廣場錦繡花園二、三期波托菲諾、純水岸價格變化750080009000－15000三大主題公園華僑城菜市場華廈藝術中心何香凝美術館海景酒店郵電局華僑城中學華僑城醫(yī)院獨特性的道路及道路綠化供人們休憩的廣場沃爾瑪OCT廣場人文雕塑威尼斯皇冠假日酒店食街、酒吧街建立社區(qū)標識統(tǒng)一歡樂谷在建燕棲湖燕晗山打通私家路，建立與華僑城的聯(lián)系歡樂谷主題公園開放發(fā)展階段1996年以前代表樓盤1996年～2000年2000年～2004年配套建設環(huán)境營造及綠化景觀觀及商業(yè)業(yè)配套貫貫穿整個個開發(fā)歷歷程，物物業(yè)及土土地價值值節(jié)節(jié)攀攀升公園商商業(yè)驅驅動案例區(qū)域性性商業(yè)業(yè)中心心最大大程度度地提提升了了區(qū)域域的整整體價價值，，特色色商業(yè)業(yè)街次次之；；社區(qū)商商業(yè)對對整個個區(qū)域域的影影響度度不大大，但但對樓樓盤的的形象象塑造造貢獻獻大；；區(qū)域性性商業(yè)業(yè)中心心和特特色商商業(yè)街街能創(chuàng)創(chuàng)造最最大的的投資資價值值；以沃爾瑪超市、銅鑼灣百貨為核心的購物中心區(qū)域性商業(yè)中心提升整體區(qū)域居住價值提升周邊商業(yè)的價值對周邊住宅影響度不大食街與酒吧街特色商業(yè)街，外向型商業(yè)建立與城市的聯(lián)系營造區(qū)域人文氛圍，提升整體區(qū)域形象提升商業(yè)價值社區(qū)商業(yè)街社區(qū)商業(yè)，內向型商業(yè)提升樓盤的形象檔次特色餐廳、酒吧沃爾瑪超市、銅鑼灣百貨、易家儂家私等洗衣店、美發(fā)店、餐廳等區(qū)域價值住宅價值商業(yè)價值商業(yè)業(yè)態(tài)服務性質作用各類商商業(yè)配配置能能級逐逐步提提升，，同時時帶動動整體體區(qū)域域及住住宅的的價值值公園商商業(yè)驅驅動案例主題公公園：：民俗俗文化化村、、錦繡繡中華華、世世界之之窗、、歡樂樂谷文化藝藝術：：何香香凝美美術館館、華華廈藝藝術中中心休閑娛娛樂：：雕塑塑公園園和走走廊、、OCT生態(tài)廣廣場、、保齡齡球館館、體育活活動中中心等等華僑城城第一一幼兒兒園南山實實驗學學校華僑城城小學學華僑城城醫(yī)院院海景酒酒店：：4星級深圳灣灣大酒酒店：：4星級威尼斯斯皇冠冠假日日酒店店：5星級中國銀銀行、、工商商銀行行、招招商銀銀行城市公公共巴巴士、、環(huán)華華僑城城生活活小巴巴、汽汽車站站配套分分類文化娛娛樂教育醫(yī)療酒店銀行交通配套設設施區(qū)域價價值住宅價價值華僑城城中學學暨南大大學中中旅學學院以城市市的配配套體體系來來經(jīng)營營，功功能齊齊全多多樣；；配套設設施同同時面面向社社區(qū)和和城市市，滿滿足需需求；；教育和和醫(yī)療療設施施對住住宅的的影響響度大大；文化娛娛樂設設施和和酒店店主要要服務務于城城市，，能全全面提提升區(qū)區(qū)域的的形象象和檔檔次各類配配套逐逐漸健健全，，帶動動整體體區(qū)域域及住住宅的的價值值公園商商業(yè)驅驅動案例將蠻荒狀狀態(tài)的的原生生資源源整理成成為可可觀賞賞體驗驗的生生態(tài)資資源，，使區(qū)區(qū)域的的生態(tài)景景觀得到廣廣泛認認可基于區(qū)區(qū)域已已經(jīng)形形成的的生態(tài)基基礎與與認知知，重新新營造造強勢勢的資源價價值點點，提升區(qū)區(qū)域價價值；市場大勢整體向好，區(qū)域配套進一步升級地鐵一號線開通，利好兌現(xiàn)沃爾瑪、銅鑼灣百貨進駐，商業(yè)氛圍形成歡樂谷一期開始投入運營世界之窗建成并投入運營錦繡中華投入運營華僑城規(guī)劃建設啟動陌生區(qū)都市生態(tài)區(qū)3000600090001200015000180002100019821984198619881990199219941996199820002002200420062008中華民俗村投入運營重大形形象、、配套套的建建設運運營是是影響響片區(qū)區(qū)及項項目價價值的的提升升的關關鍵因因素公園商商業(yè)驅驅動案例將配套套及形形象作作為項項目驅驅動因因素貫貫徹整整個開開發(fā)過過程，，加速速區(qū)域域及項項目價價值順應外外部區(qū)區(qū)域發(fā)發(fā)展，，進行行針對對性的的開發(fā)發(fā)策略略借勢勢而為為旅游地地產(chǎn)發(fā)發(fā)展路路線對對于本本案的的初期期階段段較不不適合合項目承承擔過過多的的市政政公建建設施施對于于本案案較不不適合合公園商商業(yè)驅驅動案例典型案案例——日本難難波城城開發(fā)商商：NankaiElectricRailwayCo.,Ltd（（南海海電鉄鉄株式式會社社），，ObayashiCorporation南海海都市市創(chuàng)造造株式式會社社概念設設計：：美國國JonJerde設設計公公司項目管管理公公司：：WasaSakamoto一期開開發(fā)總總面積積：１１６.７萬萬平方方米。。其中中商業(yè)業(yè)面積積４萬萬平方方米，，辦公公樓８８萬平平方米米。二期76,600平平米，，合計計243,800平平米。。占地37232平方方米，，高達達8層層典型案案例——規(guī)劃設設計其中心心區(qū)域域是三三層的的“豪豪華購購物廣廣場””，內內部質質感華華美、、店面錯錯落有有致，，并飾飾有草草木植植被和和水景景開放的的空間間使公園與與城市市的街街道、、交通通直接接相連連，斜坡坡與““山石石”形形成的的層次次感，，使公園園與周周圍的的高層層辦公公樓柔柔和地地融為為一體體，為鋼鋼筋混混凝土土林立立的城城市里里帶來來了一一股清清新的的氣息息。同游一一個立體車車庫及及地下下停車車位開放式式公園園商業(yè)業(yè)體，，錯落落有致致的店店面布布置結結合四四通八八達的的景觀觀道路路典型案案例——公園景景觀從“峽峽谷””可以以直接接通往往室外外植有有不少少漂亮亮的花草植植物的的露臺臺，商場場內有有不少少餐館館和咖咖啡座座屋頂公公園，為當當?shù)厝巳藗兊牡木蹠?、文文化生生活和和娛樂樂提供供了一一個全全新的的自然然體驗驗場所所。公園與與街道道相連連，令令路人人在行行走時時可以以欣賞賞到四四周的的樹林林、巖巖石、、峭壁壁、草草地、、溪流流、瀑瀑布、、池塘塘和露天平平臺；公園下下面還還有一一道溪溪谷、、一條條小徑徑穿過過谷地地，兩兩側則則設有有各具具特色的的零售售、娛娛樂和和餐飲飲服務務屋頂露露臺綠綠化配配合集集中型型的公公園綠綠色，，將商商業(yè)與與自然然無縫縫連接接在一一起在項目各個個方面都會會合周邊的的公交系統(tǒng)統(tǒng)、人行流流線聯(lián)系起起來，使得得整個項目目各個功能能之間都是是非常連貫貫的可以穿穿梭。地鐵南北動動脈經(jīng)過““難波站””。15分鐘到新大大阪車站，，大阪關西西機場均約約30分鐘。國國內以及海海外訪問都都很便利。。典型案例——交通連接地鐵交通上上蓋，便捷捷到達各大大城市重要要節(jié)點，交交通極為便便利打造特色景景觀，主題題性公園商商業(yè)，形成成高端商業(yè)業(yè)配套的同同時拔升整整體的區(qū)域域及項目形形象利用外部的的交通道路路資源，形形成一體化化的交通上上蓋新型商商業(yè)體不建議將公公園綠化全全部嫁接在在商業(yè)建筑筑中，更多多使用的是是平面拼合合而非立體體嫁接本案商業(yè)公公園建議為為分期分片片建設，而而非整體建建設開發(fā)內部驅動思考結論驅動因素可可控性強帶動區(qū)域多多元化發(fā)展展有于快速催催熟土地屬屬性項目策略思思考尋求契合優(yōu)勢競爭土地催熟——驅動因子A。產(chǎn)業(yè)，順應區(qū)域發(fā)展大方向B。交通，縮短與城市核心距離A。公園，從景觀綠化到城市公園B。商業(yè)，從生活配套到區(qū)域商圈利用外部區(qū)域成長發(fā)展自身優(yōu)勢資源項目啟動期期開發(fā)背景區(qū)域不成熟熟，市場熱熱度不足項目啟動初初期，形象象性不足項目啟動期期開發(fā)目標項目成功切切入市場，，實現(xiàn)穩(wěn)定定銷售項目理念植植入?yún)^(qū)域運作啟啟動項目啟動期期階段訴求高階訴求前前置，賣區(qū)區(qū)域發(fā)展賣社區(qū)整體體規(guī)劃產(chǎn)品落地，，新城公園園生活平價切入市市場，高性性價比項目啟動期期作為整個項項目始終貫貫徹的最大大的主題樹立項目形形象以及配配合初期產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃整體生活融融入公園綠綠化理念我司建議可可采用運動動主題公園園的理念，，并且貫穿穿整個項目目銷售周期期，作為本本案最大的的驅動因素素之一配合先期產(chǎn)產(chǎn)品配置部部分公園設置部分公公園地塊，，在縮減初初期的資金金投入成本本的同時現(xiàn)現(xiàn)在整體項項目的公園園主題體育主題公公園園林主題公公園*以當?shù)卣枨鬄闉闇?，我司司不建議在在初期大規(guī)規(guī)模開發(fā)項目啟動期期中高檔的沿沿街商鋪及及內部商業(yè)業(yè)街滿足周邊及及區(qū)域客戶戶的生活需需求的同時時，提升項項目形象項目啟動期期周邊人口口及消費力力明顯不足足不建議采采用集中商商業(yè)形式沿街商鋪配合啟動區(qū)區(qū)設置沿街街商業(yè)，滿滿足初期人人口的消費費需求商業(yè)內街打造初期商商業(yè)形象，，幫助區(qū)域域與項目價價值全面提提升*以當?shù)卣枨鬄闉闇剩宜舅静唤ㄗh在在初期大規(guī)規(guī)模開發(fā)建建設集中商商業(yè)項目啟動期期剛需小戶型型住宅為主主，配合適適量低密度度改善產(chǎn)品品低開高走順順應區(qū)域發(fā)發(fā)展大潮流流，同時兼兼顧整體項項目發(fā)展的的形象剛需小戶型型作為低總價價產(chǎn)品，吸吸引產(chǎn)業(yè)人人口以及其其他區(qū)域投投資客，快快速回籠資資金，滾動動開發(fā)后期期項目低密度別墅墅針對市區(qū)客客戶改善購購買，以及及周邊產(chǎn)業(yè)業(yè)中高管，，起到提升升整體項目目價值形象象作用項目啟動期期小區(qū)外部路路道及周邊邊的形象配配套快速增強整整體項目的的形象及品品質價值項目周邊公公建道路獨立開發(fā)周周邊公建道道路與綠化化，以區(qū)別別區(qū)域待開開發(fā)形象與與本案的品品質社區(qū)形形象。項目外部設設施如精神堡壘壘、沿街圍圍墻等塑造造外部形象象政府辦公處處完成政府相相關的辦公公及配套設設施，引入入政府相關關辦公人員員，增加項項目人口及及消費基數(shù)數(shù)，同時也也可以幫助助提升整體體成熟度項目啟動期期主要針對區(qū)區(qū)域產(chǎn)業(yè)客客戶，及部部分高端市市區(qū)客戶、、投資客60%20%20%產(chǎn)業(yè)客戶市區(qū)客戶投資客戶在區(qū)域及項項目未均成成熟的初期期依然以周周邊產(chǎn)業(yè)客客戶為主重視區(qū)域未未來發(fā)展及及便捷交通通的購買經(jīng)經(jīng)濟別墅的的市區(qū)客戶戶重視區(qū)域發(fā)發(fā)展及物業(yè)業(yè)升值潛力力的投資客客戶項目發(fā)展期期開發(fā)背景區(qū)域逐漸成成熟，形象象逐漸成型型項目高端配配套啟動，，項目面臨臨較大幅度度溢價項目發(fā)展期期開發(fā)目標實現(xiàn)項目配配套的定位位與運營先期開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的軟性性服務建設設實現(xiàn)項目較較大幅度溢溢價客戶升級引引發(fā)全市高高端客戶關關注階段訴求賣先期開發(fā)發(fā)景觀公園園完整形象象賣項目生活活觀理念賣不斷完善善的配套項目發(fā)展期期公園不再是是概念而是是實景，并并將其融入入項目整體體產(chǎn)品規(guī)劃劃將城市公園園、公園住住區(qū)的理念念逐步強化化項目發(fā)展期期公園實景將公園建設設全面啟動動，形成全全局實景呈呈現(xiàn)，并配配合本案的的商業(yè)與住住宅產(chǎn)品進進行聯(lián)動，，如設置從從社區(qū)與商商業(yè)街直接接到達公園園的綠色走走廊以此來全面面展現(xiàn)，本本案作為公公園地產(chǎn)的的特色，提提升項目及及區(qū)域形象象集中型商業(yè)業(yè)、公園商商業(yè)配合外外圍住宅配配套商鋪逐漸成為區(qū)區(qū)域的消費費休閑中心心，打造主主題性商業(yè)業(yè)理念集中商業(yè)滿足全區(qū)域域客戶的消消費需求，，同時也是是作為本案案最大的商商業(yè)配套提提升項目價價值，迅速速催熟土地地價值。沿街商鋪此時以基本本成熟，并并積累一定定客戶人氣氣，進行維維護和業(yè)態(tài)態(tài)引導，保保證其良好好運營公園商業(yè)本案特色商商業(yè)街區(qū)，，集生態(tài)與與商業(yè)與一一體，同時時提升，公公園與商業(yè)業(yè)價值項目發(fā)展期期高密度、大大面積產(chǎn)品品入市，將將住宅與公公園理念有有機融合擴大項目客客戶范圍，，吸引市區(qū)區(qū)置業(yè)及投投資客戶高密度產(chǎn)品品為配合本案案的低密度度產(chǎn)品，起起到平衡容容積率的作作用，同時時產(chǎn)生大量量可售量，，迅速回籠籠資金，保保證對于后后期產(chǎn)品的的全面開發(fā)發(fā)大面積產(chǎn)品品區(qū)域及項目目的快速發(fā)發(fā)展，將逐逐漸吸引全全市、區(qū)域域內部及產(chǎn)產(chǎn)業(yè)客戶的的改善型客客戶公園結合將產(chǎn)品與公公園集合增增加產(chǎn)品價價值項目發(fā)展期期項目對接外外部的公共共交通等配配套快速增強整整體項目的的形象及品品質價值項目發(fā)展期期軌道交通進入啟動狀狀態(tài)，作為為項目賣點點全面宣傳傳，吸引市市區(qū)及外區(qū)區(qū)客戶道路交通公交樞紐，，引入多條條公交，便便于項目入入戶出行，，提升項目目出行便利利度文化公建設置學校、、幼兒園圖圖書館等公公建文化設設施產(chǎn)業(yè)客戶，，大批量市市區(qū)客戶自自用或投資資項目發(fā)展期期20%70%10%產(chǎn)業(yè)客戶市區(qū)客戶投資客戶產(chǎn)業(yè)人口集集聚增加，，購買客戶戶逐步遞增增市區(qū)客戶對對于本案與與區(qū)域認知知度逐步提提升，購買買可能集聚聚上升重視區(qū)域發(fā)發(fā)展及物業(yè)業(yè)升值潛力力的投資客客戶開發(fā)背景鄭州空港區(qū)區(qū)的形象基基本建設完完成項目完整形形象及生活活理念釋放放完畢持有型物業(yè)業(yè)收益增幅幅明顯，項項目高額溢溢價收關項目成熟期期開發(fā)目標實現(xiàn)項目品品牌價值的的升華實現(xiàn)項目高高溢價目標標持續(xù)推動前前期公園形形象的維護護維護品牌的的高端形象象輸出項目成熟期期階段訴求完整的世界界級·空港城市公公園項目成熟期期城市主題公公園，全市市輻射力度度鄭州城東生生態(tài)新地標標，全面拔拔升項目及及區(qū)域價值值項目成熟期期城市公園形成全市最最具特色的的城市公園園之一，帶帶來大量觀觀光旅游人人口，大大大增加整體體區(qū)域的能能級價值鄭東新地標標不僅僅是本本案的核心心，更是區(qū)區(qū)域的地標標，承載區(qū)區(qū)域形象的的使命，幫幫助提升本本案產(chǎn)品價價值體育主題性性公園，形形成全市性性休閑旅游游輻射項目成熟期期城市運動公公園運動主題概概念時來已已久，此時時完整呈現(xiàn)現(xiàn)，包含網(wǎng)網(wǎng)球、高爾爾夫、草地地卡丁車、、真人CS等運動設施施，以主題題形式打造造公園，升升華公園價價值的同時時提成知名名度吸引更更多客戶，，保證本案案產(chǎn)品的物物業(yè)升值城市碎片理理念結合公公園設置形成全新的的文化公園園購物休閑閑體驗城市碎片將鄭州特色色的中原文文化氣質融融入到公園園購物的理理念中，例例如大型棋棋盤廣場、、詩歌文化化長廊等公園集合配合公園設設置大型的的半開發(fā)式式商業(yè)，利利用物理綠綠化宅間綠綠化，無縫縫對接城市市花園，形形成特色的的綠色購物物體驗項目成熟期期各大產(chǎn)品線線逐一上市市，最終以以超低密度度及奢華產(chǎn)產(chǎn)品收官豐富產(chǎn)品線線滿足各方面面客戶置業(yè)業(yè)需求，形形成全面產(chǎn)產(chǎn)品競爭態(tài)態(tài)勢，多線線發(fā)展，全全方位打擊擊全城客戶戶超低密度/大戶型豪宅宅明星產(chǎn)品收收官之作，，結合所有有項目通過過近十年開開發(fā)產(chǎn)生的的區(qū)域、項項目價值，，打造一流流的低密度度或大戶型型豪宅，達達到產(chǎn)品超超高溢價項目成熟期期形成全方位位的大盤生生活方式塑造區(qū)域核核心商住區(qū)區(qū)域項目成熟期期文化公建學校：全年年齡，教育育配置教堂：形象象、宗教配配置圖書館、劇劇院：文化化配置形成全方方位的文文化公建建，鄭州州真正的的城中城城，作為為超級大大盤與區(qū)區(qū)域的完完善文化化公建配配套，進進一步提提升項目目價值客戶面急急劇擴大大，市區(qū)區(qū)客大量量導入，，外市客客戶也逐逐漸進去去本區(qū)域域項目成熟熟期20%70%5%產(chǎn)業(yè)客戶戶市區(qū)客戶戶投資客戶戶產(chǎn)業(yè)人口口終極置置業(yè)場所所，考慮慮暫住與與定居市區(qū)客戶戶導入客客戶重視視項目的的成熟