X年廣州尚城名爵國際公寓前期策劃報告

國際公寓尚城名爵項目簡介商城名爵國際公寓位于珠江新城CBD西區(qū)，獨享繁華都市中心地帶無與倫比的交通、商業(yè)、娛樂、教育、醫(yī)療等優(yōu)越的市政配套設施；其交通出行之便利，配套環(huán)境之成熟，區(qū)位地段之優(yōu)越，創(chuàng)享珠江新城優(yōu)越所向。該物業(yè)總共建A1、A2、A3三棟，每棟建38層共770個單位。1-3層為商業(yè)裙樓，一層為公寓大堂，二三層為豪華會所，四層空中園林；總建筑面積為15000平方米；首層5.2米層高、二三層4.8米層高、五層以上3.1米層高；配備酒店式大堂。占地總面積為11156平方米，建筑面積98172.8平方米，綠化率達31%，在繁華的都市里，享有一片寧靜之地。所有戶型都作了人性化、舒展性的精心設計安排，陽面寬度更大，南北向更通透，功能區(qū)更適用，得房率更高。前期策劃報告調研結構宏觀調查當前中國房地產(chǎn)近期出臺的房地產(chǎn)政策城市總體規(guī)劃、定位該市經(jīng)濟發(fā)展趨勢廣州房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀中觀調查該區(qū)域的概況該區(qū)域未來的發(fā)展規(guī)劃該區(qū)域市投資商機發(fā)展前景微觀調查區(qū)位分析地塊經(jīng)濟環(huán)境分析與周邊樓盤比較與同類樓盤比較目標客戶群市場定位功能定位地塊優(yōu)劣勢分析地塊市政配地塊交通狀況總結宏觀調查當前中國房地產(chǎn)根據(jù)當前經(jīng)濟結構，政府提出2010年促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求，并且出臺了一系列的政策，比如收緊信貸，提高首付、提高二套房利率（二套房首付不低于50%，利率不低于基準利率1.1倍）等等。新政策一出臺，其對于中國當下房產(chǎn)，特別是二套房的影響便引起了業(yè)界的熱議。也可能對部分人群和項目的交易受到限制，而對整體房地產(chǎn)市場不會有太大負面影響，無法逆轉強有力的住房需求和房價上漲，房地產(chǎn)在新的一年仍會平穩(wěn)地上升。近期出臺的房地產(chǎn)政策

國家出臺房產(chǎn)市場政策新十一條一、增加保障性住房和普通商品住房有效供給

二、合理引導住房消費抑制投資投機性購房需求三、加強風險防范和市場監(jiān)管

四、加快推進保障性安居工程建設

五、落實地方各級人民政府責任

廣州市的總體規(guī)劃

根據(jù)《廣州城市建設總體戰(zhàn)略概念規(guī)劃綱要》，確立了“南拓、北優(yōu)、東進、西聯(lián)”的空間拓展方針，并且成為華南地區(qū)最重要的中心城市之一。2010年，廣州市將通過完善綜合交通網(wǎng)絡、加快基礎設施建設、保護城鄉(xiāng)生態(tài)環(huán)境、拓展并優(yōu)化空間布局，初步形成由中心主城區(qū)、南沙副城區(qū)、花都副城區(qū)、蘿崗副城區(qū)、荔城組團、街口組團組成的“一主三副兩組團”的城市空間布局，同時不斷完善城市服務功能，優(yōu)化功能分區(qū)，強化城市六大功能建設目標：經(jīng)濟中心、國際都會、創(chuàng)業(yè)之都、文化名城、生態(tài)城市、和諧社會。經(jīng)濟發(fā)展趨勢

社會經(jīng)濟環(huán)境持續(xù)向好。廣州市政府將在財政、政策等多方面給予金融業(yè)支持，力爭把廣州建設成為帶動全省、輻射華南、面向東南亞的區(qū)域性金融中心。近年來廣州經(jīng)濟的高速發(fā)展反映出來廣州居民整體進入較富裕的小康生活水平，與之相呼應的是廣州居民對居住的需求也在不斷增長，廣州房地產(chǎn)市場將面臨持續(xù)的發(fā)展。廣州城市建設持續(xù)投入提升城市價值也極大的刺激了房地產(chǎn)行業(yè)的投資。廣州房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀近年來廣州經(jīng)濟的高速發(fā)展反映出來廣州居民整體進入較富裕的小康生活水平，與之相呼應的是廣州居民對居住的需求也在不斷增長，廣州房地產(chǎn)市場將面臨持續(xù)的發(fā)展。商品住宅：近年來廣州商品住宅供應呈增長趨勢，每年竣工商品住宅600萬平方米左右。預售售商商品品房房成成交交情情況況（套套數(shù)數(shù)））住宅宅成成交交情情況況中觀觀調調查查天河河區(qū)區(qū)概概況況天河河區(qū)區(qū)具具有有良良好好的的地地理理區(qū)區(qū)位位。。從從東東西西方方向向看看，，天天河河區(qū)區(qū)是是廣廣州州市市向向東東發(fā)發(fā)展展城城市市帶帶的的起起點點。?！丁稄V廣州州市市城城市市總總體體規(guī)規(guī)劃劃》》確確定定了了廣廣州州市市建建設設和和用用地地向向東東南南和和東東北北發(fā)發(fā)展展的的兩兩個個主主要要方方向向，，向向東東沿沿珠珠江江擴擴展展城城市市用用地地至至黃黃埔埔，，天天河河區(qū)區(qū)正正好好位位于于這這一一發(fā)發(fā)展展帶帶的的西西部部起起點點。。從從南南北北方方向向看看，，天天河河區(qū)區(qū)是是廣廣州州市市新新城城市市中中軸軸線線經(jīng)經(jīng)過過的的中中心心地地區(qū)區(qū)。。廣廣州州新新城城市市中中軸軸線線包包括括城城市市功功能能軸軸線線、、城城市市景景觀觀軸軸線線和和城城市市發(fā)發(fā)展展軸軸線線，，上上述述軸軸線線均均經(jīng)經(jīng)過過天天河河區(qū)區(qū)，，這這種種在在空空間間上上聚聚集集的的城城市市軸軸線線可可以以強強化化天天河河的的城城市市形形象象，，有有助助于于提提高高天天河河的的城城市市中中心心地地位位和和經(jīng)經(jīng)濟濟競競爭爭能能力力。。天河分區(qū)位于于廣州市行政政區(qū)域中部總面積147.77km2。天河區(qū)發(fā)展定定位：廣州市新城市市中心區(qū)，廣廣州21世紀紀中央商務區(qū)區(qū)所在地，教教育科研基地地、高新技術術產(chǎn)業(yè)基地、、體育休閑和和文化交流中中心之一。天河區(qū)未來發(fā)發(fā)展規(guī)劃天河未來發(fā)展展規(guī)劃總體概概況——“一個核心、兩條軸線、四大版塊”。兩圈?三帶的商務商貿(mào)發(fā)發(fā)展格局一個核心是指位于天河河分區(qū)西部的的以珠江新城城和天河體育育中心周邊商商務辦公區(qū)為為核心的廣州州新中央商務務區(qū)。兩條軸線是指一橫一縱縱兩條軸線：：縱軸即廣州州市新城市中中軸線，橫軸軸是指由西向向東沿中山大大道延伸的城城市功能發(fā)展展軸。四大板塊包括居住綜合合板塊、高新新技術工業(yè)板板塊、教育科科研板塊和生生態(tài)板塊。兩圈指由珠江新城城和天河體育育中心周邊商商務辦公區(qū)組組成的廣州市市中央商務核核心區(qū)，以及及從車陂路到到東圃、從黃黃埔大道至奧奧體中心所圍圍合的包括前前進、車陂、、黃村、珠吉吉等街道部分分地區(qū)在內的的東部新商圈圈核心區(qū)。三帶主要指沿黃埔埔大道、中山山大道、廣汕汕公路等三條條橫貫區(qū)境的的東西向主干干道分布的，，由廣州市中中央商務核心心區(qū)和東部新新商圈核心區(qū)區(qū)輻射帶動發(fā)發(fā)展而形成的的次級商務或或商貿(mào)產(chǎn)業(yè)中中心，包括員員村—車陂商商務商業(yè)功能能區(qū)、東圃商商務商業(yè)功能能區(qū)、沙河商商業(yè)功能區(qū)、、龍洞商業(yè)功功能區(qū)等。三帶兩圈天河區(qū)作為一一個近年來新新興商業(yè)區(qū)，，發(fā)展前景廣廣闊。這一帶帶房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)發(fā)展迅猛，，是商務人士士密集和商務務活動頻繁的的地區(qū)，該區(qū)區(qū)近兩年來發(fā)發(fā)展迅速，不不斷增長的房房地產(chǎn)需求正正在使天河區(qū)區(qū)的房地產(chǎn)市市場凸現(xiàn)巨大大商機。天河區(qū)是廣州州成熟的新一一代商務中心心區(qū)，是繁華華的政治、經(jīng)經(jīng)濟、文化、、體育、購物物、旅游中心心，也是廣州州商務規(guī)劃重重點，區(qū)域內內住宅市場發(fā)發(fā)展迅速。目前，天河區(qū)區(qū)政府已形成成了關于開發(fā)發(fā)天河大商圈圈的設想，由由于這個設想想中，使得天天河區(qū)對住宅宅的需求不斷斷擴大！商機珠江新城，為為天河區(qū)繼天天河北商圈后后崛起的又一一商圈，被定定位為“廣州州市21世紀紀城市中心商商務區(qū)硬核的的一個重要組組成部分，將將發(fā)展成為集集國際金融、、貿(mào)易、商業(yè)業(yè)、文娛、外外事、行政和和居住等城市市一級功能設設施區(qū)?！敝醒肷虅諈^(qū)帶帶動了住宅項項目的發(fā)展，，各大開發(fā)商商爭先恐后在在這些市中心心片區(qū)安家，，搶占先機。。未來發(fā)展前景景珠江新城的目目標是建立一一個國際化的的中心商務區(qū)區(qū)。隨著政府府和開發(fā)商投投資加速，珠珠江新城開始始進入“騰飛飛期”。2010年的的廣州亞運會會將成為促使使城市新CBD的整體建建設加快步伐伐的契機。隨隨著廣州進一一步的大都市市化發(fā)展。天河區(qū)在售住住宅戶型分布布微觀調查區(qū)位分析地塊經(jīng)濟環(huán)境境分析目前珠江新城城的建設正在在進入成熟期期，整個開發(fā)發(fā)將于今年2010亞運運會前逐步完完成?；A建建設也在近期期呈現(xiàn)巨大的的變化，大大大提升了投資資者對珠江新新城的入市信信心。隨著2010年亞亞運會的臨近近，作為廣州州國際大都市市的城市形象象客廳、華南南未來金融中中心、高端服服務業(yè)中心、、文化中心和和跨國公司總總部中心的珠珠江新城CBD，正如火火如荼地建設設中。1800億的市政政投入，各項項基礎配套正正在迅速地完完善：地鐵五五號線已通車車；中國首個個無人駕駛地地下運輸系統(tǒng)統(tǒng)——珠江新新城集運系統(tǒng)統(tǒng)將于2010年亞運會會前開通；廣廣州電視塔、、廣州歌劇院院、廣州博物物館、廣州圖圖書館等七大大地標也相繼繼落成，標志志著珠江新城城進入了全面面成熟，價值值井噴的時期期。與周邊樓盤比比較嘉裕丹頓陽光富力公園28粵海麗江花園雋峰苑物業(yè)類別住宅住宅住宅住宅建筑類別高層洋房高層洋房、公寓高層及超高層住宅高層洋房裝修狀況精裝修精裝修精裝修毛坯開盤時間2009-102009-112008-032007-5入住時間2011-6-302011-82009-042007-12-20容積率7.021078.30綠化率30.30%30%30%30%均價22000元/平方米25000元/平方米28000元/平方米23000元/平方米物業(yè)費3.50元/平方米·月4元/平方米·月3.80元/平方米·月3.60元/平方米·月地址廣州市天河區(qū)珠江新城海安路2號廣州市天河區(qū)珠江新城馬場路28號廣州市天河區(qū)珠江新城金穗路（珠江公園西北側）廣州市天河區(qū)珠江新城興盛路10號萬菱匯君臨國際公寓朱美拉公寓富力國際公館星匯云錦物業(yè)類別住宅住宅住宅住宅建筑類別高層公寓高層公寓洋房公寓、高層洋房洋房公寓裝修狀況精裝修精裝修精裝修豪華裝修開盤時間2009年11月1日2008-11-22

2010-3-27

2009-05-01入住時間2011-4-30

2010-12-302011-06-302010-04容積率3.19

8.30

77.5綠化率暫無資料30%21%22%均價30000元/㎡均價30000元/平方米28000元/平方米27000元/平方米物業(yè)費6.8元/平方米·月4.30元/平方米·月4元/平方米·月洋房4.5元/平方米·月地址天河區(qū)天河路230、232號天河區(qū)珠江新城冼村路16號天河區(qū)珠江新城花城大道與馬場路交界處

天河區(qū)珠江新城華明路與同類樓盤比比較目標客戶群消費群年齡分分析購房面積的傾傾向面積（㎡）75–9596–115116–135135以上比例54%27%14%5%目標消費者特特征年齡在28~50歲之間間，文化程度度較高，家庭庭收入在40000元以以上，主要傾傾向于男性，，職業(yè)取向以以高級白領、、企業(yè)管理者者為主。目標客戶的購購買原因市場定位投資型高級公公寓功能定位是一個集居住住、商業(yè)、休休閑、娛樂于于一體的精品品社區(qū)。地塊優(yōu)劣勢分分析S(優(yōu)勢）區(qū)位好發(fā)展?jié)摿o限限W(劣勢）價格高基礎實施不夠夠完善T(威脅）嘉裕丹頓陽光光富力公園28粵海麗江花園園雋峰苑O(機會）珠江新城日益益成熟，投資資發(fā)展?jié)摿o無限地塊市政配套套銀行醫(yī)療學校休閑娛樂場所所銀行中國工商銀行行廣州農(nóng)村信用用合作社中國民生銀行行中國銀行農(nóng)村信用合作作社招商銀行興業(yè)銀行……醫(yī)療廣州華僑醫(yī)院院廣州中醫(yī)藥大大學第一附屬屬醫(yī)院天河門門診僑苑休休閑康康復中中心廣州康康祺門門診牙牙科廣州華華美高高級牙牙科中山大學附附屬第三醫(yī)醫(yī)院儒治專科診診所廣東省中醫(yī)醫(yī)院天河門門診部……學校暨南大學石牌小學新東方職業(yè)業(yè)教育廣州科峰技技能培訓學學校石牌教教學區(qū)珠江新城D區(qū)小學珠江新城D區(qū)中學天河區(qū)第一一實驗小學學……休閑娛樂場場所珠江公園紅線女藝術術中心……地塊交通情情況黃埔大道珠江新城內內道路地塊位于廣廣州市主干干道黃埔大大道與珠江江新城主要要道路海業(yè)業(yè)路交界，，向北轉出出黃埔大道道可直達白白云、黃埔埔等區(qū)，而而向南則通通過馬場路路無縫連接接花城大道道，可直達達海珠、番番禺、南沙沙等區(qū)。另另外，地鐵鐵五號線““潭村”站站也在地塊塊附近。不得不提的的一點是，，該地塊附附近的無論論是人行道道或是車行行道由于長長期的地盤盤施工導致致路面殘破破，不利于于人車的通通行。返回地鐵5號線線：潭村站獵德路站石牌村站國防大廈站站2國防大廈站站國防大廈站站1紅線女中心心站馬場路中站站花城大道東東站駿逸苑站花城會展中中心總站……投資潛力無無限天河未來發(fā)發(fā)展規(guī)劃總總體概況———“一個個核心、兩兩條軸線、、四大版塊塊”。兩圈圈?三帶的的商務商貿(mào)貿(mào)發(fā)展格局局，已成為為各大商家家投資的焦焦點。尚城城名爵集各各優(yōu)勢于一一身，以絕絕取勝，投投資潛力無無限。核心位置注注定升值命命運尚城名爵位位處最成熟熟的天河中中央商務區(qū)區(qū)，得天獨獨厚的原點點區(qū)位。以以珠江新城城和天河體體育中心周周邊為核心心的廣州中中央商務區(qū)區(qū)。功能以以商務辦公公為主，兼兼有會議展展覽、賓館館酒店、專專業(yè)服務、、文化娛樂樂、居住、、高檔零售售業(yè)等。中中央商務區(qū)區(qū)是廣州市市實現(xiàn)“國國際性區(qū)域域中心城市市”發(fā)展目目標的關鍵鍵區(qū)域，將將成為廣州州新世紀重重要的城市市標志之一一。這一核核心位置注注定了尚城城名爵必定定升值,且且升值空間間極大的命命運?？v軸貫穿增增加含金量量項目位處新新一代CBD。天河河未來規(guī)劃劃的一橫一一縱兩條軸軸線，縱軸軸即廣州市市新城市中中心軸線，，北起燕嶺嶺公園，經(jīng)經(jīng)火車東站站、天河體體育中心、、珠江新城城，并繼續(xù)續(xù)向南延伸伸；縱軸的的貫穿與推推進，為尚尚城名爵未未來的含金金量又增加加了一塊極極具份量的的籌碼。未來可見見潛力力無限在可見的的未來，，核心商商務區(qū)域域的交通通配套，，城市中中央的周周邊生活活配套，，尚城名名爵的投投資優(yōu)勢勢明顯，，升值潛潛力不可可估量。。產(chǎn)品策劃劃產(chǎn)品概況況總體規(guī)劃劃產(chǎn)品定位位產(chǎn)品類型型價格定位位產(chǎn)品概況況產(chǎn)品名稱稱：尚城名爵爵國際公公寓★D3-7地塊天河區(qū)第第一實驗驗小學黃埔埔大大道道西西海安安路路金穗穗路路君怡大廈海業(yè)業(yè)路路海居居路路逢源苑中海觀園園國際海樂樂路路勤建大廈譽峰峰珠江江公公園園地址北總體規(guī)劃劃產(chǎn)品規(guī)模模產(chǎn)品外觀觀產(chǎn)品功能能分區(qū)產(chǎn)品格局局產(chǎn)品景觀觀產(chǎn)品規(guī)模模地塊總面面積為11156平平方米米容積率8.8綠化率31%居住用地地5000平方方米住宅用地地2400平方方米公建用地地3681.48平方方米道路用地地557.8平平方米公共綠化化1695.7平方米米其他用地地223.12平方米米項目整體體規(guī)劃●該物業(yè)總總共建A1、A2、A3三棟，每每棟建建38層層共770個單單元?！?層地下下室；1-3層層為商業(yè)業(yè)裙樓，，一層為為公寓大大堂，二二三層為為豪華會會所，總總建筑面面積為15000平方方米；首首層4.2米層層高、二二三層3.9米米層高、、四層空空中園林林；五層層以上3.1米米層高；；配備酒酒店式大大堂?！馎1和A2為3梯8戶A3為3梯六六戶、其其中A1、A2共有78㎡140套、、83㎡㎡140套、、105㎡70套、、92㎡㎡70套、125㎡㎡70套、108㎡㎡70套；A3有115㎡70套、、208㎡35套、、125㎡35套、、95㎡㎡70套產(chǎn)品設計計外立面設設計以淡淡雅質樸樸的灰色色調給人人以平和和、穩(wěn)重重的感受受。在外觀上上力求拋拋卻浮華華，將經(jīng)經(jīng)典蘊于于含蓄與與內斂中中。定位為““五星級級酒店的的家”，，裝修標標準將向向五星級級酒店看看齊。配套功能業(yè)態(tài)必須設置推薦設置休閑保健桑拿√

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酒吧√雪茄吧/紅酒會√

其他高爾夫俱樂部√

兒童天地√太太學堂/園藝俱樂部/書友會√A1棟05單元元，A2棟棟08單單元，單元建建筑面積積約78m2，，套內面面積約60m2，朝向向：南A1棟03/07，A2棟01/05單元元，建筑面積積約83m2套套內面積積約70m2，，朝向：：西南A1棟02/06，A2棟03/07單元元，建筑面積積約105m2套內面面積約94m2，朝向向：南北北A1棟04單元元，A2棟02單元，建筑面積積約125m2套內面面積約110m2，朝朝向：西西南A1棟08單元元，A2棟06單元，建筑面積積約92m2套套內面積積約75m2，，朝向：：西南A1棟01單元，A2棟棟04單元元，單元建筑筑面積約約108m2，，套內面面積約93m2，朝向向：南A3棟05單元元，建筑面面積約208m2套內內面積約約194m2朝朝向：：西南A3棟02/04單元元，建筑面面積約115m2套內內面積約約98m2朝向：東東南A3棟05單元元，建筑面面積約208m2套內內面積約約194m2A3棟06單元元，建筑面面積約125m2套內內面積約約116m2朝向：東南產(chǎn)品定位項目是珠江新新城內的高檔檔物業(yè)，最終終定位為豪華華公寓。是為為有相對穩(wěn)定定、高質的客客戶群體及各各階層精英人人士量身打造造的一款產(chǎn)品品。產(chǎn)品類型投資型高級公公寓它的特點和特特性就是集商商業(yè)、居住、、休閑、健身身等多種功能能于一體，它它具有高度的的私密性。18.5%廣州樓盤價格格分布37%17%20%7.5%產(chǎn)品定價一、項目基本本信息二、定價目標標三、周邊可比比性樓盤價格格調查及分析析四、定價建議議五、定價策略略五、付款方式式基本信息1、珠江新城城D3-7地地塊項目位于于珠江新城內內的海業(yè)路與與海安路交界界處，該物業(yè)業(yè)總共建A1、A2、、A3三棟，每棟棟建38層共共770個單單位。1-3層為商業(yè)業(yè)裙房，總建建筑面積為98172.8平方米；；商業(yè)裙樓面面積15000平方米；；住宅面積83172.8平方米，，首層5.2米層高、二二三層4.8米層高、四四層以上3.1米層高；；A1和A2為3梯8戶A3為3梯六戶（（見下表）。。面積＼棟數(shù)A1（套數(shù)）A2（套數(shù)）A3（套數(shù)）總計7870701408370701409235357095707010535357010835357011570701253535351052083535總計280280210770定價目標根據(jù)廣廣州房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場和珠珠江新新城周周邊可可比性性樓盤盤進行行調查查，分分析市市場供供需求求和本本樓盤盤目標標客戶戶，再再結合合樓盤盤的SWOT進進行定定價，，以獲獲取合合理利利潤和和提高高市場場占率率為目目標在天河區(qū)區(qū)這種高高端市場場中，成成交面積積和成交交套數(shù)依依然占有有很大的的的比例例，進而而說明天天河區(qū)的的商品住住宅市場場還是很很活躍的的從表中可可看出天天河區(qū)的的成交均均價是最最高的周邊可比比性樓盤盤價格調調查表周邊可可比性性樓盤盤價格格調查查表說說明◆4月月6日日—4月10日日在本本小組組人員員的配配合下下，我我們對對廣州州市珠珠江新新城樓樓市進進行了了廣泛泛調查查，本本表只只是調調查中中的幾幾個重重點樓樓盤。?！魠⒄照諛潜P盤以周周邊可可比性性樓盤盤為準準定價建建議根據(jù)市市場比比較法法以及及目前前廣州州房地地產(chǎn)市市場的的發(fā)展展形勢勢尚城城名爵爵住宅宅公寓寓平均均價格格應是是：26500元/平方方米，，正負負出入入不宜宜超過過500元元。為配合合分批批銷售售和低低開高高走的的價格格策略略，第第一批批提出出價格格定位位如下下：平均價價格：：25000～～26500元元/平平方米米（根根據(jù)市市場反反饋可可適當當上浮浮1.5%-2%））本案設設定均均價：：26500元元/平平方米米最低價價與最最高價價差設設計幅幅度：：2000～4500元元/平平方米米本案案設計計的是是銷售售實價價，銷銷售價價格表表將根根據(jù)付付款方方式上上浮后后再折折回。。定價策策略價格是是消費費者購購房最最敏感感因素素根據(jù)對對廣州州市調調查樓樓盤及及周邊邊可比比性樓樓盤銷銷售情情況的的了解解，我我們感感到價價格的的高低低直接接左右右著項項目的的銷售售業(yè)績績，制制定合合理的的銷售售價格格必須須是慎慎重研研究的的。針針對天天河區(qū)區(qū)（珠珠江新新城））房地地產(chǎn)市市場的的價格格現(xiàn)狀狀，我我們此此次采采用的的定價價技巧巧，一一方面面是針針對同同行的的競爭爭，另另一方方面則則是在在對我我們的的目標標客戶戶群。。在采采用了了1：：競爭爭價格格評估估；2：差差價設設計法法。兩兩種方方法結結合，，我們們得出出了上上述價價格（（均價價）定定位，，并建建議分分批推推出樓樓盤。。樓層與與單元元具體體價格格（超超鏈接接）同棟樓樓層差差價在在150元元/M2左左右不同面面積類類型的的差價價在50-200元元/M2不同棟棟各樓樓層差差價在在150左左右右應變方方案（（超鏈鏈接））主要是是為了了及時時了解解市場場情況況并在在第一一時間間對市市場的的變化化作出出快速速的反反應付款方方式一次性性付款款分期付付款按揭貸貸款（（商業(yè)業(yè)貸款款、公公積金金貸款款或兩兩種結結合））營銷策策劃賣點策策劃區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢：CBD西區(qū)區(qū)：創(chuàng)創(chuàng)享珠珠江新新城優(yōu)優(yōu)勢所所向，，極具具投資資潛力力創(chuàng)，金金融商商務中中心格格局高高；一一座城城市優(yōu)優(yōu)勢環(huán)境美美：舒舒適生生活內內外兼兼得，，設計簡簡約，，盡量量凝聚聚現(xiàn)代代美學學綠化，，東方方式自自然美美的園園林設設計繁華中中，給給您一一片大大自然然的寧寧靜戶型：：朝向向好，，視野野好，，滿足足您完完美生生活的的追求求空間間裝修：：創(chuàng)高高貴典典雅與與奢華華物業(yè)管管理：：創(chuàng)享享面面面俱到到的皇皇者禮禮遇，，聘請國際際知名名物業(yè)業(yè)管理理公司司來為為業(yè)主提供高高端的私人人管理服務，使業(yè)主主的生活能能夠臻于完完美。項目營銷周周期計劃（（六階段段）第一階段預預熱期期2011年1月月-4月第第二階段段開開盤盤期2011年5月-6月月

第三階階段續(xù)續(xù)銷期2011年年7月-8月

第四四階段強強銷期2011年9月-10月第第五階段段續(xù)續(xù)銷銷期2011年11月-12月第第六階段尾尾盤期期2012年1月月-3月周期策劃推出周期推出時間推出單位面積推出主題第一期1月4日A1,05.A2,0878m2大陽臺，實用率高A103/07,A201/0583m2大陽臺，書房運用靈活A1,08,A2,0692m2客廳、主房落地窗，大陽臺A104,A202,A306125m2主房落地窗，大陽臺A302/04115m2雙人套間設計，超大嵌入式衣柜設計第二期9月1日A102/06,A203/07105m2客廳、主房落地窗，大陽臺，陽臺設置浴缸，可享受香薰浴A101,A204108m2主房落地窗，大陽臺，使用率高，隱密式步入衣帽間A305208m2客廳、主房落地窗，大陽臺，超奢華享受，王者風范A301/0395m2雙人套間設計，保持各自尊貴的私密生活，超大嵌入式衣柜設計，舒適寬敞臥室第一階段預預熱期時間：2011年1月—4月月工工作重點點：春節(jié)后后的2、3、4月是是消費市場場中的一個個淡季。而而項目的預預售許可證證也尚未取取得，因此此可以利用用這一段時時間籌備項項目，對市市場進行炒炒作，吸引引人氣，建建立起項目目市場知名名度及影響響力，為項項目開盤旺旺銷夯實基基礎。工工作作內容：項項目銷售前前期準備工工作。售樓樓部裝修、、宣傳品的的制作、銷銷售道具準準備、銷售售人員培訓訓。對項目目進行前期期炒作，吸吸引客戶、、積累客戶戶。工作目標：：為項目的的開盤積累累大量有購購買意向客客戶，并建建立起項目目的市場知知名度。第二階段開開盤期時間：2011年5月—6月月工工作重點點：該階段段是消費市市場的一個個旺季，并并且是項目目的開盤期期。項目在在該階段的的銷售工作作應保證一一炮而紅，，因此需要要進一步提提升項目的的市場知名名度和影響響力。使消消費者熟知知項目各方方面資料，，并逐步建建立起項目目的市場美美譽度，為為后階段的的熱銷打下下良好的基基礎。工工作作內容：對對項目的區(qū)區(qū)位、開發(fā)發(fā)理念、戶戶型、生活活方式、景景觀環(huán)境等等賣點進行行全方宣傳傳，吸引消消費者上門門看房，并并由銷售員員一對一銷銷售促進成成交。工作目標：：完成銷售售總量的40%左右右，建立起起項目的市市場美譽度度。第三階段續(xù)續(xù)銷期時間：2011年7月—8月月

工作重重點：伴隨隨著7、8月夏天的的到來，消消費市場進進入了每年年的第二個個消費淡季季。在該階階段，項目目的工程進進度已接近近封頂，因因此工作重重點是鞏固固項目的市市場知名度度以及美譽譽度，并保保證一定的的成交量，，為即將到到來的“金金九銀十””的消費旺旺季做好準準備。工工作內容：：對項目各各賣點進行行持續(xù)的宣宣傳，吸引引消費者上上門，并通通過銷售人人員上門行行銷的方式式促進房源源消耗。工作目標：：完成銷售售總量50%，在鞏鞏固市場知知名度的前前提下進一一步提升項項目的市場場美譽度，，第四階段強強銷期時間：2011年9月—10月工工作作重點：房房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)向來就有有“金九銀銀十”的說說法，指的的就是每年年9、10月的消費費旺季。在在這里階段段內，項目目工程已經(jīng)經(jīng)主體封頂頂，整體形形象已經(jīng)完完全展示在在消費者眼眼中。因此此，項目市市場美譽度度也達到了了頂峰。而而項目因利利用這一契契機，進行行大面積的的推廣，大大量消耗房房源。為后后期的銷售售減小壓力力。工工作作內容：對對項目工程程進度、工工程質量、、銷售價格格、投資價價值分析及及區(qū)域發(fā)展展趨勢等賣賣點進行炒炒作，吸引引客戶上門門。銷售員員一對一銷銷售，促成成簽約。工作目標：：完成銷售售總量的70%，維維護項目的的市場美譽譽度。第五階段續(xù)續(xù)銷期時間：2011年11月—12月工工作作重點：進進入該階段段項目已經(jīng)經(jīng)接近銷售售尾期，但但尚有一定定存量房源源沒有消耗耗，因此該該階段應借借助項目已已有的市場場美譽度及及銷售成績績進行推廣廣，以達進進一步消耗耗房源的目目標。工工作作內容：對對項目已有有的市場美美譽度及消消費者中的的良好口碑碑進行持續(xù)續(xù)的宣傳，，吸引消費費者上門，，并通過銷銷售人員上上門行銷的的方式促進進房源消耗耗。工作目標標：完成成銷售總總量的85%以以上。第六階段段尾尾盤期時間：2012年1月月—3月月工工作重點點：該階階段項目目已經(jīng)進進入尾盤盤期，所所剩房源源已不多多，但在在所剩的的房源中中以大面面積及朝朝向差的的銷售難難度較大大的房源源為多，，因此減減小銷售售難度，，促進房房源消耗耗是工作作的重點點。工工作內內容：通通過對尾尾盤進行行營銷策策劃，選選準目標標客戶，，有針對對性的進進行銷售售推廣工工作，吸吸引特定定消費者者上門，，并通過過銷售人人員上門門行銷及及一對一一銷售的的方式促促進房源源消耗。。工工作目標標：完成成銷售總總量的95%以以上。樣板房以現(xiàn)樓來來鞏固購購買者的的信心廣告策劃劃廣告策劃劃的目標標如何讓30%的的市民知知道樓盤盤預售之前前銷售中如何達到到80%的銷售售量廣告中必必須闡述述的機會會點和問問題點：：樓盤的的地段和和價格的的硬件屬屬性；樓樓盤規(guī)劃劃的人文文溝通。。目標消費費者：年年齡在28-50歲之之間，文文化程度度較高，，家庭收收入在40000元以以上，主主要傾向向男性，，職業(yè)取取向以高高級白領領、企業(yè)業(yè)管理者者為主.媒介計劃劃的考慮慮：在上上市期的的一個月月內，集集中兵力力，以總總投入廣廣告費用用的5%用在大大眾傳播播上，產(chǎn)產(chǎn)生集群群效應，，確立樓樓盤的形形象因素素，總預預算2218421.5元人人民幣。。期待人們們看過廣廣告的反反應：人人們知道道“尚城城名爵””，認識識到了項項目的獨獨特屬性性，并感感到價格格的合適適，有看看樓的想想法。測定廣告告效果：：通過對對電話咨咨詢人數(shù)數(shù)登記和和現(xiàn)場客客流量的的多少來來鑒定。。體媒優(yōu)點局限備注報紙影響廣泛，覆蓋率高；印象深刻，便于查閱；選擇性大，自主靈活；費用低廉，經(jīng)濟合算；介紹詳細，權威性高色調呆板，形象效果差；內容復雜，分散注意力；時效較差，受文化水平影響大是新聞宣傳最有效、御用最廣泛的輿論工具，也是目前我國電視圖文并茂、形象生動；現(xiàn)場感強，感染力好；覆蓋面廣，收看率高，娛樂性趣味性強，宣傳效果好；參與感強，可惜度高播放時間短，消失快；編導制作復雜，費用昂貴及聲音、圖像，色彩，動作蚊子于一體，可生動地介紹、反映商口德性能、品質、特點和用途互聯(lián)網(wǎng)時效性強，不受地域限制，成本低廉，表現(xiàn)手法靈活、多樣、既有圖像，又有聲音，針對性強網(wǎng)速影響，下載圖片長，圖片不夠清晰空中飛行物流動性大，范圍廣要求所到地點人流量大，才能引起轟動效應廣播能充分利用語言和音響藝術，引起聽眾注意，收聽方便、傳播快、范圍廣、制作方便、價格低廉、聽眾不受文化程度限制、聽覺效果好消縱即逝，一聽而過；有聲無形，印象不深，聽眾難以掌握，效果難以估計一聲音傳遞信息雜志對象明確，針對性強；保存期長，可充分處理命題；內容集中，注意力強；圖文并茂，印制精美傳遞信息，影響范圍受限制傳遞信息，影響范圍受限制傳單費用低廉，比較靈活，觸及面廣，有一定得強迫性一般不為人重視，散發(fā)要持續(xù)性和持久性戶外廣告靈活性好，浮現(xiàn)率高，費用低，媒體競爭少，位置選擇靈活觀眾選擇性差直郵觀眾選擇性強，靈活性好，同一媒體沒有競爭對手，個性化性對費用高，廣告形象差選擇與運運用廣告告媒體媒體廣告告投放及及費用分分配媒體廣告預熱期開盤期持續(xù)期強銷期持續(xù)期尾盤期費用分配報紙★★★★★★30%互聯(lián)網(wǎng)★★★★★★10%電視★★15%廣播★★★★15%戶外廣告★★★★★★15%傳單★★★★★★10%投放頻率10%20%15%35%10%10%／費用分配15%20%10%30%10%10%／廣告費用用預算廣告調查查費用廣告制作作費用廣告媒體費費用其他相關費費用(明細如下下)基本總銷售售額:26500(平均價價格）x98172.8(建筑面積積)=2601579200元廣告投入費費用可支付付的最高資資金2601579200x0.02（費費用投入比比例）=52031584元元預計投入的的廣告總費費用：44368429元廣告調查體體費用主要包括：：廣告前期期市場調研研，廣告效效果調查，，廣告咨詢詢費用，媒媒介費用預算費用占占基本銷售售額的0.1%預算廣告調調查總費用用為：2204079200x0.001=2204079.2元消費者看樓樓所受的信信息影響55%22.7%12.7%11.6%10.9%4.3%3.4%日常閱讀報報紙的時間間2%12%21%23%8%4%3%3%43%報紙媒體報紙媒體是是投放和傳傳播房地產(chǎn)產(chǎn)信息的最最理想的媒媒體；報紙樓盤廣廣告到達率率最高的時時段為周五五、周六；；在報紙投放放的房地產(chǎn)產(chǎn)信息可以以集中在要要聞、房地地產(chǎn)新聞、、國內國際際新聞、經(jīng)經(jīng)濟新聞、、體育新聞聞等版面關于消費者者閱讀報紙紙調查廣州城市居居民中有29.4%的人每天天讀報約1小時，28.6%的人每天天花半小時時讀報，15.7%的人每天天讀報時間間超過2個個小時。以上三個時時間的讀報報總人數(shù)為為73.7%閱讀報紙的的時間超超過87%的潛在購購房者每天天都在看報報紙,而在在對報紙的的樓盤廣告告留意方面面,周五、、六、日三三天的留意意度比平日日高。獲取樓盤信信息的主要要報紙媒，，八成成左右的潛潛在購房者者認為《廣廣州日報》》是獲取樓樓盤信息最最多的報紙紙各報紙房地地產(chǎn)信息優(yōu)優(yōu)勢對比93%57%38%6%廣州日報主主流讀者群群特征《廣州日報報》的讀者者集中于20-49歲年齡層層，在教育育程度，個個人月收入入，家庭月月收入均高高于城市水水平?！稄V州日報報》作為一一張主流大大報，讀者者自費購買買和訂閱的的比例占八八成之多。。其讀者覆覆蓋了社會會各個層面面，是一份份中性化，，市場化程程度高的報報紙。因此此，樓盤廣廣告推廣中中，我們建建議《廣州州日報》為為主要媒體體。南方都市市報主流流讀者群群特征69%《《南方都都市報》》讀者是是從事具具有影響響力的工工作，收收入優(yōu)厚厚的機關關，企業(yè)業(yè)管理人人員，專專業(yè)人士士。78%的的讀者年年收入2萬元以以上這部部分人群群正是樂樂于投資資理財?shù)牡娜后w。。以上大大部分分讀者者與目目標客客戶群群相吻吻合。。因此此，樓樓盤廣廣告推推廣中中，我我們建建議《《南方方都市市報》》為輔輔助媒媒體。。廣州日日報廣廣告預預算規(guī)格（彩色）版位單價1月-4月（預熱期）5月-6月（開盤期）7月-8月（持續(xù)期）9月-1月（強銷期)11月-12月（持續(xù)期）次年1月-3月（尾盤期)合計（元)48x7432x26A8-A15/A17周五742000周六2157001324219646000+2804100合計：：3768700元元南方都都市報報廣告告預算算規(guī)格（彩色）版位單價1月-4月（預熱期）5月-6月（開盤期）7月-8月（持續(xù)期）9月-1月（強銷期)11月-12月（持續(xù)期）次年1月-3月（尾盤期)合計（元)24x17A1疊底板周五185400周六1555001324212410200+2021500合計：：2612350元元電視媒媒體項目屬性使用屬性播放格式制作費用

投放費用投放次數(shù)基本費用廣東有線廣州有線電視專題篇整體形象簡介30分鐘膠片9000.00元/1秒鐘10000.00元

/1秒鐘11250.00元/1秒鐘11650.00元/1秒鐘10次6075000.00元6495000.00元廣東有線廣州有線電視形象廣告賣點形象塑造15秒鐘膠片6000.00元

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/1秒鐘6900.00元/1秒鐘7450.00元

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3870000.00元4185000.00元電視總總體費費用：：20625000元電臺上午6：00———10:00電電臺臺擁有有最多多聽眾眾，此此時他他們思思想活活躍，，易于于接受受新鮮鮮觀念念。下午午3:00————7：：00這這時時的的聽聽眾眾幾幾乎乎與與早早晨晨的的一一樣樣的的，，與與匆匆忙忙奔奔向向工工作作崗崗位位的的早早晨晨相相比比，，這這是是時時人人們們更更有有心心情情買買東東西西。。廣播播廣廣告告頻頻率率最最佳佳數(shù)數(shù)量量至至少少每每周周3-5次次想要廣播播廣告起起作用，，最基本本也要13周；；60秒秒的商業(yè)業(yè)廣告非非常走俏俏廣播媒體項目屬性使用屬性播放格式制作費用投放費用投放次數(shù)基本費用廣州廣播電臺電波標廣告節(jié)目贊助15秒檔免200.00元/次

15個工作月共投放1200次

480000.00元電波告知廣告常規(guī)廣告30秒檔免200.00元/次廣播總體費用用：480000.00元廣告制作費用用

其他相關關費用1.前期軟性性廣告a.新聞發(fā)布布會200000元b.系列報道道350000元2.項目包裝裝制作類a.模型(地地理環(huán)境位置置及建筑立體體)規(guī)模：1：150（底盤盤尺寸2.5~3.0平平方米左右））數(shù)量：1個費用：100000元b模型(標準準層主力戶型型)規(guī)模：1：20（55cm*65cm）數(shù)量：6個費用：5000元/個*8個=40000元3.樓書規(guī)格：小16開，8個p數(shù)量：8000份費用：8元/本*10000=80000元4.戶外廣告告牌——電腦腦噴畫規(guī)格：15*20m（300平方米米）數(shù)量：2幅費用：500元/平方米米*600平平方米=300000元元5.廣告牌鐵鐵架規(guī)格：15*20m（300平方米米）費用：250元/平方米米*300平平方米=75000元6.燈箱廣告告費用預算：250000元7.電腦噴畫畫的展板規(guī)格：60*80cm數(shù)量：10幅幅費用：1000元/塊*10塊=10000元元8.效果圖規(guī)格：A2彩彩色數(shù)量：6幅費用：18000元9.宣傳單張張規(guī)格：大度16開（157克進口銅銅版紙，雙面面四色印刷））數(shù)量：10000張費用：1.2元/張*10000張張=12000元10.價目表表、付款方式式、認購須知知、按揭須知知、標準平面面圖規(guī)格：16開開色紙（雙面面單張印刷））數(shù)量：3份*15000張=45000張費用：0.5元/張*45000張張=22500元11.氫氣球球規(guī)格：直徑3m數(shù)量：4個費用：1200元/個*4個=4800元12.豎幅（（懸掛于塔樓樓）規(guī)格：2*25m數(shù)量：4條費用：900元/條*4條=3600元13.彩旗規(guī)格：0.5*1.5m數(shù)量：1600面費用：10元元/面*1600面=16000元元14.花籃（（放置于售樓樓部門前）規(guī)格：西式3層數(shù)量：28個個費用：300元/個*28個=8400元15.盆栽（（放置于售樓樓部門前）規(guī)格：待定數(shù)量：40盆盆費用：150元/盆*40個=6000元16.電腦界界字費：4000元17.禮儀小小姐費：150元/天/人*12人人*60天=108000元（含綬綬帶）制作總費用：：1178300元整個項目銷售售預計開展2個大型展銷銷會，4個小小型展銷會，，預計每次小小型展銷會的的費用為大型型展銷會的一一半，即約75萬元。所所以，預計展展銷會費用為為：1.展銷會會費用=150*2+75*4=600萬2.報紙廣廣告費用大大約為200萬元，，銷售期開開始后每一一個星期一一次，展銷銷會前一個個星期及展展銷會期間間每星期3次3.電視廣廣告費用大大約為400萬元，，同樣是在在展銷會開開始后定期期播放廣告告雜志，展展銷會前一一個星期開開始播放30秒左右右的廣告4.專人派派發(fā)宣傳單單張，費用用50萬元元5.電臺廣廣告費用約約為100萬元，銷銷售期開始始后每天一一次，展銷銷會前一星星期及展銷銷會期間每每天2次展銷會總費費用=600+200+400+50+100=1350萬元經(jīng)可行性研研究部分估估算，整個個建設經(jīng)營營期的銷售售費用為52031584元萬元，由于于總銷售收收入為2601579200萬元，，則該項目目的銷售成成本率=銷銷售成本費費/總銷售售收入*100%=2%主題、賣點點、標題主題：創(chuàng)享享尊貴生活活賣點：區(qū)位位好、環(huán)境境美、尊貴貴體現(xiàn)標題：心在在高處，風風景在遠處處廣告安排廣告策劃重點主要媒體選擇次要媒體選擇持續(xù)時間目標第一階段預熱期信息提示，突出項目主題，展示樓盤的基本情況，實施全方位、不間斷的形象炒作報紙媒體、戶外媒體互聯(lián)網(wǎng)媒體、傳單1月-4月以系列廣告形式傳達尚城名爵的特點——國際化社區(qū)，傳達尚城名爵如何薈萃世界的精彩第二階段

開盤期突出賣點，進行全方宣傳，吸引消費者上門看房報紙媒體、傳單、戶外媒體互聯(lián)網(wǎng)媒體、廣播、5月-6月通過各個廣告，還有價格與形象之間的落差來推動銷售第三階段

續(xù)銷期對項目各賣點進行持續(xù)的宣傳，鞏固項目的市場知名度以及美譽度，報紙媒體傳單7月-8月第四階段強銷期全面總攻，與主要媒體進行配合，突出賣點為主報紙媒體、傳單、戶外媒體、電視媒體互聯(lián)網(wǎng)媒體、雜志9月-10月第五階段續(xù)銷期

加強廣告主題、深化內容，強調價格優(yōu)勢，進行大量的促銷活動報紙媒體傳單11月-12月第六階段尾盤期

以樸實的宣傳為重點，并輔以適量的價格策略報紙媒體傳單次年1月-3月建立、鞏固尚城名爵明星樓盤的地位，主要以銷售業(yè)績、專家評價、媒介報道為依據(jù)媒體投放安安排及節(jié)奏奏把握廣告投放需需要配合銷銷售周期的的各階段而而進行，才才能到達預預期的投放放效果。因因此我司將將根據(jù)前面面規(guī)劃的銷銷售周期制制定了項目目的廣告投投放周期安安排及節(jié)奏奏把握，以以使項目的的廣告宣傳傳能達到最最好的宣傳傳效果，也也更加有利利于項目市市場知名度度及市場美美譽度的建建立。第一階段預預熱期期在該階段，，項目剛進進入市場，，消費者對對項目還不不熟悉。因因此本階段段的媒體廣廣告投放應應全線出擊擊并迅速建建立目市場場知名度，，使目標客客戶對項目目有一定認認知。應以以輔助媒體體投放項目目形象廣告告進行滲透透，并在報報刊媒體上上對項目進進行少量的的前期炒作作，引起市市場關注。。（續(xù)續(xù)））第第一一階階段段預預熱熱期期1、、報報紙紙媒媒體體投投放放時時間間：：集集中中在在四四月月中中下下旬旬臨臨近近項項目目認認籌籌活活動動開開始始之之前前投投放放。。投投放放內內容容：：大大版版面面投投放放項項目目形形象象廣廣告告，，告告之之消消費費者者項項目目開開始始認認籌籌的的消消息息。。投投放放節(jié)節(jié)奏奏：：于于4月月19日日分分別別在在《《廣廣州州日日報報》》及及《《南南方方日日報報》》上上各各投投放放一一期期半半版版硬硬廣廣，，以以測測試試兩兩種種報報刊刊媒媒體體的的投投放放效效果果，，以以便便確確定定后后期期主主力力報報刊刊媒媒體體。。2、戶戶外媒媒體該該廣廣告媒媒體已已經(jīng)投投放，，主要要以項項目的的形象象廣告告為主主，并并已起起到良良好效效果。。3、互互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)媒體體投投放放時間間：將將于即即日起起開始始投放放。投投放內內容：：由于于該媒媒體固固有的的特點點，可可以對對項目目所有有賣點點、優(yōu)優(yōu)勢及及基本本資料料進行行投放放，以以擴大大廣告告的影影響面面。投投放節(jié)節(jié)奏：：貫穿穿于項項目銷銷售的的全過過程。。4、傳傳單投投放時時間：：集中中在四四月中中下旬旬臨近近項目目認籌籌活動動開始始之前前投放放。投投放放內容容：可可以對對項目目所有有賣點點、優(yōu)優(yōu)勢及及基本本資料料進行行投放放，以以擴大大廣告告的影影響面面。投投放節(jié)節(jié)奏：：貫穿穿于項項目銷銷售的的全過過程。。第二階階段開開盤盤期該階段段的廣廣告投投放應應以之之前輔輔助媒媒體的的廣告告滲透透為基基礎，，大規(guī)規(guī)模投投放項項目的的賣點點及形形象廣廣告，，以達達到廣廣而告告之消消費者者項目目開盤盤信息息的目目的，，并在在市場場中引引起一一定反反響初初步建建立起起項目目的市市場美美譽度度。報紙媒媒體、、傳單單、戶戶外媒媒體、、互聯(lián)聯(lián)網(wǎng)、、廣播播投投放時時間：：項目目開盤盤前一一周內內。投投放內內容：：在項項目開開盤前前著力力對項項目的的各賣賣點進進行宣宣傳，，并告告之消消費者者項目目開盤盤銷售售、優(yōu)優(yōu)惠促促銷活活動的的信息息。投投放節(jié)節(jié)奏：：于5月16日日、17日日、18日前期測測試后后的主主力報報媒上上連續(xù)續(xù)投放放三次次全版版項目目賣點點廣告告，以以大面面積集集中的的廣告告轟炸炸，引引起消消費者者注意意，吸吸引消消費者者前往往銷售售部或或打電電話詢詢問項項目情情況。。在在春春交會會之前前，選選擇房房交會會的主主辦報報媒，，投放放一期期半版版項目目的促促銷廣廣告。。告之之消費費者房房交會會項目目優(yōu)惠惠的信信息。。除除此之之外可可以低低頻率率的投投放一一些小小版面面的項項目形形象廣廣告及及促銷銷廣告告以鞏鞏固市市場知知名度度。第三階段段續(xù)續(xù)銷期該階段進進入了市市場淡季季，因此此廣告投投放應已已維護及及鞏固項項目知名名度及美美譽度為為主。應應以輔助助媒體鞏鞏固項目目知名度度，主力力媒體維維護項目目美譽度度方式進進行。報紙媒體體報紙媒媒體、傳傳單投放時間間：項目目在開展展了營銷銷活動之之后，以以及在預預計的時時間內項項目工程程封頂后后（8月月份）。。投投放內內容：以以硬廣告告，訴求求項目的的工程進進度及工工程質量量以維護護項目美美譽度，，以軟文文炒作報報道項目目的營銷銷推廣活活動，提提升項目目美譽度度。版面面定位為為1/4版以下下的小版版面廣告告。投投放放節(jié)奏：：應在各各類營銷銷活動舉舉辦結束束后的有有效影響響期內投投放。第四階段段強強銷期伴隨夏季季的結束束，到來來的即是是“金九九銀十””的金金秋購房房旺季，，因此該該階段還還是應以以輔助媒媒體鞏固固項目知知名度，，以主力力媒體進進一步提提升項目目美譽度度。報紙媒體體、傳傳單、戶戶外媒體體、互聯(lián)聯(lián)網(wǎng)、電電視媒體體投投放放時間：：10.1黃金金周之前前及秋季季房交會會之前投投放內容容：以項項目形象象廣告及及促銷廣廣告為主主。告之之消費者者項目工工程進度度、工程程質量及及優(yōu)惠折折扣等內內容。投投放節(jié)奏奏：在10.1黃金周周之前的的9月27日、、29日日兩次在在主力報報媒上投投放兩期期半版硬硬廣。以以持續(xù)的的廣告效效果、較較好的市市場美譽譽度吸引引消費者者。在在秋交交會之前前選擇房房交會的的主辦媒媒體投放放一期半半版的項項目形象象硬廣。。告之消消費者秋秋交會項項目優(yōu)惠惠折扣信信息。第五階段段續(xù)續(xù)銷期經(jīng)過9、、10月月銷售旺旺季，市市場又進進入了消消費淡季季。該階階段可以以按照第第三階段段的廣告告推廣方方式進行行，主要要以鞏固固項目知知名度和和維護項項目美譽譽度為主主。選擇擇的媒體體、投放放節(jié)奏也也與第三三階段相相似。這這里不做做重復介介紹。第六階段段尾尾盤期尾盤期項項目所剩剩房源已已不多，，盡快消消耗房源源成為工工作的主主要內容容，因此此該階段段主要應應以促銷銷廣告為為主。該該階段的的廣告投投放節(jié)奏奏需要根根據(jù)銷售售的具體體情況確確定，如如銷售工工作進行行順利則則無須投投放，反反之，則則需要有有一定的的廣告投投放，投投放版面面以1/4版以以下的小小版面廣廣告為主主。總體體來說該該階段的的廣告投投放應以以低頻率率、有針針對性的的原則進進行廣告設計計創(chuàng)作風格格:尊貴貴、高雅雅設計要點點：（速速戰(zhàn)速決決）首先引起起注意，，其次要要造成購購買成熟的市市場：高高質素物物業(yè)迅速速增多，，挑選余余地大，，買家經(jīng)經(jīng)驗增多多，廣告告催化成成熟樓書設計計樓書形式式：創(chuàng)新設計計，以文文件袋的的形式，，更好存存放活頁頁資料，，與其他他樓盤資資料區(qū)分分開來，，方便收收藏，加加強消費費者的記記憶樓書組成成：樓書首頁頁（文件件袋）、、戶型圖圖（活頁頁）、、交樓標標準（活活頁）樓書內容容：首頁：項目名稱稱、標志志、標題題、廣告告語、優(yōu)優(yōu)勢介紹紹、電電話、地地址、地地圖、預預售證號號……戶型圖：：各個戶型型線圖、、文字介介紹、裝裝修圖片片……交樓標準準：戶內、戶戶外交樓樓標準、、圖片介介紹………樓書詳解解A3棟05/06單元元，建筑筑面積約約89m2套內內面積約約75m2，朝朝向：東東南大廳窗臺臺與陽臺臺配搭，，更長景景觀面，，更長時時間接觸觸室外美美景隱密式步步入衣帽帽間，滿滿足女主主人的時時尚追求求存放戶型圖模模板戶型圖圖圖推廣詞戶型簡介介在鞠躬和和注目中中走入酒酒店在溫馨歡歡笑中回回到家中中尊貴服務務與舒適適享受同同時暢享享酒店和家家即時輕輕松切換換完美演繹繹城市生生活的絕絕佳狀態(tài)態(tài)同一個空空間兩種生活活尊尚區(qū)位位：群踞踞珠江新新城CBD核心心軸線貴賓禮遇遇：原班班星級酒酒店專業(yè)業(yè)團隊服服務中軸景觀觀：珠江江公園，，28萬萬㎡城央央氧吧全面戶型型：78㎡-208㎡一一房至四四房，氣氣度非凡凡私享空間間：尊貴貴享受，，私享寬寬闊入戶戶花園心在高處處，風景景在遠處處標志宣傳無處不在在的尊貴貴感“買的不不僅僅是是房子，，更是尊尊貴的城城市生活活”園林、建建筑、戶戶型、會會所、服服務，充充分地從從使用者者的角度度追求品品質和細細節(jié)，體體現(xiàn)對業(yè)業(yè)主無微微不至的的尊重無處不在在的高尚尚感“買的不不僅僅是是房子，，更是奢奢華的生生活方式式”以皇室名名爵的生生活狀態(tài)態(tài)為藍本本，在產(chǎn)產(chǎn)品和服服務理念念上樹立立高尚生生活的全全新標準準，締造造全新的的生活狀狀態(tài)首頁的內內容設計計一、突出出本項目目的區(qū)位位優(yōu)勢。。CBD西西區(qū)：創(chuàng)創(chuàng)享珠江江新城優(yōu)優(yōu)越所向向二、環(huán)境境美學：：舒適生生活內外外兼得設計簡簡約盡盡顯凝聚聚現(xiàn)代美美學綠化東東方式自自然美的的園林設設計整體規(guī)劃劃：設計計采用分分區(qū)試入入口規(guī)劃劃，極具具私密性性，充分分體現(xiàn)豪豪宅的細細密三、交通通圖設計計顯示出交交通的優(yōu)優(yōu)越性四、效果果圖吸引消費費者的眼眼球，視視覺上的的沖擊五、物業(yè)業(yè)管理創(chuàng)享面面面俱到的的皇者禮禮遇，聘聘請國際際知名物物業(yè)管理理公司來來為業(yè)主主提供高高端的私私人管家家服務，，使業(yè)主主的生活活能夠臻臻于完美美六、設施施的介紹紹設計創(chuàng)享知趣趣相投的的群星領領地裝修的介介紹創(chuàng)享高貴貴與奢華華A1棟05單元元，A2棟棟08單單元，單單元建筑筑面積約約78m2，套套內面積積約60m2，，朝向：：南主房落地地窗，大大陽臺，，視野寬寬廣，可可以多角角度觀賞賞城市風風光戶型方正正，實用用率高隱密式步步入衣帽帽間，滿滿足女主主人的時時尚追求求A1棟03/07，A2棟01/05單元元，建筑面