產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展規(guī)劃方案

產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展計劃園區(qū)經(jīng)濟是區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展關(guān)鍵載體，中工招商網(wǎng)致力于打造專業(yè)工業(yè)園區(qū)招商推廣平臺令其發(fā)展階段從自然發(fā)展階段邁向汁劃制勝階段。園區(qū)經(jīng)濟包涵廣泛，女口：科技恫區(qū)、開發(fā)區(qū)、專業(yè)園區(qū)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等等。產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展計劃是比較全方面產(chǎn)業(yè)園區(qū)長遠發(fā)展計劃，是對園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、空間布局、土地開發(fā)、招商引資、運行管理等全局性、長久性、基礎(chǔ)性問題研究分析，是未來一個時期指導(dǎo)產(chǎn)業(yè)園區(qū)健康發(fā)展行動綱領(lǐng)。研究制訂產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展計劃是落實區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略、提升園區(qū)發(fā)展水平客觀要求，高起點、高標準、高要求做好訃劃研究工作對于充足發(fā)揮園區(qū)比較優(yōu)勢、科學開展招商引資、切實提升園區(qū)關(guān)鍵競爭力等含相關(guān)鍵作用。多年以來，前后開發(fā)策劃中關(guān)村科技園區(qū)及各分園、北京市各高端產(chǎn)業(yè)功效區(qū)、北京市各區(qū)縣及中國關(guān)鍵專業(yè)園區(qū)等委托發(fā)展訃劃研究課題，在園區(qū)戰(zhàn)略、發(fā)展定位、開發(fā)建設(shè)、招商引資、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、園區(qū)經(jīng)營管理等方面積累了豐富研究經(jīng)驗，課題研究結(jié)果得到相關(guān)主管部門高度評價，在為政府部門和金融機構(gòu)提供決議支撐、保障產(chǎn)業(yè)園區(qū)連續(xù)健康發(fā)展、提升區(qū)域產(chǎn)業(yè)綜合競爭力和融資等方面發(fā)揮了關(guān)鍵作用。產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)園區(qū)科學構(gòu)劃園區(qū)全局性的發(fā)展譽圖：：包括產(chǎn)業(yè)聚集、功能定產(chǎn)業(yè)園區(qū)科學構(gòu)劃園區(qū)全局性的發(fā)展譽圖：：包括產(chǎn)業(yè)聚集、功能定位、開發(fā)模式、運作機制等研究產(chǎn)業(yè)園底產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園底產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)位產(chǎn)雌位問布局二次創(chuàng)皿1經(jīng)營富||111咀確發(fā)展方加快推進園深度優(yōu)化園整合多重優(yōu)提高運營管向，有效提區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)檎區(qū)產(chǎn)業(yè)空間矜挖據(jù)園區(qū)理水平，煥升園區(qū)整體優(yōu)化升級：布胃二包括發(fā)展贛潛發(fā)園區(qū)發(fā)展形象?包括包括園區(qū)比空間承載力：：包括支新活力，包產(chǎn)業(yè)定位.較優(yōu)勢J區(qū)力.特色集柱產(chǎn)業(yè)優(yōu)化括管理體功能定位.域產(chǎn)業(yè)鏈分聚S功能分升級S園區(qū)制、產(chǎn)業(yè)招目標客戶選工協(xié)作、細區(qū)等研究新經(jīng)濟增長商、品牌經(jīng)擇、管控機分碩域、產(chǎn)點培養(yǎng)、產(chǎn)營、孵化支制等研究業(yè)招商等研業(yè)錐優(yōu)化路持、產(chǎn)業(yè)按究彳密等研究資等研究商圈分析和商業(yè)項目調(diào)查商圈是指一個商業(yè)地產(chǎn)項目所提供商業(yè)、貿(mào)易或商鋪、貿(mào)易服務(wù)范I羽。也能夠說成是一個商業(yè)地產(chǎn)項目標消費者所來自區(qū)域，或是一個商業(yè)地產(chǎn)項目吸引消費者有效空間范弗I。通常，商圈可分為三個層次：關(guān)鍵商圈（關(guān)鍵商圈）、次級商圈（次要商圈）、邊際商圈（邊緣商圈）。商圈調(diào)查可了解預(yù)設(shè)商店營業(yè)范用內(nèi)地理區(qū)域，以幫助合適項目地點選擇，商圈調(diào)查目標包含：（1） 了解地域居民人口特征、社會經(jīng)濟變相及生活形態(tài)等;（2） 確左產(chǎn)品組合及促銷地點：（3） 分析商圈是否重合（4） it算在某一地理區(qū)域內(nèi)應(yīng)開幾家店：（5） 找出商圈內(nèi)障礙：A、道路設(shè)施不便

B、人口擁擠C、人口過分擁塞（6） 法規(guī)方面考慮租稅、執(zhí)照、營運、最低工資及城市區(qū)域劃分情況（7） 其它原因：了解一地域內(nèi)同性質(zhì)競爭家數(shù)（競爭是否猛烈）、未來變動趨勢、供給商位置、運輸是否方便（交通情況）、可否利用物流中心一次性補齊所需物品，及停車場是否寬廣等。項目選址和可行性評定商業(yè)地塊選址意義就在于它是一項長久性投資，直接關(guān)系企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略決議，是以消費者為中心見解關(guān)鍵表現(xiàn)，是影響企業(yè)效益一個決定性原因，同時也是制訂企業(yè)經(jīng)營目標和經(jīng)營策略關(guān)鍵依據(jù)。商業(yè)項目標選址應(yīng)該考慮以下原因：-客流規(guī)律是選址最關(guān)鍵原因?交通情況-商業(yè)環(huán)境?地形特點-城市計劃要求在選址過程中要對以上原因進行實際調(diào)查，搜集資料，具體分析研究，論證其可行性。項目定位研究和策劃商業(yè)項目左位是估計、策劃和決議統(tǒng)一，是利用市場及技術(shù)估計結(jié)果，經(jīng)過資源整合及策略創(chuàng)新等策劃手段，形成含有充足可操作性、可控制性企業(yè)發(fā)展決立。包含業(yè)態(tài)左位、專題泄位、目標市場定位、功效左位、形象左位、檔次左位、價格定位、經(jīng)營方法立位、動態(tài)泄位等多個方而。地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)策略制訂一、工業(yè)地產(chǎn)理論1工業(yè)地產(chǎn)概念工業(yè)地產(chǎn)是住宅、商服和綜合類用地外第四種性質(zhì)用地。具體指工業(yè)類使用性質(zhì)］地及英上地上建筑物和隸屬物，工業(yè)類上地上建筑物通常包含工業(yè)廠房、物流倉庫和工業(yè)研發(fā)樓宇等。簡單而言，就是工業(yè)性質(zhì)房地產(chǎn)。2常規(guī)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式分類依據(jù)中國外工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)常見四種模式關(guān)鍵有工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運作模式。以下是工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式分析(1)工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式在政府主導(dǎo)前提下進行，經(jīng)過發(fā)明相關(guān)產(chǎn)業(yè)支持政策、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)和其它工業(yè)地產(chǎn)項目所含有獨特優(yōu)勢，然后經(jīng)過招商引資、上地出讓等方法引進符合相關(guān)條件工業(yè)發(fā)展項目。基于區(qū)域經(jīng)濟建設(shè)、社會發(fā)展、百姓就業(yè)等多種綜合原因考慮而設(shè)宜，是促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展強有力推進器。是現(xiàn)在中國各級地方政府最常使用工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，也是中國現(xiàn)在工業(yè)地產(chǎn)市場關(guān)鍵載體如北京亦莊開發(fā)區(qū)，杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)等，是現(xiàn)在中國各級地方政府最常使用工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，一樣也是中國現(xiàn)在工業(yè)地產(chǎn)市場關(guān)鍵載體。在政府主導(dǎo)前提下進行，經(jīng)過發(fā)明相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)和其它工業(yè)地產(chǎn)項目所含有獨特優(yōu)勢，然后經(jīng)過招商引資、上地出讓等方法引進符合相關(guān)條件工業(yè)發(fā)展項目。(2)主體企業(yè)引導(dǎo)模式是主體企業(yè)進行工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)某個產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域含有強大綜合實力企業(yè)，營建一個相對獨立工業(yè)園區(qū)：在本身企業(yè)入駐且占主導(dǎo)前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中強大凝聚力和號召力，經(jīng)過上地出讓、項目租售等方法引進英它同類企業(yè)聚集，實現(xiàn)整個產(chǎn)業(yè)鏈打造及完善主體企業(yè)引導(dǎo)模式嚴格意義上來說并不是單純房地產(chǎn)開發(fā)，苴關(guān)鍵是國繞主體企業(yè)進行開發(fā)運作，是企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈打造及完善。如上海金山上海石化工業(yè)恫區(qū)，在上海石化龍頭企業(yè)帶動下，做大做強石化企業(yè)，同時進行相關(guān)行業(yè)延伸及細化，進而達成整個產(chǎn)業(yè)鏈完善和發(fā)展，為實現(xiàn)整個金山“大石化戰(zhàn)略”發(fā)展目標奠左堅實基礎(chǔ)。這是一個相對獨立工業(yè)園區(qū)。在關(guān)鍵企業(yè)入駐且占主導(dǎo)前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈中強大凝聚力和號召力，經(jīng)過上地出讓、項目租售等方法引進英它同類企業(yè)聚集，實現(xiàn)整個產(chǎn)業(yè)鏈集成和提升。工業(yè)地產(chǎn)商模式房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其它地方獲取工業(yè)上地項目，在進行項目標道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠房、倉庫、研發(fā)等房產(chǎn)項目標營建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營方法進行項目相關(guān)設(shè)施經(jīng)營、管理。獲取合理地產(chǎn)開發(fā)利潤全球最大工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商普洛斯即是模式代表。具體由普洛斯打造一個設(shè)施平臺，吸引物流企業(yè)入駐，普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由用戶操作，其本質(zhì)是依舊是房地產(chǎn)開發(fā)商。如普洛斯企業(yè)開發(fā)模式，苴在取得上地以后，進行一級開發(fā)包含基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，二級項目以倉儲設(shè)施為主，采取租賃方法銷售，用戶對象包含制造商、零售商和物流企業(yè)等等。以后，派出專業(yè)團體進行二級項目標物業(yè)管理和用戶維護工作。普洛斯稱之為“物流房”，即由普洛斯打造一個設(shè)施平臺，吸引物流企業(yè)入駐，普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由用戶操作，其本質(zhì)是依舊是房地產(chǎn)開發(fā)商綜合運作模式綜合運作模式是指對上述工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進行混合利用工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。就中國現(xiàn)在來說，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式關(guān)鍵以工業(yè)園區(qū)開發(fā)和工業(yè)地產(chǎn)商模式為主，尤其是工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式，在中國工業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程中起到了主動作用。針對園區(qū)開發(fā)類企業(yè)，苴管理體制關(guān)鍵有：一是以政府為損益主體管理模式。政府作為上地開發(fā)主體，并負擔最終損益：二是以開發(fā)企業(yè)為損益主體管理模式。政府委托或授權(quán)開發(fā)企業(yè)從事開發(fā)區(qū)內(nèi)上地開發(fā)和市政道路建設(shè)業(yè)務(wù)，開發(fā)企業(yè)作為上地開發(fā)主體，并由開發(fā)企業(yè)負擔最終損益?，F(xiàn)在，省級和國家級開發(fā)區(qū)通常采取以開發(fā)企業(yè)為損益主體管理模式。出于開發(fā)區(qū)總體訃劃和環(huán)境等原因考慮，開發(fā)區(qū)或新區(qū)管委會通常和區(qū)域內(nèi)一家開發(fā)企業(yè)簽署長久合作協(xié)議，該協(xié)議即使不一左含有排她性，但最少園區(qū)開發(fā)企業(yè)在上地開發(fā)和市政道路建設(shè)業(yè)務(wù)方而含有一泄優(yōu)先權(quán)。所以，園區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)含有一泄區(qū)域性，進入壁壘相對比較高。就中國來說，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式關(guān)鍵以工業(yè)恫區(qū)開發(fā)和工業(yè)地產(chǎn)商模式為主，尤其是工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式，因為其在很大程度上受到政府影響，需要依據(jù)當?shù)卣邞?yīng)對，包含園區(qū)產(chǎn)業(yè)類型，上地出讓和計劃等原因綜合影響，在中國工業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程中起到了主動作用.三、工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)運作工業(yè)房地產(chǎn)上地批租年限為50年。現(xiàn)在主業(yè)為工業(yè)地產(chǎn)上市企業(yè)關(guān)鍵有鑫茂科技、空港股份、海泰發(fā)展、大港股份、張江高科、ST運盛等。它們大多以經(jīng)濟或高新技術(shù)開發(fā)區(qū)為基礎(chǔ)平臺，從事工業(yè)園區(qū)或高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)上地一級開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)、工業(yè)物業(yè)出租、配套設(shè)施服務(wù)等。工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)最大優(yōu)勢是經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)左，通?，F(xiàn)金流充沛；享受工業(yè)上地增值帶來資產(chǎn)溢價：不受住宅地產(chǎn)政策調(diào)控影響。工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展工業(yè)地產(chǎn)市場在過去很長一段時間內(nèi)并不是一個完整發(fā)展商業(yè)市場。伴隨這兩年工業(yè)投資基金興起，尤其是住宅、商業(yè)類物業(yè)價格日趨走高，投資回報日漸降低情況下，越來越多民營或海外資金逐步向工業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，使得這些獨立小型工業(yè)圖區(qū)逐步興起，而這么園區(qū)往往更多考慮是園區(qū)工業(yè)房地產(chǎn)回報問題，這也就更靠近于大家現(xiàn)在比較流行〃工業(yè)地產(chǎn)”概念了。工業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式含有大投資、快開啟、提供增值服務(wù)、追求長久穩(wěn)立回報四大特征。從運行規(guī)律來說，工業(yè)地產(chǎn)租期相對較長、相對回報穩(wěn)左。三、工業(yè)地產(chǎn)關(guān)鍵開發(fā)步驟工業(yè)地產(chǎn)作為一門產(chǎn)業(yè)，苴贏利點表現(xiàn)在能夠快速開啟、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩下。有其獨有商業(yè)模式，包含工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商籌措資金、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、開發(fā)經(jīng)營項目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)等一系列活動。四、工業(yè)地產(chǎn)成功開發(fā)要素工業(yè)地產(chǎn)怎樣成功，關(guān)鍵從以下六個方而：一、首先是選址，分析區(qū)域市場環(huán)境和所在城市關(guān)鍵競爭力。要先確定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，繞主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進行資源配套，二級、三級配套企業(yè)在哪種情況下能夠進來，了解企業(yè)需求和恫區(qū)產(chǎn)業(yè)左位及產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向?？鐕髽I(yè)選址是從四個方面考慮：1、尋求資源：自然資源、勞動力資源。2、尋求市場：追隨出口覆蓋市場范由。3、尋求效率：提升企業(yè)在全球運行效率。4、尋求戰(zhàn)略機遇。通常園區(qū)選址從區(qū)域分析、產(chǎn)業(yè)分析、開發(fā)區(qū)分析、交通物流分析、用戶分析，和用繞用戶本身需求。市場分析。對本身城幣競爭力，環(huán)境競爭力和區(qū)域本體競爭力來考察，通常情況下把開發(fā)區(qū)分成成熟和立即成熟兩個部分，立即成熟和成熟開發(fā)區(qū)立即處理再生產(chǎn)業(yè)升級階段，開發(fā)區(qū)分析。要對開發(fā)區(qū)本身產(chǎn)業(yè)要進行分析，有哪些龍頭企業(yè)，能不能帶動它配套企業(yè)進來。產(chǎn)業(yè)分析。對一個產(chǎn)業(yè)來講，首先要確左主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，一個是自己本身確定了，圍繞它主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進行資源配套，二級、三級配套企業(yè)在哪種情況下能夠進來，找到它需求，本身園區(qū)產(chǎn)業(yè)N位和產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。二、其次是定位，任何一個園區(qū)本身泄位是起決左性作用。先要移植外部強勢資源，培育內(nèi)部特色優(yōu)勢，整合區(qū)域優(yōu)勢資源，形成園區(qū)本身特有優(yōu)勢。在具體左位時候，要考慮市場導(dǎo)向、資源整合、創(chuàng)新能力。比如從啟位角度能夠判莊是制造型園區(qū)、物流園區(qū)，還是研發(fā)型園區(qū)、商務(wù)型園區(qū)。定位，任何一個園區(qū)本身立位是起決左性作用，假如左位錯了或是方向錯了，你全部東西全部錯了。立位一個是移植外部強勢資源，培療內(nèi)部特色優(yōu)勢，整合區(qū)域優(yōu)勢資源。依據(jù)本身有能力，比如本身就是一個物流類企業(yè)，能夠把你資源帶到你所要進入?yún)^(qū)域來，另外要挖掘區(qū)域內(nèi)部有沒有獨特資源。把這兩點結(jié)合起來，把區(qū)域資源整合起來，形成園區(qū)本身特有優(yōu)勢，實際就是吸引企業(yè)入住理由，這么就會形成一個很好定位。在具體泄位時候，要考慮市場導(dǎo)向，資源整合，創(chuàng)新能力。從怎位角度能夠得出是制造型園區(qū)還是物流園區(qū)還是研發(fā)型園區(qū)，商務(wù)型園區(qū)，這么更實用部分，對一個企業(yè)本身吸引力更強部分。綜合起來來講，作為一個左位是兩個方而，一個是借助本區(qū)域優(yōu)勢，發(fā)展工業(yè)園區(qū)，進而促進開發(fā)區(qū)發(fā)展。確定園區(qū)選址及產(chǎn)業(yè)定位后，就要開始園區(qū)設(shè)計及建造。工業(yè)圖區(qū)設(shè)il?必需符合產(chǎn)業(yè)計劃，不過類型工業(yè)園區(qū)有不一樣注意事項。生態(tài)工業(yè)園區(qū)就必段有一個完整排污循環(huán)再利用產(chǎn)業(yè)鏈。廠房可按不一樣企業(yè)需求建造為簡易廠房、標準廠房或鋼結(jié)構(gòu)廠房。當中多種類型廠房建造標準也必需達標。第三是用戶，要對目標用戶進行細分。通常情況下，對用戶分析要從多個方面進行。一個是對現(xiàn)有園區(qū)企業(yè)和潛在用戶進行分析：一個是從產(chǎn)業(yè)鏈角度，包含對區(qū)域本身主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)分析，跟蹤二級配套企業(yè)、關(guān)聯(lián)企業(yè)投資動向。另外要確立以商招商概念，對專業(yè)市場進行分析，考慮把市場和制造融合在一起，形成前店后廠園區(qū)模式。用戶分析。要用戶進行把握，通常情況下，用戶分析從五個方面來進行：第一，現(xiàn)有園區(qū)企業(yè)分析，現(xiàn)在開發(fā)區(qū)進了哪些企業(yè)，同類園區(qū)進了哪些企業(yè)，這些企業(yè)本身發(fā)展階段，這些企業(yè)進入是因為成本、政策還是市場，這么你知道什么東西吸引它來：第二，有同區(qū)域企業(yè)搬遷分析，在我們很多城市全部有退二進三概念，老工廠全部分布在市中心或市中心地帶，伴隨城市發(fā)展要進行搬遷，你給它提供一個很好場地，很好硬件和軟件服務(wù)設(shè)施，吸引她到你園區(qū)來，這么分析也要分析透：第三，是從產(chǎn)業(yè)鏈角度，如奔馳進入北京以后，吊I繞奔馳對她產(chǎn)業(yè)鏈進行分析；第四，還要對國外企業(yè)進行跟蹤，跟蹤具體大企業(yè)動向，它產(chǎn)業(yè)方而動向，發(fā)覺它投資趨勢，會帶來關(guān)聯(lián)企業(yè)投資動向；第五，還有以商招商概念，還要對專業(yè)市場進行分析。任何一個城市，根據(jù)中國計劃和發(fā)展，全部會il?劃多個專業(yè)市場，這個市場本身聚集大量商家之外，它上下游企業(yè)全部會過來，比如說北京大紅門服裝市場。商業(yè)（工業(yè)）地產(chǎn)項目經(jīng)營管理在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，開發(fā)商往往比較重視項目投資金額、銷售回款，和商業(yè)地產(chǎn)左位、營銷推廣等步驟，通常極少去關(guān)心商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)最終一環(huán)一商業(yè)經(jīng)營管理。殊不知，商業(yè)經(jīng)營管理這個最終一環(huán)，卻在一泄程度上決左了商鋪現(xiàn)實回報和未來升值空間，決立了投資者最終利益。從經(jīng)營管理角度來看，只有進行符合消費市場左位、業(yè)態(tài)合理區(qū)隔、有效地招商和經(jīng)營整合推廣，和規(guī)范物業(yè)管理模式，才能促進商業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，避免商業(yè)后期經(jīng)營不善。商業(yè)地產(chǎn)重在經(jīng)營贏在管理，它需要專業(yè)管理能力和經(jīng)營素質(zhì)，從而實現(xiàn)商業(yè)項目標可連續(xù)發(fā)展地產(chǎn)項目投資分析和價值評定伴隨限購、限貸、稅收等方而調(diào)控政策對住宅市場連續(xù)施壓，住宅開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。不僅標桿企業(yè)結(jié)隊進軍商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，部分商業(yè)經(jīng)營企業(yè)也紛紛參與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。大量資金進入，商業(yè)地產(chǎn)市場處于連續(xù)上升通逍，前景似乎一片光明。部分傳統(tǒng)住宅開發(fā)企業(yè)，甚至部分“外行”企業(yè)，將商業(yè)地產(chǎn)看成調(diào)控期“避風港”。不過商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需要雄厚資金實力，需要〃養(yǎng)商”耐心，需要專業(yè)人才貯備，需要豐富運行管理經(jīng)驗。不含有上述條件房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)而臨一泄風險。商業(yè)地產(chǎn)價值評左師依據(jù)估價目標，遵照估價標準，根據(jù)估價程序，利用估價方法，在綜合分析，影響房地產(chǎn)價格