新城產(chǎn)品定位-一六組

【244畝】R≤3.02500萬/畝】【樓面12500元/平】【總價61.01【總貨值118.億】 年供 獲取類型：招拍 ：一班六組碧成

1第一部分市場數(shù)據(jù)分一、地塊地理位置及區(qū)域信三山新城地 西九龍 東部重要的發(fā)展區(qū)域 時成交面可開發(fā)建面積(萬成交均（萬/畝樓面（萬合一、地塊地理位置及區(qū)域信二、交通配交通節(jié)距時（分鐘區(qū)二、生活配

二、教育配（市一級

（省一級

（省一級（省一級（省一級（市一級

項目配

（市一級

（省一級 三、地塊配套及競品分保利諾丁占地：130 建面：28萬容積率：總地價：6.47億畝價：497萬/樓面價廣鋼新拿地時間：2014年11廣鋼新第壹時占地：229畝 容積率：1.5 總地價：2.75億 藏瓏華占地303畝建面：80萬方容積率2.8總地價4.2億畝價：200萬/畝樓面價：1071中?；骋继枺◤V鋼占地321畝建面：30.4萬容積率：7.2 總地價：96億畝價：3100萬/畝樓面價：19000碧桂園印象花占地：108畝 容積率：3.0 總地價：4.2億畝價：389萬/ 樓面價拿地時間：2015年8

駕車11km，時小于15案本案本校新加坡美倫校新加坡美倫國際外國語直線距離 廣廣州南1 2 3

4 5

6 7 8

116,473116,473930

0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12年桂城板塊除了月、月 況，全年供求比

價價套比率60-%80-90-100-0

成交均成交套8

16/11

初步結(jié)論：桂城板塊供大亍求，第二部分目標客群分113感度較高，看通配套目標市場預判：荔灣芳村、偶得客戶偶得客戶置業(yè)目癿：首置部分為投資性客二、地塊目標客群定征優(yōu)環(huán)資、濱觀、 社菜場鄰新行服中、鄰城來C資源、交通便利等。初步結(jié)論目標客戶群：首置剛需為置業(yè)目的：80%癿客戶是自住為主，20%客戶用于投客戶關(guān)注點：客戶最關(guān)注癿是價格、環(huán)境、配套及區(qū)域未來癿發(fā)展，其次是社區(qū)癿品質(zhì)、規(guī)模戶型建議：以解決廣州客第三部分戶配比分一、競品分析利諾丁（㎡(萬元80-144-90-165-100-198-263-292-水景公(萬元80-90-100-110-%%一、競品分析瓏華宏通地60-90-80-113-90-5146-100-153-110-151-一、競品分析海花灣壹（㎡(萬元%2一、競品分析壹時（㎡(萬元2二、產(chǎn)品建桂城板塊戶型特 主要競品戶型匯面積面積供應套成交套成交均供求60-80-100-110-%產(chǎn)品建議市場對于100斱以下癿剛需產(chǎn)品需求旺盛，主要競品100方以下（80%）剛需產(chǎn)品去化率高，去速度快，應作為主力按照競品目前癿庫存 去化速度，6個月內(nèi)即可基本去庫存?？膳渲蒙倭?00-120方和120-140方（5%）癿改善型產(chǎn)品提升溢價空第四部分規(guī)劃方案分二、項目規(guī)劃方案（強排方案）展示區(qū)與 量：據(jù)地塊周邊交通和環(huán)境情況，將展示區(qū)及 量置在容積率：公共配套設(shè)施：據(jù)規(guī)劃要求配 、社區(qū)衛(wèi)生站 場站、公廁處理點等公共配套設(shè)施以滿足規(guī)交通組織：據(jù)周邊城市道路、軌道交通，合理布置車行 和人行出口土石方：在豎向設(shè)計時應充分結(jié)合地塊現(xiàn)狀，充分利用土方建筑布局：周邊不利因素：地塊東南角有高 室布置應考慮后續(xù)的基坑