不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)調(diào)查

第4章不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)分析4.1不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與運(yùn)行規(guī)律

4.2不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)定位與市場(chǎng)調(diào)查4.3不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)分析

1/19/202314.1不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與運(yùn)行規(guī)律

4.1.1不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)概述1.不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的概念不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)是從事不動(dòng)產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰椎幕顒?dòng)場(chǎng)所。一個(gè)完整的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)是由市場(chǎng)主體、客體、價(jià)格、資金、運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)。（1）房產(chǎn)市場(chǎng)通過買賣和租賃兩種交換形式，將房屋出售或出租出去，就形成了房屋的買賣市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)。買賣市場(chǎng)是通過買賣這種形式實(shí)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系全部轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)市場(chǎng)。租賃市場(chǎng)是通過租賃這種形式，將房屋出租出去，從而實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系部分轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)市場(chǎng)。1/19/20232（2）地產(chǎn)市場(chǎng)地產(chǎn)市場(chǎng)是地產(chǎn)交易的場(chǎng)所，是地產(chǎn)商品交換關(guān)系的總和。地產(chǎn)市場(chǎng)又可以分為兩類三級(jí)市場(chǎng)。①土地一級(jí)市場(chǎng)。是以讓渡一定時(shí)期土地使用權(quán)為主要內(nèi)容的地產(chǎn)市場(chǎng)，在我國(guó)又稱土地使用權(quán)出讓。②土地二級(jí)市場(chǎng)。是指土地或不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，是不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)商或土地使用者在出讓合同規(guī)定的期限內(nèi)，將已開發(fā)好的土地有條件地轉(zhuǎn)讓給其他使用者。③土地三級(jí)市場(chǎng)。是指土地使用者將自己擁有的土地使用權(quán)再橫向進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或進(jìn)行抵押。1/19/202332.不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)作為市場(chǎng)體系的基本組成部分，具有市場(chǎng)的一般規(guī)律性，如受價(jià)值規(guī)律、競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律、供求規(guī)律等的制約。（1）市場(chǎng)供給的特點(diǎn)（2）市場(chǎng)需求的特點(diǎn)（3）市場(chǎng)交易的特點(diǎn)（4）市場(chǎng)價(jià)格的特點(diǎn)1/19/202343.不動(dòng)產(chǎn)投資的市場(chǎng)參與者（1）土地所有者或當(dāng)前的使用者（2）開發(fā)商（3）政府及政府機(jī)構(gòu)（4）金融機(jī)構(gòu)（5）建筑承包商（6）專業(yè)顧問（7）消費(fèi)者或買家1/19/202354.不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境及其影響因素（1）社會(huì)因素（2）經(jīng)濟(jì)因素，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、家庭收入水平及分布、物價(jià)水平、工資及就業(yè)水平、房?jī)r(jià)租金比等。（3）政策因素，包括不動(dòng)產(chǎn)供給政策、住房分配和消費(fèi)政策、不動(dòng)產(chǎn)金融政策、不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與交易政策、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格政策。1/19/202364.1.2不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)與運(yùn)行機(jī)制1.不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)（1）總量結(jié)構(gòu)。（2）區(qū)域結(jié)構(gòu)。（3）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。（4）供求結(jié)構(gòu)。（5）投資結(jié)構(gòu)。1/19/202372.不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)（1）供給指標(biāo)①存量、新竣工量和滅失量。②空置量和空置率。③房屋施工面積和新開工面積。④平均建設(shè)周期⑤竣工房屋價(jià)值1/19/20238（2）需求指標(biāo)反映需求的指標(biāo)主要有國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值，人口數(shù)、城市家庭人口、就業(yè)人員以及城市家庭總支出、城市家庭可支配收入，房屋空間使用量等。1/19/20239（3）市場(chǎng)交易指標(biāo)反映市場(chǎng)交易的指標(biāo)主要有銷售量、出租量和預(yù)售面積，吸納量、吸納率和吸納周期，房屋價(jià)格指數(shù)、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格、不動(dòng)產(chǎn)租金等。1/19/2023103.不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行行機(jī)制（1）不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)存量市場(chǎng)的的均衡①不動(dòng)產(chǎn)本身身的價(jià)格水平平。②消費(fèi)者的財(cái)財(cái)產(chǎn)總量。③其他資產(chǎn)的的實(shí)際收益。。④擁有不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)所得到的凈凈實(shí)際收益。。⑤對(duì)未來的預(yù)預(yù)期。1/5/202311P0SE0SQP1QQ1PPE1D1（b）新增不動(dòng)產(chǎn)供給（a）不動(dòng)產(chǎn)存存量市場(chǎng)圖4-1供需平衡曲線線圖1/5/202312（2）新增不不動(dòng)產(chǎn)供給的的決定①不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)價(jià)格水平。②不動(dòng)產(chǎn)的開開發(fā)成本。③不動(dòng)產(chǎn)的開開發(fā)技術(shù)水平平。④投資者對(duì)未未來的預(yù)期。。1/5/2023134.1.3不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)的的周周期期循循環(huán)環(huán)與與政政府府宏宏觀觀調(diào)調(diào)控控1.不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)的的周周期期循循環(huán)環(huán)不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)周周期期循循環(huán)環(huán)是是指指不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展或或其其投投入入與與產(chǎn)產(chǎn)出出有有相相當(dāng)當(dāng)?shù)牡闹刂貜?fù)復(fù)發(fā)發(fā)生生波波動(dòng)動(dòng)的的現(xiàn)現(xiàn)象象。。從從本本質(zhì)質(zhì)上上講講，，不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的的發(fā)發(fā)展展是是由由整整體體經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的的發(fā)發(fā)展展決決定定的的，，而而從從一一個(gè)個(gè)較較長(zhǎng)長(zhǎng)的的歷歷史史時(shí)時(shí)期期來來看看，，社社會(huì)會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的的發(fā)發(fā)展展體體現(xiàn)現(xiàn)為為周周期期性性的的運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)，，相相應(yīng)應(yīng)地地使使不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的的發(fā)發(fā)展展也也存存在在周周期期性性循循環(huán)環(huán)特特性性。。1/5/2023142.不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)投投資資市市場(chǎng)場(chǎng)中中的的泡泡沫沫與與過過熱熱（1））不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)投投資資市市場(chǎng)場(chǎng)中中的的泡泡沫沫不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)泡泡沫沫是是指指不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)價(jià)格格由由于于不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)投投機(jī)機(jī)而而引引起起的的與與使使用用價(jià)價(jià)值值嚴(yán)嚴(yán)重重背背離離，，價(jià)價(jià)格格脫脫離離實(shí)實(shí)際際使使用用價(jià)價(jià)值值支支撐撐而而持持續(xù)續(xù)上上漲漲的的過過程程和和狀狀態(tài)態(tài)。。它它是是一一種種價(jià)價(jià)格格現(xiàn)現(xiàn)象象，，是是不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)內(nèi)內(nèi)外外因因素素，，特特別別是是投投機(jī)機(jī)性性因因素素作作用用的的結(jié)結(jié)果果。。1/5/202315（2））不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)投投資資市市場(chǎng)場(chǎng)中中的的過過熱熱不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)中中的的過過度度開開發(fā)發(fā)稱稱為為不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)““過過熱熱””，，具具體體特特征征有有需需求求增增長(zhǎng)長(zhǎng)趕趕不不上上新新增增供供給給增增長(zhǎng)長(zhǎng)，，空空置置率率上上升升、、物物業(yè)業(yè)售售價(jià)價(jià)和和租租金金下下降降。。過過熱熱的的誘誘因因主主要要有有開開發(fā)發(fā)商商對(duì)對(duì)市市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)的的偏偏差差、、開開發(fā)發(fā)商商之之間間的的博博弈弈和和非非理理性性行行為為以以及及道道德德風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。。1/5/202316（3））不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)泡泡沫沫與與過過熱熱的的聯(lián)聯(lián)系系與與區(qū)區(qū)別別它們們的的區(qū)區(qū)別別有有：：①①過過熱熱和和泡泡沫沫是是反反映映兩兩個(gè)個(gè)不不同同層層面面的的市市場(chǎng)場(chǎng)指指標(biāo)標(biāo)。。②過過熱熱和和泡泡沫沫在在嚴(yán)嚴(yán)重重程程度度和和危危害害性性方方面面不不同同。。③過過熱熱和和泡泡沫沫在在周周期期循循環(huán)環(huán)中中所所處處的的階階段段不不同同。。④市市場(chǎng)場(chǎng)參參與與者者的的出出發(fā)發(fā)點(diǎn)點(diǎn)不不同同。。1/5/202317過熱熱與與泡泡沫沫兩兩者者的的共共同同點(diǎn)點(diǎn)為為：：泡泡沫沫和和過過度度開開發(fā)發(fā)都都是是用用來來描描述述不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)中中不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)實(shí)實(shí)際際價(jià)價(jià)格格對(duì)對(duì)不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)基基本本市市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)價(jià)值值的的偏偏離離，，是是不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格中中非非基基本本價(jià)價(jià)格格的的不不同同程程度度的的體體現(xiàn)現(xiàn)。。過過熱熱不不一一定定就就產(chǎn)產(chǎn)生生泡泡沫沫，，但但過過熱熱是是產(chǎn)產(chǎn)生生泡泡沫沫的的前前提提，，也也是是誘誘因因之之一一。。1/5/2023183.政政府府對(duì)不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)投資資市場(chǎng)場(chǎng)的干干預(yù)為保障障不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)市市場(chǎng)的的健康康發(fā)展展，政政府通通常運(yùn)運(yùn)用的的宏觀觀調(diào)控控手段段主要要包括括土地地供應(yīng)應(yīng)、金金融、、住房房稅收收政策策等。。1/5/2023194.2不不動(dòng)產(chǎn)投資資市場(chǎng)定位位與市場(chǎng)調(diào)調(diào)查4.2.1不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)投資的市市場(chǎng)細(xì)分與與目標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)選擇1.市場(chǎng)場(chǎng)細(xì)分（1）市場(chǎng)場(chǎng)細(xì)分的概概念所謂市場(chǎng)細(xì)細(xì)分就是根根據(jù)消費(fèi)者者欲望與需需求的不同同，把需求求基本相同同的消費(fèi)者者分別歸并并為一類，，形成總體體市場(chǎng)中的的若干“子子市場(chǎng)”的的過程。這這個(gè)過程和和策略在不不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷中的的具體應(yīng)用用，則成為為不動(dòng)產(chǎn)市市場(chǎng)細(xì)分。。1/5/202320市場(chǎng)細(xì)分分后的子子市場(chǎng)比比較具體體，與消消費(fèi)者的的需求相相對(duì)應(yīng)，，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)可可以根據(jù)據(jù)自己的的經(jīng)營(yíng)思思想、方方針及生生產(chǎn)技術(shù)術(shù)和營(yíng)銷銷力量，，確定自自己的服服務(wù)對(duì)象象。細(xì)分市場(chǎng)場(chǎng)通常是是市場(chǎng)上上規(guī)模較較大的、、易于識(shí)識(shí)別的顧顧客群體體。細(xì)分市場(chǎng)場(chǎng)的極限限稱為定定制營(yíng)銷銷。1/5/202321（2）不不動(dòng)產(chǎn)市市場(chǎng)細(xì)分分的準(zhǔn)則則①市場(chǎng)有有充足的的份額保保證企業(yè)業(yè)的盈利利空間，，有足夠夠的增長(zhǎng)長(zhǎng)空間，，可以滿滿足企業(yè)業(yè)持續(xù)發(fā)發(fā)展的要要求；②所細(xì)分分出的市市場(chǎng)有明明顯的識(shí)識(shí)別標(biāo)志志，市場(chǎng)場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)穩(wěn)定；③不同細(xì)細(xì)分市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)營(yíng)銷銷組合有有不同的的反應(yīng)，，能夠有有效避免免被競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手所所占領(lǐng)；；④細(xì)分市市場(chǎng)能夠夠與全局局連貫一一致，能能夠找到到和媒體體的接觸觸點(diǎn)。1/5/202322（3）不不動(dòng)產(chǎn)細(xì)細(xì)分市場(chǎng)場(chǎng)的基礎(chǔ)礎(chǔ)①收入變變量。②地理變變量。③職業(yè)變變量。④年齡變變量。⑤用途變變量。1/5/202323（4）不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的的程序①市場(chǎng)目標(biāo)的的確立階段。。②市場(chǎng)調(diào)查階階段。③分析階段。。④細(xì)分階段。。⑤方案確定階階段。1/5/2023242.目標(biāo)市市場(chǎng)的選擇（1）選擇目目標(biāo)市場(chǎng)的策策略①市場(chǎng)整體化化策略。②市場(chǎng)細(xì)分化化策略。③市場(chǎng)密集型型策略。1/5/202325（2）不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)目標(biāo)市場(chǎng)范范圍的選擇①產(chǎn)品、市場(chǎng)場(chǎng)集中型。②生產(chǎn)專業(yè)化化型。③市場(chǎng)專業(yè)化化型。④產(chǎn)品、市場(chǎng)場(chǎng)選擇型。⑤整體市場(chǎng)類類型。1/5/202326（3）選擇不不動(dòng)產(chǎn)目標(biāo)市市場(chǎng)應(yīng)考慮的的因素①市場(chǎng)需求與與市場(chǎng)潛力。。②產(chǎn)品的差異異與相似性。。③細(xì)分市場(chǎng)的的類似性。④市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀狀況。⑤企業(yè)實(shí)力。。1/5/2023274.2.2不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)投資市場(chǎng)場(chǎng)定位與產(chǎn)產(chǎn)品功能定定位1.市場(chǎng)場(chǎng)定位定位是指投投資者在目目標(biāo)市場(chǎng)上上設(shè)計(jì)出自自己與競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手之間間有差別的的產(chǎn)品和形形象，從而而在目標(biāo)顧顧客心中確確定與眾不不同的有價(jià)價(jià)值的地位位。定位要要求投資者者能確定向向目標(biāo)顧客客推銷的差差別數(shù)目及及具體差別別。1/5/202328確定產(chǎn)產(chǎn)品的的市場(chǎng)場(chǎng)定位位，首首先需需要了了解目目標(biāo)顧顧客的的需求求和愛愛好，，研究究目標(biāo)標(biāo)顧客客對(duì)于于產(chǎn)品品的實(shí)實(shí)物屬屬性和和心理理方面面的要要求和和重視視程度度；其其次，，需要要研究究競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)者產(chǎn)產(chǎn)品的的屬性性和特特色，，以及及市場(chǎng)場(chǎng)滿足足程度度。在在此基基礎(chǔ)上上，投投資者者可根根據(jù)產(chǎn)產(chǎn)品的的屬性性、用用途、、質(zhì)量量、顧顧客心心理滿滿足程程度、、產(chǎn)品品在市市場(chǎng)上上的滿滿足程程度進(jìn)進(jìn)行產(chǎn)產(chǎn)品市市場(chǎng)定定位。。1/5/202329對(duì)于投投資者者而言言，最最重要要的是是將““無差差別的的產(chǎn)品品”差差異化化。（1））突出出產(chǎn)品品特色色定位位。（2））產(chǎn)品品邊緣緣化定定位（3））對(duì)抗抗性競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)定定位。。（4））特殊殊用途途定位位。1/5/2023302.產(chǎn)產(chǎn)品品功能能定位位不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)功能能的主主要特特點(diǎn)是是功能能調(diào)整整的難難度大大、費(fèi)費(fèi)用高高、壽壽命長(zhǎng)長(zhǎng)，所所以要要求在在功能能設(shè)計(jì)計(jì)和生生產(chǎn)中中具有有超前前性和和適當(dāng)當(dāng)?shù)膹棌椥?。。不?dòng)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品的功功能定定位是是指在在目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)選擇擇和市市場(chǎng)定定位的的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，，根據(jù)據(jù)潛在在目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)費(fèi)者使使用需需求的的特征征，結(jié)結(jié)合不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)特定定產(chǎn)品品類型型的特特點(diǎn)，，對(duì)擬擬提供供的不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品應(yīng)具具備的的基本本功能能和輔輔助功功能做做出具具體規(guī)規(guī)定的的過程程。1/5/202331對(duì)不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)進(jìn)行功功能定定位的的具體體方法法與步步驟是是：（1））要借借助市市場(chǎng)研研究和和市場(chǎng)場(chǎng)細(xì)分分的結(jié)結(jié)果，，明確確目標(biāo)標(biāo)使用用者群群體。。（2））把握握目標(biāo)標(biāo)使用用者的的需求求特征征、消消費(fèi)偏偏好和和可支支付能能力。。（3））要與與建筑筑師建建立良良好的的溝通通渠道道，以以便將將開發(fā)發(fā)商或或其市市場(chǎng)分分析、、市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷銷人員員對(duì)目目標(biāo)使使用者者群體體特征征的認(rèn)認(rèn)識(shí)體體現(xiàn)在在不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)的的圖紙紙上。。1/5/2023324.2.3不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)投資市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查1.市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查的定定義概括地說，，市場(chǎng)調(diào)查查就是為了了確定投資資經(jīng)營(yíng)的方方向，選擇擇目標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)，合理開開發(fā)適銷對(duì)對(duì)路的產(chǎn)品品，而運(yùn)用用系統(tǒng)的、、科學(xué)的方方法，有目目的、有計(jì)計(jì)劃地收集集和分析相相關(guān)的不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品信信息、企業(yè)業(yè)的外部環(huán)環(huán)境和內(nèi)部部條件信息息以及業(yè)內(nèi)內(nèi)其他企業(yè)業(yè)相關(guān)信息息等各種資資料，通過過對(duì)過去與與現(xiàn)在的營(yíng)營(yíng)銷狀況及及動(dòng)態(tài)性影影響因素的的分析研究究，從而為為企業(yè)預(yù)測(cè)測(cè)未來發(fā)展展、制定正正確的決策策提供依據(jù)據(jù)的過程。。1/5/2023332.市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)內(nèi)容（1）不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)環(huán)境調(diào)查不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境調(diào)查查主要包括括以下幾個(gè)個(gè)方面的內(nèi)內(nèi)容：①政治法律律環(huán)境調(diào)查查。②經(jīng)濟(jì)環(huán)境境調(diào)查。③社區(qū)環(huán)境境調(diào)查。④項(xiàng)目微觀觀環(huán)境調(diào)查查。1/5/202334（2）不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)需需求和消費(fèi)費(fèi)行為調(diào)查查不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)需求和消消費(fèi)行為調(diào)調(diào)查的內(nèi)容容主要包括括以下幾個(gè)個(gè)方面：①不動(dòng)產(chǎn)市市場(chǎng)需求影影響因素調(diào)調(diào)查。包括括某一時(shí)期期城市的住住房消費(fèi)總總量、住房房的需求量量、房屋的的空置量、、住房困難難的戶數(shù)等等；有需求求的家庭需需要的面積積和戶型，，他們的收收入水平、、文化程度度以及實(shí)際際購(gòu)買力。。②消費(fèi)者需需求動(dòng)機(jī)調(diào)調(diào)查。如消消費(fèi)者的購(gòu)購(gòu)買意向，，影響消費(fèi)費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)動(dòng)機(jī)的因素素，消費(fèi)者者購(gòu)買動(dòng)機(jī)機(jī)的類型等等。③消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)買行為調(diào)調(diào)查。不同同的消費(fèi)者者具有不同同的購(gòu)買行行為特征，，這些行為為特征最終終影響著消消費(fèi)者對(duì)不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品品的購(gòu)買。。1/5/202335（3）不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)調(diào)查不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品品的調(diào)查一一般來說包包括以下內(nèi)內(nèi)容：①商品形態(tài)態(tài)及供求狀狀況調(diào)查。。②市場(chǎng)占有有率調(diào)查。。③市場(chǎng)趨勢(shì)勢(shì)調(diào)查。1/5/202336（4））不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格調(diào)調(diào)查查不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格調(diào)調(diào)查查包包括括：：影影響響不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格變變化化的的因因素素；；不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)供供求求情情況況的的變變化化趨趨勢(shì)勢(shì)；；開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目所所在在區(qū)區(qū)域域不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)價(jià)格格；；價(jià)價(jià)格格變變動(dòng)動(dòng)后后消消費(fèi)費(fèi)者者可可能能的的反反應(yīng)應(yīng)等等。。1/5/2023373.市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)查查的的步步驟驟通常常，，市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)查查可可按按照照以以下下程程序序進(jìn)進(jìn)行行：：（1））確確定定問問題題及及調(diào)調(diào)查查目目標(biāo)標(biāo)（2））收收集集信信息息資資料料（3））初初步步市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)查查（4））調(diào)調(diào)查查設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)和和計(jì)計(jì)劃劃制制定定（5））現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)查查（6））信信息息分分析析（7））撰撰寫寫和和提提交交調(diào)調(diào)查查報(bào)報(bào)告告1/5/2023384.3不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)投投資資市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析4.3.1不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析的的概概念念所謂不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)分析析是通過信信息將不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)參參與者與不不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)聯(lián)系起來來的一種活活動(dòng)，即通通過不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)信息息的收集、、分析和加加工處理，，尋找出其其內(nèi)在的規(guī)規(guī)律和含義義，預(yù)測(cè)市市場(chǎng)未來的的發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)，用以幫幫助不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的參參與者掌握握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)態(tài)、把握機(jī)機(jī)會(huì)或調(diào)整整其市場(chǎng)行行為。1/5/202339市場(chǎng)分析的的作用表現(xiàn)現(xiàn)在以下方方面。（1）在開開發(fā)過程中中，通過市市場(chǎng)分析能能幫助開發(fā)發(fā)商選擇合合適的項(xiàng)目目位置、確確定滿足市市場(chǎng)需求的的產(chǎn)品類型型，向金融融機(jī)構(gòu)說明明項(xiàng)目的財(cái)財(cái)務(wù)可行性性以獲取貸貸款、尋找找投資合作作伙伴，在在開發(fā)后期期幫助開發(fā)發(fā)商尋找目目標(biāo)使用者者或購(gòu)買者者，根據(jù)市市場(chǎng)需求的的變化調(diào)整整產(chǎn)品生產(chǎn)產(chǎn)。1/5/202340（2）市場(chǎng)場(chǎng)分析結(jié)果果能否支持持項(xiàng)目財(cái)務(wù)務(wù)可行性的的結(jié)論，是是金融機(jī)構(gòu)構(gòu)決定是否否提供開發(fā)發(fā)貸款的先先決條件。。商業(yè)銀行行要求開發(fā)發(fā)項(xiàng)目貸款款評(píng)估報(bào)告告中必須包包括市場(chǎng)分分析的內(nèi)容容。（3）相關(guān)關(guān)專業(yè)人員員必須通過過市場(chǎng)分析析將目標(biāo)市市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)識(shí)反映到建建筑風(fēng)格、、戶型、配配套設(shè)施、、建筑設(shè)備備等方面，，以滿足市市場(chǎng)需求。。1/5/202341（4）在市市場(chǎng)分析的的基礎(chǔ)上，，市場(chǎng)營(yíng)銷銷人員才能能把握目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)特征征，并在此此基礎(chǔ)上有有針對(duì)性地地制定銷售售策略、廣廣告宣傳策策略等。（5）租戶戶和購(gòu)買者者在判斷租租買時(shí)機(jī)和和價(jià)格時(shí)，，非常需要要市場(chǎng)分析析的支持。。尤其是購(gòu)購(gòu)房者的購(gòu)購(gòu)買目的是是置業(yè)投資資時(shí)，更加加重視對(duì)市市場(chǎng)狀況的的分析，以以便制定出出明智的決決策。1/5/2023424.3.2不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)投資市場(chǎng)場(chǎng)分析的內(nèi)內(nèi)容1.市場(chǎng)場(chǎng)區(qū)域的決決定2.宏觀觀因素分析析3.市場(chǎng)場(chǎng)需求分析析（1）購(gòu)買買者行為分分析（2）需求求指標(biāo)分析析1/5/2023434.市場(chǎng)場(chǎng)供給分析析（1）競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)者行為分分析（2）供給給指標(biāo)分析析5.相關(guān)關(guān)因素分析析1/5/2023444.3.3不不動(dòng)產(chǎn)投資資市場(chǎng)分析的的手段與方法法1.市場(chǎng)規(guī)規(guī)模的預(yù)測(cè)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)測(cè)就是要估算算出一個(gè)地區(qū)區(qū)對(duì)某種產(chǎn)品品的市場(chǎng)潛量量，常用的測(cè)測(cè)算方法是：：Q＝n×q×p式中：：Q——總總市場(chǎng)場(chǎng)潛量量；n——特特定產(chǎn)產(chǎn)品或或市場(chǎng)場(chǎng)的購(gòu)購(gòu)買者者數(shù)量量；q——購(gòu)購(gòu)買者者的平平均購(gòu)購(gòu)買數(shù)數(shù)量；；p——平平均單單價(jià)。。1/5/2023452.市市場(chǎng)場(chǎng)趨勢(shì)勢(shì)分析析（1））市場(chǎng)場(chǎng)趨勢(shì)勢(shì)分析析的步步驟①宏觀觀環(huán)境境預(yù)測(cè)測(cè)②行業(yè)業(yè)預(yù)測(cè)測(cè)③企業(yè)業(yè)的銷銷售預(yù)預(yù)測(cè)1/5/202346（2））市場(chǎng)場(chǎng)趨勢(shì)勢(shì)分析析方法法①購(gòu)買買者意意圖調(diào)調(diào)查法法。②意見見綜合合法。。③專家家意見見法,又稱稱德爾爾菲法法。④時(shí)間間序列列分析析法。。⑤相關(guān)關(guān)分析析法。。1/5/202347謝謝謝1月-2303:25:0503:2503:251月-231月-2303:2503:2503:25:051月-231月-2303:25:052023/1/53:25:059、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。03:25:0503:25:0503:251/5/20233:25:05AM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見見頻。。1月-2303:25:0503:25Jan-2305-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。03:25:0503:25:0503:25Thursday,January5,202313、乍乍見見翻翻疑疑夢(mèng)夢(mèng)，，相相悲悲各各問問年年。。。。1月月-231月月-2303:25:0603:25:06January5,202314、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國(guó)見見青山。。。05一一月20233:25:06上午午03:25:061月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月233:25上上午1月-2303:25January5,202316、行動(dòng)動(dòng)出成成果，，工作作出財(cái)財(cái)富。。。2023/1/53:25:0603:25:0605January202317、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時(shí)時(shí)，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點(diǎn)點(diǎn)的的射射線線向向前前。。。。3:25:06上上午午3:25上上午午03:25:061月月-239、沒有失敗，，只有暫時(shí)停停止成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。。03:25:0603:25:0603:251/5/20233:25:06AM11、成功功就是是日復(fù)復(fù)一日日那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小努力力的積積累。。。1月-2303:25:0603:25Jan-2305-Jan-2312、世間成事事，不求其其絕對(duì)圓滿滿，留一份份不足，可可得無限完完美。。03:25:0603:25:0603:25Thursday,January5,202313、不不知知香香積積寺寺，，數(shù)數(shù)里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2303:25:0603:25:06