上海棕櫚泉花園銷售策略與合作方案

第一部分:合作及營銷策略精要合作模式營銷精要全程營銷,共創(chuàng)雙贏整合渠道資源,確保現(xiàn)金回籠詮釋產(chǎn)品價(jià)值,獲取利潤最大化12全程營銷,共創(chuàng)雙贏PART1——合作模式

全程營銷服務(wù)內(nèi)容合作模式銷售執(zhí)行策略制定價(jià)格執(zhí)行策略建議資金回籠計(jì)劃建議營銷配合建議樣板房建議示范區(qū)建議......階段政策及市場(chǎng)變化跟蹤分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤跟蹤調(diào)研報(bào)告同質(zhì)樓盤借鑒分析貸款辦理產(chǎn)證辦理交房企劃執(zhí)行策略現(xiàn)場(chǎng)包裝方案媒體\渠道\通路策略引導(dǎo)動(dòng)線包裝戶外廣告方案平面廣告方案......銷售執(zhí)行部分:企劃包裝:市場(chǎng)跟蹤配合:售后服務(wù):合作費(fèi)用合作模式雙贏模式只收取傭金,不提取溢價(jià)根據(jù)目標(biāo)完成狀況設(shè)定代理傭金比例提取溢價(jià)方式,甲乙雙方定價(jià)易出現(xiàn)分歧:乙方為獲取溢價(jià),價(jià)格制定偏低;但單純傭金方式,對(duì)乙方缺少銷售激勵(lì)收費(fèi)方式合作模式根據(jù)資金回籠要求,設(shè)定銷售目標(biāo)代理傭金比例基本傭金按照總銷售金額2.5%計(jì)提若不達(dá)到銷售指標(biāo),則傭金按照總銷金額2%計(jì)提若超額完成銷售指標(biāo),則傭金按照總銷金額3%計(jì)提營銷費(fèi)用由乙方制定媒體及渠道方案,報(bào)甲方審核,由甲方確定實(shí)際執(zhí)行營銷推廣計(jì)劃，營銷費(fèi)用為實(shí)際支出費(fèi)用整合渠道資源,確保現(xiàn)金回籠詮釋產(chǎn)品價(jià)值,獲取利潤最大化PART2——營銷精要目標(biāo)及策略方案營銷目標(biāo)08年資金目標(biāo)：1-1.5億營銷策略要旨：整合易居中國客戶資源、渠道資源平臺(tái)，獲得客戶來源量；特殊渠道營銷結(jié)合少量常規(guī)營銷手段，獲得客戶來源以小開盤形式，營造現(xiàn)場(chǎng)銷售氣氛，促進(jìn)成交銷售說辭提煉，突出高性價(jià)比房源，促進(jìn)客戶成交現(xiàn)場(chǎng)制造SP，調(diào)動(dòng)客戶購買情緒，促進(jìn)成交客戶挖掘渠道

整合易居資源客戶方案易居會(huì)客戶資源：50萬易居會(huì)員（易居臣信25萬，易居會(huì)25萬）2200名鉆石級(jí)會(huì)員（購買5套以上房屋\購買1000萬以上房屋）5000名白金會(huì)員（購買2套-4套\購買400萬以上房屋）20000名400萬以上投資型會(huì)員30000多名

高檔會(huì)所俱樂部會(huì)員（諾亞財(cái)富）2000名二手豪宅和別墅買賣投資客戶上海資源：以短信、組織看房活動(dòng)，投資論壇等形式直接傳遞房源信息整合易居居資源客戶方案案高端物業(yè)業(yè)客戶資資源：代理樓盤盤：老西西門新苑苑、匯寧寧花園、、思南路路88號(hào)、、福源匯匯居、古古北國際際、萬科科蘭喬圣圣菲、萬萬科紅郡郡、嘉里華華庭、衡衡山路41號(hào)、、網(wǎng)球公公寓、維維詩凱亞亞、匯賢賢居等上海資源源：高端客戶戶購房往往往有著著多次購購房的特特性，因因此在已已購買高高端產(chǎn)品品客戶中中挖掘資資源，成成功比例例極高整合易居居資源客戶方案案二三級(jí)聯(lián)聯(lián)動(dòng)資源源（易居居臣信））：全市門店店100多個(gè)市中心高高端區(qū)域域近40個(gè)別墅館上海資源源：門店不僅僅成為外外部售樓樓處；更更是目前前市場(chǎng)銷銷售的新新渠道整合易居居資源客戶方案案全國營銷銷網(wǎng)絡(luò)可在華東東、華北北、華南南、華中中、西南南近30個(gè)城市進(jìn)進(jìn)行項(xiàng)目目推廣，，挖掘全全國客戶戶資源全國資源源：上海成為為全國高高端客戶戶夢(mèng)想地地，通過過全國網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)營銷銷，最大大范圍挖挖掘客戶戶資源特殊渠道道營銷客戶方案案銀行VIP：花旗銀行行、匯豐銀銀行、招招商銀行行、中國國銀行等等商會(huì)會(huì)：臺(tái)商會(huì)、溫州商商會(huì)汽車俱樂部：：樂駕汽車車、名流汽汽車、永永達(dá)汽車車高爾爾夫夫：濱海高爾爾夫高端百貨貨：久光百貨貨、中信泰泰富EMBA/MBA：交大USC、南加洲洲EMBA、長(zhǎng)江商商學(xué)院、、中歐商商學(xué)院樓盤、社社區(qū)：高端社區(qū)區(qū)、別墅墅樓盤特殊營銷銷渠道：：特殊渠道道，以DM、彩信、、帳單、、活動(dòng)、、巡展方方式，直擊高高端客戶戶少量常規(guī)規(guī)渠道營營銷客戶方案案區(qū)域道路路攔截：：主要干道道、競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓盤動(dòng)動(dòng)線設(shè)高高炮、看看板，攔攔截客戶戶報(bào)紙、雜雜志類：《別墅與豪豪宅》、《航空雜志志》、《移居上上海》、《totallyshanghai》、《地標(biāo)》網(wǎng)站站：別墅網(wǎng)站站、門戶戶網(wǎng)站房房產(chǎn)頻道道等常規(guī)營銷銷渠道：：常規(guī)渠道道達(dá)到信息息宣傳目目的，同同時(shí)擴(kuò)大大知名度度、形成客戶介介紹客戶戶銷售執(zhí)行行策略方方案樓盤定位位，宣傳傳銷售方案案生態(tài)大宅宅，自然然之盤：：主訴求：：大道自自然然晉級(jí)東郊郊，提升升價(jià)值樓盤名建建議：東郊·棕櫚泉花花園延伸看房房動(dòng)線銷售方案案售樓處會(huì)所二期成熟熟區(qū)動(dòng)線交匯匯處一期二期二期三期入口三期樣板板房總體看房房動(dòng)線圖圖一期至二二期：感受一期期、二期期的成熟熟度，同同時(shí)感受受體驗(yàn)由由一期至至二期景景觀上的的變化、、提升；；二期至三三期：觀摩二期期成熟的的花園景景觀，為為三期景景觀描繪繪未來將將達(dá)成的的效果。。細(xì)節(jié)：噴泉、景景觀河道道、兩戶戶之間的的綠化自自然隔離離、會(huì)所所、匠心心獨(dú)具的的隔音屏屏......體驗(yàn)鳥語語、花香香之社區(qū)區(qū)促進(jìn)成交交之策略略銷售方案案以小開盤形形式，營造現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)銷售售氣氛，，促進(jìn)成交交1單1單客戶逼逼定難以以成交；；若集中幾幾個(gè)客戶戶同時(shí)購購買，可可以形成成客戶逼逼客戶的的效果；；小開盤：：積累一一定的客客戶量，，在周末末進(jìn)行集集中銷售售，營造造現(xiàn)場(chǎng)銷銷售氣氛氛，甚至至制造兩兩組客戶戶搶同一一房源的的“事故故”，達(dá)達(dá)到促進(jìn)進(jìn)成交之之目的。。（小開開盤，可可多次實(shí)實(shí)行）促進(jìn)成交交之策略略銷售方案案銷售說辭辭提煉，，突出高性性價(jià)比房源，，促進(jìn)客客戶成交交23102310254111341134113413862975292527362736309328552855總價(jià)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)河景房，小區(qū)中央小區(qū)邊緣，私密性高，較I5價(jià)格有優(yōu)勢(shì)花園成熟，私密性好花園成熟，景觀好較東側(cè)臨水A2、A3性價(jià)比高通過說辭辭優(yōu)化，，使客戶戶感覺可可買到高高價(jià)比高高房源，，促進(jìn)成成交。促進(jìn)成交交之策略略銷售方案案現(xiàn)場(chǎng)制造SP，調(diào)動(dòng)客客戶購買買情緒，，促進(jìn)成成交SP：銷售促促進(jìn)可通過現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)客戶戶與客戶戶之間的的房源沖沖突，促促進(jìn)客戶戶訂購、、成交；；也可通過業(yè)業(yè)務(wù)員與業(yè)業(yè)務(wù)員之間間的默契配配合，達(dá)到到客戶訂購購，成交；；還可通過假假客戶方式式，促進(jìn)客客戶下定，，成交；案場(chǎng)經(jīng)理與與業(yè)務(wù)員之之間的SP，促成成交交。成交房源預(yù)預(yù)估銷售方案預(yù)估成交5套：K（2套）+I（1套）+A（2套）：1100××2+2300+2800××2=1億預(yù)估成交6套：K（3套）+H（1套）+I（1套）+A（1套）：1100××3+2000+2300+2800=1.04億預(yù)估成交7套：K（2套）+H（2套）+I（2套）+A（1套）：1100×2+2000×2+2300×2+2800=1.36億預(yù)估成交9套：K（4套）+C（1套）+H（1套）+I（2套）+A（1套）：（1100××3+1300）+2800+2000+2300×2+2800=1.68億以較易成交交房源計(jì)算算，完成5-9套銷售，即即可完成1-1.5億的銷售目目標(biāo)第二部分:整體營銷策策略報(bào)告洞悉市場(chǎng),挖掘價(jià)值運(yùn)籌帷幄,決勝千里附件——整體報(bào)告后市預(yù)判項(xiàng)目認(rèn)知營銷決勝從市場(chǎng)的角角度辯識(shí)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)會(huì)從價(jià)值的角角度詮釋品品質(zhì)從營銷的角角度實(shí)現(xiàn)終終極價(jià)值123從市場(chǎng)的角角度辯識(shí)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)會(huì)PART1——后市預(yù)判1看樓市整體體近況市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)調(diào)整期——供求比低于于1已經(jīng)維持10個(gè)月我們認(rèn)為，，從供求比比看，04年8月至05年9月樓市冰凍凍期的走勢(shì)勢(shì)，與07年5月至08年9月的走勢(shì)十十分相像，，而且由于于本輪宏觀觀經(jīng)濟(jì)面的的差強(qiáng)人意意，導(dǎo)致房房地產(chǎn)消費(fèi)費(fèi)預(yù)期的下下降較上一一輪調(diào)整期期更險(xiǎn)惡。。從供求比看看，供求比比自去年7月后就進(jìn)入入下行狀態(tài)態(tài)，而低于于1的狀態(tài)已經(jīng)經(jīng)維持10個(gè)月。供求比——本市獨(dú)立別別墅的供應(yīng)應(yīng)與去年同同期趨平，，08年1至9月的新增供供應(yīng)量為43.34萬平方米，，與去年同同期相比，，下降了0.5％，基本持持平；另一方面，，受整體市市場(chǎng)觀望氛氛圍影響，，本市獨(dú)立立別墅成交交量有所下下滑，1至9月的成交量量為33.07萬平方米，，較去年同同期下降57.42%，供求比也也首次跌至至1以下。2看獨(dú)立別墅墅市場(chǎng)市場(chǎng)觀望下下，成交量量持續(xù)走低低——08年供求比跌跌至1以下價(jià)格走勢(shì)——從線性走勢(shì)勢(shì)來看，06年以來獨(dú)立立別墅成交交價(jià)呈向上上趨勢(shì)，即即使是08年，也未見見下降，甚甚至在08年4月和8月分別走出出兩個(gè)高潮潮（由于蘭蘭喬圣菲以以及棕櫚灘灘花園等個(gè)個(gè)別高端樓樓盤成交放放量，拉升升整體市場(chǎng)場(chǎng)均價(jià)）;排除8月份的價(jià)格格畸高，單單看7月份，單價(jià)價(jià)已至2.8萬元，同比比仍上升了了6000元/平米。棕櫚灘花園園成交放量量蘭喬圣菲成成交放量2看獨(dú)立別墅墅市場(chǎng)價(jià)格依然堅(jiān)堅(jiān)挺，線性性長(zhǎng)期向好好正面影響從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，中國經(jīng)濟(jì)仍然看漲負(fù)面影響調(diào)控過緊,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)健康性受關(guān)注剛需觀望者在長(zhǎng)期觀望后將擇機(jī)出手行業(yè)所處緊縮型貨幣政策無明顯松動(dòng)利用房地產(chǎn)抵御通脹的保值行為增加全球金融動(dòng)蕩不安影響中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展新開工量減少使?jié)撛诠?yīng)量十分有限前期推遲上市量下半年將集中放量市場(chǎng)價(jià)格松動(dòng),健康市場(chǎng)格局可期各類杠桿及政策導(dǎo)致購房成本增加正面影響因素的效果受制于負(fù)面影響因素，處于弱勢(shì)負(fù)面因素影響深遠(yuǎn)而具全局性，處于未來市場(chǎng)博弈的主導(dǎo)地位3看宏觀調(diào)控控背景近期宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)負(fù)面因因素占據(jù)上上風(fēng)隨著雷曼兄兄弟倒閉和和美林被收收購，全球球經(jīng)濟(jì)又一一次面臨巨巨大的金融融風(fēng)暴，而而西方經(jīng)濟(jì)的的衰退，將將很大程度度影響中國國經(jīng)濟(jì)，從從而影響住住房市場(chǎng)購購買力，包包括別墅市市場(chǎng)購買群群體。作為市場(chǎng)主主體，開發(fā)發(fā)商已經(jīng)紛紛紛行動(dòng)，，但消費(fèi)者者觀望情緒緒卻在降價(jià)價(jià)聲中繼續(xù)續(xù)蔓延，在在全球經(jīng)濟(jì)濟(jì)危機(jī)的大大環(huán)境下，，在政府政政策不明朗朗前提下，，樓市還將將低迷。我們認(rèn)為，，中國后續(xù)續(xù)樓市維持持調(diào)整狀態(tài)態(tài)，預(yù)計(jì)將將持續(xù)近一一年，而別別墅市場(chǎng)成成交量還將將繼續(xù)萎縮縮，但是長(zhǎng)長(zhǎng)久趨勢(shì)向向好。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)預(yù)判就目前宏觀觀背景來看看，市場(chǎng)調(diào)調(diào)整期還將將持續(xù)近一一年稀缺產(chǎn)品，，是住宅產(chǎn)產(chǎn)品中保值值增值能力力最強(qiáng)的類類品。獨(dú)立別墅比比其他產(chǎn)品品更具舒適適性和奢享享性，是富富人們終極極追求的個(gè)個(gè)性象征；；在通貨膨脹脹的市場(chǎng)環(huán)環(huán)境下，獨(dú)獨(dú)立別墅的的稀缺性決決定了它具具備較好的的增值保值值能力，長(zhǎng)期來看，，更具較強(qiáng)強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)能力。后市供應(yīng)量量不足，僅僅能維持4年在佘山、馬馬橋、東郊郊等高檔別別墅板塊后后續(xù)供應(yīng)量量陸續(xù)放出出之后，預(yù)預(yù)計(jì)09年市場(chǎng)上高高檔別墅市場(chǎng)場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)一一波較為強(qiáng)強(qiáng)勁的供應(yīng)應(yīng)放量，其其中佘山約約12萬供應(yīng)量，，東郊約21萬供應(yīng)量，但但從長(zhǎng)期來來看，受到到限地政策策的影響，，后市供應(yīng)應(yīng)僅能維持持四年。市場(chǎng)機(jī)會(huì)發(fā)發(fā)現(xiàn)獨(dú)立別墅作作為稀缺資資源，價(jià)值值長(zhǎng)期向好好從價(jià)值的角角度詮釋品品質(zhì)PART2——項(xiàng)目認(rèn)知板塊價(jià)值提提升尊榮品品位張江高科技技園區(qū)本項(xiàng)目本項(xiàng)目位于于外環(huán)線外外，緊鄰張張江高科技技園區(qū)；距離人民廣廣場(chǎng)18KM，陸家嘴CBD15KM,浦東國際機(jī)機(jī)場(chǎng)20KM，車行時(shí)間間大約半小小時(shí)；因此，本案雖屬外外環(huán)外,但區(qū)位優(yōu)勢(shì)勢(shì)明顯城市區(qū)位位于外環(huán)外外，隸屬陸陸家嘴金融融區(qū)半小時(shí)時(shí)交通圈本案MMMMMM外環(huán)線公交站點(diǎn)龍東大道通往浦東機(jī)場(chǎng)軌2項(xiàng)目距離環(huán)環(huán)東外環(huán)線線出口僅300米，并緊挨挨龍東大道道；私家車車可經(jīng)龍東東大道上南南浦大橋直直通內(nèi)環(huán)、、南北高架架、方便抵抵達(dá)各中心心城區(qū)；亦亦可進(jìn)入遠(yuǎn)遠(yuǎn)東大道，，直抵浦東東國際機(jī)場(chǎng)場(chǎng)；距離地鐵2號(hào)線延伸段段唐鎮(zhèn)站（（2010年完工）步步行約10分鐘.張江有軌電電車（西起起張江地鐵鐵站東至浦浦東長(zhǎng)江邊邊的合慶鎮(zhèn)鎮(zhèn)）將于2010年，與唐鎮(zhèn)鎮(zhèn)站實(shí)現(xiàn)““零換乘””交通情況立體交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)打造快快捷生活本案香華山體育休閑中心世紀(jì)公園湯臣高爾夫張江體育休閑中心東郊賓館大拇指廣場(chǎng)東方世紀(jì)學(xué)校浦東領(lǐng)事館（規(guī)劃）家樂福美國學(xué)校協(xié)和國際學(xué)校大型商業(yè)（擬建）麥德龍川沙迪斯尼（規(guī)劃）家樂福唐人國際免稅購物中心露德圣母堂配套條件目前主要依依賴東郊社社區(qū)的成熟熟配套項(xiàng)目周邊目目前生活商商業(yè)配套設(shè)設(shè)施有依靠靠東郊社區(qū)區(qū)的成熟配配套，這些些配套均在在10分鐘車程內(nèi)內(nèi)，如到湯湯臣高爾夫夫僅需6分鐘；家樂樂福在10分鐘車程內(nèi)內(nèi)。露德圣母堂堂，上海第第二大、浦浦東最大天天主教堂，，標(biāo)志性歷歷史文化建建筑；未來浦東領(lǐng)領(lǐng)事館區(qū)緊緊臨本案北北側(cè)，未來來成為浦東東最大領(lǐng)館館行政區(qū)，，國際化定定位；與本案15分鐘車程的的迪斯尼落落戶川沙，，是香港迪迪斯尼的4.7倍，預(yù)計(jì)2010營業(yè)；同時(shí)隨著2號(hào)延長(zhǎng)線的的深入，該該區(qū)域商業(yè)業(yè)配套建設(shè)設(shè)也提上議議程。二手在售或預(yù)推御翠園湯臣湖庭九間堂梵高別墅東郊花園二期三湘地塊君庭合生東郊東珠花園地塊東郊社區(qū)金爵別墅本案東方國際社區(qū)白金翰宮圣馬麗諾區(qū)域房產(chǎn)發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)域內(nèi)僅本本案一個(gè)在在售別墅項(xiàng)項(xiàng)目——東方國際社社區(qū)共開發(fā)了四四個(gè)別墅項(xiàng)項(xiàng)目，目前前僅棕櫚泉泉花園在售售，其余三三個(gè)均已售售罄；緊鄰高科技技園區(qū)，客客源大多以以園區(qū)工作作的本地企企業(yè)高管和和國內(nèi)客戶戶為主?！獤|郊社區(qū)市場(chǎng)開發(fā)量量大，區(qū)域域知名度高高。集合了了九間堂、、御翠園等等頂級(jí)別墅墅；緊鄰東郊賓賓館，吸引引較多的港港臺(tái)等境外外人士購買買。板塊價(jià)值提提升策略“晉級(jí)東郊·借勢(shì)發(fā)力”項(xiàng)目名稱主力總價(jià)(萬元)君庭9000-10000（目前報(bào)價(jià)）九間堂3500-7000東郊花園二期未定御翠園7期2500-6000湯臣湖庭(獨(dú)立)2000-2500梵高別墅1000-1500合生東郊別墅4300-7000棕櫚泉花園2000-4000御翠園湯臣湖庭九間堂梵高別墅東郊花園二期三湘地塊君庭合生東郊東珠花園地塊本案從目前板塊塊在售項(xiàng)目目和預(yù)推項(xiàng)項(xiàng)目的主力力總格情況況看，基本本都在千萬萬級(jí)以上，，形成浦東東區(qū)唯一的的頂級(jí)城市市豪宅聚集集區(qū)，客源源層位于城城市金字塔塔尖，屬于于有高度品品位和鑒賞賞力的富豪豪階層！板塊定位東郊板塊——千萬級(jí)豪宅宅聚集區(qū)，，高尚生活活品位圈九間堂御翠園湯臣湖庭梵高別墅尾盤銷售，，剩余8套月均去化1套07年10月面市，月均去化11套月均去化4套推出100套推出72套推出77套月均去化2套從4個(gè)在售項(xiàng)目目近期的銷銷售情況來來看（07.1-08.9）：1、九間堂是是東郊板塊塊最貴的獨(dú)獨(dú)立別墅，，客層面較較窄，去化化整體較慢慢。自04年上市至今今，完成83%銷售率；2、湯臣湖庭庭地段好，，品質(zhì)高，，受到高端端客戶青睞睞，完成80%銷售率；3、御翠園08年3月新推的77套別墅，截截止目前完完成40套，完銷52%；4、梵高別墅墅的銷售則則相對(duì)較差差，08年6月推出86套，僅售9套，完銷10%。在售競(jìng)品去去化情況2000-2500萬總價(jià)的產(chǎn)產(chǎn)品最好銷銷，整體月月均去化共共18套從未來的供供應(yīng)布局看看，東郊板板塊的供應(yīng)應(yīng)增量主要要集中在板板塊東部靠靠近中環(huán)線線的內(nèi)側(cè)，，尤其是項(xiàng)項(xiàng)目周邊如：君庭、、合生東郊郊、東珠花花園、三湘湘地塊等后后續(xù)供應(yīng)至至少在25萬平米以上上。御翠園湯臣湖庭九間堂梵高別墅東郊花園二期三湘地塊君庭合生東郊東珠花園地塊本案待推項(xiàng)目容積率地上面積待上市面積報(bào)價(jià)（按地上面積折算）湯臣湖庭二期//約40000未定君庭0.25900-10003209810萬元(含裝修,標(biāo)準(zhǔn)不詳)東珠花園//29952未定合生東郊0.25705-1077631206-7萬三湘地塊//24500未定東郊花園二期//18898未定合計(jì)208568

存量項(xiàng)目存量面積報(bào)價(jià)梵高別墅0.42250-350226914-4.5萬九間堂0.27300-700340510-11萬

(含1萬/㎡裝修)御翠園0.2350-7207758.3萬(含0.5萬/㎡裝修)御翠園7期0.6298-312112798.5-9萬元湯臣湖庭0.37400-45034244-4.5萬元合計(jì)41574板塊競(jìng)爭(zhēng)未來供應(yīng)在在25萬平米以上上，競(jìng)爭(zhēng)將將異常激烈烈價(jià)值思考躋身東郊，，提升了項(xiàng)項(xiàng)目知名度度，同時(shí)也也為吸引目目標(biāo)客戶眼眼球提供了了有效的“身份標(biāo)簽”！但由于板塊塊內(nèi)未來競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)體量龐龐大，面對(duì)對(duì)有限的金金字塔尖客客群，如何何吸引他們們駐足產(chǎn)生生購買興趣趣是我們接接下來考慮慮的問題??！那么，讓我我們回過頭頭來分析產(chǎn)產(chǎn)品自身，，并提出有有效見解?。‘a(chǎn)品價(jià)值提提升魅力氣氣質(zhì)一期二期三期總建筑面積7.9萬平方米其中一/二期6.26萬平方米三期1.65萬平方米總套數(shù)201套可售套數(shù)41套容積率一二期0.3，三期0.4成交均價(jià)2.5-3.5萬元/平米物業(yè)類型獨(dú)立戶型面積250-550平米（地上）開盤時(shí)間2004.5項(xiàng)目規(guī)劃8萬方原生態(tài)態(tài)庭院別墅墅花園社區(qū)1、曹家溝、、腰涇港、、呂家浜三三條天然河河流，在小小區(qū)周圍成成為沿河景景觀2、園區(qū)水景景呈Y型設(shè)計(jì)，穿穿插在每幢幢別墅間，，使得大多多別墅都能能看到并擁擁有水景3、噴水、噴噴霧的造景景設(shè)計(jì)，讓讓親水生活活更顯美侖侖美幻園林規(guī)劃三條天然河河流+園區(qū)蜿蜒人人工水系１、喬、灌灌木錯(cuò)落有有致，培育育期長(zhǎng)，生生長(zhǎng)茂盛，，形成良好好的生態(tài)綠綠化；2、形成天然然的視線屏屏障，增加加私家院落落私密性3、院落內(nèi)植植物種類豐豐富，喬木木均為高大大粗徑，并并種有各種種可結(jié)果和和開花型植植物，增加加庭院的情情趣性園林規(guī)劃錯(cuò)落有致的的豐富綠植植形成原生生態(tài)的綠化化景觀自身配套雙雙會(huì)所、室室外網(wǎng)球場(chǎng)場(chǎng)、內(nèi)外雙雙泳池、健健身、韻律律教室、回回力球場(chǎng)、、桌球室、、撞球中心心、SPA…一期二期三期會(huì)所2會(huì)所1籃球場(chǎng)網(wǎng)球場(chǎng)休閑配套高尚的運(yùn)動(dòng)動(dòng)場(chǎng)所打造造健康的休休閑時(shí)光商務(wù)會(huì)議中中心，商務(wù)務(wù)秘書中心心、社區(qū)巴巴士，24小時(shí)便利商商店……生活配套細(xì)心周到的的考慮，提提供商務(wù)便便捷生活通過以上對(duì)對(duì)規(guī)劃配套套、園林景景觀、產(chǎn)品品細(xì)節(jié)和戶戶型特點(diǎn)的的分析，我我們可以得得出：小區(qū)現(xiàn)房的的實(shí)景感體體驗(yàn)極具購購買煽動(dòng)力力，產(chǎn)品細(xì)節(jié)更更是體貼入入心！本案營造出出靜謐幽雅雅的居住環(huán)環(huán)境，舒適適性極強(qiáng)是別墅中的的樣板典范范！本案產(chǎn)品功功能定位——東上海富豪豪第一居所所！產(chǎn)品特點(diǎn)綜綜述大道自然·東郊棕櫚泉泉從土地屬性性出發(fā)從自身產(chǎn)品品出發(fā)——東郊板塊價(jià)價(jià)值提升定位浦東行行政區(qū)級(jí)副副中心未來迪斯尼尼經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)內(nèi)露德圣母堂堂創(chuàng)造板塊塊西化發(fā)展展契機(jī)未來全新領(lǐng)領(lǐng)館區(qū)建設(shè)設(shè)，板塊邁邁向世界級(jí)級(jí)、國際化化的頂級(jí)居居住社區(qū)——現(xiàn)房體驗(yàn)，，價(jià)值無限限本案現(xiàn)房展展示，充分分的信心保保證整體規(guī)劃自自然而然，，水系引入入增加豪宅宅產(chǎn)品賣點(diǎn)點(diǎn)戶型設(shè)計(jì)更更具舒適性性，采光充充分、地下下空間充足足，皇室級(jí)級(jí)庭院享受受…物管配套提提供安全住住家體驗(yàn)東方國際社社區(qū)中心位位置/國際級(jí)領(lǐng)館館區(qū)旁/舒適生態(tài)大大宅全景展展現(xiàn)項(xiàng)目定位客戶價(jià)值提提升社區(qū)尊尊貴超級(jí)富豪國際自由人新富人投資者白領(lǐng)、金領(lǐng)普通中產(chǎn)階級(jí)現(xiàn)有主力客客戶客戶為全市市性客源，，80%以國內(nèi)客源源為主（多多為在上海海創(chuàng)業(yè)的外外地人），，20%為境外客！！現(xiàn)有的客戶戶認(rèn)知進(jìn)入事業(yè)豐豐收期經(jīng)過長(zhǎng)期奮奮斗，剛跨跨入上海頂頂級(jí)富人圈圈對(duì)豪宅有置置業(yè)經(jīng)驗(yàn)，，希望自己的的住所作為為一個(gè)身份份標(biāo)簽享純凈自然然和諧之感感同時(shí)寧靜與與繁華不遠(yuǎn)遠(yuǎn)身份標(biāo)簽升升級(jí)的上海富豪客戶定位客戶按照交交通動(dòng)線分分布于各個(gè)個(gè)板塊；客戶或居住住于這些板板塊，或工工作于這些些板塊；客戶的分布布重心為在在浦東，部部分全市其其他區(qū)域的的客戶。通過交通路路線勾勒客客戶來源中環(huán)沿線導(dǎo)入陸家嘴導(dǎo)入外高橋金橋唐鎮(zhèn)康橋張江境外外環(huán)沿線導(dǎo)入目標(biāo)客戶地地圖通過交通路路線勾勒客客戶來源客戶除了老老業(yè)主之外外，最大來來源應(yīng)當(dāng)是是具有地緣緣屬性關(guān)系系的客戶。。本案在所處處區(qū)域一支支獨(dú)秀，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)壓力必必定來自東東郊板塊，，抓住東郊郊的溢出客客戶，必須須進(jìn)行跨板板塊的客戶戶攔截；唐鎮(zhèn)東郊陣地?cái)r截外圍攔截東郊板塊本案地區(qū)客戶攔攔截客戶分布居住現(xiàn)狀工作現(xiàn)狀交通動(dòng)線對(duì)城市別墅的購買訴求需求歸納陸家嘴居住在陸家嘴高檔公寓世紀(jì)大道——花木路——龍東大道已經(jīng)擁有高端公寓，但希望居住形態(tài)升級(jí)，更加“寧靜”，又不希望離開陸家嘴太遠(yuǎn)需要一個(gè)距離陸家嘴“近”并且“靜”的“別墅家”可能居住在浦西工作在陸家嘴金融區(qū)的經(jīng)營管理層體會(huì)到工作地點(diǎn)的交通負(fù)荷繁重，前往工作地點(diǎn)非常不便需要一個(gè)距離工作場(chǎng)所“近”的“家”。東郊居住于東郊別墅區(qū)龍東大道對(duì)現(xiàn)居住的別墅產(chǎn)品產(chǎn)生更新需求，同時(shí)認(rèn)識(shí)到城市別墅價(jià)值在于其地段和板塊的潛力“更新”居住形態(tài)，需要與現(xiàn)有生活圈的距離“近”張江工作在這些產(chǎn)業(yè)園區(qū)，而且是經(jīng)營層或企業(yè)主未來通過中環(huán)線連接，目前楊高南路是重要通路希望工作與生活之間的距離短，同時(shí)又希望生活形態(tài)能降低工作負(fù)荷帶來的緊張感與壓力。需要一個(gè)距離工作場(chǎng)所“近”并且與工作壓力“遠(yuǎn)”的“家”高橋金橋唐鎮(zhèn)居住多年前在當(dāng)?shù)刭徶玫膭e墅中工作卻在浦東市區(qū)龍東大道和外環(huán)線是重要交通動(dòng)線對(duì)現(xiàn)居住的別墅產(chǎn)品產(chǎn)生更新需求，同時(shí)認(rèn)識(shí)到城市別墅價(jià)值在于其地段和板塊的潛力需要一個(gè)離“繁華”更“近”的，能帶來更有品質(zhì)感“生活”的家康橋浦西中環(huán)與延安西路是重要交通動(dòng)線在中環(huán)通車后，意識(shí)到板塊逐漸超越西郊，躍升為上海頂級(jí)富人區(qū)需要一個(gè)更具有“富人群落”效應(yīng)的“身份標(biāo)簽”和“頂層階級(jí)入場(chǎng)券”境外碧云，聯(lián)洋浦東機(jī)場(chǎng)——外環(huán)線在中環(huán)通車后，意識(shí)到板塊逐漸超越西郊，躍升為上海頂級(jí)富人區(qū)的價(jià)值具有世界級(jí)的意義需要“及時(shí)”把握價(jià)值上升趨勢(shì)，獲取“華人富人圈入場(chǎng)券”?？蛻舯嫖龈靼鍓K客戶戶的購買訴訴求不同我們的客戶戶到底想要要什么？年齡年齡集中在40－50歲意味雄心勃發(fā)的盛年，事業(yè)成熟期到來文化背景中國文化背景對(duì)家的責(zé)任感，對(duì)家庭穩(wěn)定與家族發(fā)展的重視當(dāng)前分布區(qū)域全市（小部分境外）依靠交通干道連接生活與工作場(chǎng)所經(jīng)濟(jì)實(shí)力這部分人的家庭年收入在500萬元以上，職業(yè)生涯穩(wěn)定穩(wěn)定而豐厚的收入，對(duì)居住條件和身份標(biāo)簽有新的考量，開始新一輪切合工作與生活的更新型置業(yè)成長(zhǎng)經(jīng)歷60年代生人，成年后趕上經(jīng)濟(jì)起飛浪潮已經(jīng)是所從事行業(yè)中的成功人士，剛跨入上流社會(huì)，希望所購買物業(yè)的位置能更好的體現(xiàn)這一標(biāo)簽作用置業(yè)經(jīng)歷有高端置業(yè)經(jīng)歷過去的物業(yè)難以滿足目前對(duì)居住質(zhì)量的追求，比如與工作地的距離，生活配套品質(zhì)或者希望物業(yè)有更親近自然的屬性工作經(jīng)歷隨著收入的劇增，工作壓力極大需要一個(gè)與工作環(huán)境有較大差異的居住環(huán)境以消解工作上的壓力家庭結(jié)構(gòu)兩代三口或四口孩子可能不止一個(gè)，孩子不能住在太郊區(qū)或遠(yuǎn)離教育區(qū)的邊緣地區(qū)，所以要求離市區(qū)近點(diǎn)出行方式自駕車，50萬至百萬級(jí)別車行依賴嚴(yán)重，也意味著其活動(dòng)半徑極大，所以住在一個(gè)四通八達(dá)的核心區(qū)很必要。購買行為特征以改善自住需求和人民幣資產(chǎn)保值為購買目的對(duì)經(jīng)濟(jì)前景、上海前景以及本人的發(fā)展持樂觀積極的態(tài)度才驅(qū)使他們購買上千萬的產(chǎn)業(yè)關(guān)鍵客戶表表征客戶洞察深深入客戶核心訴訴求歸納整合營銷確確保順利銷銷售PART3——銷售計(jì)劃整合策略1高端項(xiàng)目與與傳統(tǒng)項(xiàng)目目不同，需需要有針對(duì)對(duì)性、小眾眾化地進(jìn)行行尋找，基基于對(duì)別墅墅項(xiàng)目操盤盤的經(jīng)驗(yàn)，，著重以下下幾方面加加強(qiáng)對(duì)客戶戶資源的挖挖掘，以確確保在短期期內(nèi)達(dá)到最最大的客戶戶積累量：：三大渠道確確?？蛻魜韥碓L圈層通路針對(duì)性媒介介渠道易居優(yōu)勢(shì)資資源1、全國客戶戶資源截止至2007年底，易居居（中國））業(yè)務(wù)范圍圍覆蓋至全全國45個(gè)主流城市市，擁有全全國性豪宅宅客戶搜索索平臺(tái)。整合策略易居優(yōu)勢(shì)資資源2、全球資源源2007年8月8日，公司成成功在美國國紐交所上上市。與瑞瑞士信貸集集團(tuán)之DLJ房地產(chǎn)基金金、崇德基基金、SIG和FARALLONCAPITAL四家海外基基金有國際際戰(zhàn)略投資資協(xié)議。整合策略易居優(yōu)勢(shì)資資源3、二三級(jí)市市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)：：與易居臣信信全市100個(gè)門店合作作，拓展客客戶渠道。。重點(diǎn)在（古古北區(qū)、陸陸家嘴區(qū)、、碧云區(qū)以以及別墅館館等高檔門門店的合作作，尋找客客戶，促進(jìn)進(jìn)項(xiàng)目的銷銷售。整合策略易居優(yōu)勢(shì)資資源4、易居會(huì):全國性最大大的購房者者俱樂部50萬易居居會(huì)員（易居臣信信25萬，易易居會(huì)25萬）1580名本市二手豪豪宅和別墅墅買賣投資資客戶2200名鉆石石級(jí)會(huì)員（購買5套以上房房屋\購買買1000萬以上房房屋）5000名名白金會(huì)員員（購買2套-4套套\購買400萬以以上房屋））20000名名400萬以以上投資型型會(huì)員30000多名高檔會(huì)所俱俱樂部會(huì)員員（諾亞財(cái)財(cái)富）客戶資源遍遍及老西門門新苑、匯匯寧花園、、思南路88號(hào)、福福源匯居、、古北國際際、萬科蘭蘭喬圣菲、、萬科紅郡郡、嘉里華庭庭、衡山路路41號(hào)、網(wǎng)網(wǎng)球公寓、、維詩凱亞亞、匯賢居居等高端物物業(yè)整合策略易居優(yōu)勢(shì)資資源1、業(yè)主回饋饋與客戶體體驗(yàn)活動(dòng):項(xiàng)目會(huì)所舉舉辦圣誕活活動(dòng)，新年年活動(dòng)，邀邀約前期業(yè)業(yè)主及意向向客戶來項(xiàng)項(xiàng)目會(huì)所參參加，增進(jìn)進(jìn)彼此間的的好感，更更充滿對(duì)三三期家園的的期待，以以擴(kuò)展口碑碑營銷的范范圍?；蛘?qǐng)業(yè)主參參加會(huì)所派派對(duì)、酒會(huì)會(huì)、奢侈品品聯(lián)展等新新老客戶聯(lián)聯(lián)誼活動(dòng)。。整合策略圈層通路2、巡展:選擇中信泰泰富、梅龍龍鎮(zhèn)、威斯斯丁大酒店店、波特曼曼、碧云社社區(qū)高檔場(chǎng)場(chǎng)所進(jìn)行產(chǎn)產(chǎn)品推廣。。整合策略圈層通路3、產(chǎn)品推薦薦會(huì)：與溫州商會(huì)會(huì)、浙江商商會(huì)、臺(tái)商商、私募基基金客戶、、證券公司司等民間經(jīng)經(jīng)濟(jì)組織合合作，尋找找實(shí)力客戶戶，進(jìn)行產(chǎn)產(chǎn)品推薦會(huì)會(huì)，在小圈圈子內(nèi)進(jìn)行行口碑傳播播。整合策略圈層通路4、銀行vip室:展示資源利利用，與合合作銀行溝溝通，在其其vip室放置展示示資料。整合策略圈層通路5、小眾媒體渠渠道：通過高端場(chǎng)場(chǎng)所進(jìn)行DM投遞，直擊擊金字塔頂頂端人群(1)、商會(huì)——臺(tái)商會(huì)，溫溫州商會(huì)等等(2)、汽車——樂駕汽車、、名流汽車車等高檔車車主聯(lián)誼會(huì)會(huì)贊助/會(huì)刊廣告(3)、高爾夫——濱海高爾夫內(nèi)內(nèi)部會(huì)刊及ＤＤＭ陳列(4)、理財(cái)機(jī)構(gòu)——諾亞財(cái)富/會(huì)刊廣告(5)、名?！淮骍SC南加洲EMBA、長(zhǎng)江商學(xué)院院、中歐商學(xué)學(xué)院等EMBA/MBA等學(xué)府會(huì)刊夾夾帶整合策略圈層通路6、商業(yè)贊助：：冠名胡潤財(cái)富富論壇、商業(yè)業(yè)論壇、地產(chǎn)產(chǎn)年會(huì)、奢侈侈品拍賣、頂頂尖時(shí)裝發(fā)布布、跑車俱樂樂部等聚集上上層客戶的活活動(dòng)，與目標(biāo)標(biāo)客戶直接對(duì)對(duì)話，實(shí)現(xiàn)點(diǎn)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)營銷。。整合策略圈層通路1、龍東大道、外外環(huán)線等周邊重要交交通要道導(dǎo)示示系統(tǒng)2、外高橋保稅稅區(qū)、金橋園園區(qū)等區(qū)域設(shè)置引引導(dǎo)旗，戶外外看板等3、陸家嘴、碧云、聯(lián)洋、、世紀(jì)公園板板塊、東郊板板塊等高尚居居住區(qū)的引導(dǎo)導(dǎo)、DM直投和實(shí)地?cái)r攔截4、浦東機(jī)場(chǎng)的布點(diǎn)，看板板或燈箱；短期內(nèi)迅速攔攔截周邊目標(biāo)標(biāo)客戶整合策略針對(duì)性媒介渠道1、飛機(jī)場(chǎng)的VIP等候室室，4星級(jí)以以上的酒店，，貴族西餐廳廳，高爾夫球球場(chǎng)俱樂部、、高級(jí)會(huì)所等地點(diǎn)進(jìn)行媒媒體滲透；2、《中華別墅網(wǎng)網(wǎng)及搜房網(wǎng)》》網(wǎng)絡(luò)媒體，是是別墅客戶一一大途徑，可可選擇有針對(duì)對(duì)的進(jìn)行投放放，時(shí)間段段根據(jù)網(wǎng)絡(luò)媒媒體效果，進(jìn)進(jìn)行投放；3、《totallyshanghai》*《移居上海?！贰陡２妓顾埂贰陡郀柗蚍颉返雀叨穗s志*上海高端雜雜志《totallyshanghai》本雜志得到上上海市人民政政府新聞辦公公室全力支持持,是唯一覆蓋上上海所有五星星級(jí)賓館客房房的頂級(jí)中英英文雜志。在25家五星級(jí)酒店店，11,000余間客房，以以及各國領(lǐng)事事館、商會(huì)、、“500強(qiáng)”外商投資資企業(yè)、高級(jí)級(jí)俱樂部、外外航服務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)等發(fā)行，確確保受眾是最最具國際眼光光和影響力的的領(lǐng)導(dǎo)人物，，堪稱“傳媒媒中的XO”。小眾范圍內(nèi)長(zhǎng)長(zhǎng)期樹立高端端形象，吸引引客戶整合策略針對(duì)性媒介渠道銷售計(jì)劃22、3期可售別墅比比較二期目前環(huán)境境成熟，利于于客戶帶看目前三期在產(chǎn)產(chǎn)品、區(qū)域、、位置景觀上上與二期存在在差距；三期總價(jià)1000-2000萬房源較多，，易成交三期若環(huán)境成成熟，可創(chuàng)造造利潤提升點(diǎn)點(diǎn)戶型區(qū)域地上面積地下面積總價(jià)段(去除樓王）占地面積位置景觀二期396.78-481.51196.31-252.372141-36383畝戶戶臨水三期272.23-552.88187.93-380.471134-4224最大2畝非戶戶臨水，沿主干道三期容積率0.4二期(南面)容積率0.3易去化房源目前價(jià)值高房房源二期(北面)項(xiàng)目分析可售產(chǎn)品分析析H型地上面積395.62M2地下面積230.72M2F型地上面積552.88M2地下面積380.47M2I型地上面積444.64M2地下面積277.48M2G型地上面積394.33M2地下面積251.04M2K型地上面積272.23M2地下面積187.53M22310265723102541207920792195219536963696369636964224288811341134113413862100K戶型：小面積，低總價(jià)主推區(qū)域I戶型：面積適中，景景觀位置好，總價(jià)控制制合理，可用用單價(jià)區(qū)間相相近的G樣板房擠壓壓。銷售策略突出性價(jià)比高高房源，促進(jìn)進(jìn)成交銷售策略突出性價(jià)比高高房源，促進(jìn)進(jìn)成交C型地上面積470.43M2地下面積250.76M2E型地上面積554.25M2地下面積287.07M2D型地上面積448.25M2地下面積218.73M2B型地上面積396.78M2地下面積196.31M2A型地上面積481.51M2地下面積252.37M23396297529252141321266008800321230933093273627363093285528553331339632753638A、D、C戶型：每戶臨水，且且總價(jià)上和三三期F戶型相比有一一定的價(jià)格優(yōu)優(yōu)勢(shì)，容易去去化。B戶型：與三期G戶型樣板房類類似，容易去去化預(yù)估成交5套：K（2套）+I（1套）+A（2套）：1100×2+2300+2800×2=1億預(yù)估成交6套：K（3套）+H（1套）+I（1套）+A（1套）：1100×3+2000+2300+2800=1.04億預(yù)估成交7套：K（2套）+H（2套）+I（2套）+A（1套）：1100×2+2000×2+2300×2+2800=1.36億預(yù)估成成交9套：K（4套）+C（1套）+H（1套）+I（2套）+A（1套）：：（1100××3+1300）+2800+2000+2300×2+2800=1.68億1-1.5億銷售策策略銷量估估計(jì)外立立面面清清洗洗欄桿桿的的刷刷新新內(nèi)墻墻維維護(hù)護(hù)工程程配配合合2期戶型型修修繕繕使二二期期建建筑筑煥煥然然一一新新，，避避免免時(shí)時(shí)間間長(zhǎng)長(zhǎng)久久形形成成的的陳陳舊舊感感在G5樣板板間間內(nèi)內(nèi)配配置置三三角角鋼鋼琴琴或或其其他他相相關(guān)關(guān)情情景景道道具具，，使使樣樣板板間間生生氣氣勃勃勃勃，，突突出出樣樣板板間間氛氛圍圍。。使客客戶戶感感受受到到一一個(gè)個(gè)身身臨臨其其境境的的美美妙妙體體驗(yàn)驗(yàn),通過過環(huán)環(huán)境境氛氛圍圍打打造造直直接接給給予予客客戶戶刺刺激激和和體體驗(yàn)驗(yàn)。。工程程配配合合3期樣樣板板房房情情景景營營銷銷目前前三三期期由由于于綠綠化化尚尚未未完完善善，，所所以以需需要要借借助助前前期期成成熟熟的的現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)讓讓客客戶戶感感受受。?？捶糠縿?dòng)動(dòng)線線貫貫穿穿G5、K8二套套樣樣板板房房，，以以及及雙雙會(huì)會(huì)所所及及二二期期成成熟熟區(qū)區(qū)域域。。為保保證證三三期期的的品品質(zhì)質(zhì)感感得得到到進(jìn)進(jìn)一一步步加加深深，，以以及及使使客客戶戶擁擁有有良良好好的的現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)體體驗(yàn)驗(yàn)，，建建議議先先行行將將看看房房動(dòng)動(dòng)線線沿沿線線樣樣板板區(qū)區(qū)綠綠化化景景觀觀進(jìn)進(jìn)行行升升華華。。售樓處會(huì)所樓王動(dòng)線交匯處一期二期二期三期入口三期樣板房總體看房動(dòng)線圖工程程配配合合看房房動(dòng)動(dòng)線線建建議議別具具一一格格的的導(dǎo)導(dǎo)示示牌牌設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，一一方方面面更更好好的的為為行行人人做做通通行行導(dǎo)導(dǎo)向向，，另另一一方方面面也也能能成成為為一一種種精精致致的的建建筑筑小小品品。。增加加導(dǎo)導(dǎo)示示牌牌，，即即可可成成為為一一景景，，也也可可彰彰顯顯人人性性化化設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)工程配合合看房動(dòng)線線的細(xì)節(jié)節(jié)橋不再僅僅僅是通通行職能能，更成成為歸家家的一道道風(fēng)景！！生活就在在拐角處處，休憩憩區(qū)也能能成為一一道靚麗麗風(fēng)景風(fēng)景隨處處可在，，生活也也隨處可可在工程配合合看房動(dòng)線線的細(xì)節(jié)節(jié)在這里可可以聽到……噴水池鳥叫蟲鳴鳴目前“聽聽”覺效效果，現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)感已已經(jīng)營造造的相當(dāng)當(dāng)不錯(cuò)了了。但如果能能再增加加親水疊疊瀑就更更好了。。仁者樂山山，智者者樂水小隱隱于于野，大大隱隱于于市棕櫚泉，，得山得得水，得得自然…傳達(dá)給客客戶這里的自自然條件件真的很很好，猶猶如世外外桃源，，讓我很很輕松。。靜謐養(yǎng)養(yǎng)神，好好似閑云云野鶴般般的情趣趣生活疊瀑工程配合合看房動(dòng)線線的細(xì)節(jié)節(jié)樓王庭院院適當(dāng)再再貼加高高大喬木木和四季季花卉，，其中多多選用花花期較長(zhǎng)長(zhǎng)的花卉卉種植??！根據(jù)樹種種的不同同，開花花的時(shí)令令不一，，讓每個(gè)個(gè)季節(jié)都都是花開開滿園…香氣撲鼻鼻在這里可可以聞到……淡淡的青青草味、、新新泥泥土香梅花撲鼻鼻香也許住進(jìn)進(jìn)來后，，我的生生活可以以這樣：：清晨，吸吸一口新新鮮的空空氣，含含有泥土土特有的的芳香，，偶爾夾夾雜著院院子里的的花香…傍晚，該該給院子子里的花花澆澆水水，施施施肥，看看著滿樹樹的果實(shí)實(shí)，心里里由衷滿滿足！傳達(dá)給客客戶工程配合看房動(dòng)線的的細(xì)節(jié)在這里可以以嘗到……傳達(dá)給客戶戶工作之余的的閑適，以以及業(yè)余的的派對(duì)，在在自己的地地盤上任意意揮灑自己己的無盡靈靈感花園獨(dú)酌一一杯野炊或派對(duì)對(duì)建議讓搞個(gè)個(gè)生活派對(duì)對(duì)的體驗(yàn)區(qū)區(qū)讓客戶直觀觀暢想生活活的美好大花園/大樹/各種植物/美麗的下午午一群志同道道合的朋友友/其樂無窮的的家庭聚會(huì)會(huì)工程配合看房動(dòng)線的的細(xì)節(jié)讓客戶被實(shí)實(shí)景感動(dòng)，，被情景營營銷打動(dòng)，，進(jìn)而引發(fā)發(fā)購買沖動(dòng)動(dòng)！客戶客戶的朋友友人脈傳播棕櫚泉真的的很不錯(cuò)，，我一定要要告訴我的的朋友，還還有我朋友友的朋友…我一定要帶帶他們來這這里看一看看。2期高價(jià)策略略擠壓客戶戶購買3期房源，達(dá)達(dá)成目的達(dá)到口碑宣宣傳的目的的工程配合看房動(dòng)線的的細(xì)節(jié)09年銷售建議議3據(jù)統(tǒng)計(jì)，項(xiàng)項(xiàng)目目前整整體入住率率在50%左右，而且且租金范圍圍在6000多美元左右右，說明項(xiàng)項(xiàng)目的宜居居性還是得得到一部分分高端客層層的認(rèn)可，，所以在此此基礎(chǔ)上，，項(xiàng)目可整整體塑造一一種宜居的的社區(qū)氛圍圍，吸引投投資客的關(guān)關(guān)注。委托租賃公公司先對(duì)預(yù)預(yù)出租的業(yè)業(yè)主統(tǒng)一尋尋找客戶，，并在圈內(nèi)內(nèi)形成一定定的良好口口碑，以便便促進(jìn)投資資客戶的購購買意向。。同時(shí)對(duì)購買買新房客戶戶可以承諾諾未來客戶戶出租物業(yè)業(yè)可免去所所有相關(guān)服服務(wù)費(fèi)，并并優(yōu)先進(jìn)行行服務(wù)，以以便打動(dòng)投投資客。通過租賃，，物業(yè)服務(wù)務(wù)提升，提提升入住率率，形成社社區(qū)氛圍，，帶動(dòng)銷售售09年銷售建議議居住氛圍帶帶動(dòng)銷售人人氣F2F戶型為3期售價(jià)最貴貴的戶型，，增加F戶型的樣板板房協(xié)助房房源去化。。F2與F7選擇一套做做為樣板房房。F2或者F7戶型F7目前已有樣樣板房09年銷售建議議增加三期樣樣板房三期現(xiàn)場(chǎng)感感與二期相相比較差三期建筑布布局相對(duì)較較密，容積積率相對(duì)較較高；綠化剛開始始培育，因因此樹冠相相對(duì)二期稀稀疏，私密密感的營造造相對(duì)較差差；加強(qiáng)三期看看房通道的的景觀效果果，引開看看房關(guān)注度度，彌補(bǔ)綠綠化稀疏的的缺陷加強(qiáng)三期景景觀通道布布置，深化化樣板房通通道帶來的的體驗(yàn)樣板房看房動(dòng)線看房通道樣板房09年銷售建議議強(qiáng)化三期樣樣板段及工工程建議花架——構(gòu)筑新的景景觀通道增強(qiáng)景觀構(gòu)構(gòu)筑——提升項(xiàng)目感感官價(jià)值指示牌小品迎賓花09年銷售建議議強(qiáng)化三期樣樣板段及工工程建議項(xiàng)目戶型西西面緊鄰圍圍墻，由于于數(shù)目不茂茂密，私密密性不強(qiáng)，，會(huì)影響此此區(qū)域I與F戶型去化。。所以建議議此處采用用種植密集集的喬木與與灌木進(jìn)行行一定的阻阻擋。增強(qiáng)景觀構(gòu)構(gòu)筑——增強(qiáng)私密性性茂密圍籬圍墻私密性差09年銷售建議議強(qiáng)化三期樣樣板段及工工程建議尊貴的客人人，用尊貴貴的“迎駕駕”方式有客自遠(yuǎn)方方來，怎能能不厚待服務(wù)至此，，值得信賴賴通道式步入入系統(tǒng)——紅地毯引君君步入尊貴貴別墅空間間09年銷售建議議強(qiáng)化三期樣樣板段及工工程建議歐式裝修修風(fēng)格經(jīng)經(jīng)典懷舊舊，內(nèi)斂斂而又沉沉穩(wěn)軟裝藝術(shù)術(shù)中主要要參考?xì)W歐式風(fēng)格格的元素素，同時(shí)時(shí)配合華華麗厚重重的家具具，在時(shí)時(shí)尚中沉沉淀浮躁躁，在莊莊重典雅雅里找尋尋浪漫寫寫意！09年銷售建建議樣板房風(fēng)風(fēng)格建議議1——采用歐式式風(fēng)格軟軟裝，內(nèi)內(nèi)斂而沉沉穩(wěn)09年銷售建建議樣板房風(fēng)風(fēng)格建議議1——燈飾表現(xiàn)現(xiàn)09年銷售售建議議樣板房房風(fēng)格格建議議1———?dú)W式風(fēng)風(fēng)格裝裝飾細(xì)細(xì)節(jié)展展示模模擬ARTDECO裝飾藝藝術(shù)，，代表表著經(jīng)經(jīng)典的的流傳傳色系偏偏暖，，略顯顯張揚(yáng)揚(yáng)，結(jié)結(jié)合經(jīng)經(jīng)典的的古典典主義義裝飾飾元素素與新新現(xiàn)代代的藝藝術(shù)抽抽象相相結(jié)合合，營營造一一種歷歷久彌彌新的的經(jīng)典典奢華華感。。09年銷售售建議議樣板房房風(fēng)格格建議議2———采用artdeco裝飾風(fēng)風(fēng)格軟軟裝，，經(jīng)典典奢華華09年銷售售建議議樣板房房風(fēng)格格建議議2———燈飾表表現(xiàn)泳池內(nèi)內(nèi)可放放滿水水,鋪滿玫玫瑰花花瓣,制造另另類感感覺休憩區(qū)區(qū),配以屋屋內(nèi)綠綠化09年銷售售建議議樣板房房風(fēng)格格建議議2———地下室室局部部裝飾飾09年銷售售建議議樣板房房風(fēng)格格建議議2———天井花花園裝裝飾----充滿情情趣魅魅力9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。03:21:1103:21:1103:211/5/20233:21:11AM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧