上海合順-長江新天地商業(yè)項目營銷方案

長江新天地

目標營銷思路

上海合順

二00七年四月提綱1、目標2、解讀鎮(zhèn)江3、放眼長三角4、炒作：國際山水美食江都5、SWOT戰(zhàn)略6、營銷：內(nèi)守外攻三管齊下7、縱橫捭合開發(fā)一個純商業(yè)項目總建筑面積14.68萬平方米一期面積約5萬平方米項目建成后預計年營業(yè)額可達數(shù)億元

總投資5億余元目標用恰當?shù)耐度牒凸?jié)奏收獲恰當?shù)睦麧櫤推放圃谀睦飳崿F(xiàn)目標？在鎮(zhèn)江在世界級的城市群長三角鎮(zhèn)江全市人口約270萬，其中市區(qū)人口約70萬2006年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1025.31億元商品房現(xiàn)房銷售23.90億元，同比下降2.4%其中：住宅銷售21.23億元，同比下降0.1%

鎮(zhèn)江在長江南岸項目規(guī)劃

解讀產(chǎn)品

規(guī)劃特點平面呈“q”字形東西寬約340米南北長約700米占地246畝

開發(fā)要點一期開發(fā)5萬平方以臨街商鋪為主一期交工時水景難以完美呈現(xiàn)環(huán)湖商業(yè)街

商鋪結構

解讀產(chǎn)品

剖面特點可分為外街、內(nèi)街、內(nèi)湖、水上景觀餐廳四個區(qū)沿外街商鋪為四層結構，沿湖商鋪為兩層結構

商鋪結構

解讀產(chǎn)品

零層結構特點零層主要由附屬用房、餐廳、自行車庫和車庫組成由于出入口的限制，難以將車庫分別劃分給某一商鋪，宜按公共配套考慮

商鋪結構解讀讀產(chǎn)產(chǎn)品品一層層結結構構特特點點開間間大大致致可可分分為為10米米、、17米米和23米米三三種種；；每套套商商鋪鋪都都配配有有電電梯梯、、步步梯梯和衛(wèi)生生間，，這樣樣就難難以進進行自由分分割。。商鋪結構解讀產(chǎn)產(chǎn)品二層結結構特特點開間大大致可可分為為10米、、17米和23米三三種；；每套商商鋪都都配有有電梯梯、步步梯和衛(wèi)生生間，，這樣樣就難難以進進行自由分分割。。商鋪面積解讀產(chǎn)產(chǎn)品平均每每套商商鋪的的面積積約為為1500平方方米，，利于于經(jīng)營營餐飲飲娛樂樂等，，但面面積偏偏大，，不利利銷售售。建議盡可能能分割割商鋪鋪，減減小面面積降低投投資門門檻，，擴大大客戶戶面總結目標三階段段目標標分解第一階階段第二階階段第三階段迅速打打開知名度度一期順順利租租售和和理想想經(jīng)營營穩(wěn)健提提高美譽度度二三期期順利利開發(fā)發(fā)、租租售和和經(jīng)營營廣泛獲獲得忠誠度度整體理理想經(jīng)經(jīng)營，，在鎮(zhèn)鎮(zhèn)江直直至長三角角獲得得理想想利潤潤和品品牌長江新新天地地年營營業(yè)額額>7億元元疑惑如何在在一個個“偏偏僻””之地地支撐起起大型型商業(yè)業(yè)項目目？2006年年鎮(zhèn)江江的非非住宅宅銷售售僅為為2.5億億元如何讓讓投資資者集集2億億元投投資于于我一一身？？USP：每個項項目都都有其其與生生俱來的戲戲劇性性，我我們要要充分分挖掘掘，找到項項目獨獨特的的銷售售主張張。挖掘與與升華華這就需需要我我們從從項目目和鎮(zhèn)鎮(zhèn)江的地脈脈、史史脈、、文脈脈等方方面認真進進行分分析和和縱橫橫捭合合。挖掘項項目、、挖掘掘區(qū)域域挖掘鎮(zhèn)鎮(zhèn)江、、挖掘掘長三三角揉合升升華、、服務務項目目快速把把生地地炒成成熟地地提綱1、目目標2、解解讀鎮(zhèn)鎮(zhèn)江3、放放眼長長三角角4、炒炒作：：國際際山水水美食食江都都5、SWOT戰(zhàn)戰(zhàn)略6、營營銷：：內(nèi)守守外攻攻三三管管齊下下7、縱縱橫捭捭合解讀鎮(zhèn)鎮(zhèn)江我們要要把這這五首首樂章章合成成一曲曲恢宏宏的交交響樂樂在長江江新天天地奏奏響我心中中有五五個鎮(zhèn)鎮(zhèn)江每個鎮(zhèn)鎮(zhèn)江都都是一一首動動人的的樂章章地理的鎮(zhèn)江江文化的鎮(zhèn)江江美食的鎮(zhèn)江江現(xiàn)代的鎮(zhèn)江江未來的鎮(zhèn)江江山語水香夢夢的故故鄉(xiāng)詩詩的天堂鎮(zhèn)江地理的鎮(zhèn)江江聽萬里長江江雪山唱給大大海的長歌歌，流過華華夏，蕩漾漾兩岸綠浪浪讀千年運河河華夏寫在大大地的詩行行，彪炳千千秋，飛揚揚一國輝煌煌萬里大國夢夢千千年頌江河河地理的鎮(zhèn)江江江河相匯處處——江河神韻鎮(zhèn)江一定能撞出出驚心動魄魄的歷史文文化文化的鎮(zhèn)江江長江運河相相匯處南山北水佛佛光長文化的鎮(zhèn)江江——天子也向往往的鎮(zhèn)江帝王才子民間文化的鎮(zhèn)江江——天子也向往往的鎮(zhèn)江帝王才子民間唐宣宗，賜賜名金山和和金山寺。。宋天禧皇帝帝夢游金山山，又給金金山寺賜名名龍游寺。?！滴趿陆夏?，每下江南南，必登臨金金山“觀天觀觀地”，稱這里里是“江山之之奇，未有逾逾于此者”。。乾隆更是在鎮(zhèn)鎮(zhèn)江修了五個個行宮，留下下許多傳說。。文化的鎮(zhèn)江——天子也向往的的鎮(zhèn)江帝王才子民間蘇東坡：明月幾時有有？把酒問青青天王昌齡：洛陽親友如如相問，一片片冰心在玉壺壺辛棄疾：何處望神州，，滿眼風光北北固樓李白：仙人如愛我我，舉手來相相招王安石：春風又綠江江南岸，明月月何時照我還還范仲淹：山分江色破，，潮帶海聲來來………………………………文化的鎮(zhèn)江——天子也向往的的鎮(zhèn)江帝王才子民間沈括：《夢溪筆談》》劉義慶：《世說新語語》臧榮緒：《晉書》蕭統(tǒng)：《昭明文選》》劉勰：《文心雕龍》》米芾……文化的鎮(zhèn)江——天子也向往的的鎮(zhèn)江帝王才子民間白蛇發(fā)水漫金金山紅玉擂鼓破金金兵劉備招親甘露露寺岳飛聞佛七峰峰亭文化遺跡處處處有

第一江江山天下名美食的鎮(zhèn)江——讓神仙也流口口水的鎮(zhèn)江讓張果老流口口水的肴肉比茅臺還早幾幾年獲巴拿馬馬萬國賽會金金獎的香醋乾隆爺嘖嘖稱稱贊的鍋蓋面1949年開開國第一宴淮揚菜系南起起鎮(zhèn)江鎮(zhèn)江三魚——天下第一一江鮮美食的鎮(zhèn)江——讓神仙也流口口水的鎮(zhèn)江鎮(zhèn)江三魚非常常有名幾年前前在鎮(zhèn)江吃出了一條全全國著名的江江鮮街。許多媒體爭相相報道，如2006年1月9日上海的的《新民晚報報》——鎮(zhèn)江漁民靠江江吃江金金山寺旁邊建建起“江鮮街街”“一條全國少少有的江鮮街街”、“年銷銷售額近8個個億”“剛開始幾毛毛錢一斤的小小雜魚現(xiàn)在賣賣到十幾元錢錢！”——這就是美美食的力量現(xiàn)代的鎮(zhèn)江——在長三角后起起直追四年時間地區(qū)區(qū)生產(chǎn)總值翻翻了一番2006年鎮(zhèn)鎮(zhèn)江GDP達達1025.31億元按可比價計算算比上年增長長15.2%實現(xiàn)人均地區(qū)區(qū)生產(chǎn)總值38229元元按現(xiàn)行匯率折折算為4901美元2006地區(qū)生產(chǎn)總值值現(xiàn)代的鎮(zhèn)江——在長三角后起起直追全年固定資產(chǎn)產(chǎn)投資501.18億元元比上年增長23.8%外商、港澳臺臺經(jīng)濟投資85.3億元元。比上年增長23.6%2006固定資產(chǎn)投資資現(xiàn)代的鎮(zhèn)江——在長三角后起起直追商品房房竣工工面積積239.24萬平平方米米比上年年增長長12.2%商品房房現(xiàn)房房銷售售23.90億億元，，同比下下降2.4%其中：：住宅宅銷售售21.23億億元，，同比下下降0.1%2006房地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)代的的鎮(zhèn)江江——在長三三角后后起直直追全年接接待國國內(nèi)旅旅游者者人數(shù)數(shù)1380萬人人國內(nèi)旅旅游收收入124億元元比上年年增長長20.0%接待境境外旅旅游者者人數(shù)數(shù)35.86萬萬人外匯收收入2.1億美美元，，增長2006旅游業(yè)業(yè)現(xiàn)代的的鎮(zhèn)江江——在長三三角后后起直直追增幅為為15.3%，，位居居長三三角16城城市第第二位位城市居居民可可支居長三角16城市第13位，所以有時被人戲稱為“江南的蘇北”，但這也正說明鎮(zhèn)江需要急起直追。2006居民家家庭收收入未來的的鎮(zhèn)江江——南山北北水，，鎮(zhèn)江江點睛睛未來的的鎮(zhèn)江江——南山北北水，，鎮(zhèn)江江點睛睛未來的的鎮(zhèn)江江——南山北北水，，鎮(zhèn)江江點睛睛鎮(zhèn)江城城市規(guī)規(guī)劃的的畫龍龍點睛睛之筆筆是在在2006年。。郭艾和和呼吁吁了二二十多多年的的夢想想終于于有機機會實現(xiàn)了了。2006年年1月月錢永永波、、李壯壯云、、郭艾艾和等等58名人大大代表表以空空前龐龐大的的陣容容聯(lián)名名提出出議案，議議案內(nèi)內(nèi)容從從建設設“北北湖””升升級為為加強強北部濱水水區(qū)建建設，，這一一議案案也被被大會會定為為該年的一一號議議案。。同時，，市委委、市市政府府在““十一一五””發(fā)展展規(guī)劃劃中明確確提出出“南南山北北水””的城城市發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略構構想，今今年年的城城建重重點放放在了了北部部濱水水區(qū)、、南徐新新城區(qū)區(qū)、世世業(yè)業(yè)洲旅旅游度度假區(qū)區(qū)“三三區(qū)””建設上。。未來的的鎮(zhèn)江江——南山北北水，，鎮(zhèn)江江點睛睛2006年年8月月金山山湖整整治工工程開開工它是是北北部部濱濱水水區(qū)區(qū)建建設設中中的的“先先鋒鋒工工程程””，，總總投投資資估估算算8.4億億元元。。工工程程主主要要由由部分組成：退漁還湖及防洪工程，總投資5.6億元；金山湖景觀及配套設施工程，投資估算1.5億元；環(huán)湖道路工程，投資1.3億元。整個工程已正式開工，08年8月完工。

——重現(xiàn)“水漫金山”———南山山北北水水，，鎮(zhèn)鎮(zhèn)江江點點睛睛2006年8月月金山湖湖整治工工程開工工金山湖景景區(qū)將建建設成為為國家級的的旅游休休閑勝地地，并最終形形成新的的城市中中心和未來來城市發(fā)發(fā)展的龍龍頭，帶動動整個城城市的全全面、和諧諧發(fā)展。。未來的鎮(zhèn)鎮(zhèn)江——南山北水水，鎮(zhèn)江江點睛2006年10月30日，北北部濱水水區(qū)長江江引航利樞紐工程正式啟動，該工程總投資2億元，預計工程將于2008年10月全面峻工。它的開工標志著北部濱水區(qū)建設全面啟動未來的鎮(zhèn)鎮(zhèn)江——南山北水水，鎮(zhèn)江江點睛未來的鎮(zhèn)鎮(zhèn)江——南山北水水，鎮(zhèn)江江點睛未來的鎮(zhèn)鎮(zhèn)江——南山北水水，鎮(zhèn)江江點睛未來的鎮(zhèn)鎮(zhèn)江——南山北水水，鎮(zhèn)江江點睛未來的鎮(zhèn)鎮(zhèn)江——南山北水水，鎮(zhèn)江江點睛長江新天天地地理的鎮(zhèn)鎮(zhèn)江文化的鎮(zhèn)鎮(zhèn)江美食的鎮(zhèn)鎮(zhèn)江現(xiàn)代的鎮(zhèn)鎮(zhèn)江未來的鎮(zhèn)鎮(zhèn)江金山寺江鮮街北固山焦山古運河口西津古渡偏僻之地地宏偉藍圖天下第一一江山天下第一一江湖天下第一一江河天下第一一江鮮長江新天天地“金山湖”給我們送來金山，“北湖”給我們注入澎湃動力

北部濱水區(qū)就是我們把生地炒成熟地的

金鍋

該怎么個個炒法金鍋趁熱打鐵鐵，三思思而知意意長江南岸岸的天問問長江南岸岸的天問問金山寺古運河口北固山焦山江鮮街第1問能把西湖湖“搬到到”長江江南岸么么？北湖的面面積是西西湖的1.5倍倍，北湖湖的山、、江、河河、寺、、詩、事、、食等不不比西湖湖遜色，，遠景價價值>1000億？既不能吃吃祖宗飯飯斷子孫孫路也不能慢慢待祖宗宗貽誤子子孫長江南岸岸的天問問金山寺古運河口北固山焦山江鮮街第2問金山和金金山寺能能“申遺遺”么？？炒作是一一回事，，運作是是另一回回事長江南岸岸的天問問金山寺古運河口北固山焦山江鮮街第3問國家級非非物質文文化遺產(chǎn)產(chǎn)白蛇傳能能“申遺遺”么？？有多少版版本的白白蛇傳？？有多少少人知道道白蛇傳傳的發(fā)源源地是鎮(zhèn)鎮(zhèn)江的金金山？白娘子美美麗善良良勤勞能能干，，能不能能請某名名星代言言鎮(zhèn)江？？長江南岸岸的天問問金山寺古運河口北固山焦山江鮮街第4問運河““申遺遺”什什么時時候能能成功功？千年文文化千千年河河，如如果運運河不不能成成為““世遺遺”，，那““世遺遺”會會少了了許多多光彩彩。鎮(zhèn)江的的特點點在于于“江江河交交匯處處”，，可惜惜這個個天賦賦地設設了。。長江南南岸的的天問問金山寺古運河口北固山焦山江鮮街第5問能請張張藝謀謀拍攝攝印像像·白娘娘子么么？全國上上馬興興建的的首個個“白白蛇傳傳”主主題公公園，，以金金山寺寺真景景為依托托，加加上國國內(nèi)領領先的的音樂樂噴泉泉水景景和水水幕影影視技技術，，虛實結結合，，來共共同展展現(xiàn)““水漫漫金山山”等等傳說說盛景景。請“老老謀子子”可可以算算是純純屬炒炒作，，但也也可以以真實實運作作。長江南南岸的的天問問金山寺古運河口北固山焦山江鮮街第N問能請政府去去大規(guī)模炒炒作么？投資數(shù)十億億是只做成成一個工程程還是做成成一個開放放的旅游精精品？如果你你投資30億的項目目，愿意拿拿出6000萬來宣宣傳么？年旅游收入入多增加半半個點就可可以收回炒炒作成本!鎮(zhèn)江好比一一條龍金山湖和北北湖就是龍龍的兩角而開發(fā)好長長江新天地地就好比是是畫龍點睛總之文化大于天天江南憶，最最憶是鎮(zhèn)江江長江運河交交匯處南山北水佛佛光長能不憶鎮(zhèn)江江放眼長三角角提綱1、目標2、解讀鎮(zhèn)鎮(zhèn)江3、放眼長長三角4、炒作：：國際山水水美食江都都5、SWOT戰(zhàn)略6、營銷：：內(nèi)守外攻攻三管管齊下7、縱橫捭捭合長三角：中中國的財富富之號當今中國，，“長三角角”遠遠超超過城市群群的概念，，被初步定位位為中國綜綜合實力最最強的經(jīng)濟濟中心、亞太地區(qū)重要要國際門戶、、全球重要的的先進制造業(yè)基地、中中國率先躋身身世界級城市市群的地區(qū)。長三角的前景景長三角是經(jīng)濟濟最具活力和和潛力的區(qū)域域，鎮(zhèn)江位于長江三角角洲的頂點，，長三角的發(fā)發(fā)展將給鎮(zhèn)江帶來無窮窮財富。鎮(zhèn)江鎮(zhèn)江：長三角角的小弟弟低谷之處正好好可起大波浪!幾個典型長三三角城市的GDP和旅游游鎮(zhèn)江長三角：鎮(zhèn)江江的升值空間間低谷之處正好好可起大波浪!亞洲將成為世世界經(jīng)濟中心心，而亞洲地區(qū)的中心又又將轉移至上上海。上海帶動長三三角迅速發(fā)展展，并且構成了江河海相相連、海陸空空相通的立體交通網(wǎng)絡。。因此，和長三三角融為一體體就是鎮(zhèn)江和長江新天地地的必然選擇擇。鎮(zhèn)江長三角：你知知道鎮(zhèn)江么？？昆山鎮(zhèn)江：你會被被擠出長三角角么？16→16+1→16+7現(xiàn)在是“眼球球經(jīng)濟”時代代，企業(yè)在爭爭“眼球”，城市也也在拼命爭，，而能正眼球球的一個常規(guī)形式式是城市節(jié)慶慶活動。中國的城市都都在拼命宣傳傳自己，中國國的城市節(jié)慶活活動數(shù)以萬計計，許多小城城正在被大哥哥哥們的喧囂所所淹沒。鎮(zhèn)江也有自己己的節(jié)慶，但但多不被人所所樂道，因為長長三角的節(jié)慶慶實在是太多多了!!長三角：你會會關注鎮(zhèn)江么么？再看看南京的的主要節(jié)慶活活動05年、、06年、07年分別是是32、41、49個長三角：你會會關注鎮(zhèn)江么么？再考慮到上海海、杭州、蘇蘇州等城市的的節(jié)慶活動長三角是逢“天”過節(jié)節(jié)長三角：你會會關注鎮(zhèn)江么么？怎么辦鎮(zhèn)江小鬧，下下自成蹊？是在小打小鬧鬧中自甘沉淪淪還是沖天香透透長三角甚至是舉“球球”矚目？長三角：你會會關注鎮(zhèn)江么么？炒作：國際山山水美食江都都提綱1、目標2、解讀鎮(zhèn)江江3、放眼長三三角4、炒作：國國際山水美食食江都5、SWOT戰(zhàn)略6、營銷：內(nèi)內(nèi)守外攻三三管齊下7、縱橫捭合合炒作呀炒作，，不在炒作中新新生就在別人的炒炒作中滅亡鎮(zhèn)江所面臨的的形勢是嚴峻峻的必須認真操作作方能化蛹為為蝶!第一江山第一江河第一江鮮第一江湖第一江城跳出長三角叫響全中國再分析第一江城江浙滬擁有近近30個中國國優(yōu)秀旅游城城市擁有約50個國家ＡＡＡＡＡ級旅旅游區(qū)客觀隨著長三角城城市化進程加加快，人們更更加注重心靈感感受與精神休休憩。主觀休閑化、大眾眾化、國際化化、政府與企企業(yè)聯(lián)手化，，地產(chǎn)與旅游游融合化………趨勢鎮(zhèn)江的定位國際山水美食食江都定位鎮(zhèn)江國際山水美食食江都金山寺江鮮街北固山焦山古運河口西津古渡賣點支撐對我們的意義水漲船高，打打開項目知名名度炒熱地段，樹樹立客戶的信信心活力營銷美美麗炒作作把握節(jié)奏控控制投入入炒作炒作城市的八八字憲法有理、有力有節(jié)、有利蛙眼原理與炒炒作節(jié)奏的十十字方針月月有新題年年有高潮炒作戰(zhàn)術的十十二字原則不拘泥于時空空不拘泥于形式式2006年6月—2007年年4月城市炒炒作活動構想想主要活動備注有獎征集鎮(zhèn)江城市CIS系統(tǒng)在鎮(zhèn)江、上海、南京等地報紙炒作要打鎮(zhèn)江過，先看廣告來在鎮(zhèn)江主要路段樹立大型城市形象廣告牌給鎮(zhèn)江賦入系系統(tǒng)的內(nèi)涵——“國際山水美美食江都”體現(xiàn)一種樂觀觀與休閑的現(xiàn)代“城市山山林”精神在各種鎮(zhèn)江媒媒體上廣為宣傳,“城里里宣傳城外香香”2006年6月—2007年年4月城市炒炒作活動構想想主要活動備注有獎征集鎮(zhèn)江城市CIS系統(tǒng)在鎮(zhèn)江、上海、南京等地報紙炒作要打鎮(zhèn)江過，先看廣告來在鎮(zhèn)江主要路段樹立大型城市形象廣告牌在長三角綱舉舉目張：南京、上海的的主要高速路和飛機場場入口處在各種鎮(zhèn)江媒媒體上廣為宣傳,“城里里宣傳城外香香”使人們都知道道長三角有個個“國際山水美美食江都”2006年6月—2007年年4月城市炒炒作活動構想想務必使長三角角都知道“水漫金山””的藍圖務必使更多的的人知道動人的白蛇傳傳傳說起源于鎮(zhèn)江。主要活動備注請張藝謀拍攝“印象·白娘子”在鎮(zhèn)江報紙、各大網(wǎng)站上炒作誰來代言鎮(zhèn)江？(考慮請著名“白蛇”演員)在南京、上海、臺灣等報紙及各網(wǎng)站炒作與杭州、成都聯(lián)合促進白蛇傳“申遺”在南京、上海、杭州等報紙及各網(wǎng)站炒作金山大討論：“申遺”還是休閑？在鎮(zhèn)江主要媒體炒作同時凸現(xiàn)鎮(zhèn)江江的個性國際山水美食食江都2006年6月—2007年年4月城市炒炒作活動構想想進一步使人們們知道鎮(zhèn)江位于無比珍貴貴的“江河相相匯處”，更使使們知道鎮(zhèn)江江北部濱水區(qū)的的可貴。主要活動備注與蘇杭聯(lián)合促進運河“申遺”在鎮(zhèn)江、蘇州等媒體炒作北湖之春：長江下了個大金蛋在鎮(zhèn)江、無錫、揚州等媒體炒作西湖與北湖文化研討會在鎮(zhèn)江、上海、南京等媒體炒作2006年6月—2007年年4月城市炒炒作活動構想想逐步擴大宣傳傳范圍，并為為“中國首屆國國際山水美食食節(jié)”開始提前大范范圍造勢主要活動備注環(huán)湖路改名為白娘子街(請臺港等地高僧為路開光)在鎮(zhèn)江、上海、臺灣等媒體炒作中國首屆國際山水美食節(jié)活動公告在鎮(zhèn)江、上海、臺灣等媒體炒作2006年6月—2007年年4月城市炒炒作活動構想想就這樣圍繞””“國際山水水美食江都””“月月有新題題”，經(jīng)過一一系列鋪墊后終于可以引引爆第一個高高潮，同時也把城市炒炒作和項目營營銷深刻地扭到一起。。2006年6月—2007年年4月城市炒炒作活動構想想金山腳下花花語江南吃的是江鮮品品的是文文化游的是山水感感的是休休閑千年神韻一一天收盡主要活動備注“首屆國際山水美食節(jié)”在鎮(zhèn)江、上海、南京、央視等媒體炒作，適當炒作白蛇傳和江鮮；爭取在項目附近舉行，同時進行項目招商及二期公開金山腳下花語江南

白娘子回家同一首歌走進國際山水美食江都——鎮(zhèn)江請來長三角的的各位“大哥哥”請來全國的““眼球”請來港臺的高高僧請來“佛教””國家的前領領導人把全世界的著著名江鮮聚在在一起PK———一天吃遍世界界級極品江鮮鮮一天感受華夏夏山水五千年年2006年6月—2007年年4月城市炒炒作活動構想想三月正是江南南最美的時候候三月正是江鮮鮮最美的時候候三月正是一期期剛開始營業(yè)業(yè)的時候所有的活動都都以項目為核核心展開首屆國際山水水美食節(jié)開幕幕長江新天地一一期正式營業(yè)業(yè)二期三期鮮美美公開和租售售美麗歡樂時刻刻怎能不記住住——有個長江新天地主要活動備注“首屆國際山水美食節(jié)”在鎮(zhèn)江、上海、南京、央視等媒體炒作，適當炒作白蛇傳和江鮮；爭取在項目附近舉行，同時進行項目招商及二期公開金山腳下花語江南

白娘子回家同一首歌走進國際山水美食江都——鎮(zhèn)江費用？以小博大政府為主適當贊助2006年6月—2007年年4月城市炒炒作活動構想想SWOT戰(zhàn)略略提綱1、目標2、解讀鎮(zhèn)江江3、放眼長三三角4、炒作：國國際山水美食食江都5、SWOT戰(zhàn)略6、營銷：內(nèi)內(nèi)守外攻三三管齊下7、縱橫捭合合Strengths優(yōu)勢：規(guī)?！?5萬萬平米，最大大，一站式商鋪類型——街鋪，鋪鋪鋪臨街，獨獨立性強主題——江鮮主題題（獨此一處處），特色無無法替代功能——體驗餐飲飲、休閑娛樂樂、旅游度假假（業(yè)態(tài)規(guī)劃劃、功能規(guī)劃劃、主題規(guī)劃劃之間的關系系）商氣——以前有8億商機基礎礎，政府授名名，知名度高高規(guī)劃劃———經(jīng)經(jīng)營營型型規(guī)規(guī)劃劃，，領領先先20年年，，外外里里面面、、特特色色、、交交通通動動線線。。配套套———大大型型半半地地下下停停車車場場地地上上停停車車場場、、立立體體交交通通電電梯梯、、廣廣場場、、大大湖湖景觀觀———風風景景區(qū)區(qū)，，環(huán)環(huán)湖湖，，自自然然文文化化資資源源無無法法復復制制（（濱濱河河公公園園、、入入口口廣廣場場、、魚魚鱗鱗廣廣場場、、親親水水平平臺臺、、臨臨水水木木棧棧臺臺、、水水上上景景觀觀餐餐廳廳、、跌跌水水、、游游船船碼碼頭頭、、街街角角廣廣場場、、九九曲曲橋橋、、音音樂樂噴噴泉泉、、垂垂釣釣島島、、水水巷巷等等））開發(fā)實實力——上上市集集團，，15年開開發(fā)經(jīng)經(jīng)驗理念——五五贏商商業(yè)地地產(chǎn)實實踐者者，責責任筑筑商團隊——國國際級級大師師手筆筆，精精英團團隊聯(lián)聯(lián)袂作作品（（招商商、管管理、、施工工）策略：：最大大化放放大每每一個個優(yōu)勢勢賣點點！Weaknesses劣勢：：容量——總總建筑筑面積積太大大，市市場容容量小小商鋪大大——每每套商商鋪600———2000平米米總價高高——每每套商商鋪都都在500萬——1000萬之之間招商——當當?shù)厣躺碳叶级加鞋F(xiàn)現(xiàn)成的的場地地，他他們進進駐難難度大大時機——工工程先先，推推廣后后，停停滯時時間較較長，，商鋪鋪投資資高潮潮已過過對策：：分期開開發(fā)，，功能能區(qū)分分規(guī)模模分化化商鋪分分割，，引導導———定制制開發(fā)發(fā)，經(jīng)經(jīng)營型型商鋪鋪加大宣宣傳增增值潛潛力，，商鋪鋪大是是為了了更好好的經(jīng)經(jīng)營，，領先先20年重點宣宣傳商商鋪的的低單單價，，高增增值潛潛力靈活的的付款款方式式，給給予保保障性性措施施招商先先行，，暗地地招商商，明明則推推鋪資源整整合全全亮相相，給給人一一種強強強聯(lián)聯(lián)合的的感覺覺，讓讓人產(chǎn)產(chǎn)生信信心。。Opportunities機會：：城市規(guī)規(guī)劃——北北部濱濱水區(qū)區(qū)金山山片區(qū)區(qū)的啟啟動，，金山山板塊塊新經(jīng)經(jīng)濟崛崛起大橋通通行——連連接鎮(zhèn)鎮(zhèn)揚的的潤揚揚長江江大橋橋啟動動長三角角一體體化趨趨勢——交交通一一體化化，經(jīng)經(jīng)濟一一體化化，生生活一一體化化，消消費一一體化化；長長三角角深度度融合合，城城市界界限逐逐漸消消失，，初步步形成成“1小時時生活活圈””交通通網(wǎng)。。政府支支持——市市、區(qū)區(qū)各級級政府府大力力支持持，各各級部部門保保駕護護航大商圈圈輻射射——覆覆蓋三三重商商圈：：形成成經(jīng)常常性商商圈（（核心心商圈圈）、、基本本性商商圈（（次級級商圈圈）、、旅游游性商商圈（（邊緣緣商圈圈），，覆蓋蓋長三三角整整個區(qū)區(qū)域的的所有有經(jīng)濟濟強市市，網(wǎng)網(wǎng)狀消消費鏈鏈直撒撒長三三角。。鎮(zhèn)江城市市地位——蘇南南區(qū)域性性中心城城市，交交通四通通八達，，享南京京都市圈圈和上海海經(jīng)濟圈圈雙重保保障。策略：全全方位的的利用每每一個機機會！Threats威脅：直接競爭爭對手——金山山寶地、、銀座的的宣傳銷銷售啟動動潛在競爭爭對手——第一一樓街、、龍吟彷彷、望京京天地等等的返租租及經(jīng)營營現(xiàn)狀國家政策策——增值值稅的清清算，使使得返租租不能夠夠再長期期利用，，如何保保障客戶抗性性——投資資者抗性性（總價價）、經(jīng)經(jīng)營者抗抗性（政政策）對策：謹慎采用用返租策策略，可可以采用用促銷型型返租，，最多不不能超過過5年招商率要要達到200%，做到到帶租約約銷售，，以次來來教育客客戶面積積適中，，總價也也就不是是問題了了制定好的的招商政政策，給給予商家家保護政政策，吸吸引全國國知名商商家進駐駐選擇最好好的招商商機構進進行全國國范圍招招商，選選擇最好好的商業(yè)業(yè)管理機機構進駐駐制定好的的銷售政政策，給給與投資資者靈活活的付款款方式和和退出機機制不再同一一層次上上與其他他在手樓樓盤競爭爭，以絕絕對的競競爭優(yōu)勢勢進行強強勢推廣廣，避免免夾生飯飯戰(zhàn)略矩陣陣優(yōu)勢（strength））發(fā)揮優(yōu)勢勢，轉化化威脅利用機會會，克服服劣勢發(fā)揮優(yōu)勢勢，搶占占機會減小劣勢勢，避免免威脅機會（opportunity）威脅（weakness））劣勢（threat）營銷：內(nèi)內(nèi)守外攻攻三三管齊下下提綱1、目標標2、解讀讀鎮(zhèn)江3、放眼眼長三角角4、炒作作：國際際山水美美食江都都5、SWOT戰(zhàn)戰(zhàn)略6、營銷銷：內(nèi)守守外攻三三管管齊下7、縱橫橫捭合第一階段段.第二階段段.第三階段.穩(wěn)健提高高美譽度二三期順順利開發(fā)發(fā)、租售售和經(jīng)營營廣泛獲得得忠誠度整體理想想經(jīng)營，，在鎮(zhèn)江江直至長三角獲獲得理想想利潤和和品牌長江新天天地年營營業(yè)額>7億元元迅速打開開知名度一期順利利租售和和理想經(jīng)經(jīng)營2008年4月月↑2007年4月月時間第一階段段內(nèi)守外攻攻強力的組組織保證證網(wǎng)狀地推推進銷售售營銷：內(nèi)內(nèi)守外攻攻三三管齊下下內(nèi)守售房部的的包裝典典雅休閑閑銷售氛圍圍調(diào)控因因人而動動一本沉甸甸甸的樓樓書全景景展示項項目文而而化之一張簡潔潔的海報報簡要拎拎出項目目的核心心賣點一個大氣氣勢的區(qū)區(qū)域沙盤盤形象展展示區(qū)域域特色一個精致致的項目目沙盤和和幾個樓樓宇模型型細微展展示產(chǎn)品品特色營銷：內(nèi)內(nèi)守外攻攻三三管齊下下主動出擊擊在鎮(zhèn)江地地毯式搜搜巡餐飲飲娛樂店店家根據(jù)時機機必要時可可開拔到到外市招招引重要要客戶外攻營銷：內(nèi)內(nèi)守外攻攻三三管齊下下長江新天地營銷營銷：內(nèi)內(nèi)守外攻攻三三管齊下下三管齊下下以內(nèi)守外外攻的銷銷售組織織為核心心以大手筆筆的城市市炒作為為聲勢以適宜的的招商為為加強手手段三管激蕩蕩、疊加加增強銷售城市炒作招商所謂齊下下并非一一哄而下下.網(wǎng)式波浪浪推進.～08-4公開銷售售.07-6～亮相認購購.07-5～07-6項目定位位.～07-4銷售未動動定位先行行項目定位位營銷推廣廣原則營銷推廣廣主線營銷推廣廣主題營銷推廣廣亮相項目定位位城市定定位區(qū)域定定位項目定定位項目定定位天下第第一江江鮮&環(huán)湖湖美食食街長江新新天地地天下第一江鮮&環(huán)湖美食街

長江新天地項目定定位天下第第一江江鮮&環(huán)湖湖美食食街長江江新新天天地地長三三角角的的美美食食休休閑閑圣圣地地這是是一一個個充充滿滿希希望望的的奢奢華華之之城城她位位于于鎮(zhèn)鎮(zhèn)江江一個個美美麗麗的的國國際際山山水水美美食食江江都都一個個天天子子也也向向往往的的江江南南名名城城錦繡繡長長江江南南岸岸一條條鮮鮮香香興興起起的的江江鮮鮮街街即即將將榮榮耀耀升升級級天下下第第一一江江鮮鮮&環(huán)環(huán)湖湖美美食食街街咬緊城市規(guī)劃突出地段前景宣傳項目特征

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線營銷銷推推廣廣城市市線線趨勢篇長三角大發(fā)展區(qū)位篇鎮(zhèn)江獨特的山水美食文化價值篇新規(guī)劃的無限前景城市助我造勢營銷銷推推廣廣項目目線線功能篇獨特的環(huán)湖商業(yè)價值商業(yè)篇一站式江鮮娛樂公園前景篇新規(guī)劃的無限前景項目與鎮(zhèn)江相呼應營銷銷推推廣廣招商商線線江鮮篇以江鮮為骨娛樂篇以其它餐飲和娛樂為肉文化篇文化休閑的價值升級項目的商業(yè)價值營銷銷推推廣廣營銷銷推推廣廣江鮮篇功能篇趨勢篇娛樂篇商業(yè)篇區(qū)位篇文化篇前景篇價值篇

首屆國際山水美食節(jié)城市線項目線招商線三線線網(wǎng)網(wǎng)狀狀推推進進相相互互激激蕩蕩引引爆爆高高潮潮.營銷銷推推廣廣鎮(zhèn)江江向向北北一一切切向向上上長三三角角一站站式式江江鮮鮮休休閑閑公公園園風云云入入世世開創(chuàng)創(chuàng)五五贏贏地地產(chǎn)產(chǎn)新新模模式式打造造江江鮮鮮美美食食新新天天地地長江江新新天天地地

主

題第一攻擊波

營銷銷推推廣廣亮相力爭爭在在五五一一前前逐逐步步開開始始亮亮相相在售售房房部部裝裝修修完完畢畢和其其它它相相關關手手續(xù)續(xù)到到位位后后開始始大大規(guī)規(guī)模模推推廣廣時間間：：2007年年4月月27日日-2007年年5月月底底內(nèi)容容：：展展示示項項目目形形象象，，宣宣傳傳鎮(zhèn)鎮(zhèn)江江規(guī)規(guī)劃劃目的的：：激激發(fā)發(fā)客客戶戶關關注注，，測測試試市市場場反反應應營銷推廣亮相售房部竣工前前部分營銷工工作計劃縱橫捭合提綱1、目標2、解讀鎮(zhèn)江江3、放眼長三三角4、炒作：國國際山水美食食江都5、SWOT戰(zhàn)略6、營銷：內(nèi)內(nèi)守外攻三三管齊下7、縱橫捭合合建議項目規(guī)劃與鎮(zhèn)鎮(zhèn)江新規(guī)劃深深度呼應“宋城”過街牌坊過街牌坊長江新天地新新定位：集旅游、餐飲飲、娛樂、休閑、文化、、酒店多位一體的“鎮(zhèn)鎮(zhèn)江之睛”。。大型燈光東有北湖和““宋城”，西西有金山和金山湖，，中有誘人的的大型燈光設計，，南北通達，，人氣澎湃，集長長三角萬千寵寵愛于“長江新新天地”上海新天地的的贏利模式.經(jīng)營、儲備、、升值、良好好品牌，穩(wěn)獲獲厚利銷售、招商、城市炒作品牌營銷之道

領舞激越的土土地祝本案成功功開發(fā)謝謝9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。03:17:1903:17:1903:171/5/20233:17:19AM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。1月-2303:17:1903:17Jan-2305-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。03:17:1903:17:1903:17Thursday,January5,202313、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。1月月-231月月-2303:17:1903:17:19January5,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。05一月20233:17:19上午03:17:191月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月233:17上上午1月-2303:17January5,202316、行動動出成成果，，工作作出