上海榮御藍灣項目全程營銷策劃報告

景瑞項目市場分析與策略思考2008/8Part01報告回顧目錄Part03策劃篇項目定位產(chǎn)品形態(tài)客戶定位企劃推廣思路整盤營銷策略Part02市場篇長三角整體市場回顧太倉上半年市場回顧競品個案去化分析市場總結(jié)Part04銷售篇銷售目標銷售總綱推量分期Part05企劃篇VI演示項目整體定位區(qū)位價值分析市場競爭分析產(chǎn)品屬性定義目標客戶定位報告回顧太倉市蘇州市昆山市嘉定區(qū)上海市沿江高速公路蘇昆太公路軌交11號線R3太倉市區(qū)位圖城市屬性——跨入上海４０公里城市版圖重要城市車行時間上海太倉40分鐘上海昆山47分鐘上海蘇州82分鐘經(jīng)濟太倉接受上海和蘇州的經(jīng)濟、文化輻射能力的同時，更充分發(fā)揮自身沿江、沿滬的兩區(qū)優(yōu)勢和特色，增強吸引力和凝聚力，加快建設(shè)高度文明的現(xiàn)代化城市的步伐。交通太倉緊鄰上海外郊環(huán)帶上，距離嘉定區(qū)僅6公里，屬于上海1小時經(jīng)濟生活圈；A5太倉出口40分鐘直達上海商貿(mào)中心徐家匯；沿江高速聯(lián)通上海、蘇州、昆山等地；城際軌交R3直達上海市區(qū)，太倉將成為上海城市軌道交通網(wǎng)的輻射點之一；上海距離周邊城市距離太倉、蘇州/昆山已經(jīng)和上海形成產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟、文化經(jīng)濟、捷運經(jīng)濟的黃金三角帶南郊新城原為南郊鎮(zhèn)，其重要配套工程于2006年10月開始動工。南郊新城目前為太倉動遷房集中區(qū)域，從其未來土地供應(yīng)情況來看，未來高端項目缺乏，無法對本項目客群形成板塊分流作用。城市發(fā)展方向——太倉向東，未來新城市中心曼氏銀洲花園彩虹天下金谷府邸君悅豪庭蘇州西路上?；▓@上城國際老城板塊蘇州東路原政府大樓華源上海城錦繡新城高爾夫湖濱花園寶龍城市廣場奧森尚東新區(qū)板塊東倉路新政府大樓常勝路朝陽路本案老城板塊市場特征生活機能完善，人流充沛;居民對區(qū)域價值認同度高；樓盤開發(fā)基本飽和；未來區(qū)域土地供應(yīng)量?。恍聟^(qū)將是未來政治中心、商業(yè)中心、CBD商務(wù)中心、高檔居住社區(qū)聚集區(qū)…新城板塊市場特征未來城市發(fā)展中心;目前相關(guān)配套不成熟；樓盤開發(fā)趨向高檔化；樓盤產(chǎn)品價格差異大；在售項目后期推出量大；未來區(qū)域土地供應(yīng)量大區(qū)位特征總結(jié)泛上海經(jīng)濟圈捷運城市滬昆太產(chǎn)業(yè)黃金三角地泛上海經(jīng)濟圈/太倉市中心/新區(qū)核心地太倉市中心3KM范圍內(nèi)真正市中心地段未來城市新中心新區(qū)規(guī)劃核心地城市區(qū)位板塊特征區(qū)域規(guī)劃市場分析項目整體定位區(qū)位價值分析市場競爭分析產(chǎn)品屬性定義目標客戶定位報告回顧板塊規(guī)劃——東區(qū)將是新城市中心，本案將借各項規(guī)劃節(jié)點之勢，實現(xiàn)自身與區(qū)域的聯(lián)動發(fā)展、聯(lián)動營銷本案高爾夫球場太倉高爾夫球場暢想圖錦繡新城華源上海城在建的市人民醫(yī)院東盛商業(yè)廣場高爾夫湖濱花苑太倉新區(qū)第三小學(xué)新政府大樓華僑花園新區(qū)東區(qū)寶龍城市廣場五星級酒店城市向東發(fā)展華源上海城錦繡新城寶龍城市廣場第二梯隊：05年上市項目高爾夫湖濱花苑——現(xiàn)代風(fēng)格奧森尚東——簡約現(xiàn)代風(fēng)格第三梯隊福樂園世紀苑華僑花園第一梯隊：動遷安置項目如果說3年前的太倉東區(qū)只是動遷安置房的檔次的話，那現(xiàn)在的太倉東區(qū)已呈現(xiàn)出品質(zhì)第一的面貌市場升級啟示——區(qū)域變革孕育市場產(chǎn)品升級

項目名稱高爾夫奧森尚東本項目比較分析產(chǎn)品方面項目規(guī)模17.9萬㎡6.8萬㎡45萬㎡規(guī)模第一，超大容量規(guī)劃布局高層、疊加、聯(lián)排和獨棟混合小高層、聯(lián)排、雙拼和獨棟高層、聯(lián)排、疊加和二聯(lián)院產(chǎn)品線基本相同，高層、疊加比重較大，增加二聯(lián)院的新產(chǎn)品建筑風(fēng)格簡約（高層深色+別墅淺色混搭）現(xiàn)代風(fēng)格（以黑白灰為主色調(diào)）西班牙式風(fēng)格走特色路線，跳脫區(qū)域單一景觀營造中心1000平米湖景+部分淺水系以宅旁綠化為主，無中心景觀10000㎡湖景，多支水系及集中大量建筑小品全湖景社區(qū)，景觀唯一性較突出設(shè)施設(shè)備太倉首家引進家庭直飲水系統(tǒng)；家庭中央熱水系統(tǒng)別墅產(chǎn)品凈水系統(tǒng)：凈水進戶供水：變頻供水別墅：家庭智能系統(tǒng)+家居舒適系統(tǒng)、中央空調(diào)公寓：家庭安防圈設(shè)計相比競品有所創(chuàng)新，設(shè)備附加增值社區(qū)配套會所5000平米健身休閑會所無1600㎡臨湖地中海風(fēng)情會所太倉第一臨湖風(fēng)情會所，滿足高端客商業(yè)會所中大型餐飲3000㎡沿街商業(yè)5000多㎡集中型半圍合商業(yè)街商業(yè)體量較大，集中式、主題型為其特點戶型面積公寓3R/4R:180-230㎡2R:98㎡3R:120㎡2R:85-92㎡3R:120-135㎡4R:160-180㎡產(chǎn)品線豐富、房型齊全、戶型設(shè)計附加空間多，景觀陽臺設(shè)計滿足觀景需要獨棟售磬地上：350㎡地下：100㎡地上：372㎡地下：200㎡二聯(lián)院實現(xiàn)獨棟別墅享受，超大地下空間帶來無限增值空間、向陽面較獨棟更開闊聯(lián)排售磬地上：225㎡地下：50㎡地上：218-271㎡地下：70-110㎡景觀聯(lián)排戶型，充分考慮住戶觀景需要疊加售磬/191㎡面積優(yōu)勢明顯，區(qū)域供應(yīng)稀缺核心賣點梳理南面觀景高爾夫球場/中心湖景別墅私家泳池+親水平臺+透光天窗地中海普羅旺斯風(fēng)情景觀、主題商業(yè)、臨湖休閑會所＋空中花園洋房實現(xiàn)全方位的產(chǎn)品突破

直接競爭項目產(chǎn)品比較總結(jié)SWOT分分析———尋求項目目定位出路路項目的優(yōu)勢勢和機遇項目的開發(fā)發(fā)挑戰(zhàn)區(qū)域規(guī)劃發(fā)發(fā)展利好，，未來周邊邊配套逐漸漸完善，毗鄰高爾夫夫高端配套套新區(qū)板塊市市場供應(yīng)量量大，板塊市場關(guān)關(guān)注度高交通條件優(yōu)優(yōu)越，不僅可以以方便快捷捷地來往市市區(qū)，到長長三角的幾幾個主要城城市也十分分方便，有利于吸引引市區(qū)和上上?？驮?地塊內(nèi)有水水帶，與高速公公路有綠化化帶相隔，，便于小小區(qū)景觀環(huán)環(huán)境打造高爾夫湖濱濱花園提升升了項目區(qū)區(qū)域整體居居住品質(zhì)，，引導(dǎo)了太太倉市場高高端房地產(chǎn)產(chǎn)的消費，，市場存在潛潛在高端住住宅需求，，太倉市場高高端住宅處處于空白期期太倉市近幾幾年經(jīng)濟增增長迅速，，人均收入入增長明顯顯，形成一一批具有相當購購買能力的的消費者15年的深深耕、產(chǎn)品品再創(chuàng)的能能力…景瑞瑞的的品品牌牌就就是是一一種種財財富富項目目緊緊臨臨高高速速公公路路，，雖雖隔隔有有綠綠化化帶帶，，但但一一定定程程度度影影響響項項目目的的品品質(zhì)質(zhì)目前前項項目目整整個個區(qū)區(qū)域域位位于于開開發(fā)發(fā)進進程程，，一一定定程程度度影影響響了了消消費費者者的的購購買買欲欲望望宏觀觀政政策策對對第第二二套套房房的的限限制制，，一一定定程程度度影影響響市市場場對對高高端端住住宅宅的的需需求求項目目區(qū)區(qū)域域市市場場未未來來供供應(yīng)應(yīng)量量大大，，市市場場直直接接競競爭爭激激烈烈；；借助助周周邊邊地地利利優(yōu)優(yōu)勢勢結(jié)合合高高端端配配套套和和市市場場機機會會項目目有有打打造造為為太太倉倉高高檔檔住住宅宅新新標標桿桿的的可可能能規(guī)劃劃利利好好板塊塊效效應(yīng)應(yīng)交通通便便利利水系系資資源源高端端空空白白消費費基基礎(chǔ)礎(chǔ)輕微微噪噪音音影影響響區(qū)域域成成長長周周期期宏觀觀政政策策影影響響未來來競競爭爭壓壓力力品牌牌財財富富地中中海海風(fēng)風(fēng)情情水水岸岸低低密密度度社社區(qū)區(qū)關(guān)鍵鍵詞詞：：地地中中海海風(fēng)風(fēng)情情水水岸岸低低密密度度項目目整整體體定定位位市場場分分析析項目目整整體體定定位位區(qū)位位價價值值分分析析市場場競競爭爭分分析析產(chǎn)品品屬屬性性定定義義目標標客客戶戶定定位位報告告回回顧顧土地地屬屬性性————東側(cè)側(cè)緊緊鄰鄰高高速速、、內(nèi)內(nèi)部部天天然然水水系系地塊塊東東側(cè)側(cè)緊緊鄰鄰沿沿江江高高速速路路肩肩50米米退退讓讓綠綠化化帶帶，，受高高速速公公路路噪噪音音影影響響.相相對對是是低低價價值值地地塊塊.建建議議通過過利利用用綠綠化化帶帶的的進進行行密密植植隔隔音音和和綠綠化化營營造造,營營造造相相對對私私密密的的環(huán)環(huán)境境.可可以以變變低低價價值值地地塊塊為為中中價價值值地地塊塊.地塊塊中中心心有T字字型型天天然然水水系系，南南面面大大慶慶錦錦繡繡新新城城，，西西側(cè)側(cè)直直面面華華源源上上海海城城二二期期地地塊塊，，北北部部緊緊靠靠太太倉倉人人民民醫(yī)醫(yī)院院（（在在建建）），，周周邊邊配配套套尚尚不不完完善善建筑筑風(fēng)風(fēng)格格景觀觀處處理理規(guī)劃劃布布局局面積積配配比比戶型型分分析析社區(qū)區(qū)配配套套高爾夫別墅高速公路項目地塊高爾夫球場周邊項目高速閘道口綠化隔離帶內(nèi)部水系沿江高速N從目目前前的的規(guī)規(guī)劃劃圖圖來來看看，，采取取了了高高層層公公寓寓產(chǎn)產(chǎn)品品與與聯(lián)聯(lián)排排、、疊疊加加和和二二聯(lián)聯(lián)院院別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品（（東東北北&西西南南））對對角角線線分分布布，，極極高高極極低低滿滿足足景景觀觀最最大大化化和和外外界界噪噪音音阻阻隔隔作作用用；；整體體規(guī)規(guī)劃劃————水景景主主題題/低低密密度度/地地中中海海式式建建筑筑建筑筑風(fēng)風(fēng)格格景觀觀處處理理規(guī)劃劃布布局局面積積配配比比戶型型分分析析社區(qū)區(qū)配配套套規(guī)劃總用地229590平米總建筑面積467453平米地上建筑面積367344平米其中，二聯(lián)院5722平米聯(lián)排17241平米疊加91980平米高層244614平米綠化率37.5%建筑筑風(fēng)風(fēng)格格————太倉倉第第一一個個地地中中海海式式住住宅宅社社區(qū)區(qū)二聯(lián)聯(lián)院院效效果果圖圖聯(lián)排排別別墅墅效效果果圖圖西班班牙牙建建筑筑細細節(jié)節(jié)：立面面形形式式豐豐富富，，有有與與眾眾不不同同的的瓦瓦、、窗窗、、拱拱門門、、廊廊架架、、鐵鐵藝藝欄欄桿桿、、外外墻墻處處理理方方式式、、由由煙煙囪囪演演化化出出來來的的通通風(fēng)風(fēng)口口處處理理方方式式等等獨特特的的建建筑筑符符號號，保保證證了了其其立立面面性性格格的的鮮鮮明明特特征征；；建筑筑外外部部材材料料:外墻墻涂涂料料處處理理有有拉毛毛和和光光滑滑兩種種形形式式，，拉拉毛毛的的處處理理方方式式更更接接近近建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格原原味味，，但但施施工工工工藝藝相相對對復(fù)復(fù)雜雜不不易易控控制制效效果果；；西班班牙牙地地區(qū)區(qū)的的經(jīng)經(jīng)典典建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格，，其其醇厚厚粗粗樸樸的的建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格和它它所所代代表表的的輕松松閑閑適適的的生生活活方方式式，得得到到廣廣泛泛推推崇崇和和喜喜愛愛，，逐漸漸演演變變成成為為了了一一種種豪豪宅宅的的符符號號。建筑筑風(fēng)風(fēng)格格景觀觀處處理理規(guī)劃劃布布局局面積積配配比比戶型型分分析析社區(qū)區(qū)配配套套溫和和的的外立立面面顏顏色色、、粗樸樸而而富有有質(zhì)質(zhì)感感的的材材料料、、有有眾眾多多的的回回廊廊、、構(gòu)構(gòu)架架和和觀觀景景平平臺臺立面面想想象象圖圖落地地半半圓圓拱拱門門運用多種種石材豐豐富立面面錯落組組合進口石材材貼面的的半地下下回廊大量運用用鐵藝、、木質(zhì)材材料、石石材和手手抹涂料料建筑風(fēng)格格景觀處理理規(guī)劃布局局面積配比比戶型分析析社區(qū)配套套建筑風(fēng)格格——建筑細節(jié)節(jié)突顯純純正西班班牙風(fēng)格格全區(qū)湖景景、普羅羅旺斯景景觀和宅宅間綠化化打造太倉倉最大地地中海式式花園型型社區(qū)雕塑花卉卉與噴水水組合小小品與墻面結(jié)結(jié)合的水水景與陶罐溪溪水組合合水景小小品地中海風(fēng)風(fēng)情水景景——主要景觀觀節(jié)點結(jié)結(jié)合小型型噴泉、、雕塑、、小品，，營造一一種安逸逸的生活活意境靜態(tài)庭院院水景小小品庭院水景景小品噴泉組合合景觀特色色1、約8000㎡支支狀水系系，真正滿足90%以上上戶型景景觀第一一性的特特點；2、退讓綠化化的坡地地堆高和水景小品品、雕塑塑花卉等地中海海區(qū)域風(fēng)風(fēng)情的景景觀營造造；建筑風(fēng)格格景觀處理理規(guī)劃布局局面積配比比戶型分析析社區(qū)配套套建筑風(fēng)格格景觀處理理規(guī)劃布局局面積配比比戶型分析析產(chǎn)品大類細分產(chǎn)品面積段套數(shù)面積所占比例別墅疊加172/201㎡50491980㎡25.6%聯(lián)排213-270㎡8017241㎡4.8%二聯(lián)院357㎡165722㎡1.6%高層公寓90㎡以下532244614㎡68%120-135㎡400135-155㎡594155㎡以上306高層公寓寓與低密密度產(chǎn)品的面面積比重重約為2：1，高層公公寓比重重較大，，仍為本本案未來來銷售的的主力，，客群面面較集中中；舒適型物物業(yè)；高層公寓寓中120-155m2成主力產(chǎn)產(chǎn)品，同時90m2以下比重亦較較大；疊加為低密度度住宅中中的主力力產(chǎn)品，，面積比比例占整整個別墅墅的80%；面積配比比——舒適戶型型打造區(qū)區(qū)域高端端產(chǎn)品社區(qū)配套套建筑風(fēng)格格景觀處理理規(guī)劃布局局面積配比比戶型分析析高層公寓寓戶型特特色2———雙陽臺/東側(cè)觀觀景陽臺臺/6.8米開開面雙廳廳設(shè)計，，滿足客客戶全方方位觀景景體驗社區(qū)配套套套型建筑面積B13房2廳2衛(wèi)148.4㎡B22房2廳1衛(wèi)88.5㎡B33房2廳2衛(wèi)150.7㎡戶型分析析：1、B1餐廳客廳廳各自獨獨立；南北四露露臺設(shè)計計，采光與與觀景最最大化，，起居室室和廚房房設(shè)有北北陽臺，，實現(xiàn)豪豪宅設(shè)計計需要；；2、B3北向客客廳設(shè)置置觀景凸凸窗，實現(xiàn)該房房型的東東面、南南面和北北面的270度度三面觀觀景；主臥自自帶衛(wèi)生生間，私私密性好好。B型奇數(shù)數(shù)層———兩梯三三戶建筑風(fēng)格格景觀處理理規(guī)劃布局局面積配比比戶型分析析高層公寓寓戶型特特色3———南北陽臺臺/各戶戶型均設(shè)設(shè)儲藏室室，人性性化設(shè)計計，充分分考慮客客戶居住住實際需需求社區(qū)配套套套型建筑面積F1/F43房2廳2衛(wèi)145.7㎡F2/F32房2廳1衛(wèi)173.2㎡戶型分析析：1、F1/F4超大入戶戶花園設(shè)設(shè)計；客廳南南面觀景景露臺，，內(nèi)外皆皆風(fēng)景2、偶數(shù)數(shù)層主臥臥帶挑空大露露臺，更是景景觀無限限F型奇數(shù)數(shù)層———兩梯四四戶建筑風(fēng)格格景觀處理理規(guī)劃布局局面積配比比戶型分析析高層公寓寓戶型特特色4———景觀大平平層(95%以以上得房房率)，，特色戶戶型滿足足高端客客群全方方位居住住享受社區(qū)配套套套型建筑面積G1G24房2廳2衛(wèi)+戶內(nèi)花園193.5㎡戶型分析析：1、入戶花園園設(shè)計，巧妙連連接餐廳廳和客廳廳，豐富富動線；；2、客廳廳帶大面積露露臺，景觀視視野更佳佳3、廚房房餐廳相相對分離離，功能能劃分明明顯；4、獨立立工人房房，與主主人區(qū)分分割清晰晰；G型標準準層———兩梯兩兩戶建筑風(fēng)格格景觀處理理規(guī)劃布局局面積配比比戶型分析析公寓戶型型特色總總結(jié)———1、入戶戶花園、、空中露露臺、空間附加加值大；2、大量量觀景露露臺的使使用，充充分考慮慮景觀最最大化設(shè)設(shè)計需要要，打造造真正的的公寓景觀觀豪宅產(chǎn)品；3、95%以上上的“高高得房率率”，亮點產(chǎn)品品吸引高高端客群群的消費費需求；社區(qū)配套套建筑風(fēng)格格景觀處理理規(guī)劃布局局面積配比比戶型分析析疊加戶型型特色總總結(jié)———面積控制制合理，，空間附附加值做做到最大大，具備備聯(lián)排別別墅的空空間居住住體驗社區(qū)配套套B1/B2：191.10平平方米（（四房二二廳三衛(wèi)衛(wèi)）8平米露露臺35平米米閣樓下單元贈贈送90㎡地下下室、上上單元擁擁有南北北露臺及及35㎡㎡閣樓樓建筑風(fēng)格格景觀處理理規(guī)劃布局局面積配比比戶型分析析聯(lián)排地下下一層———附加內(nèi)外外空間可可設(shè)大型型活動室室社區(qū)配套套工人房套型建筑面積A4房2廳4衛(wèi)229.5㎡B4房2廳3衛(wèi)217.8㎡C4房2廳5衛(wèi)270.9㎡下沉式庭庭院地下一層層可配有有活動室、、劇院以以及休息息室（spa）），大面積下下沉式庭庭院更是是可跟隨隨業(yè)主的的需求進進行合理理運用，，將產(chǎn)品品的娛樂樂功能釋釋放至最最大。娛樂影音音室建筑風(fēng)格格景觀處理理規(guī)劃布局局面積配比比戶型分析析聯(lián)排地上上一層———主要考慮慮住戶社社交空間間社區(qū)配套套套型建筑面積A4房2廳4衛(wèi)229.5㎡B4房2廳3衛(wèi)217.8㎡C4房2廳5衛(wèi)270.9㎡次臥室次臥室起居室起居室起居室起居室起居室餐廳餐廳餐廳餐廳內(nèi)院內(nèi)院內(nèi)院地面庭院院地面庭院院地面庭院院地面庭院院地面庭院院地面庭院院地面庭院院地面庭院院地面庭院院地面庭院院中西廚房房地面一層層著重于于社交功功能；起居室、、家庭室室和書房房分別為為親戚、、朋友和和工作伙伙伴提供供了不同同功能需需求的交交流場所所。戶外平臺臺建筑風(fēng)風(fēng)格景觀處處理規(guī)劃布布局面積配配比戶型分分析聯(lián)排地地上二二、三三層———提供住住戶更更多私私密空空間社區(qū)配配套套型建筑面積A4房2廳4衛(wèi)229.5㎡B4房2廳3衛(wèi)217.8㎡C4房2廳5衛(wèi)270.9㎡次臥次臥次臥次臥次臥主臥主臥主臥主臥主臥主臥主臥中空空中空空中空空書房書房書房露臺臺露臺臺露臺臺露臺臺露臺臺露臺臺露臺臺將臥室室主要要集中中在第第二層層；更好地地為業(yè)業(yè)主提提供了了一個個安靜靜溫馨馨的休休息空空間，，同時時也最最大化化的確確保了了個人人的私私密性性。建筑風(fēng)風(fēng)格景觀處處理規(guī)劃布布局面積配配比戶型分分析聯(lián)排戶戶型特特色總總結(jié)———內(nèi)院設(shè)設(shè)計，，100%采光光向陽陽是本本案聯(lián)聯(lián)排最最大賣賣點，，競爭爭項目目聯(lián)排排中最最大產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新社區(qū)配配套聯(lián)排別別墅產(chǎn)產(chǎn)品戶戶型特特色：：1、戶戶戶都都有相相對附附加值值優(yōu)勢勢：如如1樓樓有花花園，，頂樓樓有采采光，，2、、3樓樓有露露臺附附贈；；2、內(nèi)內(nèi)院設(shè)設(shè)計，，保證證陽光光的充充分性性，以以及景景觀的的均好好性是是重點點；3、1樓適適當抬抬高，，避免免潮濕濕；4、平平均層層高為為3米米；5、停停車在在地下下，半半埋處處理；；建筑風(fēng)風(fēng)格景觀處處理規(guī)劃布布局面積配配比戶型分分析二聯(lián)院院地下下一層層———超大陽陽光活活動房房帶來來全明明空間間體驗驗，與與外部部庭院院和水水系更更加親親近社區(qū)配配套車庫庫N工人房房洗衣房房活動動房房下沉式式庭院院地下一層（建面199㎡）活動室135.39㎡洗衣房12.1㎡工人房7.2㎡衛(wèi)生間5.3㎡車庫19.93㎡——135平米米活動動室足夠使使客戶戶設(shè)置置影音音室、、臺球球桌、、酒窖窖和雪雪茄吧吧等享享樂空空間；；建筑風(fēng)風(fēng)格景觀處處理規(guī)劃布布局面積配配比戶型分分析二聯(lián)院院地上上一層層———超寬向向南采采光，，超越越獨棟棟產(chǎn)品品社區(qū)配配套地上一層（建面211㎡）家庭室29㎡起居室22.74㎡次臥16.63㎡書房13.03㎡衛(wèi)生間3.95㎡廚房13㎡餐廳12.83㎡家庭室室起居室室次臥書房廚房餐廳檐廊——超過18米米的朝朝南采采光空空間，采光光充分分；建筑風(fēng)風(fēng)格景觀處處理規(guī)劃布布局面積配配比戶型分分析二聯(lián)院院地上上二層層———設(shè)置觀觀景露露臺和和衣帽帽間，，實現(xiàn)現(xiàn)豪華華居間間配置置和三三面觀觀景需需要社區(qū)配配套地上二層（建面160㎡）主臥一臥室33.56㎡衛(wèi)生間11.25㎡衣帽間12.75㎡主臥二臥室24.16㎡衛(wèi)生間3.95㎡衣帽間6.4㎡客臥臥室18.74㎡衛(wèi)生間6.15㎡——獨立衣衣帽間間為住戶戶提供供更加加舒適適的居居住和和生活活享受受，各臥室室均擁擁有一一處大大面積積露臺臺，采光充分分，提高附附加值；主臥主臥客臥衣帽間建筑風(fēng)格景觀處理規(guī)劃布局面積配比戶型分析二聯(lián)院戶型型特色總結(jié)結(jié)——特色產(chǎn)品超超越獨棟產(chǎn)產(chǎn)品社區(qū)配套套型指標樓層地上面積4房2廳4衛(wèi)地下一層199㎡一層211㎡二層160㎡地上建筑面積372㎡地下一層地上一層地上二層1、二聯(lián)院院作為本項項目的終端端產(chǎn)品，不不管從空間間面積還是是從戶型設(shè)設(shè)計上做到到了動靜分離、、舒適居住住；2、單套合計超超過60平平米的露臺臺給住戶提供供更多附加加空間；3、大開度的向向南采光及各功能間最最大程度上上的臨水取取景，實現(xiàn)真正正水景豪宅宅的居住享享受；建筑風(fēng)格景觀處理規(guī)劃布局面積配比戶型分析低密度產(chǎn)品品戶型特色色總結(jié)———1、二聯(lián)院院和聯(lián)排產(chǎn)產(chǎn)品，以景觀最大大化為設(shè)計計出發(fā)點，實現(xiàn)三面面觀景的空空間設(shè)計；；2、地下空空間在本案案別墅產(chǎn)品品中被充分分挖掘，地下空間附附加值較大大，可以實現(xiàn)現(xiàn)價格上和和品質(zhì)上的的區(qū)域跳脫脫；3、二聯(lián)院院作為區(qū)域域新型產(chǎn)品品，由于其其大開面的向向南采光，已經(jīng)成為為雙拼別墅墅的升級品品；4、聯(lián)排別別墅的內(nèi)院設(shè)計，人性化設(shè)設(shè)計，在區(qū)區(qū)域同類產(chǎn)產(chǎn)品中實現(xiàn)現(xiàn)創(chuàng)新，成成為聯(lián)排的的最大賣點點；5、170--200平平米小面積積疊加別墅墅，由于面積積合理，總總價控制得得當，總價價優(yōu)勢明顯顯；社區(qū)配套5700方濱水主題題商業(yè)———打造區(qū)域特特色核心商商業(yè)中心濱水半圍合式商業(yè)中心沿街聯(lián)廊式商業(yè)街入口景觀廣場特色型、主主題式綜合合商業(yè)街建筑風(fēng)格景觀處理規(guī)劃布局面積配比戶型分析社區(qū)配套社區(qū)型業(yè)態(tài)態(tài)加分型業(yè)態(tài)態(tài)諸如：品牌牌面包房、、精品蔬果果店、鮮花花店、干洗洗店、便利利店諸如：咖啡啡館、葡萄萄酒專賣店店、高爾夫夫或漁具；；塔樓音樂噴泉中中心景觀1、本項目目會所面路路背水，與室外開放放式游泳池池、主入口景景觀湖連為為一體；2、2F會會所風(fēng)格延延續(xù)地中海海建筑風(fēng)格格，回旋臺階，，內(nèi)庭圍合合設(shè)計，增加透光光性和空間間的開闊性性，與別墅墅、公寓風(fēng)風(fēng)格保持統(tǒng)統(tǒng)一；近1600㎡濱水會會所建筑風(fēng)格景觀處理規(guī)劃布局面積配比戶型分析社區(qū)配套近3000方臨湖休休閑會所———走精致化高高端路線滿滿足社區(qū)內(nèi)內(nèi)特定高端端住戶的休休閑需要定位為地中海式”黑白鞋””會所建筑風(fēng)格景觀處理規(guī)劃布局面積配比戶型分析社區(qū)配套大型餐飲：：1000㎡左右健身中心：：2000㎡左右多功能廳：：80㎡左左右書吧：：50㎡左右親子區(qū)：50㎡左右右室外網(wǎng)球場場+開開放式游泳泳池會所功能設(shè)設(shè)定：考慮到會所所面積較小小，我們在在功能設(shè)定定上，將走走精致化、、高端化的的路線，針針對特定人人群的休閑閑需要；產(chǎn)品元素提煉產(chǎn)品亮點識別標簽西班牙建筑筑風(fēng)格附加空間，，舒適享受受100%全全水景大型型社區(qū)地中海風(fēng)情情臨湖休閑閑會所舒適到心、、安全到家家中心湖景、、獨島設(shè)計計、37萬萬方超大體體量舒適型公寓寓設(shè)計，大大開面+入入戶花園+景觀露臺臺臨水設(shè)計，，全景體驗驗別墅大部分分臨水設(shè)計計、真正陽陽光水景房房太倉第一個個純正地中中海完美建建筑品主題型半圍圍合街區(qū)商商業(yè)配有游泳池池/網(wǎng)球場場/的”黑黑白鞋”高高檔泛會所所隔音降噪處處理/家庭庭智能體驗驗/智能安安防等附加加設(shè)施引入美容SPA/酒酒品專賣/垂釣魚具具，滿足高高端客需求求太倉第一··地中海風(fēng)風(fēng)情·全水水景社區(qū)市場分析項目整體定定位區(qū)位價值分分析市場競爭分分析產(chǎn)品屬性定定義目標客戶定定位報告回顧蘇州市昆山市嘉定區(qū)上海市臨近城市客戶人口導(dǎo)入長三角城市人口導(dǎo)入太倉市太倉市本地人口消化無錫市本案第一圈層第二圈層第三圈層客戶定位———全方位位改善型客客戶太倉市區(qū)客源，太倉本地客源的置業(yè)需求多為二次，甚至多次置業(yè)，主要考慮的是居住環(huán)境的進一步改善，長線投資，子女入學(xué)，工作便利等方面核心客群重要客群游離客群太倉市區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、城市客戶，具備經(jīng)濟實力且大多打算在太倉購房置業(yè)，以作身份象征、子女入學(xué)、長線投資等由城際軌交R3規(guī)劃導(dǎo)入的客戶和少量投資客他們可能來自蘇州、上海等地，或者是產(chǎn)業(yè)園區(qū)中高管理層或來自周邊區(qū)域的投資客私營業(yè)主外商高管政府官員周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)管理人員、外資企業(yè)高級藍領(lǐng)、企事業(yè)中高層公務(wù)員、政府官員、私營業(yè)主普通購買群體購買目的－－－以居住住為主客戶來源－－－以太倉倉市區(qū)為主主，周邊城城鎮(zhèn)為補充充高端客戶中端客戶別墅主力購購買群體公寓主力購購買群體本案客戶界界定客戶定位———整體客客戶基本特特征描述姓名年齡當前生活區(qū)域家庭結(jié)構(gòu)物業(yè)投資經(jīng)歷物業(yè)購買動因職業(yè)與其他背景張先生39上海3（男孩6歲半）2套普通公寓+1套雙拼別墅自住、辦公自用建材私營業(yè)主，先生管經(jīng)營，夫人管銷售，兼顧享受與實用，正進入富貴階層鄭女士51上海2（母子，兒子23）14次置業(yè)經(jīng)歷，公寓、聯(lián)排、辦公自住、投資開過公司，目前專職房地產(chǎn)投資，非常注重生活質(zhì)量，是社會活動家盛女士35嘉定4（先生中東籍，兩男孩1-4歲）——自住兼投資涉外家庭，夫婦都從事外貿(mào)，阮先生54上海4（兒子21歲，女兒10歲）2套普通公寓+2個廠房（總面積67畝）自住、廠房出租建筑與室內(nèi)裝潢公司老板占女士35昆山2代5口（三個孩子）2套別墅自住兼投資本人是全職太太，先生來自臺灣，是昆山外貿(mào)創(chuàng)業(yè)園某臺資公司經(jīng)營管理層何太太36太倉3（女兒1歲半）——自住當?shù)亟處煟壬彩翘珎}市二中的高級教師李先生42太倉2代4口（兩個孩子）在嘉定買過公寓房自住兼投資某公司董事總經(jīng)理嚴女士37昆山2代3口有過投資住宅經(jīng)驗，目前住在上海西部自住某上市企業(yè)高層管理人員胡先生48上海3（女兒22）1套高檔公寓自住從事電子制造業(yè)王女士43蘇州5（三代五口，孩子10余歲）昆山地區(qū)公寓房自住某公司高級技術(shù)骨干樣本背景說說明：1、、年齡集中中于35-55歲；；2、有豐豐富物業(yè)投投資和使用用經(jīng)驗；3、家庭庭結(jié)構(gòu)以兩兩代為主；；4、具有有一定的承承受能力；；5、35組客戶中中太倉客戶戶20組、、上?？蛻魬?0組、、昆山客戶戶5組；6、意向購購買公寓產(chǎn)產(chǎn)品客戶18組、意意向購買別別墅產(chǎn)品17組（聯(lián)聯(lián)排8組、、疊加6組組、獨棟別別墅3組，，其中聯(lián)排排和疊加意意向購買客客戶中有5組既可選選擇聯(lián)排又又可選擇疊疊加）我們通過易易居20萬萬會員進行行的目標篩篩選，選取取35位客客戶進行深深訪，以下下為代表案案例樣本客戶樣本———具有一定承承受能力，，且物業(yè)投投資經(jīng)歷豐豐富的樣本本人群區(qū)域認知相較城市中中心板塊，，對項目所所在的新城城區(qū)域未來來發(fā)展前景景非常看好好購買行為不斷更新住住宅實際上上是持續(xù)改改善居住品品質(zhì)與身份份標簽的過過程建筑風(fēng)格喜好樣本普遍認認可地中海海、西班牙牙式風(fēng)格立立面表示接接受和喜歡歡公寓戶型需求大部分樣本本從居住舒舒適度角度度出發(fā)，各各戶型對面面積和空間間的舒適度度要求較高高別墅功能認知關(guān)注地下空空間，露臺臺，庭院等等附加空間間的增值附加值認知應(yīng)加強保安安系統(tǒng)管理理，增大公公共景觀綠綠化的比例例公寓價格關(guān)注目前價格接接受度集中中在6000-6500元，，外圍城市市客戶接受受率略高別墅價格關(guān)注沒有明顯價價格承受界界限，只要要產(chǎn)品好，，意向購買買比例大客戶認知結(jié)結(jié)論從客戶認知知特性得出出的客戶特特征描述年齡年齡集中在30－45歲意味著孩子不大，父母尚在，有一定積累成長經(jīng)歷土生土長的當?shù)乇镜厝藢彝ズ蜕鐣矸荻裕浞课荻己苤匾斍吧顓^(qū)域目前生活太倉，多擁有1套以上公寓公寓或租賃或自有，地段在老城區(qū)附近經(jīng)濟實力年收入可以在50萬元以上，經(jīng)過多年奮斗，收入穩(wěn)定，甚至向上穩(wěn)定的收入狀況，使之具有更自信的還款能力和借貸意識置業(yè)經(jīng)歷擁有至少1次置業(yè)經(jīng)歷不斷地改善自己的住房，也是不斷改善自己社會身份的過程教育經(jīng)歷教育經(jīng)歷較高擁有專業(yè)技術(shù)知識的同時，懂得生活方式也應(yīng)保持情趣和身份標簽家庭結(jié)構(gòu)家庭結(jié)構(gòu)為兩代三口或四口如果居所換得更大，可能接父母同住出行方式家中至少有一輛車換輛性能或檔次更好的車購買行為特征崇尚自由、休閑、健康的生活，渴望得到尊敬，他們有較強的經(jīng)濟實力，目前正在尋找合適的產(chǎn)品用考察的方式來購買，更加注重自身的體驗，而細節(jié)尤其關(guān)注，不僅關(guān)注產(chǎn)品細節(jié)，還關(guān)注服務(wù)細節(jié)購買公寓客戶表征客戶深入從客戶認知知特性得出出的客戶特特征描述年齡年齡集中在35－55歲事業(yè)和家庭處于豐收的階段，有較強的經(jīng)濟積累成長經(jīng)歷60年代生人或70年代生人，進入社會就趕上了中國經(jīng)濟起飛階段意識到自己在經(jīng)濟騰飛階段積累的財富可以通過不動產(chǎn)來保值當前生活區(qū)域本市、外省市，多擁有較高端物業(yè)高端物業(yè)或租賃或自有，地段都不錯經(jīng)濟實力年收入可以在100-300萬元以上其經(jīng)濟實力已經(jīng)足夠其滿足生理、安全、社交、尊重的需求置業(yè)經(jīng)歷擁有多次置業(yè)經(jīng)歷投資過普通公寓、高檔公寓、辦公，多年置業(yè)經(jīng)驗后選擇高檔別墅物業(yè)教育經(jīng)歷教育經(jīng)歷較高擁有專業(yè)技術(shù)知識的同時，他們還堅持擔負著更多的家族長者，圈層領(lǐng)袖的社會地位家庭結(jié)構(gòu)家庭結(jié)構(gòu)為兩代三口或四口他們的子女基本不在身邊，所以其生活需要更多自得其樂的設(shè)計，同時還有其他服侍者的存在出行方式家中至少有二輛車對車位數(shù)量關(guān)注購買行為特征對品牌所提供的身份標簽作用，社交圈層作用、增值保值作用非常關(guān)注對自然景觀資源情有獨鐘，擁有的滿足感更重于居住的實際體驗購買別墅客戶表征客戶深入關(guān)鍵字低調(diào)私密價格生態(tài)美感品位深入闡述內(nèi)斂、穩(wěn)重重，工作繁繁忙、典型型的“經(jīng)濟濟人”；私密性得到到良好的保保證，內(nèi)外外有別，主主仆分離非非常重要價格的關(guān)鍵鍵升值保值值，最好能能有較大升升值空間和和穩(wěn)定回報報；不僅僅是綠綠色植物，，還有更多多的天然水水系和良好好的空氣質(zhì)質(zhì)量；可能去過歐歐洲，對西西方建筑情情有獨鐘，，強調(diào)建筑筑和居住的的內(nèi)外和諧諧；可能喜歡種種植花卉等等愛好，有有一定的生生活品位，，不一定奢奢華；安全客戶要對自自己在此的的居住有充充分安全感感。客戶共性總總結(jié)——追求居住升升級、注重重身份標簽簽、看重未未來成長空空間舒適戶型設(shè)計更更關(guān)注居住住的舒適性性與便利性性；客戶感性描描摹他們他們在午后后的花園里里種上自己己喜愛的花花草，那培培土灑水的的樣子，怎怎么也不象象是一個叱叱咤商場精精明過人的的富豪。他們希望受受到人們尊尊敬，但不不想始終處處在聚光燈燈下，換言言之，他們們希望成為為為人尊敬敬的“隱富富”。他們追求品品位生活，，有一定的的藝術(shù)修養(yǎng)養(yǎng),每次旅旅游，都會會順便購買買當?shù)氐乃囁囆g(shù)品。他們很注重重自己的私私密性，享享受和家人人在一起的的時光，對對他們來說說，也許和和孩子一起起戲耍，比比在生意場場上賺到一一大筆財富富還要快樂樂。他們渴望有有一個符合合他們地位位的居住圈圈子，他們們非常樂意意與身份相相稱的鄰居居一起在露露臺上品茗茗閑談。他們的工作作節(jié)奏很快快，因此他他們更希望望家是一個個讓生活節(jié)節(jié)奏慢下來來的休閑港港灣，找到到心靈的自自然歸屬。。長三角整體體市場回顧顧太倉上年半半市場回顧顧競品個案去去化分析市場總結(jié)市場篇2008年年我國房地地產(chǎn)調(diào)控力力度將進一一步加強，，一方面已已出臺的政政策繼續(xù)強強化落實，，另一方面面出臺的新新政策主要要集中在從從緊貨幣政政策，由于于調(diào)控政策策效力的發(fā)發(fā)揮，2008年長長三角房地地產(chǎn)整體市市場趨于疲疲軟，市場場觀望氣氛氛濃厚。一、長三角角房地產(chǎn)宏宏觀市場回回顧上市面積（萬平方米）2007年上半年2007年下半年2008年上半年同比環(huán)比全市262.26424.2257.3-4.96-166.9分析：2008年年上半年房房源上市量量同比下跌了了1.9％％，環(huán)比下下跌了39.3％，，反應(yīng)最明顯顯的是與去去年下半年年相比較的的環(huán)比數(shù)據(jù)據(jù)，由此也也可以看出出蘇州樓市市今年與去去年相比較較“水火兩兩重天”的的狀況。由房源的半半年上市量量我們可以以看出，在在2007年的下半半年，蘇州州房源的上上市量已經(jīng)經(jīng)達到了一一個比較高高的供應(yīng)度度，但是由由于在去年年年底樓市市已經(jīng)進入入了低迷期期，也因此此大量的已已推房源被被滯壓，到到了2008年初主主要去化的的還是去年年年底已經(jīng)經(jīng)上市的已已推房源，，此外再加加上市場的的觀望氣氛氛仍然還很很濃重，也也因此整個個2008年上半年年的房源上上市量出現(xiàn)現(xiàn)了嚴重下下滑。1、蘇州市市2008年上半年年商品房上上市量分析析2、蘇州市市2008年年上半年全全市商品房房成交分析析2008年上半年全市商品住宅成交同比分析類別2007年1-6月2008年1-6月變化量變動幅度成交套數(shù)（套）2690117454-9447-35.1%成交面積（平方米）3287259.191938011.77-1349247.42-41%成交均價（元/平方米）5650.446927.031276.5922.6%分析：2008年年上半年，，蘇州樓市市整體低迷迷，除了4、5月份份有房交會會、住博會會的推動，，成交量有有所回暖，，其余月份份成交量一一路走低。。通過上表表可以明顯顯看出，無無論成交套套數(shù)還是成成交面積相相比2007年都有有較大幅度度下降。3、蘇州市市2008年上半年年全市別墅墅成交分析析2008年上半年全市別墅成交同比分析類別2007年1-6月2008年1-6月變化量變動幅度成交套數(shù)（套）17731014-559-42.8%成交面積（平方米）37.25萬25.5萬-11.75萬-31.56%分析：2008年年上半年，，蘇州樓市市整體低迷迷，1-6月份成交交面積與去去年同期相相比跌了31.56%,銷售主力區(qū)區(qū)域為相城城區(qū)和吳中中區(qū)。今年年蘇州別墅墅供應(yīng)總量量為37.14萬平平方米，與與去年同比比下降了19.21%。1-5月供供應(yīng)量同比去年1-5月成成交量同比去年08年1-5月供求求比500.6萬10.94%402.66萬-48.25%07年1-5月供求求比1:0.81:1.72月份07-0107-0207-0307-0407-0507-0607-0707-0807-0907-1007-1107-1208-0108-0208-0308-0408-0508-06供應(yīng)面積81477613611114099110194121112114974012999135

成交面積138801531712362662162162171681271037830102949997供求比1.701.692.011.262.131.912.181.971.121.391.130.910.800.740.800.940.73

成交均價9528973692821007610369105201047710721106121146011102117141181112049128091569214305170744、上海市市2008年上半年年全市商品品住宅成交交分析5、上海市市2008年上半年年全市別墅墅成交分析析

2008年上半年全市別墅成交同比分析類別2007年1-6月2008年1-6月變化量變動幅度成交面積（平方米）117.12萬62.59萬-54.53萬-46.56%分析：2008年年上海別墅墅市場截至至6月中旬旬，累計成成交量為62.59萬平方米米，與去年年同期相比比，大幅減少46.56%。同時2008年上上半年上海海別墅市場場成交總量量占全市上上半年總成成交量的6.2%，環(huán)比減少3.5個百分點，，同比減少3.1個百分點。不不但成交總量量環(huán)比、同比比雙雙下滑，，別墅市場占占比也出現(xiàn)下下滑，買方市市場一片看淡淡景象，獨棟棟和聯(lián)排無一一幸免，尤其其是聯(lián)排別墅市場場，環(huán)比跌幅幅更是超過50%。成交量分析：：繼1-4月濃濃厚的觀望氣氣氛之后，五五月的上海樓樓市依然沒有有走出“拐點點”的陰影，，預(yù)期的“井井噴”和“紅紅5月”并沒沒有如期而至至，樓市觀望望氣氛依然濃濃郁成交均價分析析：在眾多指標的的持續(xù)性下跌跌及目前上海海樓市整體成成交量并不突突出的情況下下，成交均價價卻呈現(xiàn)穩(wěn)步步小副上揚的的態(tài)勢，這主主要是受市區(qū)區(qū)高檔樓盤推推出較多的影影響，導(dǎo)致均均價上升的原原因后市預(yù)測：上海房地產(chǎn)逐逐步進入一個個低迷的階段段，價格中短短期內(nèi)將進入入慢速增長期期，甚至局部部時間段會出出現(xiàn)價格和銷銷售量回落6、上海房地地產(chǎn)市場分析析長三角整體市市場回顧太倉上年半市市場回顧競品個案去化化分析市場總結(jié)市場篇二、太倉整體體市場08年年上半年回顧顧分析據(jù)統(tǒng)計，上半半年全市共完完成房地產(chǎn)開開發(fā)投資10.86億元元，同比增長長62.58%；商品房房施工面積227.97萬平方米，，增長42.22%；今今年商品房新新開工面積49.47萬萬平方米，增增長119.53%；竣竣工面積39.95%，，增長43.31%。從上半年房地地產(chǎn)市場銷售售情況看，受受國內(nèi)大環(huán)境境影響，市民民持幣觀望心心態(tài)較為嚴重重，導(dǎo)致上半半年銷售有所所下降。統(tǒng)計計顯示，上半半年全市共銷銷售面積30.34萬平平方米，同比下降6.94%，其中住宅22.23萬萬平方米，下降14.65%。房品房銷售均均價為4101.61元元/平方米，，同比增7.27%，其其中住宅（含含別墅、高檔檔住宅）3959.11元/平方米米，增6.41%。－－來源《太太倉市規(guī)劃建建設(shè)局》分析：2008年上上半年，太倉倉樓市與其他他長三角地區(qū)區(qū)的樓市相同同，出現(xiàn)整體體低迷的狀態(tài)態(tài)，且隨著開開發(fā)投資量的的加劇及竣工工面積的增長長，很長時期期太倉樓市將將處于供大于于求的狀態(tài)。。1、太倉2008年5月月中旬-8月月上旬房源去去化情況分析：從5月19日日至8月10日，整個太太倉市房地產(chǎn)產(chǎn)市場無論是是從總銷面積積、總銷金額額、銷售套數(shù)數(shù)及均價呈逐逐步萎縮狀態(tài)態(tài)。與5月份份相比總銷金金額下降16％，8月初初更是達到三三個月來的最最低點下降幅幅度達30%；總銷售面面積下降達25%，8月月初下降幅度度更是達78％；長三角整體市市場回顧太倉上年半市市場回顧競品個案去化化分析市場總結(jié)市場篇在競品項目樓樓盤中，錦繡繡新城采取與與政府攜手團團購形式，并并借奧運推出出優(yōu)惠房源，，在近三個月月里取得相對對較好的銷售售業(yè)績，特別別是在6月下下旬其兩周銷銷量接近7月月整月的銷售售去化量，但但相對價格則則下降12％％；競品項目采取取的銷售策略略大多以價格格戰(zhàn)的方式為為主，如華源源上海城推出出購房可享95折優(yōu)惠措措施；三、競品樓盤盤去化情況分分析樓盤7.28－8.106.30－7.276.17－6.29套數(shù)總金額（萬元）總面積均價套數(shù)總金額（萬元）總面積均價套數(shù)總金額（萬元）總面積均價錦繡新城45197549403998101449711231400498331594453510奧森尚東花園728774638479513117843552289323703768華源上海城73768474439127741494518184139144523太倉市未來競競爭格局08.609.109.509.1210.510.1211.511.1212.5案名區(qū)域產(chǎn)品形態(tài)待售體量（萬平方米）預(yù)計開發(fā)期數(shù)預(yù)計一期推出時間、產(chǎn)品及上市量預(yù)計二期推出時間、產(chǎn)品及上市量預(yù)計三期推出時間、產(chǎn)品及上市量華源.上海城東南區(qū)小高層27（在獸量+北塊地塊總量）三期09年中下旬小高層/5萬方10年5月小高層10萬方11年12月小高層/10萬方錦繡新城東南區(qū)小高層5.2————————奧森尚東花園東南區(qū)小高層、獨棟、聯(lián)排、雙拼3（剩余體量）——07.12.18別墅/1.5萬08.3.11小高層/1.5萬08.12小高層/1.173萬方大唐時代老城區(qū)花園洋房、小高層25三期08.9小高層/5萬方09..5花園洋房/10萬方10.5小高層/10萬方太湖世家地塊板橋雙拼、聯(lián)排、疊加、高層、小高層14三期09.12雙拼、聯(lián)排/3萬方10.5疊加/3萬方11.5小/高層/8萬方蘇州路發(fā)達路地塊板橋雙拼、聯(lián)排、疊加、高層、小高層11.7二期10.3雙拼、聯(lián)排、疊加4萬方10.12小/高層/7.7萬方——富達路宣公東路地塊板橋獨棟、雙拼、聯(lián)排、疊加12.53二期10.9獨棟、雙拼/5萬方11.10聯(lián)排、疊加/7.53萬方——本案入市時間間奧森尚東華源.上海城城北塊地塊大唐時代太湖世家蘇州路發(fā)達路路地塊富達路宣公東東路地塊產(chǎn)品形態(tài)09年上半年09年下半年10年上半年10年下半年11年上半年11年下半年小計小高層11173050000200000

80000100000541730雙拼、聯(lián)排

30000

30000疊加

30000

30000雙拼、聯(lián)排、疊加

4000077000

75300192300獨棟、雙拼

50000

50000小計1117308000027000012700080000175300844030分析：整個太倉市09年至11年推案量預(yù)預(yù)計為84萬萬方，整個09年推量達達20萬方，，其中公寓占占整個09年年市場的84％；10年年推案量為39.7萬方方，其中公寓寓類推量僅為為50％。長三角整體市市場回顧太倉上年半市市場回顧競品個案去化化分析市場總結(jié)市場篇隨著07年12月份宏觀觀調(diào)控政策的的加緊實行，，市場陷入低低谷，客戶出出現(xiàn)持幣觀望望。2008年，，無論從競爭爭市場格局還還是國家宏觀觀調(diào)控政策影影響，市場仍仍然存在不可可測的宏觀調(diào)調(diào)控所帶來的的影響因素。。建議：競爭角度：錯錯開上市高峰峰，與競品個個案形成產(chǎn)品品差異化競爭爭；產(chǎn)品角度：先先低密度類產(chǎn)產(chǎn)品后高層公公寓，樹立““別墅品質(zhì)社社區(qū)”形象；；價格角度：入入市價格必需需具有競爭力力，體現(xiàn)產(chǎn)品品性價比；推案角度：遵遵循小幅快漲漲策略，當每每批房源達到到70%銷售售率即推后續(xù)續(xù)房源；四、市場總結(jié)結(jié)策略篇企劃推廣思路路整盤營銷策略略從事實出發(fā)，，尋找定位的的立足點………7.9億元意意味著可以得得到什么？先天決定著后后天血統(tǒng)影響日后后的成長軌跡跡當然不僅僅意意味著等價交交換意味著景瑞必必須用心等價交換：位于太倉經(jīng)開開區(qū)編號為TCXQ2007-52的土地，該土土地總面積為為229590.30平方米，建筑容積率率小于或等于于1.6，總建筑面積積36.73萬平方米，屬于大型低低密度住宅用用地，其中包包括8900平方米的商業(yè)建筑面面積，此項目目的啟動對整整個太倉片區(qū)區(qū)居住素質(zhì)的的提升都有深深遠的影響?。?7.9億元關(guān)于數(shù)據(jù)背后后的思考：就在7.9億億拍下這片片土地的一刻刻起，已注定定了高人一等等的出身地中海風(fēng)情··水岸·低密密度社區(qū)西班牙式建筑筑風(fēng)格國際化的居住住設(shè)計普羅旺斯式人人文景觀設(shè)計計塔樓/湖景/商業(yè)街/會會所等完善的生活配配套塑造強烈烈生活風(fēng)格及文文化氛圍安達魯西亞建建筑風(fēng)格95%得房率率、高附加值值空間低容積率、低低密度塑造出真正高高品質(zhì)別墅群群概念家居舒適系統(tǒng)統(tǒng)+智能安防防體驗普羅旺斯風(fēng)情情水景8000平米米湖景/獨島島設(shè)計“黑白鞋”高高檔泛會所地中海風(fēng)情商商業(yè)街以“5心級服服務(wù)”為理念念打造太倉高品品質(zhì)生活新標標準貼心生活配套套滿足業(yè)主生生活需求項目整體定位位市場定位+客客戶消費心理理定位太倉標桿、地地中海風(fēng)情、、全水景社區(qū)區(qū)全方位改善型型廣告語項目名稱項目定位歸結(jié)結(jié)地中海風(fēng)情水水岸低密度社社區(qū)項目定位市場定位客戶消費心理理定位接下來，我們們要把項目定定位轉(zhuǎn)化成傳傳播用語，并并與名稱整合合SLOGAN灣域生活手手感建筑它可以在三層層面上展開：：產(chǎn)品層面的優(yōu)優(yōu)越：手工打打造+優(yōu)質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品完美體現(xiàn)現(xiàn)精神層面的優(yōu)優(yōu)越：生活狀狀態(tài)到生活方方式的延展消費者心理優(yōu)優(yōu)越感：給消消費者一種嘉嘉許：眼光的的優(yōu)越，決定定居住的優(yōu)越越案名一：景瑞·榮御藍藍灣釋義：案名相對簡潔潔大氣，將客客戶氣質(zhì)及產(chǎn)產(chǎn)品特點進行行了有機的結(jié)結(jié)合。榮御：項目的的整體定位及及產(chǎn)品品質(zhì)亦亦決定了其目目標客戶必是是一群有著一一定生活品味味，站于金字字塔頂尖的人人群，而“榮榮御”亦準確確傳達目標客客戶的身份特特征，與本案案目相契合。。藍灣灣：：則則直直接接點點出出產(chǎn)產(chǎn)品品的的最最大大賣賣點點，，將將““水水””文文化化直直接接通通過過案案名名體體現(xiàn)現(xiàn)出出來來。。案名名思思考考案名名二二：：景瑞瑞··藍藍郡郡釋義義：：藍：：在在古古老老的的西西班班牙牙傳傳說說中中，，天天神神的的貴貴族族全全身身流流淌淌的的是是藍藍色色的的血血液液，，人人們們常常用用““藍藍血血””來來修修飾飾歐歐洲洲貴貴族族，，后后來來西西方方人人用用藍藍血血泛泛指指那那些些高高貴貴、、智智慧慧的的精精英英才才俊俊。?？ぃ海骸啊翱たぁ薄睂崒嶋H際上上代代表表了了社社會會權(quán)權(quán)力力和和財財富富的的最最高高峰峰，，代代表表了了當當時時的的極極少少數(shù)數(shù)的的社社會會金金字字塔塔頂頂端端階階層層。。案名思考考附推案名名景瑞·藍藍溪蝶谷谷釋義：獨特的品品牌個性性，能使使房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品在同同類競爭爭對手中中脫穎而而出，形形成強而而有力的的品牌訴訴求點。。尤其是是進行大大規(guī)模開開發(fā)的地地產(chǎn)商，，具有高高知名度度和偏好好度的品品牌，能能夠降低低項目推推廣成本本，有利利于項目目銷售。?！八{溪““取自景景瑞重慶慶項目””藍溪谷谷地“，，該項目目無論是是地塊區(qū)區(qū)域、產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)態(tài)、景觀觀規(guī)劃、、目標客客群及產(chǎn)產(chǎn)品理念念與本項項目非常常之接近近，希望望通過對對”藍溪溪“產(chǎn)品品形象的的塑造，，打造景景瑞”藍藍溪“系系列；””蝶谷““則意為為希望目目標客戶戶能像蝴蝴蝶一樣樣在此美美麗的棲棲居。分案名思思考延續(xù)主推推案名““景瑞··榮御藍藍灣”從從客戶身身份角度度出發(fā)，，并根據(jù)據(jù)項目不不同產(chǎn)品品延伸出出子品牌牌?！坝蛴颉保ㄓ┘壤^繼承了母母品牌的的文化基基因，也也為未來來的項目目推進預(yù)預(yù)留了管管線，并并通過與與“尚””、“藍藍”、““尊”和和“君””的結(jié)合合，將項項目屬性性與目標標受眾在在精神、、個性層層面上相相契合，，產(chǎn)生共共鳴！同同時，也也體現(xiàn)了了產(chǎn)品的的屬性。。景瑞··榮御御藍灣灣||君域－－疊疊加景瑞··榮御御藍灣灣||藍域－－聯(lián)聯(lián)排景瑞··榮御御藍灣灣||尊域－－二二聯(lián)院院景瑞··榮御御藍灣灣||尚域－－高高層企劃推推廣企劃推推廣思思路整盤營營銷策策略一、二二期營營銷思思路VI演演示本項目目為大大型復(fù)復(fù)合型型社區(qū)區(qū)：其中公公寓部部分占占量較較大，，是營營銷的的重點點攻關(guān)關(guān)部分分疊加部部分占占總體體量1/4，是是社區(qū)區(qū)的主主力產(chǎn)產(chǎn)品之之一產(chǎn)品讀讀解產(chǎn)品大類細分產(chǎn)品面積段套數(shù)面積所占比例產(chǎn)品分析低密度產(chǎn)品疊加172/201㎡50491980㎡25.6%市場優(yōu)勢產(chǎn)品,體量較大聯(lián)排213-270㎡8017241㎡4.8%市場高端產(chǎn)品二聯(lián)院357㎡165722㎡1.6%市場頂端產(chǎn)品高層公寓90㎡以下532244614㎡68%市場同質(zhì)產(chǎn)品,體量最大,壓力最大120-135㎡400135-155㎡594155㎡以上306全案營營銷思思路全案營營銷思思路整盤推推案策策略以別墅墅推動動高層層多米米諾效效應(yīng)產(chǎn)品角角度：：利用用低密密度產(chǎn)產(chǎn)品拉拉高項項目整整體形形象和和檔次次，樹樹立別別墅品品質(zhì)社社區(qū)的的概念念，同同時為為后期期高層層住宅宅的銷銷售意意向積積累客客戶、、奠定定市場場基礎(chǔ)礎(chǔ)；形象角角度:樹立立“別別墅品品質(zhì)社社區(qū)””這一一概念念，拋拋開競競爭對對手形形成差差異化化競爭爭，構(gòu)構(gòu)筑項項目的的核心心競爭爭力；；市場角角度:短期期市場場供應(yīng)應(yīng)相對對不足足,但但潛潛在供供應(yīng)量量十分分巨大大,同同時政政策風(fēng)風(fēng)格也也不容容忽視視；整盤營營銷策策略原原則本案因因其位位置規(guī)規(guī)模的的宏大大性和和產(chǎn)品品類型型的高高檔性性，必必須有有著一一個明明確的的原則則方能能在日日后銷銷售過過程中中做到到井井井有條條，能能不懼懼怕任任何對對手的的競爭爭，做做到引引領(lǐng)市市場，，讓競競爭對對手跟跟著我我們的的計劃劃做相相應(yīng)的的調(diào)整整與布布局。。因此此所有有銷售售推廣廣方式式必須須在一一個總總的思思想綱綱領(lǐng)原原則下下進行行延伸伸拓展展。競爭定定位:“以以為我我主””,占占領(lǐng)市市場，，堅持持走高高品味味的方方針正如前前面項項目定定位而而言，，本案案的體體量規(guī)規(guī)模以以及產(chǎn)產(chǎn)品類類型在在日后后銷售售過程程中均均應(yīng)把把握住住這個個方針針，更更因為為本案案高起起點的的產(chǎn)品品規(guī)劃劃，加加之景景瑞地地產(chǎn)的的雄心心壯志志，更更加明明確本案的的定位位是太太倉領(lǐng)領(lǐng)袖型型高尚尚住宅宅區(qū)物物業(yè)，其綜綜合品品質(zhì)堪堪稱是是太倉倉第一一高品品質(zhì)物物業(yè)。。品牌定定位:走高高檔路路線，，著重重樹立立品牌牌，爭爭取獲獲得最最大的的利潤潤空間間我們要要獨占占高檔檔市場場，因因為本本案具具有這這個能能力。。應(yīng)該該通過過市場場細分分進行行錯位位競爭爭，展展開差差異化化營銷銷，堅堅持走走高檔檔次、、高品品味的的路線線。在在本案案定位位明確確的基