世筑地產(chǎn)XXXX年月蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案

2013年5月10日蚌埠嘉和豪庭項目營銷策劃方案謹呈：星宇文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)（集團）有限公司世筑地產(chǎn)營銷策劃機構(gòu)（安徽）基本面分析市場分析本體分析營銷戰(zhàn)略占位營銷策略實施蓄客客戶經(jīng)營渠道主場形象報告思路戰(zhàn)略下的營銷策略形象定位客戶定位項目定位營銷鋪排及費用營銷總控圖費用估算競爭分析市場分析市場發(fā)展階段定性-經(jīng)濟維度房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP關(guān)系國際通用衡量標準表明，不同地區(qū)的人均GDP決定了該地區(qū)房地產(chǎn)市場的不同發(fā)展階段。對照下表，蚌埠市房地產(chǎn)處于平穩(wěn)較快發(fā)展期，發(fā)展特征以質(zhì)量為主，數(shù)量和質(zhì)量并重。8000-20，000US$4000-8,000US$800-4,000US$0-800US$人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系2009年至2012年，蚌埠市GDP增長率一直保持在14%以上，宏觀經(jīng)濟發(fā)展狀況保持良好的勢頭。其中，2012年的GDP為890.22億元，增長率為14.1%2009年至2012年，蚌埠市人均GDP快速增長，2012年人均GDP為27999元人民幣，合約4515美元。房地產(chǎn)市場處于平穩(wěn)較快發(fā)展期。從房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律來看，蚌埠市房地產(chǎn)市場處于快速成長期，產(chǎn)品逐步精細化，逐步體現(xiàn)生活方式、精神訴求。市場發(fā)展階段定性-房價維度從房地產(chǎn)市場類型來看，蚌埠市場逐漸從成本導向型市場向快速成長型市場過渡。價格天花板效應(yīng)減弱，產(chǎn)品品質(zhì)的溢價導向增強。人均收入中等，客戶對價格變動敏感存在一定投資比例各物業(yè)類型的價值差拉開，市場對于附加值帶來的溢價反應(yīng)較大市場供應(yīng)的產(chǎn)品類型有限，存在少量高端別墅類產(chǎn)品

產(chǎn)品需注重品質(zhì)的提高，而非單純走價格營銷，營銷水準屬中級階段。城市規(guī)劃呈現(xiàn)蠶食替換原有城市核心，及核心區(qū)邊緣土地的現(xiàn)象，出現(xiàn)新區(qū)潮成本導向型：第一置業(yè)或者第一次換房需求，以自住為主；投資比重較低；開發(fā)商多以控制成本為主要策略?？焖俪砷L型：客戶需求逐步升級，居住條件改善成為主力需求；投資意向的比例增加。高度飽和型：投資行為占到市場中非常高的比例，泡沫開始出現(xiàn)；客戶對各種創(chuàng)新已經(jīng)不是十分敏感，置業(yè)更加理性。對于有資源的頂級項目，其價格上線還可以不斷突破溢價型：多數(shù)需求為二次及其以上置業(yè)，為改善生活或追求生活品質(zhì)提高；各種溢價因素有充足的市場溢價空間，需求多樣性明顯價格：6000元/㎡左右及以下價格：6000元-15000/㎡價格：15000-20000元/㎡價格：20000元/㎡以上典型城市：六安、淮南典型城市：合肥、長沙、武漢典型城市：溫州、南京、青島、東莞典型城市：北京、上海、深圳等國內(nèi)典型房地產(chǎn)市場類型市場發(fā)展階段定性-產(chǎn)品維度城市類型分類蚌埠市商品住宅市場處于首次改善為主導的快速發(fā)展的成本型市場。1、內(nèi)向型市場為主，外向型市場薄弱容量開始增加，增速緩慢；2、價格較強的“天花板”效應(yīng)3、客戶需求集中度高4、市場容量有限1、核心競爭因素：總價2、產(chǎn)品線設(shè)置（如：房型大小，面積段比例）主要影響銷售速度，次要影響價格

3、營銷/推廣/企劃等對銷售速度影響非常大，對價格提升作用較小特性市場發(fā)展階段特征市場發(fā)展階段定性-小結(jié)市場運行特征—供求關(guān)系蚌埠商品住宅市場發(fā)展近7年來供求比波動較大，近兩年供求比穩(wěn)步回升，具體如下：06年，蚌埠房地產(chǎn)市場處于起步階段，市場多以零星開發(fā)為主，未形成規(guī)?；?；08-09年，蚌埠房地產(chǎn)市場進入快速發(fā)展階段，需爆發(fā)式增長，供求比急劇攀升，房地進入快速發(fā)展周期；09年受國家宏觀隨著市場供需兩旺，10年房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)爆發(fā)式增長，房地產(chǎn)市場進入快速發(fā)展期。蚌埠市商品住宅市場市場長期供大于求，12年市場回暖，成交量大幅攀升，供求恢復平衡。（萬㎡）供求比數(shù)據(jù)來源：蚌埠房地產(chǎn)備案網(wǎng)2012年12月2011年2010年2009年2008年2007年2006年2006年——2012年12月蚌埠商品住宅供銷情況表市場運行特征—價格關(guān)系蚌埠市商品住宅市場近年均價持續(xù)上漲，增速放緩，相對于城市綜合發(fā)展水平，處于自然增長區(qū)間。2012年，蚌埠市住宅成交均價為4421元/平米，下降8.73%；房價的增幅小于GDP增幅，在正常范圍內(nèi)，房地產(chǎn)市場泡沫低，可擠壓空間有限，價格大幅下調(diào)的可能性較小，從城市化率以及蚌埠城市綜合發(fā)展能及來看，特別是高鐵帶來的城市綜合交通能力，提升城市能級，后市價格仍存在較大上漲預期。（元/㎡）數(shù)據(jù)來源：蚌埠房地產(chǎn)備案網(wǎng)市場運行特征—投資關(guān)系研究認為，房地產(chǎn)投資總額占固定資產(chǎn)總額比例合理區(qū)間為18%-25%；高于這個區(qū)間則說明房地產(chǎn)市場投資過熱，市場可能出現(xiàn)供過于求；低于這個區(qū)間則說明房地產(chǎn)市場投資不足，市場可能供不應(yīng)求；2012年，固定資產(chǎn)投資總額為842.79億元，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資總額比例為21.03%，投資處于合理狀態(tài)。2012年，蚌埠市房地產(chǎn)投資總額為183.54億元，占固定資產(chǎn)投資總額比例為21.03%，較往年相比，投資比例大幅增高，但仍處于合理區(qū)間（18%-25%）；房地產(chǎn)發(fā)展階段為快速發(fā)展階段，市場逐步趨于成熟，開發(fā)商的投資熱情較好。數(shù)據(jù)來源：蚌埠房地產(chǎn)備案網(wǎng)（億元）市場運行特特征—量價周期數(shù)據(jù)來源：：蚌埠房地地產(chǎn)備案網(wǎng)網(wǎng)（萬㎡）（元/㎡）量價齊漲量跌價漲量漲價跌量跌價漲量價齊漲2012年蚌埠普通通商品住宅宅成交總面面積約為141.61萬平方米，，成交總金金額約為62.6億元人民幣幣，成交均均價約為4420.59元/平米（較2011年下降424.59元/平米）2012年整體呈現(xiàn)現(xiàn)“量升價價跌“的的整體特征征，成交面面積創(chuàng)歷年年新高，成成交均價較較2011年略有下滑滑。量價齊跌（元/㎡）（元/㎡）2012年蚌埠普通通商品住宅宅共成交12770套，較2011年增長2874套，漲幅29.04%，成交總面面積約為141.61萬平米，環(huán)環(huán)比2011年上漲42.68%，成交總金金額約62.6億元，環(huán)比比2010年上漲30.17%.2011年蚌埠市商商品房成交交量首次跌跌破100萬方，環(huán)比比下跌9.72%。2012年蚌埠商品品住宅成交交均價為4421元/平米，較2011年成交均價價4844元/平方米，下下降8.73%。其中12年12月份商品住住房成交均均價為3877元/平米米，，環(huán)環(huán)比比下下降降7.09%。數(shù)據(jù)據(jù)來來源源：：蚌蚌埠埠房房地地產(chǎn)產(chǎn)備備案案網(wǎng)網(wǎng)（萬萬㎡㎡））整體體市市場場對對政政策策敏敏感感度度較較高高，，市市場場信信心心不不足足，，預預期期下下降降。。2010年以以后后，，量量價價變變化化幅幅度度明明顯顯加加劇劇，，尤尤其其是是2012年呈呈現(xiàn)現(xiàn)明明顯顯的的降降價價放放量量的的剛剛需需市市場場特特征征。。蚌埠埠2012年成成交交價價格格（元元））市場場運運行行特特征征—產(chǎn)品品結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)90-120㎡面面積積區(qū)區(qū)間間成成交交占占市市場場總總成成交交比比例例51%，從從客客戶戶來來源源來來看看，，老老城城區(qū)區(qū)客客戶戶是是絕絕對對成成交交主主力力客客群群。。說說明明了了是是內(nèi)內(nèi)生生性性的的市市場場，，以以首首改改和和首首置置為為主主。。從成成交交結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)來來看看，，以以80-90㎡兩兩房房比比重重最最大大，，90-100㎡兩兩房房及及100-110㎡三三房房次次之之，，80㎡以以下下與與140㎡以上比比重??；；（套）（百分比比）數(shù)據(jù)來源源：蚌埠埠房地產(chǎn)產(chǎn)備案網(wǎng)網(wǎng)蚌埠市2013年3月份市場場運行情情況蚌埠市區(qū)區(qū)3月份共簽簽約普通通商品房房2254套，簽約總面積積226562.34平方米。。蚌山區(qū)成成為全市市區(qū)域銷銷冠，共共成交新新建商品品房住宅1016套，其次次是龍子子湖區(qū)411套，禹會會區(qū)和淮上區(qū)區(qū)分別為為312套和219套。住宅商品品房簽約約面積比比率方面面，80-100平米區(qū)間戶型最最受蚌埠埠購房市市民歡迎迎，共成成交950套，成交面面積86723.72平米，占占到整個個普通商商品住宅銷售售量的46.68%，其次是是以改善善型為主主（100-120平米）的的27.91%；120-150平米區(qū)間間占18.87%；60-80平米區(qū)間間占4.77%；150平以上和60平以下分分別占1.62%和0.15%。2013年3月，伴隨隨著“國國五條細細則”的的落地，，蚌埠樓樓市迎來來瘋狂的的一個月月，借著著樓市新新年熱銷銷的余溫溫，各家家樓盤紛紛紛開盤盤加推，，據(jù)蚌房房網(wǎng)統(tǒng)計計三月份份共計12家樓盤開開盤，樓樓市成交交量再次次被推向向頂峰，，打破2012年單月銷銷售新建建普通商商品房住住宅1721套的記錄錄。數(shù)據(jù)來源源：蚌埠埠房地產(chǎn)產(chǎn)交易網(wǎng)網(wǎng)蚌埠市2013年4月份市場場運行情情況蚌埠市區(qū)區(qū)4月份共簽簽約普通通商品房房2130套，簽約總面積積218415.02平方米。。4月份樓市市庫存量量大量積積壓，較較三月份份上漲936套。共有6家樓盤開開盤加推推，其中中最亮眼眼的就是是禹會新盤榮榮盛錦繡繡香緹，，它的上上市重新新洗牌區(qū)區(qū)域成交格局，，其小戶戶型的設(shè)設(shè)計也抬抬升了50-80平米的戶型區(qū)間間的成交交量。住宅商品品房簽約約面積比比率方面面，80-100平米區(qū)間間戶型最受受蚌埠市市民歡迎迎，共成成交889套，成交交面積79899.32平米，占占到整個個普通商商品住宅宅銷售量量的49.03%，其次是是以改善善型為主主（100-120平米）的占25.43%；120-150平米區(qū)間間占12.58%；60-80平米區(qū)間間占8.11%；150平以上和和60平以下分分別占0.83和4.03%。2013年4月，蚌埠埠樓市四四月銷售售普通住住宅1813套較““金三””全線回回落，蚌埠樓樓市在經(jīng)經(jīng)過三月月的瘋狂狂、四月月的溫吞吞后，客客源消耗耗過度，，這對于于即將到到來的““紅五””并不是是十分利利好的消消息，加加之下半半年蚌埠埠還將有有眾多新新盤上市市，市場場競爭將將會更加加激烈。。數(shù)據(jù)來源源：蚌埠埠房地產(chǎn)產(chǎn)交易網(wǎng)網(wǎng)供求關(guān)系：供求趨于平衡，存量保持穩(wěn)定市場趨于穩(wěn)定，整體成交出現(xiàn)上漲的趨勢，價格出現(xiàn)小幅上漲。價格趨勢：2012住宅均價約4421元/㎡。受到供求平衡的影響，價格短期內(nèi)難有大幅波動價格無泡沫，抗跌性強產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：市場供求以兩房、三房為主，兩房比重小幅上升80-100平米兩房三房產(chǎn)品較受市場歡迎，主力客群以首置首改為主首改的市場客群為內(nèi)生性市場，市區(qū)客戶占42%，三縣占37%，以首次及首改為主。趨勢預判：

短期內(nèi)不會出現(xiàn)價格大幅上漲的可能，但由于受新國五條對二手房征收20%的所得稅的影響，一手房市場可能在2013年的某個階段出現(xiàn)價格的小范圍增長（目前已出現(xiàn)小幅增長的局面）市場供應(yīng)越來越大，存量房市場快速增加，有可能出現(xiàn)新增市場成交率下跌的可能性蚌埠市場提前進入大盤、名盤時代，客戶對于項目的選擇越來越挑剔，客戶對于高性價比的關(guān)注略大于對價格的敏感小結(jié)競爭分析競爭分析析高新區(qū)禹會區(qū)淮上區(qū)蚌山區(qū)龍子湖片區(qū)蚌山區(qū)：：均價區(qū)區(qū)間5100—6800元/㎡，代表樓樓盤榮盛盛南山酈酈都淮上區(qū)：：均價區(qū)區(qū)間3880—4500元/㎡，代表樓樓盤外灘灘花園禹會區(qū)：：均價區(qū)區(qū)間4800—5600元/㎡，代表樓樓盤榮盛盛錦繡香香堤高新區(qū)：：均價區(qū)區(qū)間4100—5500/㎡，代表樓樓盤綠地地世紀城城經(jīng)開區(qū)（（包含龍龍子湖片片區(qū)）：：均價區(qū)區(qū)間4600—6900元/㎡，代表樓樓盤天湖湖國際，，綠地中中央廣場場其中經(jīng)開開區(qū)龍子子湖片區(qū)區(qū)和蚌山山區(qū)為市市場的最最熱點的的區(qū)域，，從地緣緣性來看看，與本本項目所所在區(qū)域域形成較較有競爭爭的區(qū)域域為禹會會區(qū)高性性價比項項目和蚌蚌山區(qū)部部分項目目根據(jù)區(qū)域域位置、、價格水水平、客客戶爭搶搶度等因因素分析析，高新區(qū)、禹禹會區(qū)必必將成為為本案主主要競爭爭區(qū)域，，蚌山區(qū)區(qū)將成為本案的的次競爭爭區(qū)域主要競爭爭項目分分析—南山酈酈都南山酈酈都項項目優(yōu)優(yōu)劣勢勢分析析優(yōu)勢：：1、位于于朝陽陽路與與興中中路交交叉口口，地地理位位置優(yōu)優(yōu)越，，交通通便利利2、榮盛盛開發(fā)發(fā)商品品牌影影響力力較好好3、周邊邊配套套齊全全，生生活方方便4、項目目規(guī)模模較大大，環(huán)環(huán)境規(guī)規(guī)劃較較好，，東臨臨虎山山5、星級級物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)6、產(chǎn)品品多元元化發(fā)發(fā)展，，集花花園洋洋房、、小怪怪層、、高層層、超超高層層為一一體劣勢：：1、位于于城市市主干干道朝朝陽路路和燕燕山路路之間間，車車流大大，噪噪聲影影響較較嚴重重2、售樓樓部的的展示示效果果較弱弱，且且售樓樓部層層高較較低，，進入入售樓樓部感感覺非非常壓壓抑，，不利利于客客戶體體驗南山酈酈都項項目主主力產(chǎn)產(chǎn)品分分析80㎡㎡兩室兩兩廳105㎡三室兩兩廳戶型點點評戶型亮亮點：：戶型型方正正、南南北通通透戶型缺缺點：：進深深較深深，南南北狹狹長，，總體體的采采光性性價差差，衛(wèi)衛(wèi)生間間空間間較小小，次次臥緊緊靠衛(wèi)衛(wèi)生間間和廚廚房，，影響響居住住的舒舒適度度戶型點點評戶型亮亮點：：客廳廳面積積較大大、戶戶型方方正，，主臥臥配有有衛(wèi)生生間戶型缺缺點：：兩次次臥朝朝北，，面積積較小小；大大門的的位置置設(shè)置置不合合理，，導致致入口口處的的面積積浪費費；105㎡配有兩兩個衛(wèi)衛(wèi)生間間，性性價比比不高高主要競競爭項項目分分析—綠地世世紀城城綠地世世紀城城項目目優(yōu)劣劣勢分分析優(yōu)勢：：1、綠地地品牌牌影響響力較較好，，產(chǎn)品品品質(zhì)質(zhì)有保保證2、價格格便宜宜，總總體性性價比比高3、規(guī)模模較大大，整整體小小區(qū)環(huán)環(huán)境規(guī)規(guī)劃較較好4、引進進三實實小學學區(qū)5、自身身配備備2所雙語語幼兒兒園、、大型型商業(yè)業(yè)綜合合體，，方便便業(yè)主主生活活6、展示示效果果較好好，給給客戶戶帶來來一種種品質(zhì)質(zhì)、高高檔的的感覺覺劣勢：：1、地理理位置置偏遠遠2、交通通不便便，商商業(yè)氛氛圍不不濃厚厚3、外部部居住住環(huán)境境較差差，人人氣不不足82㎡㎡兩室兩兩廳106㎡三室兩兩廳戶型點點評戶型亮亮點：：戶型型方正正、緊緊湊，，布局局合理理。采采光條條件較較好戶型點點評戶型亮亮點：：南北北通透透，通通風效效果佳佳，兩兩臥室室與客客廳均均朝南南，采采光條條件極極好綠地世世紀城城項目目主力力產(chǎn)品品分析析主要競競爭項項目分分析—怡景花花園怡景花花園項項目優(yōu)優(yōu)劣勢勢分析析優(yōu)勢：：1、位于于華光光大道道與燕燕山路路交匯匯處附附近，，相對對交通通較便便捷2、現(xiàn)房房銷售售3、推出出特價價房活活動來來進行行促銷銷劣勢：：1、小區(qū)區(qū)規(guī)模模小2、小區(qū)區(qū)基本本無景景觀規(guī)規(guī)劃，，內(nèi)部部景觀觀環(huán)境境較差差120.29㎡三室室兩廳廳戶型點點評雙臥朝朝南，，臥室室采光光條件件較好好；入入門處處設(shè)置置玄關(guān)關(guān)，保保證業(yè)業(yè)主的的私密密性。。但兩兩廳朝朝西，，客廳廳的采采光效效果不不好且且夏天天會有有西曬曬124.69㎡三室室兩廳廳戶型點點評戶型方方正實實用；；三陽陽臺設(shè)設(shè)置，，采光光較好好，視視野開開闊；；主臥臥配有有衛(wèi)生生間，，體現(xiàn)現(xiàn)了主主人的的高貴貴；廚廚衛(wèi)貼貼背。。怡景花花園項項目主主力產(chǎn)產(chǎn)品分分析主要競競爭項項目分分析—晨陽滟滟瀾山山滟瀾山山項目目優(yōu)劣劣勢分分析優(yōu)勢：：1、位于于207國道，，交通通十分分便捷捷2、戶型型方正正，贈贈送面面積較較多3、AREDECO建筑風風格，，外觀觀較好好，凸凸顯品品質(zhì)感感劣勢：：1、周邊邊配套套缺乏乏，購購物不不方便便2、靠近近主干干道，，噪音音污染染較嚴嚴重96㎡㎡三室兩兩廳戶型點點評戶型方方正，，南北北通透透。全全明設(shè)設(shè)計；；270度轉(zhuǎn)角角飄窗窗，視視野開開闊；；贈送送面積積較多多，入入戶花花園，，可切切換成成臥室室變身身三房房86㎡㎡兩室兩兩廳戶型點點評戶型方方正，，布局局合理理，緊緊湊實實用，，采光光條件件較好好晨陽滟滟瀾山山項目目主力力產(chǎn)品品分析析主要競競爭項項目分分析—榮盛錦錦繡香香堤錦繡香香堤項項目優(yōu)優(yōu)劣勢勢分析析優(yōu)勢：：1、榮盛盛品牌牌，知知名度度和美美譽度度高2、地段段優(yōu)越越，周周邊配配套齊齊全3、規(guī)模模大，，規(guī)劃劃好，，自帶帶4萬方商商業(yè)4、榮盛盛國優(yōu)優(yōu)物業(yè)業(yè)，星星級物物業(yè)服服務(wù)劣勢：：1、產(chǎn)品品附加加值不不高，，公攤攤達到到24%2、靠近近主干干道，，噪音音污染染較嚴嚴重3、售樓樓部內(nèi)內(nèi)展示示不足足，售售樓人人員不不熱情情戶型點點評1、戶型型較方方正，，功能能分區(qū)區(qū)合理理2、主臥臥與客客廳朝朝南，，采光光充足足3、全明明設(shè)計計，通通風、、采光光佳戶型點點評1、戶型型緊湊湊實用用，功功能分分區(qū)合合理2、兩房房朝南南，次次臥帶帶陽臺臺，主主臥帶帶飄窗3、客廳廳面積積較小小、生生活不不舒適適戶型點點評1、戶型型緊湊湊，功功能分分區(qū)合合理2、兩房房朝南南，次次臥連連接陽陽臺主臥帶帶飄窗窗，采采光、、通風風好3、L型廚房房設(shè)計計，時時尚新新穎4、客廳廳面積積較小小，生生活不不舒適適錦繡香香堤項項目主主力產(chǎn)產(chǎn)品分分析★★★★★★★★★★★★★本案最最主要要的競競爭對對手是是綠地地世紀紀城，，綠地地世紀紀城以以高性性價比比獲得得市場場口碑碑，并并取得得了良良好的的銷售售業(yè)績績，次次要競競爭對對手為為晨陽陽滟瀾瀾山、、南山山酈都都和錦錦繡香香堤。?！铩铩锉景冈谠陧椖磕恳?guī)模模上，，建筑筑品質(zhì)質(zhì)上以以及產(chǎn)產(chǎn)品戶戶型上上不具具備任任何得得天獨獨厚的的優(yōu)勢勢，甚甚至相相比之之下顯顯的不不足，，那么么在這這種情情況下下，本本項目目應(yīng)該該如何何操作作、如如何定定位、、如何何執(zhí)行行才能能彌補補劣勢勢，才才能在在市場場的競競爭中中取得得一席席之地地？這這也是是本次次提報報所要要解決決的主主要問問題。?！铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩镏饕偁庬楉椖?013年預計推貨貨量達到39.5萬方，市場場競爭較為為激烈。市市場的份額額有限，項項目啟動時時的銷售將將會遇到巨巨大的競爭爭壓力。★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★主要競爭項項目銷售價價格在4200-5700元/平米之間，，本案在價價格上如何何取勝，成成為本案能能夠迅速搶奪市市場份額的的關(guān)鍵因素素從各競爭的的項目的客客群構(gòu)成來來看，本項項目的主要要客戶群體體為高新區(qū)區(qū)企業(yè)職工工，次要客客戶為禹會會區(qū)和縣域域客戶群體體，年齡結(jié)結(jié)構(gòu)為25—45歲?！铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩?/p>

本體分析區(qū)域環(huán)境分分析—高新區(qū)簡介介蚌埠高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)開開發(fā)區(qū)1994年經(jīng)安徽省省人民政府府批準成立立，為省級級高新技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)，，總體規(guī)劃劃面積36.7平方公里，，享受國家家級高新技技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)的優(yōu)惠政政策。蚌蚌埠高新區(qū)區(qū)是蚌埠市市發(fā)展外向向型經(jīng)濟的的重要載體體、工業(yè)強強市的主戰(zhàn)戰(zhàn)場和體制制創(chuàng)新的試試驗田。建建區(qū)以來，，蚌埠高新新區(qū)始終堅堅持“以高高新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為主，，多種產(chǎn)業(yè)業(yè)并舉”的的產(chǎn)業(yè)發(fā)展展方針，大大力發(fā)展開開放型經(jīng)濟濟，園區(qū)規(guī)規(guī)模不斷擴擴大，高新新區(qū)建成區(qū)區(qū)面積已達達9.78平方公里，，現(xiàn)開發(fā)面面積11平方公里。。區(qū)內(nèi)逐步步形成了汽汽車零部件件、電子信信息、新材材料及醫(yī)藥藥化工等支支撐產(chǎn)業(yè)，，業(yè)已成為為安徽省發(fā)發(fā)展高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)““三點一線線”戰(zhàn)略的的重要組成成部分。高高新區(qū)以其其優(yōu)越的區(qū)區(qū)位條件，，完善的基基礎(chǔ)設(shè)施、、優(yōu)惠的政政策措施、、低廉的投投資運營成成本、豐富富的人力資資源和優(yōu)質(zhì)質(zhì)的服務(wù)吸吸引了香港貝斯、、香港偉業(yè)業(yè)集團、香香港貴聯(lián)集集團、美國國EEC公司、中國國華源、寧寧波屹東電電子、中國國凱盛等一批境內(nèi)內(nèi)外企業(yè)入入?yún)^(qū)投資發(fā)發(fā)展，高新區(qū)已初初步展現(xiàn)出出新型工業(yè)業(yè)區(qū)的形象象。區(qū)域環(huán)境分分析—高新區(qū)配套套設(shè)施高新區(qū)管委委會高高新區(qū)內(nèi)內(nèi)現(xiàn)已建成成十縱五橫橫的道路網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，道路路總里程達達26公里。安徽省第一一輕工業(yè)學學校安安徽徽蚌華機電電技師學院院海海校高新區(qū)企業(yè)業(yè)標示牌汽車管理學學校迎河橋小學學江淮應(yīng)用技技術(shù)學校123醫(yī)院高新區(qū)企業(yè)業(yè)名錄區(qū)域環(huán)境分分析—房地產(chǎn)發(fā)展展狀況產(chǎn)品類型：：多層、小小高層、洋洋房、別墅墅銷售均價：：多層4100-5500元區(qū)域特征：：高新區(qū)是是基于禹會會區(qū)范圍建建立的專屬屬高新技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)，，區(qū)內(nèi)企業(yè)云集，區(qū)區(qū)內(nèi)住宅項項目依靠性性價比和張張公山風景景區(qū)概念吸吸引核心版版塊的倒流流客戶?？蛻籼卣鳎海豪铣菂^(qū)、、事業(yè)單位位、投資客客，周邊居居民嘉和豪庭通過近幾年年的發(fā)展，，高新區(qū)的的周邊配套套設(shè)施不斷斷完善，技技術(shù)培訓類類學校和高高新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)不斷入入駐，為高高新區(qū)的發(fā)發(fā)展不斷的的注入活力力，人氣越越來越旺。。綠地世紀城城項目的落落成，會大大大加強區(qū)區(qū)域的商業(yè)業(yè)氛圍，改改變高新區(qū)區(qū)無商業(yè)氛氛圍的面貌貌，小黃山山片區(qū)有可可能成為城城市的副中中心。高新區(qū)目前前的房地產(chǎn)產(chǎn)市場剛處處于起步階階段，開發(fā)發(fā)量較小，，價格也處處于城市板板塊的較低低板塊，后后續(xù)開發(fā)量量將會加大大根據(jù)蚌埠市市的規(guī)劃藍藍圖，城市市會不斷向向西南發(fā)展展，高新區(qū)將會會是未來蚌蚌埠市非常常有前景的的區(qū)域。這這也為本項項目帶來了了良好的契契機。區(qū)域環(huán)境分分析—小結(jié)項目本體研研究—總體規(guī)劃項目地址：：華光大道道與燕山路路交北側(cè)開發(fā)商：星星宇文化創(chuàng)創(chuàng)意（產(chǎn)業(yè)業(yè)）集團有有限公司總用地面積積：56538㎡總建筑面積積：184078㎡住宅面積：：127296㎡商業(yè)面積：：2895㎡容積率：2.4綠地率：35%物業(yè)類別：：18層、21層、24層、29層、30層住宅住宅套數(shù)：：1242套車位個數(shù)：：1261個，其中地地上332個項目共規(guī)劃劃有4棟小高層，，7棟高層住宅宅，共計1242戶，車位配配比達到1：1項目本體研研究—四至分析本項目北側(cè)側(cè)興華路有有眾多工廠廠、企業(yè)和和政府機構(gòu)構(gòu)，其中項項目北側(cè)有有安徽水利利工業(yè)園以以及昊方機機電工業(yè)園園項目東側(cè)緊緊鄰解放軍軍海軍士官官學校；項目西側(cè)為為華光大道道以及怡景景花園和友友誼廣場，，為蚌埠市市主干道；；項目南側(cè)為為燕山路，，接s207直通高速公公路，對面面為海校配配套設(shè)施。。本案項目華光大大道與燕山山路交口東東北側(cè)，西西臨華光大大道，南臨臨燕山路，，北臨興華華路，通達達性較好；；相對而言言，周邊人人氣較為旺旺盛項目本體研研究—配套分析綠地世紀城城商業(yè)部分分本項目規(guī)劃劃商業(yè)部分分目前項目周周邊生活配配套設(shè)施嚴嚴重匱乏，，無大型的的商業(yè)配套套、無較好好的市場綠綠化環(huán)境，，可以說生生活極其不不便捷。但但，隨著綠綠地世紀城城項目和本本項目商業(yè)業(yè)部分的崛崛起，周邊邊的生活配配套設(shè)施將將會逐步完完善。未來來的前景較較好。本案，采用用新古典主主義建筑風風格，為項項目注入品品質(zhì)感和厚厚重感，能能較好的體體現(xiàn)出項目目的形象氣氣質(zhì)，同時時以80-100平米的中小小戶型為主主的面積控控制，符合合市場的需需求項目本體研研究—產(chǎn)品分析80-100平米中小戶戶型，充分分滿足剛需需客群1—A戶型95.95㎡戶型方正實實用，設(shè)置置入戶玄關(guān)關(guān)，保證了了業(yè)主的私私密性；，，雙臥朝南南，采光充充分，三陽陽臺設(shè)置，，充分滿足足業(yè)主的視視野及采光光；北側(cè)陽陽臺可變身身書房，空空間自由轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換。1—B戶型91.64㎡㎡戶型方正實用用，設(shè)置入戶戶玄關(guān)，保證證了業(yè)主的私私密性；，兩兩臥和客廳均均朝南，采光光、通風條件件極好。1—C戶型87.53㎡㎡戶型方正、兩兩臥朝南；但但戶型狹長且且客廳朝北，，采光不足。。世筑c戶型規(guī)劃調(diào)整整建議：C戶型盡量壓縮縮進深，做到到客廳朝南，，主臥考慮做做轉(zhuǎn)角飄窗，，兩房送一房房，面積控制制在100平以內(nèi)。3—B戶型99.29㎡㎡此戶型為本項項目的一大亮亮點。錯層設(shè)設(shè)置，精致典典雅；挑高客客廳，配以高高貴的裝修，，極大的滿足足業(yè)主的尊貴貴感。項目本體研究究—SWOT分析基本面分析市場分析本體分析營銷戰(zhàn)略占位位營銷策略實施施蓄客客戶經(jīng)營渠道主場形象報告思路戰(zhàn)略下的營銷銷策略形象定位客戶定位項目定位營銷鋪排及費費用營銷總控圖費用估算競爭分析如何實現(xiàn)產(chǎn)品品價值的有效傳導導？1、處理好老城城區(qū)、周邊片片區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等等推廣的資源源分配是實現(xiàn)現(xiàn)該目標的關(guān)鍵鍵。2、基于前期客客戶訪談及市市場調(diào)研了解解到，本案未未來的客戶構(gòu)構(gòu)成中將較少出出現(xiàn)主城主動動外溢客戶，，但我們依然然認為主城是是城市的精神領(lǐng)地地，必須要有有嘉和豪庭旗旗幟出現(xiàn)；3、懷遠及鳳陽陽是需要重點點推廣的區(qū)域域，因此，行銷（走出去去）是項目營銷的的重要策略；；4、片區(qū)內(nèi)屬項項目的精神領(lǐng)領(lǐng)地，需要做做到占領(lǐng)性的的廣告鋪排，，營造嘉和豪庭的的強勢片區(qū)形形象。項目所需解決問題解決問題思路路項目營銷戰(zhàn)略略——戰(zhàn)略核心：主城旗幟化，，區(qū)域中心化化，推廣鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的三個方方面：建立主城精神神旗幟，避開城內(nèi)大規(guī)模模推廣區(qū)域內(nèi)自我中中心化，樹立立區(qū)域標桿形形象“農(nóng)村包圍城城市”，充分分發(fā)掘鄉(xiāng)鎮(zhèn)進進城需求打造2013年高新區(qū)最具具市場影響力力項目！基本面分析市場分析本體分析營銷戰(zhàn)略占位位營銷策略實施施蓄客客戶經(jīng)營渠道主場形象報告思路戰(zhàn)略下的營銷銷策略形象定位客戶定位項目定位營銷鋪排及費費用營銷總控圖費用估算競爭分析客戶定位客戶定位客戶構(gòu)成——本項目主力客客戶群體來自自于高新區(qū)和禹會會區(qū)及周邊四四縣高新區(qū)客戶：：主要是高新新區(qū)工廠職員員、機關(guān)事業(yè)業(yè)單位員工地緣性客戶：：主要為禹會會區(qū)內(nèi)的原住住民老城區(qū)外溢客客戶：被動外外溢且首置首首改者縣域客戶：周周邊懷遠等三三縣，鳳陽縣縣較富裕階層層本地或外地投投資客：看好好項目價值，，以資產(chǎn)處置置或長期增值值為目的的投投資需求核心客戶重要客戶偶得客戶客戶群體的演演變？以高新區(qū)職工工、地緣型居居民為首批的的核心客戶中上財富階層層普通階層核心客戶財富階層增長型客戶群差異型客戶群進城需求、地地緣關(guān)系中等財富階層層潛在客戶增量量時間圈層關(guān)系、親親朋關(guān)系高端財富階層層客戶定位細分以高新區(qū)工廠廠職員、地緣緣型周邊居民為核核心客戶懷遠等4縣較富裕階層層、市區(qū)被動外溢溢客戶（價值凸顯后后）市區(qū)主動動外溢人群、、主城或外地地投資客群解剖客戶——目標客戶的購購買動機及身身份購買動機為子女為結(jié)婚為就學為環(huán)境為進城為改善部隊軍人周邊軍人懷遠縣人群主城白領(lǐng)高新區(qū)職工三縣人群拆遷戶關(guān)鍵動機關(guān)鍵動機關(guān)鍵動機解剖群體私營業(yè)主公公務(wù)員…抄底投資客周邊原住民客戶定位客戶洞察我們對客戶群群體的描摹他們是怎樣一群人人……客戶描摹1——有一定經(jīng)濟實實力的高新區(qū)工廠職職員和地緣性性客戶他們經(jīng)過多年年的積累，事事業(yè)已見成效效，需要安居改善善生活環(huán)境，提提高生活品質(zhì)質(zhì)?？蛻粼L談：買房子當然得得看樓盤名氣氣，我要買是為了了改善下居住住環(huán)境，現(xiàn)在住住的地方太吵吵了，白天工作作忙，晚上都都睡不好，你們們家房子所在在位置還行，離離單位近，如如果品質(zhì)好，戶戶型不是太大大，價格適中的話話，可以考慮慮購買。——伍先生，禹會會區(qū)人，高新新區(qū)某機電公公司中層管理理者樓盤名氣面子感外在品質(zhì)優(yōu)質(zhì)戶型核心訴求他們買房為就就近原則；注注重項目品質(zhì)質(zhì)，要求環(huán)境境舒適。他們購房較為為理性，有著著自己的判斷斷標準，對戶戶型比較看重，會根根據(jù)自己的經(jīng)經(jīng)濟實力，尋尋求合適的房房子。他們能被項目目打動是因為為：品質(zhì)物業(yè)業(yè)讓他們在單單位附近享受品質(zhì)生生活，明星樓樓盤成為他們們在圈子里炫炫耀的資本?？蛻裘枘?——通過購房躋身身蚌埠新市民民的縣域?qū)嵙θ巳喝嚎h域富裕階層層蚌埠周邊縣縣城懷遠、劉府存在大量量個體商戶，他們的經(jīng)經(jīng)濟較強；周邊縣城的的生意人，欲將生意擴大大到城區(qū)，在城區(qū)開新的的店鋪，購買力強，有購購房需求；縣城公務(wù)員員群體收入穩(wěn)定，有一定定經(jīng)濟實力。城市屬性品牌交通方便環(huán)境適宜核心訴求81他們經(jīng)過多年年的積累，在在當?shù)貙賹嵙α﹄A層，但他他們不滿于現(xiàn)現(xiàn)狀，希望躋躋身城市，成成為“市里人人”。他們白手起家家，從農(nóng)村奮奮斗到城市，，不僅是為了了自己，更是是為了給后代代創(chuàng)造更好的的生活環(huán)境。。他們渴望在城城市擁有一套套屬于自己的的房子，以此此給自己貼上城市新新貴的標簽，，以便在向親親朋好友介紹紹時有面子感感。他們能被項目目打動是因為為：城市明星星樓盤成為他他們向家鄉(xiāng)人炫耀的的資本，品質(zhì)質(zhì)物業(yè)滿足其其一步到位的的換房需求。。他們在市場經(jīng)經(jīng)濟大潮中起起起伏伏，多多年打拼，田間地頭的窮困的往日是是他們永遠不不能接受的過過去。金銀財財富即使再俗再臭再被世世人所鄙視，，也依然是他他們最有安全全感的保證。年復一年年，早出晚歸歸，終日忙碌碌的生活似乎乎已經(jīng)一成不變了，對生活味道的追追求愈發(fā)與賺賺錢的欲望矛矛盾重重。孩子的誕生和和一天天長大大，更是一種種無聲的催促促，催促著他們早點兒在在這座城市落落地生根，不不僅為自己，，也為了家人，為了孩子子。還是把房房子買了吧，，辛苦掙來的的還是要放在最放心的地地方，城里終究太喧喧鬧，鄉(xiāng)下總總歸太平凡，折中不是為了平平庸，而是真真正懂得享受受生活的一種種方式。停下來，享受生生活，該到這這個時候了……項目定位項目周邊擁有有較多的價值值點，但無突突出強勢項，，在此情形下下，如何選擇擇與舍棄？80-100平中小小戶戶型型產(chǎn)產(chǎn)品品值空間交通通新古古典典建建筑筑風格格學區(qū)區(qū)區(qū)域域前前景景價山景景資資源源園林林景景觀觀周邊邊配配套套項目目所所需需解解決決問問題題項目目如如何何定定位位？？怎樣樣實實現(xiàn)現(xiàn)契契合合區(qū)區(qū)域域潛潛力的的定定位位語語言言？？怎樣樣匹匹配配項項目目現(xiàn)現(xiàn)有有的的資源源特特點點？？怎樣樣體體現(xiàn)現(xiàn)項項目目較較高高品品質(zhì)打打造造目目標標？？解決決問問題題思思路路非核核心心區(qū)區(qū)域域，，但但未未來來規(guī)規(guī)劃劃利利好好較較多多，，區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展?jié)摑摿α蘧薮蟠?；；現(xiàn)有有資資源源條條件件張張公公山山、、老老虎虎山山、、陶陶山山、、小小黃黃山山環(huán)環(huán)伺伺，，可可以以利利用用；；針對對目目標標客客群群置置業(yè)業(yè)需需求求，，形形成成他他們們?nèi)萑菀滓桌砝斫饨獾牡谋肀磉_達方方式式。。針對對客客群群西城城中中心心通俗俗易易懂懂山景景資資源源85項目目定定位位屬屬性性語語：：西城城中中心心四山山為為伴伴，，幸幸福福為為家家定位位釋釋義義：：區(qū)位位價價值值主主動動厘厘定定山景景資資源源蚌蚌埠埠不不多多，，四四山山環(huán)環(huán)伺伺，，值值得得關(guān)關(guān)注注貼近近目目標標客客群群，，體體現(xiàn)現(xiàn)項項目目人人性性化化、、溫溫情情化化特特點點形象定位形象象定定位位屬屬性性語語：：西城城中中心心.18萬方方醉醉美美生生活活社社區(qū)區(qū)定位位釋釋義義：：區(qū)位位主主動動厘厘定定，，區(qū)區(qū)域域價價值值明明晰晰規(guī)模模界界定定，，營營造造氣氣勢勢感感資源源優(yōu)優(yōu)勢勢，，山山景景、、內(nèi)內(nèi)部部景景觀觀，，得得天天獨獨厚厚針對對客客群群屬屬性性，，塑塑造造人人居居標標桿桿形象象定定位位備選選新城西?18萬方城市夢想主義社區(qū)正西城?18萬方幸福生活樣板18萬方?城市新貴的幸福選擇基本本面面分分析析市場場分分析析本體體分分析析營銷銷戰(zhàn)戰(zhàn)略略占占位位營銷銷策策略略實實施施蓄客客客戶戶經(jīng)經(jīng)營營渠道道主場場形形象象報告告思思路路戰(zhàn)略略下下的的營營銷銷策策略略形象象定定位位客戶戶定定位位項目目定定位位營銷銷鋪鋪排排及及費費用用營銷銷總總控控圖圖費用用估估算算競爭爭分分析析客戶戶導導向向型型之之營營銷銷策策略略2013年項項目目營營銷銷思思路路梳梳理理1蓄客客“把雞雞蛋蛋放放進進客戶戶的籃籃子子里里?。　比绾魏螌崒崿F(xiàn)現(xiàn)大大量量客客戶戶快快速速積積累累？？A建立立客客戶戶會會建立立客客戶戶會會，，以以客客戶戶會會之之方方式式快快速速積積累累客客戶戶會員員招招募募開始始認認籌籌9月初初開開始始本案案開開始始認認籌籌梳理理客客戶戶設(shè)設(shè)置置一一定定門門檻檻10月中中下下旬旬解解籌籌價格格箱箱體體，，再再次次梳梳理理客客戶戶項目目認認籌籌：：完成成客客戶戶積積累累后后根據(jù)據(jù)客客戶戶實實際際情情況況確定定項項目目價價格格A建立立客客戶戶會會通過過圈圈層層的的建建立立，，實實現(xiàn)現(xiàn)項項目目的的稀稀缺缺性性客戶戶會會名名稱稱星宇宇會會。。營銷銷道道具具，，在在不不同同的的營營銷銷節(jié)節(jié)點點發(fā)發(fā)行行不不同同的的營營銷銷道道具具金卡卡：：日日常?？涂蛻魬舴e積累累時時使使用用。。目的的：：在在日日常?？涂蛻魬舴e積累累中中最最大大限限度度積積累累客客戶戶資資源源。。權(quán)權(quán)益益：：更更多多的的體體驗驗，，1、項項目目體體驗驗中中心心體體驗驗權(quán)權(quán)益益；；2、項項目目圈圈層層活活動動參參與與權(quán)權(quán)益益，，獲獲得得客客戶戶會會手手冊冊及及精精美美禮禮品品；；3、優(yōu)優(yōu)先先獲獲得得項項目目信信息息及及購購房房優(yōu)優(yōu)惠惠。。會籍籍：：1、非非終終身身制制；；2、免免費費，，客客戶戶憑憑身身份份證證到到營營銷銷中中心心填填寫寫入入會會申申請請表表即即可可辦辦理理。。白金金卡卡：：設(shè)設(shè)立立門門檻檻建建立立稀稀缺缺性性，，權(quán)權(quán)益益到到位位，，配配合合收收籌籌。。目的的：：實實現(xiàn)現(xiàn)項項目目客客戶戶積積累累，，保保障障優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)客客戶戶不不被被流流失失。。權(quán)益益：：更更多多的的權(quán)權(quán)益益，，1、會會員員服服務(wù)務(wù)全全面面覆覆蓋蓋；；2、優(yōu)優(yōu)先先選選房房權(quán)權(quán)利利；；3、獲獲得得購購房房優(yōu)優(yōu)惠惠。。會籍籍：：1、會會員員經(jīng)經(jīng)過過嚴嚴格格的的資資格格審審核核，，會會員員數(shù)數(shù)目目恒恒定定，，體體現(xiàn)現(xiàn)這這一一圈圈層層的的尊尊崇崇A建立立客客戶戶會會通過過圈圈層層的的建建立立，，實實現(xiàn)現(xiàn)項項目目的的稀稀缺缺性性地位位；；2、非非終終身身制制，，可可轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓；；3、繳納納誠意意金（（認籌籌）獲獲取會會籍。。鉆石卡卡：口口碑傳傳播，，圈層層營銷銷目的：：白金金卡客客戶認認購后后直接接轉(zhuǎn)換換為鉆鉆石卡卡，白白金卡卡客戶戶升級級使客客戶備備受尊尊崇。。權(quán)益：：更多多享受受，1、白金金卡所所有權(quán)權(quán)益；；2、成為為星宇宇會籍籍代理理人，，凡實實現(xiàn)老老代新新給予客客戶較較為豐豐厚的的傭金金獎勵勵。會籍：：終身身制，，可轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，，當客客戶將將所購購項目目轉(zhuǎn)讓讓時依依舊可可持有有本項項目的的鉆石石卡，，享受相相應(yīng)權(quán)權(quán)益。。會員招招募開始認認籌9月初開開始認認籌10月中下下旬解解籌白金卡卡鉆石卡卡B客戶經(jīng)經(jīng)營策策略A類客戶戶對話話，B類客戶戶引導導，C類客戶戶引領(lǐng)領(lǐng)A類客戶戶：對對于文文化感感知力力較強強的財財富精精英及時通通報項項目最最新進進展；；周末末發(fā)短短信，，與客客戶保保持情情感聯(lián)聯(lián)系；；不時向客客戶詢詢問最最近看看房情情況，，提供供合理理化建建議，，鼓勵勵客戶戶對本本項目的長長期關(guān)關(guān)注。。B類客戶戶：具具備一一定感感知力力，及時通通報項項目進進展；；深入入挖掘掘客戶戶的購購買能能力，，引導導客戶戶“拔高”預算；；對購購買實實力不不足者者，可可推薦薦其他他適合合的項項目，，做好好置業(yè)顧問問。C類客戶戶：對對于生生活區(qū)區(qū)域模模仿和和推崇崇的潛潛在客客戶群群保持良良好聯(lián)聯(lián)系，，多向向其請請教關(guān)關(guān)于本本項目目的一一引起起想法法和見見解；；向其通報報項目目實質(zhì)質(zhì)進展展，獲獲取對對本項項目的的建議議。D類客客戶戶：：對對本本項項目目無無誠誠意意客客戶戶放棄棄對對客客戶戶的的繼繼續(xù)續(xù)跟跟蹤蹤。?？蛻魬艚?jīng)經(jīng)營營策策略略A類客客戶戶對對話話B類客客戶戶引引導導C類客客戶戶引引領(lǐng)領(lǐng)D類客客戶戶放放棄棄C推售售策策略略搶在在市市場場集集中中放放量量前前起起勢勢，，快快速速蓄蓄客客，，以以大大型型開盤盤活活動動實實現(xiàn)現(xiàn)首首次次開開盤盤熱熱銷銷，，后后續(xù)續(xù)啟啟動動二二次次開開盤盤完成成全全年年銷銷售售關(guān)關(guān)鍵鍵節(jié)節(jié)點點時間間軸軸6月7月8月9月10月11月12月首批批蓄蓄客客首次次開開盤盤二次次開開盤盤推售售產(chǎn)產(chǎn)品品分分析析：：本項項目目產(chǎn)產(chǎn)品品均均為為剛剛需需型型產(chǎn)產(chǎn)品品；；蚌埠埠市市場場傳傳統(tǒng)統(tǒng)旺旺季季：：5月、、10月為為傳傳統(tǒng)統(tǒng)銷銷售售旺旺季季。。推售售策策略略：：10月首首次次開開盤盤須須以以集集中中式式大大型型開開盤盤活活動動形形式式引引爆爆市市場場，，后后續(xù)續(xù)開開啟啟二二次次蓄蓄客客，，12月下旬旬二二次次開開盤盤，，兩兩次次開開盤盤完完成成全全年年營營銷銷關(guān)關(guān)鍵鍵節(jié)節(jié)點點。。C推售售策策略略首次次推推售售主主要要考考慮慮樓樓棟棟價價值值及及工工程程節(jié)節(jié)奏奏,依據(jù)據(jù)市市場場情情況況，，年年內(nèi)盡盡量量兩兩次次推推貨貨，，首首次次開開盤盤去去化化率率達達到到80%2#1#3#4#5#6#7#8#9#10#11#首次次開開盤盤以以低低價價入入市市，，引引爆爆市市場場，，低開開高高走走為后后續(xù)續(xù)溢溢價價保保留留空空間間樓棟棟價價值值5>6>10>7>9>3>1>2>4>11>8燕山山路路與與華華光光大大道道交交叉叉口口商商業(yè)業(yè)考考慮慮做做營營銷銷中中心，，2、4、8、11四棟棟樓樓靠靠近近售售樓樓部部，，而而且且臨臨近近主主干干道道，，相相對對價價值值不不高高，，低低價價值值產(chǎn)產(chǎn)品品低低價價格格首首先先入入市市，，引引爆爆市市場場。。項項目目整整體體推推售售自自西西到到東東再再中中間間的的節(jié)節(jié)奏奏依依次次推推向向市市場場，，工工程程節(jié)節(jié)奏奏需需提提前前做做好好安安排排首次次開開盤盤：：10月下下旬旬推推出出2#、4#，共共計計216套二次次開開盤盤：：12月下下旬旬推推出出8#、11#，共共計計282套2客戶戶經(jīng)經(jīng)營營“讓客戶戶常來來看看看看??！”產(chǎn)品賣點點如何凝凝練并有有效傳導導至客戶戶？時間軸6月7月8月9月10月11月12月目的：通通過本次次開工奠奠基活動動，引起起區(qū)域熱熱度，樹樹立立廣廣泛的知知名度和美譽度度，做好好樓盤面面市的首首次活動動。內(nèi)容：邀邀請政府府領(lǐng)導、、集團領(lǐng)領(lǐng)導、媒媒體人士士出席，，通過一一系列的的活動安排，營營造盛況況場面，，吸引客客戶眼球球。推廣：網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、報報廣。要點：面面市首次次活動，，一定要要做到場場面熱烈烈，樹立立星宇在在社會各各界人士士及客戶中中的良好好口碑，，為后期期營銷蓄蓄力。主題：嘉嘉和豪庭庭盛大動動工儀式式6目的：通通過大規(guī)規(guī)模全城城派發(fā)，，建立廣廣泛的知知名度，，在“綠綠色人居居、熱愛地球球”美譽譽的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，導導入項目目信息。。內(nèi)容：在在主城區(qū)區(qū)和區(qū)域域附近的的重要商商超、單單位，及及懷遠、、鳳陽的的人流量較較多的地地點，大大規(guī)模全全城派發(fā)發(fā)印有項項目LOGO的環(huán)保袋袋。推廣：網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、報報廣。要點：大大規(guī)模派派發(fā)，袋袋內(nèi)可放放入項目目折頁，，宣傳項項目信息息；環(huán)保保袋設(shè)計美觀觀、質(zhì)量量較好，，客戶原原意主動動持續(xù)使使用。主題：全全城派發(fā)發(fā)環(huán)保袋袋時間軸6月7月8月9月10月11月12月7時間軸6月7月8月9月10月11月12月目的：通過美食食節(jié)帶動動客戶上上門熱情情，啟動動客戶會會，積累累誠意客客戶。內(nèi)容：星宇會啟啟動，開開始誠意意蓄客；；美食節(jié)節(jié)：巴西燒烤烤、日韓韓料理、、東南亞料料理、匹匹薩節(jié)等等。推廣：現(xiàn)現(xiàn)場、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、短短信。要點：一般客戶戶發(fā)金卡卡，參加加認籌客客戶發(fā)白白金卡，，客戶根根據(jù)后續(xù)續(xù)參加活動情況況和認籌籌升級活活動，可可升級為為鉆石卡卡。主題：世世界風情情美食節(jié)節(jié)暨嘉和和豪庭客客戶會啟啟動活動動9時間軸6月7月8月9月10月11月12月目的：此活動的的實質(zhì)是是產(chǎn)品說說明會暨暨認籌升升級活動動。內(nèi)容：在在開盤的的前一周周，通過過售樓部部品鑒和和產(chǎn)品說說明會，，深度訴訴求項目價值值，同時時啟動認認籌升級級活動，，升級客客戶可贈贈送花鼓鼓燈嘉年年華門票票；未升升級客戶戶，也可可通過抽抽獎方式式有機會會贏得。。要點：學學區(qū)的確確定對于于提高項項目價值值、增強強客戶信信心的意意義重大，建議議在產(chǎn)品品說明會會特加宣宣講；同同時需包包含區(qū)域域規(guī)劃內(nèi)內(nèi)容，且且盡量邀請規(guī)規(guī)劃部門門宣講，，深度訴訴求項目目價值，，為開盤盤熱銷鋪鋪路；開開場節(jié)目配合合。推廣：報報紙、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、短短信、現(xiàn)現(xiàn)場。主題：售售樓部品品鑒暨花花鼓燈嘉嘉年華門門票贈送送活動10時間軸6月7月8月9月10月11月12月活動目的的：以名名星效應(yīng)應(yīng)配合開開盤熱銷銷，實現(xiàn)現(xiàn)項目一一炮而紅紅，成功起勢，，迅速建建立市場場影響力力，樹立立明星樓樓盤地位位?；顒觾?nèi)容容：請祖祖海一起起啟動開開盤儀式式，并作作回鄉(xiāng)探探望父老老鄉(xiāng)親的講話話；開盤盤活動中中節(jié)目穿穿插力爭爭簡單、、新穎，，確保選選房的秩序和去去化的效效果。要點：在在售樓處處舉辦；；活動現(xiàn)現(xiàn)場布置置熱鬧、、創(chuàng)新、、大氣；；開盤當天，為為便利縣縣城客戶戶前往，，開通大大巴車接接待，每每輛車安安排專業(yè)人員控控制安撫撫客戶情情緒、控控制開盤盤氛圍；；推廣：戶戶外大牌牌、圍墻墻、道旗旗、報紙紙、短信信、派單單、DM直郵、條條幅。主題：嘉嘉和豪庭庭盛大開開盤祖海10時間軸6月7月8月9月10月11月12月目的：體體現(xiàn)項目目的人文文情懷，，提升項項目美譽譽度及口口碑，制制造社會影響響力。為為下一步步更好的的啟動老老帶新活活動作好好鋪墊。。內(nèi)容：在在電影院院包場，，請所有有業(yè)主，，觀看最最新大片片。要點：影影片為最最新大片片，吸引引力強；；在影院院現(xiàn)場設(shè)設(shè)置項目目展牌和發(fā)放放宣傳單單頁。推廣：現(xiàn)現(xiàn)場展牌牌、宣傳傳頁、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、軟軟文。主題：電電影包場場答謝客客戶活動動11時間軸6月7月8月9月10月11月12月目的：以以針對性性的團購購、老帶帶新活動動帶動持持銷期的的房源去去化。內(nèi)容：高高新區(qū)企企事業(yè)單單位、教教師團購購活動（（教師節(jié)節(jié)）要點：團團購優(yōu)惠惠按3人團、5人團、10人團、20人及以上上團優(yōu)惠幅度度等級級不同同；按按等級級分別別優(yōu)惠惠1至4個點；；老帶帶新客客戶可可享受3000元/套優(yōu)惠惠，兩兩人各各一半半。推廣：：團購購定點點宣傳傳，老老帶新新以信信息傳傳遞。。主題：：團購購、老老帶新新活動動時間軸軸6月7月8月9月10月11月12月目的：：以家家庭親親子活活動吸吸引客客戶上上門，，激發(fā)發(fā)孩子子的活活動興興趣，增強強社區(qū)區(qū)的人人文品品質(zhì)，，營造造幸福福社區(qū)區(qū)形象象。內(nèi)容：：蛋糕糕DIY游戲比比賽、、愛心心娃娃娃D(zhuǎn)IY游戲比比賽。。要點：：形成成合力力，激激發(fā)家家長和和孩子子對社社區(qū)的的熱愛愛。推廣：：現(xiàn)場場、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、、短信信。主題：：我愛愛我家家親子子活動動11時間軸軸6月7月8月9月10月11月12月目的：：利用用蚌埠埠市民民十分分關(guān)注注的花花鼓燈燈嘉年年華游游樂場場，與與游樂樂場協(xié)商，，合作作組織織一次次大型型游樂樂活動動，通通過線線上、、線下下大量量宣傳傳推廣工作作充分分告之之客戶戶，展展示項項目良良好的的區(qū)域域價值值。為為二次次開盤盤造勢。內(nèi)容：：鳳陽陽花鼓鼓燈、、個人人才藝藝表演演、美美食展展、文文藝表表演等等。推廣：現(xiàn)場場、網(wǎng)絡(luò)、、報廣、電電臺、戶外外等。要點：強調(diào)調(diào)客戶的參參與性、趣趣味性、互互動性。主題：花鼓鼓燈嘉年華華游樂活動動11時間軸6月7月8月9月10月11月12月目的：吸引引新老客戶戶上門，促促進返鄉(xiāng)客客戶成交，，實現(xiàn)年終終沖量。內(nèi)容：開發(fā)發(fā)商喜迎新新年，回饋饋全城，新新老客戶上上門即有禮禮，歡迎返鄉(xiāng)置業(yè)特特推出大型型萬元特惠惠活動。要點：禮品品為印有項項目LOGO的對聯(lián)、福福字。返鄉(xiāng)鄉(xiāng)高峰期，，需在火車站、、汽車站派派單推廣，，三縣設(shè)置置臨時展點點或派單宣宣傳。推廣：短信信、派單、、網(wǎng)絡(luò)、現(xiàn)現(xiàn)場及縣城城戶外等。。主題：喜迎迎新年暨歡歡迎返鄉(xiāng)置置業(yè)大型特特惠活動12時間軸6月7月8月9月10月11月12月目的：促進進新客戶上上量、維系系老客戶關(guān)關(guān)系、暖場場，促進持持銷期的走量?；顒訒r間：：2013年10-12月?；顒有问剑海阂陨祥T有有禮、各種種DIY、表演、抽抽獎、養(yǎng)生生講座等客客戶參與度高的的形式為主主。主題：嘉和和豪庭系列列暖場活動動DIY冬季養(yǎng)生小提琴演奏奏暖場小游戲戲3渠道“與客戶多多交流?。　碑a(chǎn)品賣點如如何凝練并并有效傳導導至客戶？？渠道原則原則：線上大眾眾,線下把握;立勢一步到到位,差異化營銷銷突破線上：指大大眾媒體廣廣告，也就是我們們通常在各各類公開性的