上海新江灣鐵獅門項目營銷報告

鐵獅門新江灣.F地塊項目營銷報告目錄寫在前面3壹?

項目宗地認知6交通狀況

教育配套商業(yè)配套

未來競爭貳?板塊項目發(fā)展趨勢7板塊房地產市場變化8板塊未來發(fā)展趨勢17叁?項目定位19創(chuàng)智天地項目借鑒20本案定位22肆?企劃傳播23

企劃傳播歷史24企劃表現一30企劃表現二42媒體策略原則55公關活動原則56企劃傳播57伍?住宅產品建議63

F2地塊宗地價值分析64規(guī)劃建議66戶型面積建議68室內裝修建議73商業(yè)配套建議74陸?住宅銷售計劃與執(zhí)行75我們的銷售經驗76我們的銷售資源77我們的銷售團隊79我們的銷售模式81我們的銷售計劃84我們的銷售方法85壹?

項目宗地認知交通狀況

教育配套商業(yè)配套

未來競爭新江灣城90萬方國際綜合體項目2011年即將上市對于本案而言中環(huán)線更利于新江灣城對浦東地區(qū)的出行；10號線的通車增強外客運通道。教育配套的成熟人文價值凸顯，為客戶提供“一站式”教育服務。目前區(qū)域商業(yè)主要集中在五角場商圈，本案的商業(yè)規(guī)模大應與其形成差異化業(yè)態(tài)競爭。區(qū)域未來競爭集中在九龍倉（未定）、仁恒（疊墅）、城投（未定）等品牌開發(fā)商。項目宗地認知區(qū)域現狀及未來競爭貳?板塊項目發(fā)展趨勢板塊房地產市場變化板塊未來發(fā)展趨勢全面而具體的規(guī)劃，土地屬性被重新認知板塊市場變化1996年新江灣城航拍圖2000年新江灣城航拍圖2004年新江灣城航拍圖從“軍用機場用地”到“上海市中心最大規(guī)模的待開發(fā)用地”……是對土地屬性的一種重新認知成功的土地運營，導致土地價格迅速攀升，土地價值得到實現2003年8月，新江灣城的土地開發(fā)全面啟動2005年1月，新江灣城的土地出讓工作全面啟動2006年至今新江灣城的土地價值得到實現2005年1月2006年11月C1:599.3萬元/畝樓板價：5617元/㎡C2:700萬元/畝樓板價6600元/㎡D1：1400萬元/畝樓板價12500元/㎡2007年6月D3:1608萬元/畝樓板價20000元/㎡2007年11月F（商辦）：1683萬元/畝樓板價7498元/㎡為引進世界頂級商業(yè)地產開發(fā)商，價格較低。2008年1月周邊住宅價格土地價格2000年上海市示范居住區(qū)定位，供應配套商品房2003-2005年隆杰、銀雁、國云、建德等公司通過建設市政配套換土地7000-9000元/㎡8000-10000元/㎡12000-15000元/㎡14000-17000元/㎡18000-42000元/㎡2500-3000元/㎡4000-5000元/㎡板塊市場變化

通過成功的土地運營推廣，城區(qū)土地出讓取得轟動效應，屢次上演“面粉比面包貴”局面，掀起“新江灣城現象”，城區(qū)土地價格迅速攀升，土地價值得到實現。產品的升級，使板塊房地產市場實現了價格升級、客戶升級板塊市場變化從06年發(fā)展至今，板塊的房地產市場已經發(fā)生了質的轉變，實現了全面升級2006年以前2006-2007年2008年2009年市場孕育期板塊成長期高端導入期階段發(fā)展高點交通配套依靠私家車通行板塊內無基本配套M3、M8延長線貫通五洲大道通車M10號線施工地面公交改善M10號線年底通車，屆時板塊交通將徹底改善代表項目建德國際公寓雍景苑一期合生江灣國際公寓涵碧景苑華潤橡樹灣加州水郡價格表現8000-10000元/㎡12000-16000元/㎡18000-22000元/㎡38000-42000元/㎡24000-30000元/㎡產品屬性小高層公寓常規(guī)戶型小高層公寓戶型豐富小高層公寓疊加別墅小高層公寓舒適型平層產品客戶變化周邊（中原等）居民楊浦及北區(qū)客戶導入外區(qū)及市中心中高端客戶導入外省市客戶導入，境外客戶開始關注這個市場2006年以前市場孕育期2006-2007年板塊成長期2008年高端導入期2009年階段發(fā)展高點建德國際公寓雍景苑一期合生江灣國際公寓涵碧景苑華潤橡樹灣加州水郡房型面積占比房型面積占比房型面積占比房型面積占比1R60-909.6%1R70-900.5%---－－－2R80-12050.6%2R90-13012.2%---2R110-13023.6%3R120-14034.5%3R120-16040.6%3R130-16074.5%3R160-19047.1%4R140-1501.3%4R150-25038.7%4R170-1800.3%4R190-31028.5%復式200-2504%復式150-3508%疊加150-25025.2%復式250-3501%

隨著板塊開發(fā)的成熟，客戶由首次置業(yè)變?yōu)槭赘目蛻舻皆俑目蛻?，產品發(fā)生了質的飛躍，戶型也隨之變得更為舒適（面積范圍逐漸增大）戶型面積變化—客戶置業(yè)的戶型產品向舒適型靠攏2006年以前市場孕育期2006-2007年板塊成長期2008年高端導入期2009年階段發(fā)展高點新江灣城公寓價格走勢0100002000030000200601200701200801200901893810541172381880124500單位：元/㎡

數據來源：CRIC決策咨詢系統數據統計口徑：新江灣城板塊住宅項目成交數據，截止至2009.10.10<1000010000-1500015000-2000020000-2500025000-30000>30000各單價段成交比重變化（按套數）銷售單價變化—20000-30000元/㎡是目前的主力單價段，同比上漲40%

20000-30000元/㎡是目前的主力單價段，同比上漲40%；09年的單價水平較06年上漲了160%。2006年以前市場孕育期期2006-2007年板塊成長期期2008年高端導入期期2009年階段發(fā)展高高點<100100-150150-200200-300300-400400-500>500各總價段成成交比重變變化（按套套數）單位：萬元元數據來源：：CRIC決策咨詢系系統數數據統計計口徑：新新江灣城板板塊住宅項項目成交數數據，截止止至2009.10.1056.4%35.7%49.2%20.7%40.1%23.0%22.8%38.7%銷售總價變變化—200-400萬/套的產品是是現階段的的主力150萬/套的產品逐逐漸退出市市場，200-400萬/套的產品是是現階段的的主力；09年400萬/套以上的產產品比重明明顯擴大。。2006年以前市場孕育期期2006-2007年板塊成長期期2008年高端導入期期2009年階段發(fā)展高高點一房1.1%3.0%0.6%1.0%二房﹤1000.4%11.0%10.4%8.6%≥10046.6%38.1%22.4%26.0%三房﹤1200.9%≥12045.1%33.3%47.3%44.9%四房﹤1500.9%0.2%≥1506.5%6.9%11.0%16.2%五房0.5%0.2%復式0.4%5.5%4.2%1.6%疊加3.8%1.6%數據來源：：CRIC決策咨詢系系統數數據統計計口徑：新新江灣城板板塊住宅項項目成交數數據，截止止至2009.10.10各戶型成交交比重變化化（按套數數）客戶置業(yè)偏偏好變化—二房的面積積100㎡以上，三房房的面積120㎡以上二房的建筑筑面積100㎡以上，三房房的建筑面面積120㎡以上，房間間的功能性性需求增強強。2006年以前市場孕育期期2006-2007年板塊成長期期2008年高端導入期期2009年階段發(fā)展高高點楊浦72%北區(qū)17%其它區(qū)域9%數據來源：：CRIC決策咨詢系系統數數據統計計口徑：新新江灣城板板塊住宅項項目成交數數據，截止止至2009.10.10說明：北區(qū)區(qū)含虹口、、閘北、寶寶山；其它它區(qū)域為上上海市除楊楊浦、虹口口、閘北、、寶山以外外的區(qū)域；；本地客購買買比重快速速下降，客客戶覆蓋面面不斷擴大大。市中心心及外省市市的高端客客戶已經導導入，外籍籍客戶正在在關注。客戶置業(yè)導導入變化—本地置業(yè)比比重下降，，客戶覆蓋蓋面為全市市及外省市市客戶楊浦59%北區(qū)20%其它區(qū)域14%楊浦48%北區(qū)22%其它區(qū)域20%楊浦44%北區(qū)17%其它區(qū)域25%客戶來源比重變化上海外省市境外98.0%1.5%0.5%上海外省市境外93.0%6.0%1.0%上海外省市境外90.0%9.0%1.0%上海外省市境外86.0%12.5%1.5%上海外省市境外看類似板塊塊的成長過過程，我們們發(fā)現商業(yè)業(yè)配套對于于板塊成熟熟度、高端端客戶導入入性有著極極大的作用用看聯洋板塊塊的成長成成熟，尋找找其中可借借鑒得因素素浦東·聯洋板塊板塊由內環(huán)環(huán)、楊高路路、民生路路、景繡路路四條路劃劃定，占地地面積2平方公里，，250萬建面，整整體容積率率2.3板塊配套：：大拇指廣廣場（含四四星酒店、、家樂福、、教堂、餐餐飲等）、、進才高級級中學第一階段1999-2002年進才中學大拇指廣場仁恒河濱城第九城市水清木華華麗家族天安花園聯洋花園1－3期當代清水園聯洋年華御景園第二階段2002-2004年第三階段2004-2006年板塊發(fā)展從從周邊市場場開始起步步新上海富貴貴移民遷入入階段外籍高端客客戶導入階階段市場背景2號線世紀大道站開通板塊內無配套世紀公園開放，進才中學及大拇指廣場動工大拇指投入使用板塊發(fā)展已基本成熟價格表現5000元/㎡7000元/㎡12000-18000元/㎡產品屬性小高和高層為主110㎡二房/135㎡三房小高和高層為主110㎡二房/135㎡三房高層舒適型產品增多客戶變化陸家嘴地區(qū)的高級白領為主，客戶群較單一新上海富貴遷入金橋張江的外籍客戶關注陸家嘴、金橋、張江德外籍客戶導入未來發(fā)展趨趨勢改善型需求求將成為未未來上海商商品住宅市市場的一個個重要組成成部分理由一：上海市商品品住宅年均均成交量約約1500萬㎡，以每每戶套均面面積100㎡計算，每每年將有15萬套房源售售出由此推算2000年至今共有有150萬戶購房假設每10年為一個換換房周期未來10年內將有150萬戶的改善型需需求陸續(xù)釋釋放理由二：截止至2008年末，上海海常住人口口1888萬，以戶均均人口2.7人計算，共共700萬戶假設有20%的富裕家庭庭，每10年為一個換換房周期上海每年將將新增1400萬㎡的改善型需需求未來發(fā)展趨趨勢市場未來發(fā)發(fā)展趨勢◥未來10年內將有150萬戶的改善善型需求陸陸續(xù)釋放。。◥上海每年將將新增1400萬㎡的改善善型需求。?！案纳菩托枨笄蟆睂⒊蔀槲磥韥砩虾Ｉ唐菲纷≌袌鰣龅囊粋€重重要組成部部分?？蛻魬魞r格格產品品◥通過過2007年至至今今新新江江灣灣城城板板塊塊項項目目價價格格變變化化，，預預測測2011年6月新新江江灣灣板板塊塊均均價價為為33842元/㎡㎡。◥通過過樓樓價價與與項項目目開開盤盤銷銷售售價價格格建建立立回回歸歸方方程程預預測測2011年年6月月新新江江灣灣板板塊塊均均價價為為42551元元/㎡㎡本項項目目開開盤盤時時點點的的市市場場價價格格為為38196元/㎡㎡（毛毛坯坯））精裝裝修修三三房房、、四四房房功功能能設設計計附附以以高高檔檔/特色色的的商商業(yè)業(yè)建建筑筑群群。。◥舒適適型型戶戶型型面面積積的的功功能能性性增增大大。。◥毛坯坯向向全全裝裝修修、、再再到到精精裝裝修修的的過過渡渡。◥具有有自自身身商商業(yè)業(yè)配配套套的的項項目目，，贏贏得得客客戶戶認認同同。。改善善型型置置業(yè)業(yè)需需求求釋釋放放，，選選擇擇戶戶型型功功能能及及配配套套升升級級，，后后市市價價格格攀攀升升叁?項目目定定位位創(chuàng)智智天天地地項項目目借借鑒鑒本案案定定位位≠創(chuàng)智智天天地地案案例例借鑒鑒創(chuàng)創(chuàng)智智天天地地的的案案例例尋尋找找與與本本案案之之間間的的差差異異，，凸凸顯顯本本案案定定位位優(yōu)優(yōu)勢勢?弱化化大大盤盤概概念念，，項項目目雖雖已已銷銷售售但但其其推推廣廣弱弱化化大體體量量開開發(fā)發(fā)概概念念市市場場影影響響低低；；?板塊塊品品牌牌效效應應雖雖已已形形成成但但項項目目與與品品牌牌開開發(fā)發(fā)商的的結結合合市市場場缺缺少少了了解解；；?各項項目目之之間間獨獨立立開開發(fā)發(fā)，，缺缺少少相相互互間間的的互互補補。。創(chuàng)智天地定位策略類似美國硅谷科技創(chuàng)新和創(chuàng)業(yè)的模式

強調項目是教育、科技、文化、研發(fā)及創(chuàng)業(yè)的知識型社區(qū)。項目通過創(chuàng)智中心的媒體活動培養(yǎng)一種居住、學習、工作為一體的生活體驗。創(chuàng)智坊SOHO主力在售的是90-110二房未來將80-200的公寓，戶型跨度大創(chuàng)智天地科技園創(chuàng)智中心企業(yè)總部型辦公基地廣場式商業(yè)區(qū)創(chuàng)智智天天地地位位于于上上海海市市楊楊浦浦區(qū)區(qū)的的大大型型綜綜合合發(fā)發(fā)展展項項目目，，占占地地84萬平平方方米米（（84公頃頃）），，由由香香港港瑞瑞安安集集團團開開發(fā)發(fā)。。主主要要包包括括創(chuàng)創(chuàng)智智天天地地科科技技園園、、創(chuàng)創(chuàng)智智坊坊SOHO、創(chuàng)創(chuàng)智智中中心心（（企企業(yè)業(yè)總總部部型型辦辦公公基基地地和和廣廣場場式式商商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)組組成成））、、江江灣灣體體育育中中心心。。行業(yè)業(yè)航航母母入入駐駐五五角角場場，，產產業(yè)業(yè)鏈鏈逐逐漸漸形形成成industrialvaluechain：EMC中國研研發(fā)中中心、、甲骨骨文上上海研研發(fā)中中心(Oracle)、百度度上海?？偛坎?、eBao（易保保網絡絡）等等世界界著名名科技技企業(yè)業(yè)的入入駐，，帶動動了相相關企企業(yè)的的迅速速發(fā)展展。公司品品牌業(yè)業(yè)計算機機制造造業(yè)軟件與與服務務業(yè)產業(yè)鏈鏈上游游產業(yè)鏈鏈中游游產業(yè)鏈鏈下游游消費業(yè)業(yè)創(chuàng)智天天地案案例創(chuàng)智中中心雖雖企業(yè)業(yè)入駐駐定位位高，，但是是其租租金保保持低低位。。影響響度不不夠項目整整體定定位鐵獅門門90萬方國國際綜綜合體體鐵獅門90萬國際綜合體234規(guī)模?90萬方城市綜合體品牌?國際開發(fā)商開發(fā)地段?新江灣城門戶位置產品?生態(tài)濕地住宅1本于本本案的的定位位而言言應與與創(chuàng)智智天地地項目目形成成差異異，同同時吸吸取其其開發(fā)發(fā)經驗驗，發(fā)發(fā)揮自自身優(yōu)優(yōu)勢，，搶占占市場場機會會。肆?企劃傳傳播企劃傳傳播歷歷史企劃表表現一一企劃表表現二二媒體策策略原原則公關活活動原原則企劃傳傳播回顧一一直以以來，，區(qū)域域內的的各項項目的的賣點點分別別是什什么。。企劃傳傳播——歷史2005年導入期期2006-2007年成長期期2008年高端導導入期期2010年成熟期期新江灣灣城1號作品品華潤橡橡樹灣灣加州水水郡鐵獅門門“FIRSTOFALL””“自然然而然然”“美式式經典典公寓寓”？本土開開發(fā)。。新江江灣城城開始始有房房子賣賣了。。本土開開發(fā)的的升級級概念念。新新江灣灣城有有更好好的房房子賣賣了。。新江灣灣城終終于有有國際際品牌牌注入入了。。新江灣灣城有有真正正國際際化的的都市市綜合合體了了，不不僅賣賣房子子本身身，更更提供供的與與以往往不一一樣的的生活活方式式。時間小結口號項目對于把把項目目作為為都市市綜合合體的的傳播播，面面臨的的核心心問題題是什什么？？企劃傳傳播關系問題190萬方的的城市市綜合合體，，項目目與五五角場場的關關系是是什么么？企劃傳播五角場：平平民階層；；大眾消費費；本土商商業(yè)模式；；鐵獅門：中中產階層；；高檔/特色消費；；國際商業(yè)業(yè)模式解決差異化的定定位與傳播播，在互補補與聯合之之后才能雙雙贏。五角角場加上鐵獅門，把把五角場作作為北上海海城市副中中心的地位位擴大化。。試想一下，，以什么理理由能吸引引到一個生生活在浦東東或者閔行行的上海人人，在周末末的時候可可以穿越整整個上海，，來新江灣灣城的鐵獅獅門項目來來消費？對于把項目目作為都市市綜合體的的傳播，面面臨的核心心問題是什什么？企劃傳播地位問題2項目作為新新江灣城門門戶，其與與眾多新江江灣城內各各知名開發(fā)發(fā)商的開發(fā)項項目的相比比，地位如如何？企劃傳播物理屬性：：新江灣城城門戶心理屬性：：新江灣城城第一個都都市綜合體體，且是國國際化解決以都市綜合合體里的住住宅與普通通住宅競爭爭時，優(yōu)勢勢立顯，此此時住宅產品品本身將變變得不那么么重要了，，而這也在在新江灣城城各項目的傳傳播歷史里里得到驗證證。而這個都市市綜合體，，在整個上上海的縱向向比較中，，是為數極極少的位于于接近市中中心的位置置且擁有美美好生態(tài)的的，一個國國際化背景景的項目。。國際化生態(tài)都市綜合體“萬千錦繡，一城風華”NOWISSPRING二次或以上上置業(yè)為主主，希望居居住品質得得到更好提提升；他們希望通通過經濟實實力得到自自我實現；；不希望離開開市中心，，繁華與寧寧靜對其同同等重要他們希望購購買的新江江灣城的住住宅能帶來來一種新的的社交生活活，令其他他忙碌者稱稱羨；不僅關注產產品細節(jié)，，還關注配配套服務細細節(jié)，要求求很多；他們具備圈圈層領袖的的社會地位位；在乎享享受與居住住的舒適度度，項目的的形象非常常重要，是是自己品位位的象征。。消費者區(qū)域；新江江灣城門戶戶建筑風格：：美式ART-DECO風格產品形態(tài)：：商業(yè)、辦辦公、住宅宅應有盡有，先期期開發(fā)住宅宅產品配套：更適適合生活/更具品質感感的現代配套；；項目以產品戰(zhàn)/概念戰(zhàn)/細節(jié)戰(zhàn)為主主傳播的現現狀，某一一單純概念念已經不能能完全吸引到消費者者；市場的的細分導致致消費者購購房更多的的考慮到未未來的居住住；市場來自美國的的鐵獅門背背景強大，，擁有全球球5大洲33個國家的開開發(fā)經驗，，良好的高高端形象，，但市場上上缺少廣泛泛知名度。。母品牌企劃傳播與消費者的的共鳴點企劃傳播——表現一主標：一個個沸點的誕誕生副標：鐵獅獅門全情打打造國際生生態(tài)都市綜綜合體主標：一個個沸點的誕誕生副標：鐵獅獅門全情打打造國際生生態(tài)都市綜綜合體主標：沸城城崛起副標：90萬方超大國國際生態(tài)都都市綜合體體主標：沸城城崛起副標：90萬方超大國國際生態(tài)都都市綜合體體主標：江灣灣門戶，沸沸騰上海副標：綠色色后盾，新新江灣城國國際生態(tài)都都市綜合體體主標：江灣灣門戶，沸沸騰上海副標：綠色色后盾，新新江灣城國國際生態(tài)都都市綜合體體企劃傳播——表現二主標：1978年至今，我我們改變了了全球5大洲30多個城市的的天際線副標：鐵獅獅門全情打打造國際生生態(tài)都市綜綜合體主標：1978年至今，我我們改變了了全球5大洲30多個城市的的天際線副標：鐵獅獅門全情打打造國際生生態(tài)都市綜綜合體主標：萬千千錦繡，一一城風華副標：90萬方超大國國際生態(tài)都都市綜合體體主標：萬千千錦繡，一一城風華副標：90萬方超大國國際生態(tài)都都市綜合體體主標：絢爛爛的繁華背背后，是一一片寧靜的的心靈的綠副標：新江江灣城國際際生態(tài)都市市綜合體主標：絢爛爛的繁華背背后，是一一片寧靜的的心靈的綠副標：新江江灣城國際際生態(tài)都市市綜合體企劃傳播——媒體策略原原則輿論宣傳>大型項目與與綜合體項項目需要的的是新聞的的公信力!企劃傳播——公關活動原原則行為解釋>公關先行，，公關活動動是知名度度與影響力力的創(chuàng)造原原點！企劃傳播媒體傳播第一階段：：鐵獅門品品牌空降中中國事件一：鐵鐵獅門產品品文化展覽覽館事件二：項項目新聞發(fā)發(fā)布會/啟動儀式事件三：主主流媒體的的全面跟蹤蹤報導企劃傳播媒體傳播第二階段：：鐵獅門+五角場，新新一輪完善善商業(yè)核心心事件一：媒媒體下午茶茶事件二：網網絡媒體全全面鋪開輿輿論導向事件三：業(yè)業(yè)內媒體的的持續(xù)關注注報導企劃傳播媒體傳播第三階段：：鐵獅門，，第一個城城市綜合體體，新江灣灣城明日之之星事件一：國國際城市發(fā)發(fā)展論壇峰峰會事件二：鐵鐵獅門項目目新品發(fā)布布會事件三：全全球范圍內內老業(yè)主邀邀約上?？捶科髣潅鞑ッ襟w傳播第三階段：：鐵獅門，，第一個城城市綜合體體，新江灣灣城明日之之星事件四：精精英銷售員員招聘事件五：核核心城市與與境外媒體體推廣事件六：主主流媒體的的深入報導導企劃傳播媒體傳播第四階段：：時尚地標標，鐵獅門門全面公開開事件一：建建立項目體體驗區(qū)事件二：鐵鐵獅門時尚尚之夜事件三：領領事館招待待酒會企劃傳播——結語伍?住宅產品建建議F2地塊宗地價價值分析規(guī)劃建議戶型面積建建議室內裝修建建議商業(yè)配套建建議用地性質及及定位》F2地塊宗地價價值分析土地價值較低土地價值最高土地價值中間土地價值最最高區(qū)向西可觀大大型生態(tài)公公園景觀西側江灣城城路為休閑閑大道道路路，非交通通干道，環(huán)環(huán)境相對清清凈西側有大片片水面景觀觀土地價值中中間區(qū)位于F2地塊中央位位置，相對對可享小區(qū)區(qū)內較好的的景觀資源源與西側建筑筑相對錯開開，也可觀觀公園景觀觀土地價值較較低區(qū)臨近地塊東東側閘殷路路，環(huán)境受受到一定干干擾地塊東南側側景觀價值值目前未知知生態(tài)公園具體產品建建議用地性質及及定位》F2地塊開發(fā)思思路將F2地塊土地價價值分解，，其中具有有高、中、、低三檔不不同價值的的土地。我我們期望通通過分別拔拔高不同檔檔次土地價價值，達到到最大最優(yōu)優(yōu)開發(fā)總體體地塊的目目的。土地價值最高區(qū)土地價值中間區(qū)土地價值較低區(qū)土地價值中區(qū)向高區(qū)延伸土地價值低區(qū)向中區(qū)延伸大面寬板式式高層建筑筑，無形中中將中區(qū)價價值向高區(qū)區(qū)延伸、將將低區(qū)價值值向中區(qū)延延伸。具體產品建建議》規(guī)劃建議住宅：住宅宅建筑錯開開排布、盡盡量獲得較較好的觀景景面及最大大棟距，有有利通風采采光及小區(qū)區(qū)內部景觀觀規(guī)劃。商業(yè)：沿街街布置于地地塊西側，，為地塊內內部提供商商業(yè)配套的的同時，能能與西側F3地塊創(chuàng)意科科技辦公園園區(qū)形成商商業(yè)的補充充。建筑類型占地面積（約萬㎡）容積率建筑面積（約萬㎡）棟數32層高層19層高層0.586—15.4857商業(yè)配套（2層為主）0.725—地上1.5（地下0.6）2會所0.356—地上：0.35（地下：0.15）2小結1.552.3818.0811以62*13.5的高層建筑筑作為標準準模塊計算算住宅層高3.1米沿街商業(yè)保保證進深20-30米雙會所配套套，鄰里會會所和運動動會所小區(qū)主入口口設于西側側商業(yè)街中中間該地塊能夠夠進行當前前規(guī)劃思路路的開發(fā)建建造在F2地塊上述規(guī)規(guī)劃排布中中，建筑南南北棟距在在61-170米間，局部部最小41米，因建筑筑錯開布置置，盡量避避免相互遮遮擋。具體產品建建議》規(guī)劃建議從地塊西北北側引水流流入地塊內內部，通過過河道將地地塊自然分分成2部分，其中中，河道西西南側布置置3棟19層、河道東東北側布置置4棟32層住宅，建建筑盡量錯錯開布置，，均可觀河河道景觀動線設計上上注意人車車分流，形形成良好生生活環(huán)境具體產品建建議定位為“改善型換房房客戶”，客戶區(qū)域域楊浦及北北區(qū)占50%，上海市其其他區(qū)域25%，外省市、、港澳臺及及境外將達達到25%產品形態(tài)及及客戶定位位建議客戶區(qū)域定定位產品形態(tài)：：全部設計計高層公寓寓戶型建議：：舒適型戶戶型設計，，面積110-200平米裝修建議：：精裝修交交付戶型面積配配比建議戶型面積建議附加贈送面積銷售面積實際使用面積戶型比例2R:80-90㎡－80-90㎡80-90㎡8%2R:110-120㎡10-15㎡110-120120-13524%3R:140-150㎡10-15㎡140-150150-16533%4R:180-200㎡－180-200㎡180-200㎡35%以三房、四四房為主力力戶型24%二房110-120㎡、33%三房140-150㎡實際使用面面積比銷售售面積增加加10-15㎡.市場創(chuàng)新型型產品設計計。房型配比差異化戶型型設計突破破板塊內常常規(guī)舒適型型戶型設計計銷售賣點解解讀：1、客廳和餐餐廳同面寬寬2、玄關內有有衛(wèi)生間3、大面積南南北陽臺4、附加值5、雙衛(wèi)全明明6、南北通透透12334二房的銷售售面積，三三房的居住住空間項目目產產品品定定位位》附加加值值二二房房設設計計二房房銷銷售售面面積積：：110-120㎡㎡實際際使使用用面面積積：：120-135㎡㎡增加加10－15㎡㎡的使使用用空空間間鐵獅獅門門項項目目戶戶型型建建議議銷售售賣賣點點解解讀讀：：1、客客廳廳和和餐餐廳廳同同面面寬寬2、主主臥臥套套房房設設計計3、大大面面積積南南向向陽陽臺臺4、附附加加值值5、獨獨立立隱隱蔽蔽工工作作陽陽臺臺可可改改為為書書房房6、動動靜靜分分區(qū)區(qū)7、南南北北通通透透12345二房房的的銷銷售售面面積積，，三三房房、、四四房房的的居居住住空空間間項目目產產品品定定位位》附加加值值二二房房設設計計二房房銷銷售售面面積積：：110-120㎡㎡實際際使使用用面面積積：：120-135㎡㎡增加加10－15㎡㎡的使使用用空空間間鐵獅獅門門項項目目戶戶型型建建議議項目目產產品品定定位位》附加加值值三三房房設設計計三房房銷銷售售面面積積：：3R:140-150㎡㎡實際際使使用用面面積積：：150-165增加加10－15㎡㎡的使使用用空空間間12341234銷售售賣賣點點解解讀讀：：1、主主臥臥套套房房設設計計2、南南向向兩兩臥臥室室，，客客廳廳朝朝南南3、附附加加值值4、獨獨立立隱隱蔽蔽工工作作陽陽臺臺三房房的的銷銷售售面面積積，，四四房房的的居居住住空空間間鐵獅獅門門項項目目戶戶型型建建議議裝修細節(jié)處理：收納系統合理化設計項目目產產品品定定位位》室內內裝裝修修部部分分細節(jié)節(jié)彰彰顯顯國國際際化化樓樓盤盤品品質質鐵獅獅門門項項目目定定位位方方向向智能化系統:全面提升家居生活品質品牌的提升:廚衛(wèi)潔具品牌化提升項目目產產品品定定位位》商業(yè)業(yè)配配套套2萬㎡㎡商商業(yè)業(yè)配配套套非非獨獨立立裙裙房房為為主主，，建建議議規(guī)規(guī)劃劃小小面面積積進進行行銷銷售售銷售售型型經經營營模模式式鐵獅獅門門項項目目商商業(yè)業(yè)定定位位方方向向考慮慮到到項項目目商商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃如如果果為為裙房房商商業(yè)業(yè)建建議議銷銷售售為為主主，2萬㎡㎡裙裙房房商商業(yè)業(yè)配配套套銷售售面面積積設設置置在在60-100㎡㎡/套。樓層層設設置置二二層層，，一層層層層高高5.4m二層層層高高4.6m總高高10m。建議議地地下下一一層層也也作作為為業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃進進行行銷銷售售，，增增強強商商業(yè)業(yè)立立體體空空間間價價值值。。陸?住宅宅銷銷售售計計劃劃與與執(zhí)執(zhí)行行我們們的的銷銷售售經經驗驗我們們的的銷銷售售資資源源我們們的的銷銷售售團團隊隊我們們的的銷銷售售模模式式我們們的的銷銷售售計計劃劃我們們的的銷銷售售方方法法我們們的的銷銷售售經經驗驗代理理銷銷售售市市場場份份額額上海海年年代代理理項項目目60個以以上上，，列列代代理理公公司司第第一一位位，，其其中中高高檔檔公公寓寓8-10個，，高高檔檔別別墅墅8-10個2009年典典型型案案例例：：浦東東星星河河灣灣產品品類類型型：：220-600平米大平層公公寓、集集中商業(yè)、五五星級酒店銷售業(yè)績：開開盤當天成交交40億，創(chuàng)全國紀錄錄，同時開創(chuàng)創(chuàng)豪宅火爆開盤盤的先河萬源城產品類型：130萬平米含含公寓、、別墅、酒店店、辦公、商商業(yè)銷售業(yè)績：2009年上半年23.28億上海排名第二二嘉華慧芝湖湖2009年上半年20.03億華僑城浦浦江華僑城2009年上半年10億新江灣城2002年上上海城投土土地運運營策劃2006年上上海夢想全全程程銷售策劃代代理2009年漢漢斯加州水郡郡全全程銷售策劃劃代理待續(xù)……14萬余名易居（中國）客戶資源平臺豪宅成交客戶庫易居臣信豪宅客戶庫上海易居會高端客戶庫市區(qū)高端豪宅物業(yè)客戶資源鉆石級會員500萬以上投資型會員30000多名浦東星河灣等高檔公寓20個，高檔別墅15個本市二手豪宅和別墅買賣投資客戶嘉里華庭、名仕苑、徐匯苑、亦園、衡山路41號、網球公寓、維詩凱亞、匯賢居等本市高端物業(yè)客戶資源內部資源體系外部整合平臺中國易居會客戶庫上海北京澳門武漢杭州等20多個城市

上海易居會白金客戶庫數據公司戰(zhàn)略合作中智-外企雇員61270位嘉讕-10-20萬車價車主：76267位羅維-企業(yè)中層管理人員31153位紐米萊-全球通VIP會員67080位塞諾貝斯-儲蓄額≥100萬的儲戶諾亞財富-理財金額500萬上:20000名等等我們的銷售資資源：整合內外部高高端客戶資源源為項目儲客客所用我們的銷售資資源廣告全程策劃媒體整合發(fā)布蘭博華東事業(yè)業(yè)總部（上海海）蘭博華中事業(yè)業(yè)總部（武漢漢）悟實天下（北北京）天卓傳媒潤島易居中國旗下下新增板塊——傳媒板塊控股7家主流房地產產媒體；組織34家房地產媒體體聯誼會；經驗—6年市場歷練，300多個全程營銷服務項目團隊—整合市場上最優(yōu)秀的設計團隊，協作與競爭共存媒體—權威媒體獨家合作，傳統媒體與現代媒體互補結合服務—一站式全方位服務信息—立足克爾瑞研究院提供的全面，真實信息決定策略我們的銷售團團隊總監(jiān)案場經理業(yè)務人員副經理市場支持公司其他團隊隊企劃部門客戶資源部銷售培訓部門門CRIC二手門店媒體部門以總監(jiān)組織整整體項目運營營；案場團隊負責責銷售；后臺市場、客客戶、企劃、、銷售管理培培訓專職部門門配合；CRIC強大信息支持持；二手門店渠道道支持；媒體部門配合合資源我們的銷售團團隊我們的總監(jiān)：：5-10年操盤經驗，，5個以上10萬平米以上樓樓盤操盤經驗驗我們的經理：：3年以上案場管管理經驗，2個以上10萬平米以上操操盤經驗我們的業(yè)務人人員：合理人人員配比，以以老帶新，老老銷售員經驗驗豐富，新手手極具激情，，形成最佳配配置團隊經驗5年以上經驗2年以上經驗新手占比28%37%35%業(yè)務團隊選拔拔：上海公司司480名銷售人員本科及以上50%大專40%其他10%年銷售額2億以上12名年銷售額1-2億26名年銷售額0.5-1億56名常規(guī)銷售模式式銷售公司基本本都能夠采用用模式特點：依靠廣告宣傳傳，現場進行行接待模式單一，儲儲客手段單一一基本采用的銷銷售模式常規(guī)銷售模式式一：廣告宣宣傳+現場接待目前上海僅2-3家公司采用模式特點：依靠廣告宣傳傳，現場進行行接待增加二手門店店渠道兩個團隊進行行一手房銷售售常規(guī)銷售模式式二：模式一一基礎上增加加二手門店我們的銷售模模式一：內場場+外場+門店三和和一創(chuàng)新銷售模式式：內場+外場(金鷹隊)+門店場內資源場外資源專職案場銷售售團隊高素質案場銷銷售人員構成成，并有相關職能能部門提供專專業(yè)支持。金鷹隊滬上首創(chuàng)，現現有120人，維護案場秩序序，確?，F場場不受干擾。。門店資源易居臣信門店店上海市范圍內內共有門店75家，門店內設置專專門展示區(qū)域域用于終端宣宣傳。易居獨有我們的銷售模模式二：內場場+外場+門店+渠道整合資源源模式創(chuàng)新銷售模式式：內場+外場(金鷹隊)+門店+渠道資源（樂樂居會、媒體體俱樂部、新新浪購房團等等）場內資源場外資源專職案場銷售售團隊高素質案場銷銷售人員構成成，并有相關職能能部門提供專專業(yè)支持。金鷹隊滬上首創(chuàng)，現現有120人，專職維護重點點案場的秩序序，確?，F場場不受干擾。。門店資源易居臣信門店店上海市范圍內內共有門店75家，門店內設置專專門展示區(qū)域域用于終端宣宣傳。渠道資源客戶會易居會/樂居會，共約約50余萬名會員媒體讀者俱樂樂部新聞晨報/新民晚報，共共約100余萬名會員媒體看房團新浪萬人看看房團，24小時征集，，不定期組組織客戶看看房易居獨有我們的銷售售計劃計劃一：24個月，2011年6月-2013年6月達達到到98%以上銷售計劃二：18個月，2011年6月-2012年12月達達到95%以上銷售10年下11年上11年下12年上12年下一期銷售二期銷售13年上計劃一售罄一期銷售二期銷售計劃一售罄售罄售罄鐵獅門16萬平米住宅宅，約1000套房屋銷售條件：：提前4-6個月：樹立立精神堡壘壘、現場售售樓處、路路旗、燈箱箱提前1-2個月：示范范區(qū)、樣板板房公開我們的銷售售方法精準蓄客，，集中認購購精準蓄客開盤前不報報價格,在目標客戶戶群中自發(fā)發(fā)形成口碑傳播精確摸底客戶心理價價位開盤日,集中大量客客戶到場,“開閘放水”,形成壓迫式式氣場,達成銷售目目標銷售條件：：提前4-6個月：樹立立精神堡壘壘、現場售售樓處、路路旗、燈箱箱提前1個月：示范范區(qū)、樣板板房公開我們的銷售售方法最大的提前前儲客手段段：易居客戶資資源邀約現場客戶攔攔截競爭對手客客戶搶奪門店客戶帶帶看金鷹隊客戶戶帶看活動邀約客客戶口碑傳播客客戶廣告媒體客客戶2000組客戶參觀500組客戶開盤當天到到達開盤98%以上銷售柒?易居及團隊隊架構3,000個專業(yè)房地地產專業(yè)信信息分析師師500個行業(yè)專家家資源網絡絡50個本地化城城市100,000本專業(yè)房地地產報告3,000,000條以上房地地產海量信信息數據庫庫10年的信息研研究咨詢專專業(yè)經驗易居中國旗旗下，中國國最大的房房地產研發(fā)發(fā)機構——易居房地產產研究院，，與中國最最大的房地地產信息系系統——CRIC關于易居研研究院相關行業(yè)中中豐富的咨咨詢經驗創(chuàng)新且符合合實際的解解決方案項目資源投投入保證12345對房地產產行業(yè)各各物業(yè)類類型、各各研究領領域的深深刻理解解在專業(yè)房房地產服服務領域域的豐富富經驗與一線地地產品牌牌最高的的合作成成功率強烈的創(chuàng)創(chuàng)新和客客戶定制制精神公司資源源投入保保證的承承諾項目成功功要素易居（中中國）的特點87Documentnumber本項目的的成功執(zhí)執(zhí)行必須須具備的的三個條條件，我我們都擁擁有易居資源源區(qū)域開發(fā)發(fā)住宅酒店服務公寓寓商業(yè)地產產工業(yè)地產產戰(zhàn)略規(guī)劃劃產品定位位及開發(fā)發(fā)策略可行性分分析營銷執(zhí)行行市場推廣廣投資買賣賣易居資源源易居（中中國）在在房地產產行業(yè)的的相關項項目和研研究經驗驗涉及到到各個細細分市場場以及各各項專題題易居中國國全國知知名房地地產部分合作作企業(yè)易居中國國海外知知名房地地產部分合合作企企業(yè)易居中中國房房地產產金融融機構構部分合合作企企業(yè)易居資資源易居中中國擁擁有大大量的的品牌牌開發(fā)發(fā)商資資源，，能為為項目目招商商提供供強力力支撐撐萬科集集團中海地地產中海地地產碧桂園園集團團華遠地地產合生創(chuàng)創(chuàng)展富力地地產SOHU中國恒大地地產保利地地產華潤置置地招商地地產綠地集集團陽光100上海復復地上實地地產中心集集團北辰實實業(yè)上海投投資大華集集團上海古古北金融街街新世界界地產產陸家嘴嘴地產產上海城城開北京建建設上海城城建首創(chuàng)置置業(yè)寶地置置業(yè)中星集集團金地集集團首開集集團中華企企業(yè)HinesKalongChinaPropertyGroup吉寶和記黃黃埔香港利利星行行長江實實業(yè)嘉華中中華恒基中中國新鴻基基（香香港））香港九九龍倉倉首創(chuàng)置置業(yè)瑞安地地產恒隆地地產香港興興業(yè)CreortSuissoMorganStanleyF&N基金SIGM招商銀銀行浦東發(fā)發(fā)展銀銀行投資基基金：：瑞士信信貸、、花旗旗、摩摩根、、美林林……品牌酒酒店：：喜達屋屋集團團、凱凱賓斯斯基、、錦江江國際際……商業(yè)運運營商商：僑樂、、OUTLET、百聯聯……旅游產產業(yè)：：華僑城城、大大連海海昌、、浙江江宋城城……教育：：中福利利幼兒兒園、、美國國學校校、德德法學學?！蓍e娛娛樂：：MGM、澳大大利亞亞MOB、SMP極限公公園、、一兆兆偉德德…………易居資資源易居（（中國國）還還擁有有大量量相關關行業(yè)業(yè)的戰(zhàn)戰(zhàn)略合合作伙伙伴，，這是是確保保咨詢詢成果果盡快快落實實的重重要保保障以上人人員須須由項項目的的啟動動時間間最終終確定定，易易居中中國將將及時時通知知并提提供資資歷相相當或或更好好的咨咨詢顧顧問易居中國網網絡協調資源支持40個城市分分支文化地地產研究所所政策信信息研究所所房地產產經濟濟研究所所專家團隊復合地地產專家旅游地地產專家住宅研研究專家易居項目小小組團隊架架構整個項項目的的易居居中國國組織織將分分成四四個層層次：：項目目專家家團隊隊、項項目輔輔助研研究機機構、、網絡絡資源源和項項目小小組CRIC團隊核核心成成員職業(yè)經經歷:公司職職位:總經理理易居中中國/克而瑞瑞（中中國））上海海事業(yè)業(yè)部于丹丹丹9年房地地產開開發(fā)、、房地地產流流通服服務、、不動動產投投資決決策咨咨詢、、項目目咨詢詢及管管理經經驗為ORIX基金、、富蘭蘭克林林基金金中國國地區(qū)區(qū)不動動產評評估、、并購購、參參建、、股權權合作作運作作顧問問全程參參與韓韓國KAMCOO銀行評評估收收購廣廣州時時代廣廣場項項目教育程程度：：工商管管理碩碩士紐約都都靈大大學文學學學士燕山大大學李振宇宇高級分分析師師政治經經濟學學碩士士8年地產產咨詢詢經驗驗金丹客戶經經理經濟學學學士士9年地產產咨詢詢經驗驗咨詢組組提供房房地產產咨詢詢研究究服務務王方敏敏盧峻峰峰吳夏舜舜產品組組提供房房地產產產品品咨詢詢服務務客戶組組提供CRIC支持及及客戶戶服務務何明產品總總監(jiān)注冊造造價師師、估估價師師9年地產產咨詢詢經驗驗葉露初杰CRIC團隊核核心成成員職業(yè)經經歷:公司職職位:執(zhí)行總總經理理易居中中國上上海海房屋屋銷售售中心心上上海事事業(yè)部部宗磊9年房地地產開開發(fā)、、管理理經驗驗。主主要從從事大大客戶戶部、、別墅墅項目目服務務。代表性性個案案：浦東星星河灣灣、中中糧海海景1號、城城開萬萬源城城、漢漢斯加加州水水郡、安亭亭新鎮(zhèn)鎮(zhèn)、中中信泰泰富朱朱家角角新城城、萬萬科金金色里里程、、萬科科白馬馬花園園、萬萬科·蘭喬圣圣菲、、怡水水豪庭庭、華華盛盛辦公公樓及及商業(yè)業(yè)街等等EJ團隊核核心成成員張斌執(zhí)行副副總經經理易居中中國上上海海房屋屋銷售售中心心上上海事事業(yè)部部9年房房地產產代理理行業(yè)業(yè)從業(yè)業(yè)經驗驗代表性性個案案：中糧海海景1號瑞瑞安安創(chuàng)智智天地地、萬科科金色色里程程、萬萬科金金色雅雅筑、、萬科科金色色城品品、萬萬科白白馬花花園思思南路路88號、瑞瑞虹新新城三三期、、慧芝芝湖花花園二二期、、安亭亭新鎮(zhèn)鎮(zhèn)等梁治輝輝執(zhí)行副副總經經理易居中中國上上海海房屋屋銷售售中心心上上海事事業(yè)部部9年房地地產代代理行行業(yè)從從業(yè)經經驗代表性性個案案：萬萬科·蘭喬圣圣菲、、萬科科·紅郡、、圣安安德魯魯斯、、浦江江華僑僑城、、尚東東國際際、富富力桃桃園、、富力力灣等等王闖企劃總總監(jiān)易居中中國上上海海房屋屋銷售售中心心上上海事事業(yè)部部10年4A廣告公公司和和房地產產從業(yè)業(yè)經驗驗代表性性個案案：新江灣灣城1號作品、漢漢斯.加州水郡、、華潤橡橡樹灣合生東紫園園安亭亭新鎮(zhèn)、上上海灘花園園、河谷3號、中海萬萬錦城、慧慧芝湖花園園二期等韓蓓麗市場經理易居中國上上海房屋屋銷售中心心上海事事業(yè)部6年房地產產代理行業(yè)從從業(yè)經驗代表性個案