世聯(lián)XXXX年北京孔雀大湖項(xiàng)目市場及競爭

孔雀大湖項(xiàng)目--市場及競爭分析世聯(lián)地產(chǎn)孔雀大湖項(xiàng)目組2013.05.10大綱前提一產(chǎn)品注：數(shù)據(jù)來源文件《孔雀海項(xiàng)目一二期匯報(bào)130107-完成版s》聯(lián)排：主力產(chǎn)品；獨(dú)棟：標(biāo)桿產(chǎn)品；平墅：創(chuàng)新產(chǎn)品；聯(lián)排產(chǎn)品銷售面積占總貨量的79%，是絕度主力產(chǎn)品前提一戶型配比總套數(shù)144套，其中聯(lián)排產(chǎn)品118套，占比約82%四聯(lián)小邊六聯(lián)六聯(lián)六聯(lián)六聯(lián)六聯(lián)前提二目標(biāo)品牌目標(biāo)：大湖項(xiàng)目承載著華夏地產(chǎn)的企業(yè)夢(mèng)想，成功打造華夏地產(chǎn)高端產(chǎn)品線，成為華夏地產(chǎn)的品牌標(biāo)桿，成為北京乃至全國市場的標(biāo)桿項(xiàng)目。銷售目標(biāo)：今年銷售金額約5億（約80套聯(lián)排），聯(lián)排單價(jià)不能低于25000元/平米，獨(dú)棟單價(jià)不能低于30000元/平米。不僅是形象上的標(biāo)桿，同時(shí)也是絕對(duì)的價(jià)格標(biāo)桿；其中聯(lián)排產(chǎn)品600-700萬，獨(dú)棟：1200萬起。因最終價(jià)格未定，本價(jià)格僅供參考！前提二這個(gè)目標(biāo)意味著什么按2012年4季度北京別墅市場銷售金額排行，5億的銷售額相當(dāng)于北京別墅市場top5前提二這個(gè)目標(biāo)意味著什么按2013年1-4月北京別墅市場銷售金額排行，5億的銷售額相當(dāng)于北京別墅市場top32013年1-4月成交金額排名(別墅)前提三原則不論是從銷售金額，還是銷售套數(shù)，或者是銷售均價(jià)，孔雀大湖項(xiàng)目都已經(jīng)處于北京主流高端別墅的市場競爭范圍內(nèi)，因此，大湖項(xiàng)目的市場和競爭分析，必須基于以下幾點(diǎn)：1、著眼于全北京別墅市場及成交排行榜；2、關(guān)注雖未進(jìn)入銷售排行，但市場地位和影響力較強(qiáng)的項(xiàng)目；3、重點(diǎn)關(guān)注北京南部板塊的低密項(xiàng)目及土地成交情況；大綱北京別墅市場整體情況2012年全年北京全市別墅產(chǎn)品供應(yīng)量118.7萬平米，成交102.5萬平米。2013年1-4月，北京全市別墅產(chǎn)品供應(yīng)量14.9萬平米，成交量28.2萬平米。2013年3月出現(xiàn)成交小高峰。2012年1月至2013年4月，月度供需走勢(shì)北京京別別墅墅市市場場整體體情情況況2012年以以來來，，北北京京別別墅墅市市場場整整體體成成交交均均價(jià)價(jià)比比較較平平穩(wěn)穩(wěn)，，價(jià)價(jià)格格的的波波動(dòng)動(dòng)與與上上市市項(xiàng)項(xiàng)目目有有關(guān)關(guān)，，與與整整體體成成交交量量沒沒有有直直接接關(guān)關(guān)系系。。2012年全全年年北北京京全全市市別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品成成交交均均價(jià)價(jià)24657元/平米米；2013年1-4月，，北北京京全全市市別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品成成交交均均價(jià)價(jià)24813元/平米米；2012年1月至至2013年4月，，月月度度成成交交走走勢(shì)勢(shì)北京京別別墅墅市市場場整體體情情況況2012年1月至至2013年4月，，全全市市供供應(yīng)應(yīng)別別墅墅133萬平平米米，，其其中中大大興興區(qū)區(qū)18.3萬平平米米，占占比比13.7%；全全市市共共銷銷售售別別墅墅130萬平平米米，，其其中中大大興興區(qū)區(qū)18.9萬平平米米，占占比比14.5%。大興興區(qū)區(qū)別別墅墅市市場場是是熱熱點(diǎn)點(diǎn)板板塊塊之之一一，，供供需需基基本本平平衡衡，，成成交交均均價(jià)價(jià)19362元/平米米，價(jià)價(jià)格格平平臺(tái)臺(tái)較較低低。。2012年1月至至2013年4月，，各各行行政政區(qū)區(qū)供供需需及及價(jià)價(jià)格格平平臺(tái)臺(tái)北京京別別墅墅市市場場整體體情情況況2012年1月-2013年4月，，北北京京別別墅墅市市場場各各面面積積段段供供需需情情況況中中，，300-400平米米供供需需兩兩旺旺，，200-300平米米供供小小于于需需。。本項(xiàng)項(xiàng)目目屬屬于于北北京京市市場場主主流流產(chǎn)產(chǎn)品品面面積積區(qū)區(qū)間間段段。。2012年1月至至2013年4月，，各各面面積積段段供供需需情情況況北京京別別墅墅市市場場整體體情情況況2012年1月-2013年4月，，北北京京別別墅墅市市場場整整體體銷銷售售3838套，，其其中中總總價(jià)價(jià)在在400-600萬區(qū)區(qū)間間的的最最為為主主力力，，共共銷銷售售912套，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目所所在在的的600-800萬區(qū)區(qū)間間，，共共銷銷售售617套；；2012年1月-2013年4月，，北北京京別別墅墅市市場場整整體體銷銷售售3838套，，其其中中單單價(jià)價(jià)在在10000-2000元/平米米區(qū)區(qū)間間最最為為主主力力，，共共銷銷售售1862套；；其其次次為為20000-30000元/平米米區(qū)區(qū)間間段段，，共共銷銷售售1250套。。本項(xiàng)項(xiàng)目目本項(xiàng)項(xiàng)目目2012年1月至至2013年4月，，各各價(jià)價(jià)格格段段供供需需情情況況北京京別別墅墅市市場場整體體情情況況2011年、、2012年、、2013年至至四四月月，，全全年年北北京京全全市市別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品存存量量189.18萬平平米米、、206.28萬平平米米、、189.97萬平平米米。。2011年、、2012年、、2013年至至四四月月，，月月均均銷銷售售套套數(shù)數(shù)分分別別為為178套、、248套、227套。供應(yīng)量逐逐年變少少，銷售售量有增增無減，，存量得得到釋放放。2011年至2013年4月，供需需及存量量情況北京別墅墅市場整體情況況2011年至2013年四月份份，以聯(lián)聯(lián)排為主主、疊拼拼、獨(dú)棟棟一直為為市場接接受主流流產(chǎn)品，，聯(lián)排去去化速度度快，去去化量大大。2011年至2013年4月，存量量特征北京別墅墅市場整體情況況小結(jié)1、北京別別墅市場場整體供供需：供供應(yīng)量逐逐年變少少，銷售售量有增增無減，，存量得得到釋放放。2012年北京別別墅市場場整體供供應(yīng)118.7萬平米，，3193套，成交交102.5萬平米，，2974套，月均均去化248套；截止止今年4月，存量量約190萬平米，，4772套，按2012年月均去去化248套的速度度計(jì)算，，約一年年7個(gè)月的時(shí)時(shí)間消化化完畢。。2、北京別別墅市場場整體價(jià)價(jià)格走勢(shì)勢(shì)：基本本平穩(wěn)，，受整體體供應(yīng)向向外圍擴(kuò)擴(kuò)展影響響，提升升不顯著著。2011年、2012年、2013年1-4月，別墅墅市場成成交均價(jià)價(jià)分別為為，26285元/平米，24657元/平米，24813元/平米，與與供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)相關(guān)關(guān)，核心心區(qū)供應(yīng)應(yīng)減少，，外圍供供應(yīng)增加加。3、北京別別墅市場場結(jié)構(gòu)：：南部為為熱點(diǎn)之之一，最最主流產(chǎn)產(chǎn)品為200-400平米，總總價(jià)200-800萬，單價(jià)價(jià)10000-30000元/平米。除昌平、、順義外外，南部部大興區(qū)區(qū)為第三三熱點(diǎn)，，供需兩兩旺；本本項(xiàng)目所所在的300-400平米，200-300平米產(chǎn)品品，為北北京別墅墅市場最最主流面面積區(qū)間間，且供供小于需需；本項(xiàng)項(xiàng)目所在在的總價(jià)價(jià)600-800萬，單價(jià)價(jià)20000-30000元/平米主力力產(chǎn)品，，為主流流需求之之一。大綱市場掃描描競品項(xiàng)目目選擇2013年1-4月成交金金額排名名(別墅)1、掃描北北京別墅墅排名top20的項(xiàng)目，，排除其其中單價(jià)價(jià)過高，，或過遠(yuǎn)遠(yuǎn)，或市市區(qū)老舊舊項(xiàng)目；；市場掃描描補(bǔ)充：西西山壹號(hào)號(hào)院、潤潤西山、、格拉斯斯小鎮(zhèn)、、龍湖好好望山3、掃描北北京南部部新入市市項(xiàng)目：：補(bǔ)充：園園博府、、鴻坤林林語墅、、興創(chuàng)·屹墅、中中信府譽(yù)譽(yù)墅、V7西園2、掃描雖雖未進(jìn)入入成交排排行，但但市場營營銷力和和知名度度較高的的項(xiàng)目；；競品項(xiàng)目目選擇競品項(xiàng)目目匯總項(xiàng)目匯總總項(xiàng)目匯總總注：潤西西山只余余14套別墅，，龍湖香香醍溪岸岸僅余少少量尾房房銷售，，富力童童話時(shí)光光疊拼部部分已售售罄，僅僅余洋房房在售；；以上三三個(gè)項(xiàng)目目因存量量過少，，不作為為競品列列出。競品地圖圖譽(yù)天下西部別墅墅區(qū)西山壹號(hào)號(hào)院V7西園園博府東南別墅墅區(qū)中央別墅墅區(qū)千章墅格拉斯小鎮(zhèn)東部別墅墅區(qū)遠(yuǎn)洋天著天鵝堡中信府譽(yù)墅京基鷺府府尚湖世家家京昌別墅墅區(qū)南部別墅區(qū)首開璞瑅瑅墅興創(chuàng)屹墅西南別墅墅區(qū)燕西華府府九號(hào)公館館洪坤林語語墅亞北別墅墅區(qū)金科王府府御湯山順義別墅墅區(qū)好望山未售已售紅杉溪谷谷競爭格局局200300100400500600700譽(yù)天下獨(dú)棟雙拼聯(lián)排疊拼大平層按面積梳梳理競爭爭關(guān)系千章墅格拉斯小小鎮(zhèn)800西山壹號(hào)號(hào)院燕西華府府九號(hào)公館館V7西園園博府金科王府府京基鷺府府御湯山尚湖世家家好望山紅杉溪谷谷首開璞瑅瑅墅洪坤林語語墅興創(chuàng)屹墅墅遠(yuǎn)洋天著著天鵝堡中信府譽(yù)譽(yù)墅本項(xiàng)目聯(lián)聯(lián)排本項(xiàng)目獨(dú)獨(dú)棟競爭格局局600800100012001400按總價(jià)梳梳理競爭爭關(guān)系160018002000起起起起起400200譽(yù)天下千章墅格拉斯小小鎮(zhèn)西山壹號(hào)號(hào)院燕西華府府九號(hào)公館館V7西園園博府金科王府府京基鷺府府御湯山尚湖世家家好望山首開璞瑅瑅墅洪坤林語語墅興創(chuàng)屹墅墅遠(yuǎn)洋天著著中信府譽(yù)譽(yù)墅紅杉溪谷谷天鵝堡獨(dú)棟雙拼聯(lián)排疊拼大平層本項(xiàng)目聯(lián)聯(lián)排本項(xiàng)目獨(dú)獨(dú)棟競爭格局局競爭關(guān)系系梳理核心競品品：遠(yuǎn)洋洋天著的的聯(lián)排、、興創(chuàng)屹屹墅的聯(lián)聯(lián)排、鴻坤林語語墅的聯(lián)聯(lián)排、燕燕西華府府的雙拼拼分流競品品：譽(yù)天天下的聯(lián)聯(lián)排、千千章墅的的下疊、、好望山的的類獨(dú)棟棟、燕西西華府的的聯(lián)排、、璞瑅墅墅（獨(dú)棟棟）干擾競品品：御湯湯山的獨(dú)獨(dú)棟本項(xiàng)目獨(dú)獨(dú)棟產(chǎn)品品競爭關(guān)關(guān)系梳理理競爭格局局競爭關(guān)系系梳理本項(xiàng)目聯(lián)聯(lián)排產(chǎn)品品競爭關(guān)關(guān)系梳理理核心競品品：遠(yuǎn)洋洋天著的的平層、、鴻坤林林語墅的的疊拼、、興創(chuàng)屹屹墅的平平層分流競品品：千章章墅的上上疊、好好望山的的疊拼、、天鵝堡堡的聯(lián)排排、璞瑅墅（（獨(dú)棟））干擾競品品：中海海尚湖的的聯(lián)排潛在競品品：中信信府譽(yù)墅墅的聯(lián)排排、V7西園的平平層新成交土土地關(guān)注注金地在南南六環(huán)新新成交地地塊，建建筑面積積13.5萬平米，，容積率率1.5競品案例例核心競品品及分流流競品地地圖譽(yù)天下V7西園千章墅遠(yuǎn)洋天著天鵝堡中信府譽(yù)墅首開璞瑅墅興創(chuàng)屹墅燕西華府洪坤林語墅好望山核心競品品遠(yuǎn)洋天著著燕西華府府鴻坤·林語墅興創(chuàng)·屹墅分流競品龍湖·好望山譽(yù)天下千章墅天鵝堡首開璞瑅墅墅御湯山尚湖世家干擾競品御湯山中海尚湖潛在競品V7西園中信府譽(yù)墅墅主城區(qū)三環(huán)四環(huán)六環(huán)京沈高速本案京津高速五環(huán)京津唐高速亦莊新城大羊坊橋遠(yuǎn)洋天著——基本信息基本信息中等體量，，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)產(chǎn)，非核心心別墅區(qū)、、創(chuàng)新產(chǎn)品品競品案例建筑面積：：312平米聯(lián)排產(chǎn)品；超大贈(zèng)送面面積：圖中紅色部分為為贈(zèng)送面積積，黃色為陽光光內(nèi)庭院，總贈(zèng)送面面積為270平米左右；內(nèi)庭院設(shè)計(jì)計(jì)，獨(dú)棟質(zhì)質(zhì)感：在前庭后院院基礎(chǔ)上增增設(shè)獨(dú)立內(nèi)內(nèi)庭院設(shè)計(jì)計(jì)，私密性性強(qiáng)，同時(shí)時(shí)很好解決了進(jìn)深深過長帶來來的采光問問題；過道等空間間均為自然然采光，樓樓上樓下不不同空間均均可享受內(nèi)內(nèi)庭院景觀觀，形成三重庭庭院、立體體庭院雙重重景觀效果果；前后天天井，解決決地下室采采光，提升升地下室舒舒適度。庭院露臺(tái)露臺(tái)挑空采光頂陽光內(nèi)庭院贈(zèng)送空間贈(zèng)送空間一層二層三層三層露臺(tái)三層贈(zèng)送空空間挑空部分聯(lián)排一層的的視角遠(yuǎn)洋天著——戶型270平米超大贈(zèng)贈(zèng)送面積、、陽光挑空空頂、贈(zèng)40㎡露臺(tái)競品案例地下格局：：整體地下為為一層，但但層高較高為為7米，有產(chǎn)權(quán)，因?yàn)閷痈吒咻^高，因因此客戶在在使用的時(shí)時(shí)候可以自行分隔出出一層，這樣地下下就變成了了兩層，分隔出來的的這層為贈(zèng)贈(zèng)送層。地下一層：：可以打造成成多功能室室或者客戶戶的其他生生活空間，，樣板間布布局成兒童童及女主人人房；地下二層：：車庫層+家庭廳，車車庫有兩個(gè)車位，車位價(jià)格格為20萬/個(gè)。地下一層地下二層采光窗井雙車位采光窗井采光窗井本層全部贈(zèng)贈(zèng)送地下二層樣樣板間地下一層樣樣板間里側(cè)為車庫庫位置項(xiàng)目亮點(diǎn)270平米超大贈(zèng)贈(zèng)送面積、、陽光挑空空頂、贈(zèng)40㎡露臺(tái)遠(yuǎn)洋天著——戶型競品案例1單元戶型分分布示意圖圖（樓座正面面視角）-1F1F2F3F4F分布格局：：每棟樓排布布4層4戶，每戶獨(dú)獨(dú)立私家電電梯入戶，，其中一層層、二層和和三層分享享地下室面面積及庭院院面積，四四層無庭院院和地下室室贈(zèng)送，贈(zèng)贈(zèng)送閣樓；庭院贈(zèng)送：：1層贈(zèng)送門前前南側(cè)庭院院，面積為為160平米左右，，2層和3層?xùn)|西兩側(cè)側(cè)分別贈(zèng)送送各自一側(cè)側(cè)庭院，三三層贈(zèng)送庭庭院在二層層庭院基礎(chǔ)礎(chǔ)上進(jìn)行延延展，面積積為60-160平米不等；；四層無庭庭院贈(zèng)送。。產(chǎn)品面積：：二、三、四四層為258平米大平層層產(chǎn)品，四四層層高為為6.5米，可分隔隔出閣樓。。212433221123一層西側(cè)房房源一層?xùn)|側(cè)房房源二層西側(cè)庭庭院二層?xùn)|側(cè)庭庭院一層西側(cè)庭庭院一層?xùn)|側(cè)庭庭院三層西側(cè)庭庭院三層?xùn)|側(cè)庭庭院庭院贈(zèng)送分分布示意圖圖（樓座俯瞰瞰視角）項(xiàng)目亮點(diǎn)遠(yuǎn)洋天著——?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品平墅創(chuàng)創(chuàng)新產(chǎn)品平平層層尺度+別墅體驗(yàn)（（庭院+地下室）競品案例建筑面積：：406平米大面寬，空空間尺度感感強(qiáng)；地上一層：：四室五衛(wèi)兩兩廳，面寬寬17.1米，進(jìn)深15.2米，主臥面面寬4.2米，客廳面面寬6米，南向兩個(gè)臥臥室，包含含一個(gè)主臥臥套間，4個(gè)臥室全部部為套房設(shè)設(shè)計(jì)；地下一層：：地下一層面面積為142平米，下沉庭院院面積20平米，本層層面積贈(zèng)送三三分之二，可作為客客戶的娛樂樂空間；贈(zèng)送庭院：：庭院面積160平米。北入戶東一一層地下一層庭院贈(zèng)送下沉庭院項(xiàng)目亮點(diǎn)北入戶東一一層406平米大大面寬180平米庭院贈(zèng)贈(zèng)送遠(yuǎn)洋天著——?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品競品案例建筑面積：：258平米大面寬，空空間尺度感感強(qiáng)；地上一層：：四室五衛(wèi)兩兩廳，面寬寬17.1米，進(jìn)深14.6米，主臥面面寬4.2米，客廳面面寬6米，南向兩個(gè)臥臥室，包含含一個(gè)主臥臥套間，4個(gè)臥室全部部為套房設(shè)設(shè)計(jì)；地下一層：：地下一層面面積為56平米，本層面積贈(zèng)送三三分之二，可作為客客戶的娛樂樂空間；贈(zèng)送庭院：：庭院面積為為60平米。北入戶東二二層地下一層，，庭院為地地上贈(zèng)送庭院項(xiàng)目亮點(diǎn)北入戶東二二層258平米大大面寬60平米庭院贈(zèng)贈(zèng)送競品案例遠(yuǎn)洋天著——?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品商戰(zhàn)無序，策劃先行《2013房地產(chǎn)營銷策劃大全》震撼升級(jí)上市！火爆促銷中……此頁，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開朗，事半功倍！學(xué)習(xí)前輩經(jīng)驗(yàn)，讓您少走彎路，再攀高峰！內(nèi)部資料，僅供會(huì)員學(xué)習(xí)、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！打假申明：近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣本站資料，現(xiàn)特別申明：【官方正版】《2013房地產(chǎn)營銷策劃大全》唯一官方網(wǎng)站：，唯一指定淘寶店鋪：，唯一指定客服QQ：1053527879。其它網(wǎng)站、店鋪、聯(lián)系方式均為假冒，請(qǐng)注意甄別，防止上當(dāng)受騙！遠(yuǎn)洋天著——去化情況去除贈(zèng)送面面積，聯(lián)排排成交均價(jià)價(jià)為22358元/㎡，平墅產(chǎn)產(chǎn)品為20835元/㎡競品案例去化情況分分析：2012年全年共消消化88套別墅，成成交突破主主要集中的的11月新品加推推階段，前前期去化情情況較差，，月均去化化5套；成交價(jià)格較較平穩(wěn)，成成交價(jià)格集集中在2.7-2.9萬之間，年年底隨著項(xiàng)項(xiàng)目去化較較好價(jià)格有有小幅上漲漲。聯(lián)排產(chǎn)品成成交全面積積均價(jià)僅為為：22358元/㎡平墅產(chǎn)品成成交全面積積均價(jià)為：：20835元/㎡去除贈(zèng)送面面積，聯(lián)排排成交均價(jià)價(jià)為22358元/㎡，平墅產(chǎn)產(chǎn)品為20835元/㎡遠(yuǎn)洋天著——去化情況競品案例存量分析：：項(xiàng)目截止目目前存量：：126套后續(xù)存量：：8.93萬㎡存量產(chǎn)品構(gòu)構(gòu)成：聯(lián)排101套，平墅25套，后期地地塊遠(yuǎn)洋天著——存量及13年目標(biāo)13年銷售目標(biāo)標(biāo)：20億元競品案例項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)：：產(chǎn)品創(chuàng)新升升級(jí)，高贈(zèng)贈(zèng)送率，性性價(jià)比高；區(qū)位優(yōu)勢(shì)：：項(xiàng)目位于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)核心區(qū)，作為開發(fā)發(fā)區(qū)內(nèi)的企企業(yè)高管及及企業(yè)業(yè)主主的地緣性性客戶是項(xiàng)項(xiàng)目的天然然客戶；交通優(yōu)勢(shì)：：項(xiàng)目本體開開車至CBD區(qū)域僅需15分鐘，有力地支支撐了城市市別墅的概概念，圈住住CBD客戶項(xiàng)目劣勢(shì)：：非純粹別墅墅社區(qū)；項(xiàng)目周邊自自然環(huán)境不不佳，位于亦莊莊工業(yè)園區(qū)區(qū)。項(xiàng)目成交簡簡析：成交有效渠渠道：目前項(xiàng)目推推廣渠道主主要為短信、巡展展和搜房網(wǎng)網(wǎng)成交客戶分分布：項(xiàng)目成交客客戶主要來來自40%為CBD客戶，30%為大興東南南板塊客戶戶，25%為亦莊工業(yè)業(yè)園區(qū)企業(yè)業(yè)主。創(chuàng)新產(chǎn)品，，高贈(zèng)送面面積，營銷銷聚焦遠(yuǎn)洋天著——優(yōu)劣勢(shì)分析析競品案例經(jīng)濟(jì)型別墅墅，與本項(xiàng)項(xiàng)目存在競競爭關(guān)系競品案例核心競品及及分流競品品地圖譽(yù)天下V7西園千章墅遠(yuǎn)洋天著天鵝堡中信府譽(yù)墅首開璞瑅墅興創(chuàng)屹墅燕西華府洪坤林語墅好望山核心競品遠(yuǎn)洋天著燕西華府鴻坤·林語墅興創(chuàng)·屹墅分流競品龍湖·好望山譽(yù)天下千章墅天鵝堡首開璞瑅墅墅御湯山尚湖世家干擾競品御湯山中海尚湖潛在競品V7西園中信府譽(yù)墅墅億城燕西華華府——基本信息競品案例基本信息高端會(huì)所：：游泳池、溫溫泉SPA、紅酒/雪茄、讀書書室、運(yùn)動(dòng)動(dòng)健身、藝藝術(shù)展廳、、華府圖書書館、藝術(shù)術(shù)沙龍館等等。項(xiàng)目配套外部配套項(xiàng)目位于西西六環(huán)42#出口（青龍龍湖出口））向西400米即到或京京石高速，，有基本周周邊配套；；自然公園園類配套豐豐富，包括括青龍湖公公園、千靈靈山風(fēng)景區(qū)區(qū)、潭柘寺寺等。內(nèi)部配套競品案例項(xiàng)目規(guī)劃競品案例項(xiàng)目整體分為為A、B、C、D四個(gè)區(qū)，共774套C區(qū)、D區(qū)為目前在售售區(qū)域B地塊（具體規(guī)規(guī)劃待定）A地塊（具體規(guī)規(guī)劃待定）D地塊（聯(lián)排產(chǎn)產(chǎn)品）C地塊（雙拼和和獨(dú)棟產(chǎn)品））地塊規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃競品案例C區(qū)指標(biāo)——建筑面積：101348㎡綠地面積：30564㎡㎡容積率：0.77產(chǎn)品：雙拼/小獨(dú)/大獨(dú)棟總戶數(shù)：147戶（含樣板區(qū)區(qū)）風(fēng)水規(guī)劃：C區(qū)擁有社區(qū)內(nèi)內(nèi)最優(yōu)勢(shì)的峽峽谷和水系資資源，依地打打造了四水歸歸堂核心區(qū)和和森林溪谷休休閑水景。雙拼（430/437/459㎡，50套）小獨(dú)棟（582㎡，53套）大獨(dú)棟（851㎡，37套）項(xiàng)目規(guī)劃競品案例建筑面積：119192㎡綠地面積：22531㎡㎡容積率：1.31產(chǎn)品類型：聯(lián)聯(lián)排（360-370平米為主），，主力戶型為六六聯(lián)排總戶數(shù)：273戶風(fēng)水規(guī)劃：一條水系，貫貫穿D區(qū)南北，自南南向北，沿水水系分成三個(gè)個(gè)組團(tuán)，意味味步步高升。。D區(qū)規(guī)劃——項(xiàng)目產(chǎn)品——聯(lián)排競品案例私家電梯聯(lián)聯(lián)排360-370平，四室四廳廳六衛(wèi)，三庭庭院，室內(nèi)雙雙車位，媲美美獨(dú)棟別墅挑空設(shè)計(jì)，增增大采光面，，變向贈(zèng)送面面積項(xiàng)目產(chǎn)品——雙拼競品案例私家電梯陽光光雙拼430-459平米，五室四四廳五衛(wèi)，稀稀缺溫泉入戶戶項(xiàng)目產(chǎn)品——獨(dú)棟競品案例觀山小獨(dú)棟582平米，五室六六廳八衛(wèi)，四四向入戶門設(shè)設(shè)計(jì)15米大面寬，11米短進(jìn)深，市市場少有53套，稀缺溫泉泉入戶地上二層首層地上三層地下一層項(xiàng)目產(chǎn)品——獨(dú)棟競品案例地上三層地下一層地上二層首層稀缺大獨(dú)棟851平米，五室六六廳八衛(wèi)，僅僅37套，稀缺溫泉泉入戶,雙首層設(shè)計(jì)，，中廳三層挑挑空臨湖而建，北北京唯一的森森林峽谷獨(dú)棟棟別墅項(xiàng)目產(chǎn)品——銷售情況競品案例當(dāng)前順銷期，，剩余存量如如下：今年后續(xù)供應(yīng)應(yīng)：D2區(qū)，360-370平米聯(lián)排產(chǎn)品品，共67套，價(jià)格未定定。開盤時(shí)間約6-7月份。2013年目標(biāo)：聯(lián)排產(chǎn)品與本本項(xiàng)目獨(dú)棟未未來在同一總總價(jià)，存在競競爭競品案例核心競品及分分流競品地圖圖譽(yù)天下V7西園千章墅遠(yuǎn)洋天著天鵝堡中信府譽(yù)墅首開璞瑅墅興創(chuàng)屹墅燕西華府洪坤林語墅好望山核心競品遠(yuǎn)洋天著燕西華府鴻坤·林語墅興創(chuàng)·屹墅分流競品龍湖·好望山譽(yù)天下千章墅天鵝堡首開璞瑅墅御湯山尚湖世家干擾競品御湯山中海尚湖潛在競品V7西園中信府譽(yù)墅占地面積：7.5萬平方米建筑面積:15.27萬平方米建筑類別：聯(lián)排裝修狀況：精裝交通狀況：大興新城核心心區(qū)，地鐵四四號(hào)線西紅門門站東800米，交通通達(dá)達(dá)性好。主力戶型：260-280平米疊拼與360-370平米聯(lián)排，共共276套別墅房源綠化率：30%容積率：：1.02開盤時(shí)間：2013年6月成交均價(jià)：35000元/㎡入住時(shí)間：2015年物業(yè)公司：瑞邦物物業(yè)物業(yè)費(fèi)費(fèi)：2.60元/平方米米·月車位信信息：：車位配配比1:2鴻坤林林語墅墅基本信信息大興新新城、、配套套較完完善競品案案例簽約學(xué)學(xué)校：：與北京京第二二實(shí)驗(yàn)驗(yàn)小學(xué)學(xué)；首首都師師范大大學(xué)學(xué)學(xué)前教教育學(xué)學(xué)院附附屬幼幼兒園園等簽簽約。。項(xiàng)目配配套外部配配套項(xiàng)目位位于地地鐵四四號(hào)線線西紅紅門站站東，，周邊邊配套套成熟熟，周周邊包包括華華亞洲洲第一一宜家家旗艦艦店，，正大大購物物中心心等大大型商商業(yè)充充分滿滿足客客戶生生活所所需，，但是是相對(duì)對(duì)高端端。內(nèi)部配配套大興新新城核核心區(qū)區(qū)，項(xiàng)項(xiàng)目配配套較較全面面且相相對(duì)高高端競品案案例項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃競品案案例疊拼聯(lián)排產(chǎn)品布布局：：148套聯(lián)排排+128套疊拼拼園林：：北側(cè)側(cè)景觀觀花園園（銀銀杏大大道、、鐘塔塔、花花海、、疊水水、高高爾夫夫練習(xí)習(xí)場、、坡地地園林林、3000平米湖湖面））；南南側(cè)休休閑運(yùn)運(yùn)動(dòng)；；中央央水系系；項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品競品案案例360-370平米聯(lián)聯(lián)排，，地下下兩層層，高高贈(zèng)送送率，，實(shí)際際面積積在500平米左左右；；C戶型實(shí)實(shí)際面面積約約481平米，，S9戶型601平米；；項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品競品案案例260-280平米疊疊拼，，南北北分開開入戶戶，均均贈(zèng)花花園、、下沉沉庭院院及地地下室室，其其中上上疊贈(zèng)贈(zèng)閣樓樓，高高贈(zèng)送送率，，實(shí)際際面積積在400平米左左右；；下疊445平米，，上疊疊394平米；；商戰(zhàn)無序，策劃先行《2013房地產(chǎn)營銷策劃大全》震撼升級(jí)上市！火爆促銷中……此頁，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開朗，事半功倍！學(xué)習(xí)前輩經(jīng)驗(yàn)，讓您少走彎路，再攀高峰！內(nèi)部資料，僅供會(huì)員學(xué)習(xí)、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！打假申明：近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣本站資料，現(xiàn)特別申明：【官方正版】《2013房地產(chǎn)營銷策劃大全》唯一官方網(wǎng)站：，唯一指定淘寶店鋪：，唯一指定客服QQ：1053527879。其它網(wǎng)站、店鋪、聯(lián)系方式均為假冒，請(qǐng)注意甄別，防止上當(dāng)受騙！項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品競品案案例精裝標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：：10000元/平米；；工藝工工法展展示:新風(fēng)系系統(tǒng)：：恒溫恒恒濕恒恒潔（（PM2.5）門窗：：鋁包木木雙層層low-e中空玻玻璃+遮陽卷卷簾（（現(xiàn)場場對(duì)比比展示示）；；水：廚房直直飲水水+衛(wèi)生間間軟化化水，，漢尼尼韋爾爾潔具具；地暖等等常規(guī)規(guī)展示示；Wifi覆蓋：：可用手手機(jī)操操作新新風(fēng)、、卷簾簾等；；示范區(qū)區(qū)競品案案例推廣訴訴求及及表現(xiàn)現(xiàn)競品案案例推廣語語：世世界級(jí)級(jí)都會(huì)會(huì)別墅墅豪宅宅項(xiàng)目以以“愛愛麗舍舍宮””為范范本，，從規(guī)規(guī)劃到到建設(shè)設(shè)，一一切皆皆以皇皇家宮宮廷為為參照照樣本本精工工雕琢琢；鴻鴻坤集集團(tuán)十十年方方成一一墅，，新國國門之之上締締造世世界級(jí)級(jí)豪宅宅標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，成成就““京城城新貴貴”最最后的的城市市低密密生活活。核心價(jià)價(jià)值：：城市別別墅（（四環(huán)環(huán)+宜家））世界級(jí)級(jí)（法法式新新古典典）豪宅品品質(zhì)（（健康康+智慧））主要渠渠道：：短信信、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、、戶外外、雜雜志銷售及及客戶戶競品案案例開盤時(shí)時(shí)間：：預(yù)計(jì)計(jì)6月，但但預(yù)售售證尚尚未拿拿到，，價(jià)格格未定定；貨量：：不著著急賣賣，今今年推推出34套房源源，兩兩棟疊疊拼+兩棟聯(lián)聯(lián)排銷售階階段：：排卡卡，約約60-70張左右右，不不收費(fèi)費(fèi)用。?？蛻簦海耗铣浅强蛻魬魹橹髦?，主主要是是大紅紅門一一帶的的生意意人，，東邊邊客戶戶過來來的不不多。。北京南南部低低密度度豪宅宅，抬抬升南南部片片區(qū)市市場價(jià)價(jià)格認(rèn)認(rèn)知；；有利于于建立立本項(xiàng)項(xiàng)目的的價(jià)格格邏輯輯；本項(xiàng)目目可承承接其其下游游客戶戶；競品案案例核心競競品及及分流流競品品地圖圖譽(yù)天下V7西園千章墅遠(yuǎn)洋天著天鵝堡中信府譽(yù)墅首開璞瑅墅興創(chuàng)屹墅燕西華府洪坤林語墅好望山核心競競品遠(yuǎn)洋天天著燕西華華府鴻坤·林語墅墅興創(chuàng)·屹墅分流競競品龍湖·好望山山譽(yù)天下下千章墅墅天鵝堡堡首開璞璞瑅墅墅園博府府御湯山山尚湖世世家干擾競競品御湯山山中海尚尚湖園博府府占地面面積：：12.48萬平方方米建筑面面積:14.6萬平方方米建筑類類別：：別墅，，共538戶；裝修狀狀況：：毛坯交通狀狀況：：大興新新城核核心區(qū)區(qū)，地地鐵大大興線線高米米店南南站，，交通通通達(dá)達(dá)性好好。主力戶戶型：：170-340平米洋洋房，，430平米聯(lián)聯(lián)排；；綠化率率：40%容積積率率：1.17開盤時(shí)時(shí)間：：2013年5月或6月成交均均價(jià)：：35000元/㎡入住時(shí)時(shí)間：：2015年上半半年物業(yè)公公司：：北京興興達(dá)興興物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)中心心物業(yè)費(fèi)費(fèi)：未定車位信息：：車位配比1:2建筑設(shè)計(jì)單單位:－興創(chuàng)屹墅基本信息競品案例學(xué)院氣息:與北京石油油化工學(xué)院院與北京印印刷學(xué)院相相鄰，學(xué)院院氣息濃厚厚。項(xiàng)目配套外部配套項(xiàng)目位于大大興新城核核心區(qū)，周周邊配套相相對(duì)成熟，，周邊游包包括華堂商商場在內(nèi)眾眾多配套能能夠基本滿滿足客戶生生活所需，，但是相對(duì)對(duì)較低端。。大興新城核核心區(qū)，項(xiàng)項(xiàng)目配套較較全面但相相對(duì)較低端端外部配套競品案例項(xiàng)目產(chǎn)品競品案例主力戶型：：180-330平米4或5層的平墅；；460、480平聯(lián)排別墅墅；銷售計(jì)劃：：首次推出平平墅產(chǎn)品，，精裝修；；價(jià)格及開開盤時(shí)間未未定；預(yù)計(jì)價(jià)格：：33000元/平米；現(xiàn)場展示：：目前只有沙沙盤模型；；興創(chuàng)屹墅A戶3室2廳2衛(wèi)

建面180.00m2

興創(chuàng)屹墅B戶4室2廳3衛(wèi)建面220.00m2興創(chuàng)屹墅C戶4室2廳3衛(wèi)

建面270.00m2

興創(chuàng)屹墅D戶5室2廳3衛(wèi)

建面330.00m2

南城高端低低密度項(xiàng)目目，本項(xiàng)目目重要的競競爭對(duì)手；；競品案例核心競品及及分流競品品地圖譽(yù)天下V7西園千章墅遠(yuǎn)洋天著天鵝堡中信府譽(yù)墅首開璞瑅墅興創(chuàng)屹墅燕西華府洪坤林語墅好望山核心競品遠(yuǎn)洋天著燕西華府鴻坤·林語墅興創(chuàng)·屹墅分流競品龍湖·好望山譽(yù)天下千章墅天鵝堡首開璞瑅墅墅園博府御湯山尚湖世家干擾競品御湯山中海尚湖園博府龍湖好望山山龍湖品牌，，中等體量量類別墅社社區(qū)競品案例去化情況競品案例13年新增搜房房電商20萬優(yōu)惠去化情況13年銷售目標(biāo)標(biāo)：10億元競品案例存量分析：：項(xiàng)目截止目目前存量：：105套后續(xù)存量：：13.97萬㎡存量產(chǎn)品構(gòu)構(gòu)成：疊拼105套，后期地地塊龍湖好望山山——存量及13年目標(biāo)13年銷售目標(biāo)標(biāo)：7.5億元競品案例項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)：：龍湖品牌開開發(fā)商，龍湖地產(chǎn)在在北京項(xiàng)目目以高端社社區(qū)為主，，在別墅市市場中，品品牌知名度度較高；隸屬中央別別墅區(qū)，別墅置業(yè)業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域域，依托順順義核心區(qū)區(qū)生活配套套，別墅居居住氛圍濃濃厚；五重園林體體系，龍湖地產(chǎn)產(chǎn)在園林打打造方面尤尤為擅長，，其園林種種植講究五五重體系，，被眾多開開發(fā)商紛紛紛效仿；性價(jià)比高，，220-330㎡疊拼戶型型，經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)惠，雖非非純別墅產(chǎn)產(chǎn)品，但550-650萬元/套的高性價(jià)價(jià)比價(jià)格，，深受市場場追捧。項(xiàng)目劣勢(shì)：：非純別墅社社區(qū)，社區(qū)規(guī)劃洋洋房、聯(lián)排排、及少量量類獨(dú)棟，，另配建有有政策性住住房；產(chǎn)品非別墅墅類型產(chǎn)品品，社區(qū)以疊疊拼為主，，僅有少量量類獨(dú)棟產(chǎn)產(chǎn)品。項(xiàng)目成交簡簡析：成交有效渠渠道：目前項(xiàng)目推推廣渠道為為網(wǎng)絡(luò)、短信信成交客戶分分布：主力客戶為為望京片區(qū)區(qū)、通州外外溢客戶優(yōu)劣勢(shì)分析析競品案例非本項(xiàng)目重重要競品競品案例核心競品及及分流競品品地圖譽(yù)天下V7西園千章墅遠(yuǎn)洋天著天鵝堡中信府譽(yù)墅首開璞瑅墅興創(chuàng)屹墅燕西華府洪坤林語墅好望山核心競品遠(yuǎn)洋天著燕西華府鴻坤·林語墅興創(chuàng)·屹墅分流競品龍湖·好望山譽(yù)天下千章墅天鵝堡首開璞瑅墅墅園博府御湯山尚湖世家干擾競品御湯山中海尚湖園博府譽(yù)天下（譽(yù)譽(yù)皇殿）——基本信息競品案例基本信息項(xiàng)目產(chǎn)品競品案例百萬精裝：全屋鋪砌砌進(jìn)口天然然圓石及地地磚、廚房房及衛(wèi)生間間高級(jí)柜臺(tái)臺(tái)，以至高高科技保安安系統(tǒng)等。。銷售情況競品案例銷售情況：：共254套房，5月初加推100套法式風(fēng)格格的獨(dú)棟及及聯(lián)排，獨(dú)獨(dú)棟約560平米，總價(jià)價(jià)1900萬，聯(lián)排約約380平米，總價(jià)價(jià)約900萬；當(dāng)前僅余1套獨(dú)棟，預(yù)預(yù)計(jì)10月份推出新新貨量，價(jià)價(jià)格未定；；客戶及渠道道：主要以線下下渠道為主主，主打老老客戶，港港商圈層客客戶居多項(xiàng)目有一定定的特殊性性，非本項(xiàng)項(xiàng)目關(guān)注重重點(diǎn)競品案例核心競品及及分流競品品地圖譽(yù)天下V7西園千章墅遠(yuǎn)洋天著天鵝堡中信府譽(yù)墅首開璞瑅墅興創(chuàng)屹墅燕西華府洪坤林語墅好望山核心競品遠(yuǎn)洋天著燕西華府鴻坤·林語墅興創(chuàng)·屹墅分流競品龍湖·好望山譽(yù)天下千章墅天鵝堡首開璞瑅墅墅園博府御湯山尚湖世家干擾競品御湯山中海尚湖園博府千章墅非核心別墅墅區(qū)中等體體量別墅競品案例幼兒園會(huì)所疊拼聯(lián)排疊拼一期房源一期房源共共13棟樓，共計(jì)計(jì)99套房源，其其中疊拼76套，聯(lián)排23套；12年開盤房源源共四棟樓樓，32#，38#，37#（疊拼房源源下疊10套，上疊16套），1#（聯(lián)排10套）共36套，總貨值值約3.4億；一期推售房房源為東北北角現(xiàn)房資資源，且疊疊拼、聯(lián)排排中高端別別墅資源搭搭配，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)均衡去化化競品案例去化情況去除贈(zèng)送面面積，聯(lián)排排成交均價(jià)價(jià)為21204元/㎡，疊拼為為26488元/㎡競品案例去化情況分分析：2012年全年共消消化32套別墅，簽簽約金額4.16億元，其中中開盤36套房源全部部認(rèn)購?fù)戤叜?，首開效效果較好；；項(xiàng)目首期開開盤疊拼面面積252-390㎡，聯(lián)排面積積450㎡，贈(zèng)送面積也70-400㎡不等，私家家電梯直接接入戶，贈(zèng)贈(zèng)送業(yè)主精精裝車庫，，性價(jià)比相相對(duì)較高。去化情況去除贈(zèng)送面面積，聯(lián)排排成交均價(jià)價(jià)為21204元/㎡，疊拼為為26488元/㎡聯(lián)排產(chǎn)品成成交全面積積均價(jià)僅為為：21204元/㎡疊拼產(chǎn)品成成交全面積積均價(jià)為：：26488元/㎡競品案例存量分析：：項(xiàng)目截止目目前存量：：54套2013年預(yù)計(jì)新增增供應(yīng)量：：14.5萬㎡存量產(chǎn)品構(gòu)構(gòu)成：疊拼49套，聯(lián)排5套，后續(xù)還有有14.5萬㎡未取證產(chǎn)品品13年銷銷售售目目標(biāo)標(biāo)：：6億元元存量量及及13年目目標(biāo)標(biāo)競品品案案例例起勢(shì)勢(shì)活活動(dòng)動(dòng)微博博活活動(dòng)動(dòng)影視視嫁嫁接接拓展展活活動(dòng)動(dòng)論壇壇活活動(dòng)動(dòng)婚紗紗攝攝影影麗茲茲行行伯爵爵高高爾爾夫夫路虎虎活活動(dòng)動(dòng)《煮婦婦也也瘋瘋狂狂》《9月婚婚禮禮》八十十年年代代電電影影人人-老朋朋友友聚聚會(huì)會(huì)明星星聚聚會(huì)會(huì)營銷銷動(dòng)動(dòng)作作項(xiàng)目目營營銷銷動(dòng)動(dòng)作作線下下活活動(dòng)動(dòng)資資源源主主題題豐豐富富多多彩彩、、品品質(zhì)質(zhì)高高端端競品品案案例例項(xiàng)目目優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)：：組團(tuán)團(tuán)規(guī)規(guī)劃劃優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)：：雖然然處處于于非非核核心心別別墅墅區(qū)區(qū)，，但但目目前前已已有有多家家知知名名開開發(fā)發(fā)商商入入住住，項(xiàng)項(xiàng)目目所所處處區(qū)區(qū)域域的的熱熱度度及及知知名名度度將將逐逐步步擴(kuò)擴(kuò)大大，，區(qū)區(qū)域域價(jià)價(jià)值值將將會(huì)會(huì)不不斷斷提提升升；；母品品牌牌優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)：：充分分借助助母母品品牌牌聯(lián)聯(lián)想想集集團(tuán)團(tuán)知知名名度度，打打造造融融科科置置地地在在京京首首個(gè)個(gè)別別墅墅項(xiàng)項(xiàng)目目；；現(xiàn)房房呈呈現(xiàn)現(xiàn)、、性性價(jià)價(jià)比比高高：：外立立面面采采用用葡萄萄牙牙米米黃黃石石全全干干掛掛石石材材，并并且且現(xiàn)現(xiàn)房房呈呈現(xiàn)現(xiàn)展展示示效效果果非非常常好好，，首首期期開開盤盤疊疊拼拼及及聯(lián)聯(lián)排排，，贈(zèng)贈(zèng)送送面面積積也也70-400㎡不不等等，，私私家家電電梯梯直直接接入入戶戶，，贈(zèng)贈(zèng)送送業(yè)業(yè)主主精精裝裝車車庫庫，性價(jià)價(jià)比比相相對(duì)對(duì)較較高高；；項(xiàng)目目成成交交簡簡析析：：成交交有有效效渠渠道道：：目前前項(xiàng)項(xiàng)目目推推廣廣渠渠道道為為網(wǎng)絡(luò)絡(luò)及及戶戶外外成交交客客戶戶分分布布：：主力力客客戶戶：：望望京京、、亞亞運(yùn)運(yùn)村村、、三三元元橋橋、、燕燕莎莎等等片片區(qū)區(qū)高高端端人人群群；；次次級(jí)級(jí)客客戶戶：：順順義義城城區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)空空港港別別墅墅區(qū)區(qū)、、后后沙沙峪峪板板塊塊外外溢溢客客戶戶邊邊緣緣客客戶戶：：主主動(dòng)動(dòng)郊郊區(qū)區(qū)化化東東部部CBD區(qū)域域及及通通州州區(qū)區(qū)域域改改善善升升級(jí)級(jí)客客戶戶優(yōu)劣劣勢(shì)勢(shì)分分析析競品品案案例例競品品案案例例核心心競競品品及及分分流流競競品品地地圖圖譽(yù)天下V7西園千章墅遠(yuǎn)洋天著天鵝堡中信府譽(yù)墅首開璞瑅墅興創(chuàng)屹墅燕西華府洪坤林語墅好望山核心心競競品品遠(yuǎn)洋洋天天著著燕西西華華府府鴻坤坤·林語語墅墅興創(chuàng)創(chuàng)·屹墅墅分流流競競品品龍湖湖·好望望山山譽(yù)天天下下千章章墅墅天鵝鵝堡堡首開開璞璞瑅瑅墅墅園博博府府御湯湯山山尚湖湖世世家家干擾擾競競品品御湯湯山山中海海尚尚湖湖園博博府府天鵝鵝堡堡———基本本信信息息競品案例基本信息項(xiàng)目產(chǎn)品競品案例產(chǎn)品：在售三期親密密別墅，聯(lián)排排產(chǎn)品，面積積230-340平米，總價(jià)450-600萬；其中主力戶型型為240平米，推出6套特價(jià)房，450萬；銷售情況：項(xiàng)目最早07年一期開盤，，09年二期，現(xiàn)現(xiàn)在在售為三三期，僅剩50余套別墅；無無后續(xù)供應(yīng)。。老舊項(xiàng)目尾盤盤，非本項(xiàng)目目競品競品案例核心競品及分分流競品地圖圖譽(yù)天下V7西園千章墅遠(yuǎn)洋天著天鵝堡中信府譽(yù)墅首開璞瑅墅興創(chuàng)屹墅燕西華府洪坤林語墅好望山核心競品遠(yuǎn)洋天著燕西華府鴻坤·林語墅興創(chuàng)·屹墅分流競品龍湖·好望山譽(yù)天下千章墅天鵝堡首開璞瑅墅園博府御湯山尚湖世家干擾競品御湯山中海尚湖園博府首開璞瑅墅——基本信息競品案例基本信息產(chǎn)品信息競品案例經(jīng)濟(jì)型獨(dú)棟產(chǎn)產(chǎn)品，現(xiàn)房299-358平方米的緊湊湊型別墅，456-499平方米的舒適適型別墅，588-645平方米的奢華華型別墅銷售信息競品案例2012年11月開盤至今，，簽約66套，成交金額額3.81億與本項(xiàng)目非同同一類產(chǎn)品，，但需關(guān)注其其銷售動(dòng)態(tài)競品案例核心競品及分分流競品地圖圖譽(yù)天下V7西園千章墅遠(yuǎn)洋天著天鵝堡中信府譽(yù)墅首開璞瑅墅興創(chuàng)屹墅燕西華府洪坤林語墅好望山核心競品遠(yuǎn)洋天著燕西華府鴻坤·林語墅興創(chuàng)·屹墅分流競品龍湖·好望山譽(yù)天下千章墅天鵝堡首開璞瑅墅園博府御湯山尚湖世家干擾競品御湯山中海尚湖園博府項(xiàng)目類型：千棟體量純獨(dú)獨(dú)棟成品別墅墅用地面積：113萬平米（東區(qū)區(qū)37萬平米）容積率率：0.38總套數(shù)數(shù)：1044套（東區(qū)381套）建筑風(fēng)格：地中海風(fēng)情（濃情托斯卡卡納、西班牙牙、典雅法式式）戶型設(shè)計(jì)：A-Q17種戶型綠化率率：55%面積區(qū)間：主力戶型集中中在460－610平米；極致稀缺型型800-900平米左右的樓樓王交通情況：奧北別墅區(qū)核核心（小湯山山鎮(zhèn)），通過過三橫（北六六環(huán)、定泗路路、北五環(huán)））三縱（京承承高速、立湯湯路、八達(dá)嶺嶺高速）實(shí)現(xiàn)現(xiàn)快速通達(dá)。。御湯山價(jià)值：：1、地脈稀缺：：地處湯泉行行宮原址之上上，未來科技技城和國際健健康城再次整整體提升區(qū)域域升值潛力；；2、產(chǎn)品稀缺：：北京當(dāng)前僅僅存的稀缺純純粹獨(dú)棟別墅墅社區(qū)，3種風(fēng)格17種戶型，戶戶戶不同，充分分體現(xiàn)獨(dú)特個(gè)個(gè)性；3、景觀稀缺：：15萬平米成品園園林，萬余株株珍稀成樹密密植，盡享百百年濃蔭，果果嶺高爾夫坡坡地綠化，豐豐富別墅生活活；4、溫泉稀缺：：戶戶溫泉入入戶，足不出出戶享受昔日日皇家御制規(guī)規(guī)格溫泉；5、現(xiàn)房稀缺：：全部準(zhǔn)現(xiàn)房房，不用預(yù)期期未來，生活活畫面實(shí)景呈呈現(xiàn)，即買即即??；6、配套稀缺：：720畝生態(tài)農(nóng)莊配配備，私享健健康有機(jī)生活活；三大殿堂堂級(jí)會(huì)所，20000平米配備，彰彰顯尊貴身份份。御湯山基本信息奧北純獨(dú)棟大大盤競品案例去化情況競品案例去化情況分析析：2012年全年共消化化126套別獨(dú)棟墅，，簽約金額12.88億元；成交價(jià)格方面面5月份開始由于于項(xiàng)目采取特特價(jià)房策略去化情況獨(dú)棟產(chǎn)品成交交全面積均價(jià)價(jià)僅為：22552元/㎡競品案例存量分析：項(xiàng)目截止目前前存量：161套后續(xù)供應(yīng)量：：24萬㎡存量產(chǎn)品構(gòu)成成：獨(dú)棟161套存量及及13年目標(biāo)標(biāo)13年銷售售目標(biāo)標(biāo)：10億元競品案案例特價(jià)房房：針對(duì)市市場新新客戶戶采取取75折優(yōu)惠，，通過過原價(jià)1100萬折后后820萬獨(dú)棟棟特價(jià)房房吸引引客戶戶，820萬相當(dāng)當(dāng)于區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)聯(lián)排排總價(jià)價(jià)，奧北別別墅區(qū)區(qū)內(nèi)首首個(gè)打打折銷銷售獨(dú)獨(dú)棟項(xiàng)項(xiàng)目。活動(dòng)：：資源嫁嫁接活活動(dòng)（黑龍龍江商商會(huì)、、北京京商會(huì)會(huì)）+現(xiàn)場生生活體體驗(yàn)活活動(dòng)（有機(jī)機(jī)生態(tài)態(tài)采摘摘、自自有有有機(jī)池池塘垂垂釣、、燒烤烤等））奧北，，純獨(dú)獨(dú)棟、、現(xiàn)房房、大大庭院院制勝點(diǎn)231奧北別別墅區(qū)區(qū)，熱點(diǎn)點(diǎn)置業(yè)業(yè)區(qū)域域內(nèi)，，熱銷銷的項(xiàng)項(xiàng)目特價(jià)房房策略略成功啟啟動(dòng)熱熱銷的的典范范，5月率先先在區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)啟動(dòng)動(dòng)特價(jià)價(jià)房，，突破破市場場，帶帶動(dòng)整整年熱熱銷。。項(xiàng)目本本身兼兼具純純獨(dú)棟棟的別別墅大大盤、、現(xiàn)房房、6月加推推房源源贈(zèng)送送400-600㎡大庭庭院，，性價(jià)價(jià)比高高。1月2月4月3月6月5月7月8月9月10月11月12月推售推出53套350-500㎡獨(dú)棟產(chǎn)產(chǎn)品，，總價(jià)價(jià)區(qū)間間為950-1400萬元。。4項(xiàng)目入入市時(shí)時(shí)間較較長，，現(xiàn)場場打造造震撼撼成熟熟，客客戶體體驗(yàn)充充分。。營銷動(dòng)動(dòng)作項(xiàng)目營營銷動(dòng)動(dòng)作競品案案例項(xiàng)目優(yōu)優(yōu)勢(shì)：：奧北別別墅區(qū)區(qū)，熱點(diǎn)點(diǎn)置業(yè)業(yè)區(qū)域域內(nèi)，，熱銷銷的項(xiàng)項(xiàng)目項(xiàng)目本本身兼兼具純純獨(dú)棟棟的別別墅大大盤、、現(xiàn)房房、6月加推推房源源贈(zèng)送送400-600㎡大庭庭院，，性價(jià)價(jià)比高高。項(xiàng)目入入市時(shí)時(shí)間較較長，，現(xiàn)場場打造造震撼撼成熟熟，客客戶體體驗(yàn)充充分。項(xiàng)目劣劣勢(shì)：：項(xiàng)目戶戶型居居住感感不足足交通擁堵項(xiàng)目成交簡析析：成交有效渠道道：目前項(xiàng)目推廣廣渠道為新浪網(wǎng)、線下下圈層客戶拓拓展成交客戶分布布：由于項(xiàng)目項(xiàng)目目成交客戶主主要來自60%為奧北區(qū)域客客戶，以朝陽陽區(qū)居多。優(yōu)劣勢(shì)分析競品案例競品案例核心競品及分分流競品地圖圖譽(yù)天下V7西園千章墅遠(yuǎn)洋天著天鵝堡中信府譽(yù)墅首開璞瑅墅興創(chuàng)屹墅燕西華府洪坤林語墅好望山核心競品遠(yuǎn)洋天著燕西華府鴻坤·林語墅興創(chuàng)·屹墅分流競品龍湖·好望山譽(yù)天下千章墅天鵝堡首開璞瑅墅園博府御湯山尚湖世家干擾競品御湯山中海尚湖園博府潛在競品V7西園中信府譽(yù)墅中海尚湖世家家——基本信息競品案例基本信息項(xiàng)目產(chǎn)品競品案例目前項(xiàng)目僅余余60套聯(lián)排，350平米，總價(jià)800萬左右；線下渠道為主主，中海老客客戶成交較多多競品案例核心競品及分分流競品地圖圖譽(yù)天下V7西園千章墅遠(yuǎn)洋天著天鵝堡中信府譽(yù)墅首開璞瑅墅興創(chuàng)屹墅燕西華府洪坤林語墅好望山核心競品遠(yuǎn)洋天著燕西華府鴻坤·林語墅興創(chuàng)·屹墅分流競品龍湖·好望山譽(yù)天下千章墅天鵝堡首開璞瑅墅園博府御湯山尚湖世家干擾競品御湯山中海尚湖園博府園博府非純粹別墅項(xiàng)項(xiàng)目競品案例項(xiàng)目目前取證證可售住宅房房源共計(jì)446套，其中平層層產(chǎn)品379套，聯(lián)排產(chǎn)品31套。首次開放房房源236套平層產(chǎn)品，，簽約率為98%，僅剩余4套；二次開盤盤銷售平層產(chǎn)產(chǎn)品179套，簽約率62%。別墅產(chǎn)品順銷銷，目前從建建委網(wǎng)站顯示示僅有2套認(rèn)購，但銷售人員說說別墅基本售售完。項(xiàng)目于2012年11月取得454套辦公立項(xiàng)房房源（商改住住規(guī)劃）預(yù)售售證，并于2013年1月，以公寓形形式開盤銷售售，目前已簽簽約181套，簽約率為為40%公寓以撤回以撤回2015.05.26一期開盤2012.10.01二期開盤推盤節(jié)點(diǎn)2013.01公寓開盤剩余貨量：項(xiàng)目規(guī)劃總建建面24萬㎡，目前已已取證建面9.7萬㎡，撤回銷銷證建面5.4萬㎡，產(chǎn)品類類型為平層產(chǎn)產(chǎn)品。剩余近近10萬㎡規(guī)劃未知知，預(yù)計(jì)還將將有部分商業(yè)業(yè)產(chǎn)品，后期無別墅產(chǎn)產(chǎn)品。去化情況僅31套聯(lián)排別墅競品案例2013年銷售情況2013年2月27日最新動(dòng)態(tài)萬年生態(tài)城?園博府二期在在售，現(xiàn)主力力戶型為145-260平精裝戶型，，均價(jià)24000元/平起。項(xiàng)目目另有340㎡聯(lián)排別墅、、45-100㎡SOHO商業(yè)。一次性性付款97折，貸款99折。因目前可售產(chǎn)產(chǎn)品較少，因因此暫無集中中推廣。去化情況項(xiàng)目普宅產(chǎn)品品去化較好13年銷售目標(biāo)：：20億元（主要是普宅宅部分）競品案例項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)：“健康生活有有機(jī)系統(tǒng)”大大規(guī)劃，在社區(qū)內(nèi)構(gòu)筑筑可再生能源源系統(tǒng)、微氣氣候系統(tǒng)、固固碳系統(tǒng)、內(nèi)內(nèi)空間生態(tài)系系統(tǒng)四大生態(tài)態(tài)系統(tǒng)，倡導(dǎo)導(dǎo)綠色健康生生活理念；園博會(huì)的開展展使得區(qū)位發(fā)發(fā)展利好項(xiàng)目目地鐵直達(dá)，交交通便利項(xiàng)目劣勢(shì)：非純別墅社區(qū)區(qū)，社區(qū)規(guī)劃洋房房、公建、商商業(yè)等多建筑筑形態(tài)，別墅墅僅有31套；非傳統(tǒng)別墅區(qū)區(qū)，開發(fā)商品品牌知名度較較低；項(xiàng)目成交簡析析：成交有效渠道道：目前項(xiàng)目推廣廣渠道為短信及網(wǎng)絡(luò)成交客戶分布布：豐臺(tái)區(qū)域占40%，其次為金融融街及石景山山客戶。優(yōu)劣勢(shì)分析收集市場項(xiàng)目目分析競品案例核心競品及分分流競品地圖圖譽(yù)天下V7西園千章墅遠(yuǎn)洋天著天鵝堡中信府譽(yù)墅首開璞瑅墅興創(chuàng)屹墅燕西華府洪坤林語墅好望山核心競品遠(yuǎn)洋天著燕西華府鴻坤·林語墅興創(chuàng)·屹墅分流競品龍湖·好望山譽(yù)天下千章墅天鵝堡首開璞瑅墅園博府御湯山尚湖世家干擾競品御湯山中海尚湖園博府潛在競品V7西園中信府譽(yù)墅占地面積：43600平米建筑面積:113105平方米建筑類別：小高層裝修狀況：毛坯，部分精精裝交通狀況：門頭溝西四環(huán)環(huán)阜石路雙峪峪環(huán)島北1公里，三大城城市主干道與與區(qū)域快速連連接，交通通通達(dá)性較好。。主力戶型：平平層：175-270平方米，215平米為主。綠化率：30%容積率：：2.50開盤時(shí)間：2013年06月30日銷售均價(jià)：待定入住時(shí)間：2014年12月物業(yè)公司：待定物業(yè)費(fèi)：待定車位信息：458位，車位配比比1：1開發(fā)商:北京天臺(tái)山山房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司效果圖基本信息競品案例V7·西園商戰(zhàn)無序，策劃先行《2013房地產(chǎn)營銷策劃大全》震撼升級(jí)上市！火爆促銷中……此頁，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開朗，事半功倍！學(xué)習(xí)前輩經(jīng)驗(yàn)，讓您少走彎路，再攀高峰！內(nèi)部資料，僅供會(huì)員學(xué)習(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