不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告

第8章不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析8.1不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概述

8.2盈虧平衡分析法

8.3敏感性分析法

8.4概率分析法

8.5不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和控制

1/20/20231主講人：李軍峰8.1不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概述

8.1.1不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的特征1.客觀性不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的客觀性是指不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的風(fēng)險(xiǎn)是不以人的意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在的。2.不確定性不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的不確定性源于不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中各種客觀條件變化的不確定性。3.可測(cè)性人們可以通過(guò)對(duì)以往發(fā)生的類(lèi)似風(fēng)險(xiǎn)事件的統(tǒng)計(jì)資料進(jìn)行分析，對(duì)某種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率及其所造成的經(jīng)濟(jì)損失做出主觀上的估計(jì)，從而對(duì)未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)和衡量。1/20/20232主講人：李軍峰4.損益雙重性損益雙重性是指不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)與收益是相伴而生的。一般的投資者都是風(fēng)險(xiǎn)回避型的，即投資風(fēng)險(xiǎn)越高，投資者期望回報(bào)越高。5.相關(guān)性相關(guān)性是指投資者所面臨的風(fēng)險(xiǎn)結(jié)果與其投資行為和決策是緊密相連的。1/20/20233主講人：李軍峰8.1.2不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的分類(lèi)1.按風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)，可分為靜態(tài)風(fēng)險(xiǎn)和動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn) 靜態(tài)風(fēng)險(xiǎn)主要是指由于自然災(zāi)害和意外事故帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，自然災(zāi)害如臺(tái)風(fēng)、地震、海嘯等，意外事故如火災(zāi)、盜竊等。動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)主要是由于企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)狀況和市場(chǎng)變動(dòng)等因素引起的風(fēng)險(xiǎn)，如企業(yè)管理人員決策失誤的風(fēng)險(xiǎn)、居民住房需求偏好變化的風(fēng)險(xiǎn)等。2.按風(fēng)險(xiǎn)的效應(yīng)，可以分為純粹風(fēng)險(xiǎn)和投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)純粹風(fēng)險(xiǎn)是指只有損失機(jī)會(huì)而無(wú)獲利機(jī)會(huì)的風(fēng)險(xiǎn)，如火災(zāi)、地震、盜竊等風(fēng)險(xiǎn)，這類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)只會(huì)造成損失，而不會(huì)帶來(lái)任何風(fēng)險(xiǎn)收益，這種風(fēng)險(xiǎn)是所有投資者都想要規(guī)避的。投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)與純粹風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)應(yīng)，是指那些既有損失的可能，又有獲利機(jī)會(huì)的風(fēng)險(xiǎn)。1/20/20234主講人：李軍峰3.按風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源，可分為社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等（1）社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)是指人文社會(huì)環(huán)境等因素的變化對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的影響。

（2）政策風(fēng)險(xiǎn)是指各級(jí)政府有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的各種政策變化給投資者帶來(lái)的損失。

（3）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。它是指由于不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理者的決策失誤而使不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際結(jié)果偏離期望結(jié)果的可能性。

1/20/20235主講人：李軍峰（4）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。它是指由于不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資市場(chǎng)狀況變化的不確定性給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要有購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)三種。①購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)是指由于社會(huì)物價(jià)總水平的上漲，使投資者未來(lái)的實(shí)際收益減少的風(fēng)險(xiǎn)，因此購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生和大小是與通貨膨脹率的高低相聯(lián)系的。②流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是指將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)，也稱(chēng)為變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。1/20/20236主講人：李軍峰③利率風(fēng)險(xiǎn)利率變化給不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)叫做利率風(fēng)險(xiǎn)。利率升高，一方面會(huì)增加項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，加重開(kāi)發(fā)商的債務(wù)負(fù)擔(dān)；另一方面在使用升高的利率進(jìn)行折現(xiàn)時(shí)，會(huì)使不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值減小。1/20/20237主講人：李軍峰4.按風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的時(shí)間，可分為投資前期的風(fēng)險(xiǎn)、開(kāi)發(fā)建設(shè)期間的風(fēng)險(xiǎn)、租售階段的風(fēng)險(xiǎn)（1）投資前期的風(fēng)險(xiǎn)。不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資前期的風(fēng)險(xiǎn)是指投資計(jì)劃實(shí)施前期的風(fēng)險(xiǎn)。（2）開(kāi)發(fā)建設(shè)期間的風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)建設(shè)期間的風(fēng)險(xiǎn)是指從不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目正式動(dòng)工到交付使用這一階段的風(fēng)險(xiǎn)。（3）租售階段的風(fēng)險(xiǎn)。主要包括租售時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)、租售合同風(fēng)險(xiǎn)等。租售時(shí)機(jī)的選擇直接關(guān)系到不動(dòng)產(chǎn)的銷(xiāo)售價(jià)格，從而影響到開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)。租售合同風(fēng)險(xiǎn)是指因合同簽訂不當(dāng)，而在合同履行過(guò)程中給企業(yè)造成經(jīng)濟(jì)損失。

1/20/20238主講人：李軍峰8.1.3不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析方法1.頭腦風(fēng)暴法 頭腦風(fēng)暴法又稱(chēng)專(zhuān)家會(huì)議法，由美國(guó)人奧斯本于1939年首創(chuàng)，它是通過(guò)組織專(zhuān)家集體決策來(lái)激發(fā)更多創(chuàng)新想法的方法。頭腦風(fēng)暴法首先要確定一個(gè)明確的議題，確定參加會(huì)議的人數(shù)，一般以8-12人為宜，可略有增減，確保每個(gè)人都有發(fā)言機(jī)會(huì)，人數(shù)過(guò)少會(huì)影響激發(fā)新的思維，人數(shù)過(guò)多則每個(gè)人的發(fā)言機(jī)會(huì)減少。頭腦風(fēng)暴法要遵循以下幾個(gè)原則：一是創(chuàng)造自由氣氛，讓所有人暢所欲言；二是在討論過(guò)程中絕對(duì)不可以對(duì)任何人的意見(jiàn)做出批評(píng)，所有評(píng)價(jià)均放在會(huì)后進(jìn)行；三是追求數(shù)量，想法越多，其中的有創(chuàng)造性的想法就可能越多。

1/20/20239主講人：李軍峰2.德?tīng)柗品?德?tīng)柗品ㄊ敲绹?guó)著名咨詢(xún)機(jī)構(gòu)蘭德公司于20世紀(jì)50年代初發(fā)明的。該方法采用匿名發(fā)表意見(jiàn)的方式，即專(zhuān)家之間不互相討論，不發(fā)生橫向聯(lián)系，只與調(diào)查人員發(fā)生關(guān)系，通過(guò)多輪調(diào)查專(zhuān)家對(duì)問(wèn)卷所提問(wèn)題的看法，經(jīng)過(guò)反復(fù)征詢(xún)、歸納、修改，最后匯總成專(zhuān)家基本一致的看法，作為預(yù)測(cè)的結(jié)果。1/20/202310主講人：李軍峰德?tīng)柗品品ǖ牡木唧w體步驟驟如下下：（1））準(zhǔn)備備階段段。（2））意見(jiàn)見(jiàn)征詢(xún)?cè)冸A段段。（3））評(píng)估估結(jié)果果處理理階段段。1/7/202311主講人人：李李軍峰峰3.盈盈虧虧平衡衡分析析法這是分分析研研究不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)投資資項(xiàng)目目成本本與收收益之之間平平衡關(guān)關(guān)系的的方法法。其研究究的內(nèi)內(nèi)容主主要是是在一一定的的市場(chǎng)場(chǎng)和生生產(chǎn)能能力條條件下下，分分析產(chǎn)產(chǎn)量、、成本本、收收入之之間的的相互互關(guān)系系，找找出項(xiàng)項(xiàng)目盈盈利與與虧損損的臨臨界點(diǎn)點(diǎn)，即即盈虧虧平衡衡點(diǎn)，，以此此了解解不確確定因因素允允許變變化的的最大大范圍圍，尋尋求最最大盈盈利的的可能能性。。1/7/202312主講講人人：：李李軍軍峰峰4.敏敏感感性性分分析析法法在項(xiàng)項(xiàng)目目執(zhí)執(zhí)行行或或經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)過(guò)過(guò)程程中中，，當(dāng)當(dāng)不不確確定定因因素素發(fā)發(fā)生生變變化化時(shí)時(shí)，，項(xiàng)項(xiàng)目目的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效效益益會(huì)會(huì)發(fā)發(fā)生生相相應(yīng)應(yīng)變變化化，，其其變變化化的的大大小小反反映映了了不不確確定定因因素素的的敏敏感感程程度度，，選選取取敏敏感感性性強(qiáng)強(qiáng)的的因因素素來(lái)來(lái)預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)項(xiàng)項(xiàng)目目效效益益的的變變動(dòng)動(dòng)幅幅度度，，即即為為敏敏感感性性分分析析。。1/7/202313主講講人人：：李李軍軍峰峰5.概概率率分分析析法法當(dāng)不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)投投資資項(xiàng)項(xiàng)目目不不確確定定因因素素的的變變動(dòng)動(dòng)值值偏偏離離正正常常值值較較大大，，并并常常具具有有偶偶然然性性時(shí)時(shí)，，用用盈盈虧虧平平衡衡分分析析和和敏敏感感性性分分析析已已難難以以對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目的的變變動(dòng)動(dòng)度度進(jìn)進(jìn)行行測(cè)測(cè)定定，，而而需需要要運(yùn)運(yùn)用用概概率率分分析析的的方方法法進(jìn)進(jìn)行行預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)。。1/7/202314主講人：李軍軍峰8.2盈虧虧平衡分析法法盈虧平衡分析析法又稱(chēng)為保保本分析法或或者盈虧臨界界分析法，是是通過(guò)分析項(xiàng)項(xiàng)目的成本、、利潤(rùn)等因素素，找出影響響不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目的不確確定性因素的的盈虧平衡點(diǎn)點(diǎn)，來(lái)考察項(xiàng)項(xiàng)目對(duì)各種不不確定性因素素變化的承受受能力的一種種分析方法。。根據(jù)開(kāi)發(fā)面積積是否與開(kāi)發(fā)發(fā)成本和銷(xiāo)售售收入均呈線線性關(guān)系，盈盈虧平衡分析析可分為線性性盈虧平衡分分析法和非線線性盈虧平衡衡分析法。1/7/202315主講人：李軍軍峰1.線性盈盈虧平衡分析析法的假設(shè)條條件（1）不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的總銷(xiāo)銷(xiāo)售收入和總總成本與不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積積均呈線性關(guān)關(guān)系；（2））產(chǎn)品品的開(kāi)開(kāi)發(fā)面面積和和銷(xiāo)售售面積積相等等，即即開(kāi)發(fā)發(fā)的不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品全部部能夠夠租售售出去去；（3））在產(chǎn)產(chǎn)品的的開(kāi)發(fā)發(fā)和租租售期期內(nèi)，，產(chǎn)品品固定定成本本保持持不變變；（4））單位位面積積銷(xiāo)售售價(jià)格格和單單位面面積可可變成成本保保持不不變；；（5））計(jì)算算所使使用的的各種種數(shù)據(jù)據(jù)應(yīng)當(dāng)當(dāng)是正正常生生產(chǎn)年年度的的數(shù)據(jù)據(jù)。1/7/202316主講講人人：：李李軍軍峰峰2.線線性性盈盈虧虧平平衡衡分分析析的的圖圖解解法法圖解解法法是是用用作作圖圖的的方方式式找找出出盈盈虧虧平平衡衡點(diǎn)點(diǎn)來(lái)來(lái)進(jìn)進(jìn)行行分分析析的的方方法法。。所謂謂盈盈虧虧平平衡衡點(diǎn)點(diǎn)就就是是開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目盈盈利利與與虧虧損損的的臨臨界界點(diǎn)點(diǎn)。。在在盈盈虧虧平平衡衡點(diǎn)點(diǎn)處處，，不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目處處于于不不盈盈不不虧虧的的狀狀態(tài)態(tài)，，也也即即不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目的的總總收收益益和和總總成成本本相相等等。。1/7/202317主講講人人：：李李軍軍峰峰收益或成本總收益固定成本總成本開(kāi)發(fā)面積QEQE盈利區(qū)盈虧平衡點(diǎn)虧損區(qū)0圖8-1線線性性盈盈虧虧平平衡衡分分析析圖圖1/7/202318主講講人人：：李李軍軍峰峰3.線線性性盈盈虧虧平平衡衡分分析析的的解解析析法法1/7/202319主講講人人：：李李軍軍峰峰（1））計(jì)計(jì)算算盈盈虧虧平平衡衡點(diǎn)點(diǎn)的的開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)面面積積1/7/202320主講講人人：：李李軍軍峰峰（2））計(jì)計(jì)算算盈盈虧虧平平衡衡點(diǎn)點(diǎn)的的單單位位面面積積銷(xiāo)銷(xiāo)售售價(jià)價(jià)格格1/7/202321主講人：：李軍峰峰4.線線性盈虧虧平衡分分析法舉舉例【案例8-1】】某不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資公公司開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)一一個(gè)居民民住宅小小區(qū)項(xiàng)目目，計(jì)劃劃開(kāi)發(fā)面面積為3萬(wàn)m2，項(xiàng)目固固定成本本為9000萬(wàn)萬(wàn)元，單單位面積積的可變變成本為為2740元/m2，項(xiàng)目建建成后預(yù)預(yù)計(jì)售價(jià)價(jià)為8000元元/m2，銷(xiāo)售稅稅率為3.25%。試試求項(xiàng)目目盈虧平平衡時(shí)的的開(kāi)發(fā)面面積及單單位面積積銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格。1/7/202322主講人：：李軍峰峰解：根據(jù)據(jù)題意，，F(xiàn)＝9000萬(wàn)元，，V＝2740元/m2，t=3.25%，，P＝8000元/m2，Q＝30000m2。設(shè)盈虧虧平衡點(diǎn)點(diǎn)的開(kāi)發(fā)發(fā)面積為為QE，盈虧平平衡點(diǎn)的的銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格為PE，則根據(jù)據(jù)盈虧平平衡點(diǎn)的的定義，，盈虧平平衡點(diǎn)的的開(kāi)發(fā)面面積為盈虧平衡衡點(diǎn)的單單位面積積銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格1/7/202323主講人：：李軍峰峰非非線性盈盈虧平衡衡分析法法線性盈虧虧平衡分分析法的的前提條條件是項(xiàng)項(xiàng)目的開(kāi)開(kāi)發(fā)面積積和銷(xiāo)售售面積相相等，且且項(xiàng)目總總銷(xiāo)售收收入、總總成本與與開(kāi)發(fā)面面積呈線線性關(guān)系系。1.非非線性盈盈虧平衡衡分析法法的解析析過(guò)程要進(jìn)行非非線性盈盈虧平衡衡分析，，首先要要建立總總收益和和總成本本函數(shù)。。在盈虧虧平衡點(diǎn)點(diǎn)處，不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)開(kāi)發(fā)面積積和銷(xiāo)售售面積相相等。1/7/202324主講人：：李軍峰峰在盈虧平平衡點(diǎn)處處，，所以1/7/202325主講人：李李軍峰開(kāi)發(fā)面積Q盈虧平衡點(diǎn)BQ2固定成本總成本Q1盈利區(qū)盈虧平衡點(diǎn)A總收益收益或成本0圖8-2非非線性盈盈虧平衡分分析圖1/7/202326主講人：李李軍峰2.非線線性盈虧平平衡分析法法舉例【案例8-2】已已知某不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投投資項(xiàng)目的的總收益函函數(shù)為；總成本函函數(shù)為試求：（1）當(dāng)計(jì)計(jì)劃開(kāi)發(fā)面面積為10000m2時(shí)，項(xiàng)目的的盈虧狀況況如何？（2）該項(xiàng)項(xiàng)目的盈虧虧平衡點(diǎn)的的開(kāi)發(fā)面積積是多少？？（3）項(xiàng)目目的最大利利潤(rùn)是多少少？1/7/202327主講人：李李軍峰解：根據(jù)題意，利潤(rùn)（）＝總收益－總成本＝（1）當(dāng)m2時(shí)所以，當(dāng)開(kāi)發(fā)面積為10000m2時(shí)，項(xiàng)目盈利。（2）當(dāng)利潤(rùn)時(shí)，即為項(xiàng)目的盈虧平衡狀態(tài)，即解得m2，m21/7/202328主講人：李軍軍峰（元）（3）項(xiàng)目的最大利潤(rùn)點(diǎn)即利潤(rùn)函數(shù)的一階導(dǎo)數(shù)為零的點(diǎn)，即解得m2時(shí)，利潤(rùn)函數(shù)的二階導(dǎo)數(shù)為，因此該點(diǎn)即為利潤(rùn)函數(shù)的最大值。將代入利潤(rùn)函數(shù)求得項(xiàng)目的最大利潤(rùn)為當(dāng)1/7/202329主講人：李軍軍峰8.3敏感感性分析法敏敏感性分析析的基本概念念和作用敏感性分析是是用來(lái)研究項(xiàng)項(xiàng)目主要的不不確定性因素素發(fā)生變化時(shí)時(shí)，項(xiàng)目的財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)的變化幅度度，以此來(lái)判判斷這些不確確定性因素對(duì)對(duì)項(xiàng)目預(yù)期目目標(biāo)的影響程程度。敏感性分析的的作用在于從從各種不確定定性因素中找找出項(xiàng)目最敏敏感的因素，，把精力主要要放在最敏感感的因素上，，而對(duì)于不太太敏感的因素素則不必花費(fèi)費(fèi)過(guò)多精力去去關(guān)注。1/7/202330主講人：李軍軍峰單單因素敏感感性分析1.單因素素敏感性分析析的步驟（1）確定敏敏感性分析指指標(biāo)在選擇敏感性性分析指標(biāo)時(shí)時(shí)，一般首選選那些最能反反映投資項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)效益的的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指指標(biāo)作為分析析對(duì)象，可根根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特特點(diǎn)、研究階階段、實(shí)際需需求情況而選選取不同的指指標(biāo)。（2）選擇不不確定性因素素影響不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收益益的不確定性性因素有很多多，在實(shí)際中中沒(méi)有必要把把每一個(gè)因素素都進(jìn)行分析析，往往選取取最主要的影影響因素進(jìn)行行分析。1/7/202331主講人人：李李軍峰峰（3））確定定各個(gè)個(gè)不確確定性性因素素的變變化范范圍，，并計(jì)計(jì)算它它們對(duì)對(duì)不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)評(píng)價(jià)指指標(biāo)的的影響響程度度。（4））用敏敏感性性分析析圖來(lái)來(lái)表示示財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)標(biāo)對(duì)不不確定定性因因素變變動(dòng)的的敏感感程度度。（5））根據(jù)據(jù)計(jì)算算結(jié)果果確定定敏感感因素素。1/7/202332主講人人：李李軍峰峰2.單單因因素敏敏感性性分析析舉例例【案例例8-3】】設(shè)某某不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)公公司擬擬開(kāi)發(fā)發(fā)一個(gè)個(gè)住宅宅小區(qū)區(qū)項(xiàng)目目，擬擬開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)設(shè)面積積為1萬(wàn)平平方米米，固固定成成本為為240萬(wàn)萬(wàn)元，，單位位變動(dòng)動(dòng)成本本為1000元元/m2，預(yù)計(jì)計(jì)售價(jià)價(jià)為2000元元/m2，銷(xiāo)售售稅率率為5%。。試以售售價(jià)、、單位位變動(dòng)動(dòng)成本本、固固定成成本、、銷(xiāo)售售量為為不確確定因因素，，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目利利潤(rùn)這這一財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)評(píng)價(jià)指指標(biāo)進(jìn)進(jìn)行單單因素素敏感感性分分析。。1/7/202333主講講人人：：李李軍軍峰峰若不不考考慮慮不不確確定定因因素素，，該該小小區(qū)區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目目的的預(yù)預(yù)期期利利潤(rùn)潤(rùn)為為＝2000××10000××（（1－－5%））－－1000××10000－－2400000=660(萬(wàn)萬(wàn)元元)根據(jù)據(jù)題題意意，，先先固固定定其其他他因因素素，，變變動(dòng)動(dòng)其其中中一一個(gè)個(gè)因因素素，，分分別別求求出出單單因因素素變變化化對(duì)對(duì)財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)指指標(biāo)標(biāo)的的影影響響如如表表變化幅度利潤(rùn)不確定性因素-20%-10%0%10%20%產(chǎn)品售價(jià)2804706608501040銷(xiāo)售量480570660750840單位變動(dòng)成本860760660560460固定成本7086846606366121/7/202334主講講人人：：李李軍軍峰峰根據(jù)典型型數(shù)據(jù)（（0，660））、（20%，，1040）；；（0，，660）、（（20%，840）；；（0，，660）、（（20%，460）；；（0，，660）、（（20%，612），，按照兩兩點(diǎn)確定定一條直直線計(jì)算算開(kāi)發(fā)利利潤(rùn)R與與產(chǎn)品售售價(jià)P、、銷(xiāo)售量量Q、單單位變動(dòng)動(dòng)成本V、固定定成本F的變化化幅度p、q、、v、f的回歸直直線如下下：1/7/202335主講人：：李軍峰峰460612840產(chǎn)品售價(jià)1040單位變動(dòng)成本固定成本銷(xiāo)售量660基準(zhǔn)利潤(rùn)20%20%10%10%0變化幅度（%）開(kāi)發(fā)利潤(rùn)（萬(wàn)元）圖8-3單因因素敏感感性分析析圖1/7/202336主講人人：李李軍峰峰一般來(lái)來(lái)說(shuō)，，直線線與縱縱軸的的夾角角越小小，表表明直直線所所對(duì)應(yīng)應(yīng)的因因素對(duì)對(duì)項(xiàng)目目利潤(rùn)潤(rùn)的敏敏感程程度越越高。?？梢钥纯闯觯?，產(chǎn)品品售價(jià)價(jià)、單單位變變動(dòng)成成本、、銷(xiāo)售售量依依次是是相對(duì)對(duì)敏感感的因因素。。根據(jù)臨臨界點(diǎn)點(diǎn)的大大小，，得知知項(xiàng)目目利潤(rùn)潤(rùn)評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)標(biāo)相對(duì)對(duì)于固固定成成本變變動(dòng)的的承受受能力力相對(duì)對(duì)較強(qiáng)強(qiáng)，而而相對(duì)對(duì)于產(chǎn)產(chǎn)品售售價(jià)變變動(dòng)的的承受受能力力相對(duì)對(duì)較弱弱。因此，，投資資決策策應(yīng)特特別關(guān)關(guān)注售售價(jià)的的可能能變化化。1/7/202337主講人人：李李軍峰峰多多因素素敏感感性分分析多因素素敏感感性分分析是是考察察兩個(gè)個(gè)或者者兩個(gè)個(gè)以上上相互互獨(dú)立立的不不確定定性因因素同同時(shí)發(fā)發(fā)生變變化對(duì)對(duì)項(xiàng)目目財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)標(biāo)的影影響。。1/7/202338主講人：李李軍峰【案例8-4】假假定某不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的的初始投資資為20萬(wàn)萬(wàn)元，年租租金收入為為5萬(wàn)元，，年經(jīng)營(yíng)費(fèi)費(fèi)用為4000元，，項(xiàng)目壽命命期為15年，資產(chǎn)產(chǎn)殘值為2萬(wàn)元，基基準(zhǔn)收益率率為15%，要求就就初始投資資與各年租租金收入對(duì)對(duì)該項(xiàng)目的的凈現(xiàn)值進(jìn)進(jìn)行雙因素素敏感性分分析。1/7/202339主講講人人：：李李軍軍峰峰設(shè)x表示示初初始始投投資資變變化化的的百百分分?jǐn)?shù)數(shù)，，y表示示與與初初始始投投資資同同時(shí)時(shí)改改變變的的租租金金收收入入的的百百分分?jǐn)?shù)數(shù)。。則則當(dāng)時(shí)，，該該方方案案盈盈利利可可在在15%以以上上，，即即解得得1/7/202340主講講人人：：李李軍軍峰峰租金收入變化率Y（%）-20%-20%20%20%-10%10%10%-10%NPV=0NPV>0NPV<00初始投資變化率X（%）1/7/202341主講講人人：：李李軍軍峰峰敏敏感感性性分分析析方方法法的的優(yōu)優(yōu)缺缺點(diǎn)點(diǎn)1/7/202342主講人：李軍軍峰幕幕景分析法法幕景就是對(duì)一一個(gè)投資項(xiàng)目目或某個(gè)不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)未來(lái)狀態(tài)的的描繪。幕景景分析在假定定關(guān)鍵的不確確定性因素有有可能發(fā)生的的基礎(chǔ)上，構(gòu)構(gòu)造出多種情情景，提出多多種未來(lái)的可可能結(jié)果，來(lái)來(lái)分析項(xiàng)目的的風(fēng)險(xiǎn)，在一一定程度上彌彌補(bǔ)了敏感性性分析的缺陷陷。具體分析步驟驟如下：（1）選取基基準(zhǔn)情況的財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)作為參照；；（2）對(duì)項(xiàng)目目進(jìn)行敏感性性分析，確定定敏感性因素素；（3）對(duì)項(xiàng)目目進(jìn)行樂(lè)觀和和悲觀幕景分分析，計(jì)算兩兩種情況下項(xiàng)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)評(píng)價(jià)指標(biāo)；（4）對(duì)計(jì)算算結(jié)果進(jìn)行比比較，如果樂(lè)樂(lè)觀和悲觀情情況下的財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)相相差很大，說(shuō)說(shuō)明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)很大，如果果相差不大，，說(shuō)明項(xiàng)目風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)不大。1/7/202343主講人：李軍軍峰8.4概率率分析法概概率分析法法概述概率分析法是是使用概率論論的相關(guān)理論論來(lái)研究不確確定性因素對(duì)對(duì)項(xiàng)目的影響響的一種風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析方法。。概率分析不僅僅能夠測(cè)定不不確定性因素素發(fā)生的概率率，而且能夠夠測(cè)定不確定定性因素給項(xiàng)項(xiàng)目帶來(lái)的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的大小。。1/7/202344主講人人：李李軍峰峰正正態(tài)分分布法法1.正正態(tài)態(tài)分布布法正態(tài)分分布的的概率率密度度函數(shù)數(shù)為1/7/202345主講人：李李軍峰X(qián)95.44%68.26%1/7/202346主講人：李李軍峰蒙蒙特卡洛洛法蒙特卡洛洛法也稱(chēng)稱(chēng)為隨機(jī)機(jī)模擬法法，由法法國(guó)數(shù)學(xué)學(xué)家JohnVonNeumann創(chuàng)創(chuàng)立。由于該方方法與西西方輪盤(pán)盤(pán)賭的原原理類(lèi)似似，所以以就用歐歐洲著名名的賭城城摩納哥哥首都蒙蒙特卡洛洛（MonteCaro））命名。。1/7/202347主講人：：李軍峰峰8.5不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投投資項(xiàng)目目的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)防范和和控制風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防防風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防防是投資資者在不不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資資風(fēng)險(xiǎn)發(fā)發(fā)生前采采取某些些措施，，以消除除或減少少引致風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)損失失的各項(xiàng)項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因因素，實(shí)實(shí)現(xiàn)降低低風(fēng)險(xiǎn)損損失發(fā)生生的概率率，減小小風(fēng)險(xiǎn)損損失的作作用。它在整個(gè)個(gè)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)過(guò)程中的的各個(gè)階階段都有有廣泛的的應(yīng)用價(jià)價(jià)值。1/7/202348主講人：李軍軍峰風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)回避風(fēng)險(xiǎn)回避是指指不動(dòng)產(chǎn)投資資者通過(guò)對(duì)不不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)識(shí)別和分析，，判斷不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)投資項(xiàng)目的的風(fēng)險(xiǎn)大小，，選擇那些風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)小的投資資項(xiàng)目或者放放棄那些風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)大的項(xiàng)目。。風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)自留風(fēng)險(xiǎn)自留是指指不動(dòng)產(chǎn)投資資者預(yù)期某些些風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法避避免時(shí)，不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)投資者以以其自身的財(cái)財(cái)力（包括自自有資金和借借入資金）來(lái)來(lái)承擔(dān)未來(lái)可可能的風(fēng)險(xiǎn)損損失的方法。。1/7/202349主講人：李軍軍峰風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指指投資主體將將其風(fēng)險(xiǎn)損失失轉(zhuǎn)嫁給他人人承擔(dān)。1.保險(xiǎn)型型風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移2.非保險(xiǎn)險(xiǎn)型風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移移1/7/202350主講人：李軍軍峰8.5.5風(fēng)險(xiǎn)組組合風(fēng)險(xiǎn)組合即即通過(guò)多項(xiàng)項(xiàng)目投資來(lái)來(lái)分散風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，這種方方法是將許許多類(lèi)似的的，但不會(huì)會(huì)同時(shí)發(fā)生生的風(fēng)險(xiǎn)集集中起來(lái)考考慮，從而而能較為準(zhǔn)準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)測(cè)未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)損失發(fā)生生的狀況，，并使這一一組合中發(fā)發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)損損失的部分分，能得到到其他取得得風(fēng)險(xiǎn)收益益的投資項(xiàng)項(xiàng)目的補(bǔ)償償。1.投資資于不同類(lèi)類(lèi)型的項(xiàng)目目組合2.投資資于不同區(qū)區(qū)域的項(xiàng)目目1/7/202351主講人：李李軍峰9、靜夜四四無(wú)鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Saturday,January7,202310、雨中中黃葉葉樹(shù)，，燈下下白頭頭人。。。23:25:1023:25:1023:251/7/202311:25:10PM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見(jiàn)頻。。。1月-2323:25:1023:25Jan-2307-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。23:25:1023:25:1023:25Saturday,January7,202313、乍乍見(jiàn)見(jiàn)翻翻疑疑夢(mèng)夢(mèng)，，相相悲悲各各問(wèn)問(wèn)年年。。。。1月月-231月月-2323:25:1123:25:11January7,202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國(guó)國(guó)見(jiàn)見(jiàn)青青山山。。。。07一一月月202311:25:11下下午午23:25:111月月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月2311:25下午1月-2323:25January7,202316、行行動(dòng)動(dòng)出出成成果果，，工工作作出出財(cái)財(cái)富富。。。。2023/1/723:25:1123:25:1107January202317、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；9、沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。1月-