房地產(chǎn)業(yè)會(huì)計(jì)核算中的稅收風(fēng)險(xiǎn)管理與納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中

稅收風(fēng)險(xiǎn)管理及納稅籌劃西安中道財(cái)稅咨詢12主要內(nèi)容一、現(xiàn)金和銀行存款核算的控制二、應(yīng)收應(yīng)付款項(xiàng)核算的控制三、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品核算的控制四、固定〔無(wú)形〕資產(chǎn)核算的控制五、長(zhǎng)期股權(quán)投資核算的控制六、所有者權(quán)益核算的控制七、收入核算的控制八、費(fèi)用核算的控制3一、現(xiàn)金和銀行存款核算的控制〔一〕貨幣資金增加的分析和控制1、接受投資接受投資時(shí)，該類業(yè)務(wù)一般發(fā)生在企業(yè)籌建期內(nèi)，這與流轉(zhuǎn)稅和企業(yè)所得稅根本無(wú)關(guān)，主要考慮個(gè)人所得稅和印花稅。賬務(wù)處理：借：銀行存款〔現(xiàn)金〕貸：實(shí)收資本—股東名稱相關(guān)政策1.doc相關(guān)政策2doc4?公司法?第二十八條股東應(yīng)當(dāng)按期足額繳納公司章程中規(guī)定的各自所認(rèn)繳的出資額。股東以貨幣出資的，應(yīng)當(dāng)將貨幣出資足額存入有限責(zé)任公司在銀行開(kāi)設(shè)的賬戶；以非貨幣財(cái)產(chǎn)出資的，應(yīng)當(dāng)依法辦理其財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。股東不按照前款規(guī)定繳納出資的，除應(yīng)當(dāng)向公司足額繳納外，還應(yīng)當(dāng)向已按期足額繳納出資的股東承擔(dān)違約責(zé)任。

第二十九條股東繳納出資后，必須經(jīng)依法設(shè)立的驗(yàn)資機(jī)構(gòu)驗(yàn)資并出具證明。52、舉借債務(wù)一般情況為金融企業(yè)、非金融企業(yè)、個(gè)人借款或發(fā)行企業(yè)債券。該類業(yè)務(wù)在稅收方面主要涉及金融機(jī)構(gòu)借款合同的印花稅以及后續(xù)利息費(fèi)用的涉稅問(wèn)題。

政策解析.doc6如涉及關(guān)聯(lián)方借款和國(guó)外借款，是稅務(wù)后續(xù)檢查重點(diǎn)。如涉及企業(yè)股東及其親屬或財(cái)務(wù)人員，對(duì)應(yīng)賬戶為“其他應(yīng)付款〞、“應(yīng)付賬款〞等，稅務(wù)一般要查實(shí)核對(duì)，很多企業(yè)將賬外收入掛記該賬戶。分析：企業(yè)融資的稅收思考？利息費(fèi)用的稅收效用？73、出售資產(chǎn)涉及流轉(zhuǎn)稅、所得稅、土地增值稅和印花稅。出售動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅；出售無(wú)形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)交納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅；資產(chǎn)收入涉及企業(yè)所得稅。出售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)應(yīng)為收入；固定資產(chǎn)對(duì)應(yīng)科目為“固定資產(chǎn)清理〞；出售無(wú)形資產(chǎn)對(duì)應(yīng)科目為“營(yíng)業(yè)外收支〞。相關(guān)政策解析.doc8

國(guó)稅發(fā)［1993］149號(hào)轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)的行為。

本稅目的征收范圍包括：轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、……。銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。

本稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物。在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅。9財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅假設(shè)干政策問(wèn)題的通知〔財(cái)稅[2003]16號(hào)〕〔二十〕單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。

單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。10國(guó)稅函[2021]220號(hào)七、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除工程的加計(jì)問(wèn)題

財(cái)稅[2006]21號(hào)第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)確認(rèn)，?條例?第六條第〔一〕、〔三〕項(xiàng)規(guī)定的扣除工程的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)置年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算〞。計(jì)算扣除工程時(shí)“每年〞按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過(guò)一年，未滿12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為一年。11

4、出租資產(chǎn)一般情況需交納營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、印花稅和企業(yè)所得稅。但出租職工宿舍給員工居住不需要繳納營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅。

政策解析1.doc

政策解析2.doc

無(wú)租金出租房產(chǎn)的，由產(chǎn)權(quán)所有人按原值繳納房產(chǎn)稅。政策解析3.doc

12國(guó)稅發(fā)〔2021〕31號(hào)第二十四條

企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過(guò)12個(gè)月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。財(cái)稅字［1995］048號(hào)七、關(guān)于新建房與舊房的界定問(wèn)題

新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。但凡已使用一定時(shí)間或到達(dá)一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時(shí)間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政和稅務(wù)具體規(guī)定。135、接受捐贈(zèng)〔政府補(bǔ)助〕接受貨幣性資產(chǎn)捐贈(zèng)一般不與流轉(zhuǎn)稅相關(guān)，但往來(lái)單位的可能視為價(jià)外費(fèi)用。在企業(yè)所得稅上，企業(yè)接受捐贈(zèng)時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益，計(jì)算應(yīng)納所得稅額。會(huì)計(jì)處理上，①與收益相關(guān)的政府補(bǔ)助，用于補(bǔ)償企業(yè)以后期間的相關(guān)費(fèi)用或損失的，取得時(shí)確認(rèn)為“遞延收益〞，在確認(rèn)相關(guān)費(fèi)用的期間計(jì)入當(dāng)期損益“營(yíng)業(yè)外收入〞；用于補(bǔ)償企業(yè)已發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用或損失的，取得時(shí)直接計(jì)入當(dāng)期損益“營(yíng)業(yè)外收入〞。14②與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助，不直接確認(rèn)為當(dāng)期損益，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為“遞延收益〞，自相關(guān)資產(chǎn)到達(dá)預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)起，在相關(guān)資產(chǎn)使用壽命內(nèi)平均分配，分次計(jì)入以后各期的損益“營(yíng)業(yè)外收入〞。相關(guān)資產(chǎn)在使用壽命結(jié)束前被出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢或發(fā)生毀損的，應(yīng)將尚未分配的遞延收益余額一次性轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期的損益“營(yíng)業(yè)外收入〞。政府補(bǔ)助會(huì)計(jì)處理.doc有關(guān)政策1.doc有關(guān)政策2.doc15政府補(bǔ)助收入土地增值稅處理？計(jì)算增值額的扣除工程具體為：〔一〕取得土地使用權(quán)所支付的金額。〔二〕開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的本錢(qián)，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程實(shí)際發(fā)生的本錢(qián)，,包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、根底設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。166、代理業(yè)效勞費(fèi)收入手續(xù)費(fèi)收入主要涉及營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅。國(guó)稅發(fā)［1993］149號(hào)

代理業(yè)，是指代委托人辦理受托事項(xiàng)的業(yè)務(wù)，包括代購(gòu)代銷貨物、代辦進(jìn)出口、介紹效勞、其他代理效勞〔如：代扣代繳稅款〕。17?實(shí)施細(xì)那么?第十三條稱價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，但不包括同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)：

〔一〕由國(guó)務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)；

〔二〕收取時(shí)開(kāi)具省級(jí)以上財(cái)政部門(mén)印制的財(cái)政票據(jù)；

〔三〕所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。18

國(guó)稅發(fā)[1995]076號(hào)

代理業(yè)的營(yíng)業(yè)額為納稅人從事代理業(yè)務(wù)向委托方實(shí)際收取的報(bào)酬。

財(cái)稅[2003]16號(hào)從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)庖约按凶庹咧Ц兜乃?、電、燃?xì)?、房屋租金的價(jià)款后的余額為營(yíng)業(yè)額。19國(guó)稅發(fā)［1998］217號(hào)

物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門(mén)收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃(煤)氣費(fèi)、維修基金、房租的行為，屬于營(yíng)業(yè)稅“效勞業(yè)〞稅目中的“代理〞業(yè)務(wù)，因此，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門(mén)收取的水費(fèi)、電費(fèi)、燃(煤)氣費(fèi)、維修基金、房租不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，對(duì)其從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)當(dāng)征收營(yíng)業(yè)稅。思考：企業(yè)如何利用？20關(guān)于銷售代理公司代收代交費(fèi)用的〔如：可視對(duì)講、網(wǎng)絡(luò)光纖等〕稅收問(wèn)題分析?財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅、營(yíng)業(yè)稅假設(shè)干政策規(guī)定的通知?([94]財(cái)稅字第026號(hào))代購(gòu)貨物行為，凡同時(shí)具備以下條件的，不征收增值稅；不同時(shí)具備以下條件的，無(wú)論會(huì)計(jì)制度規(guī)定如何核算，均征收增值稅。

(一)受托方不墊付資金；

(二)銷貨方將發(fā)票開(kāi)具給委托方，并由受托方將該項(xiàng)發(fā)票轉(zhuǎn)交給委托方；

(三)受托方按銷售方實(shí)際收取的銷售額和增值稅額與委托方結(jié)算貨款，并另外收取手續(xù)費(fèi)。21

7、債權(quán)收回如屬于真實(shí)性的債權(quán)收回，一般不涉及稅收問(wèn)題。股東個(gè)人借款跨年度收回的，一般也不追繳個(gè)人所得稅。有其他機(jī)構(gòu)借款，發(fā)生利息費(fèi)用，同時(shí)有收回借款沒(méi)有收取利息費(fèi)用的，涉及企業(yè)所得稅問(wèn)題。關(guān)聯(lián)方還涉及營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題。22抽支煙，休息15分鐘23〔二〕貨幣資金減少的分析和控制1、購(gòu)置物資及接受勞務(wù)主要涉及企業(yè)所得稅。重點(diǎn)關(guān)注票據(jù)的真實(shí)性合法性，核實(shí)入賬本錢(qián)?！⒁飧犊顚?duì)象與開(kāi)具發(fā)票單位一致。—對(duì)于大額現(xiàn)金交易和欠款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)心疑其真實(shí)性。一般通過(guò)銀行、往來(lái)單位查證其資金流，是否存在虛開(kāi)發(fā)票套取現(xiàn)金等。案例分析.doc24〔1〕支付給境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，且該單位或者個(gè)人發(fā)生的行為屬于營(yíng)業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個(gè)人開(kāi)具的發(fā)票為合法有效憑證；〔2〕支付的行政事業(yè)性收費(fèi)或者政府性基金，以開(kāi)具的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證；〔3〕支付給境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)或者注冊(cè)會(huì)計(jì)師的確實(shí)認(rèn)證明；〔4〕國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證25如：無(wú)形資產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)投資行為不開(kāi)具發(fā)票？財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知〔財(cái)稅[2002]191號(hào)〕一、以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。

二、對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅。

本通知自2003年1月1日起執(zhí)行。26國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于征用土地過(guò)程中征地單位支付給土地承包人員的補(bǔ)償費(fèi)如何征稅問(wèn)題的批復(fù)〔國(guó)稅函發(fā)［1997］087號(hào)〕一、對(duì)土地承包人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地附著物的補(bǔ)償費(fèi)收入，應(yīng)按照?中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例?的“銷售不動(dòng)產(chǎn)--其他土地附著物〞稅目征收營(yíng)業(yè)稅。二、對(duì)土地承包人取得的青苗補(bǔ)償費(fèi)收入,暫免征收個(gè)人所得稅；取得的轉(zhuǎn)讓建筑物等財(cái)產(chǎn)性質(zhì)的其他補(bǔ)償費(fèi)收入,應(yīng)按照?中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法?的“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得〞應(yīng)稅工程計(jì)征個(gè)人所得稅。27國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于單位和個(gè)人土地被國(guó)家征用取得土地及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)〔國(guó)稅函〔2007〕969號(hào)〕國(guó)家因公共利益或城市建設(shè)規(guī)劃需要收回土地使用權(quán)，對(duì)于使用國(guó)有土地的單位和個(gè)人來(lái)說(shuō)是將土地使用權(quán)歸還土地所有者。根據(jù)國(guó)稅發(fā)[1993]149號(hào)的規(guī)定，土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。因此，對(duì)國(guó)家因公共利益或城市規(guī)劃需要而收回單位和個(gè)人所擁有的土地使用權(quán)，并按照?中華人民共和國(guó)土地管理法?規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付給單位和個(gè)人的土地及地上附著物〔包括不動(dòng)產(chǎn)〕的補(bǔ)償費(fèi)，不征收營(yíng)業(yè)稅。28國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知(國(guó)稅函〔2021〕277號(hào))納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時(shí)，只要出具縣級(jí)〔含〕以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無(wú)論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資金來(lái)源是否為政府財(cái)政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，按照?國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營(yíng)業(yè)稅稅目注釋〔試行稿〕〉的通知?〔國(guó)稅發(fā)[1993]149號(hào)〕規(guī)定，不征收營(yíng)業(yè)稅。29營(yíng)業(yè)稅納稅地點(diǎn)：

〔1〕納稅人提供給稅勞務(wù)應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。但是，納稅人提供的建筑業(yè)勞務(wù)，應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

〔2〕納稅人轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。但是，納稅人轉(zhuǎn)讓、出租土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向土地所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

〔3〕納稅人銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。302、日常管理支出主要企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅扣繳。重點(diǎn)關(guān)注大額現(xiàn)金支出和經(jīng)常性支出的合理性。涉及個(gè)人的支出如勞務(wù)費(fèi)用支出等，需要取得合法票據(jù)及扣繳個(gè)稅。分析：支付給個(gè)人的款項(xiàng)哪些要扣繳個(gè)稅？代個(gè)人繳納的稅款如何列支？個(gè)人所得稅法.doc管理方法.doc31勞務(wù)報(bào)酬個(gè)人所得稅率表級(jí)數(shù)含稅級(jí)距不含稅級(jí)距稅率速算扣除數(shù)

1不超過(guò)2萬(wàn)1.6萬(wàn)以下的20%0

22-5萬(wàn)的萬(wàn)的30%2000

35萬(wàn)以上的3.7萬(wàn)以上的40%7000

注：1.表中的含稅級(jí)距,不含稅級(jí)距,均為按照稅法規(guī)定減除有關(guān)費(fèi)用后的所得額。

2.含稅級(jí)距適用于由納稅人負(fù)擔(dān)稅款的勞務(wù)報(bào)酬所得；不含稅級(jí)距適用于由單位代付稅款的勞務(wù)報(bào)酬所得?！矄挝蝗绾伍_(kāi)票扣繳？〕32中華人民共和國(guó)稅收征收管理法

第六十九條扣繳義務(wù)人應(yīng)扣未扣、應(yīng)收而不收稅款的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人追繳稅款，對(duì)扣繳義務(wù)人處應(yīng)扣未扣、應(yīng)收未收稅款百分之五十以上三倍以下的罰款。

國(guó)稅發(fā)[2003]47號(hào)：扣繳義務(wù)人違反征管法及其實(shí)施細(xì)那么規(guī)定應(yīng)扣未扣、應(yīng)收未收稅款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)除按征管法及其實(shí)施細(xì)那么的有關(guān)規(guī)定對(duì)其給予處分外，應(yīng)當(dāng)責(zé)成扣繳義務(wù)人限期將應(yīng)扣未扣、應(yīng)收未收的稅款補(bǔ)扣或補(bǔ)收。333、工資、福利支出影響企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅。了解職工工資和福利費(fèi)稅前列支范圍，個(gè)人所得稅征稅工程和免稅工程?！?〕職工的范圍：與企業(yè)訂立勞動(dòng)合同的人員〔含全職、兼職和臨時(shí)人員〕、未訂立勞動(dòng)合同但由企業(yè)正式任命的人員〔如董事會(huì)成員、監(jiān)事會(huì)成員〕、其他提供與職工類似效勞的人員。34〔2〕職工薪酬范圍：工資、獎(jiǎng)金、津貼和補(bǔ)貼；職工福利費(fèi)；根本保險(xiǎn)和補(bǔ)充保險(xiǎn)費(fèi)；住房公積金；工會(huì)經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)；非貨幣性福利；辭退福利、股權(quán)支付等。相關(guān)政策解析.doc新個(gè)人所得稅稅率表.doc思考：新稅法實(shí)施后，籌劃思路？35

個(gè)人所得稅法實(shí)施條例第十條個(gè)人所得的形式，包括現(xiàn)金、實(shí)物、有價(jià)證券和其他形式的經(jīng)濟(jì)利益。所得為實(shí)物的，應(yīng)當(dāng)按照取得的憑證上所注明的價(jià)格計(jì)算應(yīng)納稅所得額；無(wú)憑證的實(shí)物或者憑證上所注明的價(jià)格明顯偏低的，參照市場(chǎng)價(jià)格核定應(yīng)納稅所得額。所得為有價(jià)證券的，根據(jù)票面價(jià)格和市場(chǎng)價(jià)格核定應(yīng)納稅所得額。所得為其他形式的經(jīng)濟(jì)利益的，參照市場(chǎng)價(jià)格核定應(yīng)納稅所得額。36個(gè)人從單位取得的哪些所得不征稅〔1〕根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，從提留的福利費(fèi)或工會(huì)經(jīng)費(fèi)中支付的個(gè)人生活補(bǔ)助費(fèi)；民政部門(mén)支付給個(gè)人的救濟(jì)金以及撫恤金；從福利費(fèi)和工會(huì)經(jīng)費(fèi)中支付給單位職工的人人有份的補(bǔ)貼、補(bǔ)助。〔2〕安家費(fèi)、離退休費(fèi)用。按規(guī)定發(fā)給干部、職工的安家費(fèi)、退職費(fèi)、退休工資、離休工資、離休生活補(bǔ)助費(fèi)；〔3〕手續(xù)費(fèi)。個(gè)人辦理代扣代繳稅款手續(xù)費(fèi)，按規(guī)定取得的扣繳手續(xù)費(fèi)；37〔5〕以下不屬于工薪性質(zhì)的補(bǔ)貼、津貼或不屬于本人工薪工程的收入，不征收個(gè)人所得稅：

①獨(dú)生子女補(bǔ)貼；

②托兒補(bǔ)助費(fèi)；

③差旅費(fèi)津貼、誤餐補(bǔ)助；〔6〕企業(yè)和個(gè)人按規(guī)定比例提取并繳付的住房公積金、根本醫(yī)療保險(xiǎn)金、根本養(yǎng)老保險(xiǎn)金、失業(yè)保險(xiǎn)金、工傷保險(xiǎn)和生育保險(xiǎn)，免征個(gè)人所得稅。38〔7〕職工與企業(yè)解除勞動(dòng)合同，取得的一次性補(bǔ)償收入，在當(dāng)?shù)厣夏昶髽I(yè)職工年平均工資3倍數(shù)額內(nèi)的，免征個(gè)人所得稅?！?〕具備?失業(yè)保險(xiǎn)條例?規(guī)定條件的失業(yè)人員，領(lǐng)取的失業(yè)保險(xiǎn)金，免征個(gè)人所得稅。

〔9〕捐贈(zèng)額未超過(guò)應(yīng)納稅所得額30%的局部，可以從應(yīng)納稅所得額中扣除。39〔10〕財(cái)稅[2007]l3號(hào)單位按低于購(gòu)置或建造本錢(qián)價(jià)格出售住房給職工，職工因此而少支出的差價(jià)局部，屬于個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按照“工資、薪金所得〞工程繳納個(gè)人所得稅。

前款所稱差價(jià)局部，是指職工實(shí)際支付的購(gòu)房?jī)r(jià)款低于該房屋的購(gòu)置或建造本錢(qián)價(jià)格的差額。40應(yīng)付職工薪酬本科目按照工資、職工福利、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、住房公積金、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、解除職工勞動(dòng)關(guān)系一次性補(bǔ)償?shù)葢?yīng)付職工薪酬工程進(jìn)行明細(xì)核算。涉及企業(yè)所得稅稅前扣除和個(gè)人所得稅扣繳問(wèn)題。結(jié)余局部也涉及企業(yè)所得稅。相關(guān)政策解析1.doc相關(guān)政策解析2.doc414、歸還債務(wù)一般對(duì)納稅無(wú)影響。但債務(wù)重組時(shí)，債務(wù)人以現(xiàn)金清償債務(wù)如有少清償局部屬重組收入，那么在計(jì)算所得稅時(shí)，需將重組收入計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。債務(wù)重組又稱債務(wù)重整，是指?jìng)鶛?quán)人在債務(wù)人發(fā)生財(cái)務(wù)困難情況下，債權(quán)人按照其與債務(wù)人達(dá)成的協(xié)議或者法院的裁定作出讓步的事項(xiàng)。42以現(xiàn)金清償債務(wù)以現(xiàn)金清償債務(wù)的，債務(wù)人應(yīng)當(dāng)在滿足負(fù)債終止確認(rèn)條件時(shí)，終止確認(rèn)重組債務(wù)，并將重組債務(wù)的賬面價(jià)值上與實(shí)際支付現(xiàn)金之間的差額，計(jì)入當(dāng)期損益。以現(xiàn)金清償債務(wù)的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)將重組債權(quán)的賬面余額與收到的現(xiàn)金之間的差額，計(jì)入當(dāng)期損益〔營(yíng)業(yè)外支出〕。舉例.doc435、對(duì)外捐贈(zèng)及支付返利對(duì)外直接捐贈(zèng)不得扣除；通過(guò)有關(guān)部門(mén)捐贈(zèng)需按限額稅前扣除；直接支付的返利不得扣除。思考：捐贈(zèng)需要本卷須知？6、利潤(rùn)分配。主要涉及扣繳企業(yè)所得稅和個(gè)人稅款。在作出分配決定并賬務(wù)處理或支付時(shí)扣繳。44企業(yè)股息征免稅情況表

個(gè)人

企業(yè)

居民

非居民

居民

非居民

非上市公司20%

外企免稅

免稅10%（協(xié)定除外)

上市公司10%

免稅12月之內(nèi)征稅10%（協(xié)定除外)45國(guó)稅發(fā)〔2021〕31號(hào)第三十六條

企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)工程，且該工程未成立獨(dú)立法人公司的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

〔一〕凡開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方〔即合作、合資方，下同〕分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該工程已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅本錢(qián)，其應(yīng)分配給投資方開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅本錢(qián)與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅本錢(qián)，那么將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。46〔二〕凡開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議中約定分配工程利潤(rùn)的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

1.企業(yè)應(yīng)將該工程形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該工程的利潤(rùn)。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在本錢(qián)中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。

2.投資方取得該工程的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。47二、應(yīng)收應(yīng)付款項(xiàng)核算的控制〔一〕應(yīng)收款項(xiàng)核算的控制1、實(shí)現(xiàn)收入實(shí)現(xiàn)收入涉及大局部稅收，除流轉(zhuǎn)稅、所得稅外，還涉及土地增值稅、印花稅等。稅收上重點(diǎn)關(guān)注的是對(duì)應(yīng)科目是否屬于收入類。如對(duì)應(yīng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、資產(chǎn)類科目，那么一般判斷未及時(shí)確認(rèn)收入，應(yīng)根據(jù)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間確定各項(xiàng)稅收是否繳納。48

2、借款給他人企業(yè)將自己款項(xiàng)借與他人，特別是金額較大的，主要涉及股東個(gè)人所得稅、應(yīng)計(jì)算利息收入營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅。

—關(guān)聯(lián)方借款的，涉及營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅納稅調(diào)整。

—投資者個(gè)人借款，納稅年度終了不歸還的，涉及個(gè)人所得稅。

—借款轉(zhuǎn)貸的，涉及利息費(fèi)用稅前列支相關(guān)性合理性問(wèn)題。49國(guó)稅函發(fā)［1995］156號(hào)十、問(wèn)：非金融機(jī)構(gòu)將資金提供給對(duì)方，并收取資金占用費(fèi)，如企業(yè)與企業(yè)之間借用周轉(zhuǎn)金而收取資金占用費(fèi)，行政機(jī)關(guān)或企業(yè)主管部門(mén)將資金提供給所屬單位或企業(yè)而收取資金占用費(fèi)等，應(yīng)如何征收營(yíng)業(yè)稅？

答：貸款屬于“金融保險(xiǎn)業(yè)〞稅目的征收范圍，而貸款是指將資金貸與他人使用的行為。根據(jù)這一規(guī)定，不管金融機(jī)構(gòu)還是其他單位，只要是發(fā)生將資金貸與他人使用的行為，均應(yīng)視為發(fā)生貸款行為，按“金融保險(xiǎn)業(yè)〞稅目征收營(yíng)業(yè)稅。50?企業(yè)所得稅法?第四十一條企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來(lái)，不符合獨(dú)立交易原那么而減少企業(yè)或者其關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。?特別納稅調(diào)整實(shí)施方法?〔國(guó)稅發(fā)[2021]2號(hào)〕第三十條實(shí)際稅負(fù)相同的境內(nèi)關(guān)聯(lián)方之間的交易，只要該交易沒(méi)有直接或間接導(dǎo)致國(guó)家總體稅收收入的減少，原那么上不做轉(zhuǎn)讓定價(jià)調(diào)查、調(diào)整。51?稅收征收管理法?第三十六條企業(yè)與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)，應(yīng)當(dāng)按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)收取或者支付價(jià)款、費(fèi)用；不按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)收取或者支付價(jià)款、費(fèi)用，而減少其應(yīng)納稅的收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)進(jìn)行合理調(diào)整。52?營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)那么?第三條條例第一條所稱提供條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指有償提供條例規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為〔以下稱應(yīng)稅行為〕。前款所稱有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益。實(shí)施細(xì)那么.doc相關(guān)政策解析.doc533、預(yù)付款項(xiàng)一般不涉及稅收問(wèn)題。但預(yù)付時(shí)間較長(zhǎng)、預(yù)付關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)，會(huì)關(guān)注其真實(shí)性和資金占用的納稅調(diào)整問(wèn)題。

4、應(yīng)收股利企業(yè)從被投資單位分配的股息、紅利所得只涉及企業(yè)所得稅。

5、其他應(yīng)收款項(xiàng)保險(xiǎn)公司賠款、收取價(jià)外費(fèi)用、職工賠償款、押金等涉及稅收問(wèn)題。546、應(yīng)收款項(xiàng)的減少一般不涉及稅收問(wèn)題。但：—收回時(shí)間較長(zhǎng)、金額較大的，存在資金占用利息費(fèi)用調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)。—沖銷壞賬、債務(wù)重組減少應(yīng)收賬款，涉及企業(yè)所得稅壞賬損失報(bào)批問(wèn)題。?企業(yè)資產(chǎn)損失稅前扣除管理方法?.doc55〔二〕應(yīng)付款項(xiàng)核算的風(fēng)險(xiǎn)控制1、購(gòu)進(jìn)物資與接受勞務(wù)應(yīng)付賬款、應(yīng)付票據(jù)科目，其對(duì)應(yīng)業(yè)務(wù)主要是購(gòu)進(jìn)的物資商品或接受的勞務(wù)，主要審核憑證的真實(shí)性、合法性。虛假的購(gòu)進(jìn)，開(kāi)具發(fā)票后不需要全額付款，影響企業(yè)所得稅本錢(qián)費(fèi)用的稅前扣除。562、借款除金融企業(yè)的借款涉及印花稅外，一般不涉及稅收問(wèn)題。但非金融企業(yè)借款涉及支付利息費(fèi)用，那么考慮是否關(guān)聯(lián)企業(yè)，以及利息費(fèi)用是否按稅法的規(guī)定進(jìn)行了納稅調(diào)整。3、預(yù)收賬款涉及收入問(wèn)題。稅務(wù)機(jī)關(guān)重點(diǎn)關(guān)注是否簽訂合同，結(jié)算方式，是否長(zhǎng)期掛賬調(diào)節(jié)收入。企業(yè)所得稅處理方法.doc57營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間第十二條營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供給稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)，是指納稅人應(yīng)稅行為發(fā)生過(guò)程中或者完成后收取的款項(xiàng)。

取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，為書(shū)面合同確定的付款日期的當(dāng)天；未簽訂書(shū)面合同或者書(shū)面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天58

特殊規(guī)定第二十五條納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

納稅人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。59國(guó)稅函發(fā)［1995］156號(hào)十八、問(wèn)：對(duì)于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)收定金，應(yīng)如何確定其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間？

答：營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)那么第二十八條規(guī)定：“納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。〞此項(xiàng)規(guī)定所稱預(yù)收款，包括預(yù)收定金。因此，預(yù)收定金的營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。606403營(yíng)業(yè)稅金及附加一、本科目核算企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)發(fā)生的營(yíng)業(yè)稅、消費(fèi)稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、資源稅和教育費(fèi)附加等相關(guān)稅費(fèi)。房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅在“管理費(fèi)用〞科目核算，但與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的房產(chǎn)稅、土地使用稅在本科目核算。二、企業(yè)按規(guī)定計(jì)算確定的與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相關(guān)的稅費(fèi)，借記本科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)〞科目。三、期末，應(yīng)將本科目余額轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)〞科目，結(jié)轉(zhuǎn)后本科目無(wú)余額。61會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么——根本準(zhǔn)那么第九條企業(yè)應(yīng)當(dāng)以權(quán)責(zé)發(fā)生制為根底進(jìn)行會(huì)計(jì)確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告。第三十三條費(fèi)用是指企業(yè)在日?；顒?dòng)中發(fā)生的、會(huì)導(dǎo)致所有者權(quán)益減少的、與向所有者分配利潤(rùn)無(wú)關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的總流出。第三十四條費(fèi)用只有在經(jīng)濟(jì)利益很可能流出從而導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)減少或者負(fù)債增加、且經(jīng)濟(jì)利益的流出額能夠可靠計(jì)量時(shí)才能予以確認(rèn)。624、其他應(yīng)付款項(xiàng)其他應(yīng)付款主要核算企業(yè)應(yīng)付、暫收其他單位或個(gè)人的款項(xiàng)，如應(yīng)付租入固定資產(chǎn)的租金，存入保證金、職工未按期領(lǐng)取的工資，應(yīng)付、暫收所屬單位、個(gè)人的款項(xiàng)等。如該類款項(xiàng)涉及金額較多且頻繁，如果對(duì)應(yīng)借方科目為現(xiàn)金、銀行存款等科目，稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)重點(diǎn)關(guān)注其真實(shí)性，該賬戶隱匿現(xiàn)金銷售收入比較普遍。案例分析.doc635.應(yīng)付未付款超過(guò)一定時(shí)間如3年未付款項(xiàng)，且對(duì)方已經(jīng)作為資產(chǎn)損失處理的，涉及企業(yè)所得稅調(diào)整問(wèn)題。實(shí)際執(zhí)行中，企業(yè)應(yīng)對(duì)超過(guò)三年的應(yīng)付未付款項(xiàng)作出合理解釋，并提供能夠償付的相關(guān)證據(jù)〔如證明債權(quán)人沒(méi)有按規(guī)定確認(rèn)損失并在稅前扣除的證據(jù)〕，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)后，可以不并入應(yīng)納稅所得額。無(wú)法提供有效證明或不能作出合理解釋的，應(yīng)并入應(yīng)納稅所得額征稅。646、應(yīng)付款項(xiàng)減少企業(yè)一般的歸還債務(wù)行為，根本不涉及稅收問(wèn)題。但：—大額的現(xiàn)金支付，以及付款對(duì)象與發(fā)票單位不一致的，稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)重點(diǎn)關(guān)注其是否存在虛開(kāi)發(fā)票問(wèn)題?！獙?duì)應(yīng)貸方為資本公積的，應(yīng)為應(yīng)付未付或債務(wù)重組所得，涉及企業(yè)所得稅。65三、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品核算的控制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品包括商品性土地、商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、配套設(shè)施、代建工程以及開(kāi)發(fā)完成后尚未投入使用的自用土地。稅法：企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開(kāi)發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。

66〔一〕開(kāi)發(fā)本錢(qián)工程1.土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)〔或開(kāi)發(fā)權(quán)〕而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。672.前期工程費(fèi)。指工程開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。3.建筑安裝工程費(fèi)。指開(kāi)發(fā)工程開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開(kāi)發(fā)工程建筑工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)工程安裝工程費(fèi)等。684.根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開(kāi)發(fā)工程在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)根底設(shè)施支出，主要包括開(kāi)發(fā)工程內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。5.公共配套設(shè)施費(fèi)：指開(kāi)發(fā)工程內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。696.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)工程所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定本錢(qián)對(duì)象的本錢(qián)費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及工程營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。土地增值稅扣除工程.doc70轉(zhuǎn)讓工程的性質(zhì)扣除工程1.取得土地使用權(quán)所支付的金額2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)

新建房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

5.其他扣除工程〔加計(jì)20%扣除〕1.房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格或購(gòu)買價(jià)每年加計(jì)5%后的金額

舊房轉(zhuǎn)讓評(píng)估價(jià)格=重置本錢(qián)價(jià)×成新折扣率2.土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用

3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金71轉(zhuǎn)讓工程性質(zhì)扣除工程

土地價(jià)款未經(jīng)開(kāi)發(fā)土地交納的有關(guān)費(fèi)用繳納稅金

土地價(jià)款交納的有關(guān)費(fèi)用已經(jīng)開(kāi)發(fā)土地開(kāi)發(fā)的本錢(qián)繳納稅金開(kāi)發(fā)本錢(qián)的20%72〔二〕房屋開(kāi)發(fā)本錢(qián)對(duì)象的核算企業(yè)在房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，應(yīng)按房屋本錢(qián)核算對(duì)象和本錢(qián)工程進(jìn)行歸集。本錢(qián)核算對(duì)象，應(yīng)結(jié)合開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊(duì)伍等因素確定。1.按獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概算〔預(yù)算〕或施工圖預(yù)算所列單項(xiàng)開(kāi)發(fā)工程。2.同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)，結(jié)構(gòu)類型相同的群體工程，開(kāi)竣工時(shí)間相同，同一隊(duì)伍施工的，可以合并對(duì)象。3.規(guī)模大、工期長(zhǎng)開(kāi)發(fā)工程，可以按開(kāi)發(fā)工程的部位劃分。73稅法開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本錢(qián)對(duì)象確實(shí)定

〔1〕可否銷售原那么。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅本錢(qián)對(duì)象進(jìn)行本錢(qián)核算；不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的，可先作為過(guò)渡性本錢(qián)對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)本錢(qián)攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的本錢(qián)對(duì)象。

〔2〕分類歸集原那么。對(duì)同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒(méi)有明顯差異的群體開(kāi)發(fā)的工程，可作為一個(gè)本錢(qián)對(duì)象進(jìn)行核算。74〔3〕功能區(qū)分原那么。開(kāi)發(fā)工程某組成局部相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的本錢(qián)對(duì)象進(jìn)行核算?！?〕定價(jià)差異原那么。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為本錢(qián)對(duì)象進(jìn)行核算。75〔5〕本錢(qián)差異原那么。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造本錢(qián)出現(xiàn)較大差異的，要分別作為本錢(qián)對(duì)象進(jìn)行核算。

〔6〕權(quán)益區(qū)分原那么。開(kāi)發(fā)工程屬于受托代建的或多方合作開(kāi)發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原那么分別劃分本錢(qián)對(duì)象進(jìn)行核算。

本錢(qián)對(duì)象由企業(yè)在開(kāi)工之前合理確定，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。如需改變本錢(qián)對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。76土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的工程，以分期工程為單位清算。開(kāi)發(fā)工程中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程是否以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批、備案的工程為單位進(jìn)行清算；對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的工程，是否以分期工程為單位清算；對(duì)不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。77各本錢(qián)工程會(huì)計(jì)核算1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)〔1〕能分清本錢(qián)核算對(duì)象，直接計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)本錢(qián)核算對(duì)象的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)〞本錢(qián)工程，計(jì)入“開(kāi)發(fā)本錢(qián)—A房屋開(kāi)發(fā)本錢(qián)〞科目借方和“銀行存款〞等科目貸方?！?〕如分不清核算對(duì)象的，應(yīng)先將其支出通過(guò)“開(kāi)發(fā)本錢(qián)—土地開(kāi)發(fā)本錢(qián)〞科目歸集，待開(kāi)發(fā)完成投入使用時(shí)，再按規(guī)定的方法分配計(jì)入本錢(qián)核算對(duì)象，計(jì)入“開(kāi)發(fā)本錢(qián)—A房屋開(kāi)發(fā)本錢(qián)〞科目借方和“開(kāi)發(fā)本錢(qián)—土地開(kāi)發(fā)本錢(qián)〞科目貸方。782.前期工程費(fèi)〔1〕能分清本錢(qián)核算對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入核算對(duì)象的“前期工程費(fèi)〞工程，借記“開(kāi)發(fā)本錢(qián)—A房屋開(kāi)發(fā)本錢(qián)〞，貸記“銀行存款〞等科目。〔2〕應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上本錢(qián)對(duì)象負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)，應(yīng)按規(guī)定的方法分配計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)本錢(qián)核算對(duì)象的“前期工程費(fèi)〞工程，借記“開(kāi)發(fā)本錢(qián)—A/B房屋開(kāi)發(fā)本錢(qián)〞，貸記“銀行存款〞等科目。793.根底設(shè)施費(fèi)一般應(yīng)直接分配計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)本錢(qián)核算對(duì)象的“根底設(shè)施費(fèi)〞工程，借記“開(kāi)發(fā)本錢(qián)—A房屋開(kāi)發(fā)本錢(qián)〞科目，貸記“銀行存款〞科目。4.建筑安裝工程費(fèi)根據(jù)企業(yè)承付完工價(jià)款，直接計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)本錢(qián)核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)〞工程，借記“開(kāi)發(fā)本錢(qián)—A房屋開(kāi)發(fā)本錢(qián)〞科目，貸記“應(yīng)付賬款—應(yīng)付工程款〞科目。如要分配的，可以按工程預(yù)算造價(jià)比例計(jì)算。80甲供材稅收處理及籌劃營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)那么.doc第十六條

除本細(xì)那么第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)〔不含裝飾勞務(wù)〕的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。分析：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)常存在甲供材問(wèn)題，如何納稅和取得合法票據(jù)扣除。81〔1〕計(jì)稅依據(jù)包含甲供材，不包括設(shè)備〔2〕納稅人是施工方，不能轉(zhuǎn)嫁甲方〔3〕甲供材發(fā)票會(huì)計(jì)處理？〔4〕甲供材中包工包料合同與包工不包料合同的區(qū)別〔5〕甲、乙雙方的正確處理〔6〕裝飾業(yè)務(wù)如何處理？825.公共配套設(shè)施費(fèi)〔1〕對(duì)能分清并直接計(jì)入某個(gè)本錢(qián)對(duì)象的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，可以直接計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)本錢(qián)，在“開(kāi)發(fā)本錢(qián)—A房屋開(kāi)發(fā)本錢(qián)〞科目歸集其發(fā)生的支出。〔2〕對(duì)不能直接計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)本錢(qián)的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，應(yīng)先在“開(kāi)發(fā)本錢(qián)—配套設(shè)施開(kāi)發(fā)本錢(qián)〞科目進(jìn)行歸集，開(kāi)發(fā)完成后再按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)本錢(qián).83〔3〕對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開(kāi)發(fā)本錢(qián)—配套設(shè)施開(kāi)發(fā)本錢(qián)〞科目進(jìn)行歸集，完工后轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品—配套設(shè)施〞中?！?〕先開(kāi)發(fā)房屋，后開(kāi)發(fā)配套設(shè)施的，可以采取預(yù)提的方法，完工時(shí)調(diào)整。6.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)先計(jì)入“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用〞科目，然后再按適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)，將它分配計(jì)入各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本錢(qián)。84房屋開(kāi)發(fā)本錢(qián)核算表一.doc房屋開(kāi)發(fā)本錢(qián)明細(xì)分類賬之二.doc國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知.doc85國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于下發(fā)?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理方法?的通知〔國(guó)稅發(fā)〔2021〕31號(hào)〕第十五條

企業(yè)對(duì)尚未出售的已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對(duì)已售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品〔包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備〕進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實(shí)際發(fā)生的維修費(fèi)用，準(zhǔn)予在當(dāng)期據(jù)實(shí)扣除。86第十八條

企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算本錢(qián)，其中，由企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(mén)、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(mén)、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該工程的建造本錢(qián)，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。87第十七條

企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

〔一〕屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

〔二〕屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其本錢(qián)。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。88第三十三條

企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為本錢(qián)對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下根底設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。第三十二條

除以下幾項(xiàng)預(yù)提〔應(yīng)付〕費(fèi)用外，計(jì)稅本錢(qián)均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的本錢(qián)。

〔一〕出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票缺乏金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10%。89〔二〕公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

〔三〕應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。90實(shí)際支出待攤費(fèi)用預(yù)提費(fèi)用開(kāi)發(fā)本錢(qián)土地征用費(fèi)前期工程費(fèi)建筑安裝費(fèi)根底設(shè)施費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)本錢(qián)核算程序期間費(fèi)用91六項(xiàng)費(fèi)用直接共同間接在建完工未建產(chǎn)品資產(chǎn)未銷已銷銷售本錢(qián)92共同本錢(qián)和間接本錢(qián)分配方法

〔1〕占地面積法。指按已開(kāi)工開(kāi)發(fā)本錢(qián)對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。

①一次性開(kāi)發(fā)的，按某一本錢(qián)對(duì)象占地面積占全部本錢(qián)對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。

②分期開(kāi)發(fā)的，首先按本期全部本錢(qián)對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一本錢(qián)對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部本錢(qián)對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。

期內(nèi)全部本錢(qián)對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開(kāi)發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期本錢(qián)對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。93

舉例：某房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)一小區(qū)，占地60000㎡，分三期開(kāi)發(fā)，分別20000㎡，30000㎡，10000㎡，土地出讓金50000萬(wàn)，一期開(kāi)發(fā)住宅3幢和一個(gè)會(huì)所，分別占地5000㎡，5000㎡，5000㎡，2000㎡。ABDC94計(jì)算：

一期內(nèi)全部本錢(qián)對(duì)象應(yīng)分?jǐn)偼恋乇惧X(qián)=〔20000÷60000〕×50000＝16667

會(huì)所應(yīng)分?jǐn)偼恋乇惧X(qián)＝〔2000÷20000〕×16667＝1666.7

3幢住宅應(yīng)分?jǐn)偼恋乇惧X(qián)＝16667-1666.7=15000.395〔2〕建筑面積法。指按已開(kāi)工開(kāi)發(fā)本錢(qián)對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。

①一次性開(kāi)發(fā)的，按某一本錢(qián)對(duì)象建筑面積占全部本錢(qián)對(duì)象建筑面積的比例進(jìn)行分配。

②分期開(kāi)發(fā)的，首先按期內(nèi)本錢(qián)對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地方案建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一本錢(qián)對(duì)象建筑面積占期內(nèi)本錢(qián)對(duì)象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。96〔3〕直接本錢(qián)法。指按期內(nèi)某一本錢(qián)對(duì)象的直接開(kāi)發(fā)本錢(qián)占期內(nèi)全部本錢(qián)對(duì)象直接開(kāi)發(fā)本錢(qián)的比例進(jìn)行分配?！?〕預(yù)算造價(jià)法。指按期內(nèi)某一本錢(qián)對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部本錢(qián)對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。97本錢(qián)分配規(guī)定

〔1〕土地本錢(qián)，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。

土地開(kāi)發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開(kāi)發(fā)本錢(qián)經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算本錢(qián)進(jìn)行分配，待土地整體開(kāi)發(fā)完畢再行調(diào)整。98〔2〕單獨(dú)作為過(guò)渡性本錢(qián)對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)本錢(qián)，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。

〔3〕借款費(fèi)用屬于不同本錢(qián)對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接本錢(qián)法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。

〔4〕其他本錢(qián)工程的分配法由企業(yè)自行確定。99土地增值稅分?jǐn)偡椒ā?〕納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除工程金額確實(shí)定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂！?〕屬于多個(gè)房地產(chǎn)工程共同的本錢(qián)費(fèi)用，應(yīng)按清算工程可售建筑面積占多個(gè)工程可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算工程的扣除金額。100舉例：某房開(kāi)公司在10000平米土地上開(kāi)發(fā)，土地出讓金1000萬(wàn)元。分兩期進(jìn)行開(kāi)發(fā)，一期為公寓，占地面積〔包括道路、綠地等〕6000平米，建筑面積15000平米;二期為別墅，占地面積4000平米，建筑面積5000平米。公寓己銷售完畢，應(yīng)分?jǐn)偼恋爻鲎尳?？①占地面積法：1000×(6000÷10000)＝600②建筑面積法：1000×［15000÷〔15000＋5000)＝750101〔三〕開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)完成的核算1、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品增加企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，在完成全部開(kāi)發(fā)過(guò)程，并經(jīng)驗(yàn)收合格、符合設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，就應(yīng)進(jìn)行本錢(qián)的結(jié)轉(zhuǎn)，將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的本錢(qián)由“開(kāi)發(fā)本錢(qián)〞科目轉(zhuǎn)入到“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品〞科目。下設(shè)“商品性土地〞、“商品房〞、“出租產(chǎn)品〞、“周轉(zhuǎn)房〞、“配套設(shè)施〞、“代建工程〞等二級(jí)科目。102國(guó)稅發(fā)[2021]31號(hào)第三十五條

開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅本錢(qián)核算的終止日，不得滯后。凡已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅本錢(qián)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅本錢(qián)，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按?中華人民共和國(guó)稅收征收管理法?的有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處理。1032.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品減少〔1〕銷售對(duì)外銷售的商品房應(yīng)在移交房屋并將發(fā)票賬單提交買主時(shí)，將其銷售收入計(jì)入“銀行存款〞、“應(yīng)收賬款〞等科目的借方和“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入—商品銷售收入〞科目的貸方。已經(jīng)預(yù)收賬款的，借方為“預(yù)收賬款〞。月份終了，應(yīng)借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)本錢(qián)—商品房銷售本錢(qián)〞，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品—商品房〞。104國(guó)稅發(fā)[2021]31號(hào)第十四條已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅本錢(qián)，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程本錢(qián)確認(rèn)。可售面積單位工程本錢(qián)和已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅本錢(qián)按以下公式計(jì)算確定：

可售面積單位工程本錢(qián)=本錢(qián)對(duì)象總本錢(qián)÷本錢(qián)對(duì)象總可售面積

已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅本錢(qián)=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程本錢(qián)105〔2〕本單位使用會(huì)計(jì)上計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)?！?〕分配、投資、交換物資、償債等會(huì)計(jì)上新準(zhǔn)那么一般按銷售處理，與稅務(wù)相同。如不按銷售處理，那么涉及營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅。相關(guān)政策1.doc相關(guān)政策2.doc相關(guān)政策3.doc相關(guān)政策4.doc相關(guān)政策5.doc106拆遷補(bǔ)償如何繳納營(yíng)業(yè)稅？國(guó)稅函發(fā)[1995]549號(hào)〕對(duì)外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照?中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例?的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)歸還面積與拆遷建筑面積相等的局部，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的本錢(qián)價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，對(duì)最終轉(zhuǎn)讓時(shí)未作價(jià)結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施(如居委會(huì)用房、車棚、托兒所等)，凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格中并已征收營(yíng)業(yè)稅的，不再征收營(yíng)業(yè)稅。107舉例：某房地產(chǎn)企業(yè)用開(kāi)發(fā)產(chǎn)品安置拆遷戶5000平米，市場(chǎng)售價(jià)6000元，土地本錢(qián)1.5億元，建筑施工等其他開(kāi)發(fā)本錢(qián)1.5億元，總可售面積80000平米。那么:1.實(shí)際所得=6000×(80000-5000)-30000=150002.稅收處理：①視同銷售收入=5000×0.6=3000②增加視同拆遷補(bǔ)償支出3000萬(wàn)元,總本錢(qián)：30000+3000=33000稅收所得=6000×80000-33000=15000108〔四〕損失會(huì)計(jì)處理計(jì)入待處理財(cái)產(chǎn)損溢，經(jīng)過(guò)審批后計(jì)入相關(guān)科目。第二十二條企業(yè)因國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。

第二十三條

企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品〔以本錢(qián)對(duì)象為計(jì)量單位〕整體報(bào)廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認(rèn)后準(zhǔn)予在稅前扣除。109企業(yè)所得稅和土地增值稅差異比較〔1〕年度企業(yè)所得稅匯算清繳與工程清算〔2〕開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用中營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)〔3〕配套設(shè)施中的地下車位本錢(qián)承擔(dān)〔4〕專項(xiàng)借款利息費(fèi)用分?jǐn)傆?jì)算〔5〕共同本錢(qián)間接本錢(qián)計(jì)算分?jǐn)偡椒ā?〕清算工程與本錢(qián)核算對(duì)象〔7〕開(kāi)發(fā)費(fèi)用與期間費(fèi)用〔8〕預(yù)提費(fèi)用與實(shí)際發(fā)生本錢(qián)110五大籌劃思路〔1〕開(kāi)發(fā)本錢(qián)的重要性籌劃〔2〕間接費(fèi)用與管理費(fèi)用的籌劃〔3〕計(jì)稅本錢(qián)結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)間的籌劃〔4〕利息費(fèi)用的稅收籌劃〔5〕裝飾費(fèi)用、物品的稅收籌劃總局第47號(hào)公告.DOC111瞰都賣樓避稅內(nèi)情經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)2021-9-2北京北四環(huán)東風(fēng)橋北有一個(gè)工程叫瞰都·領(lǐng)仕館，目前在售的房源精裝修并有全套家具家電，均價(jià)22000-24000元/平方米。售樓員直言不諱地告訴記者：“我們?cè)谟喠①I房合同時(shí)把房款和裝修款分開(kāi)來(lái)算，裝修款按照3000元/平方米價(jià)格計(jì)算。〞112瞰都·領(lǐng)仕館工程生動(dòng)地說(shuō)明了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商避稅的巧妙操作手法。不過(guò)，這種做法只是“毛毛細(xì)雨〞，更多的房地產(chǎn)公司，采取了開(kāi)具假發(fā)票、設(shè)立上下游公司等操作手法。設(shè)立上下游公司是大公司常用的做法，由于這些上下游公司都不需要繳納土地增值稅，因此可以將利潤(rùn)外移至上下游公司以便避稅。以富力為例，集團(tuán)旗下設(shè)有住宅建筑設(shè)計(jì)院、工程監(jiān)理公司、物業(yè)公司、擔(dān)保公司、創(chuàng)業(yè)投資公司、園林綠化公司、市政公司、廣告公司、門(mén)窗制造公司、會(huì)所公司等眾多下屬公司。113分解收入舉例某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)一幢寫(xiě)字樓銷售給某商業(yè)銀行，建筑本錢(qián)10000萬(wàn)元，裝修本錢(qián)8000萬(wàn)元，銷售價(jià)格30000萬(wàn)元〔各1.5億元〕。按照正常銷售納稅情況如下：營(yíng)業(yè)稅金及附加＝30000×5.5％＝1650土地增值額＝30000－〔10000＋8000〕－〔10000＋8000〕×30％－1650＝4950增值率＝4950/25050×100％＝19.8％，稅率為30％；土地增值稅＝4950×30％＝1485合計(jì)應(yīng)繳納稅收3135萬(wàn)元。114籌劃思路：將裝修分開(kāi)計(jì)價(jià)，分別簽訂房屋銷售合同與裝修合同〔裝修公司簽訂〕。籌劃結(jié)果：營(yíng)業(yè)稅=〔15000×5.5％＋15000×3.3％〕=1320銷售房屋增值額＝15000－10000－3000－825＝1175，1175×30%=352.5。合計(jì)納稅1672.5，與3135萬(wàn)元比較，節(jié)約稅收1462.5萬(wàn)元。分析：籌劃主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在哪里？115四、固定〔無(wú)形〕資產(chǎn)核算的控制〔一〕固定資產(chǎn)企業(yè)所得稅法所稱固定資產(chǎn)，是指企業(yè)為生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)、出租或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的、使用時(shí)間超過(guò)12個(gè)月的非貨幣性資產(chǎn)，包括房屋、建筑物、機(jī)器、機(jī)械、運(yùn)輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的設(shè)備、器具、工具等。1161、購(gòu)置、建造及其他增加固定資產(chǎn)主要涉及土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅.〔1〕取得符合規(guī)定的發(fā)票。〔2〕付款對(duì)象與開(kāi)具發(fā)票及合同單位一致。〔3〕區(qū)分好固定資產(chǎn)與低值易耗品。〔4〕福利部門(mén)的固定資產(chǎn)稅收政策不同?！?〕注意資產(chǎn)的計(jì)稅根底、折舊范圍、折舊時(shí)間和加速折舊的稅收規(guī)定?！?〕改變資產(chǎn)用途的可能涉及土地增值稅。117以下固定資產(chǎn)不得計(jì)算折舊扣除：

〔1〕房屋、建筑物以外未投入使用的固定資產(chǎn)；

〔2〕以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入的固定資產(chǎn)；

〔3〕以融資租賃方式租出的固定資產(chǎn)；

〔4〕已足額提取折舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)；

〔5〕與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)無(wú)關(guān)的固定資產(chǎn)；

〔6〕單獨(dú)估價(jià)作為固定資產(chǎn)入賬的土地；

〔7〕其他不得計(jì)算折舊扣除的固定資產(chǎn)。118固定資產(chǎn)計(jì)算折舊的最低年限如下：

〔1〕房屋、建筑物，為20年；

〔2〕飛機(jī)、火車、輪船、機(jī)器、機(jī)械和其他生產(chǎn)設(shè)備，為10年；

〔3〕與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的器具、工具、家具等，為5年；

〔4〕飛機(jī)、火車、輪船以外的運(yùn)輸工具，為4年；

〔5〕電子設(shè)備，為3年。

〔6〕軟件，2年。相關(guān)政策1.doc1192.后續(xù)支出固定資產(chǎn)的后續(xù)支出是指固定資產(chǎn)在使用過(guò)程中發(fā)生的更新改造支出、修理費(fèi)用等。固定資產(chǎn)的更新改造等后續(xù)支出，滿足固定資產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入固定資產(chǎn)本錢(qián)，如有被替換的局部，應(yīng)扣除其賬面價(jià)值；不滿足固定資產(chǎn)確認(rèn)條件的固定資產(chǎn)修理費(fèi)用等，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。主要涉及增值稅和企業(yè)所得稅。增值稅主要考慮后續(xù)支出是否可以抵扣；所得稅考慮資本化和費(fèi)用化劃分問(wèn)題。120〔1〕資本化與費(fèi)用化會(huì)計(jì)處理固定資產(chǎn)投入使用后，為了適應(yīng)新技術(shù)開(kāi)展的需要，或者為維護(hù)或提高固定資產(chǎn)的使用效能，往往需要對(duì)現(xiàn)有固定資產(chǎn)進(jìn)行維護(hù)、改建、擴(kuò)建或者改進(jìn)。如果這項(xiàng)支出①增強(qiáng)了固定資產(chǎn)獲取未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的能力，②提高了固定資產(chǎn)的性能，如延長(zhǎng)了固定資產(chǎn)的使用壽命、使產(chǎn)品質(zhì)量實(shí)質(zhì)性提高或使產(chǎn)品本錢(qián)實(shí)質(zhì)性降低，那么應(yīng)將該支出計(jì)入固定資產(chǎn)的賬面價(jià)值；否那么，應(yīng)將這些后續(xù)支出予以費(fèi)用化，計(jì)入發(fā)生當(dāng)期的損益。121費(fèi)用化的處理固定資產(chǎn)投入使用之后，由于固定資產(chǎn)磨損、各組成局部耐用程度不同，可能導(dǎo)致固定資產(chǎn)的局部損壞，為了維護(hù)固定資產(chǎn)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和使用，充分發(fā)揮其使用效能，企業(yè)將對(duì)固定資產(chǎn)進(jìn)行必要的維護(hù)。日常修理費(fèi)用、大修理費(fèi)用等支出只是確保固定資產(chǎn)的正常工作狀況，它并不導(dǎo)致固定資產(chǎn)性能的改變或固定資產(chǎn)未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的增加。因此，應(yīng)在發(fā)生時(shí)一次性直接計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用。122〔2〕稅務(wù)處理?企業(yè)所得稅法?第十三條在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，企業(yè)發(fā)生的以下支出作為長(zhǎng)期待攤費(fèi)用，按照規(guī)定攤銷的，準(zhǔn)予扣除：

〔一〕已足額提取折舊的固定資產(chǎn)的改建支出；

〔二〕租入固定資產(chǎn)的改建支出；

〔三〕固定資產(chǎn)的大修理支出；

〔四〕其他應(yīng)當(dāng)作為長(zhǎng)期待攤費(fèi)用的支出。123固定資產(chǎn)的改建支出，是指改變房屋或者建筑物結(jié)構(gòu)、延長(zhǎng)使用年限等發(fā)生的支出。固定資產(chǎn)的大修理支出，是指同時(shí)符合以下條件的支出：

〔一〕修理支出到達(dá)取得固定資產(chǎn)時(shí)的計(jì)稅根底50%以上；

〔二〕修理后固定資產(chǎn)的使用年限延長(zhǎng)2年以上。1243、處置固定資產(chǎn)〔1〕銷售處置。轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)清理核算，回收的殘料與銷售舊資產(chǎn)涉及增值稅?！?〕對(duì)外投資、對(duì)外捐贈(zèng)、換取其他資產(chǎn)的固定資產(chǎn)。屬于視同銷售，需要繳納增值稅?！?〕盤(pán)虧。轉(zhuǎn)入待處理財(cái)產(chǎn)損溢。營(yíng)業(yè)外支出的資產(chǎn)損失應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)的申報(bào)扣除。1254.企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估增值、減值稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)實(shí)施條例第56條企業(yè)的各項(xiàng)資產(chǎn)，包括固定資產(chǎn)、生物資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、長(zhǎng)期待攤費(fèi)用、投資資產(chǎn)、存貨等，以歷史本錢(qián)為計(jì)稅根底。

歷史本錢(qián)，是指企業(yè)取得該項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)實(shí)際發(fā)生的支出。

企業(yè)持有各項(xiàng)資產(chǎn)期間資產(chǎn)增值或者減值，除國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)規(guī)定可以確認(rèn)損益外，不得調(diào)整該資產(chǎn)的計(jì)稅根底。126〔2〕財(cái)稅[2021]152號(hào)對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不管是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。對(duì)納稅人未按國(guó)家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評(píng)估?！?〕資產(chǎn)評(píng)估增值涉及印花稅。〔4〕房地產(chǎn)納稅評(píng)估情況.doc127

國(guó)稅發(fā)［1997］198號(hào)

一、股份制企業(yè)用資本公積金轉(zhuǎn)增股本不屬于股息、紅利性質(zhì)的分配，對(duì)個(gè)人取得的轉(zhuǎn)增股本數(shù)額，不作為個(gè)人所得，不征收個(gè)人所得稅。

二、股份制企業(yè)用盈余公積金派發(fā)紅股屬于股息、紅利性質(zhì)的分配，對(duì)個(gè)人取得的紅股數(shù)額，應(yīng)作為個(gè)人所得征稅。128國(guó)稅函發(fā)［1998］289號(hào)

一、在城市信用社改制為城市合作銀行過(guò)程中,個(gè)人以現(xiàn)金或股份及其他形式取得的資產(chǎn)評(píng)估增值數(shù)額，應(yīng)當(dāng)按“利息、股息、紅利所得〞工程計(jì)征個(gè)人所得稅，稅款由銀行負(fù)責(zé)代扣代繳。

二、國(guó)稅發(fā)［1997］198號(hào)中所表述的“資本公積金〞是指股份制企業(yè)股票溢價(jià)發(fā)行收入所形成的資本公積金。將此轉(zhuǎn)增股本由個(gè)人取得的數(shù)額，不作為應(yīng)稅所得征收個(gè)人所得稅。而與此不相符合的其他資本公積金分配個(gè)人所得局部，應(yīng)當(dāng)依法征收個(gè)人所得稅。129〔二〕無(wú)形資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn)是指企業(yè)擁有或者控制的沒(méi)有實(shí)物形態(tài)的可識(shí)別的非貨幣性資產(chǎn)。包括：專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、特許權(quán)和土地使用權(quán)等。無(wú)形資產(chǎn)核算時(shí)主要涉及營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅和印花稅。130營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅主要是轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)；企業(yè)所得稅方面取得時(shí)計(jì)稅根底確實(shí)定、是否允許攤銷及攤銷時(shí)間；耕地占用稅、契稅、土地使用稅主要是取得土地?zé)o形資產(chǎn)時(shí)，要及時(shí)繳納契稅、土地使用稅或房產(chǎn)稅；轉(zhuǎn)讓或交付時(shí)，減少使用稅。印花稅主要涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。131土地使用權(quán)處理企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)。自用土地使用權(quán)用于開(kāi)發(fā)地上建筑物的，土地使用權(quán)和地上建筑物分別作為無(wú)形資產(chǎn)和固定資產(chǎn)進(jìn)行處理；外購(gòu)的土地及建筑物所支付的價(jià)款應(yīng)當(dāng)在土地使用權(quán)及建筑物之間分配，難以合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部計(jì)入固定資產(chǎn)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)用于建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，計(jì)入開(kāi)發(fā)本錢(qián)。政策1.doc政策2.doc政策3.doc政策4.doc132代建房籌劃某房地產(chǎn)公司購(gòu)置一城中村土地，協(xié)議要求另為拆遷戶建好一聯(lián)排別墅群，價(jià)值約1億元，用于安置。工程土地和立項(xiàng)方案由公司申請(qǐng)辦理，稅務(wù)機(jī)關(guān)要求房地產(chǎn)公司視同銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納稅收。代建行為要符合四個(gè)條件：〔1〕以委托方的名義辦理房屋立項(xiàng)及相關(guān)手續(xù)；

〔2〕與委托方不發(fā)生土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移;

〔3〕與委托方事前簽定委托代建合同；

〔4〕不以受托方的名義辦理工程結(jié)算。133國(guó)稅函[1998]554號(hào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)〔簡(jiǎn)稱甲方〕取得土地使用權(quán)并辦理施工手續(xù)后根據(jù)其他單位〔簡(jiǎn)稱乙方〕的要求進(jìn)行施工，并按施工進(jìn)度向乙方預(yù)收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等手續(xù)。甲方的上述行為屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)〞稅目征收營(yíng)業(yè)稅；如甲方自備施工力量修建該房屋，還應(yīng)對(duì)甲方的自建行為，按“建筑業(yè)〞稅目征收營(yíng)業(yè)稅。134五、長(zhǎng)期股權(quán)投資核算的控制長(zhǎng)期股權(quán)投資是指通過(guò)投資取得被投資單位的股份。企業(yè)對(duì)其他單位的股權(quán)投資，通常是為長(zhǎng)期持有，以及通過(guò)股權(quán)投資到達(dá)控制被投資單位，或?qū)Ρ煌顿Y單位施加重大影響，或?yàn)榱伺c被投資單位建立密切關(guān)系，以分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。投資的方式主要有兩種：貨幣性資產(chǎn)和非貨幣性資產(chǎn)。會(huì)計(jì)核算的方式：本錢(qián)法和權(quán)益法獲利的方式：持有期間股息紅利收益和轉(zhuǎn)讓處置收益。135財(cái)稅[2021]111號(hào)對(duì)個(gè)人從事外匯、有價(jià)證券、非貨物期貨和其他金融商品買賣業(yè)務(wù)取得的收入暫免征收營(yíng)業(yè)稅。財(cái)稅[2003]16號(hào)金融企業(yè)從事股票、債券買賣業(yè)務(wù)以股票、債券的賣出價(jià)減去買入價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。買入價(jià)依照財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，以股票、債券的購(gòu)入價(jià)減去股票、債券持有期間取得的股票、債券紅利收入的余額確定。136〔一〕長(zhǎng)期股權(quán)投資核算

同一控制企業(yè)合并

非同一控制長(zhǎng)期股權(quán)投資

非企業(yè)合并企業(yè)合并，是指將兩個(gè)或兩個(gè)以上的單獨(dú)的企業(yè)合并形成一個(gè)報(bào)告主體的交易或事項(xiàng)。1371、企業(yè)合并形成的長(zhǎng)期股權(quán)投資，應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定確定其初始投資本錢(qián)：(1)同一控制下的企業(yè)合并，合并方以支付現(xiàn)金、轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)或承擔(dān)債務(wù)方式作為合并對(duì)價(jià)的，應(yīng)當(dāng)在合并日按照取得被合并方所有者權(quán)益賬面價(jià)值的份額作為長(zhǎng)期股權(quán)投資的初始投資本錢(qián)。初始投資本錢(qián)與支付對(duì)價(jià)賬面價(jià)值之間的差額，應(yīng)當(dāng)調(diào)整資本公積；資本公積缺乏沖減的，調(diào)整留存收益。138舉例：A公司以土地使用權(quán)投資取得B公司70%的股權(quán)〔同一控制下合并〕。投資資產(chǎn)土地使用權(quán)賬面價(jià)5600萬(wàn)元，公允價(jià)9000萬(wàn)。合并日，B公司賬面所有者權(quán)益額為10000萬(wàn)。初始投資本錢(qián)為7000〔10000×70%〕，賬務(wù)處理：借：長(zhǎng)期股權(quán)投資7000貸：無(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán)5600資本公積1400139(2)非同一控制下的企業(yè)合并，購(gòu)置方在購(gòu)置日應(yīng)當(dāng)按照確定的合并本錢(qián)作為長(zhǎng)期股權(quán)投資的初始投資本錢(qián)。①企業(yè)的合并本錢(qián)包括購(gòu)置方付出的資產(chǎn)、發(fā)生或承擔(dān)的負(fù)債、發(fā)行的權(quán)益性證券的公允價(jià)值以及為進(jìn)行企業(yè)合并發(fā)生的各項(xiàng)直接相關(guān)費(fèi)用之和。②公允價(jià)值與其賬面價(jià)值之間的差額，計(jì)入當(dāng)期損益。140舉例：A公司以土地使用權(quán)投資取得B公司70%的股權(quán)〔非同一控制〕。投資資產(chǎn)土地使用權(quán)賬面價(jià)5600萬(wàn)元，公允價(jià)9000萬(wàn)。合并日，B公司賬面所有者權(quán)益額為10000萬(wàn)元。初始投資本錢(qián)為9000，賬務(wù)處理：借：長(zhǎng)期股權(quán)投資9000貸：無(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán)5600營(yíng)業(yè)外收入34001412.非企業(yè)合并形成的長(zhǎng)期股權(quán)投資，應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定確定其初始投資本錢(qián)：(1)以支付現(xiàn)金取得的長(zhǎng)期股權(quán)投資，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際支付的購(gòu)置價(jià)款作為初始投資本錢(qián)。初始投資本錢(qián)包括與取得長(zhǎng)期股權(quán)投資直接相關(guān)的費(fèi)用、稅金及其他必要支出。(2)以發(fā)行權(quán)益性證券取得的長(zhǎng)期股權(quán)投資，應(yīng)當(dāng)按照發(fā)行權(quán)益性證券的公允價(jià)值作為初始投資本錢(qián)。1423.長(zhǎng)期股權(quán)那投資的后續(xù)計(jì)量〔1〕本錢(qián)法采用本錢(qián)法核算的長(zhǎng)期股權(quán)投資應(yīng)當(dāng)按照初始投資本錢(qián)計(jì)價(jià)。追加或收回投資應(yīng)當(dāng)調(diào)整長(zhǎng)期股權(quán)投資的本錢(qián)。被投資單位宣告分派的現(xiàn)金股利或利潤(rùn)，確認(rèn)為當(dāng)期投資收益。143舉例〔本錢(qián)法〕：甲公司2021年1月1日以2400萬(wàn)購(gòu)入乙公司3%的股份，另支付相關(guān)稅費(fèi)9萬(wàn)元。取得投資后，乙公司實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)及利潤(rùn)分配情況為:2021年中分配2021年之前的稅后