中國房地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目市場調(diào)研方法與應(yīng)用

福建蔚藍(lán)房產(chǎn)投資顧問有限公司2011-2商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研方法與應(yīng)用2023/1/21前言

市場調(diào)查是商用物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營策劃的基礎(chǔ)性工作，“沒有調(diào)查就沒有發(fā)言權(quán)”，此言乃真理。商業(yè)地產(chǎn)策劃所需要的商業(yè)、商圈、商用物業(yè)調(diào)查，與住宅、寫字樓物業(yè)市調(diào)或純商業(yè)經(jīng)營相比，調(diào)查的區(qū)域更彈性、更集中、內(nèi)容更廣泛、程度更深入，相應(yīng)難度會更大一些，因此有必要就此問題作專題探討，與大家交流共享，并就教于大方之家。

Page2市場調(diào)研內(nèi)容第一部分：商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識第二部分：商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研第三部分：商業(yè)地產(chǎn)市調(diào)案例Page3商業(yè)地產(chǎn)的含義商業(yè)地產(chǎn)與住宅的區(qū)別何為商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的分類商業(yè)地產(chǎn)基本術(shù)語商業(yè)地產(chǎn)的四個(gè)要素貫穿商業(yè)地產(chǎn)的三種行為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營的三個(gè)層面商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展特點(diǎn)與趨勢商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展條件按市場形式分類按經(jīng)營類別分類按物業(yè)用途分類按建筑特征分類按物業(yè)區(qū)位分類按經(jīng)營方式分類按物業(yè)產(chǎn)權(quán)分類按銷售方式分類商圈定義商圈形成與發(fā)展商圈應(yīng)用業(yè)態(tài)基礎(chǔ)業(yè)態(tài)分類業(yè)態(tài)輻射范圍業(yè)態(tài)特征業(yè)態(tài)調(diào)研案例Part1：商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識Page4商業(yè)地產(chǎn)含義商業(yè)地產(chǎn)的屬性本身來講有廣義和狹義之說。狹義的商業(yè)地產(chǎn)就是我們平常說的商業(yè)的交易場所；廣義應(yīng)該包括商場、酒店、寫字樓、商務(wù)公寓等，一切可以用來銷售和經(jīng)營這些物業(yè)綜合體的運(yùn)營形式，都叫商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)是包括購物中心、商業(yè)街、SHOPPINGMALL、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)房地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。

Page5商業(yè)地產(chǎn)與住宅房地產(chǎn)的區(qū)別住宅房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商大多數(shù)采取開發(fā)銷售的模式其資金回收模式相對簡單商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是只租不售、或只銷售部分的面積，靠企業(yè)長期持有

大多數(shù)的住宅類產(chǎn)品的購買者在購買住宅類產(chǎn)品時(shí)，主要是買來自住的

大多數(shù)購買者購買商業(yè)地產(chǎn)類產(chǎn)品是作為一種穩(wěn)定型、投資回報(bào)率較高的一種投資工具，買來作為投資用的

發(fā)展商只要將房子賣出去，將社區(qū)的物業(yè)管理做好，就基本算是大功告成發(fā)展商考慮的不僅僅是如何將商鋪賣出去，而且還要將后期的經(jīng)營、推廣作為第一等大事來對待Page6商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營的三個(gè)層面/商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的三種行為/……Part1：商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識Page7資本運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)市場開發(fā)運(yùn)營管理商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)和運(yùn)營中涉及到三個(gè)層面Page8開發(fā)行為投資行為經(jīng)營行為貫穿商業(yè)地產(chǎn)全過程的三種行為Page9開發(fā)商投資客商戶消費(fèi)者商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的四個(gè)個(gè)元素Page10商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展展商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展條條件/商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展特特點(diǎn)及趨趨勢/……Part1：商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識Page11發(fā)展階段階段一階段二階段三階段四原始形態(tài)傳統(tǒng)商業(yè)現(xiàn)代商業(yè)廣義商業(yè)特點(diǎn)消費(fèi)者對價(jià)格敏感滿足單一購物需求綜合商業(yè)形態(tài)滿足多種需求轉(zhuǎn)型商業(yè)形式，個(gè)性消費(fèi)表現(xiàn)形態(tài)馬路市場、地?cái)?、集貿(mào)市場百貨商場、商業(yè)街、批發(fā)市場、超市、街鋪零售店ShoppingMall、大型購物中心、專賣店、精品店旅游地產(chǎn)

、商務(wù)地產(chǎn)、物流人均GDP（美元）低于11001100-20002000-44004400以上發(fā)展階段段原始形態(tài)態(tài)現(xiàn)代商業(yè)業(yè)廣義商業(yè)業(yè)商業(yè)發(fā)展展曲線1100美元2000美元傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)8000以上美元元4400美元?dú)W美參考考的主要要判斷元元素為人人均GDP、城市家家庭汽車車擁有量量和公共共交通條條件在國外人人均GDP3000－4000美元時(shí)，，家庭汽汽車擁有有率15－20％，商業(yè)地地產(chǎn)發(fā)展展（ShoppingMall為例）才才開始進(jìn)進(jìn)入發(fā)展展階段；；人均GDP10000美元，家家庭汽車車擁有率率60％，才是成成熟發(fā)展展階段。。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的市場場發(fā)展條條件歐美：人均GDPPage12亞洲及國國內(nèi)（含含香港、、新加坡坡等）主主要判斷斷元素為為人均GDP、城市家家庭汽車車擁有量量、公共共交通條條件、人口密度度、消費(fèi)費(fèi)總量等。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)主要分分為兩類類：一是是都市型型商業(yè)地地產(chǎn)，其其發(fā)展條條件為城城市人均均GDP水平達(dá)到到2500美元；二二是郊區(qū)區(qū)型商業(yè)業(yè)地產(chǎn)，，其發(fā)展展條件為為城市人人均GDP水平達(dá)到到3000美元、公公路發(fā)展展極為充充分、城城市家庭庭汽車擁擁有率達(dá)達(dá)10－15％。亞洲及國國內(nèi)：Page13高品質(zhì)商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)分割商鋪鋪領(lǐng)風(fēng)騷騷國際資本本加緊搶搶灘第三方經(jīng)經(jīng)營管理理發(fā)展趨趨向顯著著商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展趨勢及特特點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展展特點(diǎn)與與趨勢Page14商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)分類市場形式式分類/物業(yè)用途途分類/建筑特征征分類/……Part1：商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識Page15分類方法種類舉例按市場形式分類大型商廈天河城廣場、廣百新翼專業(yè)市場天河電腦城、白馬服裝大廈小區(qū)商鋪深圳四季花城商業(yè)街、祈福新村商業(yè)街按物業(yè)用途分類購物中心天河城、中華廣場小區(qū)配套商鋪駿景花園商業(yè)街、華景新城商業(yè)街專業(yè)市場南岸裝飾材料城、美居中心批發(fā)及商貿(mào)中心天雄布市餐飲及美食廣場百福廣場按建筑特征分類商業(yè)大廈中泰國際廣場、時(shí)代廣場住宅區(qū)商鋪即小區(qū)配套商業(yè)鋪位臨街商鋪即市區(qū)道路臨街商鋪步行街露天商鋪北京路步行街商鋪地下商城流行前線、康王商業(yè)城商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的分類類Page16分類方法種類舉例按物業(yè)區(qū)位分類商業(yè)區(qū)物業(yè)名匯廣場、名盛廣場住宅區(qū)物業(yè)即小區(qū)配套商業(yè)鋪位近郊物業(yè)順德國際商業(yè)城、五洲裝飾世界按經(jīng)營方式分類統(tǒng)一經(jīng)營物業(yè)以產(chǎn)權(quán)酒店和商務(wù)公寓采用較多或只租不售的商業(yè)物業(yè)分散經(jīng)營物業(yè)大部分商鋪（除發(fā)展商返租外）按經(jīng)營類別分類綜合經(jīng)營物業(yè)如大型商廈、小區(qū)商鋪單一經(jīng)營物業(yè)如專業(yè)市場、餐飲及美食廣場按銷售方式分類銷售物業(yè)有產(chǎn)權(quán)的商鋪多以銷售為主租售物業(yè)廣州國際玩具精品中心出租物業(yè)天河城廣場、宏城廣場按物業(yè)產(chǎn)權(quán)分類產(chǎn)權(quán)物業(yè)大部分的新建物業(yè)非產(chǎn)權(quán)物業(yè)臨建物業(yè)或改建商鋪商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的分類類（續(xù)））Page17商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)基本術(shù)術(shù)語商圈/業(yè)態(tài)、業(yè)業(yè)種Part1：商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識Page18在商業(yè)地地產(chǎn)市中中常用到到如下基基本術(shù)語語、名詞詞、需要要有共同同的界定定：1）、區(qū)位位、板塊塊、商圈圈、商業(yè)業(yè)中心、、地段、、節(jié)點(diǎn)、、地標(biāo)區(qū)位——指為某種種經(jīng)濟(jì)、、政治、、社會活活動所占占據(jù)的場場所，在在某一城城市（地地區(qū)）中中所處的的空間位位置。板塊——一般指住宅小小區(qū)相對集中中開發(fā)的城市市區(qū)域，沿交交通干線居多多，如五四北北板塊、市中中心板塊、江江濱板塊、大大學(xué)城板塊等等。商圈——指在一定定時(shí)間內(nèi)內(nèi)達(dá)到某某一購物物或消費(fèi)費(fèi)頻率的的顧客群群，以其其所處的的最遠(yuǎn)距距離為半半徑，劃劃定的一一系列圓圓形或方方形區(qū)域域。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)基本名名詞術(shù)語語Page192）、業(yè)態(tài)態(tài)、業(yè)種種業(yè)態(tài)——指細(xì)分市市場面向向某類目目標(biāo)顧客客購買水水平與習(xí)習(xí)慣的商商店?duì)I業(yè)業(yè)形態(tài)，，特征是是“怎么么變”。。目前中中國有10多種零售售業(yè)態(tài)，，日本20多種，美美國40多種。業(yè)種——指面向顧顧客某類類用途的的商店?duì)I營業(yè)種類類，特征征是“賣賣什么””。目前前國內(nèi)零零售消費(fèi)費(fèi)市場可可細(xì)分上上百個(gè)業(yè)業(yè)種，國國外發(fā)達(dá)達(dá)國家更更多，難難以勝數(shù)數(shù)。應(yīng)用用：①策劃商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)，必須須熟悉業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種種分類及及其特征征、典型型商戶等等基本功功；②市調(diào)必必須分業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種種進(jìn)行表表格、問問卷、訪訪談設(shè)計(jì)計(jì)，查清清所需類類別基本本狀況進(jìn)進(jìn)行比較較分析；；③傳統(tǒng)和和新興業(yè)業(yè)種，也也逐漸采采用不同同業(yè)態(tài)模模式經(jīng)營營，如：：建材、、IT、文儀、、藥品、、圖書等等業(yè)種；；④零售商商業(yè)外的的業(yè)種，，也流行行采用零零售業(yè)態(tài)態(tài)經(jīng)營模模式，如如：美食食街、咖咖啡店、、量販?zhǔn)绞終TV、超市等等。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)基本名名詞術(shù)語語（續(xù)））Page20邊圈次圈主圈人口數(shù)量量及特點(diǎn)點(diǎn)交通狀況況商業(yè)發(fā)展展?jié)摿θ宋摹⒐才涮滋咨虡I(yè)規(guī)模模商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)基本名名詞術(shù)語語—商圈分析析根據(jù)ICSC對商圈的的定義：：指商店以以其所在在地點(diǎn)為為中心，，沿著一一定的方方向和距距離擴(kuò)展展，吸引引顧客的的輻射范范圍。商圈區(qū)域域界限是是由一些些因素決決定，包包括中心心本身的的性質(zhì)﹑可進(jìn)入性性﹑自然障礙礙、有競競爭力設(shè)設(shè)施的位位置以及及行車時(shí)時(shí)間和距距離的限限制。主圈：65%顧客來自自主要商商圈。小型商店店的核心心商圈在在0.8公里之內(nèi)內(nèi)，顧客客步行來來店在10分鐘以內(nèi)內(nèi)；大型型商場的的核心商商圈在5公里以內(nèi)內(nèi)，無論論使用何何種交通通工具來來店，不不超過20分鐘次圈：25%顧客來自自次要商商圈。小型商店店的次要要商圈在在1.5公里之內(nèi)內(nèi)，顧客客步行來來店在20分鐘以內(nèi)內(nèi)；大型型商場的的次要商商圈在8公里以內(nèi)內(nèi)，無論論使用何何種交通通工具來來店，平平均不超超過40分鐘邊圈：10%顧客來自自邊緣商商圈。一般來說說，小型型商店的的邊緣商商圈在1.5公里以外外，顧客客步行來來店在20分鐘以上上；大型型商場的的邊緣商商圈在8公里以外外，無論論使用何何種交通通工具來來店平均均在40分鐘以上上影響商圈圈大小因因素Page21發(fā)展階段市場表現(xiàn)經(jīng)營模式式標(biāo)志節(jié)點(diǎn)點(diǎn)起步期結(jié)構(gòu)調(diào)整整期快速發(fā)展展期穩(wěn)步發(fā)展展期各個(gè)居住住區(qū)、交交通匯聚聚點(diǎn)出現(xiàn)現(xiàn)少量、、低檔次次商業(yè)商業(yè)快速速發(fā)展，，經(jīng)營檔檔次、結(jié)結(jié)構(gòu)發(fā)生生飛躍散鋪向集集中、規(guī)規(guī)?；躺虡I(yè)形式式演變規(guī)?；躺虡I(yè)、大大型購物物形態(tài)商商業(yè)中心心浮出市市場城市發(fā)展展較為落落后，市市政配套套設(shè)施處處在規(guī)劃劃中市政配套套正在完完善，集集中市場場、步行行街出現(xiàn)現(xiàn)由街鋪、、步行街街向集中中商業(yè)發(fā)發(fā)展，新新商業(yè)出出現(xiàn)大型商業(yè)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)進(jìn)入，商商業(yè)水平平穩(wěn)步上上升自有住宅宅底商經(jīng)經(jīng)營或出出租為主主商鋪基本本市場化化，經(jīng)營營和銷售售同時(shí)存存在商鋪市場場化，銷銷售成為為核心贏贏利手段段銷售不是是實(shí)現(xiàn)收收益的最最終手段段，持有有出租為為主營業(yè)收入入+租金收入入營業(yè)收入入+租金收入入+銷售收入入銷售收入入+租金收入入銷售收入入+租金收入入百貨等購購物市中心區(qū)區(qū)域?qū)I(yè)市場場市中心區(qū)區(qū)域?qū)I(yè)市場場市中心區(qū)區(qū)域?qū)I(yè)市場場贏利模式式百貨為主主專業(yè)市場場餐飲、休休閑休閑、娛娛樂經(jīng)營業(yè)態(tài)態(tài)市中心核核心商圈圈首先成成型，逐逐步出現(xiàn)現(xiàn)潛力商商圈，并并形成新新興商圈圈商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)基本名名詞術(shù)語語—商圈形成成與發(fā)展展Page22RF（某市可可支撐商商業(yè)面積積）＝C×RE/IRS＝40×1600/4000=16萬㎡例1：IRS（商圈飽飽和指數(shù)數(shù)）：三三、四線線城市一一般標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)為1000-4000元/㎡，也可參參考商業(yè)業(yè)設(shè)施單單位年?duì)I營業(yè)額，，假設(shè)某某市的商商業(yè)設(shè)施施營業(yè)額額為2000-6000元/㎡，取接近近中值的的4000元/㎡C（潛在客客戶）：：40萬人（按照城城鎮(zhèn)人口口計(jì)算，，市區(qū)人人口占全全市人口口115萬的35%，115××35%=40萬）RE（年平均均購物額額）：2010元/年·人×0.8=1600元/年·人（按照平平均社會會消費(fèi)品品零售總總額的80%計(jì)算）例2：假設(shè)在商商圈內(nèi)有有10萬個(gè)家庭庭，每周周在食品品中支出出25元人民幣幣，共有有15個(gè)店鋪在在商國內(nèi)內(nèi)，共有有144000平方米銷銷售面積積。則該該商圈的的飽和指指數(shù)為…IRS＝C×RE／RF=100000×25／144000＝17．36111商圈飽和這這一指數(shù)數(shù)字越大，則意味著著該商圈內(nèi)內(nèi)的飽和度越低低；該數(shù)字越小，則意味著著該商圈內(nèi)內(nèi)的飽和度越高高。在不同的的高圈中，，應(yīng)選擇零售售飽和指數(shù)數(shù)較高的商商圈開店商業(yè)地產(chǎn)基基本名詞術(shù)術(shù)語—商圈應(yīng)用IRS（商圈飽和和指數(shù)）＝C（潛在客戶戶）×RE（人均零售售支出）/RF（商業(yè)面積積）Page23業(yè)態(tài)指細(xì)分市場面向某類目標(biāo)顧客購買水平與習(xí)慣的商店?duì)I業(yè)形態(tài)。商業(yè)業(yè)態(tài)分批發(fā)和零售業(yè)、居民服務(wù)業(yè)、餐飲業(yè)、文體休閑娛樂業(yè)共四大類。業(yè)種指面向顧客某類用途的商店?duì)I業(yè)種類，特征是“賣什么”。業(yè)種是對業(yè)態(tài)的細(xì)分，國內(nèi)零售消費(fèi)市場可細(xì)分上百個(gè)業(yè)種，國外發(fā)達(dá)國家更多。商業(yè)地產(chǎn)基基本名詞術(shù)術(shù)語—業(yè)態(tài)基礎(chǔ)Page24食雜店(TraditionalGroceryStore)以煙、酒、、飲料、休休閑食品和和糧油為主主，獨(dú)立傳傳統(tǒng)的無明明顯品牌形形象的零售售業(yè)態(tài)。便利店(ConvenienceStore)以自選銷售售為主，銷銷售應(yīng)急性性的食品、、日用生活活用品和提提供商品性性服務(wù)，滿滿足顧客便便利性需求求為要目的的的零售業(yè)業(yè)態(tài)。折扣店(DiscountStore)是店鋪裝修修簡單，提提供有限服服務(wù)，商品品價(jià)格低廉廉的一種小小型超市業(yè)業(yè)態(tài)。擁有有不到2000個(gè)品種，經(jīng)經(jīng)營一定數(shù)數(shù)量的自有有品牌商品品。超市(Supermarket)是開架售貨貨，集中收收款，滿足足社區(qū)消費(fèi)費(fèi)者日常生生活需要的的零售業(yè)態(tài)態(tài)。根據(jù)商商品結(jié)構(gòu)的的不同，可可以分為食食品超市和和綜合超市市。大型超市(Hypermarket)實(shí)際營業(yè)面面積6000平米以上，，滿足顧客客一次性購購齊的零售售業(yè)態(tài)。根根據(jù)商品結(jié)結(jié)構(gòu)，可以以分為以經(jīng)經(jīng)營食品為為主的大型型超市和以以經(jīng)營日用用品為主的的大型超市市。倉儲式會員員店(WarehouseClub)以會員制為為基礎(chǔ)，實(shí)實(shí)行儲銷一一體、批零零兼營，以以提供有限限服務(wù)和低低價(jià)格商品品為主要特特征的零售售業(yè)態(tài)。批發(fā)和零售售業(yè)態(tài)商業(yè)地產(chǎn)基基本名詞術(shù)術(shù)語—業(yè)態(tài)（實(shí)體體店）Page25商業(yè)地產(chǎn)基基本名詞術(shù)術(shù)語—業(yè)態(tài)（實(shí)體體店續(xù)）專業(yè)店專賣店家居建材店店購物中心廠家直銷中中心百貨店(DepartmentStore)在一個(gè)建筑筑物內(nèi)，經(jīng)經(jīng)營若干大大類商品，，實(shí)行統(tǒng)一一管理，分分區(qū)銷售，，滿足顧客客對時(shí)尚商商品多樣化化選擇需求求的零售業(yè)業(yè)態(tài)。(SpecialtyStore)以專門經(jīng)營營某一大類類商品為主主的零售業(yè)業(yè)態(tài)。如辦辦公用品專專業(yè)店、玩玩具專業(yè)店店、家電專專業(yè)店、藥藥品專業(yè)店店、服飾店店等。(ExclusiveShop)以專門經(jīng)營營或被授權(quán)權(quán)經(jīng)營某一一主要商品品為主的零零售業(yè)態(tài)。。(HomeCenter)以專門銷售售建材、裝裝飾、家居居用品為主主的零售業(yè)業(yè)態(tài)(ShoppingCenter/ShoppingMall)是多種零售售店鋪、服服務(wù)設(shè)施集集中在企業(yè)業(yè)有計(jì)劃地地開發(fā)、運(yùn)運(yùn)營的一個(gè)個(gè)建筑物內(nèi)內(nèi)或一個(gè)區(qū)區(qū)域內(nèi)，向向消費(fèi)者提提供綜合性性服務(wù)的商商業(yè)集合(FactoryOutletsCenter)由生產(chǎn)商直直接設(shè)立或或委托獨(dú)立立經(jīng)營者設(shè)設(shè)立，專門門經(jīng)營本企企業(yè)品牌商商品，并且且多個(gè)企業(yè)業(yè)品牌的營營業(yè)場所集集中在一個(gè)個(gè)區(qū)域的零零售業(yè)態(tài)批發(fā)和零售售業(yè)態(tài)Page26批發(fā)和零售售業(yè)態(tài)郵購網(wǎng)上商店自動售貨亭亭購物中心電視購物(TelevisionShopping)以電視作為為向消費(fèi)者者進(jìn)行商品品推介展示示的渠道，，并取得定定單的業(yè)態(tài)態(tài)。(MailOrder)以郵寄商品品目錄為主主向消費(fèi)者者進(jìn)行商品品推介展示示的渠道，，并通過郵郵寄的方式式將商品送送達(dá)給消費(fèi)費(fèi)者的零售售業(yè)態(tài)。(ShopOnNetwork)通過互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)進(jìn)行買賣賣活動的零零售業(yè)態(tài)。。(VendingMachine)通過售貨機(jī)機(jī)進(jìn)行商品品售賣活動動的零售業(yè)業(yè)態(tài)。(Tele-Shopping)主要通過電電話完成銷銷售或購買買活動的一一種零售業(yè)業(yè)態(tài)說明：在實(shí)實(shí)際項(xiàng)目市市場調(diào)研中中，所接觸觸的全部是是有實(shí)體店店的商業(yè)，，下面僅對對實(shí)體店零零售業(yè)態(tài)特特點(diǎn)進(jìn)行分分析。商業(yè)地產(chǎn)基基本名詞術(shù)術(shù)語—業(yè)態(tài)（無實(shí)實(shí)體店）Page27業(yè)態(tài)輻射范范圍及需求求面積商業(yè)地產(chǎn)基基本名詞術(shù)術(shù)語—業(yè)態(tài)輻射范范圍便利店折扣店超市大型超市倉儲式會員員店食雜店專業(yè)店專賣店家居建材店店購物中心廠家直銷中中心百貨店5萬㎡10萬㎡100㎡500㎡1000㎡㎡5千㎡0社區(qū)購物中中心市區(qū)購物中中心城郊購物中中心1萬㎡2萬㎡6千㎡8千㎡300㎡面積需求輻射半徑10千米20千米40千米1千米2千米4千米6千米0Page28業(yè)態(tài)選

址商圈、目標(biāo)顧客規(guī)模商品(經(jīng)營)結(jié)構(gòu)經(jīng)營方式服務(wù)功能便利店居民小區(qū)、交通要道以及車站、醫(yī)院、學(xué)校、娛樂場所、辦公樓等公共活動區(qū)目標(biāo)顧客以居民、單身、年輕人為主營業(yè)面積100平方米左右以銷售食品、小百貨為主，有即時(shí)消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等特點(diǎn)以開架自選為主，結(jié)算在收銀處統(tǒng)一進(jìn)行營業(yè)時(shí)間16小時(shí)以上，提供即時(shí)性食品的輔助設(shè)施，開設(shè)多項(xiàng)商品性服務(wù)項(xiàng)目小超市居民小區(qū)以及交通要道、車站、醫(yī)院、學(xué)校、辦公樓和公共娛樂場所的周圍經(jīng)營服務(wù)輻射半徑0.5公里，目標(biāo)顧客以居民和流動顧客為主營業(yè)面積500至1500平方米以銷售食品、副食品、日用品為主采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算在集中的收銀處統(tǒng)一進(jìn)行營業(yè)時(shí)間12小時(shí)以上超市地區(qū)中心、居住區(qū)經(jīng)營服務(wù)輻射半徑2公里以內(nèi)，目標(biāo)顧客以周邊居民為主營業(yè)面積2000至5000平方米以銷售生鮮食品、食品、日用品為主采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算在集中的收銀處統(tǒng)一進(jìn)行設(shè)不低于營業(yè)面積40%的停車場大型綜合超市區(qū)級商業(yè)中心、縣級市商業(yè)中心、交通要道和符合城市規(guī)劃的大型居住區(qū)附近經(jīng)營服務(wù)輻射半徑3公里以上，目標(biāo)顧客以居民、流動顧客為主營業(yè)面積5000平方米以上大眾化衣、食、用品齊全，滿足一次性購全，注重本企業(yè)品牌開發(fā)采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算在集中的收銀處統(tǒng)一進(jìn)行設(shè)不低于營業(yè)面積50%的停車場商業(yè)地產(chǎn)基基本名詞術(shù)術(shù)語—業(yè)態(tài)特征Page29業(yè)態(tài)選

址商圈、目標(biāo)顧客規(guī)模商品(經(jīng)營)結(jié)構(gòu)經(jīng)營方式服務(wù)功能倉儲超市城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道經(jīng)營服務(wù)輻射半徑5公里以上，目標(biāo)顧客以中小零售店、餐飲店、集團(tuán)購買和流動顧客為主營業(yè)面積10000平方米左右以銷售大眾化衣、食、用品為主，自有品牌占相當(dāng)部分，實(shí)行低價(jià)格，批量銷售采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算在集中的收銀處統(tǒng)一進(jìn)行設(shè)相當(dāng)于營業(yè)面積的停車場專業(yè)店市級商業(yè)中心、區(qū)級商業(yè)中心、縣級市商業(yè)中心、專業(yè)街以及百貨店、大型購物中心內(nèi)目標(biāo)顧客以有目的選擇某類商品的流動顧客為主營業(yè)面積根據(jù)商品特點(diǎn)而定以銷售某類商品為主，體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富，選擇余地大采取柜臺銷售或開架面售方式從業(yè)人員具有豐富的專業(yè)知識大型專業(yè)店市級商業(yè)中心、區(qū)級商業(yè)中心、專業(yè)街、城郊結(jié)合部和交通要道附近經(jīng)營服務(wù)輻射半徑5公里以上，目標(biāo)顧客以有目的選擇某類商品的流動顧客為主營業(yè)面積2000平方米以上以銷售某一大類或幾個(gè)大類商品為主，品種齊全，選擇余地大采取自選銷售和開架面售相結(jié)合方式設(shè)不低于營業(yè)面積50%的停車場，提供相關(guān)技術(shù)和服務(wù)百貨店市級商業(yè)中心、區(qū)級商業(yè)中心、縣級市商業(yè)中心以及歷史形成的商業(yè)集聚地目標(biāo)顧客以流動顧客為主營業(yè)面積5000平方米以上綜合性，門類齊全，以銷售服裝、鞋帽、化妝品、文體用品、家庭用品為主采取柜臺銷售和開架面售相結(jié)合方式注重服務(wù)，設(shè)導(dǎo)購、餐飲、娛樂場所等服務(wù)項(xiàng)目和設(shè)施，功能齊全大型購物中心市級商業(yè)中心、城鄉(xiāng)結(jié)合部的城市主干道附近經(jīng)營服務(wù)輻射半徑10公里以上，目標(biāo)顧客以流動顧客為主營業(yè)面積10萬平方米以上內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或大型綜合超市作為核心店，并以各類專業(yè)店、專賣店和餐飲、娛樂、服務(wù)設(shè)施共同構(gòu)成由發(fā)起企業(yè)有計(jì)劃地開設(shè)，統(tǒng)一規(guī)劃布局運(yùn)營管理，店鋪分散承租獨(dú)立經(jīng)營設(shè)不低于營業(yè)面積40%的停車場，功能齊全，集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體商業(yè)地產(chǎn)基基本名詞術(shù)術(shù)語—業(yè)態(tài)特征（（續(xù)）Page30某區(qū)域商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)按照業(yè)態(tài)的的分類標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，實(shí)體店店商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)共15類，而區(qū)域域商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)總共僅七七類種類不不豐富。在在所有的業(yè)業(yè)態(tài)中，零零售業(yè)、服服務(wù)業(yè)和餐餐飲業(yè)所占占的比例分分別為48%，35%和17%，沒有文體體休閑娛樂樂業(yè)態(tài)。在在零售業(yè)中中，家居建建材和專業(yè)業(yè)店所占比比例較高。。業(yè)種名稱商鋪數(shù)量所占比例專業(yè)店2516%食雜店53%家居建材3522%超市11%便利店106%服務(wù)業(yè)5435%餐飲2617%總計(jì)156100%商業(yè)地產(chǎn)基基本名詞術(shù)術(shù)語—業(yè)態(tài)（案例例）Page31專業(yè)店業(yè)種種細(xì)分業(yè)種名稱數(shù)量所占比例醫(yī)藥520%電器312%服飾312%機(jī)械312%茶葉28%文具14%保險(xiǎn)柜14%化學(xué)品14%化妝品14%琴14%體育用品14%鞋子14%眼鏡14%漁具14%總計(jì)25100%總共有14種不同的專專業(yè)店業(yè)種種，其中醫(yī)醫(yī)藥類的數(shù)數(shù)量最多，，但是其優(yōu)優(yōu)勢地位也也并不明顯顯。店鋪數(shù)數(shù)量只有一一個(gè)的業(yè)種種總共達(dá)到到了9個(gè)，這幾類類業(yè)種競爭爭不會激烈烈。商業(yè)地產(chǎn)基基本名詞術(shù)術(shù)語—業(yè)態(tài)（案例例）Page32服務(wù)業(yè)業(yè)種細(xì)分業(yè)種名稱數(shù)量所占比例汽車修配2849.1%美發(fā)712.3%裝飾廣告47.0%培訓(xùn)35.3%二手房中介23.5%美容23.5%網(wǎng)吧23.5%照相23.5%診所23.5%彩票11.8%寵物醫(yī)院11.8%飛機(jī)票11.8%郵局11.8%銀行11.8%總計(jì)57100%汽車修配業(yè)業(yè)類占的比比例達(dá)到了了49.1%，近一半數(shù)數(shù)量，而其其他的一些些配套服務(wù)務(wù)如銀行、、郵局等數(shù)數(shù)量較少。。綜合可以以得出此區(qū)區(qū)域的服務(wù)務(wù)業(yè)發(fā)展水水平較低，，配套不完完善。商業(yè)地產(chǎn)基基本名詞術(shù)術(shù)語—業(yè)態(tài)（案例例）Page33商業(yè)地產(chǎn)基本本名詞術(shù)語—業(yè)態(tài)（案例））商業(yè)業(yè)種匯總總回顧Page34商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研分類按資料來源分類按調(diào)研對象分類按調(diào)研目的分類按工作任務(wù)分類按工作規(guī)模分類按操作手法分類按考察形式分類按調(diào)研性質(zhì)分類商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研內(nèi)容宏觀環(huán)境調(diào)研項(xiàng)目地段環(huán)境調(diào)研項(xiàng)目商圈調(diào)研商業(yè)地產(chǎn)市調(diào)概念及特征為什么要做市場調(diào)研商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研概念商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研特征與住宅市調(diào)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研方法文案調(diào)查法現(xiàn)場踩盤法現(xiàn)場問卷法入戶訪談法網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法電話訪問法郵寄調(diào)查法商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研步驟確定調(diào)研目標(biāo)設(shè)計(jì)調(diào)研方案調(diào)研資料準(zhǔn)備調(diào)研計(jì)劃實(shí)施調(diào)研數(shù)據(jù)分析調(diào)研報(bào)告提交調(diào)研信息反饋Part2：商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研Page35為什么要做市市場調(diào)研？提問：要回答這個(gè)問問題，我們需需要首先了解解客戶（投資資者）需要什什么？他們關(guān)關(guān)心什么？Page36商業(yè)地產(chǎn)客戶戶投資者最關(guān)心心什么？那么物業(yè)是否能增增值怎樣才能讓投投資者覺得某某個(gè)物業(yè)能增增值呢？或者說什么才才能保證物業(yè)業(yè)能增值呢？？Page37背景環(huán)境——大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境境是否健康發(fā)發(fā)展行業(yè)環(huán)境——商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)業(yè)是否是投資資熱點(diǎn)地塊價(jià)值——地產(chǎn)項(xiàng)目所處處地塊是否在在未來有發(fā)展展同類市場經(jīng)營營狀況——某個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目目預(yù)計(jì)經(jīng)營的的業(yè)態(tài)目前是是否有發(fā)展空空間項(xiàng)目規(guī)劃——商鋪規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)是否合理，，是否符合經(jīng)經(jīng)營要求價(jià)格合理——銷售價(jià)格是否否與實(shí)際價(jià)值值趨同影響客戶決斷的因素市場調(diào)研科學(xué)、客觀、、充分的市場場調(diào)查，是項(xiàng)項(xiàng)目成功的關(guān)關(guān)鍵因素之一一。客戶：不僅指指投資客，更更是針對經(jīng)營營者，因?yàn)樗麄儾攀歉蛹訉I(yè)、更加加挑剔的客戶戶。Page38什么是商業(yè)地產(chǎn)市場場調(diào)研？商業(yè)地產(chǎn)市場場調(diào)研就是以商業(yè)地產(chǎn)為為特定的商品品對象，運(yùn)用用科學(xué)的方法法，有目的、、有計(jì)劃、系系統(tǒng)地收集商商業(yè)地產(chǎn)市場場方面的各種種情報(bào)資料，，通過對相關(guān)關(guān)的市場信息息進(jìn)行系統(tǒng)的的收集、整理理、記錄和分分析，進(jìn)而對對商業(yè)地產(chǎn)市市場進(jìn)行研究究與預(yù)測，為決策者們們了解房地產(chǎn)產(chǎn)市場的變動動趨勢，制定定公司營業(yè)計(jì)計(jì)劃，擬訂經(jīng)經(jīng)營策略提供供參考與建議議。商業(yè)地產(chǎn)市場場調(diào)研--概念Page39商業(yè)地產(chǎn)市場場調(diào)研--特征商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研研相對于其他他的調(diào)研行為為，具備一定定的特殊性，，主要體現(xiàn)在在以下幾點(diǎn)：：1、內(nèi)容廣泛泛商業(yè)地產(chǎn)市場場調(diào)研內(nèi)容廣廣范，既有宏宏觀方面的房房地產(chǎn)政策環(huán)環(huán)境、法律環(huán)環(huán)境等也有細(xì)細(xì)分到一個(gè)案案例的調(diào)研，，同時(shí)也包括括對投資者的的需求調(diào)研、、消費(fèi)者的性性別、年齡、、文化程度等等基本情況，，態(tài)度或愛好好之類的調(diào)研研。2、針對性強(qiáng)強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)市場場調(diào)研在營銷銷的不同階段段的內(nèi)容不同同，實(shí)施調(diào)研研需要具體問問題具體分析析。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研對對地域性、時(shí)時(shí)效性要求也也很高，如銷銷售率（出租租率）、價(jià)格格等動態(tài)營銷銷信息的調(diào)研研，時(shí)間發(fā)生生變化，動態(tài)態(tài)營銷信息也也會發(fā)生改變變。3、方法多樣樣電話調(diào)研、、實(shí)地調(diào)研研、座談會會、……Page40商業(yè)地產(chǎn)市市場調(diào)研與與住宅市場場調(diào)研的區(qū)區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目所作的的調(diào)研，是是包括對商商用物業(yè)本本身的地段段交通、商商圈業(yè)態(tài)、、市場供需需以及競爭爭狀況等各各種開發(fā)環(huán)環(huán)境所作出出的調(diào)查。。它與住宅宅項(xiàng)目的市市調(diào)相比，，調(diào)查的區(qū)區(qū)域更彈性性、更集中中、內(nèi)容更更廣泛、程程度更深入入，難度更更大。商業(yè)地產(chǎn)住宅客戶群體商業(yè)地產(chǎn)的客戶主要有投資者和經(jīng)營者，其經(jīng)營者的最終目的，是各種不同業(yè)態(tài)的終端消費(fèi)者住宅地產(chǎn)所要針對的客戶主要是自住型買家調(diào)查內(nèi)容投資研究。（商業(yè)發(fā)展規(guī)劃與政策、區(qū)域開發(fā)計(jì)劃、街區(qū)改造和重點(diǎn)扶持對象、在建擬建大型商用物業(yè)、政府相關(guān)的政策與管治水平、項(xiàng)目所處的商圈及其范圍、文教娛樂設(shè)施重點(diǎn)住宅樓群的數(shù)量、道路的類別、商業(yè)功能定位、檔次、客流量、氣氛等）經(jīng)營研究。（業(yè)態(tài)業(yè)種的分類、特點(diǎn)、要求、聚集程度、氛圍、構(gòu)成組合、比例關(guān)系；商戶總量、商品種類、品質(zhì)、產(chǎn)地、品牌，重點(diǎn)商戶經(jīng)營概貌、商業(yè)競爭趨勢）終端消費(fèi)研究。（客流量、消費(fèi)者生活形態(tài)、消費(fèi)欲望與消費(fèi)水平、市場需求特征及影響因素、購買動機(jī)與購買行為）購買力水平。（收入水平）購房者的需求與偏好。（物業(yè)類別、戶型、面積、方位、價(jià)格、裝修、景觀、配套、物管）購房者的共性特征。（年齡、文化程度、職業(yè)、家庭結(jié)構(gòu)、原居住地等）

衡量指標(biāo)業(yè)態(tài)比例、業(yè)種比例、營業(yè)面積比、平均租金等；衡量消費(fèi)者消費(fèi)水平的指標(biāo)有：瞬間顧客密度、收銀臺排隊(duì)人長度、結(jié)伙人數(shù)、客單價(jià)、提袋率、關(guān)聯(lián)消費(fèi)寬度、可停留時(shí)間等容積率、戶型比例、面積配比、戶均面積、使用面積、銷售均價(jià)等；針對購房者的衡量指標(biāo)有：付款方式、最高承受單價(jià)、最高承受總價(jià)、看樓車滿座率、單位時(shí)間內(nèi)洽談臺數(shù)等Page41商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場調(diào)調(diào)研研分分類類資料料來來源源/調(diào)研研對對象象/調(diào)研研目目的的/工作作任任務(wù)務(wù)/工作作規(guī)規(guī)模模Part2：商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研Page42按資資料料來來源源分分類類按資資料料來來源源分分類類，，有有文文案案調(diào)調(diào)查查和和實(shí)實(shí)地地調(diào)調(diào)查查兩兩種種。。文案案調(diào)調(diào)查查也叫叫二二手手資資料料分分析析或或二二手手?jǐn)?shù)數(shù)據(jù)據(jù)分分析析，，是是通通過過收收集集已已有有的的資資料料、、數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)、、調(diào)調(diào)查查報(bào)報(bào)告告、、已已發(fā)發(fā)表表的的文文章章等等有有關(guān)關(guān)的的二二手手信信息息，，加加以以整整理理和和分分析析的的一一種種市市場場調(diào)調(diào)查查方方法法，，經(jīng)經(jīng)常常在在探探索索性性的的研研究究階階段段中中使使用用。。實(shí)地地調(diào)調(diào)查查與文文案案調(diào)調(diào)查查不不同同，，必必須須在在制制定定詳詳細(xì)細(xì)的的調(diào)調(diào)查查方方案案的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上，，由由調(diào)調(diào)查查員員直直接接地地向向被被訪訪者者收收集集一一手手資資料料，，再再進(jìn)進(jìn)行行整整理理和和分分析析，，從從而而寫寫出出調(diào)調(diào)查查報(bào)報(bào)告告。。按調(diào)調(diào)研研對對象象分分類類按市市場場調(diào)調(diào)查查的的訪訪問問對對象象分分類類，，有有消消費(fèi)費(fèi)者者調(diào)調(diào)查查和和非非消消費(fèi)費(fèi)者者調(diào)調(diào)查查。。消費(fèi)費(fèi)者者調(diào)調(diào)查查中，，調(diào)調(diào)查查的的對對象象是是商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)使使用用者者，，或或者者是是可可能能購購買買、、使使用用商商品品的的潛潛在在消消費(fèi)費(fèi)者者。。非消消費(fèi)費(fèi)者者調(diào)調(diào)查查指的的是是調(diào)調(diào)查查對對象象為為消消費(fèi)費(fèi)者者以以外外的的其其他他調(diào)調(diào)研研對對象象。。在在商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)調(diào)研研中中主主要要是是指指競競爭爭項(xiàng)項(xiàng)目目、、企企業(yè)業(yè)等等主主要要包包括括商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場環(huán)環(huán)境境調(diào)調(diào)研研、、市市場場供供求求關(guān)關(guān)系系調(diào)調(diào)研研、、市市場場客客戶戶需需求求的的調(diào)調(diào)研研和和市市場場營營銷銷活活動動調(diào)調(diào)研研四四個(gè)個(gè)方方面面的的內(nèi)內(nèi)容容Page43按調(diào)調(diào)研研目目的的分分類類從調(diào)調(diào)研研的的目目的的來來看看，，市市場場調(diào)調(diào)研研主主要要可可分分為為應(yīng)應(yīng)用用性性市市場場調(diào)調(diào)研研和和基基礎(chǔ)礎(chǔ)性性市市場場調(diào)調(diào)研研。。應(yīng)用用性性市市場場調(diào)調(diào)研研是為為了了更更好好地地了了解解市市場場，，搞搞清清楚楚戰(zhàn)戰(zhàn)略略失失敗敗的的原原因因或或減減少少決決策策中中的的不不確確定定性性；；基礎(chǔ)礎(chǔ)性性調(diào)調(diào)研研的目目的的是是為為現(xiàn)現(xiàn)有有在在的的理理論論提提供供進(jìn)進(jìn)一一步步的的證證明明或或者者對對某某一一概概念念或或現(xiàn)現(xiàn)象象獲獲得得更更多多的的了了解解。。按工工作作任任務(wù)務(wù)分分類類基礎(chǔ)礎(chǔ)普普查查、、專專題題研研究究調(diào)調(diào)查查、、項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位調(diào)調(diào)查查按工工作作規(guī)規(guī)模模分分類類全地地段段全全面面考考察察、、典典型型代代表表調(diào)調(diào)查查、、個(gè)個(gè)案案深深入入調(diào)調(diào)查查。。按操操作作方方法法分分類類實(shí)地地考考察察調(diào)調(diào)查查、、問問卷卷調(diào)調(diào)查查、、訪訪談?wù)務(wù){(diào)調(diào)查查按考考察察形形式式分分類類系統(tǒng)統(tǒng)分分工工考考察察、、集集中中快快速速考考察察、、自自由由漫漫游游考考察察。。Page44按調(diào)調(diào)研研性性質(zhì)質(zhì)分分類類按市市場場調(diào)調(diào)查查的的研研究究性性質(zhì)質(zhì)分分析析，，有有探探索索性性研研究究（（Exploratoryresearch）,描述述性性研研究究（（Descriptiveresearch）,因果果關(guān)關(guān)系系研研究究（（Causalresearch）和和預(yù)預(yù)測測性性研研究究（（Predictiveresearch）幾幾種種類類型型。。方式探索性研究描述性研究因果關(guān)系研究目的發(fā)現(xiàn)想法和洞察內(nèi)部因素描述總體特征或功能確定因果之間關(guān)系問題定義過程靈活、多樣有事先提出的具體假設(shè)研究獨(dú)立變量、控制中間變量結(jié)構(gòu)特征非結(jié)構(gòu)式的結(jié)構(gòu)式的機(jī)構(gòu)式的樣本量小樣本大樣本大樣本/小樣本代表性無代表性，不具總體意義有代表性，可進(jìn)行研究總體推斷有代表性，可進(jìn)行研究總體推斷研究過程不需精確定義，可進(jìn)一步解釋推斷結(jié)論性研究結(jié)果證實(shí)提出假設(shè)，驗(yàn)證探索性研究結(jié)論證實(shí)提出假設(shè)，驗(yàn)證探索性研究結(jié)論研究結(jié)果實(shí)驗(yàn)性的結(jié)論性的驗(yàn)證性的成果應(yīng)用一般還需要作進(jìn)一步探索性或結(jié)論性研究結(jié)果用作決策參考結(jié)果可支持或說明決策原因數(shù)據(jù)收集二手資料、定性調(diào)查二手資料、定量調(diào)查實(shí)驗(yàn)法信息分析原始數(shù)據(jù)的分析是定性的數(shù)據(jù)分析是定量的數(shù)據(jù)分析是定量的三種種研研究究方方式式的的比比較較Page45商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場調(diào)調(diào)研研內(nèi)內(nèi)容容宏觀觀環(huán)環(huán)境境調(diào)調(diào)研研/項(xiàng)目目地地段段環(huán)環(huán)境境調(diào)調(diào)研研/項(xiàng)目目商商圈圈調(diào)調(diào)研研Part2：商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研Page46整體體而而言言，，一一個(gè)個(gè)完完整整的的商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場調(diào)調(diào)研研，，包包括括宏宏觀觀環(huán)環(huán)境境調(diào)調(diào)研研、、項(xiàng)項(xiàng)目目地地段段環(huán)環(huán)境境調(diào)調(diào)研研和和項(xiàng)項(xiàng)目目商商圈圈調(diào)調(diào)研研三三大大部部分分。。調(diào)研框架調(diào)研內(nèi)容細(xì)項(xiàng)內(nèi)容宏觀環(huán)境調(diào)研城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市居民的人均收入水平、可支配收入水平、儲蓄和信貸水平、消費(fèi)支出水平模式和消費(fèi)結(jié)構(gòu)狀況城市人口環(huán)境包括城市的人口總量，人口的地理分布狀況，高收入人群、中等收入人群、低收入人群等各自所占的比例及其分布狀況，居民的職業(yè)特征及年齡結(jié)構(gòu)、性別結(jié)構(gòu)、民族結(jié)構(gòu)特征等人文環(huán)境包括價(jià)值觀念、宗教信仰、道德觀念、審美觀念和世代相傳的風(fēng)俗習(xí)慣等商業(yè)環(huán)境包括城市零售消費(fèi)總量；城市主要商業(yè)區(qū)的分布狀況及其規(guī)模、性質(zhì)、商圈特征；城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的密度及其分布特點(diǎn)；主要的大型零售商店和商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營狀況等其他宏觀環(huán)境包括城市的規(guī)劃環(huán)境、房地產(chǎn)開發(fā)的法律法規(guī)環(huán)境、城市的自然資源生態(tài)等Part1.宏觀觀環(huán)環(huán)境境調(diào)調(diào)研研Page47調(diào)研框架調(diào)研內(nèi)容細(xì)項(xiàng)內(nèi)容項(xiàng)目地段環(huán)境調(diào)研周邊居民環(huán)境A．

地段交通環(huán)境B．

地段交通道路的性質(zhì)C．

地段交通輻射的區(qū)域D．

地段交通車流狀況E．

項(xiàng)目地塊交通條件狀況F．

其他對外交通設(shè)地段商業(yè)環(huán)境A．

地段環(huán)境中商業(yè)區(qū)的類型。

B．

地段環(huán)境中商業(yè)區(qū)的經(jīng)營規(guī)模、銷售規(guī)模。

C．

地段環(huán)境中商業(yè)區(qū)商業(yè)構(gòu)成及業(yè)態(tài)組合情況。

D．

地段環(huán)境中商業(yè)區(qū)的規(guī)劃布局及租金水平等地段區(qū)位特征包括地段所在的區(qū)域性質(zhì)、特征以及在城市中的地位等地段未來規(guī)劃狀況包括地段區(qū)域未來的交通規(guī)劃、商業(yè)規(guī)劃、居住區(qū)規(guī)劃及其他公共設(shè)施的規(guī)劃狀況等項(xiàng)目地段開發(fā)條件包括項(xiàng)目地段的形狀、高差、可進(jìn)入性、可視性等物理?xiàng)l件Part2.項(xiàng)目目地地段段環(huán)環(huán)境境調(diào)調(diào)研研Page48調(diào)研框架調(diào)研內(nèi)容細(xì)項(xiàng)內(nèi)容項(xiàng)目商圈調(diào)研

商圈范圍的確定A．商圈分類標(biāo)準(zhǔn)。

B．商圈范圍確定。商圈分析A．

商圈消費(fèi)者的人口統(tǒng)計(jì)特征，包括人口規(guī)模與密度、人口的年齡結(jié)構(gòu)和性別特征、人口的受教育程度、人口的職業(yè)分布、人口收入水平、商圈中商品零售總額等。

B．

商圈消費(fèi)者的社會特征，包括商圈居民的社會水平、社會階層、家庭生命周期、時(shí)間分配等。

C．

商圈消費(fèi)者的心理因素，包括認(rèn)知程度、行為傾向以及期望的經(jīng)營形式等經(jīng)營者調(diào)研分析包括各類商戶的承租能力、承租條件、對項(xiàng)目的要求等消費(fèi)者調(diào)研A．消費(fèi)者消費(fèi)心理（習(xí)俗、同步、偏愛、經(jīng)濟(jì)、好奇、經(jīng)濟(jì)、便利、美觀、求名等）和購買行為（習(xí)慣、理智、感情、沖動、經(jīng)濟(jì)、隨意等）調(diào)研；B．消費(fèi)者的媒介喜好狀態(tài)；C．消費(fèi)者對行業(yè)/產(chǎn)品了解程度（包括功能、特點(diǎn)、價(jià)格、包裝等）；D．消費(fèi)者對品牌的意識、對本品牌及競爭品牌的觀念及行為差異；E．消費(fèi)者分布（地域、行業(yè)等）及特性（年齡、收入、職業(yè)等）項(xiàng)目周邊競爭對手調(diào)查A．競爭對手商業(yè)物業(yè)形態(tài)（臨街鋪面、商場）

B．競爭對手商業(yè)物業(yè)相關(guān)配套（物業(yè)結(jié)構(gòu)、車庫、車位等）

C．競爭對手商業(yè)物業(yè)規(guī)劃業(yè)態(tài)

D．競爭對手商業(yè)物業(yè)招商、銷售模式

E．競爭對手物業(yè)招商、銷售情況

F．項(xiàng)目周邊人流情況，人流高峰分布時(shí)間段Part3.項(xiàng)目目商商圈圈調(diào)調(diào)研研Page49商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場調(diào)調(diào)研研方方法法文案案調(diào)調(diào)查查法法/現(xiàn)場場踩踩盤盤法法/現(xiàn)場場問問卷卷法法/入戶戶訪訪談?wù)劮ǚ?…………Part2：商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研Page50訪問法試驗(yàn)法問卷訪問法座談會實(shí)地調(diào)研法將范圍縮小到較小規(guī)模，進(jìn)行試驗(yàn)后得出結(jié)果深度訪問電話調(diào)查觀察法實(shí)地觀察法實(shí)際痕跡測量法行為記錄法按操作手法劃分文案法Page51文案調(diào)查法現(xiàn)場問卷法入戶訪談法網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法電話訪問法郵寄調(diào)查法現(xiàn)場踩盤法地產(chǎn)產(chǎn)策策劃劃常常用用的的市市場場調(diào)調(diào)研研有有哪哪幾幾種種形形式式？？Page52一、文案調(diào)調(diào)查法法一、文文案調(diào)調(diào)查法法文案調(diào)調(diào)查法法又稱稱間接接調(diào)查查法，，它是是利用用企業(yè)業(yè)內(nèi)部部和外外部現(xiàn)現(xiàn)有的的各種種信息息、情情報(bào)資資料，，對調(diào)調(diào)查內(nèi)內(nèi)容進(jìn)進(jìn)行分分析研研究的的一種種調(diào)查查方法法。1、優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)：節(jié)節(jié)省時(shí)時(shí)間、、節(jié)省省費(fèi)用用、保保密性性強(qiáng)、、實(shí)施施容易易2、缺點(diǎn)點(diǎn)：適適應(yīng)性性不高高、缺缺乏準(zhǔn)準(zhǔn)確性性、時(shí)時(shí)效性性差、、缺乏乏可得得性二、現(xiàn)場踩踩盤法法1、特點(diǎn)點(diǎn)：易易實(shí)施施一張嘴嘴，兩兩條腿腿。體力和和智力力的最最佳測測試方方法之之一。。日常數(shù)數(shù)據(jù)收收集慣慣用手手法。。Page53踩盤需需注意意哪些些細(xì)節(jié)節(jié)？？？？1、形象象好樹立良良好的的第一一印象象：男男士——著裝整整潔；；女士——化妝、、清爽爽、整整潔2、有信信心取得對方信信任的最關(guān)關(guān)鍵因素3、著裝（身份份顯示）男士——?jiǎng)e拎公文包女士——?jiǎng)e拎紙袋4、二不、二忌忌二不：不要太太專業(yè)、不要要留假電話二忌：忌貶低低別人項(xiàng)目，，忌同性接觸觸5、先打電話后后上門——進(jìn)售樓處之前前打電話咨詢詢，告之要上上門6、表現(xiàn)沉著機(jī)機(jī)智——不要“眼觀六六路”，你進(jìn)進(jìn)去售樓處銷銷售代表會自自己跟上來的的。不要多問問，要看準(zhǔn)時(shí)時(shí)機(jī)再詢問。。7、自己制造機(jī)機(jī)會——可以事先將自自己的手機(jī)調(diào)調(diào)到振動，再再按響鈴聲，，裝做投資者者，自會引起起銷售代表注注意，而有人人來為你服務(wù)務(wù)。8、時(shí)間選擇——跑住宅的時(shí)候候，最好選擇擇周六、周日日上午10：30—11：00或下午3：00—5：00；因?yàn)檫@個(gè)時(shí)時(shí)候去的更可可能是誠意客客戶，并且這這也是銷售代代表最忙的時(shí)時(shí)候，他不會會太仔細(xì)分辨辨你是否是跑跑盤的。2、跑盤實(shí)用小小技巧：使用頻率及重重要性★★★★★Page54特點(diǎn)：對調(diào)查查人員數(shù)量要要求較高任務(wù)設(shè)定（公公司級、部門門級）項(xiàng)目小組組建建——《調(diào)查計(jì)劃書》問卷設(shè)計(jì)問卷收集整理理統(tǒng)計(jì)結(jié)果撰寫報(bào)告使用頻率及重重要性三、現(xiàn)場問卷法街頭/商城攔截式問問卷調(diào)查是由經(jīng)過培訓(xùn)訓(xùn)的訪問員在在事先選定的的地點(diǎn)，按照照一定的程序序和要求，選選取調(diào)查對象象，征得其同同意后，在現(xiàn)現(xiàn)場按照問卷卷進(jìn)行簡潔調(diào)調(diào)查的一種方方式。街頭攔截問卷卷法優(yōu)點(diǎn)：節(jié)省費(fèi)用、時(shí)時(shí)間，可以出出示樣品，便便于監(jiān)督等街頭攔截問卷卷法缺點(diǎn)：選擇的訪問群群體較隨意，，訪問時(shí)間不不能太長★★★★★Page55問卷設(shè)計(jì)注意意事項(xiàng)一般來說，問問卷最好不要要超過4頁，填寫時(shí)間間不超過30分鐘。在設(shè)計(jì)問卷的的項(xiàng)目之前，，最好先列出出所調(diào)查內(nèi)容容的理論框架架。每項(xiàng)內(nèi)容至少少包括3~4個(gè)題目。在中間盡量避避免使用開放放式問題。盡量少用涉及及個(gè)人隱私的的項(xiàng)目。如果一定要觸觸及敏感話題題，一定要謹(jǐn)謹(jǐn)慎措詞。在問卷的開頭頭部分避免出出現(xiàn)與調(diào)查目目的無關(guān)的項(xiàng)項(xiàng)目。問卷的編排思思路應(yīng)當(dāng)清晰晰、合理。有關(guān)個(gè)人信息息的部分應(yīng)當(dāng)當(dāng)放在最后填填寫。開放式問題最最好出現(xiàn)在問問卷末尾。盡量使調(diào)查問問卷的外觀顯顯得很專業(yè)如果問卷中，，有填寫人不不熟悉的問題題類型或答題題形式，最好好給出一個(gè)答答題范例。在問卷末尾，，再次對填寫寫人的合作表表示感謝。如果要把問卷卷施測于大規(guī)規(guī)模人群，最最好在小范圍圍先試用，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題，及及時(shí)修改Page56訪談形式街訪訪談會粗略對象精準(zhǔn)準(zhǔn)對象深度訪談電話訪談郵件專訪特點(diǎn)：形式靈靈活，結(jié)果真真實(shí)，實(shí)用性性高，對訪談?wù)勅藛T要求高高。使用頻率及重重要性★★★★★四、入戶訪談?wù)劮ㄈ霊粼L問優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)：1、時(shí)間上相對對比較充裕適適合內(nèi)容較復(fù)復(fù)雜、題目較較多的調(diào)查2、直接面對面面，可同時(shí)出出示樣品、圖圖片、包裝等等3、所獲數(shù)據(jù)質(zhì)質(zhì)量高4、能滿足隨機(jī)機(jī)化抽樣要求求缺點(diǎn)：費(fèi)用高、入戶戶困難對對調(diào)查人人員的管理比比較困難Page57五、網(wǎng)絡(luò)調(diào)查查法網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法是是指企業(yè)利用用互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行有系統(tǒng)，，有計(jì)劃，有有組織地收集集，調(diào)查，記記錄，整理，，分析與產(chǎn)品品、勞務(wù)有關(guān)關(guān)的市場信息息的一種調(diào)查查方法。目前，網(wǎng)絡(luò)調(diào)調(diào)查采用的方方法主要有：：E-mail法、web站點(diǎn)法、Net-meeting法、OICQ網(wǎng)絡(luò)尋呼機(jī)法法或在聊天室室選擇網(wǎng)民進(jìn)進(jìn)行調(diào)查，在在BBS電子公告牌上上發(fā)布調(diào)查信信息，或采取取IRC網(wǎng)絡(luò)實(shí)時(shí)交談?wù)劦确绞?。使用頻率及重重要性★★★1．網(wǎng)絡(luò)調(diào)研信信息收集的廣廣泛性。2．網(wǎng)絡(luò)調(diào)研信信息的及時(shí)性性和共享性。。3．網(wǎng)絡(luò)調(diào)研的的便捷性和經(jīng)經(jīng)濟(jì)性。4．調(diào)研結(jié)果有有較強(qiáng)的準(zhǔn)確確性。1、網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法法的優(yōu)勢Page582、網(wǎng)上調(diào)查的的實(shí)施方式（1）站點(diǎn)法網(wǎng)（2）采用電子郵郵件（3）網(wǎng)上討論法法有BBS、newsgroup、網(wǎng)絡(luò)實(shí)時(shí)交交談(IRC)、網(wǎng)絡(luò)會議(Netmeeting)等方式。將分分散在不同地地域的被調(diào)查查者通過互聯(lián)聯(lián)網(wǎng)視訊會議議功能虛擬地地組織起來，，在主持人的的引導(dǎo)下進(jìn)行行討論。（4）搜索引擎法法（5）網(wǎng)上觀察法法網(wǎng)上觀察法是是對網(wǎng)站的訪訪問情況和網(wǎng)網(wǎng)民的網(wǎng)上行行為進(jìn)行觀察察和監(jiān)測3、網(wǎng)絡(luò)調(diào)研需需注意的問題題（1）了解市場需需求。從顧客客的角度來了了解客戶需求求。（2）制定網(wǎng)絡(luò)絡(luò)調(diào)研提綱。。調(diào)研提綱是是調(diào)查者與被被調(diào)查者兩者者結(jié)合的工具具，調(diào)研項(xiàng)目目也許會成為為品牌和溝通通工具。（（3）尋找競爭爭對手。利用用各種方式搜搜集競爭對手手信息，注意意競爭對手的的網(wǎng)絡(luò)中值得得借鑒的地方方，并注意競競爭對手是否否已做過類似似的市場調(diào)研研。

（4）適當(dāng)?shù)募ぜ?lì)措施。如如提供樣刊贈贈閱，積分優(yōu)優(yōu)惠等。（5）數(shù)量調(diào)研與與質(zhì)量調(diào)研相相結(jié)合。Page59六、電話訪談?wù)劮娫捲L問的抽抽樣及隨機(jī)撥撥號方法(1）是利用現(xiàn)成成的電話黃頁頁簿作為抽樣樣框，借助隨隨機(jī)的數(shù)字表表，然后隨機(jī)機(jī)的選取號碼碼進(jìn)行撥打，，或采用分類類型、分屬性性或等距抽樣樣的方法從電電話黃頁簿中中抽取撥打被被調(diào)查者的號號碼。（2）通過有關(guān)部部門去獲取調(diào)調(diào)查對象的號號碼，2、計(jì)算機(jī)輔助助電話訪問是將傳統(tǒng)電話話調(diào)查的問卷卷設(shè)計(jì)、調(diào)查查實(shí)施管理、、數(shù)據(jù)錄入和和統(tǒng)計(jì)等步驟驟計(jì)算機(jī)化的的調(diào)查方法特點(diǎn)：速度快快、減少訪問問誤差、方便便統(tǒng)計(jì)1、傳統(tǒng)電話訪訪問優(yōu)點(diǎn)：速度快快、成本低、、易于控制、、覆蓋面廣缺點(diǎn)：選擇對對象局限，不不適合復(fù)雜的的調(diào)查，容易易被拒絕Page60七、郵寄調(diào)查查法郵寄調(diào)查是一一種通過向選選取的調(diào)查對對象郵寄調(diào)查查問卷，讓被被訪者按問卷卷填寫說明填填寫并寄回調(diào)調(diào)查問卷的調(diào)調(diào)查方式。優(yōu)點(diǎn)：調(diào)查面面廣、調(diào)查費(fèi)費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)缺點(diǎn)：回收率率低、回收時(shí)時(shí)間長如何提高郵寄寄問卷的回收收率是這種調(diào)查方方式的關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)提高郵寄調(diào)查查回收率的方方法：1、物質(zhì)上的激激勵(lì)2、與促銷活動動結(jié)合在一起起3、選擇受訪者者所關(guān)心的話話題4、采取固定樣樣本組的方式式Page61商業(yè)地產(chǎn)市場場調(diào)研步驟確定調(diào)研目標(biāo)標(biāo)/調(diào)研方案設(shè)計(jì)計(jì)/調(diào)研資料準(zhǔn)備備/……Part2：商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研Page62商業(yè)地產(chǎn)市場場調(diào)研—步驟確定調(diào)研目標(biāo)制定調(diào)研計(jì)劃及操作方案一手資料二手資料質(zhì)量控制數(shù)據(jù)處理分析形成報(bào)告準(zhǔn)備階段實(shí)施階段結(jié)果處理階段段市場調(diào)研大致致來說可分為為三個(gè)階段、、七個(gè)步驟。。（1）準(zhǔn)備階段：：它一般分為為界定調(diào)研問問題、設(shè)計(jì)調(diào)調(diào)研方案、設(shè)設(shè)計(jì)調(diào)研問卷卷或調(diào)研提綱綱三個(gè)部分。。（2）實(shí)施階段：：根據(jù)調(diào)研要要求，采用多多種形式，由由調(diào)研人員廣廣泛地收集與與調(diào)查活動有有關(guān)的信息。。（3）結(jié)果處理階階段：將收集集的信息進(jìn)行行匯總、歸納納、整理和分分析，并將調(diào)調(diào)研結(jié)果以書書面的形式——調(diào)研報(bào)告表述述出來。Page63為什么要調(diào)研研？需要什么信息息？怎樣得到這這些信息？？進(jìn)行探索性性調(diào)查與決策者探探討采訪有關(guān)專專家為什么要進(jìn)進(jìn)行調(diào)研？？客戶想知知道什么？？知道以后后有什么用用處？1、確定調(diào)研研目標(biāo)Page642、設(shè)計(jì)調(diào)研研方案整個(gè)項(xiàng)目各各個(gè)方面和和各個(gè)階段段任務(wù)的一一個(gè)通盤的的考慮和安安排，是整整個(gè)調(diào)研項(xiàng)項(xiàng)目的一個(gè)個(gè)框架或藍(lán)圖圖調(diào)研目的與與內(nèi)容調(diào)查對象與與范圍調(diào)查方法與與抽樣質(zhì)量控制與與復(fù)核調(diào)查人員的的安排時(shí)間與費(fèi)用用安排Page653、調(diào)研資料料準(zhǔn)備1）、工作計(jì)劃--Why、What、Where、When、Who、How、Money（5wlhlm）；2）、資料預(yù)熱--有關(guān)調(diào)查城城市區(qū)位（（商圈、項(xiàng)項(xiàng)目的書刊刊、報(bào)紙、、網(wǎng)站等公公開信息與與內(nèi)部資料料）；3）、配齊工具--準(zhǔn)備好考察察表格、問問卷、訪談?wù)勌峋V、公公司資料、、數(shù)碼相機(jī)機(jī)、攝像機(jī)機(jī)等；4）、考察線路--前往考察區(qū)區(qū)域?qū)ο蟮牡慕煌üぞ呔?、入口、、行走方向向、重要?jié)節(jié)點(diǎn)、出口口等的預(yù)計(jì)計(jì)、判斷及及分工安排排；5）、時(shí)間安排--市調(diào)時(shí)段的的安排（平平日、周末末、節(jié)假日日、白天、、夜晚），，考察時(shí)間間長短的估估算，考察察項(xiàng)目、地地段的時(shí)序序安排等Page664、調(diào)研計(jì)劃劃實(shí)施采用多種形形式，由調(diào)調(diào)研人員廣廣泛地收集集與調(diào)查活活動有關(guān)的的信息進(jìn)行調(diào)研工工作的質(zhì)量量監(jiān)控查收和評價(jià)價(jià)調(diào)研員的的工作5、調(diào)研數(shù)據(jù)據(jù)分析資料查收和和數(shù)據(jù)校對對信息編碼錄入數(shù)據(jù)，，建立數(shù)據(jù)據(jù)庫查錯(cuò)和數(shù)據(jù)據(jù)凈化數(shù)據(jù)處理、、制表作圖圖統(tǒng)計(jì)分析Page676、調(diào)研報(bào)告告提交調(diào)研報(bào)告是是調(diào)研工作作的最終產(chǎn)產(chǎn)品書面報(bào)告報(bào)告摘要：：主要發(fā)現(xiàn)現(xiàn)/結(jié)論詳細(xì)目錄：：各部分標(biāo)標(biāo)題/頁碼報(bào)告正文：：基本情況況/主要發(fā)現(xiàn)/小結(jié)與建議議報(bào)告附錄：：問卷/數(shù)據(jù)/圖表口頭報(bào)告7.信息反饋?zhàn)粉櫿{(diào)查前前一段工作作的成效調(diào)查結(jié)果的的采納情況況Page68Part3：商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研案例分析同安商業(yè)市市場調(diào)查報(bào)報(bào)告外部市場/商圈結(jié)構(gòu)及及業(yè)態(tài)分析析/總結(jié)與建議議Page691.1前言言：魅力同同安同安別稱“銀城”，是一座具具有千年歷歷史的文化化古城，是是廈門市最最大的行政政區(qū)，地處處福建省東東南沿海，，位居廈門門漳州泉州州“金三角”中心地帶帶，北與與安溪、、南安交交界，西西接長泰泰，東連連翔安區(qū)區(qū)，南面面隔同安安灣與湖湖里區(qū)相相望，西西南與集集美區(qū)毗毗鄰，是是廈門海海灣型城城市的重重要節(jié)點(diǎn)點(diǎn)。同安安自古商商業(yè)發(fā)達(dá)達(dá)，而且且輻射能能力極強(qiáng)強(qiáng)，旅游游資源豐豐富，是是廈門市市北部經(jīng)經(jīng)濟(jì)中心心，集工工業(yè)、商商貿(mào)、旅旅游為一一體的綜綜合性城城市組團(tuán)團(tuán)。2003年，廈門門政府為為促進(jìn)海海峽西岸岸經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展，加加快城市市化進(jìn)程程，將同同安區(qū)劃劃分為同同安、翔翔安兩區(qū)區(qū)。兩區(qū)區(qū)劃分后后，同安安區(qū)土地地總面積積657.59平方公里里，下轄轄6個(gè)鎮(zhèn)，2個(gè)街道辦辦事處，，常住人人口38.89萬（2009年統(tǒng)計(jì)數(shù)數(shù)據(jù)）。。由于翔翔安區(qū)建建設(shè)較晚晚，同安安的商業(yè)業(yè)對翔安安有較強(qiáng)強(qiáng)的輻射射能力，，翔安區(qū)區(qū)的大部部分市民民還保留留著來同同安消費(fèi)費(fèi)的習(xí)慣慣。Page701.2同同安經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)Page711.3人人口分析析2009年，同安安區(qū)常住住人口38.89萬，戶籍籍人口32.01萬；同安安城南工工業(yè)區(qū)2009年投產(chǎn)，，帶來了了超過14萬的流動動人口；；同安城城南大街街和同集集北路兩兩側(cè)片區(qū)區(qū)是同安安規(guī)劃發(fā)發(fā)展的重重點(diǎn)區(qū)域域，建成成后預(yù)計(jì)計(jì)有8-10萬人入住住該區(qū)域域。Page721.4同同安未來來規(guī)劃2003年廈門區(qū)區(qū)劃重新新調(diào)整后后，同安安區(qū)重新新定位，，開始謀謀劃新一一輪跨越越式發(fā)展展，打造造工業(yè)、、商住和和旅游三三大基地地。同時(shí)時(shí)往東南南方向大大力拓展展城市空空間，對對接集美美、島內(nèi)內(nèi)和翔安安，跨越越東西溪溪，跳出出老城區(qū)區(qū)，發(fā)展展中心城城區(qū)，啟啟動新城城區(qū)Page73商圈調(diào)研研大同老城城區(qū)（中中山）商商圈現(xiàn)狀狀分析/城南中心心城區(qū)（（項(xiàng)目地地）商圈圈/同安區(qū)大大中型業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營營情況調(diào)調(diào)查Page74商圈調(diào)研研從城市商商圈劃分分圖中，，我們可可以看出出：同安安區(qū)的未未來發(fā)展展過程中中，將形形成三個(gè)個(gè)商圈，，而且項(xiàng)項(xiàng)目地所所在的城城南中心心城區(qū)將將成為同同安的核核心商業(yè)業(yè)中心。。城南中心心城區(qū)商商圈：位于同安安規(guī)劃發(fā)發(fā)展的中中心，以以環(huán)城南南路和城城南路、、同集北北路交匯匯處為中中心，公公共基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施集集中、商商住規(guī)劃劃重點(diǎn)發(fā)發(fā)展區(qū)域域、同安安工業(yè)集集中區(qū)大同老城城區(qū)中山山商圈：：位于同安安區(qū)的老老城區(qū)大大同鎮(zhèn)，，以同安安東溪與與西溪交交匯處的的西北角角、環(huán)城城北路和和環(huán)城西西路所攬攬括的地地帶；西柯新城城商圈：：位于同安安灣邊的的西柯鎮(zhèn)鎮(zhèn)，未來來發(fā)展規(guī)規(guī)劃的環(huán)環(huán)東海域域的同安安濱海新新城。Page75大同老城區(qū)（中山）商圈商業(yè)地段段及商業(yè)業(yè)設(shè)施分分布情況況中山商圈圈交通道道路情況況途經(jīng)中山山路商圈圈的道路路匯總表表道路名稱公路等級路寬通行公交數(shù)量車流量西安路主干道30164中山路主干道30168三秀路主干道30城西路主干道40環(huán)城北路主干道50374同新路次干道25南門路次干道25Page76大同老城區(qū)（中山）商圈大同老城城區(qū)西安安路大同老城城區(qū)南門門路大同老城城區(qū)西安安橋大同老城城區(qū)中山山路大同老城城區(qū)三秀秀路大同老城城區(qū)環(huán)城城北路Page77中山商圈圈商業(yè)形形態(tài)分布布大同老城區(qū)（中山）商圈中山商圈零售店總總體情況匯總表類別核心商圈（家）次級商圈（家）合計(jì)（家）零售店數(shù)量309329638中山商圈圈零售店店結(jié)構(gòu)核心商圈圈內(nèi)共有有零售店店638家。其中中大賣場場和連鎖鎖超市共共7家，分別別為國美美電器（（同安西西安店））、永樂樂思文電電器（同同安西安安店）、、蘇寧電電器（中中山路店店）、蘇蘇寧電器器（佳事事達(dá)店））、新華華都購物物廣場、、佳事達(dá)達(dá)購物中中心、城城西小商商品市場場。、商圈內(nèi)內(nèi)的零售售店結(jié)構(gòu)構(gòu)示意圖圖商圈內(nèi)沿沿街約有有638家零售店店，其中中核心商商圈（以以中山路路、三秀秀路、西西安路為為主）占占309家，次級級商圈占占329家。（見見左表））Page78中山商圈圈內(nèi)零售售店方位位分布情情況大同老城區(qū)（中山）商圈大賣場連鎖超市便利店日雜店兼營店（集合店）專賣店其余合計(jì)中山路112547950142三秀路1116761398西安路6134361969環(huán)城北路22543235998城西門路4720738同新路111133652縣口路1179合計(jì)113162229300257638備注：零零售店的的統(tǒng)計(jì)數(shù)數(shù)量以沿沿街的數(shù)數(shù)量進(jìn)行行統(tǒng)計(jì)。Page79大同老城區(qū)（中山）商圈中山商圈圈商業(yè)各各業(yè)態(tài)代代表品牌牌業(yè)態(tài)代表品牌零售(本行僅統(tǒng)計(jì)商圈內(nèi)的專賣店品牌)雅姿服飾、花花公子服飾、紅蜻蜓女鞋、德爾惠服飾、金利來服飾、黑騎服飾、奧康皮鞋、迪士尼服飾、金苑服飾、雅柔服飾、夢之旅服飾、李寧服飾、斯得雅服飾、紫羅蘭服飾、歌莉婭服飾、鴻星爾克服飾、匹克服飾、柒牌服飾、以純服飾、安踏運(yùn)動休閑、361°運(yùn)動休閑、佐丹奴服飾、賽琪服飾、七匹狼服飾、與狼共舞服飾、東道主服飾、雅意娜菲服飾、伊之雅服飾、都市伊人女內(nèi)、貝琪服飾、YIXIU服飾、婭麗莎服飾、銳馳服飾、九牧王服飾、Kappa服飾、萬佳麗服飾、寶島眼鏡、特步服飾、森馬服飾、萬杰隆服飾、勁霸服飾、CBA服飾、喬丹服飾、山田服飾、依思Q女鞋、才子服飾、康奈皮鞋、富貴鳥皮鞋、鄰家女孩服飾、四季風(fēng)服飾、十字繡、稻草人服飾、艾艾屋童裝、西域駱駝服飾、Oppo手機(jī)、創(chuàng)e意服飾、Nike運(yùn)動休閑、銀飾7℃、天福名茶餐飲紅牡丹酒樓、江楓漁火酒樓、祥菜食家莊、名典咖啡、禎愛咖啡、新佳美牛排餐廳、豪享來牛排餐廳、肯德基餐廳、麥嘉基餐廳、嘉佳基餐廳、華萊士餐廳服務(wù)羅馬假日婚紗、愛情海、舒簡美發(fā)、金道跆拳道、尚音藝術(shù)培訓(xùn)中心、柯達(dá)照相館、紅娘喜鋪、瀟灑美容美發(fā)、雪兒精品婚紗館、巴黎婚紗、伊莎精品婚紗攝影、利能洗滌中心、報(bào)刊圖書音像中心、萬年青健身器材店娛樂紅牡丹自助KTV、溜吧旱冰場、撞擊聯(lián)盟臺球、阿鵬臺球Page80中山商圈圈內(nèi)主要要購物中中心和專專業(yè)街區(qū)區(qū)等主要要零售業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)施施大同老城區(qū)（中山）商圈新華都購購物廣場場佳事達(dá)購購物中心心三秀路精精品街西安路通通訊集中中街西安女人人街縣口路婚婚紗集中中街Page81中山商圈圈內(nèi)零售售店租金金情況大同老城區(qū)（中山）商圈西安路具體品牌租金情況（南北走向）路段店號或名稱面積（單位：㎡）租金（單位：元/月/㎡）轉(zhuǎn)讓費(fèi)（單位：萬元）合同期路