中國房地產(chǎn)市場

客戶拜訪道具包丁祖昱先生易居（中國）控股有限公司執(zhí)行總裁上海易居房地產(chǎn)研究院

副院長2012年10月2012年全國房地產(chǎn)市場研究內(nèi)容一、調(diào)控進(jìn)入第二階段，市場呈現(xiàn)六大特征二、企業(yè)集中度提升，利潤率下降三、當(dāng)前行業(yè)發(fā)展面臨三大問題目錄

Contents一、調(diào)控進(jìn)入第二階段，市場呈現(xiàn)六大特征7月7日8月29日7月25日3月14日必須堅定不移做好調(diào)控工作，把抑制房地產(chǎn)投機投資性需求作為一項長期政策。要毫不動搖地繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)市場各項調(diào)控工作，促進(jìn)房價合理回歸。溫家寶江蘇常州調(diào)研要嚴(yán)格實施差別化住房稅收政策，加強交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)相關(guān)稅收征管，抑制投機投資性購房需求。財政部長謝旭人答記者問堅定不移地抓好房地產(chǎn)市場調(diào)控。特別是嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策和住房限購等措施。財政部長謝旭人答記者問調(diào)控不能放松。如果放松，將前功盡棄，而且會造成房地產(chǎn)市場的混亂，不利于房地產(chǎn)長期健康和穩(wěn)定發(fā)展。溫家寶兩會答記者問不能放松2012年要鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控結(jié)果，促進(jìn)房價合理回歸。溫家寶國務(wù)院第六次全體會議2012年1月31日調(diào)控——中央層面以鞏固代替重壓，通過反復(fù)“喊話”維持調(diào)控主基調(diào)5調(diào)控——地方政府陸續(xù)對政策進(jìn)行“微調(diào)”，行業(yè)政策環(huán)境明顯好轉(zhuǎn)沈陽武漢調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)稅收1月2月3月4月5月6月7月公積金戶籍廈門調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)天津上海調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)蕪湖契稅補助叫停從化入戶延期政策上海外地戶籍三年可購第二套叫停沈陽河南克拉瑪依上調(diào)公積金貸款額度南昌蚌埠呼和浩特鄭州上調(diào)公積金貸款額度蕪湖臨沂湖南重慶上調(diào)公積金貸款額度沈陽重慶公積金貸款首套首付下降至20%東莞公積金貸款二套房首付降至50%深圳南京清遠(yuǎn)中山公積金貸款首套首付下降至20%信貸湖南省首套利率優(yōu)惠無后續(xù)河南省首套利率優(yōu)惠無后續(xù)8月寧波上調(diào)公積金貸款額度今年以來，地方政府在政策執(zhí)行環(huán)節(jié)反復(fù)持續(xù)試探中央的底限，雖然有個別地方由于反響過大遭到中央叫停，但大多數(shù)城市的微調(diào)最終成行。

在眾多調(diào)整渠道中，公積金貸款政策已成為成功率最高的調(diào)整渠道，眾多城市在公積金上已經(jīng)打破了首套房、二套房首付的門檻。10月9月成都擴大公積金貸款范圍深圳上調(diào)公積金貸款額度大連上調(diào)公積金貸款額度6特征1——開發(fā)投資與新開工規(guī)模等行業(yè)景氣指標(biāo)下半年后陸續(xù)筑底

房地產(chǎn)開發(fā)投資累計增速在8月份出現(xiàn)反彈跡象，三季度開始趨于平穩(wěn)。

新開工面積累計增速也在8月份觸底回升，到9月份增速下降的勢頭得到緩減。從新開工面積單月增速來看，8月份也是今年唯一一個好于去年的月份，帶動了累計增速的觸底反彈。2011年9月以來房地產(chǎn)開發(fā)投資與新開工面積單月增速2011年9月以來房地產(chǎn)開發(fā)投資與新開工面積累計增速特征2——全國銷售指標(biāo)3月企穩(wěn)后持續(xù)回升，下半年以來房價企穩(wěn)回漲趨勢明顯全國商品住宅銷售面積累計增速在2月份跌至-16%的底部之后觸底反彈，自二季度起同比跌幅不斷收窄，收窄幅度在三季度起逐漸減小，整體形勢趨于平穩(wěn)。本輪調(diào)控房價指數(shù)自2011年下半年起開始回調(diào)，直到今年二季度后逐漸企穩(wěn)，而進(jìn)入今年下半年以來，隨著市場環(huán)境的好轉(zhuǎn)，房價正明顯回升，截止9月房價指數(shù)已連續(xù)4個月呈現(xiàn)回漲。2012年以來全國商品住宅銷售面積累計增速趨勢2010年至今中房網(wǎng)全國一手房交易價格指數(shù)走勢級別城市2012年Q12012年Q22012年Q32012年10月2012年1-10月累計成交面積同比成交面積同比成交面積同比成交面積同比成交面積同比一線北京149-33%34358%42389%9945%101339%上海141-13%2439%24729%6541%69612%廣州180-17%29118%31144%11259%89419%深圳61-16%10046%9638%3160%28825%杭州99-17%253158%257223%57105%666105%南京118-21%199126%224108%6665%60858%蘇州98-8%17557%18075%5393%50645%天津126-51%23315%259-1%773%695-13%武漢161-17%26932%30949%12485%86228%成都411-32%56259%63677%53-60%166314%小計1543-23%267058%294073%73850%789133%二線東莞80-35%1477%17123%5913%4561%福州39-33%56-3%8295%25139%20120%南寧46-72%104122%12774%4096%3174%大連46-67%1084%16116%30-30%344-19%青島96-44%178-4%28853%8451%6458%長春79-6%140-4%20321%6017%4827%石家莊37-67%57-28%9149%33121%217-19%長沙120-47%212-16%34681%110102%7889%南昌6835%11283%139118%38156%35787%小計610-37%111218%160659%47874%380611%特征3——一二線城市表現(xiàn)明顯強于去年，三季度交易量同比顯著提升2012年一二線城市商品住宅成交走勢表（單位：萬平方米，%）

分階段來看，今年一季度一二線城市市場普遍仍處于低迷狀態(tài)中，而隨著政策面的逐步好轉(zhuǎn)，市場交易量自二季度開始明顯反彈，其中一線城市二、三季度交易量同比增幅分別高達(dá)58%和73%，二線城市則基本呈現(xiàn)相同走勢。

雖然9、10月未出現(xiàn)傳統(tǒng)旺季成交火熱的場面，但成交量同比仍高于去年同期水平50%以上。級別城市2012年Q12012年Q22012年Q32012年10月2012年1-10月累計成交面積同比成交面積同比成交面積同比成交面積同比成交面積同比三四線包頭31-44%89-2%11735%74124%31117%常州96-34%13742%15132%4422%4289%貴陽118-12%14160%22199%76158%55653%惠州59-8%9618%9422%26-4%27510%蘭州6-75%19412%27-5%8-25%60-8%汕頭18-48%16-35%17-30%651%58-34%泰州12-68%3318%26-3%1477%85-15%揚州25-35%32-19%2915%1668%101-10%黃石227%31135%28151%733%8976%建陽4-69%63%9137%4332%222%晉江10-2%1911%3122%19294%7937%三明9-10%1127%1712%672%4316%小計407-33%63156%76741%301100%210713%9特征4——三四線城市增長趨勢放緩，部分熱點城市風(fēng)險凸顯2012年三四線城市商品住宅成交走勢表（單位：萬平方米，%）近幾年來相當(dāng)一部分三四線城市市場快速擴張，需求有過度釋放跡象，今年以來發(fā)展延續(xù)性明顯減弱，交易量增長趨勢放緩，相比一二線城市明顯不如。截止目前，1-10月累計成交同比僅為13%。

部分熱點三四線城市風(fēng)險較高，如鄂爾多斯近年來房地產(chǎn)市場炒作過頭，其常住人口不到200萬，土地消化周期長達(dá)9.71年，市場嚴(yán)重供過于求。鄂爾多斯房地產(chǎn)市場炒作過頭，其常住人口不到200萬，土地消化周期長達(dá)9.71年，市場嚴(yán)重供過于求。康巴什大面積降價，從去年的每平米均價10000元暴跌到了現(xiàn)在的3000多元。鄂爾多斯空無一人的高檔別墅區(qū)今年上半年，溫州全市商品房銷售面積同比下降47.4%；市區(qū)二手住房總成交量同比下降58.6%，而在7月份上旬，甚至出現(xiàn)零交易量的情況。溫州市二手房均價比去年同期下跌25.1%。溫州樓盤打?qū)φ垡矡o人問津2月14日上海保保利葉葉語當(dāng)月成成交4.17億3月北京龍龍湖時時代天天街218套房源源當(dāng)天天售罄罄4月南京金金地自自在城城當(dāng)月銷銷售4.29萬方9月8日南京世世茂外外灘新新城勁銷8成10月14日合肥綠綠地濱濱湖國國際開開盤熱熱銷500套9月29日長沙佳佳兆業(yè)業(yè)君匯匯上品品開盤一一小時時銷售售278套10月7日深圳萬萬科璞璞悅山山開盤奪奪金4億元7月8日啟東恒恒大海海上威威尼斯斯開盤盤銷售售2509套房源源10月17日大連世世茂御御龍海海灣開開盤當(dāng)當(dāng)天銷銷售突突破2億特征5——今年以以來市市場需求由由低到到高依依次恢恢復(fù)，，項目目熱銷銷路徑明明朗剛需改善豪宅+投資截止6月24日廣州碧碧桂園園鳳凰凰城累累積銷銷售1283套6月重慶保保利花花半里里全月銷銷售2.9億8月12日威海碧碧桂園園銀河城城當(dāng)天天去化化80%從項目目層面面來看看，今今年以以來各各線城城市項項目銷銷售狀狀況普普遍好好轉(zhuǎn)，，從項項目類類型來來看，，今年年上半半年市市場基基本以以剛需需為主主打，，自下下半年年起，，則相相當(dāng)一一部分分改善善性項項目強強勢入入市，，甚至至不乏乏有中中高檔檔、豪豪宅項項目出出現(xiàn)熱熱銷，，而投投資項項目中中世茂御御龍海海灣““起死死回生生”給給市場場注入入更多多信心心。特征6——今年以以來底底價成成交已已成主主流，市場場交易量量穩(wěn)步步回升升今年以以來土土地購購置費費和面面積從從二季季度末末開始始回升升，在在8月份達(dá)到了了今年年最高高水平平。3月份以以來，，企業(yè)業(yè)信心心逐步步恢復(fù)復(fù)，流流標(biāo)率率整體體小于于去年年，8、9月以來來地方方政府府開始始集中中推地地，導(dǎo)導(dǎo)致土土地市市場總總體流流標(biāo)率率有所所上行行。房企的的拿地地成本本也始始終低低于去去年同同期，，底價價成交交貫穿穿1-9月，占占比保保持在在八成成左右。全國房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)土地地購置置情況況全國重重點城城市經(jīng)經(jīng)營性性用地地流標(biāo)標(biāo)率走走勢圖圖全國重重點城城市經(jīng)經(jīng)營性性用地地溢價價率分分布情情況數(shù)據(jù)來來源：：國家家統(tǒng)計計局二、企企業(yè)集集中度度提升升，利利潤率率下降降2012年前三三季度度中國國房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)銷售金額TOP50單位：：億元元數(shù)據(jù)說說明：：1、企業(yè)業(yè)范疇疇：主營業(yè)業(yè)務(wù)在在中國國內(nèi)地地的房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)。2、項目目屬性性：本榜單單成交交數(shù)據(jù)據(jù)為商商品房房數(shù)據(jù)據(jù)。同同時，，不考考慮項項目權(quán)權(quán)益劃劃分問問題。。3、數(shù)據(jù)據(jù)來源源：涉及的的銷售售金額額及銷銷售面面積均均為合合同簽簽約備備案數(shù)數(shù)據(jù)。。4、時間間跨度度：此次榜榜單各各項數(shù)數(shù)據(jù)若若不作作特殊殊說明明，其其統(tǒng)計計時間間段均均為2012年1月至2012年9月。排行企業(yè)名稱成交金額排行企業(yè)名稱成交金額1萬科地產(chǎn)959.026中國中鐵120.72保利地產(chǎn)764.027九龍倉117.73中海地產(chǎn)757.028新城控股115.04綠地集團(tuán)725.029越秀地產(chǎn)110.05恒大地產(chǎn)615.030佳兆業(yè)107.06萬達(dá)集團(tuán)470.031北京城建106.67華潤置地382.032合景泰富106.08世茂房地產(chǎn)355.033金科集團(tuán)105.09綠城中國328.034新世界中國101.410碧桂園300.035首創(chuàng)置業(yè)86.111龍湖地產(chǎn)279.036中南建設(shè)83.012遠(yuǎn)洋地產(chǎn)240.037恒盛地產(chǎn)82.013富力地產(chǎn)221.038大華集團(tuán)81.014金地集團(tuán)218.039中糧集團(tuán)80.515融創(chuàng)中國212.040卓越置業(yè)80.016招商地產(chǎn)210.041建業(yè)地產(chǎn)79.017雅居樂207.042仁恒置地78.018保利香港172.043復(fù)地集團(tuán)77.019首開股份169.344路勁基建75.020中信地產(chǎn)158.045廈門建發(fā)72.821中國鐵建140.046soho中國70.722和記黃埔129.147金隅股份70.623金融街127.048旭輝集團(tuán)70.024長江實業(yè)121.349金輝集團(tuán)68.025榮盛發(fā)展121.050濱江集團(tuán)65.02012年前三三季度度中國國房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)銷售售面積TOP50數(shù)據(jù)說說明：：1、企業(yè)業(yè)范疇疇：主營業(yè)業(yè)務(wù)在在中國國內(nèi)地地的房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)。2、項目目屬性性：本榜單單成交交數(shù)據(jù)據(jù)為商商品房房數(shù)據(jù)據(jù)。同同時，，不考考慮項項目權(quán)權(quán)益劃劃分問問題。。3、數(shù)據(jù)據(jù)來源源：涉及的的銷售售金額額及銷銷售面面積均均為合合同簽簽約備備案數(shù)數(shù)據(jù)。。4、時間間跨度度：此次榜榜單各各項數(shù)數(shù)據(jù)若若不作作特殊殊說明明，其其統(tǒng)計計時間間段均均為2012年1月至2012年9月。單位：：萬平平方米米排行企業(yè)名稱成交面積排行企業(yè)名稱成交面積1恒大地產(chǎn)996.026首創(chuàng)置業(yè)117.42萬科地產(chǎn)917.027首開股份114.73綠地集團(tuán)778.028中南建設(shè)106.04保利地產(chǎn)666.029九龍倉103.05中海地產(chǎn)585.030恒盛地產(chǎn)97.06碧桂園493.031中天城投92.27萬達(dá)集團(tuán)390.032越秀地產(chǎn)90.08華潤置地344.033和記黃埔86.09世茂房地產(chǎn)296.034路勁基建85.010龍湖地產(chǎn)276.035長江實業(yè)82.311遠(yuǎn)洋地產(chǎn)251.036金融街80.012雅居樂231.037金科集團(tuán)79.013榮盛發(fā)展218.038合景泰富77.014富力地產(chǎn)188.038金輝集團(tuán)77.015招商地產(chǎn)187.040旭輝集團(tuán)76.516金地集團(tuán)186.041新世界中國75.716保利香港186.042蘇寧環(huán)球73.618佳兆業(yè)178.043復(fù)地集團(tuán)67.019綠城中國174.044金隅股份63.320中信地產(chǎn)156.045卓越置業(yè)63.021中國中鐵141.146花樣年61.022中國鐵建139.047廣匯股份60.323新城控股128.048廈門建發(fā)54.724融創(chuàng)中國127.049大華集團(tuán)54.025建業(yè)地產(chǎn)121.750北京城建52.2行業(yè)格局局——企業(yè)緊緊抓窗窗口期期，金金額面面積入入榜門門檻雙雙雙上上升2012年前三三季度度房地地產(chǎn)企企業(yè)銷銷售排排行榜榜門檻檻對比比圖今年以以來，，政策策調(diào)控控預(yù)期期多空空交替替上演演，市市場房房價博博弈轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向地地價博博弈，，給6、7、8三月帶帶來一一波向向好行行情，，標(biāo)桿房房企則則緊緊緊抓這這個有有利的的“窗窗口期期”去去存化化，從而使使得今今年前前三季季度標(biāo)標(biāo)桿房房企整整體銷銷售表表現(xiàn)優(yōu)優(yōu)于去去年同同期，，金額額面積積入榜榜門檻檻雙雙雙上升升。資料來源：：CRIC，中國房地地產(chǎn)測評中中心行業(yè)格局——強者恒強局面凸凸顯，企業(yè)業(yè)集中度繼繼續(xù)上升

2012年前三季度2011年前三季度2010年前三季度TOP10企業(yè)14.06%12.58%10.48%TOP20企業(yè)19.25%17.11%14.46%

2012年前三季度2011年前三季度2010年前三季度TOP10企業(yè)8.39%6.90%5.74%TOP20企業(yè)11.25%8.95%7.65%TOP10、20企業(yè)銷售金額占全國比例例TOP10、20企業(yè)銷售面積占全國比例例在調(diào)控常態(tài)態(tài)化的背景景下，房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)加速洗牌牌，企業(yè)集集中度持續(xù)續(xù)上升。2012年，千億俱俱樂部有望望達(dá)到4-5家，萬科將將繼續(xù)維持持業(yè)績增長長，恒大、、中海、保保利均有望望沖擊千億億目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)集中度逐逐年上升。。由于資金、、品牌等各各方面的差差距，小型企業(yè)發(fā)發(fā)展步伐減減緩，行業(yè)占有有率逐漸降降低，未來來強者恒強強局面仍將將延續(xù)。備注：集中中度=入榜企業(yè)銷銷售金額（（或面積））/統(tǒng)計局公布布的全國商商品房銷售售金額（或或面積）數(shù)據(jù)來源：：國家統(tǒng)計計局、CRIC行業(yè)格局——各梯隊差距距拉大，央央企表現(xiàn)搶搶眼2012年前三季度房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)業(yè)績梯隊格格局表資料來源：：CRIC，中國房地地產(chǎn)測評中中心從梯隊分布布來看，第一梯隊隊的房企數(shù)數(shù)量大幅增增加，總數(shù)數(shù)達(dá)到10個，比去年年三季度多多3個，第二梯梯隊數(shù)量保保持不變，，大型房企企的競爭優(yōu)優(yōu)勢逐漸顯顯現(xiàn)，市場場把控力較較強；從銷售均值值來看，第一梯隊500億以上房企企金額均值值突破700億元，與2011年同期相比比，增長了了14%。在銷售面積積上，梯隊分布出出現(xiàn)明顯變變化，第一一梯隊500億以上房企企金額均值值突破700億元，與2011年同期相比比，增長了了14%；從銷售均值值來看，前兩個梯隊隊同比分別別增長了14%與13%，第三梯隊隊與去年同同期幾乎持持平。級別2012年前三季度銷售金額TOP50榜單（億元）2011年前三季度銷售金額TOP30榜單（億元）范圍企業(yè)個數(shù)均值范圍企業(yè)個數(shù)均值第一梯隊500億以上5764565500億以上5673592300-500億5367300-500億2390第二梯隊150-300億10208150-300億10220第三梯隊50-150億309550-150億13109級別2012年前三季度銷售面積TOP50榜單（萬平方米）2011年前三季度銷售面積TOP30榜單（萬平方米）范圍企業(yè)個數(shù)均值范圍企業(yè)個數(shù)均值第一梯隊400萬以上6739400萬以上6650第二梯隊150-400萬14232150-400萬8206第三梯隊50-150萬308850-150萬16118利潤——房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)利潤水平平逐步回歸歸根據(jù)我們對對139家A股上市房企企盈利能力力指標(biāo)的跟跟蹤數(shù)據(jù)顯顯示，進(jìn)入入2010年以來，隨隨著政府對對房地產(chǎn)行行業(yè)的調(diào)控控持續(xù)加壓壓，整個行業(yè)的的利潤水平平已經(jīng)觸頂頂回落，繼續(xù)回調(diào)的的趨勢已經(jīng)經(jīng)確立?？紤]到日益益上升的人人力成本和和原材料成成本等支出出，房企的的盈利能力力將面臨更更大的壓力力，預(yù)計2013年將會出現(xiàn)現(xiàn)更明顯的的下降，凈凈利率最低低或?qū)⑾陆到抵?0%左右。139家A股上市房企企盈利能力指標(biāo)變動圖圖139家A股上市房企企三費費用率指標(biāo)標(biāo)變動圖利潤——房企靠土地地升值推動動的高利潤潤的模式已已經(jīng)終結(jié)隨著土地價價格的高速速上漲的時時代終結(jié)，，調(diào)控常態(tài)態(tài)化格局已已基本定型型，房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)在單單個項目上上的利潤水水平持續(xù)回回落，今年年以來企業(yè)去利潤潤化已成為行業(yè)業(yè)的主基調(diào)調(diào)。自2010年以來，地地價進(jìn)入平平穩(wěn)期，土土地升值速速度降低，，企業(yè)依靠靠土地升值值的溢價來來攫取利潤潤的時期已已經(jīng)過去。。30個重點城市市土地平均均成交樓板板價季度走走勢（單位位：元/平方米）數(shù)據(jù)來源：：CRIC土地運營中中心地價平穩(wěn)期地價上升期地價平穩(wěn)期拿地——今年業(yè)績持持續(xù)增長，，企業(yè)拿地地?zé)崆橹匦滦录ぐl(fā)2012年前三季度度，典型企業(yè)銷銷售業(yè)績普普遍高于去去年同期，保持了強強勁的增長長勢頭。其其中，央企企增長幅度度更加明顯顯。典型企業(yè)前前三季度拿拿地力度并并未明顯減減弱，特別第三季季度，典型型企業(yè)銷售售回暖，資資金充裕，，拿地?zé)崆榍轱@著上升升。充足的土土地儲備為為這些企業(yè)業(yè)提供了持持續(xù)的增長長驅(qū)動力。。20企業(yè)名稱2012年前三季度銷售金額2012年前三季度銷售面積2012年第三季度新增土地儲備銷售金額（億元）同比銷售面積（萬方）同比新增土地款（億元）同比萬科集團(tuán)963.20%907.98%239.5736%保利地產(chǎn)756.332%666.029%45.28-50%中海地產(chǎn)757.029%585.037%36.06-38%綠地集團(tuán)725.034%778.039%36.2218%恒大地產(chǎn)585.8-11%996.0-7%20.96199%華潤置地382.061%344.069%57.12648%龍湖地產(chǎn)281.20%276.016%136.69177%金地集團(tuán)223.212%186.039%9.3577%數(shù)據(jù)來源：：CRIC，中國房地地產(chǎn)測評中中心2012年三季度典典型房企銷銷售與拿地地情況表領(lǐng)軍——萬科業(yè)績?nèi)匀杂性鲩L空空間、恒大大適當(dāng)降速速兼顧利潤潤萬科仍然穩(wěn)穩(wěn)占占據(jù)老大地地位，5月以來連續(xù)續(xù)四個月銷銷售破百億億；拿地策略積積極，三季度拿拿地速度明明顯加快，，新增土地地儲備823萬方，土地地款221億元，明年年可售貨量量充足；在在企業(yè)銷售售規(guī)模邁過過千億大關(guān)關(guān)后，未來銷售業(yè)業(yè)績?nèi)杂欣^繼續(xù)增長的的空間，甚至有翻翻番的可能能。恒大仍穩(wěn)居面積積榜榜首，，今年先采采取緩拿地地策略、控控規(guī)模的戰(zhàn)戰(zhàn)略收縮舉舉措；二季季度后快速速果斷出擊擊，5月份104億元的銷售售額創(chuàng)歷史史單月最高高紀(jì)錄；今今年開始明確產(chǎn)品定定位，適當(dāng)當(dāng)降速兼顧顧利潤，海上威尼尼斯等項目目銷售情況況優(yōu)異。2012年前三季季度萬科，恒恒大銷售售金額（（單位：：億元））資料來源源：CRIC，中國房房地產(chǎn)測測評中心心領(lǐng)軍——中海提升升全年目目標(biāo)、保保利加強強一二線線城市投投資力度度中海在8月份將企企業(yè)全年年銷售目目標(biāo)由800億港元提提升至1000億港元，而前三三季度中中海已經(jīng)經(jīng)完成新新的銷售售目標(biāo)的的九成。。三季度度以來，，中高端端高品質(zhì)質(zhì)的產(chǎn)品品定位結(jié)結(jié)合平價價、低價價的價格格策略，，成為業(yè)業(yè)績增長長主要助助力，超超額完成成新定的的全年目目標(biāo)已板板上釘釘釘，極有有可能成成為“千億俱俱樂部””的又一成成員。保利今年前三三季度的的銷售額額已經(jīng)與與去年全全年銷售售額基本本持平，，部分地方方公司已已提前完完成全年年目標(biāo)。。下半年開開始拿地地勢頭迅迅猛，加強了一一二線城城市核心心區(qū)域投投資力度度，合作方方式拿地地居多，，增強開開發(fā)能力力，在低低融資成成本和高高財務(wù)安安全性前前提下，，高財財務(wù)杠桿桿使公司司具備超超越同業(yè)業(yè)的成長長空間。。資料來源源：CRIC，中國房房地產(chǎn)測測評中心心企業(yè)名稱2012年前三季度銷售金額（億元）2011年前三季度銷售金額（億元）同比增幅2012年銷售目標(biāo)（億元）完成情況中海地產(chǎn)75758031%81393%保利地產(chǎn)76457333%80096%注：人民民幣兌港港元匯率率8.132012年前三季季度中海、保保利銷售及業(yè)業(yè)績目標(biāo)標(biāo)完成情情況領(lǐng)軍——綠地提升升商業(yè)地地產(chǎn)比重重、萬達(dá)租租售并舉舉緊隨其其后綠地前三季度度銷售額額725億元，同同比增長長34%。三季度度拿地力力度加大大，并在在一線城城市拿下下多個核核心地塊塊，填補補土地儲儲備的不不足。產(chǎn)產(chǎn)品類型型上，豪豪宅銷售售火爆，，在銷售售業(yè)績中中占比較較高。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)售出有力力支撐了了綠地集集團(tuán)整體體業(yè)務(wù)的的穩(wěn)定增增長，開發(fā)總量量達(dá)到40%，明年將將擴大到到60%。萬達(dá)住宅去化化采取““兩極””路線，，快速去化化加快資資金回籠籠進(jìn)行商商業(yè)運作作。商業(yè)地地產(chǎn)采取取“租售售并舉””模式，，保證資資金流的的穩(wěn)定。。在產(chǎn)品品線方面面采取訂訂單模式式，與知知名品牌牌聯(lián)合發(fā)發(fā)展個性性化定制制，企業(yè)業(yè)下一階階段目標(biāo)標(biāo)將進(jìn)軍軍文化旅旅游產(chǎn)業(yè)業(yè)。+34%+4%綠地2012年前三季季度銷售售情況（億元））萬達(dá)2012年前三季季度銷售售情況（億元））資料來源源：CRIC，中國房房地產(chǎn)測測評中心心24焦點——世茂、龍龍湖逆市市攀升，，融創(chuàng)借借勢發(fā)力力世茂從城市能能級布局局深化、、產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整整、營銷銷體系提提升等方方面強化化企業(yè)核核心實力力，同時時加大推案案量、適適當(dāng)調(diào)整整產(chǎn)品價價格以觸動市市場需求求。龍湖今年快速速集結(jié)推推貨、快快速成交交、快速速去化，，92%的回款率高高于行業(yè)80%的一般水水平；同同時，單單城市產(chǎn)產(chǎn)能達(dá)到到23億，上半半年總資產(chǎn)周周轉(zhuǎn)率為為0.14次，表現(xiàn)均均相當(dāng)優(yōu)優(yōu)異。融創(chuàng)憑借著出出色的城市深耕耕能力和對高端精品品戰(zhàn)略的堅守，，實現(xiàn)了了逆勢環(huán)環(huán)境下業(yè)業(yè)績的快快速增長長。與綠綠城項目目合營打打入上海海市場，，進(jìn)一步步提升全全年銷售售目標(biāo)至至300億元。2012年前三季季度龍湖、世世茂、融融創(chuàng)銷售業(yè)績績情況資料來源源：CRIC，中國房房地產(chǎn)測測評中心心

2012年前三季度

企業(yè)名稱

銷售金額（億元）

同比增幅

銷售面積（萬平方米）

同比增幅

世茂房地產(chǎn)35565%29682%龍湖地產(chǎn)2810%27616%融創(chuàng)中國21257%12745%25潛力——佳兆業(yè)、、新城穩(wěn)穩(wěn)步上升升，路勁勁、旭輝輝成長翻翻倍新城控股股前三季季度銷售額達(dá)達(dá)到115億元，同比增長長53%企業(yè)在深耕長三三角的同時，積極拓拓展了版版圖，為進(jìn)一一步做大大做強打打下了基基礎(chǔ)路勁基建建佳兆業(yè)新城控股股旭輝集團(tuán)團(tuán)前三季度度銷售額額達(dá)107億元，較去年同同期繼續(xù)續(xù)增長四季度，，佳兆業(yè)業(yè)將繼續(xù)續(xù)保持三四四線城市市項目快快速周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的同時，，兼顧了了企業(yè)對對利潤的的訴求前三季度度銷售業(yè)業(yè)績漲勢勢驚人，，銷售金金額同比比增長117%，路勁嶼嶼東城和雋御鳳凰凰城二期期等項目受受到購房房者的青青睞公司采用用“分散地地域及業(yè)業(yè)務(wù)模式式”已完成在在華東、、華北、、華南、、華中的的布局在今年調(diào)調(diào)控持續(xù)續(xù)下，加大剛需需產(chǎn)品的比比重來滿滿足當(dāng)前前的市場場需求。。前三季季度銷售售額同比比上升102%堅守為客客戶創(chuàng)造造價值的的經(jīng)營理理念，堅堅持走高高品質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品路線線，今年年旭輝御府府項目銷售售異?；鸹鸨?dāng)前前行業(yè)發(fā)發(fā)展面臨臨三大問問題27城市分化——部分三、、四線城城市市場場發(fā)展過過于超前前，未來來風(fēng)險凸凸顯一、二線線城市房房地產(chǎn)市市場需求求巨大，，供不應(yīng)應(yīng)求明顯顯，市場場風(fēng)險較較?。蝗€城市市中實力力較弱、、供應(yīng)明明顯過于于需求的的城市發(fā)發(fā)展風(fēng)險險較大；；四線城市市這些城城市市場場容量有有限，過過強的開開發(fā)導(dǎo)致致供過于于求的市市場風(fēng)險險。其中中資源型型城市鄂鄂爾多斯斯等的房房地產(chǎn)崩崩盤風(fēng)險險業(yè)已引引發(fā)業(yè)界界高度關(guān)關(guān)注。全國城市市發(fā)展風(fēng)風(fēng)險排名名前50位城市風(fēng)險排名城市分類風(fēng)險排名城市分類1酒泉四線城市26營口資源型城市2呼倫貝爾四線城市27麗江資源型城市3黑河四線城市28白山四線城市4武威四線城市29保山四線城市5張掖四線城市30商洛四線城市6鄂爾多斯資源型城市31赤峰四線城市7烏蘭察布四線城市32萊蕪四線城市8普洱四線城市33泰安三線城市9白城四線城市34忻州四線城市10大同資源型城市35固原四線城市11隴南四線城市36百色四線城市12巴彥淖爾四線城市37白銀四線城市13榆林資源型城市38三門峽四線城市14定西四線城市39金昌四線城市15中衛(wèi)四線城市40雙鴨山四線城市16伊春四線城市41保定三線城市17晉城四線城市42慶陽四線城市18拉薩三線城市43滄州三線城市19臨汾四線城市44臨滄四線城市20呂梁四線城市45河池四線城市21遼源四線城市46雅安四線城市22吳忠四線城市47牡丹江四線城市23石嘴山四線城市48懷化四線城市24亳州四線城市49黃山資源型城市25通遼四線城市50朝陽四線城市風(fēng)險排名城市城市分類風(fēng)險排名城市城市分類287深圳一線城市262南寧二線城市286北京特級城市261長沙二線城市285上海特級城市260烏魯木齊二線城市284杭州一線城市259長春二線城市283三亞資源型城市258貴陽三線城市282廣州一線城市257溫州二線城市281成都一線城市256青島二線城市280南京一線城市255南昌二線城市279廈門二線城市254潮州四線城市278天津一線城市253昆明二線城市277?？谌€城市252哈爾濱二線城市276西安二線城市251濟南二線城市275佛山二線城市250中山三線城市274鄭州二線城市249淮南四線城市273蘇州一線城市248汕頭三線城市272武漢一線城市247泉州二線城市271寧波二線城市246內(nèi)江四線城市270重慶一線城市245汕尾四線城市269珠海三線城市244無錫二線城市268合肥二線城市243自貢四線城市267沈陽一線城市242紹興三線城市266太原二線城市241湛江三線城市265東莞二線城市240達(dá)州四線城市264福州二線城市239遂寧四線城市263大連二線城市238廊坊四線城市全國城市市發(fā)展風(fēng)風(fēng)險排名名后50位城市城市分化——土地規(guī)模模明顯超超過市場場承載力力，熱點點三四線線城市或或陸續(xù)進(jìn)進(jìn)入調(diào)整整周期從供求平平衡的原原理上講講，一個個城市土土地消化化周期保保持在1年左右最最為合理理，即每每年新增增土地大大致可以以滿足當(dāng)當(dāng)年住宅宅消化規(guī)規(guī)模，而而像北京京、上海海等核心心城市大大多數(shù)年年份里新新增土地地量都遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于住住宅銷售售量，這這也正是是這些城城市高房房價的根根本原因因。相當(dāng)一部部分熱點點三四線線城市由由于近幾幾年來的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資熱潮潮，而其其本身的的需求規(guī)規(guī)模又相相對有限限，因此此未來將將陸續(xù)出出現(xiàn)供應(yīng)應(yīng)過剩的的壓力，，市場或或?qū)⑦M(jìn)入入調(diào)整周周期。典型三四四線城市市供應(yīng)過過剩情況況土地消化化周期=近三年年年均商品品房用地地成交量量/近三年年年均年均均商品房房成交量量分級城市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展風(fēng)險因子子得分城市分級均值中位數(shù)高位數(shù)低位數(shù)一線城市1214180二線城市20202815三線城市25253616四線城市302710021資源型城市29285211土地消化化周期（（年）供求比全國城市市平均消消化周期期全國城市市平均供供求比目前市場場上以旅旅游地產(chǎn)產(chǎn)作為賣賣點并獲獲得相對對不錯成成績的項項目，多多位于核核心城市市周邊1小時車程程以內(nèi)，，而真正正意義上上的遠(yuǎn)途途第二居居所的旅旅游地產(chǎn)產(chǎn)項目，，在行業(yè)業(yè)中鮮有有成功的的案例。。旅游地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)領(lǐng)域供求求風(fēng)險巨巨大。一一方面，，全國4A級以上景景區(qū)接近近1000個，按照照當(dāng)前開開發(fā)企業(yè)業(yè)投資旅旅游地產(chǎn)產(chǎn)的熱度度來看，，未來這這個領(lǐng)域域潛在供供應(yīng)巨大大；另一一方面，，國內(nèi)目目前的休休假制度度和消費費習(xí)慣，，決定了了短期內(nèi)內(nèi)第二居居所長時時間居住住休閑類類項目需需求有限限。非住宅地產(chǎn)產(chǎn)——國內(nèi)需求求尚不足足以支撐撐旅游地地產(chǎn)快上上大漲的的發(fā)展勢勢頭…………………………………………………………………>>>………………………………………………………………………>>>有效需求求相對不不足…………………………………………………………………>>>………………………………………………………………………>>>潛在供應(yīng)應(yīng)規(guī)模巨巨大景區(qū)等級數(shù)量（個）典型5A137廣州長隆旅游度假區(qū)、深圳觀瀾湖休閑旅游區(qū)、桂林漓江風(fēng)景區(qū)、三亞南山文化旅游區(qū)、麗江古城景區(qū)、大理崇圣寺三塔文化旅游區(qū)等。4A861煙臺養(yǎng)馬島景區(qū)、青島海濱風(fēng)景區(qū)、黃山太平湖風(fēng)景區(qū)、廈門日月谷溫泉主題公園、張家界龍王洞旅游區(qū)等。世茂已在大連連、煙臺臺、武漢漢、上海海、福州州、海南南等地提提前布局局“旅居地地產(chǎn)”版圖，擬擬投入共共計千億億以上。。部分國家家級旅游游景區(qū)項項目匯總總雅居樂集集團(tuán)未來來希望將將旅游地地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)的收入入占比，，提升至至20%至30%，進(jìn)一步步提升公公司在海海南省收收入。宋衛(wèi)平：：未來企企業(yè)發(fā)展展的重點點布局于于養(yǎng)老和和旅游地地產(chǎn)。讓讓這兩者者有機結(jié)結(jié)合，并并且共生生共長，，將是綠綠城未來來發(fā)展的的一個方方向，綠綠城也將將為此投投入重兵兵和資金金。我國假期期制度以以短期休休假為主主我國居民民、哪怕怕是新富富階層目目前也尚尚未形成成對于旅旅游地產(chǎn)產(chǎn)的消費費習(xí)慣非住宅地產(chǎn)產(chǎn)——未來幾年商業(yè)業(yè)地產(chǎn)將將面臨供應(yīng)應(yīng)過剩，中中西部風(fēng)風(fēng)險尤其其顯著截止2015年全國20個重點城城市綜合合體項目目新增量量預(yù)估（（萬平方方米）近幾年來來，以商商業(yè)、辦辦公為主主的城市市綜合體體項目在在各大城城市發(fā)展展迅速。。我們針針對全國國綜合體體項目進(jìn)進(jìn)行的調(diào)調(diào)查發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，至2015年，20個重點城城市新增增入市體體量將達(dá)達(dá)到16437萬方。中西部城城市城市市綜合體體未來供應(yīng)應(yīng)過剩風(fēng)風(fēng)險更為為明顯。。以成都為例例，2011年主城區(qū)區(qū)人口530萬，城市市綜合體體存量523萬方，2012年將達(dá)到到1061萬方，幾乎翻了了一倍，，屆時作作為二線線城市的的成都，，其人均均商業(yè)面面積數(shù)值值上將接接近一線線城市的的水平。此外，二三線城城市的寫寫字樓、、以及全全國很多多城市高高星級酒酒店等商業(yè)地地產(chǎn)未來來都存在在類似綜綜合體的的供應(yīng)過過剩風(fēng)險險。數(shù)據(jù)來源源：CRIC非住宅地產(chǎn)產(chǎn)——當(dāng)前的養(yǎng)養(yǎng)老項目目多名不不符實，，國內(nèi)尚尚不具備備養(yǎng)老地地產(chǎn)發(fā)展展的基礎(chǔ)礎(chǔ)近幾年來來，相當(dāng)一一部分房房地產(chǎn)企企業(yè)開始始將養(yǎng)老老地產(chǎn)加加入到未未來戰(zhàn)略略中，美美其名曰曰是看好好這一新新興細(xì)分分市場的的發(fā)展前前景，但但到目前前為止，，大多數(shù)數(shù)企業(yè)所所打造的的養(yǎng)老項項目其實實質(zhì)依然然是普通通住宅項項目，養(yǎng)養(yǎng)老概念念僅僅是是其方便便拿地的的籌碼而而已。從整個領(lǐng)領(lǐng)域的發(fā)發(fā)展前景景來看，，國內(nèi)養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)需要解解決的問問題較多多，所面面臨的問問題也較較多。...養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)困境市場風(fēng)險險高收入老老人占比比較低，，消費群群體支付付能力不不足我國家庭庭養(yǎng)老觀觀念、風(fēng)風(fēng)俗習(xí)慣慣等影響響需求政策風(fēng)險險政府優(yōu)惠惠政策多多針對非非營利性性養(yǎng)老機機構(gòu)部分相應(yīng)應(yīng)扶持養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)政策未未落到實實處資金風(fēng)險險向銀行融融資難于于住宅地地產(chǎn)，且且劃撥類類土地不不具備抵抵押貸款款融資的的功能消費者年年齡大，，向銀行行貸款較較難收益風(fēng)險險真正的養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)應(yīng)以出出租為主主，投資資回收期期較長，，一般5到7年才能收收回成本本運營風(fēng)險險由于老年年人群的的特殊性性，運營營成為養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)的關(guān)鍵鍵環(huán)節(jié)，，而目前前國內(nèi)缺缺乏專業(yè)業(yè)的管理理人才，，也缺乏乏醫(yī)療、、食堂等等配套的的經(jīng)營經(jīng)經(jīng)驗行業(yè)風(fēng)風(fēng)險目前養(yǎng)養(yǎng)老地地產(chǎn)規(guī)規(guī)劃、、開發(fā)發(fā)、設(shè)設(shè)計等等都還還處于于起步步階段段，致致使經(jīng)經(jīng)驗不不足行業(yè)規(guī)規(guī)范和和標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)缺失失非住宅地地產(chǎn)——產(chǎn)業(yè)地地產(chǎn)有別于于住宅宅、商商業(yè)等等傳統(tǒng)統(tǒng)地產(chǎn)產(chǎn)領(lǐng)域域，對對企業(yè)業(yè)要求求更復(fù)復(fù)雜產(chǎn)業(yè)地地產(chǎn)緣緣起于于工業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)，早早期以以政府府開發(fā)發(fā)為主主導(dǎo)規(guī)規(guī)劃各各種開開發(fā)區(qū)區(qū)、工工業(yè)園園，示示范帶帶動區(qū)區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟全全面發(fā)發(fā)展，，近幾幾年來來，由由于產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地地產(chǎn)穩(wěn)穩(wěn)定而而持續(xù)續(xù)的收收益，，使其其逐漸漸成為為一部部分開開發(fā)企企業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型之之選。。目前國國內(nèi)的的產(chǎn)業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)仍處處于““非主主流地地產(chǎn)””行列列，其其操作作模式式與普普通的的住宅宅地產(chǎn)產(chǎn)、與與商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)都有有非常常大的的差異異，對對企業(yè)業(yè)要求求具備備的素素質(zhì)也也更多多，因因此短短期內(nèi)內(nèi)這一一領(lǐng)域域不確確定性性極大大。政企關(guān)關(guān)系資本基基礎(chǔ)經(jīng)營能能力政企關(guān)關(guān)系產(chǎn)業(yè)地地產(chǎn)需需要比比住宅宅規(guī)模模更大大的土土地資資源如何將將產(chǎn)業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)嵌入入到城城市的的區(qū)域域發(fā)展展規(guī)劃劃以獲獲得穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)發(fā)展空空間經(jīng)營能能力目前的的產(chǎn)業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項目目大多多是出出售模模式，，但隨隨著這這一領(lǐng)領(lǐng)域的的成熟熟，未未來招招商出出租將將考驗驗企業(yè)業(yè)運營營是否具具備企企業(yè)資資源網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，，決定定項目目能否否真正正形成成產(chǎn)業(yè)業(yè)集群群123資本基基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)地地產(chǎn)資資金投投入巨巨大，，且回回收周周期長長國內(nèi)缺缺乏REITS等成熟熟的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基基金平平臺做做后盾盾產(chǎn)業(yè)地地產(chǎn)核心問問題123保障房——大躍進(jìn)進(jìn)背景景下保保障房房供求求失衡衡，多多城市市面臨臨需求求不足足的局局面未來5年建設(shè)設(shè)3600萬套保保障房房VSVSVS2011年上海共推出10萬套經(jīng)濟適適用房房2011年重慶公租房開開始大大量上市第一次次搖號投放放6.7萬套房源全國成成交量量最高高的10大城市市年成交交總量量約100萬套4萬人最終確確認(rèn)申請第一次次搖號號僅2萬多人人申請第二搖號放寬寬申請請條件件取消收收入限限制后后仍只只有2萬多人人參與感謝聆聆聽?。≈x謝謝1月-2316:15:5416:1516:151月-231月-2316:1516:1516:15:551月-231月-2316:15:552023/1/516:15:559、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。16:16:0216:16:0216:161/5/20234:16:02PM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。1月-2316:16:0216:16Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海別別