合富輝煌-偉騰-廣州天河核心區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研提案-

偉騰地產(chǎn)天河核心區(qū)項(xiàng)目提案-1-PART1

項(xiàng)目概況區(qū)域概況產(chǎn)品概況4區(qū)位概況（一）北項(xiàng)目概況琶洲會(huì)展經(jīng)濟(jì)圈CBD中央商務(wù)圈CLD居住核心圈天河教育核心圈IT科技核心圈區(qū)位概況（二）居住區(qū)居住區(qū)、軍區(qū)軟件園區(qū)、居住區(qū)居住區(qū)暨南大學(xué)珠江新城華南師范大學(xué)北項(xiàng)目概況黃埔大道中山大道華南快速干線區(qū)域概況產(chǎn)品概況產(chǎn)品概況（一）規(guī)劃：三棟20層建筑，3梯16或17戶；

1）住宅：總建32964㎡，約850戶

2）商業(yè)：總建9328㎡

3）地上共20層負(fù)3、負(fù)2層為車場(chǎng)；負(fù)1層至2層為商業(yè)，3層架空；4－20層為住宅。項(xiàng)目概況小型項(xiàng)目，規(guī)模不占優(yōu)勢(shì)一棟戶型戶數(shù)面積M2所占比例單間1127.7－35.9664.7％二房二廳561.03－73.0629.4％三房二廳1101.645.9％合計(jì)17776.22100％二棟戶型戶數(shù)面積M2所占比例單間1027.57－34.8858.8％二房二廳761.03－72.5841.2％合計(jì)17772.85100％戶型戶數(shù)面積M2所占比例單間1029.68－39.4162.5％二房二廳459.82－70.2225％三房二廳2102.50－105.0512.5％合計(jì)16805.42100％三棟項(xiàng)目概況小戶型為絕對(duì)主力，是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)切入點(diǎn)8產(chǎn)品概況（二）東西走向，西向單元較多各層戶數(shù)較多，居住舒適度不高戶型緊湊實(shí)用，實(shí)用率較高項(xiàng)目概況標(biāo)準(zhǔn)層平面圖北產(chǎn)品概況（三）過(guò)渡型產(chǎn)品，入市門(mén)檻相對(duì)較低10PART2市場(chǎng)調(diào)研廣州市2008年樓市展望天河區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)具參考價(jià)值個(gè)個(gè)盤(pán)經(jīng)濟(jì)環(huán)境政策調(diào)控方向向市場(chǎng)供應(yīng)市場(chǎng)需求價(jià)格走勢(shì)廣州市2008年樓市展望2008年經(jīng)濟(jì)總體展展望2008年宏觀經(jīng)濟(jì)向向好趨勢(shì)不會(huì)會(huì)改變，中國(guó)國(guó)社科院日前前發(fā)布藍(lán)皮書(shū)書(shū)預(yù)測(cè)：明年全國(guó)經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)11%，CPI上升4%。今年全社會(huì)固固定資產(chǎn)投資資增速可能會(huì)會(huì)略微減慢，，但仍明顯高高于經(jīng)濟(jì)增速速和消費(fèi)增速速。2008年樓市展望經(jīng)濟(jì)環(huán)境市場(chǎng)對(duì)住房的的剛性需求仍仍然巨大1993－2006年，廣州戶籍籍人口以10萬(wàn)/年的速度增加。。按2006年市人均居住住面積19.44M2計(jì)算，每年新增住宅需求求面積光滿足新增戶戶籍人口就需需要194.4萬(wàn)M2；此外，廣州的的高速經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展吸引了大大量的外來(lái)勞勞動(dòng)力。據(jù)有有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)計(jì)，2006年末全市外來(lái)來(lái)暫住人口約約為391萬(wàn)人；廣州市家庭結(jié)結(jié)構(gòu)也有減小小的趨勢(shì)，從從2004年以來(lái)廣州市市戶均人口的的下降也帶動(dòng)動(dòng)了住房的剛剛性需求的增增長(zhǎng)。人口增長(zhǎng)及家家庭結(jié)構(gòu)小型型化新增對(duì)住住房需求2008年樓市展望經(jīng)濟(jì)環(huán)境2010年亞運(yùn)會(huì)為廣廣州房地產(chǎn)業(yè)業(yè)帶來(lái)更多機(jī)機(jī)遇亞運(yùn)，對(duì)房地地產(chǎn)業(yè)的影響響是巨大的;亞運(yùn)概念，將將會(huì)是廣州樓樓市一個(gè)全新新的未來(lái)。2008，北京2009，上海2010，廣州“奧運(yùn)概念””“世博會(huì)概念念”“亞運(yùn)概念””2008年樓市展望經(jīng)濟(jì)環(huán)境16經(jīng)濟(jì)環(huán)境政策調(diào)控方向向市場(chǎng)供應(yīng)市場(chǎng)需求價(jià)格走勢(shì)廣州市2008年樓市展望貨幣政策從緊緊發(fā)出行業(yè)緊緊縮信號(hào)從07年底中央經(jīng)濟(jì)濟(jì)工作會(huì)議上上可以預(yù)見(jiàn)，，08年將是近幾年年來(lái)宏觀調(diào)控控最嚴(yán)厲的一一年。2007年，銀監(jiān)會(huì)通通過(guò)窗口指導(dǎo)導(dǎo)，要求各商業(yè)銀銀行將當(dāng)年全全年的貸款總總額控制在10月31日的水平，也就是說(shuō)11、12月新增貸款呈呈現(xiàn)零增長(zhǎng)。。坊間盛傳，銀銀監(jiān)會(huì)將把2008年全年信貸增增幅控制在13%以內(nèi)，比2007年15%調(diào)控目標(biāo)還要要低。同時(shí)可能對(duì)貸款季季度設(shè)限，各銀行明年年每季度的貸貸款規(guī)模都不不得突破限額額，否則將受受到處罰。2008年銀行貸款趨趨緊張2008年樓市展望政策調(diào)控方向向中央政府對(duì)房房地產(chǎn)市場(chǎng)的的調(diào)控會(huì)繼續(xù)續(xù)加強(qiáng)2008年樓市展望2008年宏觀調(diào)控的首要任務(wù)：防過(guò)熱、防通脹、重民生。防過(guò)熱、防通脹重民生實(shí)行穩(wěn)健的財(cái)政政策和從緊的貨幣政策緊縮信貸增長(zhǎng)量持續(xù)加息加大匯率的波動(dòng)幅度其它一些手段，如：公開(kāi)市場(chǎng)操作等控制物價(jià)上漲解決人民住房等問(wèn)題走“雙軌制”，加大保障性住房供應(yīng)，用政策引導(dǎo)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)向社會(huì)階層結(jié)構(gòu)對(duì)應(yīng)：少部分富人購(gòu)買(mǎi)商品房中產(chǎn)階級(jí)購(gòu)買(mǎi)限價(jià)房等政府有一定補(bǔ)貼的住房低收入階層面向廉租房等政府完全保障性住房。政策調(diào)控方向向經(jīng)濟(jì)層面政策層面供應(yīng)層面需求層面價(jià)格層面廣州市2008年樓市展望土地市場(chǎng)——2008年土地供應(yīng)以以外圍為主供應(yīng)量充足政府加緊土地地儲(chǔ)備，預(yù)計(jì)計(jì)2008年土地供應(yīng)總總量可維持2007年的充足水平平；加大閑置土地地回收—再投放力度，，尤其緩解老老城區(qū)供求矛矛盾。供應(yīng)結(jié)構(gòu)以外外圍為主番禺、花都、、蘿崗、南沙沙及白云北部部、金沙洲的的供應(yīng)比重加加大。2008年樓市展望供應(yīng)層面商品住宅市場(chǎng)場(chǎng)——2008年商品住宅供供應(yīng)呈增長(zhǎng)趨趨勢(shì)2008年廣州商品住住宅新增供應(yīng)應(yīng)呈增長(zhǎng)趨勢(shì)：據(jù)不完全估計(jì)計(jì)：2008年廣州市中心心六區(qū)新增供供應(yīng)約4萬(wàn)套，約420萬(wàn)M2；相比2007年有一定幅度度的增加；全市十區(qū)新增增供應(yīng)約6.5萬(wàn)套，約700萬(wàn)M2；相比2007年呈增加趨勢(shì)；2008年新增供應(yīng)大幅增加的區(qū)域主要有有：白云區(qū)、、原荔灣區(qū)、、蘿崗區(qū)；供應(yīng)量萎縮的區(qū)域有：越越秀區(qū)、黃埔埔區(qū)及花都區(qū)區(qū)；其他區(qū)域：天天河區(qū)、海珠珠區(qū)、番禺區(qū)區(qū)及南沙區(qū)的的供應(yīng)與2007年變化不大。2008年樓市展望2008年廣州市新增供應(yīng)商品住宅區(qū)域分布天河區(qū)20%海珠區(qū)13%白云區(qū)19%花都區(qū)11%南沙區(qū)4%蘿崗區(qū)7%番禺區(qū)17%越秀區(qū)2%黃埔區(qū)1%荔灣區(qū)6%合富輝煌集團(tuán)市場(chǎng)研究部供應(yīng)層面商品住宅供應(yīng)應(yīng)——90/70產(chǎn)品面積比上上升至50%“90/70””產(chǎn)品供應(yīng)進(jìn)一一步增多，預(yù)預(yù)計(jì)2008年全市“90/70””產(chǎn)品面積占比比達(dá)到50%。預(yù)計(jì)2008年，隨著“90/70””政策的逐步落落實(shí)，市場(chǎng)供供應(yīng)面積占比比將上升至50%；產(chǎn)品同質(zhì)化趨趨勢(shì)更為明顯顯。2008年樓市展望近年商住用地成交情況（單位：萬(wàn)平方米）12612241452519344527725347701002003004005002002年2003年2004年2005年2006年2007年占地面積總建面積限戶型用地占限戶型用占54%0100200300400500占地面積總建面積合富輝煌集團(tuán)市場(chǎng)研究部限戶型用地占64％供應(yīng)層面商品住宅供應(yīng)應(yīng)——預(yù)計(jì)明年有7000套限價(jià)房上市市限價(jià)房的上市市對(duì)穩(wěn)定樓價(jià)價(jià)起到積極的的作用2008年樓市展望2008年17006500保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司80759保利西子灣2008年32004000廣東龍光(集團(tuán))有限公司142031廣州開(kāi)發(fā)區(qū)廣汕公路以南、開(kāi)創(chuàng)大道以東（KXC-H4）2008年20006000深圳市萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司和CARRINGTONCAPITALLIMITED88105廣州開(kāi)發(fā)區(qū)廣汕公路以南、開(kāi)創(chuàng)大道以東(KXC-H３)2008年6150中海地產(chǎn)49028白云區(qū)金沙洲B3737F01B3737F032009年20006375中海地產(chǎn)78225白云區(qū)金沙洲B3735F012009年22006050富力地產(chǎn)股份有限公司/深圳市鼎力創(chuàng)業(yè)109305白云區(qū)金沙洲B3734F(01/02/04)2009年30212800廣州風(fēng)神汽車房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司255809花都新華鎮(zhèn)風(fēng)神大道北2009年耀發(fā)投資103825番禺區(qū)中心城區(qū)南區(qū)規(guī)劃濱江大道南區(qū)地塊4-3地塊2009年2800廣東亨利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司57059花都區(qū)107國(guó)道D地塊2009年7005500元宏康地產(chǎn)14304開(kāi)發(fā)區(qū)東區(qū)(NP-F3-6)上市時(shí)間套數(shù)限價(jià)情況(元/M2)用地單位用地(M2)地塊名稱2008年17006500保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司80759保利西子灣2008年32004000廣東龍光(集團(tuán))有限公司142031廣州開(kāi)發(fā)區(qū)廣汕公路以南、開(kāi)創(chuàng)大道以東（KXC-H4）2008年20006000深圳市萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司和CARRINGTONCAPITALLIMITED88105廣州開(kāi)發(fā)區(qū)廣汕公路以南、開(kāi)創(chuàng)大道以東(KXC-H３)2008年6150中海地產(chǎn)49028白云區(qū)金沙洲B3737F01B3737F032009年20006375中海地產(chǎn)78225白云區(qū)金沙洲B3735F012009年22006050富力地產(chǎn)股份有限公司/深圳市鼎力創(chuàng)業(yè)109305白云區(qū)金沙洲B3734F(01/02/04)2009年30212800廣州風(fēng)神汽車房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2558092009年按同地區(qū)市場(chǎng)價(jià)70％103825-2009年2800按同地區(qū)市場(chǎng)價(jià)70％廣東亨利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有2009年7005500元宏康地產(chǎn)14304開(kāi)發(fā)區(qū)東區(qū)(NP-F3-6)上市時(shí)間套數(shù)限價(jià)情況(元/M2)用地單位用地(M2)地塊名稱供應(yīng)層面廣州08年樓市展望經(jīng)濟(jì)層面政策層面供應(yīng)層面需求層面價(jià)格層面廣州市2008年樓市展望發(fā)展商——重資本，更重重客戶需求2008年大批粵系房房企輪侯香港港上市，在中中國(guó)貨幣政策策從緊的大背背景下，上市市融資已成為為房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略的關(guān)關(guān)鍵一步。方圓地產(chǎn)、龍龍光地產(chǎn)、恒恒大地產(chǎn)、時(shí)時(shí)代地產(chǎn)、珠珠江地產(chǎn)、珠珠光集團(tuán)、昌昌盛集團(tuán)、光光大地產(chǎn)、宏宏宇集團(tuán)、鵬鵬潤(rùn)地產(chǎn)等更更多房地產(chǎn)企企業(yè)計(jì)劃2008年上市。2008年樓市展望望需求層面發(fā)展商——重資本，更更重客戶需需求房貸新政下下消費(fèi)者日日趨理性；；住房供應(yīng)實(shí)實(shí)行雙軌制制，隨著限限價(jià)房的逐逐步上市供供應(yīng)，勢(shì)必必令到需求求進(jìn)一步分分化。發(fā)展展商必須重重新回到關(guān)關(guān)注客戶需需求。2008年樓市展望望需求層面預(yù)計(jì)全年商商品住宅成成交量仍呈呈下降趨勢(shì)勢(shì)成交波動(dòng)大大：近一年以以來(lái)每月住住宅成交量量波動(dòng)大，，顯示市場(chǎng)場(chǎng)較為敏感感，發(fā)展商商推貨節(jié)奏奏和買(mǎi)家置置業(yè)心態(tài)起起伏變化大大；成交呈下降降趨勢(shì)：從成交量量的12月均線可以以看到，近近1年以來(lái)成交交量呈下降降趨勢(shì)。由由于價(jià)格已已經(jīng)去到高高位，加上上銀根收縮縮，一定數(shù)數(shù)量的市場(chǎng)場(chǎng)需求已經(jīng)經(jīng)受到抑制制，但預(yù)計(jì)計(jì)08供應(yīng)量增加加，開(kāi)發(fā)商商下調(diào)價(jià)格格情況下，，成交量會(huì)會(huì)有一定的的回升。2008年樓市展望望2007廣州市商品住宅月度成交量走勢(shì)圖0204060801001201401601357911135791113579111357911135791113579111357911萬(wàn)平方米每月成交面積12天移動(dòng)平均(每月成交面積)2001年2007年需求層面廣州08年樓市展望望經(jīng)濟(jì)層面政策層面供應(yīng)層面需求層面價(jià)格層面廣州市2008年樓市展望望影響房?jī)r(jià)的的關(guān)鍵因素素2008年樓市展望望n發(fā)展商對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期看跌n消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期看跌n需求n市場(chǎng)環(huán)境n政策因素n成本n供應(yīng)n結(jié)構(gòu)n2008年房?jī)r(jià)n“90/70”產(chǎn)品供應(yīng)增加n限價(jià)房推出市場(chǎng)n宏觀經(jīng)濟(jì)向好趨勢(shì)不變n防過(guò)熱、防通脹、重民生n從緊的貨幣政策n土地成交價(jià)格回歸理性n項(xiàng)目土地成本呈上升趨勢(shì)n供應(yīng)增加n對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生正面影響n對(duì)高房?jī)r(jià)產(chǎn)生抑制作用n房?jī)r(jià)回調(diào)至合理水平的支撐點(diǎn)n對(duì)高房?jī)r(jià)有抑制作用n起到平抑房?jī)r(jià)的作用n透支價(jià)值的房?jī)r(jià)回調(diào)價(jià)格層面2008年房?jī)r(jià)運(yùn)行行軌跡預(yù)測(cè)測(cè)從趨勢(shì)線看看，2007年末樓價(jià)全年和半年的均線分別別約為8500和9500元/M2，預(yù)計(jì)2008年樓價(jià)可能能跌穿07年底的半年年價(jià)，但在在全年均價(jià)價(jià)附近將有有支撐。另外，2008年將有較大大量的限價(jià)價(jià)房上市，，一定程度度上拉低全全市均價(jià)水水平。由于市場(chǎng)預(yù)預(yù)期變得更更為理性，，預(yù)計(jì)全年價(jià)價(jià)格以8500元/M2為中軸，呈呈窄幅波動(dòng)。8500中軸2008年樓市展望望廣州市每月商品住宅成交均價(jià)走勢(shì)圖50005500600065007000750080008500900095001000010500110001150012000123456789101112123456789101112123456元/平方米住宅成交均價(jià)12天移動(dòng)平均(住宅成交均價(jià))6天移動(dòng)平均(住宅成交均價(jià))合富輝煌集團(tuán)市場(chǎng)研究部?jī)r(jià)格層面廣州市2008年樓市展望望天河區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)具參考價(jià)值值個(gè)盤(pán)“供不應(yīng)求求”格局越越趨明顯2007年1－11月成交153.18萬(wàn)M2，雖然同比比減少9.6％，但依然以以20％的市場(chǎng)份額額位居全市榜榜首。去年1－11月住宅供應(yīng)應(yīng)達(dá)95.88萬(wàn)M2，同比大大大減少21％。天河區(qū)區(qū)可開(kāi)發(fā)用用地日益稀稀缺，住宅宅“供不應(yīng)求求”格局越趨明明顯，1-11月消化率高高達(dá)160％，這也是價(jià)格格快速上揚(yáng)揚(yáng)的重要原原因之一。。2001－2007年天河區(qū)商品住宅供求狀況0204060801001201401601802002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年1-11月0%20%40%60%80%100%120%140%160%180%200%220%240%批出面積（萬(wàn)㎡）成交面積（萬(wàn)㎡）消化率合富輝煌集團(tuán)市場(chǎng)研究部32天河區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)近年天河區(qū)區(qū)住宅成交交量與大市市走勢(shì)一致致，所占比比例也一直直維持在18％－22％之間，穩(wěn)居居全市三甲位置。珠江新城、、天河公園園板塊、匯匯景新城、、君林天下下、半山E墅等大中戶型型集中的區(qū)區(qū)域成交活活躍，使2007年天河總體體成交面積積保持較平平穩(wěn)的量。。近年天河區(qū)區(qū)的住宅需需求強(qiáng)勁而而平穩(wěn)。市場(chǎng)份額保保持在20％左右2001-2007年廣州市/天河區(qū)商品住宅成交量對(duì)比010020030040050060070080090010002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年1-11月0%5%10%15%20%25%30%萬(wàn)平方米天河區(qū)成交量原十區(qū)成交量所占比例合富輝煌集團(tuán)市場(chǎng)研究部33天河區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格保持穩(wěn)穩(wěn)步上升態(tài)態(tài)勢(shì)2006年，受“國(guó)國(guó)十五條””影響，與與全市一樣樣，天河6－10月成交量不不斷萎縮，，隨著市場(chǎng)場(chǎng)觀望期的的結(jié)束，加加上年底天天河新貨涌涌現(xiàn)，11月成交量快快速飚升，，市場(chǎng)積聚聚的巨大需需求被有效效釋放，““十一”熱熱銷后，各各樓盤(pán)提價(jià)價(jià)出貨意圖圖明顯（尤尤其珠江新新城），11月開(kāi)始價(jià)格格不斷攀升升。2007年2月價(jià)格已突突破10000元/M2，2007年10月創(chuàng)下16714元/M2的歷史新高高。隨著10月后市場(chǎng)價(jià)價(jià)格的回調(diào)調(diào)及珠江新新城出現(xiàn)斷斷貨期，11月份天河價(jià)價(jià)格回落至至12371元/M2。34天河區(qū)2006－2007年月度商品住宅成交走勢(shì)1011121314151617181920Jan-06Feb-06Mar-06Apr-06May-06Jun-06Jul-06Aug-06Sep-06Oct-06Nov-06Dec-06Jan-07Feb-07Mar-07Apr-07May-07Jun-07Jul-07Aug-07Sep-07Oct-07Nov-07（萬(wàn)平方米）60007000800090001000011000120001300014000150001600017000元/平房米成交面積（萬(wàn)㎡）成交均價(jià)（元/㎡）合富輝煌集團(tuán)市場(chǎng)研究部天河區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)住宅均價(jià)位位居全市之之首2007年1-11月達(dá)到12200元/M2，同比大幅幅上升46.3％，超過(guò)2003年價(jià)格的兩兩倍天河逐漸拉拉開(kāi)與全市市的價(jià)差，，珠江新城城、匯景新新城等高檔檔住宅區(qū)地地位不斷鞏鞏固。天河樓價(jià)保保持迅速攀攀升的主要要原因：珠江新城、、天河公園園、天河中中心等高檔檔住宅板塊塊成交活躍躍；市政配套、、交通設(shè)施施投入巨大大，居住價(jià)價(jià)值提升（（如珠江新新城、東圃圃）；換房需求有有效激發(fā)，，此類客戶戶價(jià)格承受受力較高；；樓盤(pán)檔次和和產(chǎn)品升級(jí)級(jí)換代，裝裝修標(biāo)準(zhǔn)大大大提高；；高價(jià)“投資資型小公寓寓”有所增增多（如珠珠江新城、、員村）。。2001－2007年廣州市/天河區(qū)商品住宅成交價(jià)對(duì)比（單位：元/平方米）30004000500060007000800090001000011000120001300001年02年03年04年05年06年07年1-11月全市均價(jià)天河均價(jià)合富輝煌集團(tuán)市場(chǎng)研究部2007年1-11月廣州市住宅成交板塊分布奧體4%北天河12%東圃7%植物園8%天河公園9%天河中心8%員村3%珠江新城49%合富輝煌集團(tuán)市場(chǎng)研究部35天河區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)天河區(qū)住宅宅套均明顯顯增大隨著珠江新新城大戶型型高端住宅宅的增多，，2006年開(kāi)始住宅宅套均面積積明顯增加加，2007年前11個(gè)月更是高高達(dá)115.3M2/套，住宅面面積走大趨趨勢(shì)明顯。。預(yù)計(jì)面積放放大的趨勢(shì)勢(shì)在2008年將延續(xù)。。2000-2007年天河區(qū)住宅套均面積變化（M2）115.3109.6100.0104.1102.0100.297.299.88590951001051101151202000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年1-11月合富輝煌集團(tuán)市場(chǎng)研究部36天河區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)2008年天河區(qū)住住宅市場(chǎng)供供應(yīng)預(yù)測(cè)總量：天河河區(qū)2008年預(yù)計(jì)新增增供應(yīng)量11000多套，由于于2007年市場(chǎng)消化化快，2007年底，天河河區(qū)剩下余余貨數(shù)量較較少，基本本以銷售新新貨為主供應(yīng)板塊來(lái)來(lái)看珠江新城仍仍然是天河河區(qū)供應(yīng)大大戶，占總總供應(yīng)量的的4成多；北天河由于于主要受富富力院士庭庭貨量充足足，該板塊塊貨量也較較大；植物園明年年將會(huì)有不不少全新樓樓盤(pán)推出，，因此占總總供應(yīng)量的的16％；另外缺貨已已久的東圃圃、天河公公園、天河河中心都有有較多新貨貨推出，使使這些區(qū)域域供不應(yīng)求求的局面得得到一定程程度改善。。戶型面積：：天河區(qū)貨貨量有相當(dāng)當(dāng)部分集中中在珠江新新城、天河河公園、天天河中心等等板塊，這這些板塊產(chǎn)產(chǎn)品普遍戶戶型大、價(jià)價(jià)位高，因因此明年天河區(qū)區(qū)大戶型仍仍占主要為為主，90/70的影響還沒(méi)沒(méi)有反映出出來(lái)。372008年天河區(qū)預(yù)計(jì)新增供應(yīng)板塊分布珠江新城46%奧體2%植物園16%東圃8%北天河16%天河公園7%天河中心3%員村2%合富輝煌集團(tuán)市場(chǎng)研究部天河區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)廣州市2008年樓市展望望天河區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)具參考價(jià)值值個(gè)盤(pán)鋒尚（翠擁?yè)砣A庭）地址：天河河區(qū)車陂路路426號(hào)占地：8403M2；總建：27790M2總規(guī)：兩棟棟塔樓、由由兩層商業(yè)業(yè)裙樓及三樓的泛泛會(huì)所相連連貨量：377套具參考價(jià)值值個(gè)盤(pán)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)項(xiàng)目自身距距離奧體中中心、琶洲洲會(huì)展、天天河軟件園園只有10多分鐘車程程，鄰近車車陂地鐵站站，因此主主打投資型型小戶型產(chǎn)產(chǎn)品。鋒尚（翠擁?yè)砣A庭）戶型單身公寓一房二廳兩房?jī)蓮d面積42－46M253－58M264－76M2占比62%18%20%40具參考價(jià)值值個(gè)盤(pán)賣點(diǎn)小戶型，低低總價(jià)，低低首期（約約45M22單身公寓，，約57M22一房二廳，，64－76M22二房二廳全屋豪華裝裝修，酒店店式體驗(yàn)；；交通便利,配套齊全新風(fēng)系統(tǒng)具參考價(jià)值值個(gè)盤(pán)銷售情況暢銷產(chǎn)品：：44M22單身公寓（（12樓以下已售售罄），因因?yàn)殚L(zhǎng)線出出租，一房房租金未必必會(huì)比公寓寓貴多少，，但總價(jià)卻卻要高出十十多二十萬(wàn)萬(wàn)，所以單單身公寓比比一房戶型型更受投資資客歡迎。?？蛻魜?lái)源：：投資客為主主銷售情況07年10月開(kāi)盤(pán)均價(jià)價(jià)13000元/M2，12月推出毛坯坯最低價(jià)8900元/M2；第一次公開(kāi)開(kāi)發(fā)售約100套，目前鑒鑒證150套左右；1月初，推出出10套一口價(jià)單單位，僅9000元/平方米。面面積由46－76M22目前均價(jià)：：9600元/M2（毛坯），全部不帶帶裝修出售售42具參考價(jià)值值個(gè)盤(pán)理想青年薈薈地理位置：：中山大道東東方三路35號(hào)（（天天河河公公園園西西門(mén)門(mén)直直入入100米））總體體規(guī)規(guī)劃劃：：占地地4799M22，總總建建面面積積28947M22總貨貨量量：：1棟21層，，共共408套戶型型：：全全部部一一房房和和兩兩房房單單位位，39㎡㎡－71M22，主力力為為39M22－44M22的一一房房?jī)蓛蓮d。。具參參考考價(jià)價(jià)值值個(gè)個(gè)盤(pán)盤(pán)理想想青青年年薈薈戶型型特特點(diǎn)點(diǎn)：：層高高4.75米，，首首層層2.6米，，買(mǎi)買(mǎi)一一層層送送一一層層，，高高樓樓層層可可望望天天河河公公園園。。面積戶型占比42-67m2一房二廳92%74m2二房二廳8%44戶型型面面積積情情況況具參參考考價(jià)價(jià)值值個(gè)個(gè)盤(pán)盤(pán)購(gòu)房房客客戶戶：投資資、、自自住住均均有有賣點(diǎn)點(diǎn)小復(fù)復(fù)式式，，4.75米層層高高，，160%－200%實(shí)用用率率；；戶戶戶對(duì)對(duì)流流，，空空間間感感良良好好；；毗鄰鄰天天河河公公園園，，自自住住投投資資價(jià)價(jià)值值高高。。銷售售情情況況第一一次次公公開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)售售：：2006年8月12日，，約約11000－13000元/M22（帶帶1000元/M22裝修修））目前前均價(jià)價(jià)18000元/M22，最最高高價(jià)價(jià)格格約約22000元/M22。累計(jì)計(jì)已已售售205套，，未未售售203套具參參考考價(jià)價(jià)值值個(gè)個(gè)盤(pán)盤(pán)歷德德雅雅舍舍三三期期位置置：：天天河河區(qū)區(qū)中中山山大大道道天天河河公公園園北北門(mén)門(mén)正正對(duì)對(duì)面面投資資商商：：廣廣州州百百嘉嘉信信集集團(tuán)團(tuán)有有限限公公司司發(fā)展展商商：：廣廣州州建建信信房房地地產(chǎn)產(chǎn)有有限限公公司司物業(yè)業(yè)管管理理：：廣廣州州建建信信行行房房地地產(chǎn)產(chǎn)有有限限公公司司規(guī)模模：：占占地地3.1萬(wàn)平平方方米米。。半半圍圍合合布布局局，，一一期期3棟18層，，二二期期4棟30層，，三期期1棟16層復(fù)復(fù)式式（（155套））。項(xiàng)目目定定位位：：三三期期LOFT復(fù)式式公公寓寓配套套：：歷歷德德會(huì)會(huì)會(huì)會(huì)所所（（室室內(nèi)內(nèi)面面積積3600平方方米米））；；2萬(wàn)㎡小區(qū)區(qū)園園林林；；3000平方方米米康康體體中中心心；；6000平方方米米商商業(yè)業(yè)街街；；24小時(shí)時(shí)品品牌牌便便利利店店。。發(fā)售售時(shí)時(shí)間間：：預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)2007年1月5日管理理費(fèi)費(fèi)：：2.18元/平方方米米*月月三期期46具參參考考價(jià)價(jià)值值個(gè)個(gè)盤(pán)盤(pán)歷德德雅雅舍舍三三期期復(fù)式式首首層層復(fù)式式夾夾層層面積戶型占比48-69M2一房二廳45%77-87M2二房二廳36%125-129M2四房三廳18%客廳廳中中空空戶戶型型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)47戶型型特特點(diǎn)點(diǎn)LOFT復(fù)式式，，4.95米層層高高，，近近5米大大開(kāi)開(kāi)間間，，中中空空戶戶型型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，買(mǎi)買(mǎi)一一層層送送一一層層。。兩房房?jī)蓛蓮d廳單單位位建建筑筑面面積積約約70－80平方方米米，，送送夾夾層層使使用用面面積積33－36平方方米米。。四房房三三廳廳建建筑筑面面積積在在120－130平方方米米，，送送夾夾層層使使用用面面積積72－74平方方米米，，使用用率率最最高高達(dá)達(dá)140%。戶型型面面積積情情況況具參參考考價(jià)價(jià)值值個(gè)個(gè)盤(pán)盤(pán)歷德德雅雅舍舍三三期期賣點(diǎn)點(diǎn)三面面單單邊邊，，360度環(huán)環(huán)回回天天河河公公園園景景致致LOFT復(fù)式式，，自自住住、、辦辦公公均均可可77－88M2兩房?jī)蓛蓮d雙雙中空空設(shè)計(jì)計(jì)買(mǎi)一層層送一一層，，140％超高高使用用率48銷售情情況起價(jià)：：13000元/M2（3000元/M2裝修））陽(yáng)光家家緣數(shù)數(shù)據(jù)：：已售售1套，未未售154套具參考考價(jià)值值個(gè)盤(pán)盤(pán)地址：：濱江江東玉玉菡路路28號(hào)發(fā)展商商：廣廣州珠珠江實(shí)實(shí)業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)有有限公公司規(guī)模：：占地地7800M2，總建建56285M2開(kāi)售時(shí)時(shí)間:2007年10月30日均價(jià)：：18500元/平方米米裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：：帶3800元/M2裝修物業(yè)管管理公公司：：珠江江實(shí)業(yè)業(yè)旗下下物管管公司司管理費(fèi)費(fèi)：5.2元/M2珠江新新岸公公寓具參考考價(jià)值值個(gè)盤(pán)盤(pán)珠江新新岸公公寓項(xiàng)目?jī)?yōu)優(yōu)勢(shì)：：位居琶琶洲會(huì)會(huì)展商商圈及及領(lǐng)事事館區(qū)區(qū)周邊邊，具具地段段優(yōu)勢(shì)勢(shì)全部以以90M2以下中中小戶戶型為為主,定位為為酒店店式公公寓，，投資資優(yōu)勢(shì)勢(shì)明顯顯；發(fā)發(fā)展商商品牌牌實(shí)力力較強(qiáng)強(qiáng)。項(xiàng)目劣劣勢(shì)：：?jiǎn)误w樓樓，自自身配配套優(yōu)優(yōu)勢(shì)不不明顯顯；位于廣廣州大大橋邊邊，過(guò)過(guò)往車車輛較較多,受噪音音影響響。具參考考價(jià)值值個(gè)盤(pán)盤(pán)戶型面積比例單間31－4752%一房一廳46－5944%二房二廳884%戶型面面積比比例銷售情情況銷售套套數(shù)：：開(kāi)盤(pán)盤(pán)一個(gè)個(gè)半月月銷售售160套，銷銷售率率20%暢銷戶戶型：：?jiǎn)伍g間滯銷戶戶型：：50M2以上一一房一一廳單單位陽(yáng)光家家緣顯顯示：：已售售162套，未未售594珠江新新岸公公寓具參考考價(jià)值值個(gè)盤(pán)盤(pán)5270/90的作用用在天天河區(qū)區(qū)仍未未顯現(xiàn)現(xiàn)，小戶型型在目目前仍仍為較較稀缺缺產(chǎn)品品；市場(chǎng)需需求持持續(xù)，，單身公公寓市市場(chǎng)空空間較較大;提高高質(zhì)量量物業(yè)業(yè)管理理，從自自身給給予項(xiàng)項(xiàng)目保保值、、升值值的支支撐。。啟示：：具參考考價(jià)值值個(gè)盤(pán)盤(pán)馬賽國(guó)國(guó)際公公寓位置置：：珠江江新城城M3－1投資資商商：珠珠江投投資規(guī)模模：：占地地10599M22，總建建96588M22（其中中商業(yè)業(yè)1291M2，辦公公6978M2，會(huì)所所873M22）。地下2層，地地上3棟33層塔樓樓。2棟公寓寓共942戶，1棟洋房房共240戶，總總1182戶。首首層架架空、、公建建配套套和商商業(yè)用用房，，2至3層辦公公，4至33層住宅宅。配套套：健健康主主題會(huì)會(huì)所車位位：150個(gè)項(xiàng)目定定位：：酒店店式國(guó)國(guó)際公公寓形象定定位：：會(huì)賺賺錢(qián)的的房子子發(fā)售時(shí)時(shí)間：：2004年12月認(rèn)購(gòu)購(gòu)，2005年7月正式式發(fā)售售交樓時(shí)時(shí)間：：2006年中戶型面面積：：公寓寓以40－75M2中小戶戶型為為主，，戶型型間隔設(shè)計(jì)計(jì)可獨(dú)獨(dú)立可可打通通。洋洋房房100M22以上。。管理理費(fèi)費(fèi)：2.5元/M22具參考考價(jià)值值個(gè)盤(pán)盤(pán)戶型面面積公寓以以中小小戶型型為主主，戶戶型間間隔可可獨(dú)立立可打打通洋房100M22以上戶型面積范圍（M2）套數(shù)比例單身公寓44－4746440%一房二廳59－6923220%二房二廳74－7529025%三房二廳86－119585%四房二廳110－12011610%具參考考價(jià)值值個(gè)盤(pán)盤(pán)單身工工作間間：45-77M2245m266m2產(chǎn)品特特征具參考考價(jià)值值個(gè)盤(pán)盤(pán)75m2商務(wù)公公寓：：74－90M286m274m2產(chǎn)品特特征具參考考價(jià)值值個(gè)盤(pán)盤(pán)111m22120m22雙用公公寓：：110－119M22多功能能公寓寓：120－130M22產(chǎn)品特特征具參考考價(jià)值值個(gè)盤(pán)盤(pán)項(xiàng)目點(diǎn)點(diǎn)評(píng)位置優(yōu)優(yōu)越，，地處處珠江江新城城CBD東區(qū)，毗鄰鄰員村村和天天河公公園板板塊，，與琶琶洲會(huì)會(huì)展中中心一一江之之隔。。項(xiàng)目瞄瞄準(zhǔn)區(qū)區(qū)域的的小戶戶型投投資市市場(chǎng)，，定位為為投資資型小小公寓寓。項(xiàng)目最最大不不足有有兩點(diǎn)點(diǎn)：東向華華快，，噪音音大；周圍圍生活配配套有待完完善，，租賃賃市場(chǎng)場(chǎng)尚未未進(jìn)入入活躍躍期。。該項(xiàng)目目酒店店式的的服務(wù)務(wù)內(nèi)容容：兒童托托管、、上門(mén)門(mén)美容容、代代訂生生活品品、保保姆、、鐘點(diǎn)點(diǎn)工服服務(wù)；；醫(yī)務(wù)室室及預(yù)預(yù)約出出診服服務(wù)；；上門(mén)收收干、、濕洗洗衣物物；宴會(huì)預(yù)預(yù)訂酒酒店大大堂票票務(wù)中中心；；商務(wù)中中心、、法律律咨詢?cè)儯?4小時(shí)送送餐服服務(wù)，，室內(nèi)內(nèi)安裝裝、維維修服服務(wù)等等。58具參考考價(jià)值值個(gè)盤(pán)盤(pán)銷售情情況：：正式開(kāi)開(kāi)售前前認(rèn)籌籌接近近1000套，主主要是是單身身公寓寓暢銷銷；2006年5月銷售售超過(guò)過(guò)65%，2006年10月銷售售96％。租賃情情況：：琶洲的的客商商租賃賃市場(chǎng)場(chǎng)逐漸漸活躍躍，可可承受受租金金較高高?？驮刺靥卣鳎盒粜托唾I(mǎi)家家以投投資客客為主，，看好好珠江江新城城和琶琶洲的的投資資前景景。職業(yè)以以合生生珠江江員工工及關(guān)關(guān)系戶戶，區(qū)區(qū)域高高級(jí)白白領(lǐng)、、IT從業(yè)人人士、、公務(wù)務(wù)員、、企業(yè)業(yè)管層層、教教師、、私營(yíng)營(yíng)老板板等為為主。。銷售情情況具參考考價(jià)值值個(gè)盤(pán)盤(pán)二手售售價(jià)：：9500－11000元/M22租價(jià)戶型面積范圍（M2）租金單身公寓44－472000－2200一房二廳59－692500左右二房二廳74－753000－3500具參考考價(jià)值值個(gè)盤(pán)盤(pán)MBA國(guó)際公公寓地理位位置：：黃埔大大道暨暨南大大學(xué)南南門(mén)西西側(cè)規(guī)劃：：約800套單元元，每每層約約20來(lái)套；；占地面面積0.68萬(wàn)M2，建筑筑面積積：6.3萬(wàn)M2；戶型：：36－45M22單身公公寓，，60－74M22一房一一廳；；絕大多多數(shù)是是45－50M22的單身身公寓寓和一一房一一廳、、一房房?jī)蓮d廳戶型型，以以投資資客為為主打打。二手售售價(jià)：：9500－11000元/M22具參考考價(jià)值值個(gè)盤(pán)盤(pán)蘭亭上上東地理位位置：：天河區(qū)區(qū)員村村一橫橫路規(guī)劃：：約400戶；占地面面積5029M22；總建建筑面面積39368M2。主力戶戶型：：65－88M22的二房房二廳廳；其次是是40－63M22一房一一廳二手售售價(jià)：：8000－10000元/M22具參考考價(jià)值值個(gè)盤(pán)盤(pán)63PART3項(xiàng)目定定位市場(chǎng)定定位目標(biāo)消消費(fèi)群群定位位形象定定位SWOT提煉核心價(jià)值值劣勢(shì)（W）機(jī)會(huì)（O）威脅（T）市場(chǎng)定位位一、五大大核心圈圈交匯，，地理位位置優(yōu)越越市場(chǎng)定位位SWOT琶洲會(huì)展經(jīng)濟(jì)圈CBD中央商務(wù)圈天河教育核心圈IT科技核心圈CLD居住核心圈五大核心圈交匯市場(chǎng)定位位國(guó)際金融廣場(chǎng)富力盈隆廣場(chǎng)富力科訊廣場(chǎng)CBD中央商務(wù)務(wù)圈東塔西西塔四大文化化建筑勤建大廈廈富力盈隆隆廣場(chǎng)富力科訊訊廣場(chǎng)聯(lián)通新時(shí)時(shí)空國(guó)際金融融廣場(chǎng)海心沙市市民慶典典廣場(chǎng)信合大廈廈市場(chǎng)定位位天河教育育核心圈圈暨南大學(xué)學(xué)華南師范范大學(xué)廣州職業(yè)業(yè)技術(shù)師師范學(xué)院院華師附中中暨大附小小一一三中中暨大附中中市場(chǎng)定位位CLD居住核心心圈萬(wàn)佳百貨貨家樂(lè)福華僑醫(yī)院院皇冠假日日酒店中大附屬屬六院百佳百貨貨靚家居廣東人家家漁米之香香紅館天河公園園市場(chǎng)定位位IT經(jīng)濟(jì)核心心圈天河軟件件園天河科技技園市場(chǎng)定位位琶洲會(huì)展展經(jīng)濟(jì)圈圈中國(guó)進(jìn)出出口商品品交易會(huì)會(huì)香格里拉拉大酒店店保利國(guó)際際廣場(chǎng)市場(chǎng)定位位二、小戶戶型入市市門(mén)檻較較低，自自住投資資兩相宜宜SWOT

套數(shù)層建筑面積(m2)套數(shù)比例建筑面積比例整層502354.49100％100％單間31829.0062%43%二房一廳/二廳16859.5532%44%三房?jī)蓮d3254.556%13%戶型比例例上單間間與兩房房占絕大大多數(shù)，，三房套套數(shù)比例例只有6％。市場(chǎng)定位位三、周邊邊配套成成熟，衣衣食住行行、醫(yī)療療、教育育齊備SWOT居?。喝f(wàn)佳百貨貨、百佳佳超市、、家樂(lè)福福、廣東東人家、、漁米之之香、紅館、華華僑醫(yī)院院、中大大附屬六六院、靚靚家居、、皇冠假假日酒店、天河河公園……教育：華南師范范大學(xué)、、華師附附中、暨暨南大學(xué)學(xué)、暨大大附中、、暨大附小、廣廣州職業(yè)業(yè)技術(shù)師師范學(xué)院院、一一一三中……市場(chǎng)定位位四、視野野開(kāi)闊，，部分單單元可望望暨大校校園景SWOT市場(chǎng)定位位五、發(fā)展展商具備備一定的的開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)驗(yàn):偉騰陽(yáng)光光海岸福金蓮花花園天逸名都都新城雅居居嘉逸花園園……SWOT市場(chǎng)定位位緊鄰華南南快速,受噪音、、灰層雙雙重污染離黃埔大大道有一一定距離離，出入入安全性性受影響響，且不不利吸納納居住、、辦公租租客部分單元元存在西曬現(xiàn)象三梯十六六或十七七戶，居住舒舒適度不不高部分戶型型對(duì)望，，私密性性受影響響規(guī)模較小小，自有配套套不足劣勢(shì)（W）SWOT市場(chǎng)定位位周邊一手手小戶型型項(xiàng)目供供應(yīng)量稀稀缺員村二橫橫路原廣廣州絹麻麻廠地塊塊高價(jià)拍拍出，有有利推高高周邊項(xiàng)項(xiàng)目售價(jià)價(jià)08年1月8日，恒大大集團(tuán)以以總價(jià)41億元拿下下該地塊塊；樓面面地價(jià)高高達(dá)13053元/平方米；；市場(chǎng)定位位SWOT周邊同類類型產(chǎn)品品眾多，，二手租租售價(jià)格格不高，，投資回回報(bào)率有有待提升升；宏觀調(diào)控控政策打打擊投資資者入市市信心，，后市未未明朗。。市場(chǎng)定位位SWOT市場(chǎng)定位位切入點(diǎn)點(diǎn)：小戶型公公寓是珠珠江新城城及附近近片區(qū)緊緊缺的項(xiàng)目處五五大核心心圈交匯匯點(diǎn)，區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)勢(shì)明顯五大區(qū)域域備受關(guān)關(guān)注，發(fā)發(fā)展快速速，前景景大好區(qū)位優(yōu)勢(shì)結(jié)合合產(chǎn)品的的特點(diǎn)，，利用市市場(chǎng)產(chǎn)品品供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)擴(kuò)大小戶戶型的價(jià)價(jià)值。產(chǎn)品價(jià)值值區(qū)位價(jià)值值前景價(jià)值值市場(chǎng)定位位市場(chǎng)定位位比鄰CBD··個(gè)性化服服務(wù)公寓寓比鄰CBD··個(gè)性化公公寓式寫(xiě)寫(xiě)字樓市場(chǎng)定位位市場(chǎng)定位位目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群定位位形象定位位客戶定位位客戶定位位有！而且且為數(shù)不不少！他他們是——在這個(gè)城城市里，，有沒(méi)有人人喜歡小小房子?有強(qiáng)烈自自住需求求的都市市白領(lǐng)——普遍是初初次購(gòu)房房者、年年輕的個(gè)個(gè)人或新新組建的的家庭客戶定位位客戶語(yǔ)錄錄：“來(lái)廣州州快10年了，從從讀大學(xué)學(xué)開(kāi)始……”“住馬賽挺好,上班近,出門(mén)坐車車很方便便……”“現(xiàn)在的的這個(gè)房房子都升升值20多萬(wàn)了，，如果現(xiàn)現(xiàn)在的價(jià)價(jià)錢(qián)劃得得來(lái)，也想選一一些小戶戶型的作作投資……”“白天很吵吵,但晚上好好一點(diǎn)……”“現(xiàn)在一個(gè)個(gè)人住,結(jié)婚后可能出租租……”“當(dāng)然要帶裝修,自己搞很很煩……”86客戶訪談?wù)劇R賽國(guó)際際公寓業(yè)業(yè)主客戶資料料：姓名：張張小姐籍籍貫貫：潮州州婚婚姻狀狀況：未未婚年齡：29歲工工作作區(qū)域：：勤建大大廈住所：馬馬賽國(guó)際際公寓客戶定位位客戶語(yǔ)錄錄：“交租金金給別人人,不如自己己買(mǎi),反正可以以做按揭揭……”“自己存的的錢(qián)不多多,爸媽贊助助了一點(diǎn)……”“這里很方便,華穎花園園連飯?zhí)锰?、社區(qū)區(qū)醫(yī)院都都有……”“交通不是是太好,經(jīng)常要走到華僑僑醫(yī)院坐坐車……”“廣電的物業(yè)管理理還不錯(cuò)……”87客戶訪談?wù)劇m亭上東東業(yè)主客戶資料料：姓名：陳陳小姐籍籍貫：：長(zhǎng)沙婚婚姻姻狀況：：未婚年齡：27歲工工作區(qū)區(qū)域：科科學(xué)城住所：蘭蘭亭上東東客戶定位位年齡：25-35歲財(cái)富積累累有限，，購(gòu)買(mǎi)力力僅能支支撐中小小戶型職業(yè)：天天河商圈圈普通白白領(lǐng)、周周邊區(qū)域域中高收收入者、、周邊院院校青年年員工家庭構(gòu)成成：?jiǎn)紊砩?、新婚婚夫婦、、三口之之家職業(yè)收入入決定了了客戶不不可能選選擇珠江江新城等等高檔區(qū)區(qū)域，但但為謀求求交通便便利，只只能向天天河周邊邊擴(kuò)散希望購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)低總價(jià)價(jià)、功能能完備的的中小戶戶型財(cái)務(wù)狀況況：積蓄蓄不多，，收入相相對(duì)穩(wěn)定定，部分分可以得得到家庭庭的首期期款支援援可支配現(xiàn)現(xiàn)金有限限是成交交最大瓶瓶頸，極極大限制制購(gòu)買(mǎi)力力釋放，，關(guān)注入入住成本本居住現(xiàn)狀狀：租房房、或者者與父母母同住迫切需要要開(kāi)辟自自己的私私人生活活空間，，屬于剛剛性需求求地域特征征：多為為外地新新移民老城區(qū)情情結(jié)淡薄薄，在購(gòu)購(gòu)房選擇擇上基本本不會(huì)指指定某一一區(qū)域客觀條件件特征購(gòu)買(mǎi)決策策因素客戶定位位我還年輕輕，我還還在奮斗斗，這不不是我的的終點(diǎn)現(xiàn)在買(mǎi)房房只為了了過(guò)渡，，舒適度度不是重重點(diǎn)，經(jīng)經(jīng)濟(jì)性才才是頭條條我要休閑閑，我要要娛樂(lè)，，我要散散步可是是又不想想離家太太遠(yuǎn)我工作辛辛苦，壓壓力大，，我不想想在浪費(fèi)費(fèi)時(shí)間在在交通上上美食、休休閑、球球場(chǎng)就在在家門(mén)口口，我愿愿意住在在繁華的的地方交通便利利會(huì)為我我節(jié)約很很多時(shí)間間，會(huì)讓讓我為房房子加很很多分我年輕，，我喜歡歡交朋友友，我要要社交……時(shí)尚的東東西對(duì)我我更有吸吸引力，，互動(dòng)的的運(yùn)動(dòng)空空間也有有加分我有理財(cái)財(cái)概念，，好房子子除了好好住還要要能升值值由于是過(guò)過(guò)渡自用用，對(duì)未未來(lái)的升升值前景景和租用用前景格格外看重重需求特征征購(gòu)買(mǎi)決策策因素客戶定位位密密麻麻麻的高樓樓大廈找不到我我的家在人來(lái)人人往的擁?yè)頂D街道道浪跡天涯涯我身上背背著重重重的殼努力往上上爬卻永永遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不不上飛漲的房房?jī)r(jià)給我一個(gè)個(gè)小小的的家像蝸牛的的家能擋風(fēng)遮遮雨的地地方不必太大大給我一個(gè)個(gè)小小的的家只是小小小的家一個(gè)屬于于自己的的溫暖的的家客戶定位位生活方式描繪鐘擺螞蟻蝴蝶鳥(niǎo)卡通蜜蜂關(guān)鍵詞效率、規(guī)律缺乏激情集體主義任勞任怨安分虛榮浮華自由不安分天真簡(jiǎn)單藝術(shù)天分積極快樂(lè)現(xiàn)實(shí)出處兢兢業(yè)業(yè)的上班族，公務(wù)員，相敬如賓的夫妻，接送孩子的家長(zhǎng)SJ團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定型，企業(yè)生產(chǎn)線中的參與人，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾碚吆捅还芾碚吒邫n消費(fèi)場(chǎng)所中一擲千金，不甘于平凡，渴望出人頭地，對(duì)自己很好飄泊，身體（或心靈）穿梭于不同城市或不同職業(yè)角色轉(zhuǎn)換，生活不穩(wěn)定比正常人更天真，比樂(lè)觀的人更有趣，比初戀情人還要純情良好的心態(tài)，積極地生活，勤奮工作換取成果生活觀容器分工嘉年華會(huì)話題和明星扁平的世界態(tài)度決定一切都市人群群生活方方式寫(xiě)真真91客戶定位位我們的客客戶：都會(huì)里積積極快樂(lè)樂(lè)的蜜蜂蜂在快節(jié)奏奏的現(xiàn)代代都市里里:忙碌而充充滿活力力,努力工作作,努力享受受人生,對(duì)未來(lái)充充滿期待待……92客戶定位位有！而且且為數(shù)不不少！他他們是——在這個(gè)城城市里，，有沒(méi)有人人喜歡小小房子?跑不過(guò)劉翔，但一定要跑贏CPI的投資者CPI：消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)（ConsumerPriceIndex）客戶定位位客戶語(yǔ)錄錄：“投資最最關(guān)注的的因素?當(dāng)然是地頭!”“價(jià)錢(qián)?越低越好好！”“當(dāng)然要帶裝修，最好電電視、冰冰箱樣樣齊，這樣才才可以租租個(gè)好價(jià)價(jià)錢(qián)?！薄薄艾F(xiàn)在市道道有些下下滑，希希望過(guò)一一段時(shí)間間有好轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。”“現(xiàn)在這這幾套都都不賣，，賣了買(mǎi)不不回?！?4客戶訪談?wù)劇獤|方廣場(chǎng)場(chǎng)、德安安大廈、、嘉誠(chéng)國(guó)國(guó)際公寓寓業(yè)主客戶資料料：姓名：梁梁先生籍籍貫：廣廣州婚婚姻狀狀況：未未婚年齡：42歲作作區(qū)域：：市長(zhǎng)大大廈住所：目目前住在在天河北北客戶定位位已經(jīng)或者者正在享享受房地地產(chǎn)投資資獲利；；部分已在在股市獲獲利,準(zhǔn)備將部部分資金金轉(zhuǎn)移。。具備較高高的理財(cái)財(cái)意識(shí)；；關(guān)注租賃賃回報(bào)，，但更重重視中長(zhǎng)長(zhǎng)線轉(zhuǎn)讓讓收益。。特征：客戶定位位特征購(gòu)買(mǎi)決策策要素年齡：跨跨度大，，年齡特特征不顯顯著該群體的的年齡特特征對(duì)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)決策策影響甚甚微職業(yè)：從從一般職職業(yè)者到到房地產(chǎn)產(chǎn)專業(yè)投投資者，，覆蓋各各行各業(yè)業(yè)購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)：絕大大多數(shù)為為二次或或多次置置業(yè)，經(jīng)經(jīng)驗(yàn)豐富富職業(yè)對(duì)投投資者的的影響不不大，特特別注意意的是，，房地產(chǎn)產(chǎn)從業(yè)人人員更容容易成為為房地產(chǎn)產(chǎn)的投資資者購(gòu)買(mǎi)物業(yè)時(shí)時(shí)更務(wù)實(shí)，，對(duì)物業(yè)的升升值能力更更加挑剔財(cái)務(wù)狀況：：群體內(nèi)相相差較大，，投資目的的不盡相同同無(wú)論本身財(cái)財(cái)務(wù)狀況如如何，追求求只有一個(gè)個(gè)：低投入入，高產(chǎn)出出客戶定位心理特征購(gòu)買(mǎi)決策要要素花錢(qián)要少，，回報(bào)要高高投入產(chǎn)出比比是投資決決策的決定定因素錢(qián)固然要賺賺，但是投投資的安全全性才是第第一位的出錢(qián)的時(shí)候候越晚越好好，收錢(qián)的時(shí)候候越早越好好發(fā)展商品牌牌、實(shí)力等等投資安全全要素更顯顯得重要資金的時(shí)間間價(jià)值被投投資者算計(jì)計(jì)的清清楚楚楚租金要穩(wěn)定定，房屋要要升值，才才是好的投投資途徑長(zhǎng)線租金穩(wěn)穩(wěn)定，短線線房屋升值值，綜合起起來(lái)才是投投資的總收收益我的房子將將來(lái)租給誰(shuí)誰(shuí)？高素質(zhì)的租租客群可以以成為小業(yè)業(yè)主決策時(shí)時(shí)的加分項(xiàng)項(xiàng)目客戶定位都會(huì)里積極極追求利潤(rùn)潤(rùn)的蜜蜂98客戶定位在快節(jié)奏的的現(xiàn)代都市市里:努力賺錢(qián)……積極尋找財(cái)財(cái)富增值的的機(jī)會(huì)……市場(chǎng)定位目標(biāo)消費(fèi)群群定位形象定位思考：：以怎樣的包包裝,吸引這群都都會(huì)蜜蜂?回顧……房間是蘋(píng)果綠浴室是玫瑰紅窗簾是煽情情紫沙發(fā)是寂寞藍(lán)迷你音響、、寬頻網(wǎng)絡(luò)絡(luò)我的個(gè)人空間，任我調(diào)弄弄生活色彩彩，每天都都精彩……通過(guò)形象定定位抓住““年輕”這這一買(mǎi)家主主題。在形形象中對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目小戶型型公寓的建建筑特色進(jìn)進(jìn)行突出。。年輕色彩，，我的公寓寓案名建議檸檬充滿了青春春和活力的的感覺(jué)。同同時(shí)那種酸酸甜的感覺(jué)覺(jué)也正式年年輕的外來(lái)來(lái)者對(duì)于廣廣州生活的的體現(xiàn)。由由于主力針針對(duì)外來(lái)買(mǎi)買(mǎi)家，因此此用普通話話表達(dá)，““檸檬宿””在讀音中中也有“檸檸檬樹(shù)”的的音意，在在宣傳推廣廣中更加容容易讓客戶戶產(chǎn)生記憶憶。備選案名小房子是一一個(gè)溫馨的的世界，它它能夠容納納幾個(gè)人，，也可以只只屬于你一一個(gè)。小房房子既營(yíng)造造了一種居居住氛圍，，也同時(shí)突突出了項(xiàng)目目的建筑特特色。小房子一個(gè)人的精精彩在這個(gè)城市市，有沒(méi)有有人喜歡小小房子？不再有人占占用我的浴浴室，搶走走我的電視視遙控器，，干涉我的吸吸煙或不吸吸煙，洗澡澡或不洗澡澡……空間是我的的私人陳列列館。看自己愛(ài)看看的書(shū)、聽(tīng)聽(tīng)自己想聽(tīng)聽(tīng)的碟，單單身生活成成為絕對(duì)享享受。給自己的青青春放個(gè)長(zhǎng)長(zhǎng)假，在這這里，靈魂魂與身體相相處的很好好。小房子的故故事，青春春為基調(diào)，，浪漫為素素材，如果果你來(lái)一定定很精彩。。我用小房子子盡情寵愛(ài)愛(ài)自己檸檬宿，為為我量身訂訂做酒店式式私人公寓寓。邁入酒店式式大堂，如如果不急著著回家，先先在舒適的的沙發(fā)上坐坐坐，聽(tīng)聽(tīng)音樂(lè)，，細(xì)細(xì)品味味大堂水吧吧為我調(diào)制制的牙麥加加咖啡?；蛘吒纱嘣谠谶@里坐著著發(fā)發(fā)呆，，看進(jìn)進(jìn)出出出的靚女女誰(shuí)最養(yǎng)眼眼四樓休閑會(huì)會(huì)所，我的的快樂(lè)BAR。有時(shí)，約三三兩知己一一起沉醉于于茗茶館的的淡淡香茶茶；在咖啡廳悠悠揚(yáng)的薩克克斯音樂(lè)中中，翻一翻翻幾米或《瑞麗》；閱覽室的書(shū)書(shū)香留在了了發(fā)梢指端端；或者在大堂堂公告牌上上發(fā)貼，相相約周末來(lái)來(lái)場(chǎng)乒乓球球賽；再不然，抱抱堆喜愛(ài)的的碟片，在在自助影廳廳里消磨整整個(gè)下午……酒店式服務(wù)務(wù)的快樂(lè)初初體驗(yàn)酒店式私人人公寓，為為我提供無(wú)無(wú)微不至的的服務(wù)。機(jī)票、車票票有人代買(mǎi)買(mǎi)、干洗衣衣服有人代代收、報(bào)張張雜志有人人代訂、日常郵件有有人代收發(fā)發(fā)、房間打打掃有人代代勞。。。。。。。各項(xiàng)生活資資迅服務(wù)都都是一個(gè)電電話，就有有人搞定我我的瑣事，，多爽！在這里放青青春10年長(zhǎng)假或者，每個(gè)個(gè)人的一生生者該有這這樣的經(jīng)歷歷。有一段完全全屬于自己己的時(shí)間，，有一個(gè)珍藏藏青春記憶憶的空間。。把父母的嬌嬌寵留給過(guò)過(guò)去，把家家的責(zé)任的的留待未來(lái)來(lái)。你仔細(xì)想想想，再想想想，是不是是這樣？或者，機(jī)會(huì)會(huì)與夢(mèng)想同同樣重要，，很少有一處處小房子讓讓你如此喜喜愛(ài)，又能能如此輕松松擁有。111形象定位還有沒(méi)有更更貼近的想想法?CBD·櫻桃宿?112形象定位113是否還有更更具個(gè)性的的選擇?形象定位CBD·魔魔殼CBD·茉茉殼PART4產(chǎn)品建議看樓路線：：CBD·魔魔殼的形形象世界現(xiàn)狀：主入入口距本項(xiàng)項(xiàng)目有一定定路程，且且部分路段段外觀不佳佳。主入口117118個(gè)性化接待待點(diǎn)看樓路線：：CBD·魔魔殼的形形象世界119看樓路線：：CBD·魔魔殼的形形象世界情況允許的的情況下，，安排高爾爾夫球車穿穿梭路口與與項(xiàng)目之間間，接送客客戶。120看樓路線：：CBD·魔魔殼的形形象世界銷售中心：：CBD·魔魔殼的創(chuàng)創(chuàng)意館座椅、抱枕枕、吊燈等等可以做成成櫻桃形狀狀122櫻桃裝飾銷售中心：：CBD·魔魔殼的創(chuàng)創(chuàng)意館銷售中心銷售中心：：CBD·魔魔殼的創(chuàng)創(chuàng)意館洗手間，也也可以是一一顆“櫻桃桃”銷售中心：：CBD·魔魔殼的洗洗腦區(qū)示范單位:CBD··魔魔殼的魔魔法空間建議：空間間靈活多變變

，從功功能上體現(xiàn)現(xiàn)“小空間間·大世界”概概念影視廳125沙發(fā)與床；廳與睡房；只需一個(gè)動(dòng)作……126示范單位:CBD··魔魔殼的魔魔法空間建議：可以以“變身””的家具，，可以隨時(shí)時(shí)移動(dòng)的家家具．．．．．．．127建議：“軟軟性間隔””，使得空空間更靈活活……輕輕的掀開(kāi)垂簾，就是另外一個(gè)世界，總讓你意想不到的空間和層次，……示范單位:CBD··魔魔殼的魔魔法空間128讓收納變得得整齊、輕輕松、簡(jiǎn)單單……建議：多利利用“不起起眼”的空空間來(lái)儲(chǔ)藏藏物品。示范單位:CBD··魔魔殼的魔魔法空間心情不同燈燈光也不不同讓一個(gè)家生生輝的最重重要的還是是燈光，燈燈光是空間間里舞動(dòng)的的靈魂。再再好的室內(nèi)內(nèi)設(shè)計(jì)，也也會(huì)產(chǎn)生審審美疲勞。。用不同顏色色的燈光產(chǎn)產(chǎn)生不同的的氛圍，可可以讓整個(gè)個(gè)空間因?yàn)闉闊艄庾兊玫蒙衩亍?29“下一刻的的心情？有有誰(shuí)知道……”示范單位:CBD··魔魔殼的魔魔法空間130“我很善變變，就如我我家的顏色色……”示范單位:CBD··魔魔殼的魔魔法空間“魔方藝術(shù)術(shù)”——是公寓外立立面概念來(lái)來(lái)源，強(qiáng)調(diào)調(diào)變化、規(guī)規(guī)則但不規(guī)規(guī)律，形成成強(qiáng)烈的構(gòu)構(gòu)成藝術(shù)。。變幻的魔方131示范單位:CBD··魔魔殼的形形象名片塑造建筑外外表的肌理理與質(zhì)感形成強(qiáng)烈的的構(gòu)成藝術(shù)術(shù)132示范單位:CBD··魔魔殼的形形象名片設(shè)置較為大大眾化的設(shè)設(shè)施，增加加住戶的參參與性，如如書(shū)吧、網(wǎng)吧吧、棋牌吧吧、兒童天天地、社會(huì)會(huì)圖書(shū)館、、室內(nèi)健身身等，為項(xiàng)目目自身增添添大型會(huì)所所功能，提提升產(chǎn)品附附加值。若會(huì)所各種種條件允許許，可考慮慮定期引入入一些學(xué)習(xí)班、活活動(dòng)、講座座等，增強(qiáng)項(xiàng)項(xiàng)目對(duì)外形形象。133示范單位:CBD··魔魔殼的充充電空間解讀園林——結(jié)合本項(xiàng)目目所具備的的獨(dú)特氣質(zhì)質(zhì)與價(jià)值標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，在園園林規(guī)劃的的意向詮釋釋中應(yīng)表達(dá)達(dá)內(nèi)斂含蓄蓄、純凈高高雅的精致園林意境，以提提升項(xiàng)目整整體的品質(zhì)質(zhì)感、及價(jià)價(jià)值感總體園林特特征——現(xiàn)代、精致致、簡(jiǎn)約、、自然融合項(xiàng)目獨(dú)獨(dú)特居住社社區(qū)的品味味，為項(xiàng)目目打造出具具有特質(zhì)的的園林空間間，體現(xiàn)園園林的領(lǐng)域域感與場(chǎng)所所感強(qiáng)調(diào)在園林林的細(xì)節(jié)當(dāng)當(dāng)中營(yíng)造一一種統(tǒng)一的的意境氛圍圍，并表達(dá)達(dá)一種具有特定引引導(dǎo)性的序序列感，而非一般般園林所表表現(xiàn)的自由由形態(tài)項(xiàng)目的園林規(guī)規(guī)劃空間不大大，并非以““量”取勝，，而是注重““質(zhì)”的打造造，包括——園林藝術(shù)設(shè)計(jì)計(jì)與工藝的考考究、及把握握；園林素材的適適當(dāng)運(yùn)用與搭搭配；園林樹(shù)材樹(shù)種種的精選。園林：CBD·魔魔殼的放松松空間134由于園林不大大，可考慮局局部設(shè)置水景景觀，通過(guò)水水流型造生氣氣，帶動(dòng)氣氛氛。135園林：CBD·魔魔殼的放松松空間利用細(xì)部的打打造，如墻身身不同石材的的搭配、地面面鋪裝、小品品等，以突出出園林的精致致感，提升項(xiàng)項(xiàng)目的檔次。。136園林：CBD·魔魔殼的放松松空間利用細(xì)部的打打造，如墻身身不同石材的的搭配、地面面鋪裝、小品品等，以突出出園林的精致致感，提升項(xiàng)項(xiàng)目的檔次。。園林：CBD·魔魔殼的放松松空間建議從多方面面將園林融入入建筑物，如如外立面公共共位置建造花花槽、在公共共走道設(shè)置懸懸吊盆栽等，，讓都市氣氛氛增添一點(diǎn)““綠”。園林：CBD·魔魔殼的放松松空間利用幾何造型型的組合，創(chuàng)創(chuàng)造出時(shí)尚的的空間。139大堂：CBD·魔魔殼的氣派派空間140PART4合富輝煌代理理優(yōu)勢(shì)誰(shuí)？擁有完善的房房地產(chǎn)代理服服務(wù)鏈……擁有龐大的價(jià)價(jià)值客戶網(wǎng)絡(luò)絡(luò)資源……具備豐富的營(yíng)營(yíng)銷策劃經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)與成熟的實(shí)實(shí)操能力……大盤(pán)時(shí)代，開(kāi)開(kāi)拓時(shí)代，更更需要系統(tǒng)完完善的合作伙伙伴。請(qǐng)看看：與我們風(fēng)雨兼兼程、一路走走來(lái)——萬(wàn)科地產(chǎn)選擇擇合富作為戰(zhàn)戰(zhàn)略合作伙伴伴金地集團(tuán)選擇擇合富作為戰(zhàn)戰(zhàn)略合作伙伴伴僑鑫集團(tuán)選擇擇合富作為