房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 -仲量聯(lián)行-2022年第三季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧報(bào)告

BeijingPropertyMarketReview2022年第三季度2022Q3新ewSupply0平方米金CNY327平方米/月NetAbsorption平方米9.7%?全市租賃市場(chǎng)在后半個(gè)季度歸于平靜，第三季度凈吸納量出現(xiàn)明顯下2,000平以下的成交數(shù)量占總成交數(shù)的83%。，環(huán)比降低0.4個(gè)百分點(diǎn)。全市九個(gè)子市場(chǎng)。?盡管全市需求活躍度降低，但部分近期入市項(xiàng)目空置面積在第三季度得到去化，全市空置率小幅下降至9.7%，環(huán)比降幅0.1個(gè)百分點(diǎn)。34在過(guò)去多年，金融街與在過(guò)去多年，金融街與中關(guān)村一直作為全市最火熱的子市場(chǎng)，供不應(yīng)求的狀態(tài)下有時(shí)租戶甚至一房難求，新釋放的空置面積往往能在1-2個(gè)月內(nèi)得到快速去化。inmonths.然而近半年以來(lái)，該兩個(gè)區(qū)域內(nèi)空置面積去化速度明顯放緩，空置壓力存續(xù)。為了吸引租戶，業(yè)主的租賃策略變得更加靈活，包括提供租金優(yōu)惠或更長(zhǎng)的免租期。sncun在線教育及TMT巨頭退租nderedfromonlineandTMTgiants原有租戶外遷上升Increase下降Decrease維穩(wěn)Stability北京甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)進(jìn)入均衡偏租戶市場(chǎng)上升Increase下降Decrease維穩(wěn)Stability*百分比代表在全市甲級(jí)項(xiàng)目數(shù)量中的占比presentstheproportionofallGradeAprojects談判彈性較大。長(zhǎng)幅度低于預(yù)期。當(dāng)前階段租金錄得小幅下跌。?2022JonesLangLaSalleIP,Inc.?2022JonesLang2022前三個(gè)季度凈吸納量2022前三個(gè)季度凈吸納量約22萬(wàn)平方米，不及2021年平均全市單季度凈吸納量3Q214Q211Q222Q223Q22溫的產(chǎn)業(yè)園物業(yè)之投管邏輯外資受訪機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)基金公司外資受訪機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)基金公司ketwereinvitedtoparticipateinthevey7仲量聯(lián)行仲量聯(lián)行在近期邀請(qǐng)?jiān)谥袊?guó)大陸商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)上最A(yù)ctiveinvestmentinstitutionsinChina’scommercial?2022仲量聯(lián)行，保留所有權(quán)利。?2022仲量聯(lián)行，保留所有權(quán)利。8?一線或強(qiáng)二線城市的戰(zhàn)略地位及擁多數(shù)行業(yè)的頂?一線或強(qiáng)二線城市的戰(zhàn)略地位及擁多數(shù)行業(yè)的頂?良好的產(chǎn)業(yè)布局及產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，能夠?產(chǎn)業(yè)園的區(qū)位價(jià)值大于物業(yè)本身的層資產(chǎn)孵帶套成熟達(dá)園政府提供便捷高效的綜合服務(wù)平臺(tái)29%政府具備完善的產(chǎn)業(yè)招商政策體系71%政府在人才引進(jìn)制度上的加強(qiáng)落實(shí)24%政府在產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)措施上的落實(shí)，引導(dǎo)、參與合作投資76%政府在土地政策上對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的支持力度政府提供便捷高效的綜合服務(wù)平臺(tái)29%政府具備完善的產(chǎn)業(yè)招商政策體系71%政府在人才引進(jìn)制度上的加強(qiáng)落實(shí)24%政府在產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)措施上的落實(shí)，引導(dǎo)、參與合作投資76%政府在土地政策上對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的支持力度65%政府直接對(duì)企業(yè)進(jìn)行減稅或提供補(bǔ)貼等財(cái)政支持88%e產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展十分依賴于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展十分依賴于政府支持所形成的外生驅(qū)動(dòng)：?財(cái)政支持—形成寬松的投資環(huán)境，吸引企業(yè)與資金流入產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)—形成完善生態(tài)圈，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈不同環(huán)節(jié)規(guī)模企業(yè)良性互動(dòng)，共生共贏。0%20%40%60%?2022仲量聯(lián)行，保留所有權(quán)利。9?2022仲量聯(lián)行，保留所有權(quán)利。10達(dá)成產(chǎn)業(yè)協(xié)作，或?yàn)樽顑?yōu)模式初期產(chǎn)業(yè)定位及后期把控主動(dòng)提升運(yùn)營(yíng)能力提供針對(duì)性服務(wù)?2022仲量聯(lián)行，保留所有權(quán)利。11“亦莊制造”：不破不立，全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展基調(diào)向好，租金逆勢(shì)增長(zhǎng)?亦莊產(chǎn)業(yè)園子市場(chǎng)覆蓋453萬(wàn)平方項(xiàng)目，占據(jù)北京市場(chǎng)整，承遷?“專精特新”中小企業(yè)有562家落戶租金雄安新區(qū)五周年實(shí)錄The5thanniversaryofNewArea?2022仲量聯(lián)行，保留所有權(quán)利。13雄安新區(qū)：從“一張白紙”到“塔吊林立”新區(qū)規(guī)劃家家?2022仲量聯(lián)行，保留所有權(quán)利。14城市?2022仲量聯(lián)行，保留所有權(quán)利。信息技術(shù)高起點(diǎn)布局高端高新產(chǎn)業(yè)?現(xiàn)代生命科學(xué)和生物技術(shù)?新材料現(xiàn)代服務(wù)業(yè)業(yè)?2022JonesLangLaSalleIP,Inc.Allrightsreserved.中心城區(qū)城市更新潛力巨大，豐富存量可用于商業(yè)地產(chǎn)改造全市更新體量巨大北京全市可更新建筑約2.45億平方米，其中1.66億平方米位于城六區(qū)?？捎^體量適用于商業(yè)地產(chǎn)改造東三環(huán)、酒仙橋望京、亞奧和中關(guān)村等區(qū)域的老舊樓宇集聚程度較高，該地區(qū)為未來(lái)辦公樓市場(chǎng)提供豐富可更新存量。圖?2022JonesLangLaSalleIP,Inc.Allrightsreserved.首次提出土地租賃的配置方案，研究土地使用年限延長(zhǎng)的可能方案dy“深入實(shí)踐土地年租金制，支持存量土地轉(zhuǎn)讓、產(chǎn)權(quán)出讓和變更等需求，研究土地合并、置換、拆分、使用年限延長(zhǎng)或重置等政策。”——2022年5月《北京市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃(北京市“十四五”時(shí)期城市更新規(guī)劃)》土地租賃方案的提出2021年6月政策提出了土地租賃的概念并在此后的政策中明確了土地租賃的具體實(shí)施方案。土地租賃的方式用地使用權(quán)，租賃期滿后可續(xù)租，并提出先租后讓的配置方式。土地租賃的意義土地使用年限到期成為目前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)投資人關(guān)心的核心問(wèn)題，土地租賃政策提出了一種解決土地使用年限延長(zhǎng)的可能性。允許建筑用途轉(zhuǎn)換，為各類物業(yè)改造成辦公提供清晰政策途徑“為完善城市功能和補(bǔ)齊城市短板，允許存量建筑用途轉(zhuǎn)換。建筑用途轉(zhuǎn)換經(jīng)批準(zhǔn)后，土地用途可兼容或變更。市規(guī)劃自然資源管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)制定具體規(guī)則，明確用途轉(zhuǎn)換和兼容使用的正負(fù)面清單……允許商業(yè)服務(wù)業(yè)類建筑用途相互轉(zhuǎn)換……?！薄?022年6月《北京市城市更新條例(草案)》?2022JonesLangLaSalleIP,Inc.Allrightsreserved.明確的政策支持此次首次為商業(yè)服務(wù)業(yè)類建筑用途相互轉(zhuǎn)換提供了政策支持，不同于2018年開(kāi)始政策上的嚴(yán)格限制“商改辦”改造的選擇和空間。efunctions.清晰的政策途徑過(guò)往成功改造經(jīng)驗(yàn)依托特殊政策，推廣復(fù)制的局限性大，新推出的城市更新政策為各類物業(yè)改造成辦公項(xiàng)目提供了清晰政策途徑。future.減量發(fā)展仍為未來(lái)方向這并不代表全市層面全面的增量放開(kāi)，北京仍將堅(jiān)持減量發(fā)展。政策階段的演化意味著市場(chǎng)中將有更多盤(pán)活現(xiàn)有低效資產(chǎn)的機(jī)會(huì)，迎來(lái)更多高品質(zhì)項(xiàng)目。Thenewpoliciesthatallowfunctionconversionsmeanthattheing?2022JonesLangLaSalleIP,Inc.Allrightsreserved.城市更新審批權(quán)限下放至區(qū)級(jí)政府更簡(jiǎn)化的審批流程城市更新項(xiàng)目的審批和監(jiān)管權(quán)限下放將顯著地縮短審批流低了項(xiàng)目的審批難度，提升改造類物業(yè)的投資吸引力。ts區(qū)級(jí)政府可有效推動(dòng)區(qū)內(nèi)更新改造區(qū)政府更熟悉區(qū)域內(nèi)的老舊物業(yè)等存量資源，更了解各片區(qū)的產(chǎn)業(yè)需求，規(guī)劃更新項(xiàng)目的優(yōu)先級(jí)，將提升城市更新改造主體的改造意愿。e“更新項(xiàng)目的審查流程可下放至各區(qū)級(jí)部門(mén)辦理，進(jìn)一步簡(jiǎn)化審批流程，壓縮審批時(shí)間，實(shí)行并聯(lián)審批、限時(shí)辦結(jié)，提高審批效率，也可依托‘多規(guī)合一’平臺(tái)有序推進(jìn)存量地區(qū)有機(jī)更新?！薄?022年5月《北京市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃(北京市“十四五”時(shí)期城市更新規(guī)劃)》“區(qū)人民政府(