并購重組中的資產(chǎn)評估培訓(xùn)講座

并購重組中的資產(chǎn)評估主講人：吳建敏中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety主要內(nèi)容1、資產(chǎn)評估涉及的經(jīng)濟(jì)行為2、公司設(shè)立時(shí)的資產(chǎn)評估3、并購重組中的資產(chǎn)評估4、股權(quán)價(jià)值評估5、上市公司并購重組中的特殊問題6、公司清算中的資產(chǎn)評估1、資產(chǎn)評估涉及的經(jīng)濟(jì)行為資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的產(chǎn)生與發(fā)展源于國有資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)變動，國務(wù)院91號文發(fā)展于國企改革和證券市場的需求受會計(jì)準(zhǔn)則的推動，服務(wù)于財(cái)務(wù)報(bào)告中對歷史成本以外的計(jì)量屬性的要求《公司法》對涉及非貨幣資產(chǎn)出資的要求

國企改革中的資產(chǎn)評估國有企業(yè)公司制改建整體改建、部分改建（剝離調(diào)整）主輔分離輔業(yè)改制：659號文件國有企業(yè)引進(jìn)外資組建新公司國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易和資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓公司清算資產(chǎn)抵押、股權(quán)質(zhì)押

公司法要求的資產(chǎn)評估《公司法》第二十七條規(guī)定：股東可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價(jià)并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財(cái)產(chǎn)作價(jià)出資；但是，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得作為出資的財(cái)產(chǎn)除外。對作為出資的非貨幣財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)評估作價(jià)，核實(shí)財(cái)產(chǎn)，不得高估或者低估作價(jià)。法律、行政法規(guī)對評估作價(jià)有規(guī)定的，從其規(guī)定?！豆镜怯浌芾?xiàng)l例》第十四條股東的出資方式應(yīng)當(dāng)符合《公司法》第二十七條的規(guī)定。股東以貨幣、實(shí)物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)以外的其他財(cái)產(chǎn)出資的，其登記辦法由國家工商行政管理總局會同國務(wù)院有關(guān)部門規(guī)定。股東不得以勞務(wù)、信用、自然人姓名、商譽(yù)、特許經(jīng)營權(quán)或者設(shè)定擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)等作價(jià)出資。

公司法要求的資產(chǎn)評估國家工商總局令第39號《股權(quán)出資登記管理辦法》（2009年3月1日起實(shí)施）第三條規(guī)定：用作出資的股權(quán)應(yīng)當(dāng)權(quán)屬清楚、權(quán)能完整、依法可以轉(zhuǎn)讓。具有下列情形的股權(quán)不得用作出資：股權(quán)公司的注冊資本尚未繳足；已被設(shè)立質(zhì)權(quán)；已被依法凍結(jié)；股權(quán)公司章程約定不得轉(zhuǎn)讓；法律、行政法規(guī)或者國務(wù)院決定規(guī)定，股權(quán)公司股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)而未經(jīng)批準(zhǔn)；法律、行政法規(guī)或者國務(wù)院決定規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的其他情形。第五條用作出資的股權(quán)應(yīng)當(dāng)經(jīng)依法設(shè)立的評估機(jī)構(gòu)評估。

會計(jì)準(zhǔn)則對資產(chǎn)評估的需求會計(jì)計(jì)量屬性:歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值和公允價(jià)值歷史成本外的計(jì)量屬性均可通過資產(chǎn)評估取得公允價(jià)值計(jì)量屬性運(yùn)用的三個級次資產(chǎn)或負(fù)債等存在活躍市場的，活躍市場中的報(bào)價(jià)應(yīng)當(dāng)用于確定其公允價(jià)值；不存在活躍市場的，參考熟悉情況并自愿交易的各方最近進(jìn)行的市場交易中使用的價(jià)格或參照實(shí)質(zhì)上相同或相似的其他資產(chǎn)或負(fù)債等的市場價(jià)格確定其公允價(jià)值；不存在活躍市場，且不滿足上述兩個條件的，應(yīng)當(dāng)采用估值技術(shù)等確定公允價(jià)值。

資產(chǎn)評估在會計(jì)計(jì)量中的具體運(yùn)用盤盈資產(chǎn)的重置成本資產(chǎn)減值（含商譽(yù)減值測試）非貨幣性資產(chǎn)交換債務(wù)重組企業(yè)合并金融工具的確認(rèn)與計(jì)量投資性房地產(chǎn)

證券市場中涉及的資產(chǎn)評估情形公司設(shè)立時(shí)的資產(chǎn)評估上市公司營運(yùn)中的資產(chǎn)評估上市公司并購重組中的資產(chǎn)評估上市公司股權(quán)質(zhì)押、轉(zhuǎn)讓中的資產(chǎn)評估上市公司清算中的資產(chǎn)評估

證券市場對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為公司設(shè)立時(shí)的資產(chǎn)評估國有企業(yè)改制設(shè)立股份有限公司時(shí)的資產(chǎn)評估：出資建賬依據(jù)有限責(zé)任公司整體變更為股份有限公司的評估：出資參考依據(jù)改制時(shí)引進(jìn)戰(zhàn)略投資者時(shí)的價(jià)值評估：定價(jià)參考依據(jù)上市公司重大資產(chǎn)重組中資產(chǎn)評估上市公司出售資產(chǎn)的評估上市公司購買資產(chǎn)（含發(fā)行股份購買資產(chǎn)）的評估上市公司股權(quán)質(zhì)押及轉(zhuǎn)讓中的資產(chǎn)評估依據(jù)最高人民法院的文件規(guī)定：凍結(jié)、拍賣時(shí)評估質(zhì)押貸款上市公司清算中的資產(chǎn)評估證券市市場對對應(yīng)的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)行為為上市市公公司司營營運(yùn)運(yùn)中中涉涉及及到到資資產(chǎn)產(chǎn)評評估估的的情情形形以非非貨貨幣幣性性資資產(chǎn)產(chǎn)對對外外投投資資合并并、、分分立立、、清清算算資產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓、、置置換換、、拍拍賣賣債權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)股股權(quán)權(quán)債務(wù)務(wù)重重組組接受受非非貨貨幣幣性性資資產(chǎn)產(chǎn)抵抵押押或或者者質(zhì)質(zhì)押押處置置不不良良資資產(chǎn)產(chǎn)以非非貨貨幣幣性性資資產(chǎn)產(chǎn)抵抵債債或或者者接接受受抵抵債債確定涉訟訟資產(chǎn)價(jià)價(jià)值等值得探討討的需要要進(jìn)行評評估的經(jīng)經(jīng)濟(jì)行為為：上市公司司發(fā)行股股份購買買資產(chǎn)時(shí)時(shí)的證券券定價(jià)現(xiàn)行規(guī)定定：決議議前20個交易日日均價(jià)后果：高高估價(jià)時(shí)時(shí)虛估值值自2008年11月12日起,上市公司司破產(chǎn)重重整，涉涉及公司司重大資資產(chǎn)重組組擬發(fā)行行股份購購買資產(chǎn)產(chǎn)的，其其發(fā)行股股份價(jià)格格由相關(guān)關(guān)各方協(xié)協(xié)商確定定后，提提交股東東大會作作出決議議，決議議須經(jīng)出出席會議議的股東東所持表表決權(quán)的的2/3以上通過，且且經(jīng)出席會議議的社會公眾眾股東所持表表決權(quán)的2/3以上通過。關(guān)關(guān)聯(lián)股東應(yīng)當(dāng)當(dāng)回避表決。。上市公司之間間的換股合并并中的資產(chǎn)評評估現(xiàn)行實(shí)務(wù)做法法：財(cái)務(wù)顧問問確定換股比比例，主要依依據(jù)市價(jià)，未未考慮股票的的內(nèi)在價(jià)值信息披露業(yè)務(wù)務(wù)備忘錄第16號——資產(chǎn)評估相相關(guān)信息披披露(深交所）2、公司設(shè)立立時(shí)的資產(chǎn)產(chǎn)評估設(shè)立公司時(shí)時(shí)的資產(chǎn)評評估公司設(shè)立時(shí)時(shí)的出資方方式全體股東以以貨幣出資資：不涉及及資產(chǎn)評估估問題發(fā)起起人人以以非非貨貨幣幣性性資資產(chǎn)產(chǎn)出出資資：：需需要要進(jìn)進(jìn)行行評評估估國企企改改制制時(shí)時(shí)以以評評估估后后的的凈凈資資產(chǎn)產(chǎn)設(shè)設(shè)立立股股份份有有限限公公司司有限限責(zé)責(zé)任任公公司司變變更更為為股股份份有有限限公公司司的的資資產(chǎn)產(chǎn)評評估估外商商投投資資企企業(yè)業(yè)改改制制為為外外商商投投資資股股份份有有限限公公司司內(nèi)資資有有限限責(zé)責(zé)任任公公司司變變更更為為股股份份有有限限公公司司公司司設(shè)設(shè)立立時(shí)時(shí)資資產(chǎn)產(chǎn)評評估估要要點(diǎn)點(diǎn)以出出資資為為目目的的的的評評估估應(yīng)應(yīng)符符合合出出資資方方式式的的規(guī)規(guī)定定評估估時(shí)時(shí)不不宜宜確確認(rèn)認(rèn)商商譽(yù)譽(yù)、、特特許許經(jīng)經(jīng)營營權(quán)權(quán)的的價(jià)價(jià)值值評估估方方法法：：資資產(chǎn)產(chǎn)基基礎(chǔ)礎(chǔ)法法為為主主，，符符合合市市場場法法和和收收益益法法的的單單項(xiàng)項(xiàng)資資產(chǎn)產(chǎn)可可運(yùn)運(yùn)用用該該方方法法，，但但整整體體資資產(chǎn)產(chǎn)的的收收益益法法評評估估結(jié)結(jié)果果僅僅作作為為對對其其他他方方法法的的驗(yàn)驗(yàn)證證涉及無形形資產(chǎn)時(shí)時(shí)應(yīng)注意意未來收收益的實(shí)實(shí)現(xiàn)期間間與評估估基準(zhǔn)日日的關(guān)系系評估時(shí)應(yīng)應(yīng)謹(jǐn)慎作作價(jià)，不不得高估估或低估估，法律律責(zé)任重重大國企改制制時(shí)資產(chǎn)產(chǎn)評估應(yīng)應(yīng)特別關(guān)關(guān)注評估結(jié)果果的法定定效力：：折股建建賬依據(jù)據(jù)考慮公司司設(shè)立后后的營運(yùn)運(yùn)情況存貨的評評估：需需預(yù)留部部分利潤潤金融資產(chǎn)產(chǎn)評估時(shí)時(shí)對稅收收的考慮慮關(guān)注評估估基準(zhǔn)日日后資產(chǎn)產(chǎn)數(shù)量和和價(jià)值的的變化引入其他他股東時(shí)時(shí)“同股同價(jià)價(jià)”的處理，，防止國國有資產(chǎn)產(chǎn)流失因會計(jì)準(zhǔn)準(zhǔn)則中同同一控制制下合并并的要求求，出現(xiàn)現(xiàn)設(shè)立時(shí)時(shí)股本大大于凈資資產(chǎn)的情情形：每每股凈資資產(chǎn)低于于面值有限責(zé)任任公司變變更為股股份有限限公司評估是否否為法定定要求？？外商投資資企業(yè)由由原外經(jīng)經(jīng)貿(mào)部文文件規(guī)定定各工商行行政管理理機(jī)關(guān)對對公司登登記的理理解不一一按照評估估結(jié)果VS審計(jì)結(jié)果果作為股股份公司司的股本本？評估結(jié)果果不作為為折股和和建賬的的依據(jù)評估結(jié)結(jié)果作作為股股東出出資資資產(chǎn)是是否完完整的的依據(jù)據(jù)評估方方法：：資產(chǎn)產(chǎn)基礎(chǔ)礎(chǔ)法和和收益益法有限責(zé)責(zé)任公公司變變更為為股份份公司司前的的私募募有限責(zé)任公公司的整體體價(jià)值評估估私募投資者者的定價(jià)依依據(jù)市盈率法與與市凈率法法與收益法資資產(chǎn)評估結(jié)結(jié)果的關(guān)系系：對持續(xù)續(xù)盈利能力力的關(guān)注確定增資時(shí)時(shí)的持股比比例和價(jià)格格私募后整體體變更設(shè)立立股份有限限公司IPO時(shí)的證券定定價(jià)與資產(chǎn)產(chǎn)評估的關(guān)關(guān)系市盈率定價(jià)價(jià)法的要點(diǎn)點(diǎn)對公司持續(xù)續(xù)盈利能力力的要求有的行業(yè)難難以用市盈盈率法定價(jià)價(jià)：如房地地產(chǎn)等市盈率受市市場景氣度度的影響靜態(tài)市盈率率與動態(tài)市市盈率價(jià)值類型的的差異，IPO發(fā)行價(jià)應(yīng)是是投資價(jià)值值，而資產(chǎn)產(chǎn)評估是確確定公開市市場價(jià)值評估投資價(jià)價(jià)值確定IPO定價(jià)方法3、并購重組組中的資產(chǎn)產(chǎn)評估并購重組的的概念和形形式外資并購國國內(nèi)企業(yè)及及其評估問問題國內(nèi)非上市市公司并購購及其評估估問題中國企業(yè)海海外并購及及其評估問問題3.1并購重組的的概念并購重組：：在市場機(jī)機(jī)制作用下下，企業(yè)為為了獲得其其他企業(yè)的的控制權(quán)而而進(jìn)行的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易活活動。并購購在國際上上通常被稱稱為“M&A”，即英文Merger&Acquisition并購重組的的三種形式式外資并購境境內(nèi)企業(yè)境內(nèi)企業(yè)之之間的并購購中國企業(yè)跨跨國并購3.2外資并購?fù)赓Y并購股權(quán)并購：：外國投資資者并購境境內(nèi)企業(yè)，，系指外國國投資者協(xié)協(xié)議購買境境內(nèi)非外商商投資企業(yè)業(yè)的股東的的股權(quán)或認(rèn)認(rèn)購境內(nèi)公公司增資，，使該境內(nèi)內(nèi)公司變更更設(shè)立為外外商投資企企業(yè)資產(chǎn)并購：：外國投資資者設(shè)立外外商投資企企業(yè)，并通通過該企業(yè)業(yè)協(xié)議購買買境內(nèi)企業(yè)業(yè)資產(chǎn)且運(yùn)運(yùn)營該資產(chǎn)產(chǎn)，或，外外國投資者者協(xié)議購買買境內(nèi)企業(yè)業(yè)資產(chǎn)，并并以該資產(chǎn)產(chǎn)投資設(shè)立立外商投資資企業(yè)運(yùn)營營該資產(chǎn)股權(quán)并購或或資產(chǎn)并購購時(shí)再增資資購買企業(yè)vs.購買資產(chǎn)購買企業(yè)購買資產(chǎn)交易實(shí)質(zhì)股權(quán)交易資產(chǎn)交易法律整體收購:所有產(chǎn)權(quán)和有關(guān)契約的權(quán)利、責(zé)任共同轉(zhuǎn)讓

只包括企業(yè)的固定資產(chǎn)、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、專有技術(shù)、經(jīng)營許可、營銷網(wǎng)點(diǎn)等

財(cái)務(wù)、會計(jì)和稅務(wù)可享受原來的累計(jì)虧損，沖減利潤，減少現(xiàn)期所得稅支出。按原企業(yè)賬面凈資產(chǎn)核定計(jì)提折舊基數(shù)

交易價(jià)格與原帳面價(jià)值的差額所形成的凈收益或凈損失計(jì)入應(yīng)納稅所得額，征收所得稅

按成交價(jià)格重新核定折舊基數(shù)

復(fù)雜程度較高需要考慮股權(quán)結(jié)構(gòu)、職工安置、原有企業(yè)債務(wù)等問題

較低購買原有股股東股份vs.增資擴(kuò)股購買原有股東股份增資擴(kuò)股交易方式非上市公司:一般通過協(xié)議收購上市公司:可通過協(xié)議收購或要約收購非上市公司:一般通過定向募集上市公司:可通過定向募集及購買新發(fā)行的股票對原有股東的影響對其他原有股東的持股比例無影響增資擴(kuò)股后，若其他原有股東不追加投入，股權(quán)將被稀釋資金投向交易資金被轉(zhuǎn)讓股東所掌握投入的資金落實(shí)在企業(yè)中風(fēng)險(xiǎn)對上市公司采取“要約收購”時(shí)，若收購比例超過30％，需要向全部股東發(fā)出收購要約,有可能構(gòu)成一定的資金壓力可能受增發(fā)的條件和規(guī)模的限制外資并購的的類型按并購企業(yè)業(yè)之間的行行業(yè)關(guān)系劃劃分橫向并購縱向并購混合兼并：：既非競爭爭對手又非非現(xiàn)實(shí)中或或潛在的客客戶或供應(yīng)應(yīng)商的企業(yè)業(yè)之間的并并購按支付手段段劃分現(xiàn)金收購換股并購綜合收購：：在收購過過程中，收收購公司支支付的不僅僅僅有現(xiàn)金金、股票、、而且還有有認(rèn)股權(quán)證證、可轉(zhuǎn)換換債券等多多種方式的的混合《外國投資者者并購境內(nèi)內(nèi)企業(yè)暫行行規(guī)定》第8條并購當(dāng)事人人應(yīng)以資產(chǎn)產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)構(gòu)對擬轉(zhuǎn)讓讓的股權(quán)價(jià)價(jià)值或擬出出售資產(chǎn)的的評估結(jié)果果作為確定定交易價(jià)格格的依據(jù)。。并購當(dāng)事事人可以約約定在中國國境內(nèi)依法法設(shè)立的資資產(chǎn)評估機(jī)機(jī)構(gòu)。資產(chǎn)產(chǎn)評估應(yīng)采采用國際通通行的評估估方法。外國投資者者并購境內(nèi)內(nèi)企業(yè)，導(dǎo)導(dǎo)致以國有有資產(chǎn)投資資形成的股股權(quán)變更或或國有資產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移移時(shí)，應(yīng)根根據(jù)國有資資產(chǎn)管理的的有關(guān)規(guī)定定進(jìn)行評估估，確定交交易價(jià)格。。禁止以明顯顯低于評估估結(jié)果的價(jià)價(jià)格轉(zhuǎn)讓股股權(quán)或出售售資產(chǎn)，變變相向境外外轉(zhuǎn)移資本本。外資并購中中的資產(chǎn)評評估問題價(jià)值類型選選擇：市場場價(jià)值或投投資價(jià)值并購中的協(xié)協(xié)同效應(yīng)產(chǎn)產(chǎn)生新的價(jià)價(jià)值經(jīng)營協(xié)同效效應(yīng)：收入入提升和車車成本降低低財(cái)務(wù)協(xié)同效效應(yīng)：降低低資金成本本評估方法選選擇國際通行的的評估方法法：市場法法、收益法法和成本法法資產(chǎn)并購的的方法選擇擇資產(chǎn)并購的的實(shí)質(zhì)是業(yè)業(yè)務(wù)整合資產(chǎn)并購的的評估方法法應(yīng)視資產(chǎn)產(chǎn)是否構(gòu)成成一項(xiàng)業(yè)務(wù)務(wù)或完整經(jīng)經(jīng)營實(shí)體而而采用與企企業(yè)價(jià)值評評估相同的的方法業(yè)務(wù)的定義義會計(jì)準(zhǔn)則中中的定義：：業(yè)務(wù)是指指企業(yè)內(nèi)部部某些生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營活動動或資產(chǎn)負(fù)負(fù)債的組合合，該組合合具有投入入、加工處處理和產(chǎn)出出能力，能能夠獨(dú)立計(jì)計(jì)算其成本本費(fèi)用或所所產(chǎn)生的收收入。國際財(cái)務(wù)報(bào)報(bào)告準(zhǔn)則中中的資產(chǎn)所所屬現(xiàn)金產(chǎn)產(chǎn)出單元的的認(rèn)定：從從持續(xù)使用用中產(chǎn)生的的現(xiàn)金流入入基本上獨(dú)獨(dú)立于其他他資產(chǎn)或資資產(chǎn)組合產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金金流入的最最小的資產(chǎn)產(chǎn)組合?！渡鲜泄舅静①徶刂亟M管理理辦法》規(guī)定的完完整經(jīng)營營實(shí)體，，應(yīng)當(dāng)符符合的條條件：經(jīng)營業(yè)務(wù)務(wù)和經(jīng)營營資產(chǎn)獨(dú)獨(dú)立、完完整，且且在最近近兩年未未發(fā)生重重大變化化；在進(jìn)入上上市公司司前已在在同一實(shí)實(shí)質(zhì)控制制人之下下持續(xù)經(jīng)經(jīng)營兩年年以上載進(jìn)入上上市公司司前實(shí)行行獨(dú)立核核算，或或雖未獨(dú)獨(dú)立核算算，但與與其經(jīng)營營業(yè)務(wù)相相關(guān)的收收入、費(fèi)費(fèi)用在會會計(jì)核算算上能夠夠清晰劃劃分上市公司司與該經(jīng)經(jīng)營實(shí)體體的主要要高級管管理人員員簽訂聘聘用合同同或者采采取其他他方式，，就該經(jīng)經(jīng)營實(shí)體體在交易易完成后后的持續(xù)續(xù)經(jīng)營和和管理做做出恰當(dāng)當(dāng)安排股權(quán)并購購中商譽(yù)譽(yù)價(jià)值的的確定見上市公公司并購購重組中中的特殊殊問題外資并購購中股權(quán)權(quán)比例的的確定《外國投資資者并購購境內(nèi)企企業(yè)暫行行規(guī)定》第10條規(guī)定外國投資資者增資資時(shí)的溢溢價(jià)確定定方法被股權(quán)并并購境內(nèi)內(nèi)公司中中國自然然人股東東在原公公司享有有股東地地位一年年以上的的，經(jīng)批批準(zhǔn)，可可繼續(xù)作作為變更更后所設(shè)設(shè)外商投投資企業(yè)業(yè)的中方方投資者者。外國投資資者協(xié)議議購買境境內(nèi)公司司股東的的股權(quán)，，境內(nèi)公公司變更更設(shè)立為為外商投投資企業(yè)業(yè)后，該該外商投投資企業(yè)業(yè)的注冊冊資本為為原境內(nèi)內(nèi)公司注注冊資本本，外國國投資者者的出資資比例為為其所購購買股權(quán)權(quán)在原注注冊資本本中所占占比例。。被股權(quán)權(quán)并購境境內(nèi)公司司同時(shí)增增資的，，并購后后所設(shè)外外商投資資企業(yè)的的注冊資資本為原原境內(nèi)公公司注冊冊資本與與增資額額之和；；外國投投資者與與被并購購境內(nèi)公公司原其其他投資資者，在在對境內(nèi)內(nèi)公司資資產(chǎn)評估估的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，確確定各自自在外商商投資企企業(yè)注冊冊資本中中的出資資比例。。外國投資者認(rèn)認(rèn)購境內(nèi)公司司的增資，境境內(nèi)公司變更更設(shè)立為外商商投資企業(yè)后后，該外商投投資企業(yè)的注注冊資本為原原境內(nèi)公司注注冊資本與增增資額之和。。外國投資者者與被并購境境內(nèi)公司原其其他股東，在在境內(nèi)公司資資產(chǎn)評估的基基礎(chǔ)上，確定定各自在外商商投資企業(yè)注注冊資本中的的出資比例。。3.3國內(nèi)企業(yè)的并并購國內(nèi)企業(yè)（非非上市公司））之間的并購購國有產(chǎn)權(quán)劃轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)：不產(chǎn)生評評估問題按《公司法法》的規(guī)定定進(jìn)行行合并并吸收合合并：：一個個公司司吸收收其他他公司司為吸吸收合合并，，被吸吸收的的公司司解散散新設(shè)合合并：：兩個個以上上公司司合并并設(shè)立立一個個新的的公司司為新新設(shè)合合并，，合并并各方方解散散控股股合合并并承擔(dān)擔(dān)債債務(wù)務(wù)式式兼兼并并兼并并企企業(yè)業(yè)將將被被兼兼并并企企業(yè)業(yè)的的債債務(wù)務(wù)及及整整體體產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)一一并并吸吸收收，，以以承承擔(dān)擔(dān)被被兼兼并并企企業(yè)業(yè)的的債債務(wù)務(wù)來來實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的的兼兼并并方方式式，，即即在在資資產(chǎn)產(chǎn)與與負(fù)負(fù)債債基基本本對對等等的的情情況況下下，，兼兼并并方方以以承承擔(dān)擔(dān)被被兼兼并并方方債債務(wù)務(wù)為為條條件件接接受受其其資資產(chǎn)產(chǎn)，，往往往往同同時(shí)時(shí)也也接接受受被被兼兼并并方方的的職職工工。。購買買式式兼兼并并并購購方方出出資資購購買買目目標(biāo)標(biāo)企企業(yè)業(yè)的的資資產(chǎn)產(chǎn)以以獲獲得得其其全全部部產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)的的兼兼并并方方式式。。政府府劃劃轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)式式兼兼并并政府府將將處處于于略略勢勢的的企企業(yè)業(yè)無無償償劃劃轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)給給優(yōu)優(yōu)勢勢企企業(yè)業(yè)的的一一種種兼兼并并方方式式。。國內(nèi)內(nèi)企企業(yè)業(yè)合合并并中中的的資資產(chǎn)產(chǎn)評評估估問問題題吸收收合合并并中中被被合合并并方方的的股股權(quán)權(quán)價(jià)價(jià)值值折折為為合合并并方方股股權(quán)權(quán)比比例例問問題題理論論上上應(yīng)應(yīng)對對合合并并方方和和被被合合并并方方分分別別進(jìn)進(jìn)行行資資產(chǎn)產(chǎn)評評估估實(shí)務(wù)中一一般對合合并方不不評估新設(shè)合并并中各方方股權(quán)比比例計(jì)算算問題不同主體體有不同同的凈資資產(chǎn)和不不同的盈盈利能力力應(yīng)當(dāng)對合合并各方方進(jìn)行價(jià)價(jià)值評估估合并商譽(yù)的的評估3.4中國企業(yè)海海外并購中國企業(yè)境境外投資境外投資，，是指在我我國依法設(shè)設(shè)立的企業(yè)業(yè)（以下簡簡稱企業(yè)））通過新設(shè)設(shè)、并購等等方式在境境外設(shè)立非非金融企業(yè)業(yè)或取得既既有非金融融企業(yè)的所所有權(quán)、控控制權(quán)、經(jīng)經(jīng)營管理權(quán)權(quán)等權(quán)益的的行為。海外并購的的目的：市市場型的并并購、資源源的并購、、品牌的并并購、銷售售渠道的并并購、技術(shù)術(shù)的并購等等。受到全球金金融風(fēng)暴的的沖擊，企企業(yè)估值縮縮水，并購購變得更加加容易，預(yù)預(yù)計(jì)2009年中國企業(yè)業(yè)海外并購購據(jù)世界第第二中國企業(yè)海海外并購的的資產(chǎn)評估估問題資產(chǎn)評估行行業(yè)隨企業(yè)業(yè)海外并購購“走出去”充分了解被被并購地的的法律法規(guī)規(guī)、當(dāng)?shù)厣躺虡I(yè)操作及及社會制度度正確選擇價(jià)價(jià)值類型考慮境外整整合風(fēng)險(xiǎn)（（政治、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、管理理、技術(shù)、、文化等））和成本對對評估值的的影響上市公司和和非上市公公司的評估估4、股權(quán)價(jià)值值評估股權(quán)轉(zhuǎn)讓對對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)行為以股權(quán)出資資股權(quán)凍結(jié)、、拍賣中的的評估股權(quán)轉(zhuǎn)讓控股股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓非控股股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓股權(quán)分類《長期投資會會計(jì)準(zhǔn)則》中的分類：：按控制權(quán)權(quán)分對子公司投投資，控制制：是指有有權(quán)決定一一個企業(yè)的的財(cái)務(wù)和經(jīng)經(jīng)營政策，，并能據(jù)以以從該企業(yè)業(yè)的經(jīng)營活活動中獲取取利益。對合營企業(yè)業(yè)投資，共共同控制：：按照合同同約定對某某項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活活動共有的的控制對聯(lián)營企業(yè)業(yè)投資，重重大影響：：對一個企企業(yè)的財(cái)務(wù)務(wù)和經(jīng)營政政策有參與與決策的權(quán)權(quán)力，但并并不能夠控控制或者與與其他方一一起共同控控制這些政政策的制定定對被投資單單位不具有有控制、共共同控制或或重大影響響，并且在在活躍市場場中沒有報(bào)報(bào)價(jià)、公允允價(jià)值不能能可靠計(jì)量量的權(quán)益性性投資金融資產(chǎn)和和金融負(fù)債債的確認(rèn)以公允價(jià)值值計(jì)量且其其變動計(jì)入入當(dāng)期損益益的金融資資產(chǎn)或金融融負(fù)債交易性金融融資產(chǎn)或金金融負(fù)債直接指定為為以公允價(jià)價(jià)值計(jì)量且且其變動計(jì)計(jì)入當(dāng)期損損益的金融融資產(chǎn)或金金融負(fù)債持有至到期期投資貸款和應(yīng)收收款項(xiàng)可供出售的的金融資產(chǎn)產(chǎn)其他金融負(fù)負(fù)債限售股權(quán)的的評估會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)規(guī)定：企業(yè)業(yè)持有上市市公司限售售股權(quán)且對對上市公司司不具有控控制、共同同控制或重重大影響的的，應(yīng)當(dāng)按按照金融工工具確認(rèn)和和計(jì)量準(zhǔn)則則規(guī)定，將將該限售股股權(quán)劃分為為可供出售售金融資產(chǎn)產(chǎn)，除非滿滿足該準(zhǔn)則則規(guī)定條件件劃分為以以公允價(jià)值值計(jì)量且其其變動計(jì)入入當(dāng)期損益益的金融資資產(chǎn)。國資委規(guī)定定：三十日日交易均價(jià)價(jià)九折流通性折扣扣的考慮控股股權(quán)的的評估能通過控股股權(quán)的影響響取得評估估所需的資資料和必要要配合采用各種評評估方法均均可進(jìn)行評評估控股權(quán)溢價(jià)價(jià)的考慮少數(shù)股權(quán)的的評估參考法人股股拍賣市場場進(jìn)行比較較分析股利折現(xiàn)模模型的運(yùn)用用“小非”解禁前后的的評估少數(shù)股權(quán)折折價(jià)的考慮慮少數(shù)股權(quán)評估估的難點(diǎn)信息不對稱難以得到有效效配合5.上市公司并購購重組中的特特殊問題重大資產(chǎn)重組組的界定主要文件依據(jù)據(jù)重大資產(chǎn)重組組的要求重大資產(chǎn)重組組的標(biāo)準(zhǔn)重大資產(chǎn)重組組的支付方式式及其創(chuàng)新重大資產(chǎn)重組組中關(guān)注的評評估問題5.1重大資產(chǎn)重組組的界定重大資產(chǎn)重組組:上市公司及其其控股或者控控制的公司在在日常經(jīng)營活活動之外購買買、出售資產(chǎn)產(chǎn)或者通過其其他方式進(jìn)行行資產(chǎn)交易達(dá)達(dá)到規(guī)定的比比例，導(dǎo)致上上市公司的主主營業(yè)務(wù)、資資產(chǎn)、收入發(fā)發(fā)生重大變化化的資產(chǎn)交易易行為。購買、出售資資產(chǎn),相關(guān)關(guān)比比例例達(dá)達(dá)到到50％以以上上的的，，應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)按按照照規(guī)規(guī)定定履履行行信信息息披披露露等等相相關(guān)關(guān)義義務(wù)務(wù)并并報(bào)報(bào)送送申申請請文文件件通過過其其他他方方式式進(jìn)進(jìn)行行資資產(chǎn)產(chǎn)交交易易與他他人人新新設(shè)設(shè)企企業(yè)業(yè)、、對對已已設(shè)設(shè)立立的的企企業(yè)業(yè)增增資資或或者者減減資資；；受托經(jīng)營營、租賃賃其他企企業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)或者將將經(jīng)營性性資產(chǎn)委委托他人人經(jīng)營、、租賃；；接受附附義務(wù)務(wù)的資資產(chǎn)贈贈與或或者對對外捐捐贈資資產(chǎn)；；中國證證監(jiān)會會根據(jù)據(jù)審慎慎監(jiān)管管原則則認(rèn)定定的其其他情情形。。上市公公司發(fā)發(fā)行股股份購購買資資產(chǎn)5.2重大資資產(chǎn)重重組的的文件件依據(jù)據(jù)2008年5月18日前,《關(guān)于上上市公公司重重大購購買、、出售售、置置換資資產(chǎn)若若干問問題的的通知知》（證監(jiān)監(jiān)公司司字[2001]105號）2008年5月18日起：：中國國證券券監(jiān)督督管理理委員員會令令第53號《上市公公司重重大資資產(chǎn)重重組管管理辦辦法》中國證證監(jiān)會會公告告[2008]14號，，《關(guān)于規(guī)規(guī)范上上市公公司重重大資資產(chǎn)重重組若若干問問題的的規(guī)定定》中國證證監(jiān)會會公告告[2008]13號，公公開發(fā)發(fā)行證證券的的公司司信息息披露露內(nèi)容容與格格式準(zhǔn)準(zhǔn)則第第26號《上市公公司重重大資資產(chǎn)重重組申申請文文件》信息披披露業(yè)業(yè)務(wù)備備忘錄錄第15號——重大資資產(chǎn)重重組風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的的披露露（深深交所所）5.3重大資資產(chǎn)重重組的的要求求符合國國家產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政政策和和有關(guān)關(guān)環(huán)境境保護(hù)護(hù)、土土地管管理、、反壟壟斷等等法律律和行行政法法規(guī)的的規(guī)定定交易標(biāo)標(biāo)的資資產(chǎn)涉涉及有有關(guān)報(bào)報(bào)批事事項(xiàng)的的處理理可能無無法獲獲得批批準(zhǔn)的的影響響資產(chǎn)產(chǎn)完整整性的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)披露露上市公公司擬擬購買買的資資產(chǎn)為為土地地使用用權(quán)、、礦業(yè)業(yè)權(quán)等等資源源類權(quán)權(quán)利的的處理理劃撥用用地的的處理理劃撥用用地的的范圍圍2001年10月22日國土土資源源部令令第9號發(fā)布布《劃撥用用地目目錄》符合本本目錄錄的建建設(shè)用用地項(xiàng)項(xiàng)目，，由建建設(shè)單單位提提出申申請，，經(jīng)有有批準(zhǔn)準(zhǔn)權(quán)的的人民民政府府批準(zhǔn)準(zhǔn)，可可以劃劃撥方方式提提供土土地使使用權(quán)權(quán)。對國家家重點(diǎn)點(diǎn)扶持持的能能源、、交通通、水水利等等基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施用地地項(xiàng)目目，可可以以以劃撥撥方式式提供供土地地使用用權(quán)。。對以以營利利為目目的，，非國國家重重點(diǎn)扶扶持的的能源源、交交通、、水利利等基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施用用地項(xiàng)項(xiàng)目，，應(yīng)當(dāng)當(dāng)以有有償方方式提提供土土地使使用權(quán)權(quán)。以劃撥撥方式式取得得的土土地使使用權(quán)權(quán)，因因企業(yè)業(yè)改制制、土土地使使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓或者者改變變土地地用途途等不不再符符合本本目錄錄的，，應(yīng)當(dāng)當(dāng)實(shí)行行有償償使用用。不會導(dǎo)導(dǎo)致上上市公公司不不符合合股票票上市市條件件《證券法法》規(guī)定的的股票票上市市條件件：股票經(jīng)經(jīng)國務(wù)務(wù)院證證券監(jiān)監(jiān)督管管理機(jī)機(jī)構(gòu)核核準(zhǔn)已已公開開發(fā)行行公司股股本總總額不不少于于人民民幣三三千萬萬元（（上交交所規(guī)規(guī)定為為5000萬元））公開發(fā)發(fā)行的的股份份達(dá)到到公司司股份份總數(shù)數(shù)的百百分之之二十十五以以上；；公司司股本本總額額超過過人民民幣四四億元元的，，公開開發(fā)行行股份份的比比例為為百分分之十十以上上（股股權(quán)分分置改改革后后的計(jì)計(jì)算標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)有有變化化）；；公司最最近三三年無無重大大違法法行為為，財(cái)財(cái)務(wù)會會計(jì)報(bào)報(bào)告無無虛假假記載載。重大資資產(chǎn)重重組所所涉及及的資資產(chǎn)定定價(jià)公公允，，不存存在損損害上上市公公司和和股東東合法法權(quán)益益的情情形重大資產(chǎn)重重組所涉及及的資產(chǎn)權(quán)權(quán)屬清晰，，資產(chǎn)過戶戶或者轉(zhuǎn)移移不存在法法律障礙，，相關(guān)債權(quán)權(quán)債務(wù)處理理合法對資產(chǎn)權(quán)屬屬清晰的要要求股權(quán)置入的的要求是否合法擁擁有該項(xiàng)股股權(quán)的全部部權(quán)利是否有出資資不實(shí)或影影響公司合合法存續(xù)的的情況將有限責(zé)任任公司相關(guān)關(guān)股權(quán)注入入上市公司司是否已取取得其他股股東的同意意是否存在已已被質(zhì)押、、抵押或其其他限制轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的情形形是否存在訴訴訟、仲裁裁或其他形形式的糾紛紛資產(chǎn)置入的的要求是否已經(jīng)辦辦理了相應(yīng)應(yīng)的權(quán)屬證證明是否存在已已被質(zhì)押、、抵押或其其他限制轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的情形形是否存在訴訴訟、仲裁裁或其他形形式的糾紛紛對資產(chǎn)完整整性的要求求資產(chǎn)完整性性問題《上市公司重重大資產(chǎn)重重組管理辦辦法》規(guī)定“上市公司發(fā)發(fā)行股份所所購買的資資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)當(dāng)為權(quán)屬清清晰的經(jīng)營營性資產(chǎn)，，并能在約約定期限內(nèi)內(nèi)辦理完畢畢權(quán)屬轉(zhuǎn)移移手續(xù)”交易標(biāo)的歷歷史沿革清清晰，增減減資和股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓合規(guī)規(guī)尚未取得權(quán)權(quán)屬證明的的披露土地使用權(quán)權(quán)的取得方方式：招拍拍掛債權(quán)債務(wù)糾糾紛處理合合法上市公司資資產(chǎn)置出轉(zhuǎn)移債務(wù)—債權(quán)人書面面同意并履履行法定程程序轉(zhuǎn)讓債權(quán)—履行通知債債務(wù)人等法法定程序承擔(dān)他人債債務(wù)—被承擔(dān)債務(wù)務(wù)人是否已已取得其債債權(quán)人同意意并履行了了法定程序序置出資產(chǎn)后后上市公司司是否仍有有或有風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)5.3重大資產(chǎn)重重組的要求求有利于上市市公司增強(qiáng)強(qiáng)持續(xù)經(jīng)營營能力，不不存在可能能導(dǎo)致上市市公司重組組后主要資資產(chǎn)為現(xiàn)金金或者無具具體經(jīng)營業(yè)業(yè)務(wù)的情形形重組目的與與公司戰(zhàn)略略發(fā)展目標(biāo)標(biāo)是否一致致；購買資產(chǎn)是是否有持續(xù)續(xù)經(jīng)營能力力，出售資資產(chǎn)是否導(dǎo)導(dǎo)致公司盈盈利下降；；重組后主要要資產(chǎn)是否否為現(xiàn)金和和流動資產(chǎn)產(chǎn)；重組后有無無確定的資資產(chǎn)及業(yè)務(wù)務(wù)；重組后是否否需取得特特許資格；；交易安排是是否導(dǎo)致購購入資產(chǎn)不不確定。后續(xù)資金安安排問題后續(xù)資金安安排問題。。多主業(yè)可能能引起的資資源分配問問題公司注入優(yōu)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)后后，往往需需要投入大大量的資金金保證項(xiàng)目目運(yùn)營，尤尤其是房地地產(chǎn)公司受受宏觀調(diào)控控政策和銀銀根緊縮的的影響更為為突出。公公司應(yīng)詳細(xì)細(xì)披露后續(xù)續(xù)資金的來來源以及對對后續(xù)資金金籌措安排排的具體措措施。避免免同同業(yè)業(yè)競競爭爭5.3重大大資資產(chǎn)產(chǎn)重重組組的的要要求求有利利于于上上市市公公司司在在業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)、、資資產(chǎn)產(chǎn)、、財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)、、人人員員、、機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)等等方方面面與與實(shí)實(shí)際際控控制制人人及及其其關(guān)關(guān)聯(lián)聯(lián)人人保保持持獨(dú)獨(dú)立立，，符符合合中中國國證證監(jiān)監(jiān)會會關(guān)關(guān)于于上上市市公公司司獨(dú)獨(dú)立立性性的的相相關(guān)關(guān)規(guī)規(guī)定定資產(chǎn)產(chǎn)是是否否整整體體進(jìn)進(jìn)入入；；關(guān)聯(lián)聯(lián)交交易易比比例例是是否否較較小小或或減減小小；；采購購、、生生產(chǎn)產(chǎn)、、銷銷售售及及相相關(guān)關(guān)知知識識產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)是是否否獨(dú)獨(dú)立立。。對上上市市公公司司獨(dú)獨(dú)立立性性的的要要求求IPO管理理辦辦法法中中對對上上市市公公司司獨(dú)獨(dú)立立性性的的要要求求具有有完完整整的的業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)體體系系和和直直接接面面向向市市場場獨(dú)獨(dú)立立經(jīng)經(jīng)營營的的能能力力。。資產(chǎn)產(chǎn)完完整整人員員獨(dú)獨(dú)立立財(cái)務(wù)務(wù)獨(dú)獨(dú)立立機(jī)構(gòu)構(gòu)獨(dú)獨(dú)立立業(yè)務(wù)務(wù)獨(dú)獨(dú)立立發(fā)行行人人在在獨(dú)獨(dú)立立性性方方面面不不得得有有其其他他嚴(yán)嚴(yán)重重缺缺陷陷5.3重大大資資產(chǎn)產(chǎn)重重組組的的要要求求有利利于于上上市市公公司司形形成成或或者者保保持持健健全全有有效效的的法法人人治治理理結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)重組組后后上上市市公公司司是是否否資資產(chǎn)產(chǎn)完完整整、、生生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營營獨(dú)獨(dú)立立（（在在人人員員、、資資產(chǎn)產(chǎn)、、財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)、、采采購購、、生生產(chǎn)產(chǎn)、、銷銷售售、、知知識識產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)等等方方面面能能否否保保持持獨(dú)獨(dú)立立；；商商標(biāo)標(biāo)權(quán)權(quán)和和專專有有技技術(shù)術(shù)使使用用權(quán)權(quán)是是否否全全部部進(jìn)進(jìn)入入上上市市公公司司；；本次次交交易易是是否否導(dǎo)導(dǎo)致致上上市市公公司司與與控控股股股股東東之之間間存存在在同同業(yè)業(yè)競競爭爭問問題題，，是是否否已已就就原原有有的的同同業(yè)業(yè)競競爭爭問問題題作作出出合合理理安安排排；；本次交易是否否導(dǎo)致上市公公司收入嚴(yán)重重依賴于關(guān)聯(lián)聯(lián)交易；本次交易是否否導(dǎo)致控股股股東或交易對對方侵害上市市公司利益或或增加上市公公司風(fēng)險(xiǎn)的情情形；重組后是否會會因產(chǎn)品質(zhì)量量、勞動安全全等問題使上上市公司陷入入糾紛，從而而損害利益相相關(guān)者的合法法權(quán)益；重組后“三會”制度能否有效效發(fā)揮作用。。健全有效的法法人治理規(guī)范運(yùn)作與財(cái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題題。支持上市公司司通過發(fā)行股股份購買資產(chǎn)產(chǎn)方式將控股股股東主業(yè)資資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)整體體上市，以有有效降低與大大股東的同業(yè)業(yè)競爭和關(guān)聯(lián)聯(lián)交易。由于于特殊原因，，部分資產(chǎn)規(guī)規(guī)模小，尚未未引起同業(yè)競競爭問題的，，上市公司與與重組方可以以采用分步實(shí)實(shí)施的方式，，或采取切實(shí)實(shí)可行的措施施避免同業(yè)競競爭；重點(diǎn)關(guān)注注入入資產(chǎn)是否與與重組方產(chǎn)生生大量關(guān)聯(lián)交交易，是否導(dǎo)導(dǎo)致上市公司司收入嚴(yán)重依依賴于關(guān)聯(lián)交交易，關(guān)聯(lián)交交易收入及相相應(yīng)利潤在上上市公司收入入和利潤中所所占比重是否否合理；規(guī)范運(yùn)作與財(cái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題題大股東及其關(guān)關(guān)聯(lián)方以資產(chǎn)產(chǎn)認(rèn)購上市公公司發(fā)行股份份的，申請人人須提供大股股東及其他關(guān)關(guān)聯(lián)方是否存存在對標(biāo)的資資產(chǎn)的非經(jīng)營營性資金占用用的核查報(bào)告告，提供本次次交易是否會會導(dǎo)致大股東東及其關(guān)聯(lián)方方對上市公司司資金占用風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)增加的說說明，如存在在，須提出有有針對性的解解決措施；標(biāo)的資產(chǎn)過往往三年財(cái)務(wù)指指標(biāo)是否存在在異常波動；；現(xiàn)金流是否否充裕；盈利利能力、毛利利率或凈利率率水平是否穩(wěn)穩(wěn)定；盈利是是否主要依賴賴于非經(jīng)常性性損益；產(chǎn)品品銷售是否嚴(yán)嚴(yán)重依賴重組組方或其他第第三方等5.3重大資產(chǎn)重組組的要求其他要求重組程序是否否合法；重組是否涉及及職工安置；；上市公司日常常監(jiān)管情況：：上市公司是是否涉及訴訟訟或債務(wù)糾紛紛，是否已妥妥善解決;上市公司是否否存在拖欠稅稅費(fèi)問題，是是否已采取妥妥善措施解決決；上市公司司有無不良監(jiān)監(jiān)管記錄，是是否已徹底解解決監(jiān)管部門門在巡檢或?qū)ｍ?xiàng)核查中提提出的問題，，是否正在被被稽查；上市市公司及控股股股東、重組組方有無被投投訴情況，投投訴情況是否否屬實(shí)，有關(guān)關(guān)問題是否解解決。中介介機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)是是否否盡盡職職，，其其出出具具的的意意見見是是否否完完整整、、明明確確。。關(guān)注注的的其其他他問問題題交易易對對方方履履行行業(yè)業(yè)績績承承諾諾能能力力問問題題。?！吨亟M組管管理理辦辦法法》要求求，，資資產(chǎn)產(chǎn)評評估估機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)采采取取收收益益現(xiàn)現(xiàn)值值法法、、假假設(shè)設(shè)開開發(fā)發(fā)法法等等基基于于未未來來收收益益預(yù)預(yù)期期的的估估值值方方法法對對擬擬購購買買資資產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)進(jìn)行行評評估估并并作作為為定定價(jià)價(jià)參參考考依依據(jù)據(jù)的的，，上上市市公公司司應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)在在重重大大資資產(chǎn)產(chǎn)重重組組實(shí)實(shí)施施完完畢畢后后3年內(nèi)內(nèi)的的年年度度報(bào)報(bào)告告中中單單獨(dú)獨(dú)披披露露相相關(guān)關(guān)資資產(chǎn)產(chǎn)的的實(shí)實(shí)際際盈盈利利數(shù)數(shù)與與評評估估報(bào)報(bào)告告中中利利潤潤預(yù)預(yù)測測數(shù)數(shù)的的差差異異情情況況，，并并由由會會計(jì)計(jì)師師事事務(wù)務(wù)所所對對此此出出具具專專項(xiàng)項(xiàng)審審核核意意見見；；交交易易對對方方應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)與與上上市市公公司司就就相相關(guān)關(guān)資資產(chǎn)產(chǎn)實(shí)實(shí)際際盈盈利利數(shù)數(shù)不不足足利利潤潤預(yù)預(yù)測測數(shù)數(shù)的的情情況況簽簽訂訂明明確確可可行行的的補(bǔ)補(bǔ)償償協(xié)協(xié)議議。。審審核核重重點(diǎn)點(diǎn)關(guān)關(guān)注注重重組組方方有有無無補(bǔ)補(bǔ)償償承承諾諾、、是是否否具具備備履履行行承承諾諾的的能能力力、、或或有有責(zé)責(zé)任任的的認(rèn)認(rèn)定定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、、執(zhí)執(zhí)行行程程序序以以及及具具體體落落實(shí)實(shí)方方式式。。稅收優(yōu)惠惠問題。。根據(jù)《國務(wù)院關(guān)關(guān)于實(shí)施施企業(yè)所所得稅過過渡優(yōu)惠惠政策的的通知》（國發(fā)[2007]39號）、財(cái)財(cái)政部、、國家稅稅務(wù)總局局《關(guān)于企業(yè)業(yè)所得稅稅若干優(yōu)優(yōu)惠政策策的通知知》（財(cái)稅[2008]1號）等相相關(guān)法律律法規(guī)的的規(guī)定，，自2008年1月1日起，原原享受低低稅率優(yōu)優(yōu)惠政策策的企業(yè)業(yè)，在新新稅法施施行后5年內(nèi)逐步步過渡到到法定稅稅率。標(biāo)標(biāo)的資產(chǎn)產(chǎn)享受稅稅收優(yōu)惠惠政策的的，重組組方應(yīng)充充分說明明執(zhí)行稅稅收優(yōu)惠惠政策的的依據(jù)。。若公司司稅收政政策與相相關(guān)政策策不符，，可能存存在被稅稅務(wù)主管管機(jī)關(guān)追追繳稅金金風(fēng)險(xiǎn)的的，公司司應(yīng)披露露稅收問問題可能能給公司司帶來的的或有風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，并并提出應(yīng)應(yīng)對措施施，以切切實(shí)保護(hù)護(hù)公司中中小股東東的利益益。5.4重大資產(chǎn)產(chǎn)重組的的標(biāo)準(zhǔn)上市公司司及其控控股或者者控制的的公司購購買、出出售資產(chǎn)產(chǎn)，達(dá)到到下列標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)之一一的，構(gòu)構(gòu)成重大大資產(chǎn)重重組：購買、出出售的資資產(chǎn)總額額占上市市公司最最近一個個會計(jì)年年度經(jīng)審審計(jì)的合合并財(cái)務(wù)務(wù)會計(jì)報(bào)報(bào)告期末末資產(chǎn)總總額的比比例達(dá)到到50%以上；購買、出出售的資資產(chǎn)在最最近一個個會計(jì)年年度所產(chǎn)產(chǎn)生的營營業(yè)收入入占上市市公司同同期經(jīng)審審計(jì)的合合并財(cái)務(wù)務(wù)會計(jì)報(bào)報(bào)告營業(yè)業(yè)收入的的比例達(dá)達(dá)到50%以上；購買、出出售的資資產(chǎn)凈額額占上市市公司最最近一個個會計(jì)年年度經(jīng)審審計(jì)的合合并財(cái)務(wù)務(wù)會計(jì)報(bào)報(bào)告期末末凈資產(chǎn)產(chǎn)額的比比例達(dá)到到50％以上，，且超過過5000萬元人民民幣。購買、出出售資產(chǎn)產(chǎn)未達(dá)到到前款規(guī)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，但中中國證監(jiān)監(jiān)會發(fā)現(xiàn)現(xiàn)存在可可能損害害上市公公司或者者投資者者合法權(quán)權(quán)益的重重大問題題的，可可以根據(jù)據(jù)審慎監(jiān)監(jiān)管原則則責(zé)令上上市公司司補(bǔ)充披披露相關(guān)關(guān)信息、、暫停交交易并報(bào)報(bào)送申請請文件。。規(guī)定比例的計(jì)計(jì)算方法：購買的資產(chǎn)為為股權(quán)的資產(chǎn)總額以被被投資企業(yè)的的資產(chǎn)總額與與該項(xiàng)投資所所占股權(quán)比例例的乘積和成成交金額二者者中的較高者者為準(zhǔn)，營業(yè)收入以被被投資企業(yè)的的營業(yè)收入與與該項(xiàng)投資所所占股權(quán)比例例的乘積為準(zhǔn)準(zhǔn)，資產(chǎn)凈額以被被投資企業(yè)的的凈資產(chǎn)額與與該項(xiàng)投資所所占股權(quán)比例例的乘積和成成交金額二者者中的較高者者為準(zhǔn)；出售的資產(chǎn)為為股權(quán)的，其其資產(chǎn)總額、、營業(yè)收入以以及資產(chǎn)凈額額分別以被投投資企業(yè)的資資產(chǎn)總額、營營業(yè)收入以及及凈資產(chǎn)額與與該項(xiàng)投資所所占股權(quán)比例例的乘積為準(zhǔn)準(zhǔn)。規(guī)定比例的計(jì)計(jì)算方法：購買股權(quán)導(dǎo)致致上市公司取取得被投資企企業(yè)控股權(quán)的的，其資產(chǎn)總額額以被投資資企業(yè)的資資產(chǎn)總額和和成交金額額二者中的的較高者為為準(zhǔn)，營業(yè)收入以以被投資企企業(yè)的營業(yè)業(yè)收入為準(zhǔn)準(zhǔn)，資產(chǎn)凈額以以被投資企企業(yè)的凈資資產(chǎn)額和成成交金額二二者中的較較高者為準(zhǔn)準(zhǔn)；出售股權(quán)導(dǎo)導(dǎo)致上市公公司喪失被被投資企業(yè)業(yè)控股權(quán)的的，其資產(chǎn)產(chǎn)總額、營營業(yè)收入以以及資產(chǎn)凈凈額分別以以被投資企企業(yè)的資產(chǎn)產(chǎn)總額、營營業(yè)收入以以及凈資產(chǎn)產(chǎn)額為準(zhǔn)。。購買的資產(chǎn)產(chǎn)為非股權(quán)權(quán)資產(chǎn)的，，資產(chǎn)總額以以該資產(chǎn)的的賬面值和和成交金額額二者中的的較高者為為準(zhǔn)，資產(chǎn)凈額以以相關(guān)資產(chǎn)產(chǎn)與負(fù)債的的賬面值差差額和成交交金額二者者中的較高高者為準(zhǔn)；；出售的資產(chǎn)產(chǎn)為非股權(quán)權(quán)資產(chǎn)的，，其資產(chǎn)總總額、資產(chǎn)產(chǎn)凈額分別別以該資產(chǎn)產(chǎn)的賬面值值、相關(guān)資資產(chǎn)與負(fù)債債賬面值的的差額為準(zhǔn)準(zhǔn)；該非股股權(quán)資產(chǎn)不不涉及負(fù)債債的，不適適用資產(chǎn)凈凈額標(biāo)準(zhǔn)。。上市公司同同時(shí)購買、、出售資產(chǎn)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)分別計(jì)算算購買、出出售資產(chǎn)的的相關(guān)比例例，并以二二者中比例例較高者為為準(zhǔn)。上市公司在在12個月內(nèi)連續(xù)續(xù)對同一或或者相關(guān)資資產(chǎn)進(jìn)行購購買、出售售的，以其其累計(jì)數(shù)分分別計(jì)算相相應(yīng)數(shù)額，，但已按規(guī)規(guī)定報(bào)經(jīng)中中國證監(jiān)會會核準(zhǔn)的資資產(chǎn)交易行行為，無須須納入累計(jì)計(jì)計(jì)算的范范圍。交易標(biāo)的資資產(chǎn)屬于同同一交易方方所有或者者控制，或或者屬于相相同或者相相近的業(yè)務(wù)務(wù)范圍，或或者中國證證監(jiān)會認(rèn)定定的其他情情形下，可可以認(rèn)定為為同一或者者相關(guān)資產(chǎn)產(chǎn)。5.5并購重組的的支付手段段及其創(chuàng)新新股權(quán)協(xié)議收收購或轉(zhuǎn)讓讓國有股權(quán)行行政劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)置換定向增發(fā)股份回購吸收合并以股抵債：：股票價(jià)值值評估問題題分拆上市換股合并主動退市股權(quán)收購的的方式協(xié)議收購：：收購方根據(jù)據(jù)股權(quán)協(xié)議議轉(zhuǎn)讓價(jià)格格接受目標(biāo)標(biāo)公司部分分股權(quán)，從從而獲得目目標(biāo)公司的的控股權(quán)。。要約收購：：通過證券交交易所的交交易，當(dāng)收收購者在持持有目標(biāo)公公司股份達(dá)達(dá)到法定比比例時(shí)(《證券法》規(guī)定該比例例為30%)，若繼續(xù)進(jìn)進(jìn)行收購，，必須依法法通過向目目標(biāo)公司所所有股東發(fā)發(fā)出全面收收購要約的的方式進(jìn)行行收購。公開市場收收購：收購方通過過二級市場場收購上市市公司的股股票，從而而獲得上市市公司控制制權(quán)的行為為杠桿收購：：公司運(yùn)用用財(cái)務(wù)杠桿桿，主要通通過借款籌籌集資金，，并利用已已被收購的的目標(biāo)企業(yè)業(yè)的資產(chǎn)和和未來現(xiàn)金金收入來擔(dān)擔(dān)保和償還還收購中的的借款。連環(huán)收購：：運(yùn)用手中中有限的資資金，取得得一家公司司的控制權(quán)權(quán)，然后再再運(yùn)用這一一家公司的的財(cái)產(chǎn)作抵抵押，獲得得信用貸款款，去買另另外一家公公司，如此此持續(xù)下去去，形成一一個連環(huán)套套；或是以以一家公司司的財(cái)產(chǎn)作作為基金，，去取得另另外一家公公司的控制制權(quán)。委托托書書收收購購：：收收購購者者通通過過大大量量征征集集股股東東“委托托書書”的方方式式，，代代理理股股東東出出席席股股東東大大會會并并行行使使優(yōu)優(yōu)勢勢的的表表決決權(quán)權(quán)，，以以通通過過改改組組董董事事會會等等決決議議的的方方式式達(dá)達(dá)到到收收購購目目標(biāo)標(biāo)公公司司的的目目的的。。全球球并并購購的的主主流流。在在1990年的的全全球球跨跨國國并并購購項(xiàng)項(xiàng)目目中中，，現(xiàn)現(xiàn)金金交交易易金金額額占占交交易易總總額額的的91%，這這一一比比例例到到1999年時(shí)下下降到到64%，期間間換股股并購購的數(shù)數(shù)量及及金額額大幅幅增長長。1997～2005年的統(tǒng)統(tǒng)計(jì)資資料顯顯示，，股權(quán)權(quán)支付付方式式的并并購金金額占占總交交易金金額近近一半半的比比重，，換股股方式式已經(jīng)經(jīng)成為為主流流。5.6換股并并購模擬案案例：：市盈盈率游游戲公司總股本G(萬股)總收益S(萬元)每股收益EPS(元)市盈率PE(倍)市價(jià)P(元)總市值M(萬)A公司20,00010,0000.52010200,000B公司10,0005,0000.510550,000合計(jì)30,00015,000250,000A公司B公司股股東A公司股股票5000萬(定向發(fā)發(fā)行)B公司股股票10000萬B公司股股東A公司股股東A公司B公司股股B公司股股東A公司股股東A公司2000010000200005000換股收購購(吸收合并并)公司總股本G(萬股)總收益S(萬元)每股收益EPS(元)市盈率PE(倍)市價(jià)P(元)總市值M(萬)A公司25,00015,0000.62012300,000A公司A公司股東東財(cái)富B公司股東東財(cái)富財(cái)富效應(yīng)應(yīng)換股支付付適用于于任何規(guī)規(guī)模的并并購。換股支支付在一一定程度度上擺脫脫并購中中資金規(guī)規(guī)模的限限制，適適用于任任何規(guī)模模的并購購。換股并購購風(fēng)險(xiǎn)分分析。由于換股股收購不不會發(fā)生生大規(guī)模模的資金金流出行行為，為為新合并并公司的的發(fā)展提提供良好好的財(cái)務(wù)務(wù)環(huán)境，，大大降降低了風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。由于股價(jià)價(jià)是時(shí)刻刻波動的的，公司司股價(jià)的的波動情情況是不不可預(yù)測測的。因因此使得得收購成成本難以以確定，，隨著股股價(jià)的波波動，換換股方案案將不得得不經(jīng)常常調(diào)整。。同時(shí)被被并購方方股東得得到新公公司的股股票后依依然面臨臨股價(jià)波波動的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。換股方式式需要并并購雙方方具有良良好的合合作基礎(chǔ)礎(chǔ)，更適適合于善善意收購購?！渡鲜泄舅臼召徆芄芾磙k法法》進(jìn)一步完完善了要要約收購購中換股股收購的的程序，，即“收購人以以證券支支付收購購價(jià)款的的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)提供該該證券發(fā)發(fā)行人最最近3年經(jīng)審計(jì)計(jì)的財(cái)務(wù)務(wù)會計(jì)報(bào)報(bào)告、證證券估值值報(bào)告，，并配合合被收購購公司聘聘請的獨(dú)獨(dú)立財(cái)務(wù)務(wù)顧問的的盡職調(diào)調(diào)查工作作”，增強(qiáng)了了換股收收購的可可操作性性。為了保護(hù)護(hù)投資者者的利益益，法律律對于換換股收購購在使用用范圍上上也有一一定的限限制。如如在以終終止上市市為目的的或未獲獲證監(jiān)會會豁免而而發(fā)出的的全面要要約中，，收購人人使用換換股收購購的，還還必須提提供現(xiàn)金金選擇權(quán)權(quán)?！蛾P(guān)于外國國投資者者并購境境內(nèi)企業(yè)業(yè)的規(guī)定定》允許外國國投資者者使用有有價(jià)證券券并購境境內(nèi)企業(yè)業(yè)。但需需要注意意的是，，外資并并購新規(guī)規(guī)對于外外國投資資者使用用換股收收購的方方式作出出了很嚴(yán)嚴(yán)格的限限制，即即除特殊殊目的公公司（SPV）外，作作為對價(jià)價(jià)支付的的股權(quán)必必須為境境外上市市公司的的股權(quán)，，同時(shí)程程序也有有嚴(yán)格規(guī)規(guī)定，這這事實(shí)上上抬高了了“換股并購購”的門檻。。5.7重大資產(chǎn)產(chǎn)重組中中資產(chǎn)評評估問題題研討資產(chǎn)評估估與其他他估值機(jī)機(jī)構(gòu)的關(guān)關(guān)系房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)評估中中的問題題兩種評估估方法的的運(yùn)用問問題收益法評評估中應(yīng)應(yīng)注意的的問題評估結(jié)論論有效期期問題不同企業(yè)業(yè)合并形形式對評評估結(jié)果果的運(yùn)用用5.7.1資產(chǎn)評估估與其他他估值機(jī)機(jī)構(gòu)的關(guān)關(guān)系中國證監(jiān)監(jiān)會第54號令《上市公司司并購重重組財(cái)務(wù)務(wù)顧問業(yè)業(yè)務(wù)管理理辦法》規(guī)定的上上市公司司并購重重組財(cái)務(wù)務(wù)顧問業(yè)業(yè)務(wù)是指指為上市市公司的的收購、、重大資資產(chǎn)重組組、合并并、分立立、股份份回購等等對上市市公司股股權(quán)結(jié)構(gòu)構(gòu)、資產(chǎn)產(chǎn)和負(fù)債債、收入入和利潤潤等具有有重大影影響的并并購重組組活動提提供交易易估值、、方案設(shè)設(shè)計(jì)、出出具專業(yè)業(yè)意見等等專業(yè)服服務(wù)。上市公司司并購重重組財(cái)務(wù)務(wù)顧問的的職責(zé)對上市公公司并購購重組活活動進(jìn)行行盡職調(diào)調(diào)查，全全面評估估相關(guān)活活動所涉涉及的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)就上市公公司并購購重組活活動向委委托人提提供專業(yè)業(yè)服務(wù)，，幫助委委托人分分析并購購重組相相關(guān)活動動所涉及及的法律律、財(cái)務(wù)務(wù)、經(jīng)營營風(fēng)險(xiǎn)，，提出對對策和建建議，設(shè)設(shè)計(jì)并購購重組方方案，并并指導(dǎo)委委托人按按照上市市公司并并購重組組的相關(guān)關(guān)規(guī)定制制作申報(bào)報(bào)文件；；對委托人人進(jìn)行證證券市場場規(guī)范化化運(yùn)作的的輔導(dǎo)，，使其熟熟悉有關(guān)關(guān)法律、、行政法法規(guī)和中中國證監(jiān)監(jiān)會的規(guī)規(guī)定，充充分了解解其應(yīng)承承擔(dān)的義義務(wù)和責(zé)責(zé)任，督督促其依依法履行行報(bào)告、、公告和和其他法法定義務(wù)務(wù)；在對上市市公司并并購重組組活動及及申報(bào)文文件的真真實(shí)性、、準(zhǔn)確性性、完整整性進(jìn)行行充分核核查和驗(yàn)驗(yàn)證的基基礎(chǔ)上，，依據(jù)中中國證監(jiān)監(jiān)會的規(guī)規(guī)定和監(jiān)監(jiān)管要求求，客觀觀、公正正地發(fā)表表專業(yè)意意見；接受委托托人的委委托，向向中國證證監(jiān)會報(bào)報(bào)送有關(guān)關(guān)上市公公司并購購重組的的申報(bào)材材料，并并根據(jù)中中國證監(jiān)監(jiān)會的審審核意見見，組織織和協(xié)調(diào)調(diào)委托人人及其他他專業(yè)機(jī)機(jī)構(gòu)進(jìn)行行答復(fù)；；根據(jù)中國證證監(jiān)會的相相關(guān)規(guī)定，，持續(xù)督導(dǎo)導(dǎo)委托人依依法履行相相關(guān)義務(wù)；；中國國證證監(jiān)監(jiān)會會要要求求的的其其他他事事項(xiàng)項(xiàng)。。交易易估估值值的的本本質(zhì)質(zhì)：：股股票票定定價(jià)價(jià)交易易估估值值與與資資產(chǎn)產(chǎn)評評估估的的區(qū)區(qū)別別價(jià)值值類類型型不不同同：：投投資資價(jià)價(jià)值值與與市市場場價(jià)價(jià)值值評估估方方法法不不同同交易易估估值值：：DCF方法法、、市市盈盈率率和和市市凈凈率率法法資產(chǎn)產(chǎn)評評估估：：三三類類方方法法中中還還有有很很多多細(xì)細(xì)分分方方法法法律律效效力力不不同同：：鑒鑒證證性性與與咨咨詢詢性性資產(chǎn)產(chǎn)評評估估與與礦礦權(quán)權(quán)評評估估、、土土地地估估價(jià)價(jià)的的關(guān)關(guān)系系資產(chǎn)產(chǎn)評評估估機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)：：《證券券法法》規(guī)定定的的證證券券服服務(wù)務(wù)機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)礦業(yè)業(yè)權(quán)權(quán)評評估估、、土土地地評評估估在在評評估估價(jià)價(jià)值值類類型型上上有有時(shí)時(shí)與與資資產(chǎn)產(chǎn)評評估估不不一一致致資產(chǎn)產(chǎn)評評估估機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)對對礦礦業(yè)業(yè)權(quán)權(quán)評評估估結(jié)結(jié)果果和和土土地地估估價(jià)價(jià)結(jié)結(jié)果果的的利利用用，，整整體體收收益益法法的的驗(yàn)驗(yàn)證證礦業(yè)業(yè)權(quán)權(quán)評評估估要要點(diǎn)點(diǎn)評估估目目的的礦業(yè)業(yè)權(quán)權(quán)出出讓讓：：國國家家讓讓渡渡權(quán)權(quán)利利給給礦礦業(yè)業(yè)權(quán)權(quán)人人礦業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓：：礦業(yè)權(quán)在二二級市場的流流轉(zhuǎn)礦業(yè)權(quán)抵押以法律事務(wù)和和咨詢服務(wù)為為目的探礦權(quán)評估方方法收益途徑評估估方法折現(xiàn)現(xiàn)金流法法約當(dāng)投資－折折現(xiàn)現(xiàn)金流法法折現(xiàn)現(xiàn)金流風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)調(diào)整整法市場途徑評估估方法可比銷售法粗估法成本途徑評估估方法勘察成本效用用法地質(zhì)要素評序序法采礦權(quán)評估方方法貼現(xiàn)現(xiàn)金流量量法收益法收益權(quán)益法以上三種方法法的主要參數(shù)數(shù)：資源儲量量、生產(chǎn)能力力和服務(wù)年限限、產(chǎn)品方案案、采選冶技技術(shù)指標(biāo)、財(cái)財(cái)務(wù)指標(biāo)、折折現(xiàn)率可比銷售法需調(diào)整的參數(shù)數(shù)：可采儲量量、品位、生生產(chǎn)能力、價(jià)價(jià)格、差異礦權(quán)評估與資資產(chǎn)評估的區(qū)區(qū)別價(jià)值類型的差差異評估方法及參參數(shù)選取的差差異后果因采礦權(quán)價(jià)值值而高估礦山山企業(yè)價(jià)值因探礦權(quán)價(jià)值值評估增加不不確定性礦業(yè)權(quán)證的有有效期問題關(guān)注有償取得得探礦權(quán)采礦礦權(quán)時(shí)價(jià)款繳繳納情況可采儲量的確確認(rèn)依據(jù)生產(chǎn)能力的確確定對收益法評估估時(shí)采用的評評估參數(shù)合理理性要綜合分分析分期出讓的采采礦權(quán)評估關(guān)注探礦權(quán)蘊(yùn)蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)規(guī)范》GB/T50291一1999房地產(chǎn)估價(jià)按按估價(jià)目的進(jìn)進(jìn)行分類土地使用權(quán)出出讓價(jià)格評估估房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)價(jià)格評估房地產(chǎn)租賃價(jià)價(jià)格評估房地產(chǎn)抵押價(jià)價(jià)值評估房地產(chǎn)保險(xiǎn)估估價(jià)房地產(chǎn)課稅估估價(jià)征地和房屋拆拆遷補(bǔ)償估價(jià)價(jià)房地產(chǎn)分割、、合并估價(jià)房地產(chǎn)糾紛估估價(jià)房地產(chǎn)拍賣底底價(jià)評估企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)濟(jì)活動中涉及及的房地產(chǎn)估估價(jià)其他目的的房房地產(chǎn)估價(jià)。。《城鎮(zhèn)土地估價(jià)價(jià)規(guī)程》城市基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)評估：由事事業(yè)型評估單單位和具有評評估資格的市市場中介評估估機(jī)構(gòu)評估宗地地價(jià)評估估：由具有評評估資格的市市場中介機(jī)構(gòu)構(gòu)評估方法：收益還還原法、市場場比較法、稱稱本逼近法、、剩余法、基基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)數(shù)修正法宗地類型：居居住、商業(yè)金金融、工業(yè)倉倉儲、交通、、綜合、公共共綠地宗地權(quán)利劃分分地土地價(jià)格格評估類別：：土地所有權(quán)權(quán)價(jià)格、土地地使用權(quán)價(jià)格格、土地租賃賃權(quán)價(jià)格、土土地抵押價(jià)格格、土地地役役權(quán)（包括：：通行權(quán)、通通過權(quán)、流水水權(quán)、通風(fēng)權(quán)權(quán)、采光權(quán)、、取水權(quán)、眺眺望權(quán)等）價(jià)價(jià)格土地估價(jià)中評評估目的和價(jià)價(jià)值類型不明明確，明確了了土地估價(jià)應(yīng)應(yīng)遵循的原則則5.7.2房地產(chǎn)企業(yè)評評估中的問題題權(quán)屬合法，證證照齊全：土土地使用證、、建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可證、、建設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可證、、施工許可證證、商品房銷銷售或者預(yù)售售許可證。兩