新世界價(jià)格專案

新世界南市項(xiàng)目

—價(jià)格論證1市場供應(yīng)分析競爭板塊分布泰達(dá)城板塊小伙巷板塊老城廂板塊和平區(qū)市場分析南開區(qū)市場分析價(jià)格走勢分析市場價(jià)格情況分析和平區(qū)價(jià)格市內(nèi)重要區(qū)域價(jià)格重點(diǎn)項(xiàng)目價(jià)格走勢本案價(jià)格預(yù)測土地市場分析2北部板塊老城廂板塊南市和平路板塊區(qū)域市場格局黃河道板塊3A1R1R2R3R4R5市場格局分析北部中心區(qū)名稱開發(fā)商規(guī)模萬m2價(jià)格物業(yè)類型金領(lǐng)國際泰達(dá)廣洋置業(yè)187500高層萬通上游國際泰達(dá)萬通28預(yù)計(jì)8000高層/別墅國泰恒生地塊國泰恒生投資集團(tuán)27未上市—金領(lǐng)國際萬通上游國際國泰恒生泰達(dá)城項(xiàng)目位于三岔河口，地塊被子牙河南運(yùn)河環(huán)抱,是海河的起點(diǎn)。四至范圍：東至子牙河，南至南運(yùn)河，西至趙家場大街，北至西青道快速路。占地面積85.1公頃，建筑面積150萬平米。公建約40萬平米，住宅110萬平米（公司大高端住宅板塊）4易買得超市5市場格局分析小伙巷地區(qū)北鄰海河，其范圍東起北門外大街，西至大豐路，南起南運(yùn)河南路，北至北馬路；占地約42公頃；規(guī)劃總建筑面積約80萬平方米；其中63%以上為公建設(shè)施，整個(gè)區(qū)域分為中心商務(wù)區(qū)、地鐵商業(yè)區(qū)、生活休閑區(qū)、高檔居住區(qū)和教育服務(wù)區(qū)，將建設(shè)大型寫字樓、商貿(mào)餐飲、高檔公寓等。沿河和周邊區(qū)域?qū)⒔▽?0米到25米的綠化帶，濱河建親水平臺(tái)，區(qū)域中央將建線性綠化帶和休憩公園。小伙巷地塊6市場格局分析老城廂區(qū)域名稱開發(fā)商規(guī)模萬㎡成交均價(jià)元/㎡物業(yè)類型天津壹街區(qū)靜安218500高層富力城富力地產(chǎn)729800高層后現(xiàn)代城中新108000高層堂中堂中新7.118000別墅11號(hào)公館中新517000別墅中央戀城中新16.68000高層城上城中新10預(yù)計(jì)10000高層金盛廣場金潤集團(tuán)17未售高層富力城11號(hào)公館后現(xiàn)代城天津壹街區(qū)堂中堂城上城中央戀城金盛廣場7壹街區(qū)富力城8誠基中心犀地和平門天津中心君隆廣場岳陽書苑賽頓金茂現(xiàn)場閣萊美同方瞰和平吉利經(jīng)典津門津塔市場格局分析和平區(qū)名稱開發(fā)商規(guī)模萬㎡價(jià)格物業(yè)類型誠基中心泰瑞2011000住宅天津中心復(fù)地集團(tuán)15.1918000寫字樓+酒店+酒店式公寓君隆廣場御道津旅1812000寫字樓+酒店式公寓和平門和平房地產(chǎn)58200住宅吉利經(jīng)典天房集團(tuán)1.712000住宅同方瞰和平世茂置業(yè)188200住宅閣萊美遠(yuǎn)泰房地產(chǎn)5.358500住宅金茂現(xiàn)場世茂投資178000住宅賽頓中心萬順地產(chǎn)169500寫字樓+住宅犀地天創(chuàng)置業(yè)219800住宅岳陽舒苑金閣置業(yè)17600住宅津門津塔金融街30——寫字樓+酒店式公寓9犀地同方瞰和平閣萊美吉利經(jīng)典10城南新世家鄰水陽光津河壹號(hào)雅川家園格調(diào)春天億城山水頤園英郡萬科金色家園晴川家園雅潤家園寶龍灣仁恒廣場湘秀麗舍市場格局分分析名稱開發(fā)商規(guī)模萬㎡成交均價(jià)元/㎡物業(yè)類型金色家園萬科10.58500小高層+高層雅川家園長城房地產(chǎn)46100多層雅潤家園鑫宇房地產(chǎn)5.66500多層晴川家園天房

英郡弘澤5.86800小高層+高層津河壹號(hào)弘澤136200高層鄰水陽光樺棟實(shí)業(yè)600006500小高層+高層山水頤園億城集團(tuán)106800小高層+高層寶龍灣南開房地產(chǎn)227300高層格調(diào)春天泰達(dá)建設(shè)507500高層城南新世家天房327200小高層+高層南開區(qū)11金色家園12周邊區(qū)域土土地供應(yīng)情情況分析項(xiàng)目所處區(qū)區(qū)域土地供供應(yīng)總量約約為3274205平方米（（建筑面積積），其中中和平區(qū)6塊土地總總建筑面積積約為676463.12平平方米（建建筑面積）），但其規(guī)規(guī)劃用途多多為商業(yè)金金融用地，，可見，在寸寸土寸金的的市中心區(qū)區(qū)域內(nèi)，住住宅項(xiàng)目的的供應(yīng)將是是越來越為為緊俏。土地市場供供應(yīng)情況13未來市場供供應(yīng)情況ID四至范圍土地面積容積率總建筑面積規(guī)劃用途成交價(jià)格（萬元）成交樓面價(jià)（元/㎡）成交日期受讓單位1南開水閣大街以南950002.6247000公建、高級公寓82800---2003-12-30新加坡仁恒集團(tuán)2北馬路北側(cè)、大豐路東側(cè)3148812.44767982公建、居住15110019672004-3-5上海陸家嘴3紅橋區(qū)子牙河與南運(yùn)河交匯之處8510001.761497760居住、商業(yè)、商務(wù)、休閑、娛樂------------泰達(dá)地產(chǎn)4東至民族路、南至海河?xùn)|路、西至北安道、北至博愛道。103408.2285000商業(yè)、酒店、寫字樓163911928.352006-1-8泰瑞地產(chǎn)5東至濱江道南至和平路西至哈密道北至規(guī)劃興路4427703.00132831商業(yè)、酒店、餐飲、娛樂788305934.612005-2-24恒隆地產(chǎn)6東至規(guī)劃興安路南至規(guī)劃興安路西至規(guī)劃興安路北至海河310004.84150000商業(yè)、酒店、公寓738604924.002005-8-5金融街7東至西康路、南至天津市規(guī)局、西至吳家窯二路、北至沙市道。270871.2634129.62居住及商業(yè)220486460.082005-11-10招商地產(chǎn)8東至貴陽路、南至蘭州道、西至昆明路、北至西寧道。14752.29.2135000商業(yè)、公寓、居住589644367.702006-5-31金康地產(chǎn)9興安路北安橋南北兩側(cè)206528.6223769寫字樓、商業(yè)、住宅------------合生創(chuàng)展10貴州路東側(cè)，東至現(xiàn)狀圍墻，南至吉安別墅，西至貴州路，北至華益律師事務(wù)所703.60.9600商業(yè)金融業(yè)（商業(yè)性辦公）13410000223502007-01-08君杰物業(yè)發(fā)展有限公司11濱江道與河北路交口，東至現(xiàn)狀住宅，南至富士商廈，西至濱江道，北至河北路2366.7511833.5商業(yè)金融業(yè)起掛65180000起掛5508.09起掛2007-07-27——14周邊市場未未來供應(yīng)分分析項(xiàng)目名稱總體規(guī)模住宅規(guī)模08-09年預(yù)計(jì)供應(yīng)中央戀城161510.6吉利花園3.633天津中心15.1966鞍山道地鐵上蓋（麥?zhǔn)?）4.562.722.72金盛廣場1766富力城三期72.4505上城豪苑上西區(qū)與三期403020新加坡國浩地產(chǎn)項(xiàng)目21.41510上投老城廂別墅用地444中糧南門西住宅部分7.867.867.86仁恒地產(chǎn)綜合項(xiàng)目3827.313新世界南市地塊項(xiàng)目2016.28泰達(dá)城15010020伊頓玫瑰公寓555寶利長江道地塊121212合生創(chuàng)展北安橋地塊22.375.735.73合計(jì)449.38305.81138.9115通過以上土土地市場及及商品房市市場情況分分析項(xiàng)目所所屬區(qū)域市市場特點(diǎn)如如下：1.由于區(qū)區(qū)域整體定定位，目前前和平區(qū)整整體的住宅宅市場供應(yīng)應(yīng)量相對較較小，且由由于其土地地稀缺性嚴(yán)嚴(yán)重，項(xiàng)目目也多為體體量較小、、容積率較較大的高層層產(chǎn)品，在未來兩年年住宅供應(yīng)應(yīng)也將持續(xù)續(xù)下降。2.由于項(xiàng)項(xiàng)目所屬的的和平區(qū)為為天津市高高端項(xiàng)目，，其銷售價(jià)價(jià)格也相對對較高。16和平區(qū)商品品房價(jià)格走走勢分析單位：元/平方米17和平區(qū)與市市內(nèi)六區(qū)商商品房價(jià)格格走勢分析析和平區(qū)均價(jià)價(jià)水平始終終處于六區(qū)區(qū)的前列，，尤其從2006年年開始其勢勢頭更加猛猛烈，遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其他他五區(qū)的價(jià)價(jià)格水平。。而通過城城市中心部部分價(jià)格漲漲幅變化我我們也可以以看出，該該區(qū)域的商商品房價(jià)格格雖然在全全市都處于于較高的水水平，但是是從價(jià)格的的走勢來看看，依然存存在升值空空間。18富力城（（精裝））周邊市場場價(jià)格分分析數(shù)據(jù)來源源天津市市房地產(chǎn)產(chǎn)綜合信信息網(wǎng)19周邊市場場價(jià)格分分析犀地?cái)?shù)據(jù)來源源天津市市房地產(chǎn)產(chǎn)綜合信信息網(wǎng)20壹街區(qū)金領(lǐng)國際際周邊市場場價(jià)格分分析數(shù)據(jù)來源源天津市市房地產(chǎn)產(chǎn)綜合信信息網(wǎng)21瞰和平華門名筑筑周邊市場場價(jià)格分分析2223市場價(jià)格格分析區(qū)域別墅墅項(xiàng)目價(jià)價(jià)格為16000—18000元/㎡，目目前僅有有兩個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目在售售（堂中中堂、11號(hào)公公館）。。區(qū)域其他他項(xiàng)目價(jià)價(jià)格均已已突破8500元/㎡㎡，部分分項(xiàng)目萬萬元以上上的價(jià)格格觸手可可及。富力城項(xiàng)項(xiàng)目和即即將開盤盤的上城城豪苑項(xiàng)項(xiàng)目及仁仁恒廣場場項(xiàng)目為為精裝修修，其他他均為毛毛坯交房房。2324以同期樓樓盤的市市場銷售售價(jià)格為為參考，，本項(xiàng)目目目前的的比準(zhǔn)價(jià)價(jià)格（項(xiàng)項(xiàng)目均價(jià)價(jià)）10800元/平方米米本案價(jià)格格預(yù)期

項(xiàng)目名稱本案富力城瞰和平壹街區(qū)仁恒廣場犀地比較因素權(quán)重

15%15%15%28%27%區(qū)位20%10.20.210.20.20.2內(nèi)部配套10%10.1050.090.080.090.1外部配套15%10.150.210.1650.210.1725規(guī)劃10%10.10.090.090.10.09戶型20%10.190.180.180.180.17入市時(shí)間10%10.090.070.070.10.05自然環(huán)境園林10%10.10.10.090.090.1開發(fā)商5%10.0450.0450.0450.0450.045權(quán)重合計(jì)100%100.980.9950.9210.9275銷售價(jià)格980095008800130009800比準(zhǔn)均價(jià)10000.009547.749565.2212807.8810566.042425根據(jù)長期期趨勢法法來推算算：2007年年天津市市商品房房平均價(jià)價(jià)格約為為5495元/平方米米，相比比2006年的的漲幅在在10.1%左左右。2004年、2005年天津津商品房房價(jià)格同同比分別別上漲19.75%和和27.9%，，保持了了較高的的增長態(tài)態(tài)勢，2006年房價(jià)價(jià)增速有有所回落落，增幅幅降為18.57%。。在2005年年以前，，價(jià)格增增幅一直直保持加加速變化化的態(tài)勢勢，而在在2006年出出現(xiàn)了價(jià)價(jià)格增幅幅大幅回回落的現(xiàn)現(xiàn)象，2007年的預(yù)預(yù)測的10-15%的的增幅完完全符合合這一變變化趨勢勢。本案價(jià)格格預(yù)期2526本項(xiàng)目目目前的比比準(zhǔn)價(jià)格格（項(xiàng)目目均價(jià)））＝10800元元/平方方米依據(jù)市場場數(shù)據(jù)的的反饋，，和平區(qū)區(qū)在05-06年這一一較為特特殊的市市場周期期里，年年均漲幅幅達(dá)到30.6%，考考慮到未未來政策策調(diào)控、、市場成成交量趨趨緩、區(qū)區(qū)域項(xiàng)目目競爭激激烈的變變化情況況，我司司預(yù)測未未來兩年年的年均均漲幅在在10-15%左右：：以同期樓樓盤的市市場銷售售價(jià)格為為參考項(xiàng)目2009年年開盤均均價(jià)14000元/㎡本案價(jià)格格預(yù)期2627本案價(jià)格格預(yù)期老城廂及及本案周周邊項(xiàng)目目均于2008年-2009年完成成入住，，因此區(qū)區(qū)域內(nèi)與與本案工工程及銷銷售進(jìn)度度較為鄰鄰近的項(xiàng)項(xiàng)目較少少，根據(jù)據(jù)區(qū)域規(guī)規(guī)劃情況況仁恒集集團(tuán)的海海河廣場場項(xiàng)目為為本案的的最大競競爭對手手：其預(yù)期銷銷售均價(jià)價(jià)為12000-15000元/平平方米，，為全精精裝產(chǎn)品品本案預(yù)計(jì)計(jì)入市均均價(jià)為14000元/平方米米，為毛坯產(chǎn)產(chǎn)品2728均價(jià)約為為：15900元/㎡㎡各階段價(jià)價(jià)格走勢勢2009年2010年4月5月--6月7月-9月10月11月-12月1月-3月4月5月-6月7月-8月引爆期旺銷期持續(xù)期二次引爆旺銷期持續(xù)強(qiáng)銷三次引爆沖刺期收尾2009年20102829各階段累累計(jì)回款款額2009年2010年4月5月--6月7月-9月10月11月-12月1月-3月4月5月-6月7月-8月引爆期旺銷期持續(xù)期二次引爆旺銷期持續(xù)強(qiáng)銷三次引爆沖刺期收尾總回款額額約為：：23.9億元元2009年2010年29ThanksEnd30謝謝謝1月-2301:10:1901:1001:101月-231月-2301:1001:1001:10:191月-231月-2301:10:192023/1/61:10:199、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。01:10:2001:10:2001:101/6/20231:10:20AM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見見頻。。。1月-2301:10:2001:10Jan-2306-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。01:10:2001:10:2001:10Friday,January6,202313、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。1月-231月-2301:10:2001:10:20January6,202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。06一一月月20231:10:20上上午午01:10:201月月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月231:10上上午1月-2301:10January6,202316、行動(dòng)出成果果，工作出財(cái)財(cái)富。。2023/1/61:10:2001:10:2006January202317、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時(shí)，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點(diǎn)的射線線向前。。1:10:20上午1:10上上午01:10:201月-239、沒沒有有失失敗敗，，只只有有暫暫時(shí)時(shí)停停止止成成功功??！。。1月月-231月月-23Friday,January6,202310、很多事事情努力力了未必必有結(jié)果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒有。。。01:10:2001:10:2001:101/6/20231:10:20AM11、成功功就是是日復(fù)復(fù)一日日那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小努力力的積積累。。。1月-2301:10:2001:10Jan-2306-Jan-2312、世世間間成成事事，，不不求求其其絕絕對對圓圓滿滿，，留留一一份份不不足足，，可可得得無無限限完完美美。。。。01:10:2001:10:2001:10Friday,January6,202313、不知香積寺寺，數(shù)里入云云峰。。1月-231月-2301:10:2001:10:20January6,202314、意意志志堅(jiān)堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥塊塊一一樣樣任任意意揉揉捏捏。。06一一月月20231:10:20上上午午01:10:201月月-2315、楚塞三湘接接，荊門九派派通。。。一月231:10上上午1月-2301:10January6,202316、少年十五五二十時(shí)，，步行奪得得胡馬騎。。。2023/1/61:10:2001:10:2006January202317、空山山新雨雨后，，天氣氣晚來來秋。。。1:10:20上上午1:10上上午午01:10:201月-239、楊柳散散和風(fēng)，，青山澹澹吾慮。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、閱讀一一切好書書如同和和過去最最杰出的的人談話話。01:10:2001:10:2001:101/6/20231:10:2