中國房地產(chǎn)2022年市場總結(jié)-2023年趨勢展望-全年數(shù)據(jù)版

中指研究院中指研究院中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)中國房地產(chǎn)市場2022總結(jié)&2023展望PAGE20本報告數(shù)據(jù)來自中指數(shù)據(jù)CREIS。詳情請查詢本報告數(shù)據(jù)來自中指數(shù)據(jù)CREIS。詳情請查詢或致電400-630-1230PAGE19本報告數(shù)據(jù)來自中指數(shù)據(jù)CREIS。詳情請查詢或致電400-630-1230報告數(shù)據(jù)來自中指數(shù)據(jù)CREIS。詳情請查詢或致電400-630-1230中指研究院中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)中國房地產(chǎn)市場2022總結(jié)&2023展望2022年，我國宏觀經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力，同時多地疫情反復(fù)、多個期房項目停工等超預(yù)期因素頻出，疊加中長期住房需求動能釋放減弱，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)前所未有。2022年初以來，需求端政策及信貸環(huán)境不斷優(yōu)化，但政策效果并不明顯，房地產(chǎn)市場深度調(diào)整態(tài)勢未改。四季度，多個監(jiān)管部門接連釋放重磅利好，從供需兩端優(yōu)化政策，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期。盡管政策不斷改善，但當(dāng)前居民收入預(yù)期弱、購房觀望情緒尚未改變，疊加近期我國優(yōu)化疫情防控措施，疫情沖擊仍將持續(xù)一段時間，短期房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力仍在。2023年，在疫情影響減弱后，預(yù)計我國宏觀經(jīng)濟(jì)將實現(xiàn)整體好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場也有望逐步企穩(wěn)恢復(fù)。第一部分：2022年中國房地產(chǎn)市場形勢總結(jié)（一）價格水平：新房、二手房價格年度累計均下跌，下半年單月價格環(huán)比持續(xù)下跌，房價下行壓力突出圖：2021年以來百城新建住宅、二手住宅價格環(huán)比變化數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS新建住宅價格方面，2022年百城新建住宅價格自2014年后時隔七年再次出現(xiàn)年度下跌。上半年新房價格整體呈企穩(wěn)橫盤態(tài)勢，下半年以來房價走勢疲弱，價格持續(xù)下跌。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，2022年百城新建住宅價格累計下跌0.02%，較2021年由漲轉(zhuǎn)跌。具體來看，上半年百城新建住宅價格累計上漲0.15%，較2021年同期收窄1.55個百分點；下半年以來，受疫情多點散發(fā)、經(jīng)濟(jì)下行壓力加大、“斷供”事件等因素影響，百城新房價格各月環(huán)比均下跌。12月，百城新建住宅均價16177元/平方米，環(huán)比下跌0.08%，跌幅較11月擴(kuò)大0.02個百分點，已連續(xù)6個月環(huán)比下跌。二手住宅價格方面，2022年百城二手住宅價格累計下跌，上半年二手房價呈橫盤態(tài)勢，下半年房價下行趨勢明顯，月度環(huán)比跌幅持續(xù)擴(kuò)大。2022年百城二手住宅價格累計下跌0.77%。上半年百城二手住宅價格累計上漲0.17%，較2021年同期收窄2.39個百分點。下半年以來，市場進(jìn)入深度調(diào)整期，月度價格環(huán)比持續(xù)下跌，且跌幅逐步擴(kuò)大。12月，百城二手住宅價格為15876元/平方米，環(huán)比下跌0.22%，跌幅較11月擴(kuò)大0.01個百分點，已連續(xù)8個月環(huán)比下跌。圖：2020年6月以來百城新建住宅、二手住宅價格環(huán)比下跌城市數(shù)量變化數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS從漲跌城市個數(shù)看，2022年以來，百城新建住宅、二手住宅價格月度環(huán)比下跌城市數(shù)量均維持在高位水平，二手住宅價格環(huán)比下跌城市數(shù)量整體呈上升態(tài)勢。12月，百城新建住宅價格環(huán)比下跌城市數(shù)量為68個，較2021年同期增加10個；百城二手住宅價格環(huán)比下跌城市數(shù)量增至80個，已連續(xù)5個月超70個。從累計下跌城市數(shù)量來看，2022年新建住宅價格累計下跌的城市有70個，二手住宅價格累計下跌的城市有73個。綜合來看，2022年百城房價走勢疲弱，展望2023年，預(yù)計隨著疫情形勢有所好轉(zhuǎn)，疊加各地“因城施策”逐漸顯效，重點一二線城市房價有望企穩(wěn)，但恐需較長的恢復(fù)時間。（二）成交規(guī)模：重點100城新房成交同比下降近四成，為2015年以來最低水平根據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年1-11月，全國商品房銷售面積12.1億平方米，同比下降23.3%，商品房銷售額11.9萬億元，同比下降26.6%。11月單月全國商品房銷售面積和金額同比降幅仍超20%，房地產(chǎn)市場銷售未出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。圖：2019年以來100個代表城市新建商品住宅月度成交面積走勢數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS2022年，重點100城新建商品住宅成交面積同比降幅近四成，絕對規(guī)模為2015年以來最低水平。據(jù)初步統(tǒng)計，2022年，100個代表城市新建商品住宅月均成交面積約3036萬平方米，同比下降36.2%。具體來看，上半年，市場延續(xù)調(diào)整態(tài)勢，重點100城商品住宅月均成交面積同比下降43.8%。5-6月，疫情影響逐漸弱化疊加熱點城市優(yōu)化政策效果顯現(xiàn)，市場表現(xiàn)邊際修復(fù)。三季度，受季節(jié)性和部分城市“斷供”項目增加等因素影響，市場成交活躍度再次下行，重點城市商品住宅月均成交面積同比下降26.8%；四季度，購房者置業(yè)情緒仍處低位，12月重點城市成交面積環(huán)比小幅回升，但同比降幅仍超三成，單月已連續(xù)19個月同比下降，市場預(yù)期依然較弱。圖：2020年以來各梯隊代表城市新建商品住宅月度成交面積同比走勢數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS分梯隊來看，2022年，各線代表城市新建商品住宅成交面積同比均下降，一線城市韌性較強(qiáng)，銷售面積同比下降23.7%，降幅為各線城市最小，二線城市受重慶、武漢等大體量城市市場低迷影響，同比下降38.6%，降幅最大。三四線代表城市同比下降34.8%。具體來看，上半年市場延續(xù)2021年底調(diào)整態(tài)勢，各線代表城市銷售面積同比均降，其中三四線代表城市商品住宅同比下降近五成，降幅最大。三季度，二線城市中成都、重慶、天津等城市受疫情影響，市場觀望情緒加重，代表城市成交面積降幅位列各線城市之首。10月以來，各線城市市場銷售依然承壓，政策效果不明顯。（三）需求結(jié)構(gòu)：剛需產(chǎn)品表現(xiàn)疲軟，改善需求成新房市場主流，多城120平以上產(chǎn)品占比提升圖：2022年1-11月30個代表城市套總價均值和中位數(shù)較2021年變化圖數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS2022年以來，代表城市新房成交套總價均值及中位數(shù)普遍出現(xiàn)上行，主要受兩方面因素影響：1）今年我國宏觀經(jīng)濟(jì)面臨較大下行壓力，居民失業(yè)率處在高位，居民收入預(yù)期明顯轉(zhuǎn)弱，置業(yè)信心不足，其中剛需購房者觀望情緒較重，而改善客戶預(yù)期整體好于剛需客戶，同時部分新房受限價因素影響，與二手房出現(xiàn)價格倒掛，吸引改善客戶入市；2）近年來新房供給逐步向改善產(chǎn)品轉(zhuǎn)變，帶動新房供應(yīng)高端化，面積段出現(xiàn)一定增大趨勢，同時近兩年土地市場持續(xù)低迷，地方政府推地傾向于中心區(qū)地塊，也帶動新房項目價格出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲。圖：2022年1-11月30個代表城市各面積段住宅銷售套數(shù)占比數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS從面積段成交套數(shù)占比來看，與2021年相比，30個代表城市中，22個城市120-144平方米成交套數(shù)占比有所增長，25個城市144-200平方米和23個城市200平方米以上大戶型成交套數(shù)占比均有一定提升。另外，21個城市90平米以下面積段產(chǎn)品成交占比下降，剛需群體購房意愿進(jìn)一步走低，剛需產(chǎn)品表現(xiàn)整體較2021年明顯轉(zhuǎn)弱。2022年，地方政府為吸引企業(yè)積極參與土地競拍，掛出多宗優(yōu)質(zhì)地塊，該部分土地多將在2023年入市，預(yù)計整體新增供應(yīng)結(jié)構(gòu)將更多地向改善類項目傾斜。同時，我國經(jīng)濟(jì)仍處在緩慢恢復(fù)階段，居民收入預(yù)期、市場觀望情緒的修復(fù)仍需時間，剛需釋放動能仍偏弱。預(yù)計在2023年成交結(jié)構(gòu)中，改善類產(chǎn)品占比或進(jìn)一步提升。（四）供求關(guān)系：市場供需兩端均走弱，可售面積維持高位，重點50城出清周期達(dá)17.2個月2022年1-11月，全國房屋新開工面積為11.2億平方米，同比下降38.9%，單月新開工面積自4月起連續(xù)8個月同比下降超35%。11月單月新開工面積絕對規(guī)模處今年以來月度最低水平，同比降幅擴(kuò)大15.7個百分點至50.8%。1-11月，全國房屋施工面積為89.7億平方米，同比下降6.5%。全國房屋竣工面積5.6億平方米，同比下降19.0%，8-10月隨著“保交樓”措施的進(jìn)一步落實及推進(jìn)，單月竣工面積同比降幅較前5個月明顯收窄。11月單月房屋竣工面積環(huán)比增長60.8%，竣工出現(xiàn)邊際修復(fù)，但受較高基數(shù)影響，同比降幅擴(kuò)大至20.2%。圖：2019年以來50個代表城市商品住宅月度新批上市面積走勢數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS2022年，50個代表城市商品住宅新批上市面積同比下降超四成，市場銷售疲軟疊加部分城市疫情封控影響，房企推盤節(jié)奏放緩。據(jù)初步統(tǒng)計，2022年，50個代表城市商品住宅月均新批上市面積約1779萬平方米，處2015年以來最低水平，同比下降超40%。具體來看，上半年重點城市供應(yīng)端明顯走弱，新批上市面積同比降幅超四成，6月房企積極推盤搶收回款，代表城市新批上市面積環(huán)比增長48.3%，同比降幅收窄超10個百分點。三季度房企推盤意愿再次走弱，新批上市面積同比下降43.9%。進(jìn)入11月，在沖刺全年業(yè)績目標(biāo)下，房企加快項目供貨節(jié)奏，50個代表城市新批上市面積環(huán)比有所增長。12月疫情形勢愈發(fā)嚴(yán)峻，拖累房企供貨節(jié)奏，新批上市面積同比降幅仍較大。圖：2020年以來各線代表城市商品住宅可售面積出清周期（按近6個月月均銷售面積計算）數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS短期庫存來看，50個代表城市可售面積處在相對高位，出清周期為17.2個月。截至2022年11月末，50個代表城市商品住宅可售面積約37445萬平方米，供需兩端均偏弱的情形下，重點城市可售面積處于2017年以來的相對高位，較2021年末下降3.9%。出清周期方面，截至11月末，按近6個月月均銷售面積計算，短期庫存出清周期為17.2個月，較2021年末延長3.4個月，其中三四線代表城市出清周期為20.8個月，市場庫存去化壓力較大。表：2022年11月代表城市商品住宅可售面積及出清周期（按近6個月月均銷售面積計算）城市可售面積（萬平米）出清周期（月）城市可售面積（萬平米）出清周期（月）杭州2774.0武漢188616.2上海5897.0青島190017.2合肥3908.3廣州125317.4蘇州7349.4無錫49918.2南京69411.0沈陽147618.6西安72911.3北京126219.4成都165512.6南寧88420.9長沙83313.2重慶119421.3深圳38113.2廈門34421.9寧波83214.7鄭州92423.1溫州77615.4長春102225.7濟(jì)南132815.7天津205530.0數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS杭州、上海、合肥等城市短期庫存不足，天津、長春、鄭州、廈門等地短期去化存壓，出清周期均在20個月以上。截至11月末，杭州出清周期僅4.0個月，上海出清周期亦僅7.0個月，短期庫存不足。南京、西安等地出清周期在9-12個月之間，庫存相對合理。天津、長春、鄭州、廈門等城市出清周期在20個月以上，短期市場銷售去化承壓。整體來看，2022年，重點城市商品住宅供求面積均為2015年以來最低水平，房企推盤積極性不足。供需兩端均弱下，重點城市可售面積處在相對高位，僅少數(shù)核心一二線城市短期庫存去化時間不足10個月，三四線城市庫存去化壓力較大。（五）土地供求：供求規(guī)模均降至近十年同期最低水平，市場表現(xiàn)分化，地方國資托底現(xiàn)象明顯受房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整、房企資金承壓影響，政府推地及房企拿地意愿均不足，全國300城住宅用地供求兩端均縮量明顯。據(jù)初步統(tǒng)計，2022年全國300城住宅用地推出、成交面積分別同比下降35.9%、31.5%，絕對規(guī)模均處近十年同期最低水平。在全國土拍市場整體表現(xiàn)低迷下，政府推地傾向以主城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊為主，以提高房企參拍積極性，住宅用地成交樓面價結(jié)構(gòu)性小幅上漲，同時地方政府持續(xù)優(yōu)化土拍規(guī)則、降低配建及自持面積，但土拍情緒仍低位徘徊，溢價率僅3.0%。圖：2015年以來全國住宅用地流拍、撤牌及底價成交情況（全市口徑）數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS流拍撤牌方面，全國住宅用地流拍、撤牌數(shù)量均處近五年同期最低位，但流拍撤牌率仍較高。一方面，市場低迷下政府推地謹(jǐn)慎，推出宗數(shù)較去年縮量明顯；另一方面，2022年以來，全國各地持續(xù)優(yōu)化土拍規(guī)則、釋放優(yōu)質(zhì)地塊，提高房企參拍積極性，且在土地公告前期，部分城市地方政府亦提前摸排，以改善流拍撤牌情況，但各地土地市場情緒仍普遍偏低，流拍撤牌率仍在高位。據(jù)初步統(tǒng)計，2022年，全國流拍地塊數(shù)量共計4006宗，撤牌672宗，流拍撤牌率20.3%，較去年同期下調(diào)2.8個百分點，仍在高位。表：22城2022年涉宅用地各批次推出情況（市本級，單位：萬㎡）城市2022年推出面積較2021年全年變化首批次二批次三批次四批次五批次合肥142747%351325471213--上海1102-1%44623535863--無錫701-2%10318197151170廈門295-18%748511221--成都1430-22%440438351118--福州453-32%1208217576--杭州1242-42%5813442085060蘇州702-42%1652156917083南京1059-42%1454543423092長沙1078-44%323350225185--北京524-45%16917514832--寧波591-49%2562048448--深圳426-50%108180122101--鄭州839-55%2072273360--天津684-58%31815012194--廣州918-59%276147389106--青島775-61%88211227249--濟(jì)南620-64%23615414387--武漢987-65%939243953106重慶467-73%147226940--沈陽263-84%3320300--長春111-96%332800--合計16693-51%4713470645101844510注：沈陽、長春2022年未發(fā)布三批次土地公告；上海剔除純保障房、租賃住房、征收安置房、動遷安置房、舊改等用地；武漢2022年推出面積中含六批次集中供地。數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS根據(jù)中指監(jiān)測，2022年，22城整體供地完成率近六成，其中長春、重慶不足兩成。杭州、合肥土拍市場表現(xiàn)較穩(wěn)，供地完成率領(lǐng)先其他城市。22城土地推出批次較去年增加，多城已供四批次，但推出規(guī)?？s減。據(jù)初步統(tǒng)計，2022年，22城累計推出規(guī)模較2021年下降超五成，除合肥外，其余城市推出規(guī)模明顯縮量，青島、武漢、重慶、沈陽降幅均超六成。成交方面，2022年，22城集中供地共成交1.4億平方米，較2021年下降45.8%，土地出讓金1.8萬億元，較2021年全年下降31.9%。22城各批次流拍撤牌率相對平穩(wěn)，底價成交占比逐批次走高，三批次底價成交占比達(dá)80.1%，較二批次提高13.3個百分點。表：22城2022年涉宅用地各批次不同企業(yè)拿地金額占比情況（市本級，已成交城市）城市央國企混合所有制民企地方國資首批二批三批四批首批二批三批四批首批二批三批四批首批二批三批四批福州39%46%4%47%0%0%0%0%5%3%3%2%56%51%93%51%無錫0%0%0%6%0%0%0%0%8%45%11%32%92%55%89%62%濟(jì)南55%14%6%25%0%0%0%0%13%13%6%0%32%73%88%75%成都35%47%11%13%0%0%0%0%19%11%10%16%46%41%79%71%武漢48%81%7%25%0%0%0%0%28%3%19%0%24%16%74%75%南京71%35%17%0%11%0%0%0%4%11%13%0%15%53%69%100%青島9%32%8%8%0%3%0%1%58%24%26%12%33%40%66%79%長沙53%40%14%41%2%0%7%0%14%6%18%13%31%54%61%46%深圳35%92%43%49%18%0%0%2%0%0%0%6%47%8%57%42%寧波42%38%22%--6%0%0%--11%29%22%--41%33%56%--上海51%65%32%68%4%1%8%0%21%6%9%17%25%28%50%15%廈門71%66%55%57%9%0%0%0%6%0%0%22%13%34%45%21%廣州25%80%55%80%0%0%0%0%6%0%0%10%69%20%45%10%杭州19%7%7%0%30%6%20%0%39%67%34%100%12%20%39%0%合肥43%36%14%4%0%0%10%0%54%20%37%19%2%44%38%77%天津50%53%41%4%0%0%0%0%2%0%27%45%48%47%33%51%北京51%91%65%60%27%0%0%0%3%6%2%9%19%3%32%31%蘇州42%0%48%0%0%0%0%0%0%4%24%25%58%96%28%75%鄭州15%0%10%--15%0%0%--19%0%0%--51%100%90%--重慶65%50%18%--0%10%0%--18%24%1%--17%16%81%--沈陽0%34%0%0%48%0%52%66%長春0%0%0%0%100%100%0%0%合計40%47%29%27%10%1%4%0%18%16%13%20%31%36%55%53%注：長春2022首批次僅成交1宗住宅用地；沈陽、長春未發(fā)布三批次土地公告。數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS拿地企業(yè)類型來看，各批次民企拿地意愿不足，央國企二批次后拿地漸顯乏力，地方國資拿地金額占比明顯提升，四批次仍在高位。2022年，22城集中供地累計拿地金額中，央國企占比37%，地方國資占比42%，民企占比16%，央國企、地方國資仍是拿地主力。其中，央國企拿地金額占比由首批次、二批次的40%、47%降至四批次27%，而地方國資拿地金額占比三、四批次均在50%以上。短期來看，地方政府為穩(wěn)定土地市場，土拍規(guī)則繼續(xù)保持寬松趨勢，“集中供地”批次上各地或根據(jù)自身實際情況繼續(xù)調(diào)整，但政府推地及企業(yè)投資布局力度均有賴于市場銷售端的回暖，短期土地市場低迷態(tài)勢或難改。（六）開發(fā)投資：2022年年度房地產(chǎn)開發(fā)投資額將出現(xiàn)1998年以來首次同比下降圖：2014年以來房地產(chǎn)和住宅累計開發(fā)投資及其同比增速數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，中指數(shù)據(jù)CREIS全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額單月已連續(xù)5個月同比降幅超10%，11月降幅擴(kuò)大。2022年1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為12.4萬億元，同比下降9.8%。單月來看，3月以來投資額持續(xù)同比下降，11月，伴隨著銷售市場的疲軟，房地產(chǎn)開發(fā)投資額降至今年以來單月最低水平，同比下降19.9%，且降幅較上月擴(kuò)大3.9個百分點。預(yù)計全年房地產(chǎn)開發(fā)投資額將出現(xiàn)自1998年以來首次負(fù)增長。2022年以來房企到位資金同比持續(xù)下降，1-11月各項資金來源同比均下降。2022年1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為13.6萬億元，同比下降25.7%。其中，國內(nèi)貸款為1.6萬億元，同比下降26.9%；占到位資金的比重為11.6%，較去年同期下降0.2個百分點。第二部分：2023年中國房地產(chǎn)市場趨勢展望（一）宏觀環(huán)境：2022年“三重壓力”不減，房地產(chǎn)拖累經(jīng)濟(jì)增長，2023經(jīng)濟(jì)待恢復(fù)在“需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱”三重壓力和超預(yù)期因素沖擊下，2022年前三季度，我國GDP同比僅增長3.0%，11月，社會消費品零售總額單月同比下降5.9%，以美元計價的出口同比下降8.7%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額單月同比下降19.8%，短期經(jīng)濟(jì)下行壓力仍較大。圖：2017年以來全國GDP累計及單季同比增速走勢數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，中指數(shù)據(jù)CREIS展望2023年，全球經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期放緩，外需增長或出現(xiàn)乏力，我國出口貿(mào)易面臨較大挑戰(zhàn)，國內(nèi)大循環(huán)重要性提升，而短期疫情形勢明顯好轉(zhuǎn)仍需時間，消費或延續(xù)疲軟態(tài)勢，房地產(chǎn)的穩(wěn)定性愈加重要。預(yù)計未來我國財政、貨幣政策仍將持續(xù)發(fā)力并保持寬松基調(diào)，助力經(jīng)濟(jì)運行在合理區(qū)間。隨著各項穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策顯效發(fā)力，經(jīng)濟(jì)運行有望逐步恢復(fù)。（二）調(diào)控政策：“托而不舉”趨勢明確，需求端政策持續(xù)優(yōu)化，供給端政策迎來轉(zhuǎn)折點2022年，房地產(chǎn)政策進(jìn)入全面寬松周期，在“房住不炒”總基調(diào)指導(dǎo)下，監(jiān)管部門多次出臺利好政策，從支持需求端到支持企業(yè)端，政策力度不斷加大，同時也為地方因城施策釋放空間。從年初以來，需求端政策持續(xù)調(diào)整優(yōu)化，央行三次降息，5年期以上LPR共下調(diào)35個基點。5月央行、銀保監(jiān)會明確首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點。9月末央行、銀保監(jiān)會接連釋放重磅利好，對部分城市階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限；時隔7年再次下調(diào)公積金貸款利率，5年以上公積金貸款利率降至3.1%。進(jìn)入11月，多項重磅政策落地，尤其是供給端政策支持力度明顯加大。11日，央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布254號文《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，涉及保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置、依法保障住房金融消費者合法權(quán)益、階段性調(diào)整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度等6方面，共計16條具體舉措。政策核心邏輯在于：一是給予房企融資支持，支持房企債務(wù)展期，緩解企業(yè)的資金壓力，穩(wěn)定市場主體預(yù)期；二是為個人購房信貸提供支持，帶動市場銷售恢復(fù)；三是“保交樓”，解決期房交付問題，提振市場情緒，穩(wěn)住購房者信心。未來企業(yè)資金壓力或?qū)⒌玫揭欢ň徑?，實現(xiàn)以時間換空間；需求端政策支持力度有望進(jìn)一步加強(qiáng)，提高市場銷售的活躍度和積極性；“保交樓”資金及政策將加速落位，穩(wěn)定購房者預(yù)期。圖：2022年11-12月銀行與房企簽署合作協(xié)議授信情況資料來源：中指研究院綜合整理11月28日，證監(jiān)會新聞發(fā)言人透露在上市房企股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項措施，“第三支箭”股權(quán)融資正式落地，明確恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資，恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資等。12月，證監(jiān)會指出“允許符合條件的房企‘借殼’已上市房企”。此前部分房企已宣布擬配股籌資，預(yù)計后續(xù)相關(guān)配套政策將持續(xù)推出和完善。表：“第三支箭”房企股權(quán)融資進(jìn)展情況房企時間融資額度房企時間融資額度碧桂園2022/11/1538.72億港元嘉凱城2022/12/610.25億元2022/12/748.06億港元外高橋2022/12/6未確定雅居樂2022/11/167.8億港元華發(fā)2022/12/6不超過60億元北新路橋2022/11/30未確定綠地控股2022/12/7未確定福星股份2022/11/30未確定迪馬股份2022/12/8未確定2022/12/613.4億元格力地產(chǎn)2022/12/8超過8億元世茂股份2022/11/30未確定中華企業(yè)2022/12/9未確定建發(fā)國際2022/11/308億港元新城發(fā)展2022/12/1219.43億港元大名城2022/11/30未確定西藏城投2022/12/13未確定2022/12/9不超過30億元德信中國2022/12/132.361億港元新湖中寶2022/11/30未確定中原建業(yè)2022/12/162.75億港元天地源2022/12/2未確定合景泰富2022/12/184.67億港元陸家嘴2022/12/2未確定旭輝2022/12/209.46億港元2022/12/15未確定三湘印象2022/12/20不超過16億元華夏幸福2022/12/2未確定榮盛發(fā)展2022/12/21不超過30億元金科2022/12/5未確定新黃浦2022/12/22未確定招商蛇口2022/12/5未確定資料來源：中指研究院綜合整理圖：2022年各類政策發(fā)布次數(shù)圖：2022年各線城市政策發(fā)布次數(shù)數(shù)據(jù)來源：中指研究院綜合整理地方層面，根據(jù)中指監(jiān)測，2022年，已有超300省市（縣）出臺政策超千條，達(dá)到近年峰值。從政策優(yōu)化節(jié)奏來看，4月以來政策進(jìn)入實質(zhì)性寬松期，政策節(jié)奏加快和力度明顯加大，且城市不斷向熱點二線城市擴(kuò)圍；下半年開始各地因城施策頻率稍緩，9月政策優(yōu)化節(jié)奏有所加快，熱點城市加大優(yōu)化力度。四季度，各線城市政策繼續(xù)優(yōu)化的空間有限，政策調(diào)控頻次有所放緩。表：調(diào)整首套商貸利率重點城市名單（不完全統(tǒng)計）省市政策日期首套最低利率省市政策日期首套最低利率陽江2022/9/303.90%大連2022/10/203.80%清遠(yuǎn)2022/9/303.70%大理2022/10/213.95%云浮2022/9/30取消利率下限瀘州2022/10/213.95%湛江2022/9/30取消利率下限安慶2022/10/243.95%濟(jì)寧2022/10/53.95%恩施州2022/10/243.90%武漢2022/10/83.90%溫州2022/10/253.95%貴陽2022/10/113.90%瑞安2022/10/263.90%宜昌2022/10/133.90%樂清2022/10/263.80%襄陽2022/10/133.90%舟山2022/10/263.80%天津2022/10/133.90%泉州2022/11/53.80%包頭2022/10/143.90%蘄春縣2022/11/173.80%阜陽2022/10/143.95%黃岡2022/11/173.80%石家莊2022/10/153.80%株洲2022/12/93.90%秦皇島2022/10/153.80%江門2022/12/143.90%昆明2022/10/173.95%開平2022/12/213.85%數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)絡(luò)公開數(shù)據(jù)，中指研究院綜合整理各地政策主要涉及優(yōu)化限購政策、降低首付比例和房貸利率、提高公積金貸款額度、發(fā)放購房補(bǔ)貼、降低限售年限、降低交易稅費等方面，多地房貸利率已降至歷史低點。二手房交易流程亦在不斷簡化，如深圳、南京等地推進(jìn)“帶押過戶”模式、北京試行存量房交易“連環(huán)單”業(yè)務(wù)，有利于打通交易鏈條，降低置換成本。預(yù)計2023年，堅持“房住不炒”基調(diào)不變，供需兩端政策均有繼續(xù)優(yōu)化空間，政策力度有望進(jìn)一步加強(qiáng)，核心二線城市政策有望全面放開，一線城市政策優(yōu)化空間較大，如降低房貸利率、降低首付比例、優(yōu)化限購等方面繼續(xù)調(diào)整；支持企業(yè)合理融資需求，房企融資鏈條有望進(jìn)一步暢通，企業(yè)資金面有望得到改善；“保交樓”仍然是側(cè)重點，專項借款及配套資金加快落地，有望取得更多實質(zhì)性進(jìn)展，共同促進(jìn)購房者預(yù)期好轉(zhuǎn)。（三）市場趨勢：若政策執(zhí)行到位，銷售最快或明年二季度企穩(wěn)，全年新房成交或與2022持平根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”，結(jié)合國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)研究機(jī)構(gòu)對2023年經(jīng)濟(jì)環(huán)境的預(yù)測，參照近期宏觀政策、防疫政策走向及重要會議精神，對2023年房地產(chǎn)市場提出如下假設(shè)：我國疫情形勢有望繼續(xù)好轉(zhuǎn)，宏觀政策調(diào)控力度加大，積極的財政政策加力提效，穩(wěn)健的貨幣政策精準(zhǔn)有力，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步恢復(fù)；在“房住不炒”總基調(diào)下，房地產(chǎn)調(diào)控政策延續(xù)寬松狀態(tài)，因城施策力度加大。在滿足假設(shè)條件、不發(fā)生超預(yù)期事件的前提下，根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”測算，2023年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售量價趨穩(wěn)，新開工面積調(diào)整態(tài)勢難改，投資或繼續(xù)下行”的特點。表：2023年全國房地產(chǎn)市場各項指標(biāo)預(yù)測結(jié)果不同情形商品房銷售面積同比商品房銷售均價同比房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比房屋新開工面積同比樂觀4.5%1.4%-2.4%-9.8%中性1.2%0.3%-3.9%-13.2%悲觀-3.6%-1.2%-6.2%-17.9%數(shù)據(jù)來源：中指研究院測算需求端，2022年底，監(jiān)管部門密集出臺利好政策，從供需兩端發(fā)力穩(wěn)定市場預(yù)期，但政策放松傳導(dǎo)至需求端需要時間，短期市場調(diào)整壓力仍在。2023年，宏觀經(jīng)濟(jì)的修復(fù)、疫情形勢等仍是影響房地產(chǎn)市場修復(fù)節(jié)奏的關(guān)鍵因素，樂觀情形下，全國商品房銷售面積有望實現(xiàn)正增長，但在中長期住房需求釋放動能減弱的背景下，增幅或有限；中性情形下，商品房銷售面積或與2022年基本持平；悲觀情形下，市場預(yù)期和信心修復(fù)不明顯，商品房銷售面積繼續(xù)回落，降幅或在3.6%左右。圖：2011年以來各梯隊城市商品房銷售面積占比數(shù)據(jù)來源：各地統(tǒng)計局，中指數(shù)據(jù)CREIS價格方面，短期企業(yè)降價促銷策略未改、二手房掛牌量增加等因素仍制約房價預(yù)期，短期房價下跌態(tài)勢難改，但從全國商品房銷售均價來看，核心一二線城市市場存在恢復(fù)預(yù)期、優(yōu)質(zhì)項目逐漸入市等因素將對銷售均價產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性帶動，全年商品房銷售均價有望逐漸趨穩(wěn)，其中部分庫存量比較小的核心城市，在市場恢復(fù)過程中，房價或面臨一定上漲壓力；多數(shù)三四線城市房價或延續(xù)下行態(tài)勢。圖：2020年以來竣工、新開工面積與建筑工程投資單月同比變化數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS供應(yīng)端，新開工一方面受銷售端恢復(fù)節(jié)奏制約，另一方面，近兩年土地大規(guī)模縮量、企業(yè)資金壓力大、可售庫存規(guī)模較高等因素亦拖累新開工規(guī)模，2023年，新開工面積或繼續(xù)下降。投資方面，新開工縮量、土地購置費繼續(xù)下行仍將制約開發(fā)投資額恢復(fù)，“保交樓”政策持續(xù)發(fā)力下，竣工面積有望逐漸改善，進(jìn)而對開發(fā)投資形成支撐，2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資額仍面臨下行壓力，中性情形下，同比降幅或在3.9%左右，降幅較2022年收窄。圖：2014年以來1-10月各線代表城市商品房銷售面積走勢數(shù)據(jù)來源：各地統(tǒng)計局，中指數(shù)據(jù)CREIS一線城市：較強(qiáng)的基本面仍對市場形成支撐，2023年商品住宅成交面積有望穩(wěn)中有增。2022年，一線城市房地產(chǎn)市場表現(xiàn)分化，北京、上海市場較為平穩(wěn)，廣州、深圳市場下行態(tài)勢明顯。2023年，預(yù)計一線城市樓市政策存在政策微調(diào)空間和預(yù)期，政策一旦局部優(yōu)化，或?qū)彿啃枨螽a(chǎn)生積極帶動作用，疊加新增供應(yīng)對市場仍有支撐，一線城市商品住宅成交面積有望實現(xiàn)增長。其中，北京、上海、深圳政策微調(diào)為主，新房市場成交或整體穩(wěn)定；廣州2023年政策存在較大優(yōu)化空間，有望帶動市場逐漸好轉(zhuǎn)。圖：2021-2022年二線代表城市商品住宅成交面積及同比變化注：重慶、鄭州為主城區(qū)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)來源：各地房管局，中指數(shù)據(jù)CREIS二線城市：政策優(yōu)化空間較大，核心二線城市市場或逐漸恢復(fù)，疫情防控形勢仍是最大變量。根據(jù)中指初步統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2022年，35個二線代表城市商品住宅成交面積降至2013年以來同期最低水平，同比下降近四成。2023年，若疫情形勢好轉(zhuǎn)，疊加調(diào)控政策優(yōu)化，部分二線城市市場規(guī)模繼續(xù)大幅回落的空間縮小，而憑借較強(qiáng)的城市基本面，核心二線城市市場有望穩(wěn)步恢復(fù)，如杭州、成都、西安、武漢、重慶、鄭州、天津等城市，從而帶動二線城市整體市場逐漸趨穩(wěn)。而城市基本面較弱的城市，政策優(yōu)化空間較小，市場企穩(wěn)恢復(fù)仍需時間，這部分城市市場或仍處于底部盤整期。三四線城市：市場成交規(guī)?；蚶^續(xù)下行，部分熱點城市市場有望逐漸企穩(wěn)恢復(fù)。2022年，多數(shù)三四線城市商品住宅成交面積大幅下降，但與棚改貨幣化全力推進(jìn)之前的2014-2015年相比，部分城市市場規(guī)模仍有一定下降空間。與此同時，根據(jù)2020年人口普查數(shù)據(jù)，大多數(shù)三四線城市人均住房建筑面積超40平方米，部分城市甚至超過50平方米，這部分城市新增住房空間較小，短期市場調(diào)整壓力仍較大。圖：2015年以來各城市群代表城市商品住宅成交面積及月度同比走勢（初步統(tǒng)計）數(shù)據(jù)來源：各地房管局，