成都市某項(xiàng)目可行性

**項(xiàng)目可行性分析HYPERLINK\l"_Toc182908083"一、項(xiàng)目概況2HYPERLINK\l"_Toc182908084"1、地塊位置2HYPERLINK\l"_Toc182908085"2、地塊現(xiàn)狀2HYPERLINK\l"_Toc182908086"3、控規(guī)指標(biāo)（假設(shè)按最高限度計(jì)算）3HYPERLINK\l"_Toc182908087"4、地塊周邊概況3HYPERLINK\l"_Toc182908088"5、項(xiàng)目周邊配套3HYPERLINK\l"_Toc182908089"二、羊西線房地產(chǎn)市場(chǎng)分析5HYPERLINK\l"_Toc182908090"1、羊西線概況5HYPERLINK\l"_Toc182908091"2、本區(qū)域周邊樓盤(pán)調(diào)查結(jié)論6HYPERLINK\l"_Toc182908092"3、項(xiàng)目周邊商圈分析8HYPERLINK\l"_Toc182908093"4、區(qū)域二手房概況10HYPERLINK\l"_Toc182908094"三、購(gòu)買(mǎi)群體劃分12HYPERLINK\l"_Toc182908095"四、項(xiàng)目SWOT分析14HYPERLINK\l"_Toc182908096"五、區(qū)域商業(yè)用地項(xiàng)目分析15HYPERLINK\l"_Toc182908097"1.上品優(yōu)空間15HYPERLINK\l"_Toc182908098"2.上層建筑16HYPERLINK\l"_Toc182908099"六、投資收益預(yù)測(cè)18HYPERLINK\l"_Toc182908100"七、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)存在的問(wèn)題19HYPERLINK\l"_Toc182908101"八、結(jié)論20HYPERLINK\l"_Toc182908102"九、結(jié)語(yǔ)21一、項(xiàng)目概況1、地塊位置本項(xiàng)目地塊位于成都市城西金牛區(qū)**11號(hào)。在**成熟生活區(qū)和府南餐飲休閑生活圈之內(nèi)。2、地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊非常規(guī)正，呈長(zhǎng)方形。目前地塊上已有現(xiàn)成建筑，建筑形態(tài)為一棟4層多層建筑，建筑正面進(jìn)門(mén)處設(shè)有大廳，外立面為小面墻磚，外觀較新，有地下停車(chē)場(chǎng)。原為成都市招生辦公室和成都市自考辦公室。3、控規(guī)指標(biāo)（假設(shè)按最高限度計(jì)算）項(xiàng)目位置**用地面積（平米）5333用地性質(zhì)商業(yè)性質(zhì)總建筑面積（平米米）3200商（1、2層）+46800住建筑密度≥30%住宅容積率假設(shè)為9.4層數(shù)324、地塊周邊概況根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊的情況進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，周邊屬于普通居住小區(qū)，建筑以多層為主，有部分新建高層建筑。周邊生活、商業(yè)配套成熟、完善，是適合居家的理想位置。周邊道路為二車(chē)道，形成了成熟的小區(qū)商業(yè)氛圍。項(xiàng)目靠近羊西線，餐飲娛樂(lè)項(xiàng)目聚集，為本區(qū)帶來(lái)了巨大的流動(dòng)消費(fèi)群體。5、項(xiàng)目周邊配套■學(xué)校：**小學(xué)、**小學(xué)、**中、**外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、成都市**幼兒園、成都**幼等；■醫(yī)療設(shè)施：**醫(yī)院、省**保健院、*區(qū)人民醫(yī)院、**醫(yī)院、**金都藥房、*大藥房、**平價(jià)藥房等；■休閑娛樂(lè)：一品天下美食街城、周大媽酒樓、圣淘沙、水景灣、時(shí)尚麗會(huì)、金耳朵KTV、味道江湖等；■金融：中國(guó)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行等；■購(gòu)物：歐尚超市、好又多超市、國(guó)美電器、五星電器、互惠超市、紅旗連鎖等；■其他：書(shū)店、郵局、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、派出所等；■規(guī)劃：地鐵二號(hào)線（一期工程）：東起洪河站，西至茶店子客運(yùn)站；■交通：30路、54路、79路、96路、82路、305路、83路、111路、502路、108路、337路、341路、7路?？偨Y(jié)：從項(xiàng)目本身?xiàng)l件來(lái)看，體量雖小，卻方正，有利于規(guī)劃。地塊處黃忠小區(qū)，享有完善的生活配套。周?chē)煌ū憷友蛭骶€主干道僅百米之遙，且交通節(jié)點(diǎn)多，雖不在羊西線主干道上，卻受其成熟商業(yè)氛圍的輻射，商業(yè)形態(tài)成熟。從整體區(qū)域來(lái)看，地塊位于羊西線成熟生活區(qū)和府南餐飲休閑生活圈之內(nèi)，與一品天下商業(yè)街相臨。在此開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，宜商宜居。二、羊西線房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、羊西線概況羊西線，是成都美食與休閑娛樂(lè)的上選之地。一條長(zhǎng)10公里的黃金旅游通道，由內(nèi)環(huán)延伸至三環(huán)路外，遍布美食、休閑場(chǎng)所，為市民奉獻(xiàn)回味綿長(zhǎng)的鮮美生活。羊西線再往西，是英特爾、摩托羅拉、住友、康寧等“世界500強(qiáng)”進(jìn)駐的高新西區(qū)，也是中海打造的1986畝國(guó)際社區(qū)所駐之地。羊西國(guó)賓，內(nèi)承羊西線都市繁華，外接高新西區(qū)國(guó)際之勢(shì)，更以政府規(guī)劃800畝高尚精品住宅為底韻，成為羊西高級(jí)別的居住之地。羊西沿線，有四川外國(guó)語(yǔ)學(xué)院成都分院、成都實(shí)驗(yàn)外國(guó)語(yǔ)學(xué)院、電子科大成都學(xué)院、四川大學(xué)錦城學(xué)院、四川行政學(xué)院、中醫(yī)藥大學(xué)等各大專(zhuān)院校，文化氛圍濃厚。羊西沿線連接“成—溫—郫國(guó)家級(jí)生態(tài)區(qū)”，是通往都江堰、青城山、臥龍、九寨溝的川北黃金旅游通道，以及毗鄰兩河森林公園、百仁公園、天一生態(tài)園、生態(tài)體育公園、綠舟森林公園等，空氣質(zhì)量與生態(tài)環(huán)境都十分優(yōu)越。加上城市向西發(fā)展的規(guī)劃控制，更讓這里具備“成都市區(qū)最大綠肺”之美名，滿(mǎn)足了眾多居住者對(duì)綠色生活的向往。2、本區(qū)域周邊樓盤(pán)調(diào)查結(jié)論近兩年，本區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目多達(dá)20多個(gè)。我司對(duì)已售完項(xiàng)目、在售項(xiàng)目、待售項(xiàng)目的詳細(xì)市場(chǎng)調(diào)研后，得出以下結(jié)論：1.區(qū)域分析：現(xiàn)今羊西線沿線的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)良好，在本區(qū)域的樓盤(pán)以羊西線為中軸線，三環(huán)為分界點(diǎn)，呈現(xiàn)出內(nèi)、外兩部分，三環(huán)內(nèi)優(yōu)勢(shì)在于配套成熟，生活便利。三環(huán)外環(huán)境優(yōu)美，樓盤(pán)品質(zhì)突出。2.價(jià)格因素分析：從本區(qū)域在售項(xiàng)目來(lái)看，決定項(xiàng)目?jī)r(jià)格的主要因素還是在于區(qū)位成熟度、地塊規(guī)模的大小及開(kāi)發(fā)商品牌的影響力。3.配套分析：從整個(gè)大環(huán)境來(lái)看，該區(qū)域生活配套非常完善，非常適合居住。從物業(yè)配套方面基本都配有兒童游樂(lè)場(chǎng)、老年健身區(qū)，部分項(xiàng)目配有戶(hù)外游泳池，以滿(mǎn)足業(yè)主的休閑需要。4.銷(xiāo)售價(jià)格分析：從銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)看，本區(qū)域在售樓盤(pán)銷(xiāo)售的住宅均價(jià)為7000元/平方米。商鋪均價(jià)在15000元/平方米。5.主力戶(hù)型分析：從本區(qū)域在售樓盤(pán)的主力戶(hù)型上分析，因受?chē)?guó)家政策的調(diào)控影響，主力戶(hù)型都在70—110平米戶(hù)型段之間。從目前的銷(xiāo)售情況來(lái)看，市民接受度還是比較理想的，特別是90平米以下中小戶(hù)型，更受廣大市民的歡迎。6.銷(xiāo)售周期分析：從本區(qū)域在售樓盤(pán)的銷(xiāo)售周期上分析，三環(huán)以?xún)?nèi)項(xiàng)目比三環(huán)以外項(xiàng)目的銷(xiāo)售周期短。三環(huán)以?xún)?nèi)項(xiàng)目的銷(xiāo)售周期從開(kāi)盤(pán)之日算起，約10個(gè)月時(shí)間，住宅部分基本售完。三環(huán)以外約需要18個(gè)月時(shí)間，才能基本售完住宅部分的銷(xiāo)售。3、項(xiàng)目周邊商圈分析羊西線商業(yè)羊西線商業(yè)板塊分布餐飲休閑娛樂(lè)板塊汽車(chē)經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售板塊零售店鋪經(jīng)營(yíng)板塊高新西區(qū)產(chǎn)業(yè)板塊商務(wù)辦公板塊區(qū)域校園經(jīng)濟(jì)羊西線美食一條街早已聞名全國(guó)，承載了成都餐飲的大部分輝煌，以一品天下為首餐飲型商業(yè)地產(chǎn)，以及高中低檔的餐飲品牌紛呈。該區(qū)域內(nèi)由市中區(qū)向西貫穿，從羊市街、東門(mén)街、槐樹(shù)街、永陵路，經(jīng)由撫琴西路、蜀漢路，直至三環(huán)羊犀立交橋。沿線商鋪林立、商業(yè)氣氛濃郁，人氣十足是成都西面很成熟的中高檔消費(fèi)商圈。羊西線從二環(huán)至金科大道，云集了各品牌汽車(chē)的銷(xiāo)售點(diǎn)，4S專(zhuān)營(yíng)店等對(duì)本區(qū)域商業(yè)起到了直接的推動(dòng)力。羊西線三環(huán)以外，集中了包括英特爾、摩托羅拉、住友、康寧等20多家世界500強(qiáng)，50多家本省優(yōu)勢(shì)企業(yè)。該類(lèi)企業(yè)的入駐有效提高本區(qū)域的市場(chǎng)知名度。羊西線沿線又是成都知名的旅游通道，可直接通往青城山、都江堰、九寨溝等著名風(fēng)景區(qū)。對(duì)本區(qū)域發(fā)展旅游類(lèi)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)起到直接推動(dòng)作用。羊西線沿線至新創(chuàng)路區(qū)域，又是政府新規(guī)劃的大學(xué)城區(qū)域，有數(shù)十所中小學(xué)校及大專(zhuān)院校在此落戶(hù)，龐大的市場(chǎng)，有著不可忽視的校園經(jīng)濟(jì)，并且極大的提高了區(qū)域人口的受教育程度以知識(shí)素質(zhì)。羊西線是成都最著名的黃金走廊，區(qū)域性的城市代表性和名片；由于向西延伸的極大空間高新西區(qū)的產(chǎn)業(yè)支撐，高等教育的文化支撐，旅游通道起點(diǎn)地位，汽車(chē)產(chǎn)業(yè)的銷(xiāo)售體量，都市休閑產(chǎn)業(yè)的巨大潛力，餐飲產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)大動(dòng)力，年輕高知消費(fèi)人群的涌入，使羊西線在成都的發(fā)展充滿(mǎn)十足后勁，并成為新成都的經(jīng)濟(jì)文化代表。項(xiàng)目周邊商業(yè)分析：羊西線商業(yè)以大商業(yè)為主，主要集中在主干道，要求停車(chē)便利，環(huán)境優(yōu)美；項(xiàng)目周邊多為臨近主干道的小街和社區(qū)型商鋪，基本沒(méi)有空置。根據(jù)本項(xiàng)目的位置特點(diǎn)，周?chē)缆方煌ㄇ闆r和人流情況。商業(yè)規(guī)劃定位部分建議以小商業(yè)為主。4、區(qū)域二手房概況2007年1月－7月份，五城區(qū)（含高新區(qū)）共成交二手房面積246.82萬(wàn)平方米，每月交易量都在逐漸上升，價(jià)格也在上漲。7月份，受一手房交易活躍的影響，五城區(qū)（含高新區(qū)）二手房交易又創(chuàng)年內(nèi)新高，交易套數(shù)和面積分別為5672套和50.9萬(wàn)平方米，較上月增長(zhǎng)20.5％和28.9％。從交量顯示來(lái)看，經(jīng)過(guò)近半年的消化，去年下半年出臺(tái)的全額營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅的震蕩正在消解。從區(qū)域上看，城西可供開(kāi)發(fā)的土地資源急劇減少，地價(jià)迅速攀升。而近期，高品質(zhì)的樓盤(pán)的大量涌現(xiàn)，必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)漲高。使得在城西置業(yè)也顯得越加方便，二手房?jī)r(jià)格也較往年增長(zhǎng)。同時(shí)由于黃忠小區(qū)較為成熟，片區(qū)配套已經(jīng)非常完善，是二手房置業(yè)者的首選區(qū)域。我司在本項(xiàng)目區(qū)域的幾家二手房中介公司了解到，現(xiàn)在羊西線區(qū)域的二手房，房屋銷(xiāo)售均價(jià)在6000元/平方米左右，租賃價(jià)格為清水房一月近1000元/平方米.月，簡(jiǎn)裝房1200元/平方米.月左右。并且在該區(qū)域，銷(xiāo)售較為好走的為70-90平米的套二戶(hù)型。而面積在100平米以上的戶(hù)型，則銷(xiāo)售比較吃力。同時(shí)在近期銀行緊縮二手房按揭的政策影響下，成都市五城區(qū)的二手房交易量均較上月下滑了近20%，不管是長(zhǎng)線投資者、掙差價(jià)的投機(jī)者，還是想買(mǎi)套好房子的升級(jí)者都開(kāi)始持觀望態(tài)度，自住購(gòu)房比例占到了90%。雖然交易量開(kāi)始下滑，但是區(qū)域整體的市場(chǎng)價(jià)格并沒(méi)有明顯的波動(dòng)，沒(méi)有了前段時(shí)間邊掛邊漲的情況，售房者基本沒(méi)有做價(jià)格調(diào)整。結(jié)論：從整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看，項(xiàng)目所在的羊西線成熟生活區(qū)和府南餐飲休閑生活圈，配套完善，生活、商業(yè)氛圍濃厚。且緊鄰一品天下商業(yè)街和歐尚超市，是住宅、商業(yè)和賣(mài)場(chǎng)三大人氣聚集地。同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目地塊本身的特點(diǎn)，我們建議將產(chǎn)品形態(tài)定位于商住兩用的中小戶(hù)型投資物業(yè)。購(gòu)買(mǎi)群體劃分根據(jù)對(duì)羊西線在售樓盤(pán)客戶(hù)群的調(diào)查,我們將購(gòu)買(mǎi)人群劃分為以下幾種：第一種類(lèi)型：首次置業(yè)的成都市區(qū)居民購(gòu)買(mǎi)目的基本是作為第一居所；本區(qū)域處于上風(fēng)上水的城西，與市中心一脈相連，規(guī)劃中的地鐵2號(hào)出口就在此處,交通、購(gòu)物、上學(xué)、就醫(yī)非常方便。購(gòu)房者愿意購(gòu)買(mǎi)這種較市區(qū)內(nèi)價(jià)格便宜，環(huán)境較好，生活配套完善、離市區(qū)較近的房子。本片區(qū)被規(guī)劃為成都市未來(lái)的領(lǐng)館區(qū)，隨著新領(lǐng)館區(qū)的建立，將會(huì)對(duì)這一片區(qū)的經(jīng)濟(jì)有所拉動(dòng)，發(fā)展指數(shù)直線走高。購(gòu)買(mǎi)者中有一大部分是作為較長(zhǎng)期投資，看好本區(qū)域未來(lái)發(fā)展和大好前景，而趁其房?jī)r(jià)還未進(jìn)入高熱化時(shí)買(mǎi)進(jìn)，以望增值。在戶(hù)型選擇方面30歲以上購(gòu)客群多以選擇60平米左右的套二戶(hù)型，而30歲以下顧客群多以選擇90平米左右的套三戶(hù)型為主，付款方式主要為按揭付款。第二種類(lèi)型：羊西線延伸路段和高新西區(qū)工作的高知年輕人群該區(qū)域集中了電子、醫(yī)藥、通訊、電器等多個(gè)高新產(chǎn)業(yè)，眾多產(chǎn)業(yè)基地的建設(shè)，為這個(gè)區(qū)域注入了新鮮活力。這些高知年輕人群是潛在的購(gòu)房者,他們處于發(fā)展階段，有不錯(cuò)并且穩(wěn)定的收入，對(duì)新事物感興趣；喜歡時(shí)尚現(xiàn)代的建筑形態(tài)和城市化的生活方式，希望有一個(gè)真正屬于自己，滿(mǎn)足自己意愿的現(xiàn)代居所，處于發(fā)展階段的他們對(duì)成都市區(qū)的房?jī)r(jià)望而生畏；這類(lèi)人群多為首次置業(yè)，在戶(hù)型方面多數(shù)選擇50--70平米之間的房子，這個(gè)區(qū)間符合他們的經(jīng)濟(jì)情況，也滿(mǎn)足他們目前需求，付款方式以按揭為主。第三種類(lèi)型：省內(nèi)外其他城市的投資型型置業(yè)者城西一直以來(lái)都被視為達(dá)官顯貴宜居之地，這一片區(qū)具有極強(qiáng)的輻射力。省內(nèi)外其他城市的消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)目的是想進(jìn)入成都，但財(cái)力相對(duì)有限，故選擇了成都三環(huán)外的新區(qū)；環(huán)境較好，房屋總價(jià)不高，60--80平米左右的套二戶(hù)型是省內(nèi)其它二級(jí)城市投資型置業(yè)者主要之選。第五種類(lèi)型：大專(zhuān)院校的教職員工在本項(xiàng)目區(qū)域，有四川大學(xué)錦城學(xué)院、電子科大國(guó)騰學(xué)院、四川外語(yǔ)成都學(xué)院、四川師范影視學(xué)院、成都翰林藝術(shù)學(xué)院、成都中醫(yī)學(xué)院新校區(qū)等，各個(gè)學(xué)院的教職員工必然會(huì)考慮在此區(qū)域購(gòu)房。而選擇的戶(hù)型囊括面較大，成熟居家到小戶(hù)型公寓均有，付款方式為按揭或公積金。第六種類(lèi)型：中、小型公司這類(lèi)公司本身具有一定的實(shí)力，但是卻無(wú)法承受高檔次的寫(xiě)字樓，商務(wù)公寓相對(duì)高檔寫(xiě)字樓成本較低，而周邊商業(yè)、生活配套服務(wù)也很完善，這樣的物業(yè)無(wú)疑是中、小公司作為辦公場(chǎng)所的首選。項(xiàng)目SWOT分析通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目地塊的觀察、區(qū)域的分析、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的分析，我司將本案的SWOT分析情況如下：項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目位于城西羊西線成熟生活區(qū)域和餐飲生活休閑圈，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)氛圍濃厚，發(fā)展?jié)摿薮?。本?xiàng)目地塊方正，地勢(shì)平坦，易于項(xiàng)目的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)布局。羊西線區(qū)域在市民心中的認(rèn)可度高。項(xiàng)目的劣勢(shì)項(xiàng)目占地較小。本項(xiàng)目土地性質(zhì)為商業(yè)，對(duì)產(chǎn)品的定位和后期的銷(xiāo)售有一定的影響。項(xiàng)目不在羊西線的主干道，商業(yè)氛圍相對(duì)較差，對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售會(huì)帶來(lái)一定的影響，銷(xiāo)售回款也有一定的壓力。項(xiàng)目的機(jī)會(huì)本項(xiàng)目區(qū)域的消費(fèi)人群構(gòu)成，對(duì)本案商業(yè)部分的銷(xiāo)售及住宅小戶(hù)型的銷(xiāo)售，是一個(gè)難得的機(jī)會(huì)。本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)非常完善的配套設(shè)施將有利于本項(xiàng)目的直接銷(xiāo)售。項(xiàng)目的威脅競(jìng)爭(zhēng)壓力大，項(xiàng)目鄰近一品天下商業(yè)街,周邊有較多寫(xiě)字樓、酒店式公寓、和新建的小戶(hù)型住宅，會(huì)形成激烈的競(jìng)爭(zhēng)局面.五、區(qū)域商業(yè)用地項(xiàng)目分析通過(guò)市場(chǎng)分析可以看出，項(xiàng)目所用地雖是商業(yè)性質(zhì)，從位置上看卻是宜商宜居。于是我們對(duì)該區(qū)域內(nèi)類(lèi)似的樓盤(pán)進(jìn)行了深入的研究調(diào)查：1.上品優(yōu)空間項(xiàng)目位置：青羊區(qū)蜀漢路516、518號(hào)項(xiàng)目類(lèi)別：小高層電梯公寓項(xiàng)目占地面積4779.54平米項(xiàng)目總建筑面積：19228.17平方米項(xiàng)目戶(hù)型區(qū)間:主力戶(hù)型35-70平方米，有少量80平方米套2戶(hù)型。項(xiàng)目?jī)r(jià)位：3500-3900元/M2項(xiàng)目難點(diǎn)：土地性質(zhì)為商業(yè)性質(zhì)解決方案：=1\*GB2⑴針對(duì)特定目標(biāo)受眾,提出自由轉(zhuǎn)換的靈動(dòng)空間概念,從廣告導(dǎo)向、銷(xiāo)售說(shuō)詞上引導(dǎo)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)。=2\*GB2⑵開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了的精裝修，每三層設(shè)置一個(gè)空中公共庭院，改變了普通內(nèi)廊式小戶(hù)型走道陰暗，通風(fēng)不佳的缺陷。=3\*GB2⑶同時(shí)針對(duì)羊西線生活配套成熟，推出35-70平方米的主力戶(hù)型，立刻吸引了眾多以投資為目的的目標(biāo)客戶(hù)群。項(xiàng)目銷(xiāo)售情況：項(xiàng)目2005.5.1開(kāi)盤(pán)，5個(gè)月銷(xiāo)售期限內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回款8000萬(wàn)元，到2006.7.1交房時(shí)已經(jīng)全部售完。銷(xiāo)售周期為1年零2個(gè)月。2.上層建筑項(xiàng)目位置：金牛區(qū)蜀漢路426號(hào)黃忠路和羊西線蜀漢路交匯處項(xiàng)目類(lèi)別：2棟26層高層住宅、商務(wù)純寫(xiě)字樓和商業(yè)項(xiàng)目占地面積：10423.47平米項(xiàng)目總建筑面積：78574.85平方米項(xiàng)目戶(hù)型區(qū)間:50-130平方米。項(xiàng)目?jī)r(jià)位：1期住宅部分2007.2月開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)時(shí)住宅價(jià)格為5000元/平方米均，目前基本已售完，余一套退房，價(jià)格為6800元/平方米。2期24小時(shí)城市服務(wù)寓所（商業(yè)性質(zhì)）均價(jià)為5300元/平方米。商鋪均價(jià)15000元/平方米-到20000元/平方米。項(xiàng)目難點(diǎn)：土地性質(zhì)為商業(yè)性質(zhì)解決方案：提出類(lèi)似酒店式公寓的“24小時(shí)城市服務(wù)寓所”的概念，其優(yōu)勢(shì)在于：在居住品質(zhì)、配套服務(wù)上，其檔次比經(jīng)濟(jì)型酒店更高，甚至能夠與五星級(jí)酒店相比；在裝修上，它更強(qiáng)調(diào)居家感和親和力，可帶給租客高品質(zhì)的居家生活；與星級(jí)酒店相比，它不僅提供短期租賃，還更適合中長(zhǎng)期居住，租金價(jià)格也要便宜很多。24小時(shí)城市服務(wù)寓所的推出，以其新穎的投資形式，吸引了很大一部分的投資客，取得了很好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。項(xiàng)目銷(xiāo)售情況：1期住宅部分住宅部分2007.2月開(kāi)盤(pán)，2期24小時(shí)城市服務(wù)寓所開(kāi)始申領(lǐng)VIP卡，5月初，24小時(shí)城市服務(wù)寓所價(jià)格定為5300元/平方米。至2007.8.21，住宅和24小時(shí)城市服務(wù)寓所均已售完。住宅部分銷(xiāo)售周期為6個(gè)月，24小時(shí)城市服務(wù)寓所銷(xiāo)售周期為4個(gè)月。商鋪2007.8月開(kāi)盤(pán)，目前已經(jīng)售出80%。可以看出，目前該區(qū)域商住兩用的已售和在售樓盤(pán)銷(xiāo)售情況良好，雖然土地為商業(yè)性質(zhì)，但只要在銷(xiāo)售中加以引導(dǎo)，對(duì)銷(xiāo)售的影響不大，價(jià)格也普遍被接受，由于體量都較小，銷(xiāo)售周期在半年左右。由此可得出，項(xiàng)目所在地修建商住兩用中小戶(hù)型投資物業(yè)可以操作。在此條件，進(jìn)行投入產(chǎn)出分析。六、投資收益預(yù)測(cè)項(xiàng)目用地面積5333平方米，我們假設(shè)規(guī)劃容積率為9.4，建筑密度≥30%，項(xiàng)目1、2層設(shè)置商業(yè)。3到32層為住宅。目前該區(qū)域住宅項(xiàng)目均價(jià)為7000元/平方米,社區(qū)型商業(yè)部分一層均價(jià)為15000元/平方米，2層均價(jià)8000元/平方米，但由于本項(xiàng)目用地性質(zhì)為商業(yè),我們把住宅部分的價(jià)格做了一定的下調(diào)調(diào)整,按照5500元/平方米進(jìn)行計(jì)算,初步計(jì)算出本項(xiàng)目的總產(chǎn)值：商業(yè)部分產(chǎn)值=1600平方米*15000元/平方米+1600平方米*8000元/平方米=3680萬(wàn)元住宅部分產(chǎn)值=46800平方米*5500元/平方米=2.574億元總產(chǎn)值為：2.942億元由于我司對(duì)于地塊的土地成本價(jià)格不清楚，具體的投入分析待對(duì)土地成本價(jià)格了解后再另行完善。七、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)存在的問(wèn)題由于項(xiàng)目本身土地的性質(zhì)為商業(yè)性質(zhì)，因此本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在以下幾個(gè)問(wèn)題：1.貸款問(wèn)題：目前政策規(guī)定，商業(yè)用房購(gòu)房貸款首付款比例不得低于50%，期限不得超過(guò)10年，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍，具體的首付款比例、貸款期限和利率水平由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)原則自主確定；對(duì)以“商住兩用房”名義申請(qǐng)貸款的，首付款比例不得低于45%，貸款期限和利率水平按照商業(yè)性用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。在這樣的政策背景下，最低45%的首付無(wú)疑提高了消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商住兩用房的門(mén)檻，對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售帶來(lái)了一定的困難。2.物業(yè)費(fèi)用：由于相關(guān)政策規(guī)定,商住性質(zhì)的住房在物業(yè)費(fèi)用上和商業(yè)性質(zhì)住房一致，而且不會(huì)開(kāi)通天然氣,因此通常情況下,水費(fèi)、電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)用上都較普通住宅高很多，使得居住成本更高，很難為消費(fèi)者所接受。但是通過(guò)我們對(duì)項(xiàng)目周邊同是商業(yè)性質(zhì)的住宅上品優(yōu)空間的深入摸底調(diào)查,我們發(fā)現(xiàn),該物業(yè)對(duì)于水費(fèi)、電費(fèi)的