年深圳市商用物業(yè)市場(chǎng)

2007年深圳市商用物業(yè)市場(chǎng)分析1、近年深圳寫(xiě)字樓新增供應(yīng)量2003年以來(lái)，隨著福田中心區(qū)逐步進(jìn)入規(guī)模式開(kāi)發(fā)，深圳寫(xiě)字樓發(fā)展進(jìn)入繁榮時(shí)期，五年間新增供應(yīng)面積約177.54萬(wàn)平方米。此后，寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)重心西移，深圳寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)呈下降趨勢(shì)。近年深圳寫(xiě)字樓批準(zhǔn)預(yù)售面積2、2007年深圳新入市寫(xiě)字樓項(xiàng)目2007年(截止12月21日)，深圳共有6個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目入市，新增預(yù)售面積17.8萬(wàn)平方米，較2006年同比減少51.85%，是近6年來(lái)的最低點(diǎn)。行政區(qū)項(xiàng)目名稱(chēng)片區(qū)辦公福田金運(yùn)世紀(jì)大廈車(chē)公廟36853.611華強(qiáng)廣場(chǎng)華強(qiáng)北29988.588富春東方大廈農(nóng)科42073.1南山陽(yáng)光華藝大廈南頭13898.366佳嘉豪商務(wù)大廈同樂(lè)15270.599海岸大廈南山商業(yè)文化中心心區(qū)39904.2333、各區(qū)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)比重從2007年新入市的寫(xiě)字樓物業(yè)的分布來(lái)看，仍主要集中在福田區(qū)，占全市寫(xiě)字樓新增供應(yīng)總量的61.19%，但其比重較往年有較大幅度的下降。2003年～2007年間，福田區(qū)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)量達(dá)到143.33萬(wàn)平方米，占全市的80.73%，其中2005年比重達(dá)到88.19%。此外，福田中心區(qū)經(jīng)歷幾年的集中放量后進(jìn)入存量消化階段，2007年沒(méi)有新項(xiàng)目取得批準(zhǔn)預(yù)售，而2005年、2006年福田中心區(qū)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)量占全市的比重分別為55.15%、54.22%。近年深圳各區(qū)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)比重從近年各區(qū)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)走勢(shì)看，南山區(qū)雖然總體供應(yīng)量仍然不大，但是增長(zhǎng)迅速，2005年～2007年年同比增幅在35%以上，2007年批準(zhǔn)預(yù)售面積為6.91萬(wàn)平方米，占全市新增供應(yīng)總量的38.81%。從目前在建項(xiàng)目工程進(jìn)度看，香年廣場(chǎng)、益田假日廣場(chǎng)預(yù)計(jì)都將在2008年年初入市，供應(yīng)量約8萬(wàn)平方米，南山寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)有望在2008年繼續(xù)保持較快的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2006年寶安中心區(qū)成交的多宗寫(xiě)字樓用地項(xiàng)目將在2008年有陸續(xù)上市，其中榮超濱海大廈、龍光世紀(jì)大廈辦公用房面積約8.1萬(wàn)平方米，寶安中心區(qū)將成為深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)的又一熱點(diǎn)區(qū)域。4、2007年1～11月深圳寫(xiě)字樓銷(xiāo)售2007年前1～11月，深圳寫(xiě)字樓二級(jí)市場(chǎng)成交面積22.03萬(wàn)平方米，同比下降38.29%，主要是下半年受到“限外令”以及銀行銀根收緊等政策的影響，投資客比重大幅下降所致。上半年，在新增供應(yīng)量大幅下降的情況下，成交面積16.52萬(wàn)平方米，同比降幅僅為2.42%，第三季度，寫(xiě)字樓市場(chǎng)提前入冬，全季銷(xiāo)售面積僅3.21萬(wàn)平方米，環(huán)比銳減57.98%，僅為2007年同期22.7%。10月份由于佳嘉豪商務(wù)大廈的入市，銷(xiāo)售量有一定回暖，但11月再次跌入谷低，預(yù)計(jì)第四季度銷(xiāo)售量將與第三季度基本持平。2007年1～11月深圳寫(xiě)字樓二級(jí)市場(chǎng)銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平方米）隨著深圳總部經(jīng)濟(jì)地位的不斷提升，寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求迅速膨脹，2003年～2006年年均增長(zhǎng)25.94%，尤其是2006年以來(lái)，由于新增供應(yīng)量的遞減，市場(chǎng)呈供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。近年深圳寫(xiě)字樓二級(jí)市場(chǎng)年銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平方米）相比市場(chǎng)需求的快速增長(zhǎng)，深圳寫(xiě)字樓價(jià)值提升速度更快，2007年1～11月，深圳寫(xiě)字樓二級(jí)市場(chǎng)銷(xiāo)售均價(jià)為23604元/平方米，同比增長(zhǎng)54.68%，與2004年相比，增幅達(dá)到136.11%。近年深圳寫(xiě)字樓二級(jí)市場(chǎng)銷(xiāo)售均價(jià)2007年前三季度，深圳寫(xiě)字樓二級(jí)市場(chǎng)銷(xiāo)售均價(jià)整體呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，其中第三季度環(huán)比增長(zhǎng)31.24%，主要是由于總體成交量較小，且成交物業(yè)主要集中在福田中心區(qū)或者樓層較高所致使。9月份銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)到31770元/平方米，創(chuàng)下歷史新高；10月低價(jià)寫(xiě)字樓（佳嘉豪商務(wù)大廈）入市且成交比重較大，造成了銷(xiāo)售均價(jià)的結(jié)構(gòu)性下跌；11月總體成交量及佳嘉豪商務(wù)大廈成交比重均大幅下降，整體銷(xiāo)售均價(jià)回升。2007年1～11月深圳二級(jí)市場(chǎng)寫(xiě)字樓成交價(jià)格走勢(shì)（元/平方米）5、2007年深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)特點(diǎn)及發(fā)展趨勢(shì)：2007年福田中心區(qū)無(wú)新寫(xiě)字樓項(xiàng)目入市，全市寫(xiě)字樓新增供應(yīng)量創(chuàng)近六年最低；寫(xiě)字樓價(jià)值不斷攀升，單月銷(xiāo)售均價(jià)創(chuàng)歷史新高；2007年下半年，受宏觀(guān)調(diào)控政策的影響，寫(xiě)字樓需求量大幅下跌，單一業(yè)權(quán)寫(xiě)字樓受到市場(chǎng)追捧；寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)重心繼續(xù)西移。舊城改造將推動(dòng)老城區(qū)寫(xiě)字樓物業(yè)的更新升級(jí)（三）2007深圳商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)簡(jiǎn)析一、深圳商業(yè)物業(yè)供給分析深圳商業(yè)用房新增供給規(guī)模經(jīng)過(guò)多年的增長(zhǎng)后在2005年達(dá)到一個(gè)峰值，此后，隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重心逐步向特區(qū)外遷移，商業(yè)用房新增供應(yīng)規(guī)模迅速下跌。根據(jù)深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)整理得，2007年（截止12月24日）深圳商業(yè)用房批準(zhǔn)預(yù)售面積44.3萬(wàn)平方米，同比下降42.74%，新增供應(yīng)量為近10年來(lái)最低。近年深圳商業(yè)用房批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬(wàn)平方米）與2007年相比，各區(qū)除龍崗、羅湖新增供應(yīng)有所增加外，福田、南山、鹽田、寶安商業(yè)物業(yè)新增批準(zhǔn)預(yù)售面積均呈現(xiàn)較大幅度的下降。但是，僅從各區(qū)商業(yè)物業(yè)批準(zhǔn)預(yù)售面積來(lái)看，寶安區(qū)、龍崗區(qū)成為2007年深圳市商業(yè)物業(yè)新增供應(yīng)面積的集中供應(yīng)區(qū)，共批準(zhǔn)預(yù)售商業(yè)物業(yè)面積30.4萬(wàn)平方米，占2007年新增商業(yè)物業(yè)批準(zhǔn)預(yù)售面積的68.62%，可以看出，隨著住宅開(kāi)發(fā)重心不斷向特區(qū)外轉(zhuǎn)移，商業(yè)開(kāi)發(fā)也隨之轉(zhuǎn)移，這是目前商住混合開(kāi)發(fā)建設(shè)的特點(diǎn)決定的，單純的住宅開(kāi)發(fā)、商業(yè)開(kāi)發(fā)逐步減少。其中，龍崗區(qū)是深圳市新增商業(yè)供給最多的區(qū)域，大量社區(qū)商業(yè)的推出，是該區(qū)域商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量充足的保證。從供給結(jié)構(gòu)來(lái)看，除了少量的商業(yè)為寫(xiě)字樓底商外，住宅底商的供給面積占總比重高達(dá)98.6%。住宅底商供給量占如此大的比重，一方面是受住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)旺的影響，另一方面則是受商住配套觀(guān)念深化的影響。2007年深圳各區(qū)商業(yè)物業(yè)批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬(wàn)平方米）此外，新增商業(yè)項(xiàng)目的平均規(guī)模明顯下降。一方面特區(qū)外商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不成熟，社區(qū)商業(yè)的銷(xiāo)售、經(jīng)營(yíng)較為困難，加上近年來(lái)特區(qū)外商業(yè)物業(yè)空置率有上升勢(shì)頭，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)社區(qū)商業(yè)面積比重時(shí)更加謹(jǐn)慎；另一方面特區(qū)內(nèi)大型購(gòu)物中心經(jīng)過(guò)2005年、2006年的開(kāi)發(fā)熱潮后趨于飽和，大規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目日趨減少。統(tǒng)計(jì)顯示，2005年深圳170個(gè)項(xiàng)目新增商業(yè)用房建筑面積110.68萬(wàn)平方米，平均每個(gè)項(xiàng)目商業(yè)面積為0.62萬(wàn)平方米；2006年新增商業(yè)用房項(xiàng)目個(gè)數(shù)為136個(gè)，平均每個(gè)項(xiàng)目商業(yè)面積為0.57萬(wàn)平方米；2007年商業(yè)用房項(xiàng)目個(gè)數(shù)跌至98個(gè)，項(xiàng)目平均商業(yè)用房面積僅為0.45萬(wàn)平方米。具體來(lái)看，近三年，新增商業(yè)規(guī)模在1萬(wàn)平方米以上的項(xiàng)目比重分別為17.06%、11.03%、8.16%，而規(guī)模在0.1～0.5萬(wàn)平方米的項(xiàng)目比重分別為47.06%、51.47%、59.18%。2005年～2007年各項(xiàng)目商業(yè)面積規(guī)模比重二、深圳商業(yè)物業(yè)需求分析隨著商業(yè)用房新增供應(yīng)量的遞減，近年深圳商業(yè)用房的需求量也逐年下降，商業(yè)用房空置面積穩(wěn)定在60萬(wàn)平方米以上，但由于新增供應(yīng)量的降幅要明顯大于需求量的降幅因此新增供需比呈遞減的趨勢(shì)。近年深圳商業(yè)用房銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平方米）、新增供需比2007年1～11月，深圳商業(yè)用房銷(xiāo)售面積29.61萬(wàn)平方米，同比下降29.92%，其中1月份銷(xiāo)售7.63萬(wàn)平方米，占前11個(gè)月成交總量的25.77%；下半年從8月開(kāi)始，成交量連續(xù)下跌，7～11月總銷(xiāo)售面積為11.34萬(wàn)平方米，僅占前11個(gè)月成交總量的38.3%。究其原因，一方面是受商業(yè)物業(yè)的新增供應(yīng)持續(xù)減少的影響；另一方面則是自7月后頻出的限外資、稅收調(diào)節(jié)、加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理等一系列宏觀(guān)調(diào)控政策加大了投資成本和投資風(fēng)險(xiǎn)，投資者普遍采取觀(guān)望的態(tài)度來(lái)應(yīng)對(duì)目前的政策風(fēng)險(xiǎn)。2007年1～11月各月商業(yè)用房銷(xiāo)售面積（萬(wàn)㎡）三、深圳商業(yè)物業(yè)價(jià)格分析2007年，受市場(chǎng)炒作及國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控的影響，深圳商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)波動(dòng)幅度較大。上半年市場(chǎng)的整體過(guò)熱運(yùn)行推動(dòng)了商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格的連續(xù)快速上漲，尤其是“地鐵物業(yè)”概念的炒作導(dǎo)致特區(qū)外商業(yè)物業(yè)價(jià)值透支嚴(yán)重；下半年政府加大宏觀(guān)調(diào)控力度，銷(xiāo)售價(jià)