房產(chǎn)房產(chǎn)項(xiàng)目推廣方案

林西項(xiàng)目推廣方案Pl:寶馬房地產(chǎn)林西項(xiàng)目策略規(guī)劃提要赤峰日?qǐng)?bào)?房地產(chǎn)周刊前景置業(yè)廣告策劃部藝鑫廣告設(shè)計(jì)有限公司P2:目錄：第一部分:項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)第二部分:項(xiàng)目定位策略第三部分:凝聚共識(shí)合力雙贏P3:第一部分：項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)【目的】:根據(jù)項(xiàng)目地塊、區(qū)位特征及市場(chǎng)空白，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位，保證項(xiàng)目利潤(rùn)和資金流。P4：【項(xiàng)目分析】P5:SWOT分析：通過(guò)對(duì)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)(Strengths)、劣勢(shì)(weaknesses)、機(jī)會(huì)(opportunities)、威脅(threats)進(jìn)行分析，為項(xiàng)目尋找優(yōu)勢(shì)，補(bǔ)償劣勢(shì)，發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)，規(guī)避威脅，確定項(xiàng)目的推廣P6:項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)(S.)口地處西山風(fēng)景區(qū)、風(fēng)光優(yōu)美毗鄰規(guī)劃中的204國(guó)道，出入林西鎮(zhèn)交通較為便利距離林西一中、二中較近體量較大，能做出好產(chǎn)品P7:項(xiàng)目劣勢(shì)(W.)?地段較偏僻，本地居民認(rèn)可度較差■非成熟居住區(qū)，周邊居住氛圍差——貧民區(qū)■交通不便，無(wú)公交線路■商業(yè)配套不完善，購(gòu)物不便■項(xiàng)目規(guī)模較大，在林西小鎮(zhèn)消化困難P8:項(xiàng)目機(jī)會(huì)(0.)■新建204國(guó)道較近，大交通的改善能夠抵消部分區(qū)位劣勢(shì)剛性需求/改善性居住需求較大投資觀念日益成熟P9:項(xiàng)目威脅(T.)口大量的新建商品房進(jìn)入市場(chǎng)，消化了購(gòu)買力年度開(kāi)發(fā)量較多，新項(xiàng)目較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈國(guó)家調(diào)控政策、信貸政策對(duì)人們信心的打壓P10：項(xiàng)目分析總結(jié)：相當(dāng)于造一座城！購(gòu)房者心態(tài):地段——價(jià)格——戶型——心理滿足——產(chǎn)品的認(rèn)可P11：項(xiàng)目前期的產(chǎn)品定位很重要！4P――第一位是產(chǎn)品4C――第一位是需求開(kāi)發(fā)適銷對(duì)路的產(chǎn)品，銷售難度??；開(kāi)發(fā)產(chǎn)品缺乏賣點(diǎn)，銷售難度大！――思路決定出路！不同的策略會(huì)演繹出不同的產(chǎn)品定位、不同的銷售推廣模式和不同的銷售效果。選擇什么樣的操作思路，取決于寶馬地產(chǎn)公司自身總體發(fā)展思路以及經(jīng)營(yíng)狀態(tài)的綜合考量。丄做高端物業(yè)市場(chǎng)？丄走大眾化產(chǎn)品路線？丄永續(xù)發(fā)展？所以，我們認(rèn)為，現(xiàn)階段首先要研究我們要做什么樣的產(chǎn)品！P12:第二部分：項(xiàng)目定位策略定位產(chǎn)生聯(lián)想形成差異，創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)通過(guò)對(duì)項(xiàng)目區(qū)位狀況的基本了解以及對(duì)林西市場(chǎng)的簡(jiǎn)單走訪，大致確定了以下兩個(gè)不同的項(xiàng)目定位：P13:【策略一】?jī)r(jià)值導(dǎo)向一一走品質(zhì)化、品牌路線，建設(shè)高性價(jià)比住宅小區(qū)P14:該項(xiàng)目定位特點(diǎn)：①賦予產(chǎn)品較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，在競(jìng)爭(zhēng)中獲得顯著優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品的附加值高、利潤(rùn)空間較大做成品牌項(xiàng)目，利于二期銷售做成企業(yè)品牌，為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造空間P15:支持觀點(diǎn)：①目前林西鎮(zhèn)市場(chǎng)上的產(chǎn)品檔次較低，存在高端物業(yè)市場(chǎng)空白人們對(duì)居住品質(zhì)要求日益提高，追求精神層面，獲得心理滿足P16:操作層面：①需要在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、品質(zhì)塑造上投入較大的人力物力，尤其是項(xiàng)目的包裝要作為重點(diǎn)②銷售前期需先造勢(shì)蓄客，做形象推廣，因此會(huì)出現(xiàn)前期銷售進(jìn)度較慢的情況，但隨著價(jià)格的公布，后期銷售進(jìn)度會(huì)明顯加快。③宜采取低開(kāi)高走的策略。P17:不利方面：①回款較慢，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈要求較高②在規(guī)劃中作出調(diào)整，加入一些能突出產(chǎn)品品質(zhì)的元素，如景觀小品、健身路徑、生態(tài)美食廣場(chǎng)等；P18:產(chǎn)品策略：①外立面漂亮、材質(zhì)好、色彩豐富、高檔又顯精致②注重景觀綠化設(shè)計(jì)、休閑功能區(qū)規(guī)劃，規(guī)劃出靚點(diǎn)突出智能、安全、物業(yè)等軟環(huán)境，強(qiáng)調(diào)居住感覺(jué)80-110近為主力戶型，大主臥大客廳，強(qiáng)調(diào)采光、功能分區(qū)P19:推廣策略：①案名：擺脫現(xiàn)有林西項(xiàng)目案名的低層次，設(shè)計(jì)一個(gè)大氣、能讓購(gòu)房者產(chǎn)生豐富聯(lián)想的案名，如四季花城、寶馬?尚城、西山豪庭等；P20:②GWSAC整合推廣一一多種溝通手段聯(lián)動(dòng)，最短時(shí)間提高項(xiàng)目形象G――景觀規(guī)劃：先期規(guī)劃，做好節(jié)點(diǎn)，沙盤展示；提升項(xiàng)目檔次，營(yíng)造購(gòu)房者未來(lái)預(yù)期w――現(xiàn)場(chǎng)包裝：圍擋、路牌、項(xiàng)目指示牌，美化工地現(xiàn)場(chǎng)、提升項(xiàng)目品質(zhì)s――樣板間：對(duì)戶型和居住氛圍直觀解讀，讓購(gòu)房者感受自己未來(lái)的家A――外賣場(chǎng)：重大節(jié)日組織外賣場(chǎng)推廣，增加接觸面，方便消費(fèi)者了解項(xiàng)目C有效溝通：報(bào)紙、海報(bào)、傳單、樓書(shū)、VI系統(tǒng)、戶外廣告、影音等形式進(jìn)行項(xiàng)目整體推廣；開(kāi)盤、封頂?shù)然顒?dòng)推廣，達(dá)到有效傳播與溝通。P21：如果寶馬房產(chǎn)有計(jì)劃在中高端市場(chǎng)發(fā)展，打造房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)品牌企業(yè)，做口碑、影響力、知名度，建議采取本思路。P22：【策略二】?jī)r(jià)格導(dǎo)向一一大眾路線，帄民小區(qū)P23：特點(diǎn)：①目標(biāo)群體定位為中低端群體②以低價(jià)吸引置業(yè)者關(guān)注P24：優(yōu)點(diǎn)：①低價(jià)會(huì)吸引較多低收入群體關(guān)注②無(wú)需關(guān)注項(xiàng)目規(guī)劃，無(wú)需投入較大精力提升品質(zhì)P25：缺點(diǎn)：①產(chǎn)品附加值低，升值空間有限②不利于品牌塑造——給人們形成一種低端產(chǎn)品印記P26:難點(diǎn)：①同質(zhì)化嚴(yán)重，競(jìng)品較多確定價(jià)格難度大項(xiàng)目本身劣勢(shì)不好回避P27:結(jié)語(yǔ)：沒(méi)有獨(dú)特性、差異性，項(xiàng)目就會(huì)缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力缺乏創(chuàng)造意識(shí)，競(jìng)爭(zhēng)中就不能表現(xiàn)出色找到市場(chǎng)空白，才能獲得最大利益無(wú)論哪種產(chǎn)品定位，都要找到產(chǎn)品核心利益點(diǎn)，并最大限度的進(jìn)行推廣P28:第三部分：凝聚共識(shí)