某別墅推廣思路與銷售策略

半山海景別墅各項(xiàng)工作進(jìn)度和制約推廣工作的因素分析1設(shè)計(jì)工作已完成A、B、C型（含C2型和B2型）別墅的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)及立面設(shè)計(jì)工作已完成支1線上下八棟及隔環(huán)1線相望的四棟（共12棟）別墅施工圖設(shè)計(jì)（下稱樣板區(qū)）兩棟美式別墅設(shè)計(jì)工作正在進(jìn)行當(dāng)中環(huán)境設(shè)計(jì)工作，已基本完成整個(gè)地塊的道路、公共空間和樣板區(qū)的施工圖設(shè)計(jì)，估計(jì)2000年8月底全面完成沿山路及半山入口處的環(huán)境整治委托易道進(jìn)行環(huán)境設(shè)計(jì)事宜正在探討過程當(dāng)中2工程進(jìn)度整個(gè)地塊的道路、護(hù)坡及管線工程的土建施工已完成樣板區(qū)的兩棟A型別墅和兩棟C型別墅已經(jīng)封頂，屋面瓦已經(jīng)蓋完，正準(zhǔn)備安裝塑鋼窗樣板區(qū)的其余五棟框架結(jié)構(gòu)的別墅已完成土建招標(biāo)，現(xiàn)工程隊(duì)伍已經(jīng)進(jìn)場，正在開挖基礎(chǔ)土方樣板區(qū)的兩棟美式別墅已完成別墅選型，現(xiàn)正在就議價(jià)建設(shè)的問題給上級(jí)機(jī)關(guān)寫報(bào)告環(huán)境施工（設(shè)施、綠化、配景）已完成30%-40%的工程量3展示工程美倫山莊的改建和新會(huì)所的建設(shè)方面，已完成兩個(gè)會(huì)所的基本功能定位和功能分布的初步建議，現(xiàn)正委托森喜設(shè)計(jì)公司制作功能平面分布的前期方案，設(shè)計(jì)公司也在接觸當(dāng)中A型和C型樣板別墅的設(shè)計(jì)工作已初步完成并向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，經(jīng)過少量調(diào)整之后即可進(jìn)入施工階段4報(bào)建工作問題：1、用地紅線與政府郊野公園紅線范圍的沖突問題；2、局部用地性質(zhì)與規(guī)劃不一致目前第1個(gè)問題已經(jīng)經(jīng)過交涉解決了，而第2個(gè)問題目前尚未解決，這樣紅線圖也就出不來紅線圖出不來——宗地圖出不來——名稱沒法申報(bào)紅線圖出不來——規(guī)劃要點(diǎn)核不了——沒法補(bǔ)交地價(jià)、簽土地合同——沒法辦《預(yù)售許可證》5推廣工作已接受了一些準(zhǔn)客戶的咨詢收集了一些有意向購房客戶的信息已與香港風(fēng)水師和一些媒體進(jìn)行交流與廣東省廣告公司簽訂了廣告代理合同已擬訂出自主設(shè)計(jì)和顧問服務(wù)的實(shí)施辦法正在讓易道公司畫半山海景別墅的環(huán)境效果圖已請(qǐng)易道喬先生與省廣告公司進(jìn)行過一次溝通已與《特區(qū)報(bào)》和易道喬先生溝通過開辟“別墅專欄”的事宜環(huán)境模型的制作已進(jìn)入接觸階段策劃中心調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，完成了《半山海景別墅上市策劃案》省廣告公司在策劃中心〈策劃案〉和相關(guān)資料的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身的研究，擬訂了《半山海景別墅上市推廣策劃案》6制約推廣工作的因素產(chǎn)權(quán)地政部：名稱核準(zhǔn)與預(yù)售許可證的辦理預(yù)算采購部、銷售部、策劃中心：別墅（或別墅地塊）定價(jià)——成本核算策劃中心展示組：樣板別墅的裝修策劃中心推廣組、設(shè)計(jì)組：樓書（畫冊、資料冊）的制作——平面效果渲染圖、環(huán)境效果渲染圖策劃中心設(shè)計(jì)組、推廣組：模型制作策劃中心推廣組、設(shè)計(jì)組：客戶參與設(shè)計(jì)的配合工作——《辦法》細(xì)化，除樣板區(qū)以外的別墅的規(guī)劃設(shè)計(jì)（A、B、C、G型和美式）7制約推廣工作的因素（續(xù)）策劃中心展示組：美倫山莊的改造策劃中心展示組、工程部：新會(huì)所建設(shè)和裝飾策劃中心設(shè)計(jì)組、工程部：環(huán)境施工完成并初見成效策劃中心設(shè)計(jì)組、工程部：沿山路至半山海景別墅入口的環(huán)境設(shè)計(jì)、環(huán)境改造策劃中心推廣組、廣告公司：各種推廣手段（平面廣告、電視廣告、事件）的準(zhǔn)備銷售部、策劃中心推廣組、廣告公司：銷售人員的招選和培訓(xùn)8半山海景別墅上市策劃案招商地產(chǎn)策劃中心9目錄第一章賣賣點(diǎn)———上市策策劃的基礎(chǔ)礎(chǔ)第二章推推廣思思路第三章項(xiàng)項(xiàng)目包包裝第四章項(xiàng)項(xiàng)目推推介計(jì)劃第五章媒媒體組組合策略第六章銷銷售策策略10第一章賣賣點(diǎn)位置環(huán)境高檔片區(qū)社區(qū)配套小區(qū)配置高高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)方式新新突破開發(fā)商、協(xié)協(xié)作單位實(shí)實(shí)力11位置坐落翠綠南南山面臨廣闊深深圳灣地理位置極極其優(yōu)越———靜而不不偏，動(dòng)而而不喧12環(huán)境山、海間綠綠色走廊，，自然山水水，寫意情情懷社區(qū)綜合環(huán)環(huán)境優(yōu)秀資源稀缺難難得、升值值潛力巨大大13高檔片區(qū)鯨山片區(qū)概概念高檔區(qū)域國際社區(qū)深圳三大別別墅群落中中最具優(yōu)勢勢14社區(qū)配套蛇口大配套套高素質(zhì)社區(qū)區(qū)人口優(yōu)越的人文文環(huán)境家在蛇口，，魅力無限限15小區(qū)配置高高標(biāo)準(zhǔn)三星級(jí)/全全功能/雙雙會(huì)所大型室內(nèi)泳泳池信息島———智能化附送小型中中央空調(diào)純凈水系統(tǒng)統(tǒng)保姆購物專專車獨(dú)享送餐、、洗衣服務(wù)務(wù)16開發(fā)、服務(wù)務(wù)方式新突突破客戶自主設(shè)設(shè)計(jì)專家顧問小小組服務(wù)量體裁衣、、度身定造造彰顯個(gè)性開發(fā)方式新新突破17發(fā)展商、協(xié)協(xié)作單位實(shí)實(shí)力強(qiáng)大地產(chǎn)/具豐富富的別墅開開發(fā)經(jīng)驗(yàn)/產(chǎn)品品推陳出新新/鯨鯨山別墅升升級(jí)版名師主持環(huán)環(huán)境設(shè)計(jì)/深圳圳第一個(gè)聘聘請(qǐng)境外專專業(yè)立面設(shè)設(shè)計(jì)公司實(shí)實(shí)施立面設(shè)設(shè)計(jì)的住宅宅項(xiàng)目/“自然然天成”世世紀(jì)新龐18第二章推推廣思思路主力客戶分分類客戶群分布布媒體選擇的的標(biāo)準(zhǔn)信息傳播的的渠道事件營銷19主力客戶分分類各類企業(yè)主主企業(yè)高級(jí)管管理人員證券、金融融業(yè)高收入入人士文化、體育育、影視名名人特區(qū)外高級(jí)級(jí)政府官員員其他高收入入人士20客戶群分布布深圳（含寶寶安、龍崗崗）香港珠三角地區(qū)區(qū)廣州、北京京、上海等等大城市21媒體選擇標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)以事件營銷銷為主以雜志、電電視媒體為為主以報(bào)紙、路路牌廣告媒媒為輔22信息傳播的的渠道各類媒體（（雜志、報(bào)報(bào)刊、電視視等）行業(yè)協(xié)會(huì)組組織（如外外商投資企企業(yè)協(xié)會(huì)））俱樂部（如如高爾夫球球會(huì)）蛇口前期開開發(fā)別墅的的住戶招商會(huì)23事件營銷在香港舉辦辦別墅地塊塊招標(biāo)會(huì)大型別墅訂訂貨會(huì)置業(yè)顧問招招聘自主設(shè)計(jì)交交流會(huì)風(fēng)水講座明星音樂會(huì)會(huì)“半山海景景別墅杯””乒乓球明明星邀請(qǐng)賽賽“半山海景景別墅杯””高爾夫名名流賽24地塊招標(biāo)會(huì)會(huì)招標(biāo)地點(diǎn)：：香港招標(biāo)地塊：：七幅大地地塊招標(biāo)時(shí)間：：2000年7月10日-7月15日日活動(dòng)目的：：造聲勢，，大型媒體體跟蹤報(bào)道道；樹形象象，使整個(gè)個(gè)別墅項(xiàng)目目的市場形形象升級(jí)，，為爭取較較高銷售均均價(jià)作準(zhǔn)備備25大型別墅訂訂貨會(huì)時(shí)間：7月月25日———7月30日地點(diǎn)：南海海酒店制約因素：：半山海景景別墅環(huán)境境模型、《畫冊》完完成、專家家顧問小組組成立、自自主設(shè)計(jì)辦辦法確定費(fèi)用：信息息發(fā)布費(fèi)、、酒店場費(fèi)費(fèi)及服務(wù)費(fèi)費(fèi)新聞采訪：：廣州日?qǐng)?bào)報(bào)或南方都都市報(bào)、特特區(qū)報(bào)、商商報(bào)等26置業(yè)顧問招招聘時(shí)間：6月月25日——6月30日方式：在《《特區(qū)報(bào)》》、《南方方都市報(bào)》》發(fā)布招聘聘廣告；面面試——擇擇優(yōu)錄取———培訓(xùn)27自主設(shè)計(jì)交交流會(huì)地點(diǎn)：公司司九樓培訓(xùn)訓(xùn)室時(shí)間：第一一次交流會(huì)會(huì)暫定在8月5日（（星期六））參加對(duì)象：：半山海景景的客戶和和準(zhǔn)客戶交流內(nèi)容：：自主設(shè)計(jì)計(jì)的范圍和和條件組織人員：：半山海景景專家顧問問小組28風(fēng)水講座對(duì)象：半山山海景準(zhǔn)業(yè)業(yè)主內(nèi)容：家居居風(fēng)水的基基本知識(shí)/半山山海景地塊塊的風(fēng)水特特點(diǎn)和優(yōu)勢勢講座形式式：大師師講授/客客戶提問問/答答疑/客客戶向大大師提出出服務(wù)意意向（個(gè)個(gè)性服務(wù)務(wù)）時(shí)間安排排：客戶戶定貨會(huì)會(huì)/業(yè)業(yè)主服服務(wù)會(huì)29明星音樂樂會(huì)地點(diǎn)：明明華酒店店明星：有有意購買買半山海海景別墅墅的國內(nèi)內(nèi)外明星星，招商商地產(chǎn)別別墅的各各類明星星客戶（（如劉曉曉慶等））時(shí)間安排排：2000年年11月月中、下下旬采訪安排排：南方方都市報(bào)報(bào)、特區(qū)區(qū)報(bào)30“半山海海景別墅墅杯”乒乒乓球明明星邀請(qǐng)請(qǐng)賽地點(diǎn)：深深圳體育育館明星：有有意購買買半山海海景別墅墅的乒乓乓球明星星——?jiǎng)骸?、孔令輝輝時(shí)間安排排：2000年年11月月初采訪安排排：南方方都市報(bào)報(bào)、特區(qū)區(qū)報(bào)、廣廣東衛(wèi)視視體育頻頻道31“半山海海景別墅墅杯”高高爾夫名名流賽賽合作單位位：尊皇皇高爾夫夫球會(huì)時(shí)間：2000年10月中旬旬開始地點(diǎn)：暫暫定沙河河高爾夫夫球會(huì)邀請(qǐng)參加加人員：：半山海海景準(zhǔn)業(yè)業(yè)主、社社會(huì)知名名人士、、市政府府領(lǐng)導(dǎo)配套項(xiàng)目目：向半半山海景景別墅客客戶贈(zèng)送送尊皇高高爾夫球球會(huì)會(huì)籍籍或一月月練習(xí)卡卡新聞報(bào)到到：特區(qū)區(qū)報(bào)、廣廣州日?qǐng)?bào)報(bào)、深圳圳有線電電視、廣廣東衛(wèi)視視體育頻頻道32第三章項(xiàng)項(xiàng)目目包裝環(huán)境整治治環(huán)境營造造獨(dú)特的售售樓環(huán)境境樓盤形象象廣告風(fēng)格格33環(huán)境整治治整治對(duì)象象：從沿沿山路開開始的整整個(gè)龜山山谷整治手段段：從沿沿山路開開始，在在道路兩兩旁移植植大型綠綠化帶（（含密冠冠大樹））整治方式式：委托托環(huán)境設(shè)設(shè)計(jì)公司司（公司司已委托托）整治目的的：營造造別墅環(huán)環(huán)境，體體現(xiàn)別墅墅品味，，提升物物業(yè)檔次次34整治對(duì)象象：龜山山別墅的的物業(yè)管管理形象象整治手段段：協(xié)商商撤換現(xiàn)現(xiàn)龜山一一、二期期別墅的的物業(yè)管管理公司司（已由由新時(shí)代代物業(yè)介介入洽談?wù)劊┱畏绞绞剑盒碌牡奈飿I(yè)管管理公司司以全新新的形象象和服務(wù)務(wù)方式介介入，并并改善崗崗?fù)さ扔灿布O(shè)施施整治目的的：改善善軟環(huán)境境，提升升形象環(huán)境整治治（續(xù)））35環(huán)境營造造環(huán)境先行行自然韻味味強(qiáng)調(diào)個(gè)個(gè)性在做單體體時(shí)，會(huì)會(huì)所、大大門和綠綠化環(huán)境境爭取同同步進(jìn)行行，周邊邊環(huán)境施施工與樣樣板房裝裝修同步步進(jìn)行整體風(fēng)格格強(qiáng)調(diào)天天然出雕雕飾，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)“幽幽、遊、、勁、趣趣”，單單棟別墅墅中的花花圃、小小品、綠綠化、外外立面色色彩、材材料容許許買家有有一定的的選擇，，權(quán)，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)客戶戶參與36環(huán)境營造造（續(xù)））居住概念念氣氛溫溫馨貴族概念念文化氛氛圍會(huì)所的功功能設(shè)計(jì)計(jì)考慮游游泳池、、便利店店等；；環(huán)境設(shè)設(shè)計(jì)中考考慮公共共交流的的需要、、以綠化化代替圍圍欄；室室外照明明采用熱熱烈而柔柔和的燈燈光。著力引進(jìn)進(jìn)并炒作作文化、、體育或或影藝名名人入住住半山海海景，以以這些名名人的名名義舉辦辦一些文文化活動(dòng)動(dòng)；在售售樓現(xiàn)場場的布置置、事件件營銷的的開展中中著力營營造文化化氣氛。。37獨(dú)特的售售樓環(huán)境境售樓處的的起名———不叫叫“售樓樓處”，，可以定定名為““半山海海景置業(yè)業(yè)咨詢中中心”、、“置業(yè)業(yè)中心””等售樓處的的環(huán)境：：安靜、、清潔、、整齊，，氣派而而不奢華華；氣質(zhì)質(zhì)高貴、、專業(yè)、、謙虛的的售樓人人員；五五星級(jí)的的保安服服務(wù)（如如開車門門、引路路等）38樓盤形象象概念念入住半山山海景別別墅，浸浸潤山海海間永恒恒靈氣至尊生活活——山山海間永永恒靈氣氣半山海景景，永恒靈氣氣39廣告風(fēng)格格要求表現(xiàn)自然然、高貴貴的樓盤盤特質(zhì)有創(chuàng)意、、大氣廣告詞具具有文化化內(nèi)涵，，有一定定的神秘秘感40第四章項(xiàng)項(xiàng)目推介介計(jì)劃銷售準(zhǔn)備備期軟性推介介期訂貨會(huì)銷銷售期公開發(fā)售售期41銷售準(zhǔn)備備期樓盤標(biāo)志志（LOGO））收集、整整理、消消化設(shè)計(jì)計(jì)成果，，找出樓樓盤“標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)照””作為廣廣告標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)版組織“專專家顧問問小組””，擬訂訂《顧問問小組服服務(wù)辦法法》編寫《《半山海海景別墅墅客戶自自主設(shè)計(jì)計(jì)辦法》》42銷售準(zhǔn)備備期（續(xù)續(xù)）會(huì)所銷售售中心的的建設(shè)裝裝修三棟樣板板別墅的的建造、、裝修別墅環(huán)境境的施工工（含入入口環(huán)境境整治））整個(gè)半山山海景別別墅模型型的制作作樓書的制制作電視廣告告的設(shè)計(jì)計(jì)制作深港兩地地（含碼碼頭）和和明華入入口處燈燈箱、廣廣告牌選選位制作作43銷售準(zhǔn)備備—樓書書制作幽游勁趣趣的風(fēng)格格畫冊與樓樓書結(jié)合合畫冊著重重美感，，樓書兼兼顧樓盤盤資料信信息畫冊在2000年7月月10日日底之前前完成，，主要作作為別墅墅招標(biāo)會(huì)會(huì)和訂貨貨會(huì)之用用，兼作作資料郵郵寄樓書在2000年9月月20日日之前完完成，為為9月底底公開發(fā)發(fā)售之用用44銷售準(zhǔn)備備—模型型制作樓盤整體體模型，，以環(huán)境境設(shè)計(jì)圖圖為基礎(chǔ)礎(chǔ)樓盤整體體模型在在7月10日之之前完成成，服務(wù)務(wù)于別墅墅招標(biāo)會(huì)會(huì)和訂貨貨會(huì)3套大比比例樣板板別墅模模型模型制作作注重減減少不必必要的客客戶誤導(dǎo)導(dǎo)模型制作作考慮光光電效果果注重模型型承臺(tái)制制作，考考慮顧客客舒適性性要求（（如增加加花崗石石飾面扶扶手）45銷售準(zhǔn)備備—樣板板房裝修修A、B、、C三種種類型的的樣板別別墅三套全部部藝術(shù)裝裝修，裝裝修風(fēng)格格可分為為古典型型、法式式浪漫型型和美式式現(xiàn)代型型，其中中至少有有一套是是的道的的美式情情調(diào)完成時(shí)間間：9月月20日日公開發(fā)發(fā)售前46銷售準(zhǔn)備備—會(huì)所所功能新會(huì)所功功能設(shè)置置與美倫倫山莊的的改造一一并考慮慮，相互互補(bǔ)充；；兩個(gè)會(huì)所所的功能能設(shè)置考考慮與周周圍明華華國際會(huì)會(huì)議中心心、南海海酒店等等公共設(shè)設(shè)施的差差異性兩個(gè)會(huì)所所的功能能要相當(dāng)當(dāng)齊全，，建議從從餐飲、、娛樂、、健身、、休閑和和生活服服務(wù)等幾幾個(gè)方面面去考慮慮功能設(shè)設(shè)置；裝修風(fēng)格格不求與與別墅的的風(fēng)格完完全一致致，但要要考慮相相互之間間的協(xié)調(diào)調(diào)47軟性推介介期吸引準(zhǔn)目目標(biāo)客戶戶提供專家家服務(wù)軟性廣告告48吸引準(zhǔn)目目標(biāo)客戶戶在美倫、、明華、、南海灑灑店等離離半山海海景別墅墅較近的的地方舉舉辦幾次次較高級(jí)級(jí)別的研研討會(huì)、、培訓(xùn)班班，在培培訓(xùn)或研研討會(huì)現(xiàn)現(xiàn)場豎起起有振撼撼力的半半山海景景展示牌牌聯(lián)系在下下列地點(diǎn)點(diǎn)發(fā)放《《蛇口完完全生活活手冊》》和《半半山海景景別墅畫畫冊》等等資料：49提供專家家服務(wù)成立專家家顧問小小組收集所有有有購買買半山海海景別墅墅項(xiàng)目意意向的客客戶名單單結(jié)合專家家顧問小小組，開開展方案案征詢、、自主設(shè)設(shè)計(jì)等專專題會(huì)或或上門服服務(wù)50軟性廣告告主題：別別墅論壇壇目的：推推介半山山海景別別墅（署署名）形式：與與深圳《《特區(qū)報(bào)報(bào)》在““房地產(chǎn)產(chǎn)金頁””上合辦辦一個(gè)欄欄目———?jiǎng)e墅論論壇51軟性廣告告（續(xù)））炒作主題題：中國國看深圳圳，別墅墅在蛇口口炒作思路路：真正正的別墅墅應(yīng)該具具備的條條件----深深圳各別別墅區(qū)的的優(yōu)缺點(diǎn)點(diǎn)分析----蛇口具具備各項(xiàng)項(xiàng)條件，，最有可可能發(fā)展展出真正正意義上上的別墅墅炒作活動(dòng)動(dòng)：在所所選媒體體上開展展有關(guān)蛇蛇口環(huán)境境等的系系列宣傳傳（可兼兼寄資料料——直直郵）；；刊登軟軟性炒作作文章———聚焦焦蛇口———引發(fā)發(fā)對(duì)蛇口口高尚國國際社區(qū)區(qū)的向往往，對(duì)““蛇口高高尚別墅墅群”、、蛇口別別墅社區(qū)區(qū)的優(yōu)游游生活的的鐘情52訂貨會(huì)銷銷售期開發(fā)方式式推介項(xiàng)目推介介53開發(fā)方式式推介推介思路路和主題題：房地地產(chǎn)營銷銷方式的的革命性性變革———客戶戶自主設(shè)設(shè)計(jì)，專專家顧問問服務(wù)活動(dòng)安排排：在報(bào)紙紙紙媒體上上向廣大大客戶介介紹參與與別墅自自主設(shè)計(jì)計(jì)的開發(fā)發(fā)方式，，接受登登記；半山海景景置業(yè)顧顧問招聘聘，在《《特區(qū)報(bào)報(bào)或商報(bào)報(bào)》發(fā)布布招聘廣廣告；在南海酒酒店舉辦辦“大型型別墅訂訂貨會(huì)””，邀請(qǐng)請(qǐng)有意向向的客戶戶和社會(huì)會(huì)名流參參加；組織專家家服務(wù)小小組對(duì)準(zhǔn)準(zhǔn)客戶進(jìn)進(jìn)行服務(wù)務(wù)：54項(xiàng)目推介介發(fā)布樓盤盤形象廣廣告特快專遞遞樓書給給客戶與有信息息反饋的的客戶進(jìn)進(jìn)行預(yù)約約“專家家小組上上門服務(wù)務(wù)”開展準(zhǔn)業(yè)業(yè)主的聯(lián)聯(lián)誼活動(dòng)動(dòng)物業(yè)管理理招標(biāo)和和人員培培訓(xùn)———襯托客客戶的尊尊貴身份份55公開發(fā)售售期時(shí)間安排排事件營銷銷媒體選擇擇56時(shí)間安排排預(yù)計(jì)到秋秋交會(huì)（（2000年9月30日）時(shí)時(shí)可公開開發(fā)售，，屆時(shí)在在秋交會(huì)會(huì)推出展展示57事件營銷銷會(huì)所、樣樣板房裝裝修完成成后，邀邀請(qǐng)著名名書法家家題字,組織現(xiàn)現(xiàn)場展銷銷，邀請(qǐng)請(qǐng)書法家家或畫家家為每位位業(yè)主（（已落訂訂）題字字做畫圣誕節(jié)、、春節(jié)等等節(jié)假日日組織業(yè)業(yè)主聯(lián)歡歡，贈(zèng)送送花籃、、賀卡，，業(yè)主入入伙，登登門恭賀賀與深圳尊尊皇高爾爾夫球會(huì)會(huì)合作舉舉辦高爾爾夫名流流賽，并并組織其其會(huì)員看看樓，借借以向潛潛在客戶戶傳達(dá)半半山海景景別墅的的有關(guān)信信息58事件營營銷（（續(xù)））邀請(qǐng)香香港風(fēng)風(fēng)水大大師在在明華華或南南海酒酒店舉舉辦風(fēng)風(fēng)水講講座，，實(shí)地地評(píng)說說半山山海景景別墅墅的風(fēng)風(fēng)水；；在專專家小小組中中安排排風(fēng)水水顧問問，對(duì)對(duì)客戶戶的裝裝修及及家俱俱布置置提供供指導(dǎo)導(dǎo)由顧問問小組組舉辦辦客戶戶咨詢詢會(huì)59廣告安安排在香港港電視視臺(tái)投投放廣廣告雜雜志在珠江江臺(tái)或或廣東東衛(wèi)視視發(fā)布布電視視廣告告在香港港、北北京、、上海海、廣廣州各各參加加一次次房地地產(chǎn)展展銷會(huì)會(huì)在特區(qū)區(qū)報(bào)、、證券券時(shí)報(bào)報(bào)發(fā)布布2-4次次形象象廣告告配合工工程進(jìn)進(jìn)度及及各項(xiàng)項(xiàng)事件件、活活動(dòng)發(fā)發(fā)布廣廣告日日志60第五章章媒媒體體組合合策略略電視媒媒體———為為主雜志媒媒體———為為主報(bào)刊媒媒體———為為輔戶外媒媒體———作作為補(bǔ)補(bǔ)充直郵———作作為補(bǔ)補(bǔ)充61電視媒媒體深圳有有線電電視臺(tái)臺(tái)《股股海觀觀潮》》欄目目廣東衛(wèi)衛(wèi)視體體育節(jié)節(jié)目62雜志媒媒體《世界界經(jīng)理理人文文摘》》———3期封封底內(nèi)內(nèi)頁《經(jīng)理理人》》———6期期封底底《新周周刊》》———8期期封底底《深圳圳航空空》———6期目目錄前前跨頁頁《南方方航空空》———《股市市動(dòng)態(tài)態(tài)》63報(bào)刊媒媒體《中國國民航航報(bào)》》———一一個(gè)月月報(bào)眼眼16期（（20.4萬元元）《南方方都市市報(bào)》》全省省版————周1、4的1/4彩版版，8次（（61.4萬元元）《證券券時(shí)報(bào)報(bào)》《廣州州日?qǐng)?bào)報(bào)》64戶外媒媒體蛇口港港碼頭頭港澳碼碼頭機(jī)場深圳65資料直直郵《世界界經(jīng)理理人文文摘》》名單單租借借————有意向向客戶戶的直直郵———自自辦66廣告費(fèi)費(fèi)用平面媒媒體：：￥.萬電視媒媒體：：￥.萬戶外媒媒體：：￥.萬軟性炒炒作：：￥.萬總體廣廣告費(fèi)費(fèi)用：：￥.萬銷售工工具及及廣告告制作作費(fèi)用用：￥￥.萬萬67第六章章銷銷售售策略略銷售時(shí)時(shí)機(jī)的的選擇擇價(jià)格策策略促銷手手段68銷售時(shí)時(shí)機(jī)———訂訂貨會(huì)會(huì)畫冊完完成環(huán)境模模型完完成美倫山山莊改改造方方案效效果圖圖沿山路路及半半山海海景入入口環(huán)環(huán)境改改造效效果圖圖A、B、C型別別墅效效果圖圖69銷售時(shí)時(shí)機(jī)———公公開發(fā)發(fā)售樣板區(qū)區(qū)11棟別別墅完完工美倫山山莊外外立面面和環(huán)環(huán)境改改造完完工環(huán)境施施工基基本完完成（（可以以分項(xiàng)項(xiàng)：如如小橋橋完工工）售樓書書完成成設(shè)計(jì)計(jì)制作作樣板別別墅裝裝修完完成沿山路路及半半山入入口環(huán)環(huán)境改改造完完成特殊日日：秋秋交會(huì)會(huì)、國國慶、、元旦旦、春春節(jié)70價(jià)格策策略全部以以毛坯坯房定定價(jià)列出每每棟別別墅的的定價(jià)價(jià)相關(guān)關(guān)因素素，分分別定定價(jià)地塊招招標(biāo)會(huì)會(huì)和訂訂貨會(huì)會(huì)測試試銷售售樓價(jià)價(jià)起價(jià)建建議：：￥13800元/平米米A、B、C型均均價(jià)建建議：：￥16000元/平米米確定訂訂貨會(huì)會(huì)認(rèn)購購價(jià)在在標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)價(jià)基基礎(chǔ)上上的折折扣率率起點(diǎn)點(diǎn)（建建議為為95折））批量推推出（（首批批9棟棟），，低價(jià)價(jià)入市市，逐逐步推推高———折折扣率率按周周為單單位以以千分分之一一的速速度與與工程程進(jìn)度度反向向變化化71促銷手手段免費(fèi)提提供專專家顧顧問服服務(wù)免費(fèi)提提供裝裝套餐餐方案案或裝裝修咨咨詢招商會(huì)會(huì)會(huì)籍籍———每位位獨(dú)立立式別別墅客客戶均均可獲獲贈(zèng)鉆鉆石會(huì)會(huì)籍，，大別別墅客客戶可可獲贈(zèng)贈(zèng)皇冠冠會(huì)籍籍首5位位獨(dú)立立別墅墅客戶戶和所所有大大型別別墅客客戶可可獲贈(zèng)贈(zèng)小型型中央央空調(diào)調(diào)一臺(tái)臺(tái)深港船船票優(yōu)優(yōu)惠證證———香港港買家家首5位位客戶戶可獲獲贈(zèng)物物業(yè)管管理費(fèi)費(fèi)12個(gè)月月首5-10位客客戶位位客戶戶可獲獲贈(zèng)物物業(yè)管管理費(fèi)費(fèi)6個(gè)個(gè)月手續(xù)費(fèi)費(fèi)減免免———所有有業(yè)主主付款采采用一次性性、按揭（（20-25年年）、首付5%、免首期期、2年分分期付付款等多種種靈活活方式式72問題探探討對(duì)別墅墅推廣廣而言言，分分成軟軟性推推介期期、訂訂貨會(huì)會(huì)銷售售期和和公開開發(fā)售售期，，是否否合適適？半山海海景別別墅的的取名名如何何？如如果在在香港港作招招標(biāo)，，如何何與香香港半半山區(qū)區(qū)聯(lián)系系起來來？半山海海景別別墅樣樣板區(qū)區(qū)（先先期建建設(shè)的的11棟））有框框架結(jié)結(jié)構(gòu)9棟和和美式式別墅墅2棟棟；對(duì)對(duì)整個(gè)個(gè)別墅墅區(qū)的的風(fēng)格格是以以統(tǒng)一一的立立面風(fēng)風(fēng)格，，還是是百花花齊放放較好好？731在企業(yè)內(nèi)部，，只有成本。。21世紀(jì)，沒有危危機(jī)感是最大大的危機(jī)。如果有一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目，首先要要考慮有沒有有人來做。如果沒有人做做，就要放棄棄，這是一個(gè)個(gè)必要條件。。20世紀(jì)是生產(chǎn)率率的世紀(jì)，21世紀(jì)是質(zhì)量的的世紀(jì)，質(zhì)量量是和平占領(lǐng)領(lǐng)市場最有效效的武器。把一件簡單的的事做好就不不簡單，把每每一件平凡的的事做好就不不平凡。自古古以以來來的的偉偉人人，，大大多多是是抱抱著著不不屈屈不不撓撓的的精精神神，，從從逆逆境境中中掙掙扎扎奮奮斗斗過過來來的的。。05-1月月-2321:191月月-23科學(xué)學(xué)技技術(shù)術(shù)的的進(jìn)進(jìn)步步將將會(huì)會(huì)給給人人們們的的生生活活帶帶來來巨巨大大的的影影響響，，而而人人們們要要不不斷斷適適應(yīng)應(yīng)這這種種時(shí)時(shí)代代的的變變化化，，而而不不要要坐坐等等未未來來，，失失去去自自我我發(fā)發(fā)展展的的良良好好機(jī)機(jī)2023/1/5會(huì)。。2023/1/521:19:09不只只獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)成成功功，，而而且且獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)失失敗敗。。一個(gè)人人想要要成功功，就就要學(xué)學(xué)會(huì)在在機(jī)遇遇從頭頭頂上上飛過過時(shí)跳跳起來來抓住住它。。這樣樣逮到到機(jī)遇遇的機(jī)機(jī)會(huì)就就會(huì)增增大。。21:19:0921:191月-23公平不不是總總存在在的，，在生生活學(xué)學(xué)習(xí)的的各個(gè)個(gè)方面面總有有一些些不能能如意意的地地方。。但只只要適適應(yīng)它它，并并堅(jiān)持持到底底，總總能收收到意意想不不到的的成效效?；ㄙM(fèi)數(shù)數(shù)百元元買一一本書書，便便可以以獲得得別人人的智智慧經(jīng)經(jīng)驗(yàn)。。然而而，如如果你你全盤盤模仿仿，不不加思思考，，那有有時(shí)就就會(huì)畫畫虎不不成反反類犬犬。不能能搞搞平平均均主主義義，，平平均均主主義義懲懲罰罰表表現(xiàn)現(xiàn)好好的的，，鼓鼓勵(lì)勵(lì)表表現(xiàn)現(xiàn)差差的的，，得得來來的的只只是是一一支支壞壞的的職職工工隊(duì)隊(duì)伍伍。。1月月-2321:19利人人為為利利已已的的根根基基，，商商業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營營上上老老是是為為自自己己著著想想，，而而不不顧顧及及到到他他人人，，利利也也就就可可能能隨隨之之““飛飛””了了。。管理理就就是是把把復(fù)復(fù)雜雜的的問問題題簡簡單單化化，，把把混混亂亂的的事事情情規(guī)規(guī)范范化化。。質(zhì)量等于于利潤。。1月-2321:1921:19:09失敗并非非壞事，，一次失失敗能教教會(huì)你許許多，甚甚至比你你大學(xué)里里所學(xué)的的還有用用。噴泉的高高度不會(huì)會(huì)超過它它的源頭頭;一個(gè)人的的事業(yè)也也是這樣樣，他的的成就絕絕不會(huì)超超過自己己的信念念。05-1月-23機(jī)會(huì)并不不會(huì)自動(dòng)動(dòng)地轉(zhuǎn)化化為鈔票票只花一元錢的的顧客，比花花一百元的顧顧客，對(duì)生意意的興隆更具具有根本性的的影響力。21:19:0919:111月-23做事，不止是是人家要我做做才做，而是是人家沒要我我做也爭著去去做。這樣，，才做得有趣趣味，也就會(huì)會(huì)有收獲。1月-231月-23戰(zhàn)略越精煉煉，就越容容易被徹底底地執(zhí)行。。他之所以為為自己所領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)的微軟軟而感到自自豪，是因因?yàn)樵谶@個(gè)個(gè)團(tuán)體中聚聚集了一大大批與他一一樣熱愛微微軟事業(yè)的的人。2023/1/521:19:09一個(gè)成功的的決策，等等于90%的信息加上上10%的直覺。我們并并不鄙鄙棄一一切有有惡習(xí)習(xí)的人人，但但我們們鄙棄棄一點(diǎn)點(diǎn)美德德都沒沒有的的人。。20.2.181月-2321:1921:19:091月-231月-2321:1919:09:5820.2.181月-2321:1921:19:0921:19:09在市場場競爭爭的條條件下下，首首先是是員工工素質(zhì)質(zhì)的競競爭。。建立自自信的的最快快最確確實(shí)的的方法法，就就是去去做你你害怕怕的事事，直直到你你獲得得成功功的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)。。管理不不是獨(dú)獨(dú)裁，，一個(gè)個(gè)家公公司的的最高高管理理階層層必須須有能能力領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)和和管理理員工工。在沒出現(xiàn)不不同意見之之前，不做做出任何決決策。9:19:09下下午1月-23細(xì)節(jié)的不等等式意味著著1%的錯(cuò)誤會(huì)導(dǎo)導(dǎo)致100%的錯(cuò)誤。第一，不許許說競爭對(duì)對(duì)手的壞話話；第二，，不許說競競爭對(duì)手的的壞話；第第三，還是是不許說競競爭對(duì)手的的壞話。加強(qiáng)用水設(shè)設(shè)備管理，，堵塞水的的跑冒滴漏漏！我今天就要要打敗你，，我不睡覺覺也要打敗敗你，這是是我們的文文化。今后的世界界，并不是是以武力統(tǒng)統(tǒng)治，而是是以創(chuàng)意支支配。省錢就是掙掙錢。9:19下下午2023/1/521:19失敗是成大大事者之母母。創(chuàng)新就是創(chuàng)創(chuàng)造一種資資源。幸運(yùn)之神會(huì)會(huì)光顧世界界上的每一一個(gè)人，但但如果她發(fā)發(fā)現(xiàn)這個(gè)人人并沒有準(zhǔn)準(zhǔn)備好要迎迎接她時(shí)，，她就會(huì)從從大門里走走進(jìn)來，然然后從窗子子里飛出去去。一個(gè)有信念念者所開發(fā)發(fā)出的力量量，大于99個(gè)只有興趣趣者。產(chǎn)品質(zhì)量量是生產(chǎn)產(chǎn)出來的的，不是是檢驗(yàn)出出來的。。2023/1/521:19:09將合適的的人請(qǐng)上上車，不不合適的的人請(qǐng)下下車。2023/1/521:19:09授權(quán)并信信任才是是有效的的授權(quán)之之道。領(lǐng)導(dǎo)者是是能夠?qū)⒁蝗喝巳藥У剿麄冏哉J(rèn)認(rèn)為去不不了的地地方的人人。謝謝各位位！9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。21:19:1021:19:1021:191/5/20239:19:10PM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見頻。。。1月-2321:19:1021:19Jan-2305-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。21:19:1021:19:1021:19Thursday,January5,202313、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。1月-231月-2321:19:1021:19:10January5,202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。05一一月月20239:19:10下下午午21:19:101月月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月239:19下午午1月-2321:19January5,202316、行動(dòng)出成果果，工作出財(cái)財(cái)富。。2023/1/521:19:1021:19:1005January202317、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時(shí)時(shí)，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點(diǎn)點(diǎn)的的射射線線向向前前。。。。9:19:10下下午午9:19下下午午21:19:101月月-239、沒有有失敗敗，只只有暫暫時(shí)停停止成成功??！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒有。。。21:19:1021:19:1021:191/5/20239:19:10PM11、成功功就是是日