某縣房地產(chǎn)項目營銷策劃方案

《蕭縣石榴園地塊》策劃總綱?目錄第一部分蕭縣房地產(chǎn)市場綜述第二部分項目定位1-項目SWOT分析2-項目在周邊環(huán)境所處地位分析3-項目定位1-蕭縣房地產(chǎn)供給分析2-

蕭縣房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱第三部分項目營銷策略1-項目案名、主推廣語2-

開發(fā)節(jié)奏及入市時機分析3-銷售與推廣策略----三位一體協(xié)同配合建議?“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱第一部分蕭縣房地產(chǎn)市場綜述?“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱1-蕭縣房地產(chǎn)市場供給分析?“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱1-1蕭縣簡介地理位置：位于安徽省最北部，蘇、魯、豫、皖四省交界處。城市面積：全市總面積1871平方公里，人口約135萬人；轄18鎮(zhèn)5鄉(xiāng)708個行政村。區(qū)域交通：蕭縣緊靠徐州都市經(jīng)濟圈中心徐州市，縣城距京航運河30公里、徐州觀音機場50公里、連云港出?？?60公里。旅游資源：千年古剎天門寺、天一角地下溶洞、永固水庫、漢墓群、宋朝的古窖群遺跡、閔之騫鞭打蘆花處、三讓徐州的賢人陶謙墓、南朝宋國開國皇帝劉裕故里、蘇軾發(fā)現(xiàn)煤炭處。?支柱產(chǎn)業(yè)：煤炭開采、農副產(chǎn)品加工、建材、造紙、釀酒、化工、紡織、機械制造。現(xiàn)有一500余畝的工業(yè)園區(qū)以及一條集書畫創(chuàng)作、裝裱、展覽、交易、鑒賞于一體的書畫藝術街全國100個重點產(chǎn)煤縣之一

，全國防腐第一縣

,中國書畫藝術之鄉(xiāng)

蕭縣風情特點概括礦產(chǎn)資源豐富：煤炭、磁鐵礦、大理石、瓷石瓷土等

旅游資源豐富：旅游資源豐富，特色獨具。蕭縣古跡遍布。人文資源豐富：自古有“文獻之邦”之美譽，風騷人物薈萃，春秋三賢（閔子騫、顓孫子張、顏子柳）皆孔門高足“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱?“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱1-2

區(qū)域市場近期供銷比及市場分析2008年區(qū)域在售樓盤只有1個：鳳山花園,未來競爭區(qū)域內競爭項目有蘇商·新嘉園、柏星·碧水星城、瑞豪花園分類數(shù)據(jù)鳳山花園合計07-08年供應面積（m2）約7萬m2約7萬m207-08年供應套數(shù)約500套500套全年銷售面積（m2）約6.5萬m265000m2全年銷售套數(shù)482套482套供銷比約1﹕0.96A.區(qū)域年供銷比情況分析：從一期年供銷比看，周邊區(qū)域供基本處于一個合理狀態(tài),?“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱分析：從下階段供應情況比來看，市場供大于求，將會形成成買方市場。根源：一方面是區(qū)域大盤云集，08-09年集中放量供應造成；另一方面，蕭縣作為一個半封閉市場，自身消化量也有限。預測：隨著北區(qū)政務區(qū)的完善，周邊居住環(huán)境的改善，蕭縣市民將更加認同北區(qū)價值，市場環(huán)境更加趨好。B.未來區(qū)域供應情況分類數(shù)據(jù)鳳山花園蘇商新嘉園柏星·碧水星城瑞豪花園供應面積（m2）約8.5萬m2約7萬m2約65萬m2約16.6萬m2供應套數(shù)426套630套5800套1366套總計供應套數(shù)8222套(除新嘉園)?“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱1-2

區(qū)域市場樓盤基本情況對比分析1、景觀景觀越來越引起居民的重視，許多規(guī)模較大的樓盤都設有中心景觀區(qū)，且也有不少樓盤設有水景、噴泉等，如：鳳山花園的景觀規(guī)劃上就比較重視；但規(guī)模較小的樓盤景觀意識較差，還停留在經(jīng)濟適用房的水平上。2、配套◆通信：所有樓盤都預留了電話線、寬帶、有線電話端口；◆安全：所有樓盤都配備了門禁對講機、大部分都有24小時保安巡邏智能化：◆會所：在一半樓盤中設有會所，但面積不大，也沒有起到實質性的作用。居民對配套的認知程度還停留在滿足基本的生活需求上，配套較高的樓盤價格自然也頗高。?“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱3、物業(yè)類型型及形式本區(qū)域還是以以多層物業(yè)為為主，新興的的樓盤中也有有小高層出現(xiàn)現(xiàn)，但是市場場接受度較低低。4、戶型及面面積各樓盤的戶型型面積涵蓋面面較廣，基本本集中在80—120平平米左右，面面積最大有200多平米米的別墅物業(yè)業(yè)/頂層復式式住宅。戶型型也基本以三三室兩廳一衛(wèi)衛(wèi)、二室二廳廳一衛(wèi)為主力力戶型，三室室二廳多集中中在95—120平米左左右，二室二二廳多集中在在80—90平米左右。。5、外立面本區(qū)域的外立立面形勢還處處在不斷發(fā)展展的階段，部部分樓盤的外外立面從色彩彩及建筑形式式等方面已比比較成熟，色色彩明亮，有有現(xiàn)代感、跳跳躍感，充分分采用了外飄飄窗、落地陽陽臺、歐式構構建等形式，，但大多數(shù)樓樓盤還處在從從經(jīng)濟適用房房向現(xiàn)代成熟熟住宅發(fā)展的的階段，門窗窗、陽臺、屋屋頂?shù)刃问捷^較為簡單，多多以涂料飾面面為主。?“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱6、付款方式式各樓盤都可提提供7成30年按揭貸款款和一次性付付款兩種方式式，但本次市市調結果顯示示，客戶群選選區(qū)較多的付付款方式為分分期付款和一一次性付款。。7、價格因為沒有太多多的參考價格格，主城區(qū)樓樓盤均價約為為1750元/平米左右。8、物業(yè)管理理物業(yè)管理越來來越被蕭縣市市民所重視，，部分樓盤聘聘請了專門的的物業(yè)管理公公司做物業(yè)顧顧問，多數(shù)樓樓盤是開發(fā)商商自己的物業(yè)業(yè)公司管理，，基本的24小時保安巡巡邏、衛(wèi)生保保潔、公共設設施維護等物物管內容都已已具備。?“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱1-3蕭縣房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展趨勢產(chǎn)品根據(jù)規(guī)劃，城城東將會規(guī)劃劃為教育型居居住新區(qū)，主主要以中高端端住宅為主，，小高層也已已經(jīng)在蕭縣出出現(xiàn)，所以未未來蕭縣的住住宅產(chǎn)品將會會朝復合型產(chǎn)品方向發(fā)展，在規(guī)模、景觀觀、建筑、房房型、規(guī)劃、、智能化和物物業(yè)管理等方方面都將有一一個整體的提提升。個性化、形象象化競爭日益益激烈，將成成為蕭縣房地地產(chǎn)發(fā)展的潮潮流。物業(yè)項目要要取得優(yōu)異的的銷售業(yè)績，，就必須把握握時機，竭盡盡利用自身的的個性資本和和雄渾的勢力力，把自身打打造成極富個個性和口碑，，擁有良好公公眾形象的樓樓盤?！艄烤C觀周邊相鄰鄰縣市的供應應量，蕭縣的的土地供應量量不大，而且且隨著城市化化進程的加快快以及居民改改善住房條件件的接受過程程來看，蕭縣縣的房產(chǎn)開發(fā)發(fā)的潛力比較較大，但是本案周邊推出出的2個大型型項目會對本本案未來的銷銷售造成相當當大的競爭。。?“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱價格通過市調的結結果可以得出出，縣城市民民的收入差距距相當大，富富裕階層與低低收入階層呈呈漏斗型比例例；而蕭縣的的房價相對于于普通家庭收收入已經(jīng)相對對較高，高收收入階層的人人群有一部分分已經(jīng)在徐州州、淮北購置置房產(chǎn)。而普普通收入家庭庭面對07年年才出現(xiàn)的房房產(chǎn)開發(fā)小區(qū)區(qū)購買欲望比比較強，但是是對于價格的的接受度不是是太高。需通通過適當?shù)陌b策劃以及及市場引導期期來慢慢適應應。如果本案在產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)劃理理念上能夠創(chuàng)創(chuàng)新，本案的的市場機會是是相當大。?“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱1-3綜合評析1-3-1、、地域住宅消消費心理特點點分析1）消費觀念念保守區(qū)域性居住觀觀念嚴重，不不了解房地產(chǎn)產(chǎn)市場，對住住宅貸款認識識不足，但對對建筑期內分分期付款接受受度較高。受受收入所限，，對住房消費費態(tài)度積極性性弱，絕大部部分人群無住住宅投資能力力。2）城市文化化氛圍淡薄人們對住宅消消費的綜合認認識、接受及及提升還需要要一定的過程程。3）認可朋友友間的介紹比較相信和認認可親朋的推推薦，在銷售售過程中可巧巧以利用。?“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱1-3-2、、目標客戶群群定位分析根據(jù)市場調查查，目標客戶戶群集中在三三個不同的受受眾層，相對對需求及其可可承受的價格格、總房款能能力主要集中中在三個需求求接受層面：：A、中低層面面解決基本生生活需求的購購房者

政府府機關、事業(yè)業(yè)單位青年公公務員

個體體工商業(yè)主

外出出打工人員這一人群，年年齡大約在28-35歲歲之間，收入入較同齡人稍稍高，主要購購買力在總款款15—18萬，面積90—100㎡之間。?“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱B、中層及中中層以上改善善居住條件的的購房者

政府機機關、事業(yè)單單位中層管理理者

周邊企企事業(yè)單位中中高層

周邊學學校教職工

私營個個體業(yè)主這一人群在企企業(yè)內部是中中層或中層以以上管理人員員，原有住房房太小或位置置較差，隨孩孩子成長和經(jīng)經(jīng)濟條件的改改善。有穩(wěn)定定高收入，經(jīng)經(jīng)濟上有一定定積蓄，注重重生活舒適性性，對物業(yè)要要求較高，追追求更高的生生活質量，舍舍得花錢買服服務。主要購購買力在16—20萬，，面積在100—120㎡之間，注注重實用性，，對房型設計計、樓層選擇擇、地段位置置、配套完善善、社區(qū)規(guī)模模需求較高（（同僚間潛在在攀比意識強強）。?“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱C、中上及上上層追求生活活品質和生活活情趣的購房房者

私企成功功人士

高級級管理層

政府府事業(yè)單位高高層這一人群年齡齡多在45歲歲以上，在商商海征戰(zhàn)多年年，有一定的的經(jīng)濟實力，，對于大戶以以及別墅的需需求有一定量量。要求絕對對的工作生活活環(huán)境，安靜靜從容。高生生活品位，周周邊綠化環(huán)境境，人文氛圍圍，住宅有私私密性要求，，對鄰里知識識層次因素考考慮多。對住住房要求面積積在130㎡㎡或以上。但但蕭縣這一人人群現(xiàn)所占比比例較少。?第二部分項項目定位“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱?“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱1-項目SWOT分析?“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱優(yōu)勢（S）1、緊鄰蕭城一中中校區(qū)，具有有相當大的教教育優(yōu)勢勢；2、地塊規(guī)模較大大，利于形象象塑造，可設設置比較完善善的配套；3、地塊整體規(guī)劃劃尚可，產(chǎn)品品形態(tài)豐富；；4、項目內部配套套齊全，造城城概念性強5、依虎山腳下，，北側為圣泉泉寺，自然資資源優(yōu)厚，文文化氛圍濃厚厚，有一定的的歷史沉淀；；劣勢（W）1、目前交通周邊邊環(huán)境配套不不完善；2、地塊形狀不完完整，不利于于項目的整體體規(guī)劃3、道路交通配套套不完善，出出行不方便；；4、項目內部配套套功能不完善善；5、處于虎山腳小小，山上綠化化植被不茂盛盛，墳堆太多多，對于客戶戶傳統(tǒng)思想的的影響太大；；6、處于蕭縣當?shù)氐爻菂^(qū)的邊緣緣地帶，客戶戶的傳統(tǒng)地段段觀念需要引引導；7、周邊競爭個案案未來放量很很大，使本案案樓盤的推廣廣難度加大；；機會（O）1、政府正在在著力進行城城市形象面貌貌改造,城城市的整體形形象將有較大大的改觀和提提升，必然導導致區(qū)域房地地產(chǎn)市場的全全面上升；2、蕭縣的整整體房產(chǎn)市場場尚未全面開開發(fā)，對于操操作本案的市市場空間很大大；3、如果本案案能夠充分的的運用虎山這這一自然資源源，結合景觀觀整體規(guī)劃，，對于項目的的整體形象的的提升后銷售售將大有好處處；4、堅持走差差異化樓盤路路線，加以全全新的概念包包裝，充分彰彰顯項目個性性與優(yōu)勢，就就有很大的機機會占領市場場；威脅（T）1、周邊地塊塊尚未開發(fā)，，潛在競爭對對手較多；2、開發(fā)商大大盤開發(fā)經(jīng)驗驗較為缺乏；；3、國家宏觀觀政策對房地地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)規(guī)定，對小城城市影響較大大?“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱2-項目在周邊環(huán)環(huán)境所處地位位分析?“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱本案在周邊競競爭環(huán)境中的的地位競爭環(huán)境分析析產(chǎn)品同質化客群同性化營銷同流化品牌優(yōu)勢化以差異化產(chǎn)品品形態(tài)占領區(qū)區(qū)域市場的高高點在惡劣競爭環(huán)環(huán)境中的出路路?從以上的分析析不難看出：：本案在諸多多方面都有一一定的優(yōu)勢和和市場機會，，是比較理想想的住宅建筑筑用地。另本本案周圍在建建樓盤定位以以中檔為主，，因此，本案案的定位不應應偏離中檔太太多，如想明明顯區(qū)別于周周圍樓盤，需需在建設設計計上、環(huán)境規(guī)規(guī)劃上、樓盤盤品質上以及及樓盤包裝上上超過其他樓樓盤，才能獲獲得較好的售售價和銷售形形勢?！笆捒h石榴園地塊”策劃總綱?“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱3-項目定位?“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱1、尋找令人人心動的項目目主題定位定位原則主題定位就是是用最簡練又又有感召力的的方式告訴消消費者我是誰誰，一個項目目的主題定位位的準確與否否，會直接影影響項目在消消費者心目中中的形象，所所以提煉一個個讓人一見傾傾心的主題定定位對項目非非常重要。為了尋求本項項目主題定位位的突破點，，我們結合項項目本身的特特征，深入挖挖掘其近有虎山、圣泉寺的自然景觀優(yōu)優(yōu)勢，又緊臨臨蕭城一中這一教育資源源,決定了她她可以具有學區(qū)與生態(tài)并行的品牌內內涵元素。我們嘗試從三三個角度提煉煉主題定位：：一是從項目目的自然資源出發(fā)；二是從從項目的教育資源出發(fā)；三是從從項目的大盤資源出發(fā)。結果,單一拎出任任意的資源,都不足以支支撐本項目,最終綜合考考慮，把自然資源、、教育資源、、大盤資源等等因素全部融融入進主題定定位中.由此，我們將將該項目主題題定位首先導導入全新的理理念初步定：：高質感生活居居住區(qū)?“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱解析依據(jù)此前的市市場調研獲悉悉,城東將規(guī)規(guī)劃為中高端端為主的教育育型居住新區(qū)區(qū)。就目前而而言,蕭縣房房地產(chǎn)市場處處于起步階段段,且土地供供應量不大,現(xiàn)階段唯一一的在售項目目“鳳山花園園”則圍繞著著項目品質來來做文章.后后續(xù)也將有2個規(guī)模較大大的樓盤面市市,其競爭性性不可言語.本案總體上來來看，也是一一大盤，因此此為取得長效效的競爭力，，我們必須以以差異性的定定位入市，區(qū)區(qū)別現(xiàn)有市場場,賦予本案案的獨特的個個性,在產(chǎn)品品形式上則走走精細化路線線，以獨特的的產(chǎn)品形態(tài)發(fā)發(fā)動，以優(yōu)質質的性價比取取勝，弱化本本案由于開發(fā)發(fā)節(jié)奏而造成成的品質、配配套等方面的的劣勢，從而而以獨特的產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)勢撬動動市場，達成成目標。?對本案案的所所在地地進行行深入入思考考,蕭蕭縣的的人文文資源源十分分厚重重,是是全國國首家家”書書畫藝藝術之之鄉(xiāng)””,而而目前前市場場上所所開發(fā)發(fā)的樓樓盤卻卻無一一利用用此資資源,是市市場上上的空空白點點,利利于我我們對對項目目塑造造獨特特的個個性,在在這里里我們們又提提出了了“融合合、居居住、、品位位”的概概念。。所以我我們初初步對對本項項目提提煉出出的主主題定定位為為———“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱蕭縣首首席“融合居居住品品位的的高質質感生生活新新領域域，引引領未未來生生活””?“蕭縣首首席國國際人人文復復合生生態(tài)之之城”再者,蕭縣縣“十十一五五”規(guī)規(guī)劃中中指出出,蕭蕭城將將做為為徐州州的衛(wèi)衛(wèi)星城城,人人口口、面面積都都將增增長,屆時時城市市的功功能更更加完完善、、城市市的輻輻射力力、帶帶動力力也勢勢必加加強,擁有有悠長長歷史史的蕭蕭城將將插上上騰飛飛的翅翅膀,將越越來越越有活活力,蕭蕭縣需需要有有個國國際化化的建建筑藍藍本,不光光提升升蕭縣縣形象象,更更能吸吸引人人才,達到到“人人才強強縣””的戰(zhàn)戰(zhàn)略經(jīng)過對對項目目層層層理解解,整整合資資源,最最終對對本項項目有有了清清晰的的主題題定位位為———“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱?“國際際人文文生態(tài)態(tài)”社社區(qū)定定位的的優(yōu)勢勢與風風險預預測優(yōu)勢風險經(jīng)濟效效益考量基基礎適合當當?shù)孛衩癖娤M習習慣：利用當當?shù)孛衩癖娕逝时刃孕灾?，，高端端物業(yè)業(yè)更被被消費費者看看好定位差差異化化：與競爭爭樓盤盤以多多層物物業(yè)(6+1)為主主的中中高端端物業(yè)業(yè)形成成了競競爭的的差異異性產(chǎn)品質質量保保障推廣費費用保保障風險一一：市市場需需求不不足解決方方案：擴大大區(qū)域域＼降降低門門檻＼＼開辟辟直銷銷戰(zhàn)場場風險二二：價價格上上不去去解決方方案：提升形形象＼＼增加加產(chǎn)產(chǎn)品附附加值值＼銷銷控，，延緩緩推盤盤節(jié)奏奏“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱?“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱第三部部分項項目營營銷策策略?1-項目案名及及推廣語“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱?“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱1-1市市場上樓盤盤命名瀏覽覽鳳山花園瑞豪花園柏星·碧水水星城蘇商·新嘉嘉園以自然資源源命名,突突出“鳳山山”以開發(fā)商命命名,前+后綴方式式以開發(fā)商命命名,突出出意境,給給人以“城城”的感覺覺以開發(fā)商命命名,諧音音方式“嘉嘉”-“家家”?1-1本本案命名名原則“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱l突出項目賣賣點.l滿足目目標客戶的的精神需求求l能給人人以詩意棲棲居的美好好聯(lián)想l案名要要簡潔易記記，朗朗上上口、易于于傳播?“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱首推案名瀚錦華府1、具有相當美美感與氣勢勢，與周邊邊樓盤的氣氣勢抗衡（（如柏星·碧水水星城），并與目目前蕭縣樓樓盤純景致致化、單一一化命名相相區(qū)別，如如“鳳山山花園”，，“鳳山花花園”已面面市許久，，消費者會會逐漸對其其漸漸失去去感覺，市市場需要新新鮮感。2、瀚——本項目所處處地域歷史史人文風情情濃厚,是是中國第一一個書畫藝藝術之鄉(xiāng),境內文化化古跡豐富富,“瀚””字意喻長長久,無邊邊無際,多多用做形容容歷史,同時“瀚””字具有動動感效果,意喻悠久久的人文歷歷史將延續(xù)續(xù),并見證證蕭縣古代代文明與現(xiàn)現(xiàn)代科技相相融相匯;3、錦——“錦錦”字多見見于“錦繡繡”、“錦錦繡”多用用于“錦繡繡前程”,其多比喻喻事物的美美好,由于于項目緊臨臨蕭縣兩所所省師范高高中之一的的蕭城一中,其大學升升學率也穩(wěn)穩(wěn)居前列,項目能夠夠起到很好好的借勢作作用;4、華府——““華府”最最早是香港港人對Washinton(華盛頓頓)的粵語音譯譯,到90年代多指指白宮,白白宮是美國國歷任總統(tǒng)統(tǒng)的辦公場場所,一直直是“尊貴、奢奢華、安全全”的代名詞,項目以““華府”做做后綴,不不光能拉高高項目的品品質感,還還能使整個個案名顯得得朗朗上口口,也使的的整個項目目的定位得得到很好的的詮釋?“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱蘭亭水云澗澗1、蘭亭——王羲之著名名書法“蘭蘭亭序”，，作為中國國第一家書書畫藝術之之鄉(xiāng)的蕭縣縣，用“蘭蘭亭”來借借物喻事，，最貼切不不過

2、與項目景觀的對位水——小區(qū)自身水景，噴泉，水簾設計。云——山與云的距離感最近，周邊已有樓盤均以山為題（鳳山花園），我們避免雷同，以云代山，富于想象更具浪漫色彩澗——與澗搭配最緊密的詞匯就是“山澗”，與本項目山景相適應，同時“澗”字的動感效果使整體名稱更活躍并具有現(xiàn)代氣息次推案名?“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱3、與項目自身身優(yōu)勢進行行充分的對對接，“蘭蘭亭”偏重重人文色彩彩，“水云云澗”偏重重生態(tài)景觀觀，避免了了單純人文文或生態(tài)的的片面性，，并可有效效規(guī)避書畫畫藝術與目目標群體的的親近局限限性4、水云澗很容容易讓人聯(lián)聯(lián)想到瓊瑤瑤小說《梅梅花三弄》》中的《水水云間》，，而《水云云間》小說說本身具有有相當廣泛泛的社會影影響力，對對我們的傳傳播起到相相當大的借借力作用；；同時小說說的故事主主人公為畫畫家，與書書畫藝術緊緊密聯(lián)系，，書中的描描述讓人想想到浪漫閑閑適的仙境境生活。5、更為重要要的是我我們所倡倡導的虛虛實相生生的生活活方式相相吻合，，正如“飄若浮浮云矯矯若驚龍龍”恰是我們們的生活活態(tài)度，，居家生生活的閑閑適恰若若“山中中浮云””，工作作事業(yè)的的積極進進取恰是是“水中中蛟龍””，一實實一虛，，天作之之合，完完美一生生?“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱項目定位位語260000平平米人文文府邸··魅力之之邦?“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱項目主推推廣語承載一座座城市的的人居理理想！備選推廣廣語人文之都都生生態(tài)之之城?“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱推廣語一次相遇遇一一生情懷懷推廣語臨山當風風唯唯我天天地推廣語人文尚居居讓讓生生命更生生命備選案名名翠山豪庭庭虎嘯山莊莊書香華庭庭?2-項目入市市時間分分析“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱?“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱2-1最最佳入入市時機機分析競爭項目目開發(fā)推推廣狀況況鳳山花園園蘇商新嘉嘉園柏星·碧碧水星城城瑞豪花園園08年6月推出出二期，，按其目目前去化化速度，，在09年2月月份后進進入尾盤盤銷售正處于拆拆遷當中中,預計計下半年年進入銷銷售項目籌建建中,體體量大,去化速速度將在在2-5年項目籌建建中,體體量大,去化速速度將在在2-5年市場空檔檔分析2008年底——2009年上半半年區(qū)域內沒沒有新盤盤上市在售項目目新推房房源少價格提升升，市場場炒熱?“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱現(xiàn)場服務務標準化化客戶逼定定技巧培培訓現(xiàn)場真實實一刻培培訓案場包裝裝改造戶外形象象系統(tǒng)建建成樓盤巡回回展SP活動動08.1009.208.908.1208.111.1一一期盛大大開盤售樓處啟啟用，進進場產(chǎn)品發(fā)布布會客戶聯(lián)誼誼活動09.309.409.5本案一期期入市時時間及重重大節(jié)點點建議價格分開開內部認購購業(yè)主社區(qū)區(qū)形成，，暑期獎學學活動舉舉行業(yè)主社區(qū)區(qū)形成，，暑期獎學學活動舉舉行業(yè)主社區(qū)區(qū)形成，，暑期獎學學活動舉舉行項目封項項，品牌牌形象提提升?“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱3-銷售推廣廣策略?3-1項目問題題樹分期開發(fā)發(fā)品品質不認認可配套不認認可產(chǎn)品不認認可品牌不認認可價格不認認可同質競爭爭大認可度差差競爭度強強可控問題題不可控不不可解決決問題可解決問問題核心競爭爭力缺失失本項目問問題解決決的核心心思路是是：弱化不可可控不可可解決問問題；盡量解決決可控問問題；對可解決決問題提提出全面面解決方方案?！笆捒h石榴園地塊”策劃總綱?3-2聚焦→核核心策略略鏈：問題原點點聚焦不可控不不可解決決問題分期開發(fā)發(fā)品品質不不認可可控問題題可解決問問題交通及配配套不認認可同質競爭爭大價格不認認可產(chǎn)品不認認可品牌不認認可項目分2大模塊塊開發(fā)挖掘項目目價值及及賣點加強媒體體引導強調私車車使用、、高車位位配置自身配套套完善能否通過過產(chǎn)品的的細分以以非同質質產(chǎn)品跳跳出現(xiàn)有有競爭？？能否通過過價值和和性價比比的比較較來獲得得價格的的認同？？能否通過過拓展溝溝通渠道道和增加加溝通機機會來進進行一個個好產(chǎn)品品的推薦薦？能否通過過公關和和傳播活活動打造造項目和和企業(yè)品品牌的雙雙贏？完全可以以完全可以以通過創(chuàng)創(chuàng)造與客客戶更多多和更深深的溝通通機會來來解決和開發(fā)商商協(xié)商解解決加強引導導可以弱弱化問題題“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱?核心策略略鏈產(chǎn)品細分分跳出競爭爭解決同質質化產(chǎn)品品的惡性性競爭問問題解決產(chǎn)品品、價格格和品牌牌的不認認可問題題擴大受眾眾溝通升級級高綠地高高層變身身“公園HOUSE”多層變身身“退臺洋洋房”別墅變身身“私家庭庭院”比多層更更舒適比洋房更更洋房底層全架架空硬綠地與與軟綠化化結合純板式樓樓規(guī)劃頂層挑高高客廳全贈送落落地凸窗窗。。。。。。。變推銷為為拉銷變單方訴訴求為雙雙向溝通通延伸銷售售現(xiàn)場樣板體驗驗活動營銷銷造影響響，增加加溝通機機會公關制造造公信力力形象包裝裝感染現(xiàn)場真實實一刻刀鋒行動動皇冠計劃劃產(chǎn)品支撐撐比別墅更更尊貴“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱?公關活動動，事件件制造如何跳出出競爭?市場領導導者品牌牌的塑造造營銷渠道道的拓展展樣板體驗驗的營造造公眾影響響力的制制造政府輿論論行業(yè)內專專家及權權威聲音音圈層營銷銷刀鋒營銷銷樣板示范范區(qū)、樣樣板房先造景、、后賣房房，體驗驗式震撼撼式銷售售主流價格格高價值值感產(chǎn)品品的打造造差異化的的品牌識識別系統(tǒng)統(tǒng)品牌承諾諾的兌現(xiàn)現(xiàn)市場原點點----如何何跳出競競爭？“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱?刀鋒截客客如何鎖定定客戶?客戶在哪哪里？如何實現(xiàn)現(xiàn)消費？？如何找到到客戶？？其他客戶戶渠道創(chuàng)創(chuàng)新和拓拓展口碑傳播產(chǎn)品利益點終端服務標準準達標競爭項目成交交客戶統(tǒng)計分分析調研、分析和和論證區(qū)域消費特征征和習慣營銷活動集客客品牌形象高點點現(xiàn)場體驗點客戶原點----如何鎖鎖定客戶？“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱?刀鋒截客如何鎖定客戶戶?客戶在哪里？？如何實現(xiàn)消費費？如何找到客戶戶？其他客戶渠道道創(chuàng)新和拓展展口碑傳播產(chǎn)品利益點終端服務標準準達標競爭項目成交交客戶統(tǒng)計分分析調研、分析和和論證區(qū)域消費特征征和習慣營銷活動集客客品牌形象高點點現(xiàn)場體驗點客戶原點----如何鎖鎖定客戶？“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱?刀鋒截客如何鎖定客戶戶?客戶在哪里？？如何實現(xiàn)消費費？如何找到客戶戶？其他客戶渠道道創(chuàng)新和拓展展口碑傳播產(chǎn)品利益點終端服務標準準達標競爭項目成交交客戶統(tǒng)計分分析調研、分析和和論證區(qū)域消費特征征和習慣營銷活動集客客品牌形象高點點現(xiàn)場體驗點客戶原點----如何鎖鎖定客戶？“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱?如何提升價值值?有視覺震撼性性和價值感的的建筑立面改改造、立體綠綠化樣板體驗，步步步增值的看看房通路設計計全封閉智能化化安全社區(qū)典典范知名物管公司司托管高實用性高觀觀賞性立體綠綠化現(xiàn)代經(jīng)典的高高價值感建筑筑立面公共空間精裝裝修高增值酒店式式物管服務軍事化物管服服務建制物管增值產(chǎn)品原點----如何提提升價值？震撼式銷售大戶型“寬公公館”包裝產(chǎn)品附加值打打造面積贈送可拆卸式凸窗窗“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱?3-3規(guī)劃→戰(zhàn)略路路徑線：皇冠計劃刀鋒模式策略總架構形象包裝塑品品牌案場外刀鋒團團隊集客銷售現(xiàn)場“真真實一刻”提升終端服務務標準式管理理提高現(xiàn)場協(xié)作作逼定技巧示范景區(qū)形成成情感震撼力力案場包裝形成成視覺感染力力全面推行客戶戶管理法活動營銷造影影響戶外形象形成成領地歸屬力力全面經(jīng)營客戶戶感覺事件營銷提升升品牌美譽度度活動營銷提升升品牌影響力力政府輿論提升升品牌公信力力業(yè)內營銷提升升口碑宣傳力力大眾媒體提升升品牌知曉度度主動集客，變變推銷為拉銷銷制造更多的客客戶雙向溝通通形成更大的客客戶全接觸面面減少廣告成本本，更大績效效“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱?戰(zhàn)略路徑-----整體體推盤節(jié)奏推盤周期合圍期強銷期運動期殲滅期品牌內涵延伸伸期價值訴求形象導入價值體驗認知升級價值挖掘對癥下藥價值提升美譽增加忠誠度建立對接二標段虛張聲勢勢震憾登場場焦點運動動尾盤促銷銷內部認購購一標段開開盤階段目標標推盤節(jié)奏奏知名度建建立價值認同同建立美譽度建建立影響度建建立■整體推盤盤節(jié)奏采采用多頻次小小盤量開盤，一一方面充充分把握握市場需需求，另另一方面面期望制制造市場場饑渴效效應，不不斷形成成市場熱熱度，在在上一期期即將形形成尾盤盤時下一一期順勢勢開盤。?！笆捒h石榴園地塊”策劃總綱?3-4一期開盤盤前客戶戶鎖定步步驟：蓄勢，贏贏得市場場主動造勢，廣廣域鎖定定客戶體驗，深深度鎖定定客戶氛圍，激激發(fā)消費費欲望開盤，轉轉化購物物熱情盛大開盤盤，引爆爆市場促銷優(yōu)惠惠政策發(fā)發(fā)布開盤前1個月左左右內部部認購樣板景觀觀示范區(qū)區(qū)公開開盤前3個月左左右，產(chǎn)產(chǎn)品解釋釋會，正正式蓄水水“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱?報紙、廣廣播、電電視等業(yè)內產(chǎn)品品論證、、發(fā)布、、推介等等媒體新聞聞、政府府言論等等售樓處內內外氛圍圍、銷售售物料等等工地/圍圍墻/導導視/樣樣板示范范區(qū)等“六位一一體”的的形象包包裝策略略大牌、車車身、戶戶外引導導系統(tǒng)等等品牌形象象業(yè)內形象象公眾形象象賣場形象象現(xiàn)場形象象戶外形象象圍繞活動動展開產(chǎn)品推介介會軟新聞、、公眾事事件售樓處優(yōu)優(yōu)化增加導視視牌、圍圍墻改造造、樣板板區(qū)工程程進度加加快市內大牌牌等戶外外引導增增加3-5整體形象象包裝策策略“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱?VI系統(tǒng)統(tǒng)規(guī)劃基礎部分分應用部分分車身廣告告（往邵邵伯、丁丁伙等鎮(zhèn)鎮(zhèn)的車））、圍墻墻、道旗旗、燈箱箱等銷售中心心掛旗、、形象墻墻、太陽陽傘等服裝、工工作牌、、名片等等信封、信信紙、檔檔案袋、、手拎袋袋、紙杯杯、禮品品、邀請請函等售樓處室室內功能能牌、看看房通道道導視牌牌、樣板板間戶型型介紹、、火炬形精精神堡壘壘等形象導視道具廣告包裝項目標志志LOGO標志變體體設計標志組合合規(guī)范標準色/主色/輔助色色規(guī)標準字字范組合合“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱?物料制作作規(guī)劃及及節(jié)奏工地形象案場形象道具物料長效廣告時效廣告進駐期導入期蓄水期開盤期強銷期運動期尾盤期戶外大牌牌公交車身身道旗售樓處門門頭等形象象圍墻指示大牌牌形象類的的布幔條幅幅樓書戶型圖置業(yè)計劃劃表手拎袋禮品等名片胸牌牌室內主形形象墻吊旗等促銷認購購類的展架架廣告畫面面沙盤戶型等促銷類的的布幔條幅幅促銷類的的布幔條幅幅促銷類的的布幔條幅幅促銷禮品品海報DM電視廣告告宣傳車車報廣短短信海報DM電視廣廣告宣傳車車報廣短短信過街橫橫幅過街橫橫幅DM階段開工宣宣傳“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱?最為命運所所屈辱的人人，只要還還抱有希望望，便無所所怨懼。這個世界并不不在乎你的自自尊，只在乎乎你做出來的的成績，然后后再去強調你你的感受。1月-231月-2321:20以愛為凝聚力力的公司比靠靠畏懼維系的的公司要穩(wěn)固固得多。珍惜今天的擁擁有，明天才才會富有。一個公司要發(fā)發(fā)展迅速得力力于聘用好的的人才，尤其其是需要聰明明的人才。3歲前后嚴格格管理，做做孩子的家家長；13歲前后逐步步放手，做做孩子的朋朋友。有效效的教育是是先嚴后松松，無效的的教育是先先松后嚴。。有效的激激勵是朝五五晚九，無無效的激勵勵是朝九晚晚五。1月-231月-2321:201月-23懷疑和否定定之海，圍圍繞著人們們小小的島島嶼，而信信念則鞭策策人，使人人勇敢面對對未知的前前途。1月-231月-231月-231月-23對人才的運運用，僅僅僅限于收羅羅是遠遠不不夠的，重重要的是對對人才不僅僅要善于識識別其長處處，而且要要敢于大膽膽地使用，，以讓其充充分顯示自自己的才能能。微軟公司在在用人上所所表現(xiàn)出的的膽略與氣氣魄是別的的公司無可可比擬的。。因為有了感感謝之心，，才能引發(fā)發(fā)惜物及謙謙虛之心，，使生活充充滿歡樂，，心理保持持平衡，在在待人接物物時自然能能免去許多多無謂的對對抗與爭執(zhí)執(zhí)。只有一條路路不能選擇擇21:20:1121:20:11一個人在科科學探索的的道路上，，走過彎路路，犯過錯錯誤，并不不是壞事，，更不是什什么恥辱，，要在實踐踐中勇于承承認和改正正錯誤。業(yè)精于于勤，，荒于于嬉。。1月-231月-235821:20:111月-23合作是是一切切團隊隊繁榮榮的根根本。。我知道道什么么是勞勞動:勞動是是世界界上一一切歡歡樂和和一切切美好好事情情的源源泉。。世間沒有一種種具有真正價價值的東西，，可以不經(jīng)過過艱苦辛勤勞勞動而能夠得得到的。21:2021:20:111月-2321:20靠制訂和管理理標準吃飯的的，有什么樣樣的判斷就會會有什么樣的的產(chǎn)品，有什什么樣的標準準就會有什么么樣的人才。。講到國家的政政治，根本上上要人民有權權；至于管理理政府的人，，便要付之于于有能的專家家們。只要有堅強的的持久心，一一個庸俗平凡凡的人也會有有成功的一天天，否則即使使是一個才識識卓越的人，，也只能遭遇遇失敗的命運運。有信念不一定定成功，沒信信念一定會失失敗。1月-231月-231月-231月-23我這一一生基基本上上只是是辛苦苦工作作，我我可以以說，，我活活了七七十五五歲，，沒有有那一一個月月過的的是舒舒服生生活，，就好好象推推一塊塊石頭頭上山山，石石頭不不停地地滾下下來又又推上上去。。2023/1/521:2021:2021:20:11一次良良好的的撤退退，應應和一一次偉偉大的的勝利利一樣樣受到到獎賞賞。有非凡志向向，才有非非凡成就。。9:20:11下下午1月-2321:20:11我的人生哲哲學是工作作，我要揭揭示大自然然的奧秘，，并以此為為人類服務務。我們在在世的短暫暫的一生中中，我不知知道還有什什么比這種種服務更好好的了。抓住時機并并快速決策策是現(xiàn)代企企業(yè)成功的的關鍵。最有希望的成成功者，并不不是才華最出出眾的人，而而是那些最善善于利用每一一時機發(fā)掘開開拓的人。05一月202305-1月-23一個偉大的企企業(yè)，對待成成就永遠都要要戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，，如覆薄冰。。如果強調什么么，你就檢查查什么；你不不檢查，就等等于不重視。。為了能能擬定定目標標和方方針，，一個個管理理者必必須對對公司司內部部作業(yè)業(yè)情況況以及及外在在市場場環(huán)境境相當當了解解才行行。21:2021:20:11一月23誠懇待待人是是邁向向成功功的唯唯一途途徑。。這與與沒有有嘗過過辛苦苦，而而獲得得成功功的滋滋味迥迥然不不同。。不下下功夫夫，卻卻能成成功，，根本本是不不可能能的事事情。。管理理關關系系就就是是人人的的關關系系。。21:202023/1/521:20創(chuàng)新新是是惟惟一一的的出出路路，，淘淘汰汰自自己己，，否否則則競競爭爭將將淘淘汰汰我我們們。。危機機不不僅僅帶帶來來麻麻煩煩，，也也蘊蘊藏藏著著無無限限商商機機。。人生生是是尊尊貴貴的的。。大大家家重重新新勵勵志志，，努努力力奮奮斗斗，，為為時時應應猶猶未未晚晚。。觀念念決決定定思思路路，，思思路路決決定定出出路路。。1月月-232023/1/521:20:11謝謝謝各各位位！！9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。21:20:1221:20:1221:201/5/20239:20:12PM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。1月-2321:20:1221:20Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。21:20:1221:20:1221:20Thursday,January5,202313、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。1月月-231月月-2321:20:1221:20:12January5