某房地產(chǎn)商業(yè)項目營銷策劃方案

上東錦城商業(yè)營銷方案——嘉聯(lián).上東錦城項目組謹呈：第一部分項目區(qū)域商業(yè)情況第二部分項目商業(yè)整體定位第三部分項目商業(yè)銷售思路區(qū)域商業(yè)分布區(qū)域商業(yè)市場[報告脈絡(luò)]區(qū)域商業(yè)分布——【區(qū)域交通】項目成龍路與三環(huán)路交界處，交通便捷；但由于位于嬌子立交橋下，單行立體通車，不便于人流、車行組織；同時由于項目位于快速通道旁，三環(huán)路市政綠化50米，成龍路市政綠化20米，項目商鋪基本被市政綠化覆蓋，商業(yè)昭示性極差。項目商業(yè)覆蓋面受限區(qū)域商業(yè)分布——【區(qū)域商業(yè)集中點分布】川師校園廣場區(qū)域商業(yè)中心萬科城市花園社區(qū)商業(yè)中心萬達區(qū)域商業(yè)中心東潤風尚社區(qū)商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心—萬達廣場：購物、休閑、娛樂、餐飲輻射范圍：城東、城南區(qū)域商業(yè)副中心—川師校園廣場：購物、休閑、娛樂、餐飲輻射范圍：成龍路片區(qū)社區(qū)商業(yè)副中心—東潤風尚：餐飲、社區(qū)服務(wù)輻射范圍：項目周邊社區(qū)商業(yè)副中心—萬科城市花園：餐飲、社區(qū)服務(wù)輻射范圍：項目周邊

項目5分鐘生活圈內(nèi)存在萬達、川師等區(qū)域商業(yè)中心，周邊居民選擇較廣。本案區(qū)域商業(yè)分布——【區(qū)域商業(yè)集中點分布】本案萬科城市花園社區(qū)服務(wù)商業(yè)藍谷地社區(qū)服務(wù)商業(yè)卓錦城社區(qū)服務(wù)商業(yè)錦江城市花園社區(qū)服務(wù)商業(yè)社區(qū)服務(wù)商業(yè)—萬科城市花園業(yè)態(tài)：餐飲、社區(qū)服務(wù)消費群體：業(yè)主社區(qū)服務(wù)商業(yè)—藍谷地：業(yè)態(tài)：社區(qū)服務(wù)消費群體：業(yè)主、少量周邊居民社區(qū)服務(wù)商業(yè)—卓錦城：業(yè)態(tài)：社區(qū)服務(wù)消費群體：業(yè)主、少量周邊居民社區(qū)服務(wù)商業(yè)—錦江城市花園業(yè)態(tài)：社區(qū)服務(wù)消費群體：業(yè)主、少量周邊居民

新建樓盤商業(yè)為社區(qū)商業(yè)，消費群體為業(yè)主及少量周邊居民，居民日常消費遵循就近原則項目商業(yè)：受交通環(huán)境、開發(fā)環(huán)境影響，商業(yè)覆蓋面小，預(yù)判消費群體社區(qū)居民萬科城市花園四川師范大學(xué)藍谷地卓錦城錦江城市花園成龍路萬科城市花園校園春天藍谷地卓錦城錦江城市花園成龍路區(qū)域商業(yè)分布——【區(qū)域商業(yè)分布特征】【特征二】：區(qū)域商業(yè)客戶選擇較廣，社區(qū)商業(yè)消費遵循就近原則【特征三】：各社區(qū)商業(yè)消費群以社區(qū)業(yè)主及少量周邊居民為主，覆蓋面大于本項目【特征四】：社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)以日常服務(wù)型業(yè)態(tài)為主【特征一】：沿成龍路呈點狀分布，間隔距離較遠區(qū)域商業(yè)市場——【商業(yè)市場調(diào)研】調(diào)研對象：已售項目租賃價格項目環(huán)境銷售價格業(yè)態(tài)規(guī)劃推售模式產(chǎn)品情況在售項目銷售價格項目環(huán)境推售模式產(chǎn)品情況量價關(guān)系選取原則：成龍路點狀商業(yè)、消費群體主要為社區(qū)業(yè)主、近年新建項目、經(jīng)營狀況較好萬科城市花園、藍谷地、卓錦城研究屬性：錦江城市花園研究屬性：成龍路位置及交通成都萬科城市花園位于成都東南方向，成龍路8號，緊鄰成龍路，無遮擋昭示性強，至二環(huán)路1500米，到九眼橋8—10分鐘車程。交通四通八達，路況良好萬科城市花園規(guī)模總占地面積760畝地，總建筑面積約50萬平方米，可容納20000人居住，商業(yè)消費市場龐大社區(qū)配套商業(yè)配套：一期近4700平方米商業(yè)面積，規(guī)劃設(shè)計60余間個商鋪。整個商業(yè)區(qū)分為餐飲區(qū)、生活服務(wù)區(qū)、文化家居區(qū)和休閑娛樂區(qū)。包括了超市、銀行、郵政、診所、藥店、CD音響房、發(fā)廊、糕點房、網(wǎng)吧、以及中西餐廳等。其中超市，面積約450平方米。另規(guī)劃菜市500平米教育配套：社區(qū)內(nèi)規(guī)劃有幼兒園、小學(xué)、中學(xué)。

可完全滿足社區(qū)業(yè)主不出社區(qū)就能享受便利生活社區(qū)人口眾多，消費能力旺盛，主要商業(yè)位于成龍路沿線為入城必經(jīng)地段，口岸較好，業(yè)態(tài)齊備，覆蓋范圍較大商業(yè)市場調(diào)研——【萬科城市花園】萬科城市花園上東錦城成龍路萬科城市花園城市花園商業(yè)廣場花園后門商業(yè)廣場社區(qū)內(nèi)商業(yè)街1-3F獨立商業(yè)廣場餐飲、教育、超市、銀行、美容美發(fā)等1F社區(qū)內(nèi)住宅底商教育、便利店、二手房店、按摩店、診所等日常服務(wù)業(yè)態(tài)1-3F住宅底商+獨立商業(yè)廣場餐飲、銀行、藥店、洗車行、超市、咖啡館、書吧等商業(yè)區(qū)分為餐飲區(qū)、生活服務(wù)區(qū)、文化家居區(qū)和休閑娛樂區(qū)生活服務(wù)區(qū)文化家居區(qū)文化家居區(qū)餐飲休閑區(qū)萬科城市市花園———城市市花園商商業(yè)廣場場（餐飲飲休閑區(qū)區(qū)）鄰成龍路路，社區(qū)區(qū)入口旁旁，口岸好昭昭示性強強。1-3F獨立立商業(yè)，，布局以以圍合式式形成人人流循環(huán)環(huán)。烘托托商業(yè)氛氛圍，商家入住住率達85%，，經(jīng)營狀狀況良好好1F（33-1490㎡）業(yè)業(yè)態(tài)主要要為銀行行、餐飲飲、超市市，2F-3F（43-781㎡））業(yè)態(tài)為為美容美美發(fā)、教教育培訓(xùn)訓(xùn)、咖啡啡水吧、、美體健健身等。。1-3樓以5部樓梯梯、2部部電梯連連接，2-3樓樓走廊為為跑馬廊廊設(shè)計，，店招位位昭示性性較好。。2-3F商鋪鋪空置率率比1F高15%，2-3F業(yè)態(tài)對對居住人人口消費費能力及及消費習(xí)習(xí)慣要求求較高。。業(yè)態(tài)齊備備，人流流通達性性好地段人流流吸附力力較強，，為區(qū)域域較大商商業(yè)廣場場，對社社區(qū)業(yè)主主及周邊邊居民均均有吸引引力，經(jīng)經(jīng)營狀況況良好，，大社區(qū)區(qū)過萬戶戶居民提提供龐大大的消費費市場。。銷售價格格及租金金按1-3F逐逐漸遞減減，業(yè)態(tài)態(tài)種類豐豐富，覆覆蓋日常常生活類類、品質(zhì)質(zhì)提升類類、教育育培訓(xùn)類類等諸多多業(yè)態(tài)萬科城市市花園———城市市花園商商業(yè)廣場場（餐飲飲休閑區(qū)區(qū)）良好的社社區(qū)地段段優(yōu)勢、、優(yōu)化的的業(yè)態(tài)、、良好消消費能力力、過萬萬消費人人群奠定定了該物物業(yè)價值值，確立立了可觀觀回報率率及良好好的經(jīng)營營狀況少而精，，業(yè)態(tài)不不重復(fù)，，點狀分分布于社社區(qū)內(nèi)部部，坐擁擁社區(qū)消消費消費群體體規(guī)模、、消費能能力決定定商業(yè)價價值萬科城市市花園———社區(qū)區(qū)內(nèi)商業(yè)業(yè)（生活活服務(wù)區(qū)區(qū)）萬科城市市花園———花園園后門商商業(yè)廣場場（文化化家居區(qū)區(qū)）臨成龍路路，靠近近川師南南大門，，為二期期業(yè)主出出入社區(qū)區(qū)必經(jīng)之之路。商商業(yè)廣場場主體區(qū)區(qū)為半圍圍合式結(jié)結(jié)構(gòu)，中中庭為休休閑廣場場。與廣廣場道路路相隔有有中餐館館、銀行行、社區(qū)區(qū)服務(wù)中中心等1F物業(yè)業(yè)目前廣場場主體臨臨成龍路路方向1F利用用成龍道道主干道道車流較較大及業(yè)業(yè)主私家家車優(yōu)勢勢甚至汽汽車美容容業(yè)態(tài)，，2F-3F為為物管辦辦公室。?？恐型ネッ?F業(yè)態(tài)為為洗衣店店、超市市、藥店店等，2-3F為咖啡啡館、書書吧、社社區(qū)活動動室、診診所。合理利用用商業(yè)周周邊環(huán)境境，彌補補消費空空白萬科城市市花園———花園園后門商商業(yè)廣場場（文化化家居區(qū)區(qū)）平衡大社社區(qū)商業(yè)業(yè)集中度度，彌補補消費空空白區(qū)域域，經(jīng)營營狀況良良好社區(qū)商業(yè)業(yè)推售模模式帶租約銷銷售自然銷售售對象：商商業(yè)廣場場對象：社社區(qū)商業(yè)業(yè)底商作用：合合理進行行業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃，保保證差異異化、多多樣化業(yè)業(yè)態(tài)類型型，保證證后期經(jīng)經(jīng)營業(yè)態(tài)態(tài)不重復(fù)復(fù)措施：對對商業(yè)廣廣場整體體進行招招商，確確定業(yè)態(tài)態(tài)種類，，引進商商家入駐駐，提升升投資者者信心，，招商完完畢進行行商鋪銷銷售自然銷售售原因：：面積小小、總價價低、數(shù)數(shù)量少，，為稀缺缺型產(chǎn)品品。控制制招商成成本雙模式結(jié)合，，保證投資者者信心、后期期經(jīng)營效果、、降低成本，，提升大面積積、昭示性較較差劣勢產(chǎn)品品投資價值產(chǎn)品附加值專業(yè)商業(yè)經(jīng)營營管理公司商家停車位配配備萬科物業(yè)管理理公司服務(wù)部分非住宅底底商，有煙道道多層物業(yè)，面面積利用率高高大社區(qū)，消費費市場龐大帶租約銷售，，投資有保障障項目啟示產(chǎn)品啟示：社區(qū)內(nèi)底商面積控制合理理，達到控制總價目的，降低投投資門檻產(chǎn)品設(shè)計硬傷傷少，內(nèi)部無承重重柱過多造成成面積浪費等等問題針對2-3樓樓，為提升昭昭示性采用了了跑馬廊設(shè)計計，并設(shè)計多多部通道通往往2-3樓，，多通道設(shè)計保證證1F以上較較好的人流通通達性銷售措施啟示示：招商先行：銷售前期引引進招商公司司進行商業(yè)招招商，后期提提供整體商業(yè)業(yè)經(jīng)營管理帶租約銷售，提升產(chǎn)品附附加值及客戶戶投資信心劃分業(yè)態(tài)區(qū)域域：客戶業(yè)態(tài)指指引范圍內(nèi)自自主選擇經(jīng)營營的產(chǎn)品，保保證業(yè)態(tài)多樣樣化不重復(fù)2-3F商鋪鋪貸款：利用開發(fā)商商品牌知名度度，做到2-3樓商鋪可可以進行商貸貸位置及交通藍谷地位于三三環(huán)路與成龍龍路交匯處，，四川師范大大學(xué)南大門旁旁。至二環(huán)路路僅5分鐘，，至天府廣場場15分鐘，，交通十分便便利萬科城市花園園規(guī)模總占地面積300畝地，，總建筑面積積約52萬平平方米，可容容納12000人居住，，社區(qū)消費市場場較大社區(qū)配套商業(yè)配套：社社區(qū)商業(yè)公園園總面積約在在2萬平米，，可經(jīng)營便利利店、小超市市、美容美發(fā)發(fā)、面包屋、、音像店、干干洗店、小五五金等各色各各樣的日常生生活所需的社社區(qū)配套及服服務(wù)性行業(yè)。。教育配套：社社區(qū)內(nèi)規(guī)劃有有幼兒園大規(guī)模社區(qū)為為社區(qū)商業(yè)提提供了龐大的的消費市場。。服務(wù)業(yè)態(tài)仍仍以社區(qū)服務(wù)務(wù)型為主商業(yè)市場調(diào)研研——【藍谷地地】上東錦城藍谷地商業(yè)分分析主要商業(yè)聚點點藍谷地商業(yè)公公園位于二、、三期交匯處處，呈三叉形形分布，規(guī)模模較大，覆蓋蓋整個大社區(qū)區(qū)藍谷地商業(yè)分分析繁榮區(qū)蕭條區(qū)根據(jù)實地調(diào)研研,藍谷地商商業(yè)經(jīng)營狀況況有以下特征征:繁榮區(qū)：臨近近社區(qū)主入口口、臨近公交交站點等位置置的商業(yè)入駐駐率較高蕭條區(qū)：多為為消費盲區(qū)，，人流動線不不達。無特色色業(yè)態(tài)吸引，，多與繁榮區(qū)區(qū)業(yè)態(tài)重合。。商鋪口岸、業(yè)業(yè)態(tài)是否差異異化為影響經(jīng)經(jīng)營狀況的重重要因素公交站點藍谷地商業(yè)分分析-繁榮區(qū)區(qū)商業(yè)分析關(guān)鍵詞:社區(qū)區(qū)入口、出入入路線、交通通站點藍谷地商業(yè)分分析-繁榮區(qū)區(qū)商業(yè)分析以口岸優(yōu)勢為為依托，經(jīng)營營業(yè)態(tài)豐富，，形成良好的的商業(yè)氛圍，，保證了商鋪鋪收益提升藍谷地商業(yè)分分析-蕭條區(qū)區(qū)商業(yè)分析空置……整條街空置………與繁榮區(qū)商業(yè)業(yè)本同根生，，為何后天發(fā)發(fā)展卻如此不不堪藍谷地商業(yè)分分析-蕭條區(qū)區(qū)商業(yè)分析蕭條原因：不臨社區(qū)入口口、偏離人流流聚集線路（（公交車站點點）機遇：這部分分商業(yè)臨天域域較近，在藍藍谷地天域交交房入住后，，新增入住人人口將提供新新的龐大的消消費人群，促促進商業(yè)價值值提升藍谷地商業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品分析藍谷地已推售售商鋪為68套,05年年開始陸續(xù)推推售,截止目目前仍有部分分商鋪滯銷社區(qū)底商全部部位于1F,無2F,主主力產(chǎn)品面積積控制在31-60平米米,占產(chǎn)品總總數(shù)的77%.另有部分分91-160的中大面面積產(chǎn)品商鋪戶型方正正，產(chǎn)品無硬硬傷，店招位位昭示性較好好，內(nèi)部空間間設(shè)計合理，，利用率高戶型方正無硬硬傷，面積控控制合理，達達到控制總價價，降低投資資門檻的目的的藍谷地商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)分析業(yè)態(tài)種類豐富富，能較好滿滿足業(yè)主社區(qū)區(qū)消費餐館、超市、、藥店、美發(fā)發(fā)業(yè)態(tài)數(shù)量較較多，另外藍藍谷地二手房房租售市場較較好，二手房房店分布較多多。藍谷地社區(qū)商商業(yè)推售模式式帶租約銷售招招商與銷售并并行業(yè)態(tài)規(guī)劃：為維護投資者者的利益，保保障藍谷地商商業(yè)的有序經(jīng)經(jīng)營，開發(fā)商商對藍谷地商商鋪的經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)會有一個個指引范圍，，客戶可以在在這個業(yè)態(tài)指指引范圍內(nèi)自自主選擇經(jīng)營營的產(chǎn)品，保保證業(yè)態(tài)多樣樣化不重復(fù)經(jīng)營管理公司司統(tǒng)一管理：：藍谷地社區(qū)商商業(yè)由管理公公司提供統(tǒng)一一的管理服務(wù)務(wù)，管理公司司保障項目統(tǒng)統(tǒng)一形象及經(jīng)經(jīng)營秩序，充充分給予各業(yè)業(yè)主和商家獨獨立經(jīng)營的自自由及經(jīng)營特特色，以保持持項目的可持持續(xù)性發(fā)展，，為業(yè)主創(chuàng)造造收益良好的配套：：藍谷地商業(yè)區(qū)區(qū)區(qū)域內(nèi)規(guī)劃劃有地下停車車場和大量地地面停位供消消費者使用，，公交車輛直直藍谷地形成成以業(yè)主出行行線路為核心心的商業(yè)帶。。藍谷地社區(qū)商商業(yè)附加值住宅底商可做做餐飲：同樣為住宅底底商，目前藍藍谷地部分底底商已有餐飲飲業(yè)態(tài)，如：：中餐、火鍋鍋、冷鍋串串串。彌補了項項目性質(zhì)導(dǎo)致致的業(yè)態(tài)缺失失位置及交通卓錦城位于城城東南方，位位于三環(huán)外，，臨近成龍大大道，周邊即即為四A級旅旅游風景區(qū)。。至二環(huán)路僅僅8分鐘，至至天府廣場15分鐘，交交通十分便利利。交通便利，周周邊環(huán)境無遮遮擋卓錦城規(guī)?？傉嫉孛娣e969畝地，，30000余人居住。。消費市場龐大大社區(qū)配套商業(yè)配套：3萬平方米的的集中商業(yè)賣賣場（規(guī)劃中中）、紅旗超超市、、多功功能高檔會所所、時尚商業(yè)業(yè)街、品種繁繁多的農(nóng)貿(mào)市市場教育配套：新新加坡伊頓幼幼兒園、泡桐桐樹小學(xué)城東南千畝大大盤，內(nèi)部規(guī)規(guī)劃大型賣場場，為東部新新城副中心核核心位置。居居住人口眾多多，商業(yè)發(fā)展展前景廣闊四海逸家鑫苑名家錦江城市花園園美林灣商業(yè)市場調(diào)研研——【卓錦城城】卓錦城商業(yè)分分析售樓部成龍路商業(yè)1、2期住宅宅目前卓錦城已已入駐商業(yè)較較少，僅在臨臨成龍路其售售樓部對面有有部分商業(yè)該處商業(yè)目前前主要服務(wù)于于1、2期入入住業(yè)主，業(yè)業(yè)態(tài)種類主要要以餐飲、超超市便利店為為主等社區(qū)商商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃中的大型型賣場目前還還未開始建設(shè)設(shè)施工卓錦城商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)分析卓錦城商業(yè)主主要分布在垂垂直于成龍路路以帶狀分布布商鋪臨街面共共18間商鋪鋪，目前已入入駐14家商商戶，入駐率率較高經(jīng)營業(yè)態(tài)豐富富，主力業(yè)態(tài)態(tài)主要為餐飲飲、彩票點，，其他超市、、二手房、水水果布藝等日日常服務(wù)業(yè)態(tài)態(tài)均有設(shè)置經(jīng)營業(yè)態(tài)豐富富但不重復(fù)，，形成“壟斷斷經(jīng)營”，這這與招商前期期定向招商進進行業(yè)態(tài)區(qū)域域規(guī)劃密不可可分，保證了了在小體量商商業(yè)環(huán)境下全全面滿足居民民日常消費需需求卓錦城商業(yè)分分析依靠卓錦城1、2期已入入住居民，商商業(yè)經(jīng)營狀況況良好?？紤]慮利潤最大化化及后期區(qū)域域發(fā)展?jié)摿Γǎù笮唾u場規(guī)規(guī)劃），開發(fā)發(fā)采用先租待待售模式進行行商鋪銷售操操作，期望利利潤最大化。。位置及交通位于錦江區(qū)三三環(huán)路外500米三圣鄉(xiāng)鄉(xiāng)片區(qū)內(nèi),成成龍大道與香香樟路交匯處處,成龍大道道北面,香樟樟路以東,近近靠成龍大道道與幸福梅林林.眾多路網(wǎng)網(wǎng)交叉,公交交線路眾多.交通較為便便利卓錦城規(guī)模總占地面積150畝地，，3800戶戶約7500余人居住。。社區(qū)人口眾多多，有一定消消費市場社區(qū)配套商業(yè)配套：主主要依靠自身身社區(qū)底商,附近卓錦城城社區(qū)商業(yè)和和大型賣場也也是宣傳配套套之一小戶型、大社社區(qū)，社區(qū)底底商擁有龐大大的消費市場場商業(yè)市場調(diào)研研——【錦江城城市花園】12345678錦江城市花園園-1期商鋪鋪錦江城市花園園一期商鋪主主要分布在1、6、7、、8棟臨街底底商，無二樓樓商業(yè)。開始始銷售時間為為09年4月月8日錦江城市花園園-1期商鋪鋪錦江城市花園園商鋪類型為為社區(qū)服務(wù)型型，商鋪面積積集中在21-60平米米，占商鋪總總量的90%，小面積商商鋪為錦江城城市花園主打打產(chǎn)品從4月8日至至6月8日，，錦江城市花花園共銷售13套商鋪，，平均每月銷銷售6.5套套。根據(jù)開盤監(jiān)控控了解到，錦錦江城市花園園商鋪銷售價價格為起價6800元/平米，均價價為8500元/平米客戶反應(yīng)：社社區(qū)距入住成成熟尚距一定定時間，此時時下手商鋪資資金有較大風風險，社區(qū)商商鋪需要穩(wěn)定定、較高的入入住率，這樣樣才能保證投投資收益賣點：全臨街街、全現(xiàn)鋪、、三環(huán)70萬萬㎡超高人氣氣大盤推廣手段：短短信、網(wǎng)絡(luò)、、報廣20-50平平米小面積臨臨街現(xiàn)鋪為主主，業(yè)主尚未未大規(guī)模入住住，商鋪客戶戶客戶購買信信心不足區(qū)域市場特征征【社區(qū)服務(wù)型型】區(qū)域內(nèi)商業(yè)均均以社區(qū)服務(wù)務(wù)型商業(yè)為主主主力消費群均均以自身社區(qū)區(qū)業(yè)主為主，，依靠周邊環(huán)環(huán)境帶來少量量周邊社區(qū)居居民消費業(yè)態(tài)為日常就就近消費為主主，業(yè)態(tài)越豐豐富，對居民民便利性越大大【社區(qū)底商1F為主】區(qū)域內(nèi)商業(yè)均均以住宅底商商為主，主要要為1F底商商，2F及以以上商業(yè)較少少銷售初期規(guī)定定不能做餐飲飲，但如藍谷谷地在社區(qū)商商業(yè)成型后仍仍有餐飲業(yè)態(tài)態(tài)入駐【帶租約銷售售】區(qū)域內(nèi)商業(yè)除除開錦江城市市花園（自然然銷售）外，，其他社區(qū)商商業(yè)均引進招招商公司以招招商先行，采采用帶租約銷銷售模式進行行推售【產(chǎn)品設(shè)計合合理】就商鋪產(chǎn)品本本身而言，面面積控制合理理（32-58平米），，區(qū)域社區(qū)商商業(yè)產(chǎn)品設(shè)計計上并無硬傷傷，面積利用用率較高店招位昭示性性較好，2-3樓通達性性較強【平均租金收收益達6%以以上】經(jīng)營狀況良好好的1F商鋪鋪售價在7900-8500元/㎡㎡，回報率在在7%左右2F商鋪售價價在5000元/㎡，回回報率在6%左右【社區(qū)規(guī)模影影響商業(yè)經(jīng)營營】社區(qū)規(guī)模大小小影響商業(yè)經(jīng)經(jīng)營狀況，從從而對租金、、售價、業(yè)態(tài)態(tài)種類、居民民便利度等產(chǎn)產(chǎn)生影響第一部分項項目區(qū)區(qū)域商業(yè)情況況第二部分項項目商商業(yè)整體定位位第三部分項項目商商業(yè)銷售思路路項目產(chǎn)品分析析項目產(chǎn)品定位位項目價格定位位[報告脈絡(luò)]項目商業(yè)基本本信息項目所處環(huán)境境3棟底商7棟底商2棟底商嬌子立交輔道三環(huán)路待開發(fā)土地市政規(guī)劃道路路住宅住宅位于立交橋、、三環(huán)快速通通道側(cè)，交通線路及昭昭示性受阻,所在位置與東東面藍谷地一一橋之隔，西西、北、南均均為快速通道道或待開發(fā)土土地，距離最近的公公交站約500米遠項目AB區(qū)之之間市政規(guī)劃劃道為連接?xùn)|東光小區(qū)區(qū)域域，但是開通通仍需時日周邊待開發(fā)土土地未來十年年規(guī)劃將形成成數(shù)十萬人的的高尚住宅區(qū)區(qū)，區(qū)域發(fā)展展前景廣闊但但現(xiàn)今消費市市場欠缺、消消費氛圍不足足受周邊環(huán)境影影響，目前項項目商業(yè)為該該地段“孤島島商業(yè)”項目與周邊社社區(qū)商業(yè)中心心關(guān)系萬達廣場覆蓋蓋圈校園春天廣場場覆蓋圈對本項目住宅宅的影響：可可提供購物、、休閑、娛樂樂等配套，使使生活更便利利對本項目商業(yè)業(yè)的影響：項目位于二者者覆蓋圈范圍圍內(nèi)，但因成成龍路沿線商商業(yè)分布以社社區(qū)商業(yè)點狀狀為主，本項項目受立交、、三環(huán)影響與與其他商業(yè)隔隔絕，二者對本項目目商業(yè)促進作作用并不大校園春天廣場場萬達廣場商鋪性質(zhì)2棟底商3棟底商7棟底商本項目商業(yè)主主要是1-2F底商,但但由于高層住住宅下的商鋪鋪，限制了本本項目商業(yè)僅能是以社區(qū)區(qū)服務(wù)為主的的商業(yè)配套，，且不能經(jīng)營營餐飲配置。。商鋪產(chǎn)品分析析項目商業(yè)產(chǎn)品品面積偏大，，尤其是2F產(chǎn)品且銀行規(guī)定2F商業(yè)不能能貸款，投資資門檻較高本項目商鋪：：1F產(chǎn)品套均均60.93平米，跨度度17-139平米，數(shù)數(shù)量占65.79%1躍2F產(chǎn)品品套均242.36平米米，數(shù)量占31.58%，面積占61.6%純2F產(chǎn)品1套，面積為為287.66平米商鋪產(chǎn)品分析析—【2棟】2棟二層商鋪社區(qū)內(nèi)入口2棟一層商鋪承重墻承重墻承重墻承重墻承重墻承重墻承重墻共用樓梯承重墻樓梯共用樓梯衛(wèi)生間樓梯衛(wèi)生間承重墻多，造造成使用缺陷陷，面積浪費費1-2F通達達性好，雙通通道過于浪費費2F五間商鋪鋪3個衛(wèi)生間間，使用不便便利承重墻多，造造成使用缺陷陷，面積浪費費5間1躍2一一樓設(shè)置樓梯梯，1F使用用困難部分2F衛(wèi)生生間下設(shè)至其其它商鋪尾部部開間3-4.9米,展示示面寬,社區(qū)區(qū)昭示性好臨街面全窗，，采光、社區(qū)區(qū)昭示性較好好臨1、2棟社社區(qū)入口，出出入社區(qū)必經(jīng)經(jīng)之路，口岸岸中等1躍2樓數(shù)量量比僅為36%,但面積積占68%,面積過度集集中,為銷售售重點。公攤攤17%3棟一層商鋪3棟二層商鋪商鋪產(chǎn)品分析析—【3棟】承重墻承重墻承重墻承重墻樓梯樓梯公共樓梯樓梯衛(wèi)生間承重墻多，造造成使用缺陷陷，面積浪費費5間1躍2一一樓設(shè)置樓梯梯，1F使用用困難部分2F衛(wèi)生生間下設(shè)至其其它商鋪尾部部開間3-4.9米,展示示面寬,社區(qū)區(qū)昭示性好承重墻多，但但情況較2號號樓商業(yè)好1-2F通達達性好，仍存存在雙通道浪浪費1F、2F均均有衛(wèi)生間，，使用便利臨街面全窗，，采光、社區(qū)區(qū)昭示性較好好臨社區(qū)主建筑筑群入口,沿沿規(guī)劃路人流流動線分布口岸價值最優(yōu)優(yōu)社區(qū)內(nèi)入口純2F商業(yè)1躍2F產(chǎn)品品數(shù)量相對2棟少,但仍仍為消化重點點，公攤18%7棟二層商鋪7棟一層商鋪商鋪鋪產(chǎn)產(chǎn)品品分分析析—【7棟棟】】部分分商商業(yè)業(yè)臨臨社社區(qū)區(qū)主主建建筑筑群群入入口口,口口岸岸位位置置較較好好，，但但有有商商業(yè)業(yè)遠遠離離社社區(qū)區(qū)入入口口，，恐恐形形成成死死鋪鋪口岸岸價價值值綜綜合合評評定定最最差差三大大黃黃金金小小鋪鋪18-22㎡㎡社區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)入入口口連連接接3間間1躍躍2承重重墻墻承重重墻墻承重重墻墻承重重墻墻承重重墻墻公共共樓樓梯梯衛(wèi)生生間間遠離離主主入入口口產(chǎn)品品整整體體方方正正，，但但仍仍存存在在承承重重墻墻問問題題2F商商鋪鋪僅僅一一間間有有衛(wèi)衛(wèi)生生間間，，使使用用不不便便1-2F通通達達性性好好，，仍仍存存在在雙雙通通道道浪浪費費2F商商業(yè)業(yè)的的1F門門廳廳過過大大40-55平平米米2F面面積積所所占占比比例例較較大大，，部部分分戶戶型型承承重重墻墻較較多多且且無無口口岸岸優(yōu)優(yōu)勢勢，，綜綜合合價價值值較較小小，，公公攤攤8%2棟底商3棟底商7棟底商商鋪鋪產(chǎn)產(chǎn)品品分分析析人流流盲盲區(qū)區(qū)從小小區(qū)區(qū)入入口口設(shè)設(shè)置置及及人人流流消消費費動動線線預(yù)預(yù)判判斷斷：：項目目入入口口僅僅2個個，，人人流流進進出出線線路路為為輔輔道道——小小區(qū)區(qū)入入口口方方向向7棟棟樓樓西西面面大大部部分分底底商商將將面面臨臨人人流流消消費費盲盲區(qū)區(qū)，，其其商商業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)濟濟價價值值將將遭遭受受消消極極影影響響。。人流流消消費費動動線線各樓樓棟棟綜綜合合價價值值預(yù)預(yù)判判2棟棟3棟棟7棟棟樓棟棟對比比因因素素打分分原原則則：：滿滿分分為為5分分，，最最優(yōu)優(yōu)為為5分分，，次次優(yōu)優(yōu)為為4分分，，合合格格為為3分分，，達達標標為為2分分，，較較差差為為1分分各樓樓棟棟產(chǎn)產(chǎn)品品小小結(jié)結(jié)【通通達達性性】】優(yōu)勢勢：：1-2F多多通通道道設(shè)設(shè)計計，，人人流流通通達達性性較較好好劣勢勢：：多通通道道設(shè)設(shè)計計包包含含公公共共樓樓梯梯及及1躍躍2獨獨立立樓樓梯梯，，造造成成面面積積浪浪費費【產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計計】】優(yōu)勢勢：：1樓樓商商鋪鋪開開間間為為3-3.9米米，，進進深深12-13米米，，2樓樓商商鋪鋪開開間間7-13米米，，進進深深12-13米米，，戶戶型型較較為為方方正正，，社社區(qū)區(qū)昭昭示示性性較較強強。。部部分分產(chǎn)產(chǎn)品品公公攤攤僅僅8%劣勢勢：：承重重墻墻過過多多導(dǎo)致致面面積積浪浪費費，，使使用用不不便便部分分1躍躍2衛(wèi)生生間間設(shè)設(shè)置置不不合合理理1躍躍2產(chǎn)產(chǎn)品品1F內(nèi)內(nèi)含含樓樓梯梯通通道道，，其1F面面積積為為40-50平平米米，，不不易易打打造造【口口岸岸價價值值】】優(yōu)勢勢：：依依靠靠社社區(qū)區(qū)消消費費人人群群，，2、、3、、7棟棟（（部部分分商商鋪鋪））沿沿人人流流動動線線分分布布，，口口岸岸性性較較好好劣勢勢：：7棟棟部部分分商商業(yè)業(yè)遠遠離離社社區(qū)區(qū)入入口口，，偏偏離離人人流流動動線線，，難難以以吸吸引引消消費費者者，，口口岸岸價價值值較較低低項項目目地地段段住住宅宅開開發(fā)發(fā)尚尚不不成成熟熟，，發(fā)發(fā)展展尚尚需需時時間間【產(chǎn)產(chǎn)品品配配置置】】優(yōu)勢勢：：產(chǎn)產(chǎn)品品配配置置多多樣樣化化，，擁擁有有區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)較較稀稀缺缺1躍躍2產(chǎn)產(chǎn)品品劣勢勢；；1躍躍2產(chǎn)產(chǎn)品品面面積積占占比比61.6%，，約2908平平米米，，體體量量大大，為為銷銷售售重重點點及及難難點點產(chǎn)品品劣劣勢勢明明顯顯，，存存在在產(chǎn)產(chǎn)品品硬硬傷傷項目目商商業(yè)業(yè)附附屬屬配配套套2棟底商3棟底商7棟底商煙道道：：住宅宅底底商商，，不不能能做做明明火火餐餐飲飲，，無無煙煙道道設(shè)設(shè)計計車位位配配備備：：車位位共共計計約約500個個，地地下下、、地地下下車車位位均均位位于于社社區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)部部，，僅僅供供業(yè)業(yè)主主使使用用，，不具具備備中中大大型型業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)所所需需業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)配配備備商業(yè)業(yè)街街沿沿：：商商業(yè)業(yè)建建筑筑距距市市政政規(guī)規(guī)劃劃路路有有約約10米米距距離離，，易形形成成消消費費群群循循流流，加加強強商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍項目目商商業(yè)業(yè)附附屬屬配配套套少少，，產(chǎn)產(chǎn)品品附附加加值值欠欠缺缺【孤孤島島社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)】】周邊邊環(huán)環(huán)境境影影響響，，目目前前項項目目商商業(yè)業(yè)為為該該地地段段““孤島島商商業(yè)業(yè)”其他他社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)及及商商業(yè)業(yè)中中心心對對本本項項目目商商業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營營促促進進作作用用不不大大【產(chǎn)產(chǎn)品品存存在在硬硬傷傷】】產(chǎn)品品面面積積偏偏中中大大，，總總價價較較高高導(dǎo)導(dǎo)致致投投資資門門檻檻升升高高1躍躍2產(chǎn)產(chǎn)品品面面積積過過大大，，平平均均面面積積約約240平平米米，，且且承承重重柱柱子子過過多多造造成成面面積積浪浪費費1躍躍2部部分分產(chǎn)產(chǎn)品品1樓樓門門廳廳過過大大,對對于于主主要要使使用用2樓樓的的商商家家來來說說過過于于浪浪費費2F不不能能做做貸貸款款【社社區(qū)區(qū)底底商商性性質(zhì)質(zhì)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)缺缺失失】】產(chǎn)品品性性質(zhì)質(zhì)為為社社區(qū)區(qū)服服務(wù)務(wù)型型，，住住宅宅底底商商無無煙煙道道，，不不能能做做餐餐飲飲，，將將造造成成業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)缺缺失失，，將將影影響響整整體體商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍打打造造【人流流動線線盲區(qū)區(qū)】7棟部部分商商業(yè)遠遠離社社區(qū)入入口，，偏離離人流流動線線，難難以吸吸引消消費者者，口口岸價價值較較低項項目地地段住住宅開開發(fā)尚尚不成成熟，，發(fā)展展尚需需時間間項目產(chǎn)產(chǎn)品小小結(jié)【附屬屬配套套較少少】車位、、煙道道等支支持無無，不不利于于項目目附加加值提提升項目SWOT分分析項目產(chǎn)產(chǎn)品定定位項目規(guī)規(guī)模小小，鄰鄰立交交橋，，交通通不便便。不不具備備大型型商業(yè)業(yè)中心心打造造條件件周邊商商業(yè)主主要以以川師師校園園經(jīng)濟濟、各各社區(qū)區(qū)服務(wù)務(wù)型底底商為為主，，對本本項目目商業(yè)業(yè)直接接促進進作用用不大大自身條條件周邊商商業(yè)項目緊緊鄰嬌嬌子立立交橋橋與三三環(huán)路路。受受二者者影響響較大大，外外部商商業(yè)對對本項項目促促進作作用不不大周邊環(huán)環(huán)境項目周周邊待待開發(fā)發(fā)土地地較多多，易易形成成規(guī)模模。卓卓錦城城地塊塊規(guī)劃劃有大大型商商業(yè)配配套，，這將將整體體帶動動項目目所在在區(qū)域域物業(yè)業(yè)價值值。發(fā)展?jié)摑摿捻椖磕恐苓呥叚h(huán)境境、自自身條條件、、周邊邊商業(yè)業(yè)及未未來發(fā)發(fā)展?jié)摑摿C綜合考考慮，，本項目目商業(yè)業(yè)應(yīng)為為社區(qū)區(qū)服務(wù)務(wù)型商商業(yè)。項目商商業(yè)價價格預(yù)預(yù)測——市場場比較較法通過比比較周周邊商商業(yè)租租售情情況得得出1F均均價約約7500-8500元元/㎡㎡左右右,2F商業(yè)業(yè)銷售售均價價約4000——5000元/㎡左左右項目商商業(yè)價價格說說明區(qū)域內(nèi)內(nèi)各社社區(qū)商商業(yè)比比較:滿分分為5分,區(qū)域域最優(yōu)優(yōu)者為為5分分,””—””為未未定事事項通過以以上各各社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)緯度度分析析,得出項項目在在社區(qū)區(qū)規(guī)模模、產(chǎn)產(chǎn)品、、交通通動線線上弱弱于其其他社社區(qū)，，在同同等價價格下下，項項目屬屬性對對價格格支撐撐不夠夠,所所以必必須在在銷售售措施施上有有所突突破第一部部分項項目區(qū)區(qū)域商商業(yè)情情況第二部部分項項目商商業(yè)整整體定定位第三部部分項項目商商業(yè)銷銷售思思路銷售節(jié)節(jié)點安安排項目銷銷售策策略[報告告脈絡(luò)絡(luò)]開發(fā)商商目標標價格目目標銷售目目標整體銷銷售均均價達達6500元/平米米開盤后后6個個月銷銷售率率達70%(約約3303㎡)商業(yè)整整體營營銷策策略安全銷銷售樹立形形象策略落落地尊重定定位維護開開發(fā)商商國企企親民民形象象,完完善風風險規(guī)規(guī)避體體系,加強強案場場管理理,杜杜絕風風險以實事事求是是為根根本,充分分尊重重項目目商業(yè)業(yè)定位位,保保障后后期推推售、、價格格、推推廣等等策略略趨向向合理理性與住宅宅形成成差異異化形形象，，但可可借勢勢住宅宅前期期建立立形象象及市市場美美譽度度，重重新樹樹立項項目商商業(yè)形形象執(zhí)行為為王，，全面面貫徹徹項目目營銷銷策略略落地地，杜杜絕說說起來來是重重點、、做起起來是是難點點、查查起來來是弱弱點策略闡闡述相關(guān)工工作：：銷售售百問問、銷銷售合合同及及使用用說明明書、、置業(yè)業(yè)顧問問培訓(xùn)訓(xùn)（工工程、、商業(yè)業(yè)）策略目目標商業(yè)安安全銷銷售，，無重重大客客戶投投訴，，并貫貫徹始始終，，維護護開發(fā)發(fā)商正正面形形象終端強強化完善營營銷流流程，，做好好備忘忘錄完善商商業(yè)銷銷售百百問，，做到到問有有所答答，答答必避避規(guī)擬訂商商業(yè)銷銷售合合同及及使用用說明明書，，注重重法律律風險險規(guī)避避置業(yè)顧顧問培培訓(xùn)：：進行行商業(yè)業(yè)工程程、商商業(yè)銷銷售等等培訓(xùn)訓(xùn)，做做到專專業(yè)、、嚴謹謹，杜杜絕風風險做好各各策略略性執(zhí)執(zhí)行的的風險險規(guī)避避策略闡闡述塑造項項目產(chǎn)產(chǎn)品形形象，，設(shè)置置分案案名考慮到到上東東錦城城已經(jīng)經(jīng)歷了了限價價房、、商品品房等等屬性性經(jīng)歷歷，目目前商商鋪銷銷售進進入了了全新新的產(chǎn)產(chǎn)品銷銷售階階段，，我們們需要要塑造造商鋪鋪產(chǎn)品品的形形象【錦街街】延續(xù)上上東錦錦城““錦””字傳傳統(tǒng)，，保證證與主主案名名的關(guān)關(guān)聯(lián)度度與錦里里、錦錦江聯(lián)聯(lián)系，，充滿滿了本本地傳傳統(tǒng)氣氣息，，代表表了成成都特特色“街””字一一目了了然感感受到到大街街上熙熙熙攘攘攘的的人群群、琳琳瑯滿滿目的的商品品，代代表了了繁榮榮的商商業(yè)氛氛圍，，讓人人一聽聽即知知道是是商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)【錦街坊】【【大街坊】【【錦巷巷子】】【【上東東金座座】延續(xù)上上東錦錦城““錦””字傳傳統(tǒng)，，保證證與主主案名名的關(guān)關(guān)聯(lián)度度以街坊坊作為為后綴綴，體體現(xiàn)社社區(qū)商商業(yè)為為居民民服務(wù)務(wù)的便便利性性，蘊蘊涵商商業(yè)氣氣息但但無銅銅臭味味策略闡闡述-現(xiàn)場場包裝裝意境圖圖展示示區(qū)域規(guī)規(guī)劃展展示社區(qū)商商業(yè)收收益展展示引進商商家展展示以展板板形式式在售售樓部部內(nèi)部部展示示，加加強商商業(yè)氛氛圍烘烘托上東錦錦城商商業(yè)賣賣點梳梳理地段資金安安全性性升值潛潛力客戶重重點關(guān)關(guān)注點點川師旁旁-校校園經(jīng)經(jīng)濟覆覆蓋，，利于于人口口入駐駐帶來來消費費市場場三環(huán)內(nèi)內(nèi)-周周邊社社區(qū)人人口眾眾多，，區(qū)域域交通通便利利項目屬屬性特特殊，，自住住比例例高，，約5000人人固定定消費費群體體引進招招商公公司，，商鋪鋪帶租租約銷銷售，，穩(wěn)定定收益益，投投資有有保障障周邊商商業(yè)原原始股股，周周邊未未來規(guī)規(guī)劃完完善，，享受受整體體發(fā)展展利好好周邊社社區(qū)配配套相相對完完善，，整體體生活活氛圍圍較好好，利利于商商業(yè)氛氛圍建建立產(chǎn)品獨立產(chǎn)產(chǎn)權(quán)臨臨街商商鋪，，產(chǎn)品品多樣樣化面積控控制合合理，，18-80平平米，，投資資門檻檻低策略闡闡述-推廣廣策略略節(jié)點爆爆破，，多渠渠道結(jié)結(jié)合【推廣措措施】報廣：：重要節(jié)節(jié)點投投放，，樹立立項目目形象象，重重要節(jié)節(jié)點預(yù)預(yù)告短信：：針對成成都私私家車車主、、企業(yè)業(yè)主等等高收收入人人群進進行短短信投投放網(wǎng)絡(luò)：：更新門門戶房房產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)信息息，在在若干干商業(yè)業(yè)網(wǎng)站站上進進行項項目商商鋪信信息投投放，，在周周邊社社區(qū)業(yè)業(yè)主群群進行行項目目宣傳傳外銷：：尋城東東南片片區(qū)高高收入入人群群積聚聚地：：高檔檔茶樓樓、咖咖啡館館、萬萬科城城市花花園、、藍谷谷地社社區(qū)、、周邊邊加油油站、、商業(yè)業(yè)中心心進行行項目目宣傳傳樓體：：設(shè)置吸吸塑字字“社社區(qū)旺旺鋪發(fā)發(fā)售””在樓樓體上上，攔攔截過過往客客戶老業(yè)主主回訪訪：針對商商鋪發(fā)發(fā)售面面向老老業(yè)主主制定定老帶帶新優(yōu)優(yōu)惠政政策，，如推推薦客客戶購購買商商鋪，，獎勵勵物管管券2-4張（（根據(jù)據(jù)商鋪鋪總價價確定定）推廣力力度；；項目目亮相相蓄客客期、、大型型開盤盤節(jié)點點以及及強銷銷期加加大推推廣力力度通過蓄蓄客期期對客客戶屬屬性進進行研研究，，進一一步確確定客客戶特特質(zhì)及及分布布區(qū)域域，進進行重重點推推廣銷售策策略-商業(yè)業(yè)銷售售模式式基于市市場、、項目目環(huán)境境、自自身定定位，，建議議項目目銷售售模式式采用用帶租約約銷售售+直直接銷銷售策略下下措施施【引進進招商商公司司】【合理理規(guī)劃劃項目目業(yè)態(tài)態(tài)】引進招招商公公司，，對1躍2及2F產(chǎn)產(chǎn)品進進行招招商，，形成成帶租租約銷銷售模模式，，增加加客戶戶投資資信心心，保保證客客戶投投資收收益，，降低低投資資風險險購物功功能綜合服服務(wù)功功能修理服服務(wù)功功能其他家政服服務(wù)功功能餐飲服服務(wù)功功能社區(qū)商商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)設(shè)置購物功功能—————提供供主/副食食品/生活活日用用品修理服服務(wù)功功能—————日常常用品品修理理的需需要；；餐飲服服務(wù)功功能—————提供供早餐餐、正正餐和和老年年人用用餐；；綜合服服務(wù)功功能—————社區(qū)區(qū)居民民理發(fā)發(fā)、洗洗衣、、服裝裝加工工以及及彩擴擴等在在社區(qū)區(qū)內(nèi)完完成；；家政服務(wù)務(wù)功能————社社區(qū)能幫幫助居民民雇用小小時工/請保姆姆和家教教等。策略下措措施【提升產(chǎn)產(chǎn)品附加加值】住宅性質(zhì)質(zhì)底商不不能做餐餐飲，將將會造成成業(yè)態(tài)缺缺失，弱弱化項目目商業(yè)氛氛圍，投投資者抗抗性較大大?？茨苣芊裢ㄟ^過開發(fā)商商渠道進進行溝通通項目車位位位于社社區(qū)內(nèi)部部，商業(yè)業(yè)無配屬屬停車位位，如本本項目1躍2引引進商業(yè)業(yè)、未來來區(qū)域發(fā)發(fā)展成熟熟項目產(chǎn)產(chǎn)品商業(yè)業(yè)價值提提高后均均對停車車位有一一定要求求，因此此建議向向相關(guān)部部分提出出申請設(shè)設(shè)置臨時時停車位位項目規(guī)劃劃臨時停停車位【優(yōu)惠階梯梯：三級級優(yōu)惠政政策】一級優(yōu)惠惠：置業(yè)業(yè)顧問二級優(yōu)惠惠：銷售售經(jīng)理三級優(yōu)惠惠：開發(fā)發(fā)商以三級優(yōu)優(yōu)惠階梯梯增加與與客戶談?wù)勁锌臻g間，不同同優(yōu)惠幅幅度需想想該級別別優(yōu)惠把把控負責責人申請請銷售措施施【付款方方式多樣樣化】因本項目目商業(yè)2F商業(yè)業(yè)不能進進行商貸貸，但是是2F產(chǎn)產(chǎn)品面積積較大、、總價較較高，不不能進行行商貸會會造成投投資門檻檻提高而而使客戶戶產(chǎn)生抗抗性建議付款款方式多多樣化：：商業(yè)貸款款五成十十年分期付款款采用4+3+3分三三期付清清，合同同簽訂時時付4成成，2月月后再付付3成，，交房前前1個月月再付3成一次性付付款銷售措施施銷售措施施【捆綁銷銷售】優(yōu)劣搭配配，1F、1躍躍2搭配配，大小小搭配在項目亮亮相后，，根據(jù)客客戶對項項目產(chǎn)品品的需求求情況將將對項目目產(chǎn)品進進行捆綁綁銷售，，原則如如下：推售策略略1-整整體推售售7月1日日8月1日日9月1日日10月1日11月1日蓄客期10.10日商商鋪開盤盤商鋪籌備備期優(yōu)勢：整體推售售，貨源源充足蓄客時較較為充分分劣勢：造成產(chǎn)品品走量不不均衡，，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品走量量較快蓄客時間間過長易易造成排排號客戶戶流失產(chǎn)品價格格不能進進行實踐踐檢驗推售策略略2-推推售有序序，優(yōu)劣劣搭配，，以銷代代試10.31商鋪鋪2批次次正式開開盤7月1日日8月1日日9月1日日10月1日11月1日蓄客期8.1日日商鋪面面世9.19日商鋪鋪1批次次開盤商鋪籌備備期蓄客期優(yōu)勢：可盡早開開盤，避避開售樓樓部搬遷遷時間分兩批入入市，保保證各類類型產(chǎn)品品均衡銷銷售價格經(jīng)過過實際檢檢驗，將將對二批批次產(chǎn)品品進行參參考劣勢：蓄客期較較短后期工作作量大具體實施施措施-分批次推推售產(chǎn)品品7棟2棟3棟分批次原原因：優(yōu)劣搭配配:3棟棟和7棟棟結(jié)合推推售，通通過價格格杠桿促促進產(chǎn)品品均衡銷銷售，以以銷代試試測驗客客戶難點點產(chǎn)品意意向度，，提前做做好準備備保證貨源源充足：：依據(jù)銷銷售目標標及項目目實際（（售樓部部搬遷）），將多多數(shù)產(chǎn)品品集中于于首批次次推售，，保證開開盤貨源源充足推廣計劃劃7月1日日8月1日日9月1日日10月1日11月1日蓄客期商鋪籌備備期蓄客期報廣短信網(wǎng)絡(luò)回訪外銷樓體預(yù)計費用用15萬6萬00約0.5萬約1萬合計：約約22.5萬（此費用用為預(yù)算算，僅供供參考，，最終以以實際實實用為主主）以多渠道道結(jié)合方方式保證證項目市市場影響響力工作時間間表1、商鋪圖紙紙：請開發(fā)商商提供商商鋪完整整圖紙一一份（紙紙質(zhì)及電電子CAD）2、商鋪鋪按揭問問題：銀行一般般僅針對對一樓臨臨街商鋪鋪提供按按揭貸款款，需要要確定本本項目1躍2商商鋪及2樓商鋪鋪是否能能夠進行行按揭；；3、商鋪鋪銷售需需準備的的文件：：a/商鋪鋪交房標標準、商商鋪使用用說明書書等相關(guān)關(guān)文本；；b/商鋪鋪合同及及合同附附件的準準備及確確定；c/商鋪鋪合同合合同附圖圖準備；；4、商鋪鋪銷售物物料：a/各樓樓棟商鋪鋪平面分分布圖；；b/商鋪鋪宣傳DM單。。5、商鋪鋪培訓(xùn)：：請開發(fā)商商工程人人員對項項目組成成員進行行工程培培訓(xùn)6、引進進招商公公司：確定招商商公司，，盡早開開展招商商工作7、樓體體廣告8、商鋪鋪意境圖圖最為命命運所所屈辱辱的人人，只只要還還抱有有希望望，便便無所所怨懼懼。這個世世界并并不在在乎你你的自自尊，，只在在乎你你做出出來的的成績績，然然后再再去強強調(diào)你你的感感受。。1月-231月-2322:44以愛為為凝聚聚力的的公司司比靠靠畏懼懼維系系的公公司要要穩(wěn)固固得多多。珍惜今今天的的擁有有，明明天才才會富富有。。一個公公司要要發(fā)展展迅速速得力力于聘聘用好好的人人才，，尤其其是需需要聰聰明的的人才才。3歲前后嚴嚴格管理理，做孩孩子的家家長；13歲前后逐逐步放手手，做孩孩子的朋朋友。有有效的教教育是先先嚴后松松，無效效的教育育是先松松后嚴。。有效的的激勵是是朝五晚晚九，無無效的激激勵是朝朝九晚五五。1月-231月-2322:441月-23懷疑和否定之之海，圍繞著著人們小小的的島嶼，而信信念則鞭策人人，使人勇敢敢面對未知的的前途。1月-231月-231月-231月-23對人才的運用用，僅僅限于于收羅是遠遠遠不夠的，重重要的是對人人才不僅要善善于識別其長長處，而且要要敢于大膽地地使用，以讓讓其充分顯示示自己的才能能。微軟公司在用用人上所表現(xiàn)現(xiàn)出的膽略與與氣魄是別的的公司無可比比擬的。因為有了感謝謝之心，才能能引發(fā)惜物及及謙虛之心，，使生活充滿滿歡樂，心理理保持平衡，，在待人接物物時自然能免免去許多無謂謂的對抗與爭爭執(zhí)。只有一條路不不能選擇22:44:2322:44:23一個人在科學(xué)學(xué)探索的道路路上，走過彎彎路，犯過錯錯誤，并不是是壞事，更不不是什么恥辱辱，要在實踐踐中勇于承認認和改正錯誤誤。業(yè)精于于勤，，荒于于嬉。。1月-231月-237622:44:231月-23合作是是一切切團隊隊繁榮榮的根根本。。我知道道什么么是勞勞動:勞動是是世界界上一一切歡歡樂和和一切切美好好事情情的源源泉。。世間間沒沒有有一一種種具具有有真真正正價價值值的的東東西西，，可可以以不不經(jīng)經(jīng)過過艱艱苦苦辛辛勤勤勞勞動動而而能能夠夠得得到到的的。。22:4422:44:231月月-2322:44靠制制訂訂和和管管理理標標準準吃吃飯飯的的，，有有什什么么樣樣的的判判斷斷就就會會有有什什么么樣樣的的產(chǎn)產(chǎn)品品，，有有什什么么樣樣的的標標準準就就會會有有什什么么樣樣的的人人才才。。講到到國國家家的的政政治治，，根根本本上上要要人人民民有有權(quán)權(quán)；；至至于于管管理理政政府府的的人人，，便便要要付付之之于于有有能能的的專專家家們們。。只要要有有堅堅強強的的持持久久心心，，一一個個庸庸俗俗平平凡凡的的人人也也會會有有成成功功的的一一天天，，否否則則即即使使是是一一個個才才識識卓卓越越的的人人，，也也只只能能遭遭遇遇失失敗敗的的命命運運。。有信念不不一定成成功，沒沒信念一一定會失失敗。1月-231月-231月-231月-23我這一生生基本上上只是辛辛苦工作作，我可可以說，，我活了了七十五五歲，沒沒有那一一個月過過的是舒舒服生活活，就好好象推一一塊石頭頭上山，，石頭不不停地滾滾下來又又推上去去。2023/1/522:4422:4422:44:23一次良好好的撤退退，應(yīng)和和一次偉偉大的勝勝利一樣樣受到獎獎賞。有非凡凡志向向，才才有非非凡成成就。。10:44:23下下午午1月-2322:44:23我的人人生哲哲學(xué)是是工作作，我我要揭揭示大大自然然的奧奧秘，，并以以此為為人類類服務(wù)務(wù)。我我們在在世的的短暫暫的一一生中中，我我不知知道還還有什什么比比這種種服務(wù)務(wù)更好好的了了。抓住時時機并并快速速決策策是現(xiàn)現(xiàn)代企企業(yè)成成功的的關(guān)鍵鍵。最有希希望的的成功功者，，并不不是才才華最最出眾眾的人人，而而是那那些最最善于于利用用每一一時機機發(fā)掘掘開拓拓的人人。05一一月月202305-1月月-23一個偉偉大的的企業(yè)業(yè)，對對待成成就永永遠都都要戰(zhàn)戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢兢，，如覆覆薄冰冰。如果強強調(diào)什什么，，你就就檢查查什么么；你你不檢檢查，，就等等于不不重視視。為了能擬定定目標和方方針，一個個管理者必必須對公司司內(nèi)部作業(yè)業(yè)情況以及及外在市場場環(huán)境相當當了解才行行。22:4422:44:23一月23誠懇待人是是邁向成功功的唯一途途徑。這與與沒有嘗過過辛苦，而而獲得成功功的滋味迥迥然不同。。不下功夫夫，卻能成成功，根本本是不可能能的事情。。管理關(guān)系就就是人的關(guān)關(guān)系。22:442023/1/522:44創(chuàng)新是惟一一的出路，，淘汰自己己，否則競競爭將淘汰汰我們。危機不僅帶帶來麻煩，，也蘊藏著著無限商機機。人生是尊貴貴的。大家家重新勵志志，努力奮奮