某商業(yè)地產(chǎn)項目營銷策劃方案

尋找屬于城市的中心，讓中心為我們贏得財富！

中心=財富城市，我們生活的大社區(qū)在這個社區(qū)的中央生活意味著。。。。。。序：目錄：第一部分：項目定位——找出市場的空白點第二部分：項目SWOT分析——趨利避害、尋求契機第三部分：營銷推廣策略——創(chuàng)造并滿足投資者的欲望第四部分：推廣方式建議第五部分：結(jié)束語第一部分項目定位——找出市場的空白點項目概況一、項目名稱：海悅廣場二、項目規(guī)模：商鋪面積共計268621.80平方米商鋪個數(shù)共計374個三、項目地理位置：東莞市寮步鎮(zhèn)香市路四、發(fā)展商：廣源地產(chǎn)認知商業(yè)地產(chǎn)一、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與住宅地產(chǎn)開發(fā)模式的不同在于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)還要加入商業(yè)運營模式，必須進行商業(yè)評估和布局規(guī)劃。二、開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該說是利潤與風險并存。商業(yè)地產(chǎn)是典型的“三高”物業(yè)，具有高投入、高風險、高回報的特點。三、商業(yè)項目輻射范圍內(nèi)的消費群體的消費能力是商業(yè)地產(chǎn)的命脈所在。四、商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)面積要有足夠的消費力作為支撐。小結(jié)：開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)必須遵循經(jīng)營為重、招商先行的原則。市場營運部門的建立與功能發(fā)揮對商業(yè)地產(chǎn)來說是及其重要的。商業(yè)地產(chǎn)項目定位細分商業(yè)地產(chǎn)項目定位是商業(yè)地產(chǎn)項目策劃的開始，統(tǒng)籌著后序諸多方面的工作，可以說，商業(yè)地產(chǎn)定位是一個商業(yè)地產(chǎn)項目運作的靈魂。商業(yè)地產(chǎn)項目定位包括消費市場定位、經(jīng)營特色定位與經(jīng)營規(guī)模定位。

消費市場定位對于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商來說，開發(fā)產(chǎn)品至少要面對三種客戶：一是投資者，開發(fā)商需要通過銷售來贏利，而商鋪銷售離又不開投資者；二是經(jīng)營者，投資回報的實現(xiàn)要依賴經(jīng)營者；三是終端消費者，沒有消費者的購買，商鋪的利潤無從談起。因此終端消費者對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成功與否有著非常重要的意義。小結(jié)：對于海悅廣場來說我們的終端消費者應(yīng)該主要定位為海悅新都會、海悅花園、三正世紀豪門等周邊近距離高檔樓盤的住戶。經(jīng)營范圍定位商業(yè)地產(chǎn)項目要在經(jīng)營上取得成功，并非一定要走專業(yè)化經(jīng)營路線。綜合化的經(jīng)營定位與專業(yè)化的經(jīng)營定位本身并無孰優(yōu)孰劣之分，而要視乎他所處的經(jīng)營環(huán)境來定。經(jīng)營范圍定位的關(guān)鍵是要因地制宜的找到符合自身項目優(yōu)勢的經(jīng)營項目。小結(jié)：對于海悅廣場來說由于我們的終端消費者已經(jīng)定位在周邊高檔樓盤的住戶之中，所以我們的經(jīng)營項目應(yīng)該主要定位在周邊樓盤住戶的生活配套項目上，如：美容美發(fā)、干洗店、小超市、家政公司等等。經(jīng)營規(guī)模定位并非商業(yè)地產(chǎn)項目的規(guī)模越大，它所能覆蓋的商圈范圍就越大，所以商業(yè)項目的規(guī)模也并非越大越好，而是要受到一些因素的制約。制約商業(yè)地產(chǎn)項目的主要因素是經(jīng)營特色及消費群體。小結(jié)：近幾年，東莞商業(yè)地產(chǎn)項目遍地開花分流了消費力。商業(yè)地產(chǎn)空置率不斷攀升，因此就經(jīng)營規(guī)模來說東莞的商業(yè)地產(chǎn)并不是越大越好。只有項目定位準確、項目招商及優(yōu)秀營運管理才能夠脫穎而出。中央央生生活活區(qū)區(qū)意味味著著可可以以得得到到什什么么？？先天天決決定定著著后后天天血統(tǒng)統(tǒng)影影響響日日后后的的成成長長軌軌跡跡當然然不不僅僅僅僅意意味味著著等等價價交交換換意味味著著造造就就它它的的人人必必須須用用心心呵呵護護從事事實實出出發(fā)發(fā)，，尋尋找找定定位位的的立立足足點點………等價價交交換換：：位于于寮寮步步鎮(zhèn)鎮(zhèn)新新中中央央生生活活區(qū)區(qū)香香市市路路的的海海悅悅廣廣場場因因其其優(yōu)優(yōu)越越的的地地理理位位置置使使得得其其從從出出身身時時就就向向世世人人宣宣告告其其擁擁有有高高貴貴的的血血統(tǒng)統(tǒng)。。它它作作為為總總建建筑筑面面積積近近30000平方米的的商業(yè)地地產(chǎn)項目目，內(nèi)部部硬件配配套設(shè)施施齊全。。占據(jù)寮寮步鎮(zhèn)最最佳商業(yè)業(yè)位置而而使得其其身價倍倍增。周周邊未來來消費人人群高達達30余萬人。。但他沒沒有驕傲傲，您只只須萬余余元就可可以輕松松擁有它它（下文文詳細闡闡述）。。關(guān)于數(shù)據(jù)據(jù)背后的的思考：品牌知名名度與忠忠誠度營運管理理產(chǎn)品的魅魅力一流的營營銷經(jīng)驗驗……城市發(fā)展提純純交通提純環(huán)境提純市政提純?yōu)g覽一下項目目的財富內(nèi)部基因外部環(huán)境城市發(fā)展提純純現(xiàn)代人對生活活品質(zhì)要求越越來越高，人人們的消費觀觀念也在改變變，所以“體體驗經(jīng)濟”應(yīng)應(yīng)運而生。交通提純成熟的社區(qū)、、筆直的大道道，來去暢通通無阻。環(huán)境提純極大且穩(wěn)定的的消費群體必必然提升項目目價值。小結(jié)：我們有理由相相信，可以用用海悅廣場在在寮步建立一一個寮步從來來沒有的——大型一站式消消費場所！完善市政配套套必將出現(xiàn)在在城市的中央央，城市的中央必必將擁有完善善的市政配套套。市政提純市場定位+消費者心理定定位及具潛力的商商業(yè)地產(chǎn)項目定位：有資本追求財財富的一群市場定位消費者定位項目定位歸結(jié)結(jié)東莞·寮步唯一一站式的的大型購物廣廣場項目集成項目集成項目推廣項目策劃目標客戶分類商家確定投資客確定項目招商項目規(guī)劃第二部分項目SWOT分析——趨利避害、尋尋求契機項目SWOT分析1.1優(yōu)勢分析（S）交通優(yōu)勢項目規(guī)模優(yōu)勢勢地理位置優(yōu)勢勢1.2劣勢分析（W）周邊人氣不旺旺前期招商失敗敗當前周邊商業(yè)業(yè)氣氛較淡競爭對手的存存在1.3機會分析（（O）周邊高檔樓樓盤的開發(fā)發(fā)銷售必然然帶動周邊邊的人氣攀攀升，拉動動高消費。。1.4威脅分析（（T）市場供應(yīng)量量膨脹，商商業(yè)項目局局部有泡沫沫優(yōu)劣勢分析析總結(jié)：優(yōu)勢利用：：交通優(yōu)勢方方面的訴求求可以擴展展本項目的的目標客戶戶群體，達達到最大限限度地深挖挖項目優(yōu)勢勢。項目規(guī)模方方面可以訴訴求為““寮步鎮(zhèn)至至大型、購購物環(huán)境最最舒適的廣廣場”。地理位置發(fā)發(fā)展?jié)摿Φ牡闹攸c訴求求可以樹立立較有實力力客戶的信信心。劣勢勢應(yīng)應(yīng)對對：：周邊邊人人氣氣不不旺旺及及當當前前周周邊邊商商業(yè)業(yè)氣氣氛氛較較淡淡的的應(yīng)應(yīng)對對———爭取取主主力力商商家家進進駐駐，，樹樹立立小小商商家家信信心心。。前期期招招商商失失敗敗的的應(yīng)應(yīng)對對———招商商部部周周圍圍多多做做彩彩旗旗、、氣氣球球等等烘烘托托火火爆爆氣氣氛氛的的宣宣傳傳品品。。變變更更原原有有的的招招商商策策略略，，將將品品牌牌商商家家與與投投資資客客并并重重招招商商。。競爭爭對對手手存存在在的的應(yīng)應(yīng)對對———變更更招招商商策策略略，，不不與與競競爭爭對對手手發(fā)發(fā)生生正正面面沖沖突突，，避避免免惡惡性性競競爭爭。。機會會利利用用：：強烈烈訴訴求求周周邊邊高高檔檔住住宅宅樓樓盤盤必必將將帶帶動動未未來來的的人人氣氣及及消消費費力力，，爭爭取取住住宅宅部部分分早早日日交交樓樓、、提提高高入入住住率率以以增增加加人人氣氣。。威脅脅規(guī)規(guī)避避：：以適適當當?shù)牡膬?yōu)優(yōu)惠惠條條件件引引進進有有號號召召力力的的主主力力商商家家，，奠奠定定寮寮步步商商業(yè)業(yè)第第一一城城的的地地位位，，帶帶動動小小商商家家進進場場經(jīng)經(jīng)營營。。成成立立營營運運部部門門做做好好市市場場營營運運管管理理，，提提高高項項目目競競爭爭力力。。機會會威威脅脅分分析析總總結(jié)結(jié)：：第三三部部分分營銷銷推推廣廣策策略略：：創(chuàng)創(chuàng)造造并并滿滿足足投投資資者者的的欲欲望望我們們深深知知，，我我們們創(chuàng)創(chuàng)造造的的是是投投資資者者欲欲望望的的依依歸歸，，但如如何何讓讓投投資資者者也也從從內(nèi)內(nèi)心心產(chǎn)產(chǎn)生生共共鳴鳴與與認認同同，，其間間的的紐紐帶帶便便是是我我們們的的營營銷銷與與推推廣廣———當投投資資的的欲欲望望屬屬于于一一個個人人，，滿滿足足它它只只能能導導致致一一個個人人的的投投資資，，當投投資資的的欲欲望望屬屬于于一一群群人人，，滿滿足足它它只只能能導導致致一一群群人人的的投投資資，，當欲欲望望屬屬于于整整個個城城市市，，滿滿足足它它必必然然將將帶帶來來整整個個城城市市的的追追隨隨。。推廣廣目目的的：：讓海海悅悅廣廣場場滿滿足足整整個個城城市市投投資資者者的的投投資資欲欲望望，，本項目推推廣切入入點之一一：利用用優(yōu)越的的地理位位置、大大型的一一站式消消費商業(yè)業(yè)地產(chǎn)用用穩(wěn)定而而高額的的投資回回報刺激激本案商商戶群體體。目前東莞投投資型物業(yè)業(yè)銷售的推推廣主題，，往往圍繞繞三個方面面：首先是是位置，其其次是風險險，再則是是投資回報報率。一般投資型型物業(yè)投資資者與使用用者相分離離，相信已已經(jīng)成為商商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營者共識識。按照這這條線索，，剖析這三三種營銷主主題，會發(fā)發(fā)現(xiàn)三種營營銷主題全全部是圍繞繞一個概念念來操作，，就是給消消費者信心心“投資本本項目必定定有穩(wěn)定、、高額回報報”。以位置作為為推廣主題題，無非表表達這樣的的意思：這這么好的位位置，你以以后必將有有較好的回回報。推廣切入點點推廣切入點點本項目推廣廣切入點之之二：利用用未來必將將出現(xiàn)的大大量、穩(wěn)定定的消費者者刺激本案商戶，，巨大的消消費潛力必必將帶來無無限的商機機。本項目周邊邊大量的高高素質(zhì)住宅宅項目均以以開盤銷售售，業(yè)績不不菲。意味味著本項目目周邊未來來的消費群群體的現(xiàn)實實存在。作作為商業(yè)項項目開發(fā)資資源的主前前提我們已已完全具備備?，F(xiàn)階段我們們要面對的的問題是如如何增強投投資客的信信心媒介投放策策略收尾清盤期時間報紙活動電視戶外DM直郵手機短信形象樹立期期強銷期2007年2月—2007年5月2007年5月—11月2007年11月—一、廣告第一階段：：形象建立立期（（2007年2月——2007年5月）傳播思路前期推廣的的作用是為為吸引大眾眾對項目的的注意，同同樣有效的的區(qū)分市場場，形成獨獨立的、個個性化的形形象支持。。形象必須須符合項目目定位，告告之海悅廣廣場強式出出臺。實施1、從2月中旬開始始逐步建立立海悅廣場場之形象。。主要選擇擇傳播通道道為報紙。。數(shù)量為四四期，間隔隔基本為一一星期一款款。2、現(xiàn)場包裝裝基本實施施，導示、、路牌、道道旗等全部部完工。3、開盤前，，將有一款款開盤告之之廣告，結(jié)結(jié)合部分相相關(guān)報道、、軟文。4、開盤前選選用電視媒媒體發(fā)布該該項目形象象廣告。5、開盤，采采用整本廣廣告進行渲渲染，聚集集人氣。采用媒體以以夾《東莞日報》《南方都市報報》派送報紙\單張}為主。廣告推廣階階段策略第二階段：：強銷期（（2007年5月——2007年11月）傳播思路目的：鞏固固品牌形象象，引發(fā)偏偏好，刺激激購買。實施廣告形式以以報紙、DM直郵、戶外外、電視等等。另在國家法法定大型節(jié)節(jié)假日期間間發(fā)布促銷銷廣告廣告推廣階階段策略第三階段：：收尾期（（2007年11月——）傳播思路目的：完成成銷售計劃劃，提升業(yè)業(yè)界口碑。。實施1、推出全景景廣告，進進一步提升升樓盤美譽譽度2、典型客戶戶口碑效應(yīng)應(yīng)3、完善的售售后服務(wù)效效應(yīng)培養(yǎng)典型客客戶，為部部分商家的的入住感受受進行宣傳傳報道。講講述他們投投資的故事事，講述他他們?yōu)槭裁疵催x擇海悅悅廣場，可可以充分闡闡述海悅廣廣場的新優(yōu)優(yōu)勢。啟動動客戶營銷銷就是要將將利益返還還給客戶，，讓客戶告告訴客戶項項目的口碑碑。廣告推廣階階段策略廣告1主標題：《新資本論》第一章——當一個投資資地點已為為世人所矚矚目時，決決斷是第一一法則。副標題：海海悅廣場值值得看一看看正文：沒有有一個人能能斷言什么么樣的地產(chǎn)產(chǎn)真正值得得投資，不不過聰明的的投資者,總會對比20年前的東莞莞、20年后的東莞莞。（圖）海悅悅廣場：中中央生活社社區(qū)，巨大大的消費潛潛力，必將將使您的投投資獲得穩(wěn)穩(wěn)定、高額額的回報。。廣告主題主標題：《新資本論》第二章——永遠沒有完完美的投資資切入點，，我們需要要的是準確確的投資區(qū)區(qū)間。副標題：發(fā)發(fā)現(xiàn)投資黃黃金通道！?。▓D）無從從選擇——發(fā)現(xiàn)海悅廣廣場——完善的配套套————較高回報率率————投資零風險險——盡享完善物物業(yè)服務(wù)——輕松獲取投投資回報廣告2廣告主題主標題：《新資本論》第三章——千萬不要藐藐視無形資資產(chǎn)的存在在價值。副標題：沒沒有虛空，，一切都是是實實在在在的資本。。正文：真正正的無形資資產(chǎn)不是虛虛無的概念念，它雖然然不具備獨獨立的實體體，但可依依助有形資資產(chǎn)創(chuàng)造巨巨大的經(jīng)濟濟價值，有有時候，這這才是致勝勝的關(guān)鍵。。（圖）海悅悅廣場——未來中央生生活社區(qū)，，你還猶豫豫什么？廣告3廣告主題主標題：《新資本論》第四章——我們都知道道用未來的的資本來消消費現(xiàn)在，，投資的時時候，不妨妨逆向思維維。副標題：關(guān)關(guān)注現(xiàn)在，，不如投資資未來！正文：‘‘海悅廣廣場’未未來中央央生活社社區(qū)、潛潛在的巨巨大消費費潛力、、完善的的商業(yè)配配套，進進而帶來來無可限限量的浩浩蕩商機機。看來來，用現(xiàn)現(xiàn)在的資資本投資資‘海悅悅廣場’’的未來來，是一一件再好好不過的的事情了了。廣告4廣告主題題6、員工架架構(gòu)根據(jù)該項項目的規(guī)規(guī)模、招招商任務(wù)務(wù)及市場場狀況，，本公司司在人員員配置上上規(guī)定如如下：1、經(jīng)理一一名2、跟盤策策劃師一一名3、招商員員五名9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。21:21:1021:21:1021:211/5/20239:21:10PM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。1月-2321:21:1021:21Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。21:21:1021:21:1021:21Thursday,January5,202313、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。1月-231月-2321:21:1021:21:10January5,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。05一月20239:21:10下午21:21:101月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。一月月239:21下下午午1月月-2321:21January5,202316、行動出成果果，工作出財財富。。2023/1/521:21:1021:21:1005January202317、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時時，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點的的射線向前前。。9:21:10下下午9:21下下午21:21:101月-239、沒有失失敗，只只有暫時時停止成成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。。21:21:1021:21:1021:211/5/20239:21:10PM11、成成功功就就是是日日復復一一日日那那一一點點點點小小小小努努力力的的積積累累。。。。1月-2321:21:1021:21Jan-2305-Jan-2312、世間間成事事，不不求其其絕對對圓滿滿，留留一份份不足足，可可得無無限完完美。。。21:21:1021:21:1021:21Thursday,January5,202313、不知香積寺寺，數(shù)里入云云峰。。1月-231月-2321:21:1021:21:10January5,202314、意志堅強的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。05一月20239:21:11下午21:21:111月-2315、楚塞三三湘接，，荊門九九派通。。。。一月239:21下午午1月-2321:21January5,202316、少年年十五五二十十時，，步行行奪得得胡馬馬騎。。。2023/1/521:21:1121:21:1105January202317、空山新雨雨后，天氣氣晚來秋。。。9:21:11下下午9:21下下午21:21:111月-239、楊柳散散和風