某商務(wù)大廈營(yíng)銷執(zhí)行方案

1?天譽(yù)商務(wù)大廈營(yíng)銷執(zhí)行方案廣州市世聯(lián)房地產(chǎn)咨詢有限公司2003/06/30啼聲初試鋒芒初露謹(jǐn)呈：廣州市天譽(yù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2?占地3950m2，規(guī)劃建筑面積5.65萬(wàn)m2；1-3層裙樓商場(chǎng)，合計(jì)7千多平方米，首層層高4.5m，2-3層層高4m，四層架空；地下一層停車場(chǎng)（20-40個(gè)車位），總車位140個(gè)以內(nèi)；兩棟塔樓寫(xiě)字樓（5樓以上），東塔33層（一層約900m2），西塔29層（一層約700m2），總建約4萬(wàn)多m2，層高2.95m，凈高2.85m，梁底2.35m，實(shí)用率近8成半；戶型配比，東塔四梯八戶，四套140-150m2，一套120-130m2，一套80-90m2，一套90-100m2，一套60-70m2；西塔3梯6戶；采用分體空調(diào)，大堂裝修盡量做好；7月初開(kāi)始拆排柵，10年前的預(yù)售證，計(jì)劃8月中9月初開(kāi)賣(mài)（電梯未能使用），估計(jì)年底交樓；…………十分有限的項(xiàng)目情況資料……3?客戶定位價(jià)格方案營(yíng)銷全攻略銷售前提項(xiàng)目核心價(jià)值賣(mài)給誰(shuí)？賣(mài)什么價(jià)錢(qián)？怎么賣(mài)？做什么準(zhǔn)備？賣(mài)什么？貴公司提出的希望和要求……營(yíng)銷執(zhí)行策略方案4?挑戰(zhàn)考驗(yàn)&10天內(nèi)出一份營(yíng)銷執(zhí)行方案……5?策劃總動(dòng)員(團(tuán)隊(duì)和系統(tǒng)的力量）……6?“白板文化”——頭腦風(fēng)暴……7?營(yíng)銷執(zhí)行策略方案賣(mài)給誰(shuí)？賣(mài)什么價(jià)錢(qián)？怎么賣(mài)？做什么準(zhǔn)備？賣(mài)什么？項(xiàng)目分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)比較寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析小結(jié)賣(mài)什么？項(xiàng)目核心價(jià)值8?市場(chǎng)供應(yīng)量“井噴”，區(qū)域內(nèi)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)壓力大；政策影響促成“兩極分化”，甲級(jí)寫(xiě)字樓“錦上添花”，乙級(jí)寫(xiě)字樓“雪上加霜”；天河地位依舊屹立，珠江新城琶洲新熱點(diǎn)，沿江板塊悄然崛起；公寓寫(xiě)字樓、地鐵概念、沿江概念寫(xiě)字樓走俏；裙樓辦公成一大亮點(diǎn)，成為成交新力軍；中大規(guī)模寫(xiě)字樓走俏，中價(jià)盤(pán)大面積成交；購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓不是主流方向，宏觀利好帶動(dòng)了寫(xiě)字樓的租賃需求；寫(xiě)字樓推廣期普遍較長(zhǎng)，市場(chǎng)關(guān)注度低，上門(mén)量小，銷售速度相應(yīng)較慢。賣(mài)什么寫(xiě)字樓市場(chǎng)小結(jié)9?檔次城市區(qū)位建筑規(guī)模建筑文化和形象硬件設(shè)施配套物管服務(wù)甲A級(jí)中心區(qū)域城市干線沿線高層或超高層，大規(guī)模建筑外觀極富個(gè)性昭示性極強(qiáng)五星級(jí)設(shè)備及裝修標(biāo)準(zhǔn)：*進(jìn)口品牌高速電梯//*進(jìn)口品牌分戶中央空調(diào)//*衛(wèi)生間充裕//*3A智能化管理//*寬頻網(wǎng)絡(luò)//*進(jìn)口品牌備用電源//裝修豪華氣派大規(guī)模會(huì)所，配套完善齊備車位充裕國(guó)際認(rèn)證知名物管管理甲B級(jí)金融商業(yè)區(qū)或城市干線沿線高層，中等規(guī)模建筑外觀個(gè)性鮮明昭示性強(qiáng)四星級(jí)設(shè)備及裝修標(biāo)準(zhǔn)：*進(jìn)口品牌高速電梯//*部分進(jìn)口中央空調(diào)//*衛(wèi)生間使用位適中//*3A智能化管理//*寬頻網(wǎng)絡(luò)//*進(jìn)口備用電源//裝修高檔中等規(guī)模會(huì)所，配套齊全，車位充裕知名物管管理顧問(wèn)訓(xùn)練有數(shù)的一流物管管理乙A級(jí)區(qū)域中心或城市主干道高層，中等規(guī)模建筑外觀有一定個(gè)性，昭示性較好三-四星級(jí)設(shè)備及裝修標(biāo)準(zhǔn)：*高速電梯//*部分中央空調(diào)//*衛(wèi)生間使用位適中//*3A智能化管理//*寬頻網(wǎng)絡(luò)//*備用電源//裝修中檔會(huì)所較小配套適合車位滿足一流或二流物管管理乙B級(jí)區(qū)域中心或城市次干道高層，中等規(guī)模建筑外觀一般，昭示性較弱三星級(jí)設(shè)備及裝修標(biāo)準(zhǔn)：*高速電梯//*部分中央空調(diào)//*衛(wèi)生間使用位偏少//*2A智能化管理//*寬頻網(wǎng)絡(luò)//*備用電源//裝修中檔無(wú)會(huì)所，配套齊全但規(guī)模小車位偏緊二流物管管理或自管寫(xiě)字字樓樓檔檔次次定定位位分分類類賣(mài)什什么么區(qū)域域競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)比比較較10?綜合合素素質(zhì)質(zhì)租售售價(jià)價(jià)格格東峻廣場(chǎng)甲A級(jí)級(jí)甲B級(jí)級(jí)乙B級(jí)級(jí)乙A級(jí)級(jí)新創(chuàng)舉廣發(fā)健力寶財(cái)富廣場(chǎng)高高高性價(jià)比賣(mài)什什么么區(qū)域域競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)比比較較界限界限素質(zhì)太高價(jià)格太低一定虧本素質(zhì)太低價(jià)格太高沒(méi)人會(huì)買(mǎi)新光商務(wù)港華信新裕中旅商務(wù)新達(dá)城環(huán)球素質(zhì)質(zhì)高高、、價(jià)價(jià)格格高高競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激激烈烈素質(zhì)質(zhì)低低、、價(jià)價(jià)格格高高問(wèn)題題產(chǎn)產(chǎn)品品素質(zhì)質(zhì)高高、、價(jià)價(jià)格格低低銷售售暢暢旺旺素質(zhì)質(zhì)低低、、價(jià)價(jià)格格低低愛(ài)恨恨難難分分本項(xiàng)目11?分類特點(diǎn)例子寫(xiě)字樓純寫(xiě)字樓純粹的商務(wù)辦公電子大廈綜合性寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓+公寓+酒店+商場(chǎng)+……規(guī)模大，配套全正佳廣場(chǎng)太古廣場(chǎng)商住樓公寓“住大于商”新達(dá)城SOHO“商住并舉”、居家辦公北京建外SOHO新商住“商大于住”，甚至“只商不住”中旅商務(wù)大廈個(gè)性化寫(xiě)字樓Studio（工作室）OfficeparkSVO（服務(wù)式寫(xiě)字樓）SVA（服務(wù)式公寓）生態(tài)寫(xiě)字樓……突出概念、個(gè)性化中旅商務(wù)大廈寫(xiě)字字樓樓分分類類賣(mài)什什么么項(xiàng)目目分分析析12?結(jié)論類甲級(jí)品質(zhì)，乙級(jí)的價(jià)格樹(shù)立新形象，做出差異化特色服務(wù)，展現(xiàn)物超所值車位位嚴(yán)嚴(yán)重重不不足足層高高低低，，凈凈空空不不夠夠剪力力墻墻多多，，空空間間組組合合和和使使用用不不便便大堂尺度度不夠氣氣派分體空調(diào)調(diào)機(jī)對(duì)立立面的影影響電梯廳和和公共走走道光線線不足電梯不大大足夠產(chǎn)權(quán)年限限問(wèn)題開(kāi)發(fā)商缺缺乏寫(xiě)字字樓開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)驗(yàn)多年的爛爛尾影響響優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)實(shí)用率高高地段優(yōu)勢(shì)勢(shì)交通便捷經(jīng)營(yíng)成本低昭示性強(qiáng)采光通風(fēng)好天譽(yù)品牌甲級(jí)寫(xiě)字樓需需求旺盛公寓式寫(xiě)字樓樓走俏知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代代，小型化公公司增多SARS引起起客戶對(duì)寫(xiě)字字樓通風(fēng)的重重視東峻二手房低低價(jià)拋售的沖沖擊天河?xùn)|山未來(lái)來(lái)供應(yīng)量巨大大乙級(jí)寫(xiě)字樓租租售兩難周邊的商務(wù)配配套不夠完善善東風(fēng)東區(qū)域租租賃不景，空空置率逾30％新裕尤其是東東峻的不景氣氣影響做出差異化提供特色針對(duì)對(duì)性的配套及及物管服務(wù)與各專業(yè)公司司合作產(chǎn)品改良和包包裝樹(shù)立嶄新的形形象強(qiáng)調(diào)性價(jià)比，，針對(duì)中小型型企業(yè)客戶強(qiáng)調(diào)健康生態(tài)態(tài)裝修上盡量做做到接近甲級(jí)級(jí)品質(zhì)巧妙運(yùn)用燈光光及個(gè)性化樣樣板房設(shè)計(jì)威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)減少劣勢(shì)，避免威脅13?營(yíng)銷執(zhí)行策略略方案賣(mài)給誰(shuí)？賣(mài)什么價(jià)錢(qián)？？怎么賣(mài)？做什么準(zhǔn)備備？賣(mài)什么？目標(biāo)客戶群客戶購(gòu)買(mǎi)特征分析客戶購(gòu)買(mǎi)原動(dòng)力賣(mài)給誰(shuí)？客戶定位14?商業(yè)環(huán)境：商業(yè)是否否集中，人人氣是否興興旺等；市政設(shè)施：道路交通、、停車位、、相關(guān)服務(wù)務(wù)設(shè)施，如如銀行、、打字、復(fù)復(fù)印、餐飲飲設(shè)施等；；價(jià)格合理：——；社會(huì)形象：立面外觀觀、地標(biāo)性性、身份標(biāo)標(biāo)簽感、象象征意義等等；空間布局：層高、戶戶型間隔、、通風(fēng)采光光等；配套設(shè)施：電梯、衛(wèi)生生設(shè)施、寬寬帶網(wǎng)、空空調(diào)和通訊訊設(shè)備等是是否齊備有有效，數(shù)量量是否足夠夠，質(zhì)量是是否穩(wěn)定；；物業(yè)管理：品牌、口口碑、服務(wù)務(wù)內(nèi)容、收收費(fèi)、管理理水準(zhǔn)等；；投資價(jià)值：城市規(guī)劃劃、利好消消息等；已成定局，有待挖掘操之在我，發(fā)力創(chuàng)造賣(mài)給誰(shuí)誰(shuí)客戶購(gòu)買(mǎi)原原動(dòng)力15?客戶類型特點(diǎn)及心態(tài)分析1、以貿(mào)易、事務(wù)型為主的起步型中小型公司看中地段區(qū)位，昭示性強(qiáng)，交通方便，對(duì)環(huán)境要求不太高，一般購(gòu)買(mǎi)面積在50--100平米左右2、發(fā)展階段有一定基礎(chǔ)的成長(zhǎng)型公司（例如投資公司、房地產(chǎn)公司等）看中區(qū)域發(fā)展?jié)摿?，昭示性?qiáng)，對(duì)環(huán)境及樓宇素質(zhì)有一定要求，購(gòu)買(mǎi)面積多在100--250平米之間。3、區(qū)域及周邊辦公的公司熟悉該片區(qū)環(huán)境，生意往來(lái)多在該區(qū)及附近，需要擁有自己的辦公空間。購(gòu)買(mǎi)面積在50--250平方米之間。4、IT業(yè)、高科技公司要求交通方便，升值潛力大，區(qū)域形象，智能化系統(tǒng)，高水平的物業(yè)管理。購(gòu)買(mǎi)面積在100--200之間。5、投資者總價(jià)不高，有升值潛力，投資回報(bào)率有保障。購(gòu)買(mǎi)面積在50--100平方米之間。6、企業(yè)駐廣州辦事處總價(jià)不高，交通方便，昭示性強(qiáng)，易于尋找購(gòu)買(mǎi)面積100--150平方米之間。7、外資公司、集團(tuán)公司總部、金融證券類成熟型買(mǎi)家，看中區(qū)域升值、樓宇保值潛力，多為半層或整層購(gòu)買(mǎi)，對(duì)物業(yè)管理、配套設(shè)施、辦公環(huán)境要求較高。購(gòu)買(mǎi)面積在500--1000平方米之間。寫(xiě)字樓消費(fèi)費(fèi)群體特征征分析賣(mài)給誰(shuí)誰(shuí)客戶特征分分析16?外地駐廣州辦事處與環(huán)市東或天河北有頻繁業(yè)務(wù)往來(lái)的公司邊緣客戶賣(mài)給誰(shuí)誰(shuí)目標(biāo)客戶群群核心客戶投資客（附近及高尚住宅區(qū)業(yè)主）周邊區(qū)域的現(xiàn)租戶SOHO一族首要挖掘與激發(fā)其次引導(dǎo)公司主要特特征起點(diǎn)較高的的創(chuàng)業(yè)型公公司創(chuàng)業(yè)后期的的中小型公公司處于成長(zhǎng)期期，成熟初初期的民營(yíng)營(yíng)企業(yè)主導(dǎo)行業(yè)中小貿(mào)易、、財(cái)會(huì)、服務(wù)、資訊訊、顧問(wèn)IT、軟件件、網(wǎng)絡(luò)廣告、設(shè)計(jì)計(jì)制作17?營(yíng)銷執(zhí)行策策略方案賣(mài)給誰(shuí)？賣(mài)什么價(jià)錢(qián)錢(qián)？怎么賣(mài)？做什么準(zhǔn)備備？賣(mài)什么？賣(mài)給誰(shuí)？客戶定位賣(mài)什么？項(xiàng)目核心價(jià)值項(xiàng)目定位18?類甲級(jí)品質(zhì)質(zhì)乙級(jí)價(jià)格服務(wù)式個(gè)性化中心區(qū)—————精品寫(xiě)寫(xiě)字樓本項(xiàng)目定位位項(xiàng)目定定位項(xiàng)目定位19?行動(dòng)策略（（Actions)：類甲級(jí)品質(zhì)質(zhì)聯(lián)系兩大核核心商圈的的樞紐地帶帶…………項(xiàng)目定定位定位支撐大堂及公共部分的氣派裝修品牌高速電梯“殺菌”、“負(fù)離子”等健康功能化空調(diào)寬帶上網(wǎng)，安防監(jiān)控設(shè)施應(yīng)用機(jī)械式立體停車庫(kù)現(xiàn)代、工業(yè)化的外立面（需消除分體空調(diào)機(jī)的影響）20?乙級(jí)價(jià)格…………項(xiàng)目定定位定位支撐超值的物業(yè)管理費(fèi)合理的售價(jià)行動(dòng)策略（（Actions)：21?服務(wù)式…………項(xiàng)目定定位定位支撐引入知名品牌物管顧問(wèn)商務(wù)個(gè)性化服務(wù)，可選擇的物管收費(fèi)方式設(shè)備租用（投影儀、幻燈幕，錄音筆等）商務(wù)秘書(shū)送餐、夜宵，代訂票務(wù)活動(dòng)策劃培訓(xùn)講座（創(chuàng)業(yè)、管理、專業(yè)等）行動(dòng)策略（（Actions)：22?個(gè)性化…………項(xiàng)目定定位定位支撐行動(dòng)策略（（Actions)：“復(fù)合式辦公”：寫(xiě)字樓+商場(chǎng)+高級(jí)驛站、特色會(huì)所（多功能會(huì)議室、商務(wù)中心、高級(jí)公寓）、架空休閑園林、咖啡室、員工餐廳…“即時(shí)辦公”：提供裝修套餐全產(chǎn)權(quán)小戶型寫(xiě)字樓“辦證一條龍”：買(mǎi)樓即辦按揭，辦營(yíng)業(yè)執(zhí)照…23?營(yíng)銷執(zhí)行策策略方案賣(mài)給誰(shuí)？？賣(mài)什么價(jià)價(jià)錢(qián)？怎么賣(mài)？？做什么準(zhǔn)準(zhǔn)備？賣(mài)什么？？賣(mài)什么價(jià)錢(qián)？?jī)r(jià)格方案24?實(shí)收均價(jià)元/M2銷售面積M2中旅商務(wù)大夏820810000新達(dá)城廣場(chǎng)750010987新裕大廈10840570對(duì)比樓盤(pán)盤(pán)實(shí)收價(jià)價(jià)格表租金（元/月）管理費(fèi)（元/月）備注東峻廣場(chǎng)3528.8含中央空調(diào)環(huán)球中心廣場(chǎng)60-7025含中央空調(diào)新裕大廈6528含中央空調(diào)新達(dá)成廣場(chǎng)80-909.8——華信大廈5025含中央空調(diào)廣發(fā)銀行大廈80-9031含中央空調(diào)新光商務(wù)港50-7020含中央空調(diào)健力寶大廈80-9028含中央空調(diào)參考樓盤(pán)盤(pán)租金及及管理費(fèi)費(fèi)表賣(mài)什么么價(jià)價(jià)錢(qián)定價(jià)支撐撐25?價(jià)格估算算1、項(xiàng)目目市場(chǎng)比比較法項(xiàng)目的銷銷售價(jià)格格為7485元/平方方米2、收益益還原法法當(dāng)還原利利率=7.5%時(shí)，項(xiàng)項(xiàng)目銷售售價(jià)格=8000元/平方方米當(dāng)還原利利率=8.5%時(shí)，項(xiàng)項(xiàng)目銷售售價(jià)格=7058元/平方方米實(shí)收均價(jià)價(jià)范圍：：7200—8000元/平平方米賣(mài)什么么價(jià)價(jià)錢(qián)均價(jià)區(qū)間間為了使本本項(xiàng)目的的銷售價(jià)價(jià)格不脫脫離市場(chǎng)場(chǎng)，考慮慮到區(qū)域域客戶的的心理承承受預(yù)期期并結(jié)合合上面的的兩種計(jì)計(jì)算結(jié)果果，得出出本項(xiàng)目目的總體體均價(jià)區(qū)區(qū)間：26?賣(mài)什么么價(jià)價(jià)錢(qián)價(jià)格策略略價(jià)格策略略低層單位位低價(jià)（（一口價(jià)價(jià)）入市市，聚集集人氣，，隨銷售進(jìn)進(jìn)度多次次小幅提提升折扣扣率，最終達(dá)到到銷售實(shí)實(shí)收均價(jià)價(jià)。27?營(yíng)銷執(zhí)行行策略方方案賣(mài)給誰(shuí)？？賣(mài)什么價(jià)價(jià)錢(qián)？怎么賣(mài)？？做什么準(zhǔn)準(zhǔn)備？賣(mài)什么？？怎么賣(mài)？推廣策略宣傳主題項(xiàng)目命名營(yíng)銷全攻略渠道為先項(xiàng)目包裝活動(dòng)營(yíng)銷銷售安排銷控策略形象定位展示體驗(yàn)28?怎么賣(mài)賣(mài)形象定位位現(xiàn)代的、、新銳的的、激情情的品味的、、個(gè)性的的、創(chuàng)新新的……………關(guān)鍵詞：：29?[項(xiàng)目目命名建建議]天譽(yù)創(chuàng)展中心CREATECENTER怎么賣(mài)賣(mài)項(xiàng)目命名名陽(yáng)光SOHO財(cái)智時(shí)代代中心新起點(diǎn)商商務(wù)大廈廈東風(fēng)SOHO天譽(yù)國(guó)際際天譽(yù)SOHO天譽(yù)2003峰尚商務(wù)務(wù)大廈E世代商商務(wù)大廈廈[其它它選擇]30?推廣主題題(一)怎么賣(mài)賣(mài)宣傳主題題“后SOHO時(shí)時(shí)代”SmallOffice+MyOffice+SeviceOffice小型化+個(gè)性性化+服服務(wù)式辦辦公室推廣主主題(二)可持續(xù)續(xù)發(fā)展展的生生態(tài)寫(xiě)寫(xiě)字樓樓，迎迎接綠綠色健健康世世界會(huì)呼吸吸的寫(xiě)寫(xiě)字樓樓———與與陽(yáng)光光一起起呼吸吸與空氣氣一起起呼吸吸與廣州州一起起呼吸吸與世界界一起起呼吸吸“告別別集中中中央央空調(diào)調(diào)時(shí)代代”31?寫(xiě)字樓樓是現(xiàn)現(xiàn)代人人一生生2/3時(shí)時(shí)間渡渡過(guò)的的地方方！人的2/3的生生命應(yīng)應(yīng)該這這樣渡渡過(guò)———在充滿滿陽(yáng)光光、充充滿氧氧氣的的地方方提高2/3的生生命質(zhì)質(zhì)量提升2/3的事事業(yè)價(jià)價(jià)值創(chuàng)造2/3的社社會(huì)財(cái)財(cái)富怎么么賣(mài)賣(mài)宣傳主主題推廣主主題(三)推廣主主題(四)“SOSO商務(wù)務(wù)生活活”“寫(xiě)字字樓淘淘金招招術(shù)””圈地鎖定/欲望鎖定定/面相鎖鎖定/品質(zhì)質(zhì)鎖定/物物業(yè)鎖定32?采用以戶外外廣告為主主多項(xiàng)媒體互互動(dòng)整合方方式的媒體體組合戶外廣告+DM+活動(dòng)+報(bào)紙+網(wǎng)絡(luò)+派單單怎么賣(mài)賣(mài)推廣策略33?主動(dòng)出擊，，重點(diǎn)突破破，尋找目目標(biāo)客戶直郵廣告配配合掃樓風(fēng)風(fēng)暴行動(dòng)，，針對(duì)可能區(qū)域及目目標(biāo)客戶針針對(duì)性重點(diǎn)點(diǎn)推廣區(qū)域:東風(fēng)路的甲甲、乙級(jí)寫(xiě)寫(xiě)字樓環(huán)市東甲B、乙級(jí)寫(xiě)寫(xiě)字樓天河的商住住樓中小型企業(yè)業(yè)及行業(yè)智力型企業(yè)業(yè):廣告、、咨詢服務(wù)務(wù)、IT、、律師、會(huì)會(huì)計(jì)等外地駐廣廣州辦事事處賣(mài)給誰(shuí)誰(shuí)渠道為先先34?大堂及公公共走道道品質(zhì)怎么賣(mài)賣(mài)展示體驗(yàn)驗(yàn)明亮簡(jiǎn)潔現(xiàn)代35?架空層綠化、休休閑休閑、會(huì)會(huì)友、交交流怎么賣(mài)賣(mài)展示體驗(yàn)驗(yàn)36?[多功能能會(huì)議室室]可合可拆拆分液晶顯示示器、電電子白板板等怎么賣(mài)賣(mài)展示體驗(yàn)驗(yàn)特色會(huì)所所37?風(fēng)格簡(jiǎn)約約，功能能齊全（（接待臺(tái)臺(tái)、會(huì)客客廳、會(huì)會(huì)議室、、開(kāi)敞式式寫(xiě)字間間、高理理獨(dú)立寫(xiě)寫(xiě)字間、、總經(jīng)理理寫(xiě)字間間）等怎么賣(mài)賣(mài)展示體驗(yàn)驗(yàn)示范單位位38?怎么賣(mài)賣(mài)展示體驗(yàn)驗(yàn)明快色調(diào)調(diào)，時(shí)尚尚辦公用用具和設(shè)設(shè)備配置置（音響響、影視視等）待客的沙沙發(fā)可以以是兩用用沙發(fā)（（坐、臥臥）示范單位位39?MYOFFICE怎么賣(mài)賣(mài)展示體驗(yàn)驗(yàn)天花處理理注重細(xì)節(jié)節(jié)

營(yíng)造造閃光點(diǎn)點(diǎn)示范單位位40?怎么賣(mài)賣(mài)展示體驗(yàn)驗(yàn)高科技配配置寬帶上網(wǎng)網(wǎng)、衛(wèi)星星系統(tǒng)、、安防系系統(tǒng)….41?怎么賣(mài)賣(mài)項(xiàng)目包裝裝昭示性和和標(biāo)識(shí)性性立面特色色標(biāo)志造造型樓宇墻體體燈飾掛掛畫(huà)樓頂燈光光工程樓體掛幅幅圍墻包裝裝……42?怎么賣(mài)賣(mài)項(xiàng)目包裝裝簡(jiǎn)潔、硬硬朗的設(shè)設(shè)計(jì)風(fēng)格格，配色色前衛(wèi)背景音樂(lè)樂(lè)、模模型、展展板、洽洽談處售樓部電子顯示示屏，體體現(xiàn)信息息化43?怎么賣(mài)賣(mài)活動(dòng)營(yíng)銷銷新聞發(fā)布布會(huì)專業(yè)研討討會(huì)講座、論論壇（估估價(jià)師、、會(huì)計(jì)所所…）目的：吸吸引目標(biāo)標(biāo)客戶群群；改變投資資觀念；；增強(qiáng)知名名度，擴(kuò)擴(kuò)大市場(chǎng)場(chǎng)影響力力；44?銷售目標(biāo)2004年1月底回籠資資金1.5億怎么賣(mài)銷售安排銷售計(jì)劃銷售階段銷售時(shí)間銷售期（月）銷售階段工程進(jìn)度主力突破銷售面積（㎡）銷售金額（萬(wàn)）本期銷售率（%）累計(jì)銷售率（%）一2003.8.27——10.151.5個(gè)月內(nèi)部認(rèn)購(gòu)50%外裝低樓層寫(xiě)字樓約3000約2500約10%約10%二2003.10.16—2004.1.30.313.5個(gè)月寫(xiě)字樓強(qiáng)銷期交樓中低樓層寫(xiě)字樓約17000約12500約40%約50%入市時(shí)機(jī)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)日：：2003年8月27日或或9月3日（（星期三）正式開(kāi)盤(pán)日：：10月15日（星期三三）45?內(nèi)購(gòu)8月9月10月月11月12月1月月2月脫1/2外裝裝外外立面全全部出來(lái)交交樓售樓部示示范層開(kāi)放放架架空層園園林/設(shè)施開(kāi)開(kāi)放籠梯電電梯梯、大堂展示示模型/DM樓樓書(shū)書(shū)/折頁(yè)/展展板效果圖200問(wèn)銷銷售資料銷售準(zhǔn)備形象工程進(jìn)度度賣(mài)場(chǎng)包裝銷售節(jié)點(diǎn)軟文開(kāi)開(kāi)盤(pán)廣告告廣廣告/軟文交交樓樓活動(dòng)/軟軟文DM媒體廣告推廣廣銷售物料準(zhǔn)備備內(nèi)購(gòu)正式開(kāi)盤(pán)怎么么賣(mài)賣(mài)銷售售安安排排銷售售總總控控圖圖46?內(nèi)部部認(rèn)認(rèn)購(gòu)購(gòu)?fù)仆瞥龀鰱|東梯梯單單位位,以以散散賣(mài)賣(mài)為為主主正式式發(fā)發(fā)售售時(shí)時(shí)再再推推出出西西梯梯,以以整整層層售售賣(mài)賣(mài)為為主主怎么么賣(mài)賣(mài)銷控控策策略略銷控控推推貨貨法法作用用：：不同同銷銷售售階階段段應(yīng)應(yīng)推推出出的的樓樓層層、、貨貨類類，，既既不不流流失失小小客客戶戶，，又又保保證證大大客客的的整整層層購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)需需求求。。組合合套套拳拳銷銷售售法法作用用：：若靚靚位位小小單單位位（（靠靠電電梯梯口口））放放開(kāi)開(kāi)銷銷售售，，則則相相鄰鄰大大單單位位滯滯銷銷，，造造成成開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商最最終終利利潤(rùn)潤(rùn)無(wú)無(wú)法法實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。。必必須須某某些些單單位位分分割割組組合合銷銷售售才才能能達(dá)達(dá)成成最最佳佳銷銷售售業(yè)業(yè)績(jī)績(jī)。。47?先售后后租，，帶租租約出出售27/815/101月底底2004年年2003年年以”售售”為為主推出租租賃租售并并舉帶租約約出售售11月月開(kāi)盤(pán)內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購(gòu)怎么么賣(mài)賣(mài)銷控策策略48?營(yíng)銷執(zhí)執(zhí)行策策略方方案賣(mài)給誰(shuí)誰(shuí)？賣(mài)什么么價(jià)錢(qián)錢(qián)？怎么賣(mài)賣(mài)？做什么么準(zhǔn)備備？賣(mài)什么么？公開(kāi)發(fā)售期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期做什么準(zhǔn)備？銷售前提49?工程形形象:外墻墻脫落落一半半,售樓處處大部部分裝裝修完完畢可可使用用，懸懸掛展展板；；形象墻墻制作作完畢畢；籠梯包包裝完完畢投投入使使用樓宇墻墻體燈燈飾掛掛畫(huà)制制作完完畢；；停車場(chǎng)場(chǎng)取得預(yù)預(yù)售許許可證證銷售的的前提提條件件/內(nèi)內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購(gòu)做什什么么準(zhǔn)準(zhǔn)備備內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購(gòu)50?工程形形象:外墻墻基本本完成成,售樓處處裝修修完畢畢，模模型展展示等等制作作完畢畢；電梯包包裝完完畢投投入使使用示范層層裝修修完成成現(xiàn)場(chǎng)氣氣氛營(yíng)營(yíng)造完完畢（（導(dǎo)示示系統(tǒng)統(tǒng)、燈燈竿旗旗、條條幅、、綠化化、標(biāo)標(biāo)識(shí)、、背景景音樂(lè)樂(lè)安裝裝)樓宇頂頂部燈燈光工工程完完成做什什么么準(zhǔn)準(zhǔn)備備公開(kāi)發(fā)發(fā)售銷售的的前提提條件件/正正式公公開(kāi)發(fā)發(fā)售51?價(jià)格方方案開(kāi)盤(pán)流流程細(xì)細(xì)化方方案宣傳方方案及及媒體體計(jì)劃劃展示方方案活動(dòng)營(yíng)營(yíng)銷方方案銷售物物料方方案……上面提提及的的具體體營(yíng)銷銷戰(zhàn)術(shù)術(shù)方案案，我我們已已在考考慮中中，待待雙方方達(dá)成成共識(shí)識(shí)后我我們將將進(jìn)入入實(shí)際際操作作，會(huì)會(huì)馬上上展開(kāi)開(kāi)以下下工作作：52?引進(jìn)大大商家家包租租百佳、、萬(wàn)佳佳百貨貨、國(guó)國(guó)美、、健身身院、、清水水居網(wǎng)網(wǎng)吧......關(guān)于裙裙樓商商場(chǎng)的的考慮慮時(shí)尚商商鋪（（SOHO前前線、、時(shí)尚尚坊））一二層層出售售：時(shí)時(shí)尚、、潮流流、現(xiàn)現(xiàn)代的的三層做健身身完、美容容坊等（健健力寶、芙芙蓉坊等））裙樓寫(xiě)字樓樓（陽(yáng)光辦辦公室）銀行、證卷卷等公司全全部買(mǎi)下，，首層作對(duì)對(duì)外窗口，，二、三層層辦公。53?世聯(lián)認(rèn)為，目前急需開(kāi)展的兩項(xiàng)工作：1、基于項(xiàng)目市場(chǎng)定位共識(shí)下的產(chǎn)品改良2、目標(biāo)引導(dǎo)下的各合作單位工作倒計(jì)時(shí)表54?實(shí)現(xiàn)快速銷售（深圳銀座座國(guó)際今年年5月開(kāi)盤(pán)盤(pán)一月即銷銷售1.3億）追求100％銷銷售（一直堅(jiān)持持追求100％的總總體銷售率率）極強(qiáng)的活動(dòng)動(dòng)組織能力力（廣州會(huì)展展經(jīng)濟(jì)論壇壇的轟動(dòng)））完善銷售管理（流程、素素質(zhì)、心態(tài)態(tài)、士氣、、技巧）豐富實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)（十年的寫(xiě)寫(xiě)字樓成功功銷售積累累和沉淀））廣泛的資源源（分公司網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、廣交交會(huì)、貿(mào)發(fā)發(fā)局、會(huì)展展經(jīng)濟(jì)論壇客戶、山山水庭苑、、雅郡的高高級(jí)客戶））為什么選擇擇世聯(lián)？55?2002年年12月世世聯(lián)發(fā)起并并協(xié)辦的廣廣州會(huì)展經(jīng)經(jīng)濟(jì)論壇取取得了圓滿滿的成功雅郡贊助亞亞洲總裁(總經(jīng)理)商務(wù)會(huì)議議龍永圖蕭灼基樊綱為什么選擇擇世聯(lián)？56?最后，祝愿「天譽(yù)譽(yù)商務(wù)大廈廈」成為2003年廣州州寫(xiě)字樓市市場(chǎng)一顆奪目的的新星！57?58?神圣圣的的工工作作在在每每個(gè)個(gè)人人的的日日常常事事務(wù)務(wù)里里，，理理想想的的前前途途在在于于一一點(diǎn)點(diǎn)一一滴滴做做起起。。創(chuàng)造造性性模模仿仿不不是是人人云云亦亦云云，，而而是是超超越越和和再再創(chuàng)創(chuàng)造造。。逆境給人寶貴貴的磨練機(jī)會(huì)會(huì)。只有經(jīng)得得起環(huán)境考驗(yàn)驗(yàn)的人，才能能算是真正的的強(qiáng)者。21:2121:2121:21:5021:21:50所謂天才，只只不過(guò)是把別別人喝咖啡的的功夫都用在在工作上了。。強(qiáng)烈的欲望也也是非常重要要的。人需要要有強(qiáng)大的動(dòng)動(dòng)力才能在好好的職業(yè)中獲獲得成功。你你必須在心中中有非分之想想，你必須盡盡力抓住那個(gè)個(gè)機(jī)會(huì)?；茧y可以試驗(yàn)驗(yàn)一個(gè)人的品品格，非常的的境遇方才可可以顯出非常常的氣節(jié);風(fēng)平浪靜的海海面，所有的的船只都可以以并驅(qū)競(jìng)勝。。命運(yùn)的鐵拳拳擊中要害的的時(shí)候，只有有大勇大智的的人才能夠處處之泰然。不放過(guò)任何何細(xì)節(jié)。1月-231月-231月-231月-23惟一持久的的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，就是比比你的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手學(xué)習(xí)習(xí)得更快的的能力。把你的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手視為為對(duì)手而非非敵人，將將會(huì)更有益益。一旦做出決決定就不要要拖延。任任何事情想想到就去做做!立即行動(dòng)!如果通用公公司不能在在某一個(gè)領(lǐng)領(lǐng)域坐到第第一或者第第二把交椅椅，通用公公司就會(huì)把把它在這個(gè)個(gè)領(lǐng)域的生生意買(mǎi)掉或或退出這個(gè)個(gè)領(lǐng)域。我的宗旨一一向是逐步步穩(wěn)健發(fā)展展，既不要要靠聳人聽(tīng)聽(tīng)聞的利潤(rùn)潤(rùn)，也不要要在市場(chǎng)不不景氣時(shí)，，突然有資資金周轉(zhuǎn)不不靈的威脅脅。05-1月月-2321:21:50在艱難時(shí)期期，企業(yè)要要想獲得生生存下去的的機(jī)會(huì)，唯唯一的辦法法就是保持持一種始終終面向外界界的姿態(tài)。。若想長(zhǎng)期期生存，僅僅有的途徑徑就是要使使人人竭盡盡全力，千千方百計(jì)讓讓下一代產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)入用用戶家中。。時(shí)間是一個(gè)個(gè)偉大的作作者，它會(huì)會(huì)給每個(gè)人人寫(xiě)出完美美的結(jié)局來(lái)來(lái)。自始自終把人人放在第一位位，尊重員工工是成功的關(guān)關(guān)鍵。讓流流程程說(shuō)說(shuō)話話，，流流程程是是將將說(shuō)說(shuō)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化化為為做做的的惟惟一一出出路路。。1月月-231月月-2321:21:50在一一個(gè)個(gè)崇崇高高的的目目的的支支持持下下，，不不停停地地工工作作，，即即使使慢慢，，也也一一定定會(huì)會(huì)獲獲得得成成功功。。微軟軟離離破破產(chǎn)產(chǎn)永永遠(yuǎn)遠(yuǎn)只只有有18個(gè)月月。。堅(jiān)持是是一種種智慧慧，固固執(zhí)是是一種種死板板。1月-231月-23命運(yùn)是是一件件很不不可思思議的的東西西。雖雖人各各有志志，但但往往往在實(shí)實(shí)現(xiàn)理理想時(shí)時(shí)，會(huì)會(huì)遭遇遇到許許多困困難，，反而而會(huì)使使自己己走向向與志志趣相相反的的路，，而一一舉成成功。。一個(gè)管管理者者如果果不了了解其其下屬屬的工工作，，那他他就無(wú)無(wú)法有有效地地管理理他們們。人們們所所認(rèn)認(rèn)識(shí)識(shí)到到的的是是成成功功者者往往往往經(jīng)經(jīng)歷歷了了更更多多的的失失敗敗，，只只是是他他們們從從失失敗敗中中站站起起來(lái)來(lái)并并繼繼續(xù)續(xù)向向前前。。21:21:5021:211月月-23等待待。。我我將將要要在在這這三三塊塊基基石石上上建建立立我我成成功功的的金金字字塔塔。。千方方百百計(jì)計(jì)請(qǐng)請(qǐng)一一個(gè)個(gè)高高招招的的專專家家醫(yī)醫(yī)生生，，還還不不如如請(qǐng)請(qǐng)一一個(gè)個(gè)隨隨叫叫隨隨到到且且價(jià)價(jià)格格便便宜宜的的江江湖湖郎郎中中。。是員工養(yǎng)活了了公司。2023/1/521:21能用他人智慧慧去完成自己己工作的人是是偉大的。不滿足讓客戶戶滿意，要追追求讓客戶感感動(dòng)，創(chuàng)造客客戶終身價(jià)值值。新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，，不是大魚(yú)吃吃小魚(yú)，而是是快魚(yú)吃慢魚(yú)魚(yú)。路是腳腳踏出出來(lái)的的，歷歷史是是人寫(xiě)寫(xiě)出來(lái)來(lái)的。。人的的每一一步行行動(dòng)都都在書(shū)書(shū)寫(xiě)自自己的的歷史史。05一一月月20239:21下下午午1月-23差錯(cuò)發(fā)發(fā)生在在細(xì)節(jié)節(jié)，成成功取取決于于系統(tǒng)統(tǒng)。速度就就是一一切，，它是是競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)不可可或缺缺的因因素。。管得少，，就是管管得好。。05一一月2023命運(yùn)本來(lái)來(lái)就不公公平所以以我要改改變命運(yùn)運(yùn)。投機(jī)取巧巧的人。。9:21:50下午午21:21:50質(zhì)量是維維護(hù)顧客客忠誠(chéng)的的最好保保證。最好的CEO是構(gòu)建他們的的團(tuán)隊(duì)來(lái)達(dá)成成夢(mèng)想，即便便是邁克爾·喬丹也需要隊(duì)隊(duì)友來(lái)一起打打比賽。2023/1/521:211月-23在這個(gè)世界上上，沒(méi)有人能能使你倒下。。如果你自己己的信念還站站立的話。一個(gè)人要發(fā)發(fā)現(xiàn)卓有成成效的真理理，需要千千百萬(wàn)個(gè)人人在失敗的的探索和悲悲慘的錯(cuò)誤誤中毀掉自自己的生命命。1月-2321:21:50感情投資是是在所有投投資中，花花費(fèi)最少，，回報(bào)率最最高的投資資。壯士臨臨陣決決死哪哪管些些許傷傷痕，，向千千年老老魔作作戰(zhàn)，，為百百代新新風(fēng)斗斗爭(zhēng)。?？犊?dāng)S此此身。。2023/1/521:21:5021:211月-23謝謝各各位??！9、靜夜夜四無(wú)無(wú)鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉葉樹(shù)，燈下下白頭人。。。21:21:5121:21:5121:211/5/20239:21:51PM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。1月-2321:21:5121:21Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。21:21:5121:21:5121:21Thursday,January5,202313、乍乍見(jiàn)見(jiàn)翻翻疑疑夢(mèng)夢(mèng)，，相相悲悲各各問(wèn)問(wèn)年年。。。。1月月-231月月-2321:21:5121:21:51January5,202314、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國(guó)國(guó)見(jiàn)青青山。。。05一一月月20239:21:51下下午21:21:511月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月239:21下下午午1月-2321:21January5,202316、行行動(dòng)動(dòng)出出成成果果，，工工作作出出財(cái)財(cái)富富。。。。2023/1/521:21:5121:21:5105January202317、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時(shí)時(shí)，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點(diǎn)點(diǎn)的射線線向前。。。9:21:51下午午9:21下午午21:21:511月-239、沒(méi)有失敗，，只有暫時(shí)停停止成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結(jié)結(jié)果果，，但但是是不不努努力力卻卻什什么么改改變變也也沒(méi)沒(méi)有有。。。。21:21:5121:21:5121:211/5/20239