某地產(chǎn)房地產(chǎn)市場調(diào)研的理論與實務(wù)

房地產(chǎn)市場調(diào)研的理論與實務(wù)目錄市場的調(diào)研的概念、過程、意義市場調(diào)研的步驟市場調(diào)研的方法房地產(chǎn)市場調(diào)研的具體內(nèi)容房地產(chǎn)市場調(diào)研的難點與技巧房地產(chǎn)產(chǎn)品分析角度及產(chǎn)品定位概念過程意義第一部分

市場調(diào)研是通過收集產(chǎn)品的構(gòu)成、特性、賣點、成長環(huán)境、消費群體、供應(yīng)商等涉及產(chǎn)品相關(guān)的信息，進而對產(chǎn)品的市場份額、消化能力、競爭能力、生命力、威脅點進行分析，最終為目標產(chǎn)品定位提供決策依據(jù)。市場調(diào)研的概念狹義——Marketresearch廣義——Marketingresearch市場調(diào)研過程（STP）

細分市場（SEGMENTING）

選擇目標市場（TARGETING）

產(chǎn)品定位（POSITIONING）操作性：知己知彼，百戰(zhàn)不殆決策性：運籌帷幄，決勝千里準確性：失之毫厘，謬以千里意義第二部分市場調(diào)研的步驟調(diào)研六步驟

明確調(diào)查主題，確定調(diào)查目的

制定調(diào)查計劃準備工具安排人員調(diào)查計劃的實施調(diào)查數(shù)據(jù)的統(tǒng)計、補充、分析調(diào)研報告撰寫第三部分市場調(diào)研的主要方法一級級：：實實地地調(diào)調(diào)查查電話話調(diào)調(diào)查查媒體體信信息息一級級：：問問卷卷調(diào)調(diào)查查調(diào)研研方方法法是是一一個個不不斷斷延延伸伸的的過過程程產(chǎn)品品網(wǎng)絡(luò)絡(luò)調(diào)調(diào)研研每種種方方法法針針對對不不同同的的對對象象實地地考考察察———產(chǎn)品品構(gòu)構(gòu)成成問卷卷———消費費者者群群體體媒體體———報紙紙、、電電視視、、雜雜志志、、廣廣播播、、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)早期期調(diào)調(diào)研研方方法法針針對對對對象象單單一一，，后后期期相相對對比比較較綜綜合合。。網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)調(diào)調(diào)研研的的主主要要特特征征是是：：省省時時、、省省力力、、及及時時、、高高效效。。電話話第四四部部分分房地地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)調(diào)研研內(nèi)內(nèi)容容宏觀觀范范疇疇微觀觀范范疇疇宏觀觀六六要要素素經(jīng)濟濟增增長長居民民購購買買行業(yè)業(yè)分分布布及及政政策策主導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)人口口分分布布市場場需需求求宏觀調(diào)查421563

上海、北京、廣州累計GDP遠高于其他城市，但廣州土地收入在GDP中所占比重略低。深圳、上海相對較高，武漢及重慶明顯偏低。在二二鹽田區(qū)區(qū)產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)以第二二產(chǎn)業(yè)業(yè)為主主導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，，產(chǎn)業(yè)業(yè)主導(dǎo)導(dǎo)人群群消費費能力力普遍遍偏低低。福田人人口密密度最最大，，對住住宅的的消化化能力力強。。行業(yè)分分布及及政策策是一一種定定性研研究。。商業(yè)區(qū)區(qū)、旅旅游帶帶、金金融貿(mào)貿(mào)易中中心、、高科科技園園區(qū)政策法法規(guī)、、城市市規(guī)劃劃主要發(fā)發(fā)展商商集中中區(qū)域域。市場需需求（（以深深圳、、上海海為例例說明明）一級市市場土土地出出讓情情況二級市市場情情況供應(yīng)量量消化量量空置量量價格走走勢（（多層層、高高層、、TOWNHOUSE別墅））公開招招標拍拍賣賣合計宗數(shù)面面積積(萬m2)宗數(shù)面面積積(萬m2)宗數(shù)占占土地地出讓讓總量量199825.8124.5840.7%1999749.720071.2%20001228.60527.311730.7%合計可以獲獲悉招招標拍拍賣逐逐漸成成為土土地出出讓的的主要要途徑徑97年后，，浦東東房價價以穩(wěn)穩(wěn)定的的速度度持續(xù)續(xù)上揚揚，而而同一一時期期上海海市商商品房房均價價增長長則有有下降降趨勢勢。這這從一一個側(cè)側(cè)面反反映，，浦東東地價價上升升幅度度高于于全市市整體體水平平。區(qū)域價價格比比較自97年至2000年，商商品房房銷售售總量量占全全市比比重年年平均均達到到17銷售量量比較較微觀調(diào)查4213消費者者調(diào)查查供應(yīng)產(chǎn)產(chǎn)品競爭對對手周邊環(huán)環(huán)境微觀四四要素素消費者者調(diào)查查——問卷調(diào)調(diào)查選取調(diào)調(diào)查對對象樣本消消費水水平樣本收收入水水平樣本家家庭可可支配配收入入購房意意向消費習習慣調(diào)調(diào)查步驟客戶細細分年齡、、職業(yè)業(yè)、家家庭構(gòu)構(gòu)成、、收入入狀況況、文文化層層次等等地段、、可承承受價價位、、愿意意選擇擇的戶戶型、、面積積、交交通、、環(huán)境、、配套套客戶心心理馬歇爾爾——最大邊邊際效效用設(shè)置問問卷需需要考考慮的的客戶戶因素素問卷調(diào)調(diào)查最最終達達到的的效果果供應(yīng)產(chǎn)產(chǎn)品參照收收縮思思路（（調(diào)查查內(nèi)容容參見見調(diào)研研表））全市——區(qū)域——片區(qū)——輻射片片區(qū)——重點個個案關(guān)注要要點整體走走勢——推出時時機——價格變變動——主力戶戶型——客戶群群周邊環(huán)環(huán)境（商業(yè)業(yè)、超超市、、銀行行、醫(yī)醫(yī)院、、道路路、交交通等等）競爭對對手（（以下下沙項項目為為例））現(xiàn)有競競爭對對手（（金海海灣））潛在競競爭對對手（（鴻景景灣、、碧海海紅樹樹園））關(guān)注要要點：：1、規(guī)模模2、推出出時間間3、價格格4、賣點點5、素質(zhì)質(zhì)下沙項項目主主要關(guān)關(guān)注對對象第五部部分房地產(chǎn)產(chǎn)市場場調(diào)研研的難難點與與技巧巧如何確定目目標市市場如何何抽取典典型樣樣本樓盤調(diào)調(diào)研的的入門門如何利利用媒媒體獲獲取信信息現(xiàn)場調(diào)調(diào)研技技巧調(diào)研需需要突突破的的重點點確定目目標市市場——個性產(chǎn)產(chǎn)品除除外產(chǎn)品所所在區(qū)區(qū)域——片區(qū)供產(chǎn)品品成長長的環(huán)環(huán)境產(chǎn)品可可以參參照的的目標標片區(qū)：：同一一片區(qū)區(qū)的產(chǎn)產(chǎn)品具具有可可替代代性。。例如：廣州州絹麻廠調(diào)調(diào)研：大市市場天河區(qū)區(qū)、目標市市場員村、鎖定定目標黃埔埔大道、中中山大道、、廣州大道、二橫橫路圍合范范圍，鎖定定產(chǎn)品：駿駿景花園、美林花花園。如何抽取典型樣樣本——將具有可比比性的產(chǎn)品進行比較較產(chǎn)品素質(zhì)規(guī)模發(fā)展商品牌牌一般采?。海豪?、同素質(zhì)深業(yè)花園、、東海愛地地、黃埔雅雅苑例2、同規(guī)模中海怡翠、、星海名城城、四季花花城、風和和日麗例3、發(fā)展商實實力、品牌牌金海灣、下下沙、中海海華庭樓盤調(diào)研的的入門系統(tǒng)——局部——細部——點1---哥倫布廣場場2---歡樂谷3---疊溪臺4---海韻大道5---椰風大道6---海天一色7---好望角8---陽光泳池9---逸亭10---悅亭11---迷你NBA12---黃金海岸13---夏威夷島14---閑情坊15---海洋世界長長廊16---兒童活動中中心17---社區(qū)保健中中心18---書（網(wǎng)）吧吧19---乒乓球室20---棋牌室21---健身房鴻景灣名苑苑小區(qū)規(guī)劃劃圖鴻景灣名苑苑標準層圖圖一鴻景灣名苑苑標準層圖圖二鴻景灣名苑苑戶型一A型3房2廳2衛(wèi)建筑面積：113.61-114.06平方米

1222-1227平方呎套內(nèi)面積：97.15-97.54平方米

1045-1050平方呎鴻景灣名苑苑戶型二B型2房2廳1衛(wèi)建筑面積：73.72平方米

793平方呎套內(nèi)面積：63.04平方米

678平方呎

平面布局1、上海中遠遠兩灣城——河、商業(yè)步步行街2、金海灣花花園塔樓南側(cè)形形成較完整整的室外空空間，作為為小區(qū)的景景觀平臺花花園整個花園坐坐落在幾近近滿鋪用地地的底層架架空車庫上上，提高住住戶在花花園中的的視點；建筑群設(shè)置置在小區(qū)北北段，主要要公共空間間位于南面面。既滿足足了海景和和紅樹林景景觀需要，，又避免了了干道車道道噪音、沙沙塵的干擾擾。3、蔚藍海岸岸二期外立面風格格、結(jié)構(gòu)、、材質(zhì)1、金海灣2、上海東苑苑綠世界3、金地翠園園戶型1、蔚藍海岸岸2、閣林網(wǎng)苑苑3、金海灣如何利用媒媒體獲取信信息報紙電視廣播網(wǎng)絡(luò)1、招商海月月花園2、金地翠園3、荔林苑現(xiàn)場調(diào)研技技巧偽裝現(xiàn)場出擊善于發(fā)現(xiàn)信息過濾電話復(fù)查1、偽裝身份包裝——講故事職業(yè)隱藏夸大事實去偽現(xiàn)身現(xiàn)場出擊2、主要渠道道：樓書、、售樓員、、客戶※盡可能地將將專業(yè)名詞詞通俗化、、口語化：：你們的樓太太密了？（（容積率））※反問法：你你們的小區(qū)區(qū)有100畝吧？3、善善于于發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)樓盤盤雙雙六六要要素素：：五五個個“W”和一一個個“H”，調(diào)調(diào)研研人人員員可可以以有有兩兩種種渠渠道道：：發(fā)展展商商向向消消費費者者傳傳遞遞：：WHAT、WHO、WHERE、WHEN、WHY、HOW從消費者接收收信息后反饋饋：WHAT、WHO、WHERE、WHEN、WHY、HOW市場調(diào)研人員員獲?。篧HAT、WHO、WHERE、WHEN、WHY、HOW4、信息過濾辨別真?zhèn)斡鼗厣钊?、電話復(fù)查調(diào)研需要突破破的重點銷售率客戶群第六部分分析產(chǎn)品并進進行產(chǎn)品定位位1、分析產(chǎn)品的的角度

潛在的新參加的競爭者（流動性的威脅）

同行業(yè)競爭者

（細分市場內(nèi)的競爭）

本產(chǎn)品（供應(yīng)能力）

客戶（購買能力）

替代產(chǎn)品（替代產(chǎn)品的威脅）

2、產(chǎn)品定位品質(zhì)價格主力戶型客戶層謝謝謝?。?、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。21:24:5821:24:5821:241/5/20239:24:58PM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。1月-2321:24:5821:24Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。21:24:5821:24:5821:24Thursday,January5,202313、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。1月-231月-2321:24:5821:24:58January5,202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。05一一月月20239:24:58下下午午21:24:581月月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月239:24下下午1月-2321:24January5,202316、行動出成果果，工作出財財富。。2023/1/521:24:5821:24:5805January202317、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時時，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點的的射線向前前。。9:24:58下下午9:24下下午21:24:581月-239、沒有失失敗，只只有暫時時停止成成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒有。。。21:24:5821:24:5821:241/5/20239:24:58PM11、成成功功就就是是日日復(fù)復(fù)一一日日那那一一點點點點小小小小努努力力的的積積累累。。。。1月月-2321:24:5821:24Jan-2305-Jan-2312、世間間成事事，不不求其其絕對對圓滿滿，留留一份份不足足，可可得無無限完完美。。。21:24:5821:24:5821:24Thursday,January5,202313、不知香積寺寺，數(shù)里入云云峰。。1月-231月-2321:24:5821:24:58January5,202314、意志堅堅強的人人能把世世界放在在手中像像泥塊一一樣任意意揉捏。。05一一月20239:24:58下午午21:24:581月-2315、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荊荊門門九九派派通通。。。。。一月月239:24下下午午1月月-2321:24January5,202316、少年十五二二十時，步行行奪得胡馬騎騎。。2023/1/521:24:5821:24:5805January202317、空山新新雨后，，天氣晚晚來秋。。。9:24:58下午午9:24下午午21:24:581月-239、楊柳散和和風，青山山澹吾慮。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、閱讀一切好好書如同和過過去最杰出的的人談話。21:24:5821:24:5821:241/5/20239:24:58PM11、越是沒有本本領(lǐng)的就越