某地產(chǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的理論與實(shí)務(wù)

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的理論與實(shí)務(wù)目錄市場(chǎng)的調(diào)研的概念、過(guò)程、意義市場(chǎng)調(diào)研的步驟市場(chǎng)調(diào)研的方法房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的具體內(nèi)容房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的難點(diǎn)與技巧房地產(chǎn)產(chǎn)品分析角度及產(chǎn)品定位概念過(guò)程意義第一部分

市場(chǎng)調(diào)研是通過(guò)收集產(chǎn)品的構(gòu)成、特性、賣(mài)點(diǎn)、成長(zhǎng)環(huán)境、消費(fèi)群體、供應(yīng)商等涉及產(chǎn)品相關(guān)的信息，進(jìn)而對(duì)產(chǎn)品的市場(chǎng)份額、消化能力、競(jìng)爭(zhēng)能力、生命力、威脅點(diǎn)進(jìn)行分析，最終為目標(biāo)產(chǎn)品定位提供決策依據(jù)。市場(chǎng)調(diào)研的概念狹義——Marketresearch廣義——Marketingresearch市場(chǎng)調(diào)研過(guò)程（STP）

細(xì)分市場(chǎng)（SEGMENTING）

選擇目標(biāo)市場(chǎng)（TARGETING）

產(chǎn)品定位（POSITIONING）操作性：知己知彼，百戰(zhàn)不殆決策性：運(yùn)籌帷幄，決勝千里準(zhǔn)確性：失之毫厘，謬以千里意義第二部分市場(chǎng)調(diào)研的步驟調(diào)研六步驟

明確調(diào)查主題，確定調(diào)查目的

制定調(diào)查計(jì)劃準(zhǔn)備工具安排人員調(diào)查計(jì)劃的實(shí)施調(diào)查數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)、補(bǔ)充、分析調(diào)研報(bào)告撰寫(xiě)第三部分市場(chǎng)調(diào)研的主要方法一級(jí)級(jí)：：實(shí)實(shí)地地調(diào)調(diào)查查電話話調(diào)調(diào)查查媒體體信信息息一級(jí)級(jí)：：?jiǎn)枂?wèn)卷卷調(diào)調(diào)查查調(diào)研研方方法法是是一一個(gè)個(gè)不不斷斷延延伸伸的的過(guò)過(guò)程程產(chǎn)品品網(wǎng)絡(luò)絡(luò)調(diào)調(diào)研研每種種方方法法針針對(duì)對(duì)不不同同的的對(duì)對(duì)象象實(shí)地地考考察察———產(chǎn)品品構(gòu)構(gòu)成成問(wèn)卷卷———消費(fèi)費(fèi)者者群群體體媒體體———報(bào)紙紙、、電電視視、、雜雜志志、、廣廣播播、、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)早期期調(diào)調(diào)研研方方法法針針對(duì)對(duì)對(duì)對(duì)象象單單一一，，后后期期相相對(duì)對(duì)比比較較綜綜合合。。網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)調(diào)調(diào)研研的的主主要要特特征征是是：：省省時(shí)時(shí)、、省省力力、、及及時(shí)時(shí)、、高高效效。。電話話第四四部部分分房地地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)調(diào)研研內(nèi)內(nèi)容容宏觀觀范范疇疇微觀觀范范疇疇宏觀觀六六要要素素經(jīng)濟(jì)濟(jì)增增長(zhǎng)長(zhǎng)居民民購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)行業(yè)業(yè)分分布布及及政政策策主導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)人口口分分布布市場(chǎng)場(chǎng)需需求求宏觀調(diào)查421563

上海、北京、廣州累計(jì)GDP遠(yuǎn)高于其他城市，但廣州土地收入在GDP中所占比重略低。深圳、上海相對(duì)較高，武漢及重慶明顯偏低。在二二鹽田區(qū)區(qū)產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)以第二二產(chǎn)業(yè)業(yè)為主主導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，，產(chǎn)業(yè)業(yè)主導(dǎo)導(dǎo)人群群消費(fèi)費(fèi)能力力普遍遍偏低低。福田人人口密密度最最大，，對(duì)住住宅的的消化化能力力強(qiáng)。。行業(yè)分分布及及政策策是一一種定定性研研究。。商業(yè)區(qū)區(qū)、旅旅游帶帶、金金融貿(mào)貿(mào)易中中心、、高科科技園園區(qū)政策法法規(guī)、、城市市規(guī)劃劃主要發(fā)發(fā)展商商集中中區(qū)域域。市場(chǎng)需需求（（以深深圳、、上海海為例例說(shuō)明明）一級(jí)市市場(chǎng)土土地出出讓情情況二級(jí)市市場(chǎng)情情況供應(yīng)量量消化量量空置量量?jī)r(jià)格走走勢(shì)（（多層層、高高層、、TOWNHOUSE別墅））公開(kāi)招招標(biāo)拍拍賣(mài)賣(mài)合計(jì)宗數(shù)面面積積(萬(wàn)m2)宗數(shù)面面積積(萬(wàn)m2)宗數(shù)占占土地地出讓讓總量量199825.8124.5840.7%1999749.720071.2%20001228.60527.311730.7%合計(jì)可以獲獲悉招招標(biāo)拍拍賣(mài)逐逐漸成成為土土地出出讓的的主要要途徑徑97年后，，浦東東房?jī)r(jià)價(jià)以穩(wěn)穩(wěn)定的的速度度持續(xù)續(xù)上揚(yáng)揚(yáng)，而而同一一時(shí)期期上海海市商商品房房均價(jià)價(jià)增長(zhǎng)長(zhǎng)則有有下降降趨勢(shì)勢(shì)。這這從一一個(gè)側(cè)側(cè)面反反映，，浦東東地價(jià)價(jià)上升升幅度度高于于全市市整體體水平平。區(qū)域價(jià)價(jià)格比比較自97年至2000年，商商品房房銷(xiāo)售售總量量占全全市比比重年年平均均達(dá)到到17銷(xiāo)售量量比較較微觀調(diào)查4213消費(fèi)者者調(diào)查查供應(yīng)產(chǎn)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手周邊環(huán)環(huán)境微觀四四要素素消費(fèi)者者調(diào)查查——問(wèn)卷調(diào)調(diào)查選取調(diào)調(diào)查對(duì)對(duì)象樣本消消費(fèi)水水平樣本收收入水水平樣本家家庭可可支配配收入入購(gòu)房意意向消費(fèi)習(xí)習(xí)慣調(diào)調(diào)查步驟客戶細(xì)細(xì)分年齡、、職業(yè)業(yè)、家家庭構(gòu)構(gòu)成、、收入入狀況況、文文化層層次等等地段、、可承承受價(jià)價(jià)位、、愿意意選擇擇的戶戶型、、面積積、交交通、、環(huán)境、、配套套客戶心心理馬歇爾爾——最大邊邊際效效用設(shè)置問(wèn)問(wèn)卷需需要考考慮的的客戶戶因素素問(wèn)卷調(diào)調(diào)查最最終達(dá)達(dá)到的的效果果供應(yīng)產(chǎn)產(chǎn)品參照收收縮思思路（（調(diào)查查內(nèi)容容參見(jiàn)見(jiàn)調(diào)研研表））全市——區(qū)域——片區(qū)——輻射片片區(qū)——重點(diǎn)個(gè)個(gè)案關(guān)注要要點(diǎn)整體走走勢(shì)——推出時(shí)時(shí)機(jī)——價(jià)格變變動(dòng)——主力戶戶型——客戶群群周邊環(huán)環(huán)境（商業(yè)業(yè)、超超市、、銀行行、醫(yī)醫(yī)院、、道路路、交交通等等）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手（（以下下沙項(xiàng)項(xiàng)目為為例））現(xiàn)有競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手（（金海海灣））潛在競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手（（鴻景景灣、、碧海海紅樹(shù)樹(shù)園））關(guān)注要要點(diǎn)：：1、規(guī)模模2、推出出時(shí)間間3、價(jià)格格4、賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)5、素質(zhì)質(zhì)下沙項(xiàng)項(xiàng)目主主要關(guān)關(guān)注對(duì)對(duì)象第五部部分房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研研的難難點(diǎn)與與技巧巧如何確定目目標(biāo)市市場(chǎng)如何何抽取典典型樣樣本樓盤(pán)調(diào)調(diào)研的的入門(mén)門(mén)如何利利用媒媒體獲獲取信信息現(xiàn)場(chǎng)調(diào)調(diào)研技技巧調(diào)研需需要突突破的的重點(diǎn)點(diǎn)確定目目標(biāo)市市場(chǎng)——個(gè)性產(chǎn)產(chǎn)品除除外產(chǎn)品所所在區(qū)區(qū)域——片區(qū)供產(chǎn)品品成長(zhǎng)長(zhǎng)的環(huán)環(huán)境產(chǎn)品可可以參參照的的目標(biāo)標(biāo)片區(qū)：：同一一片區(qū)區(qū)的產(chǎn)產(chǎn)品具具有可可替代代性。。例如：廣州州絹麻廠調(diào)調(diào)研：大市市場(chǎng)天河區(qū)區(qū)、目標(biāo)市市場(chǎng)員村、鎖定定目標(biāo)黃埔埔大道、中中山大道、、廣州大道、二橫橫路圍合范范圍，鎖定定產(chǎn)品：駿駿景花園、美林花花園。如何抽取典型樣樣本——將具有可比比性的產(chǎn)品進(jìn)行比較較產(chǎn)品素質(zhì)規(guī)模發(fā)展商品牌牌一般采?。海豪?、同素質(zhì)深業(yè)花園、、東海愛(ài)地地、黃埔雅雅苑例2、同規(guī)模中海怡翠、、星海名城城、四季花花城、風(fēng)和和日麗例3、發(fā)展商實(shí)實(shí)力、品牌牌金海灣、下下沙、中海海華庭樓盤(pán)調(diào)研的的入門(mén)系統(tǒng)——局部——細(xì)部——點(diǎn)1---哥倫布廣場(chǎng)場(chǎng)2---歡樂(lè)谷3---疊溪臺(tái)4---海韻大道5---椰風(fēng)大道6---海天一色7---好望角8---陽(yáng)光泳池9---逸亭10---悅亭11---迷你NBA12---黃金海岸13---夏威夷島14---閑情坊15---海洋世界長(zhǎng)長(zhǎng)廊16---兒童活動(dòng)中中心17---社區(qū)保健中中心18---書(shū)（網(wǎng)）吧吧19---乒乓球室20---棋牌室21---健身房鴻景灣名苑苑小區(qū)規(guī)劃劃圖鴻景灣名苑苑標(biāo)準(zhǔn)層圖圖一鴻景灣名苑苑標(biāo)準(zhǔn)層圖圖二鴻景灣名苑苑戶型一A型3房2廳2衛(wèi)建筑面積：113.61-114.06平方米

1222-1227平方呎套內(nèi)面積：97.15-97.54平方米

1045-1050平方呎鴻景灣名苑苑戶型二B型2房2廳1衛(wèi)建筑面積：73.72平方米

793平方呎套內(nèi)面積：63.04平方米

678平方呎

平面布局1、上海中遠(yuǎn)遠(yuǎn)兩灣城——河、商業(yè)步步行街2、金海灣花花園塔樓南側(cè)形形成較完整整的室外空空間，作為為小區(qū)的景景觀平臺(tái)花花園整個(gè)花園坐坐落在幾近近滿鋪用地地的底層架架空車(chē)庫(kù)上上，提高住住戶在花花園中的的視點(diǎn)；建筑群設(shè)置置在小區(qū)北北段，主要要公共空間間位于南面面。既滿足足了海景和和紅樹(shù)林景景觀需要，，又避免了了干道車(chē)道道噪音、沙沙塵的干擾擾。3、蔚藍(lán)海岸岸二期外立面風(fēng)格格、結(jié)構(gòu)、、材質(zhì)1、金海灣2、上海東苑苑綠世界3、金地翠園園戶型1、蔚藍(lán)海岸岸2、閣林網(wǎng)苑苑3、金海灣如何利用媒媒體獲取信信息報(bào)紙電視廣播網(wǎng)絡(luò)1、招商海月月花園2、金地翠園3、荔林苑現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研技技巧偽裝現(xiàn)場(chǎng)出擊善于發(fā)現(xiàn)信息過(guò)濾電話復(fù)查1、偽裝身份包裝——講故事職業(yè)隱藏夸大事實(shí)去偽現(xiàn)身現(xiàn)場(chǎng)出擊2、主要渠道道：樓書(shū)、、售樓員、、客戶※盡可能地將將專(zhuān)業(yè)名詞詞通俗化、、口語(yǔ)化：：你們的樓太太密了？（（容積率））※反問(wèn)法：你你們的小區(qū)區(qū)有100畝吧？3、善善于于發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)樓盤(pán)盤(pán)雙雙六六要要素素：：五五個(gè)個(gè)“W”和一一個(gè)個(gè)“H”，調(diào)調(diào)研研人人員員可可以以有有兩兩種種渠渠道道：：發(fā)展展商商向向消消費(fèi)費(fèi)者者傳傳遞遞：：WHAT、WHO、WHERE、WHEN、WHY、HOW從消費(fèi)者接收收信息后反饋饋：WHAT、WHO、WHERE、WHEN、WHY、HOW市場(chǎng)調(diào)研人員員獲?。篧HAT、WHO、WHERE、WHEN、WHY、HOW4、信息過(guò)濾辨別真?zhèn)斡鼗厣钊?、電話復(fù)查調(diào)研需要突破破的重點(diǎn)銷(xiāo)售率客戶群第六部分分析產(chǎn)品并進(jìn)進(jìn)行產(chǎn)品定位位1、分析產(chǎn)品的的角度

潛在的新參加的競(jìng)爭(zhēng)者（流動(dòng)性的威脅）

同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者

（細(xì)分市場(chǎng)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)）

本產(chǎn)品（供應(yīng)能力）

客戶（購(gòu)買(mǎi)能力）

替代產(chǎn)品（替代產(chǎn)品的威脅）

2、產(chǎn)品定位品質(zhì)價(jià)格主力戶型客戶層謝謝謝??！9、靜夜四無(wú)鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹(shù)，，燈下下白頭頭人。。。21:24:5821:24:5821:241/5/20239:24:58PM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見(jiàn)頻。。。1月-2321:24:5821:24Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。21:24:5821:24:5821:24Thursday,January5,202313、乍見(jiàn)翻翻疑夢(mèng)，，相悲各各問(wèn)年。。。1月-231月-2321:24:5821:24:58January5,202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國(guó)國(guó)見(jiàn)見(jiàn)青青山山。。。。05一一月月20239:24:58下下午午21:24:581月月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月239:24下下午1月-2321:24January5,202316、行動(dòng)出成果果，工作出財(cái)財(cái)富。。2023/1/521:24:5821:24:5805January202317、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時(shí)時(shí)，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點(diǎn)的的射線向前前。。9:24:58下下午9:24下下午21:24:581月-239、沒(méi)有失失敗，只只有暫時(shí)時(shí)停止成成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒(méi)有。。。21:24:5821:24:5821:241/5/20239:24:58PM11、成成功功就就是是日日復(fù)復(fù)一一日日那那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小小努努力力的的積積累累。。。。1月月-2321:24:5821:24Jan-2305-Jan-2312、世間間成事事，不不求其其絕對(duì)對(duì)圓滿滿，留留一份份不足足，可可得無(wú)無(wú)限完完美。。。21:24:5821:24:5821:24Thursday,January5,202313、不知香積寺寺，數(shù)里入云云峰。。1月-231月-2321:24:5821:24:58January5,202314、意志堅(jiān)堅(jiān)強(qiáng)的人人能把世世界放在在手中像像泥塊一一樣任意意揉捏。。05一一月20239:24:58下午午21:24:581月-2315、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荊荊門(mén)門(mén)九九派派通通。。。。。一月月239:24下下午午1月月-2321:24January5,202316、少年十五二二十時(shí)，步行行奪得胡馬騎騎。。2023/1/521:24:5821:24:5805January202317、空山新新雨后，，天氣晚晚來(lái)秋。。。9:24:58下午午9:24下午午21:24:581月-239、楊柳散和和風(fēng)，青山山澹吾慮。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、閱讀一切好好書(shū)如同和過(guò)過(guò)去最杰出的的人談話。21:24:5821:24:5821:241/5/20239:24:58PM11、越是沒(méi)有本本領(lǐng)的就越