某地產(chǎn)某商業(yè)裙樓營銷思路

深圳市世紀(jì)通泰房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司2008年5月27日萬科東方尊峪商業(yè)裙樓營銷思路市場及項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位營銷策略目錄1.1深圳經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況指標(biāo)200520062007GDP(億元)4936.905684.396756.4固定資產(chǎn)投資(億元)1176.131273.671345.00CPI（上年100）101.6102.2104.1三產(chǎn)比重0.2：52.4：47.40.1：53.2：46.70.1：50.9：49主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展；固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長，第三產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，其中交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)及郵電通訊業(yè)投資增長最快；處于由工業(yè)化向后工業(yè)化邁進(jìn)階段；穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)增長是房地產(chǎn)健康發(fā)展的有力支撐；1.2房地產(chǎn)政策推進(jìn)住房保障政策的關(guān)鍵之年

——保障性住房對商品房市場形成沖擊貨幣政策從緊意味著金融緊縮已成定局——使房地產(chǎn)資金鏈從緊落實(shí)和完善現(xiàn)有政策仍是今年主旋律——擠壓房地產(chǎn)泡沫，規(guī)范市場行為土地市場清理整頓強(qiáng)度進(jìn)一步加大——囤地成本增加，增加房產(chǎn)供應(yīng)2007年宏觀調(diào)控效果明顯，2008年銀根緊縮和宏觀政策的進(jìn)一步落實(shí)必然使得市場規(guī)范化。1.3羅湖區(qū)商圈分布大劇院-華潤商圈，以萬象城、書城為代表，擁有成熟的商業(yè)設(shè)施和配套設(shè)施。國貿(mào)-人民南商圈，深圳檔次最高的商業(yè)中心區(qū)羅湖-火車站商圈，羅湖商業(yè)城為代表，港人集聚地四大商圈由地鐵串聯(lián)，業(yè)態(tài)齊全；商業(yè)輻射深圳乃至珠三角；歷史悠久，發(fā)展成熟；受核心商圈影響，羅湖新入市裙樓商業(yè)基本是社區(qū)配套商業(yè)老街-東門商圈，深圳歷史最為悠久的商圈也是羅湖的核心11.4房地產(chǎn)市場分析住宅市場現(xiàn)狀成交面積整體上呈逐步下滑趨勢；成交價(jià)格在08年2月前無明顯變化，在08年3、4月份下降趨勢明顯；投資性市場讓位于理性需求市場，觀望氣氛濃厚；11.4房地產(chǎn)市場分析商業(yè)地產(chǎn)市場現(xiàn)狀深圳市歷年商業(yè)用房施工面積及新開工面積深圳市歷年商服用地占土地總供應(yīng)情況商服用地供應(yīng)逐年減少；商業(yè)用房的施工高峰期集中在兩年前，新開工面積上漲有限。由此推理，現(xiàn)在的商服物業(yè)尤其是關(guān)內(nèi)的新增商業(yè)供應(yīng)不多；投資者在關(guān)內(nèi)投資商業(yè)物業(yè)可選擇性相對較少；社區(qū)商業(yè)已成近兩年投資熱點(diǎn)。社區(qū)商業(yè)存在一定的投資群體1.4房地產(chǎn)市場分析商業(yè)地產(chǎn)市場現(xiàn)狀商業(yè)物業(yè)成交價(jià)格呈上升趨勢；各年價(jià)格上浮相差不大，呈穩(wěn)定上升趨勢；成交量呈先增后降趨勢，但降幅不大；今年商業(yè)地產(chǎn)的成交價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)明顯下跌；估計(jì)成交量降幅不大；11.408年商鋪投資熱點(diǎn)區(qū)域分析前海片區(qū)則是前海灣中心區(qū)的核心組成部分之一；西部通道的開通，為前海片區(qū)注入了新的活力；新規(guī)劃的出爐，意味著前海區(qū)域擁有更高的起點(diǎn)；深南大道與寶安大道的連接、將建成通車的廣深沿江高速公路等利好。寶安中心區(qū)處珠三角地區(qū)“穗-深-港”黃金走廊上的重要節(jié)點(diǎn)；地鐵1號(hào)線、深港西部通道、沿江高速公路、廣深高速、大鏟灣港口、深圳機(jī)場等交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)。是未來深圳兩大中心區(qū)之一的重要組成部分。樓盤分布，下同寶安中心區(qū):地緣優(yōu)勢、交通樞紐地帶和逐步升級的區(qū)域功能成為投資的主要支撐點(diǎn)。前海片區(qū):規(guī)劃有利、交通配套逐漸成熟、高素質(zhì)人才的不斷進(jìn)駐成為投資的支撐點(diǎn)1龍崗中心城是重要的城市次中心之一，是全區(qū)行政、金融、商貿(mào)、信息和文體中心；深惠公路的拓寬以及清平高速、南坪快速通車和地鐵3號(hào)線的正式動(dòng)工等，使龍崗片區(qū)彰顯出極大的活力；前海灣中心區(qū)的重要組成部分；深圳唯一的濱海國際門戶；港人置業(yè)后海一時(shí)成為熱點(diǎn)；龍崗中心城:區(qū)域核心、交通的快速發(fā)展和大運(yùn)會(huì)的申辦成為投資的主要支撐點(diǎn)。前海灣片區(qū):人文氣息與自然資源并重，西部通道的開通使其成為投資熱點(diǎn)。1.408年商鋪投資熱點(diǎn)區(qū)域分析1布吉片區(qū)區(qū)隨著地地鐵3號(hào)線的建建設(shè)和深深惠公路路改造，，交通逐逐步完善善；深圳中部部綜合組組團(tuán)和中中部物流流組團(tuán)的的重要組組成部分分，地位位明顯提提升；環(huán)境、衛(wèi)衛(wèi)生、治治安及配配套設(shè)施施等完善善；龍華華為為、富士士康等，，為片區(qū)區(qū)帶來了了大量的的高科技技人才；；地鐵四號(hào)號(hào)線將在在2009年開通；；城市次中中心；布吉片區(qū)區(qū):城市規(guī)劃劃有利、、交通逐逐步改善善、相關(guān)關(guān)配套的的完善成成為投資資的支撐撐點(diǎn)。龍華片區(qū)區(qū):地鐵的開開通、入入駐大企企業(yè)員工工對住房房的剛性性需求成成為片區(qū)區(qū)升溫的的重要因因素。1.408年商鋪投投資熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域分分析1.5深圳房地地產(chǎn)投資資特征“羊群效應(yīng)應(yīng)”導(dǎo)致致的投資資行為明明顯，投投資者缺缺乏理性性。熱點(diǎn)片區(qū)區(qū)投資所所占比例例極高，，投資者者沒有細(xì)細(xì)分投資資市場，，造成部部分樓盤盤被低估估。投資者對對市場反反應(yīng)遲鈍鈍，市場場發(fā)生變變化時(shí)，，不能做做出有效效調(diào)整。。深圳房產(chǎn)產(chǎn)低迷造造成大量量投資者者轉(zhuǎn)戰(zhàn)異異地市場場。細(xì)分投資資客戶群群，準(zhǔn)確確把握目目標(biāo)客戶戶方可一一擊制勝勝；轉(zhuǎn)變投資資者觀念念，引導(dǎo)導(dǎo)投資者者行為已已成必須須。特征一特征二特征三特征四11.6片區(qū)商業(yè)業(yè)供求分分析本項(xiàng)目，，住宅1610戶，商業(yè)業(yè)6000多㎡鴻景翠峰峰，住宅宅400多戶，商商業(yè)3000多㎡晴山月，，住宅近近300戶，商業(yè)業(yè)約1500㎡片區(qū)集中中有3個(gè)樓盤；；此外周周邊再無無競爭項(xiàng)項(xiàng)目；片區(qū)規(guī)劃劃約有1萬人口，，商業(yè)面面積近1萬平，，二者者比例例約為為1：1。理論論上供供求平平衡；；與本年年投資資熱點(diǎn)點(diǎn)片區(qū)區(qū)相比比，片片區(qū)商商業(yè)缺缺乏有有力支支撐點(diǎn)點(diǎn)；1.7片區(qū)消消費(fèi)者者分析析梧桐山山公園園，無無規(guī)劃劃住宅。。臨香港港大霧霧山，，無規(guī)規(guī)劃住宅宅區(qū)。。農(nóng)民房房，居居住人人口少少。與與項(xiàng)目目隔羅羅沙公公路，，到項(xiàng)項(xiàng)目可可達(dá)性性差。。蓮塘工業(yè)區(qū)，，離項(xiàng)目20分鐘車程，片片區(qū)配套相對對完善。消費(fèi)費(fèi)者消費(fèi)能力力有限目標(biāo)消費(fèi)群集集中在包括項(xiàng)項(xiàng)目在內(nèi)的三三個(gè)樓盤內(nèi)；；項(xiàng)目可達(dá)性差差，周邊居住住區(qū)少，基本本無外來消費(fèi)費(fèi)人群；商業(yè)應(yīng)以滿足足本片區(qū)消費(fèi)費(fèi)者為主；往東有隧道與與鹽田相隔，，為主要干道1.8項(xiàng)目片區(qū)商業(yè)業(yè)價(jià)值研判由于片區(qū)2公里內(nèi)無商服服物業(yè)，造成成住宅居民生生活不便。因因此商業(yè)實(shí)為為住宅的附屬屬；片區(qū)消費(fèi)能力力有限，人均均商業(yè)占有率率約為1，商業(yè)經(jīng)營存存在一定風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；交通不便，無無法提升有效效消費(fèi)；商業(yè)體量小，，不利于商業(yè)業(yè)整體規(guī)劃。。商業(yè)價(jià)值為提提升住宅價(jià)值值而建，自身身缺乏價(jià)值支支撐；后期商業(yè)規(guī)劃劃應(yīng)著眼于社社區(qū)配套，如如此方可對住住宅形成增值值作用，利于于烘托企業(yè)品品牌形象；市場及項(xiàng)目分分析項(xiàng)目定位營銷策略目錄占地面積：約11萬㎡總建筑面積：約33萬㎡容積率：2.12綠化率：67.5%覆蓋率：16.7%中央會(huì)所：約6000㎡商業(yè)：剩余16個(gè)商鋪，2614㎡-2F：461㎡-1F：651㎡1F：502㎡層高：4.5m1.1項(xiàng)目概括1.2商業(yè)街SWOT分析優(yōu)勢（S)劣勢（W)33萬㎡高尚社區(qū)商業(yè)，周邊均為大中型高檔社區(qū)，消費(fèi)力強(qiáng)片區(qū)內(nèi)消費(fèi)人群約2500戶左右,1萬高端消費(fèi)人群萬科品牌效應(yīng),全街鋪設(shè)計(jì)華潤萬家已入駐,主力店效應(yīng)目前周邊淡薄的商業(yè)氛圍，影響投資者對片區(qū)商業(yè)的信心入駐率較低,聚集人氣需假以時(shí)日體量較小,商業(yè)規(guī)劃的空間有限垂直交通不足，實(shí)用率低內(nèi)外溝通及體驗(yàn)性不足機(jī)會(huì)（O)威脅（T)周邊居民陸續(xù)入住，消費(fèi)力將逐步體現(xiàn)競爭少，消費(fèi)分流小外部消費(fèi)分流導(dǎo)致消費(fèi)不足深圳房地產(chǎn)形勢,投資者觀望氣氛濃厚豪宅社區(qū)商業(yè)性價(jià)比不如市區(qū)內(nèi)普通住宅分析總結(jié)：雖有主力店進(jìn)進(jìn)駐，但吸納納泛社區(qū)的消消費(fèi)較難商業(yè)人氣隔斷斷，通達(dá)性不不高，商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)的輻射力力有限體量及結(jié)構(gòu)限限制，限制業(yè)業(yè)態(tài)的取向招商有一定難難度，與招商商的品牌及檔檔次要求有矛矛盾入住人口有限限，針對目標(biāo)標(biāo)客群的消費(fèi)費(fèi)習(xí)慣，與期期望中商業(yè)形形態(tài)有矛盾做社區(qū)配套商商業(yè)是目前最最可行的出路路要做出出風(fēng)格格來彌彌補(bǔ)缺缺點(diǎn)，，留住住消費(fèi)費(fèi)要做出出品質(zhì)質(zhì)，使使之功功能健健全業(yè)態(tài)選選擇要要根據(jù)據(jù)消費(fèi)費(fèi)目的的性選選擇要有一一個(gè)艱艱辛的的商業(yè)業(yè)培育育過程程要做出出讓步步，留留出利利潤空空間集商業(yè)業(yè)、文文化、、休閑閑、服服務(wù)于于一體體的立體全全景式式豪宅宅社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)配套套1.3項(xiàng)目定定位半山觀觀景的的商業(yè)業(yè)步行行街多首層層臨街街店鋪鋪富人區(qū)區(qū)的唯唯一高高品質(zhì)質(zhì)多功功能服服務(wù)商商業(yè)萬科·天街SKYSHOP1.4案名建建議個(gè)人護(hù)護(hù)理：：萬寧寧等便利店店：7-11便利店店、面面包屋屋、母母嬰兒兒童用用品等等精品店店：花花店、、書吧吧、戶戶外用用品店店中西快快速餐餐飲：：真功功夫西餐咖咖啡：：雨花花咖啡啡、上上島咖咖啡等等配套：：銀行行美容：：自然然美SPA、首腦腦美發(fā)發(fā)藥業(yè)：：海王王、一一致等等茶莊：：天福福茗茶茶等服務(wù)：：干洗洗店、、水站站、奶奶站沖?。海嚎逻_(dá)達(dá)沖印印等培訓(xùn)：：兒童童才藝藝健康：：健身身房、、康體體中心心社康：：健康康管家家等其它：：寵物物醫(yī)院院等1.5商戶組組合建建議1.6業(yè)態(tài)平平面分分布模模擬-2F平面分分布模模擬-1F平面分分布模模擬1F平面分分布模模擬1.6客戶定定位-----投資客客定位位萬科會(huì)會(huì)會(huì)員員——眾多的的投資資者已已經(jīng)意意識(shí)到到萬科科物業(yè)業(yè)“保保值抗抗跌””的能能力，，這部分分忠實(shí)實(shí)的追追隨者者是重重要的的客戶戶來源源.本項(xiàng)目目和周周邊項(xiàng)項(xiàng)目業(yè)業(yè)主——社會(huì)高高尚階階層，，具有有購買買能力力，且且已認(rèn)認(rèn)同了了片區(qū)區(qū)價(jià)值值,將成為為本項(xiàng)項(xiàng)目商商業(yè)的的潛在在投資資客通泰地地產(chǎn)二二三級級聯(lián)動(dòng)動(dòng),異地客客戶等等，多多年積積累的的客戶戶資源源是本本項(xiàng)目目的重重要客客戶來來源從住宅宅投資資中、、股市市中退退出的的投資資者，，通過過引導(dǎo)導(dǎo)可以以成為為項(xiàng)目目的潛潛在客客戶1.6消費(fèi)者者分析析片區(qū)居民屬于相對富裕階層成交客戶從事的行業(yè)主要以貿(mào)易業(yè)、房地產(chǎn)、金融業(yè)或外企等?？蛻舻穆毼恢饕獮椋核綘I企業(yè)主、公務(wù)員、企業(yè)中高級管理人員、個(gè)體經(jīng)商人士、專業(yè)技術(shù)人員等。住宅成交客戶中以多次置業(yè)（三次及以上）和二次置業(yè)為主，首次置業(yè)者比例較低。住宅置業(yè)目的方面，自住與投資的比例為6：4；這表明東方尊峪的客戶群體屬于高端群體，以不斷提高居住水平為主要目的。東方尊峪的自住比例較高，消費(fèi)群體有保證！1.7項(xiàng)目租租金預(yù)預(yù)估租金：：-2層：115元/㎡-1層：85元/㎡1層：60元/㎡周邊商商業(yè)調(diào)調(diào)研社區(qū)商商業(yè)租租賃水水平放水養(yǎng)養(yǎng)魚原原則，，門檻檻不宜宜過高高優(yōu)惠政策1.8項(xiàng)目價(jià)價(jià)格定定位依據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目租租金，，按年年8%回報(bào)率率計(jì)算算項(xiàng)目目均價(jià)價(jià)：-2層售價(jià)價(jià)為：：17250元/㎡-1層售價(jià)價(jià)為：：12750元/㎡1層售價(jià)價(jià)為：：9000元/㎡注:詳細(xì)的的價(jià)格格表容容后再再行提提交。。市場及及項(xiàng)目目分析析項(xiàng)目定定位營銷策策略目錄1.1銷售方方式建建議直接銷銷售或或帶租租約銷銷售，，不返返租；；以招商商作為為推動(dòng)動(dòng)力，，租售售并舉舉；劃定模模擬業(yè)業(yè)態(tài)，，描繪繪商業(yè)業(yè)前景景，達(dá)達(dá)成消消費(fèi)前前景共共識(shí)；；整合多多方資資源，，強(qiáng)勢勢出擊擊；鎖定目目標(biāo)客客戶，，讓出出利潤潤空間間；協(xié)助培培育市市場。。貴司需支持條件我司將投入的資源貴司應(yīng)提供一套臨街鋪位為售樓處，做好包裝及相關(guān)物料準(zhǔn)備,提供相關(guān)水電、電話等,并提供保潔人員等;貴司提供宣傳及包裝支持;貴司配合提供銷售的各項(xiàng)合法文件，保證產(chǎn)權(quán)的合法性；貴司配合辦理手續(xù)并提供看房鑰匙等；深圳地區(qū)50間分行協(xié)助推廣三級市場700多名員工的客戶資源在公司期刊中刊登項(xiàng)目的平面廣告二級市場多年積累的投資客戶資源組織看房團(tuán)定期前往現(xiàn)場做現(xiàn)場推介異地營銷,有效引導(dǎo)外地客戶投資1.2合作條條件硬件要求在商鋪設(shè)置臨時(shí)售樓處，做商業(yè)氛圍包裝待售商鋪包裝戶外路標(biāo)指示投資單張準(zhǔn)備完善商業(yè)配套設(shè)施——電梯間裝修、各種管道開始改造，其它公共部分開始裝修。

商業(yè)附屬設(shè)施基本完成，鼓勵(lì)簽約商家進(jìn)場。10天10天15天15天

行動(dòng)手段銷售物料準(zhǔn)備齊全法律文件備齊推廣開始開展客戶聯(lián)絡(luò)咨詢貴司商業(yè)資源及我司商業(yè)資源調(diào)動(dòng)通泰投資客戶推介通泰大客戶營銷萬科會(huì)會(huì)員堆介老業(yè)主推介開發(fā)商商品牌牌塑造造以及及給予予商業(yè)業(yè)發(fā)展展的支支持主力店店財(cái)富富效應(yīng)應(yīng)高消費(fèi)費(fèi)、低低競爭爭營造造利潤潤空間間業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃的的合理理，商商家資資源的的調(diào)動(dòng)動(dòng)配合合鞏固固投資資前景景推介活活動(dòng)的的開展展，最最直接接面對對潛在在客戶戶1.4項(xiàng)目營營銷推推廣投資。。風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)?；鼗貓?bào)是是商業(yè)業(yè)投資資的核核心三三要素素項(xiàng)目品品牌價(jià)價(jià)值萬科高高尚住住宅商商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目,以財(cái)富富人士士的時(shí)時(shí)尚生生活中中心為為整個(gè)個(gè)項(xiàng)目目奠定定高價(jià)價(jià)值基基礎(chǔ),同時(shí)與與其它它在售售商業(yè)業(yè)項(xiàng)目目拉開開價(jià)值值距離離.為后期期實(shí)現(xiàn)現(xiàn)高價(jià)價(jià)值訴訴求定定下基基調(diào).+財(cái)富人人士時(shí)尚生生活中中心主力店店效應(yīng)應(yīng)既是人人流的的保證證又是是信心心的保保證，，商鋪鋪價(jià)值值有保保證在主力力店周周邊，，好做做生意意好賺賺錢消費(fèi)空空間大大，競競爭小小高消費(fèi)費(fèi)人群群聚集集、低低競爭爭市場場利潤有有保證證、回回報(bào)就就有保保證獨(dú)特的的商業(yè)業(yè)特色色，業(yè)業(yè)態(tài)組組合，，品牌牌商家家聚合合是持持續(xù)走走旺的的保證證全景式式立體體商鋪鋪，多多首層層概念念健全的的服務(wù)務(wù)功能能良好的的消費(fèi)費(fèi)引導(dǎo)導(dǎo)作用用萬科的的精心心扶持持組織產(chǎn)產(chǎn)品投投資說說明會(huì)會(huì)直接，，高效效面對對投資資者面對面面消除除投資資者的的各項(xiàng)項(xiàng)顧慮慮產(chǎn)品說說明會(huì)會(huì)1.5項(xiàng)目七七大核核心賣賣點(diǎn)品牌：：萬科科地產(chǎn)產(chǎn),中國房房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)領(lǐng)跑跑者;消費(fèi)基基礎(chǔ)雄雄厚：：滿足足一萬萬高消消費(fèi)人人群的的日常常需求求主力店店：華華潤萬萬家，，主力力店財(cái)財(cái)富效效應(yīng)特色：：特色色強(qiáng)，，功能能全，，品牌牌優(yōu)，，服務(wù)務(wù)好稀缺：：即是是必須須，競競爭又又小，，年限限長的的稀缺缺商業(yè)業(yè)，僅僅剩余余16位保值增值值：有品品牌，有有主力店店，有特特色，有有消費(fèi)基基礎(chǔ)，稀稀缺都是是保值增增值的基礎(chǔ)7.扶持：萬萬科及專專業(yè)公司司，幫助助商業(yè)成成長，采采取扶持持舉措謝謝審閱閱9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。22:17:5822:17:5822:171/6/202310:17:58PM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見見頻。。1月-2322:17:5822:17Jan-2306-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。22:17:5822:17:5822:17Friday,January6,202313、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。1月-231月-2322:17:5822:17:58January6,202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。06一月月202310:17:58下下午22:17:581月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月2310:17下下午1月-2322:17January6,202316、行動(dòng)出出成果，，工作出出財(cái)富。。。2023/1/622:17:5822:17:5806January202317、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時(shí)時(shí)，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點(diǎn)點(diǎn)的射線線向前。。。10:17:58下下午10:17下下午22:17:581月-239、沒有有失敗敗，只只有暫暫時(shí)停停止成成功！！。1月-231月-23Friday,January6,202310、很多事事情努力力了未必必有結(jié)果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒有。。。22:17:5822:17:5822:171/6/202310:17:58PM11、成功就是是日復(fù)一日日那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努力力的積累。。。1月-2322:17:5822:17Jan-2306-Jan-2312、世間成事，，不求其絕對對圓滿，留一一份不足，可可得無限完美美。。22:17:5822:17:5822:17Friday,January6,202313、不知知香積積寺，，數(shù)里里入云云峰。。。1月-231月-2322:17:5822:17:58January6,202314、意志堅(jiān)強(qiáng)的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。06一月202310:17:58下午午22:17:581月-2315、楚塞三湘湘接，荊門門九派通。。。。一月2310:17下午1月-2322:17January6,202316、少年年十五五二十十時(shí)，，步