某地產(chǎn)順德房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告世聯(lián)二

萬(wàn)科順德項(xiàng)目前期策劃報(bào)告謹(jǐn)呈:佛山市萬(wàn)科置業(yè)有限公司2005.5商業(yè)秘密聲明本文內(nèi)包含的資料屬于世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司的商業(yè)機(jī)密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者利用。因此本文檔內(nèi)容僅限于對(duì)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司作投標(biāo)之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。如果世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司有幸和貴方簽訂合同，對(duì)本文檔中數(shù)據(jù)的發(fā)布、使用和復(fù)制的權(quán)利將在以后簽訂的協(xié)議中明確說(shuō)明。本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對(duì)文中包含數(shù)據(jù)的使用授權(quán)的情況。前期溝通：物業(yè)類型（C05地塊開(kāi)發(fā)以四聯(lián)排為主的低密度產(chǎn)品，F(xiàn)02地塊開(kāi)發(fā)18-24層的高層物業(yè)）獨(dú)立推售（兩個(gè)地塊，兩個(gè)項(xiàng)目，獨(dú)立的項(xiàng)目命名及售樓處）快速入市（預(yù)計(jì)C05地塊06年10月左右開(kāi)盤、07年初F02地塊開(kāi)盤）實(shí)現(xiàn)高價(jià)（順德南部最高端物業(yè)）本報(bào)告解決的問(wèn)題：世聯(lián)對(duì)市場(chǎng)和客戶的理解實(shí)現(xiàn)高價(jià)策略兩個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)銷售組織管理模式附加：世聯(lián)操作優(yōu)勢(shì)（珠三角操作執(zhí)行優(yōu)勢(shì)）第一部分：項(xiàng)目屬性C05F02關(guān)鍵詞：二線城市組團(tuán)新城區(qū)中心組團(tuán)環(huán)境優(yōu)美規(guī)劃完善標(biāo)的性建筑德勝河”“本項(xiàng)目給了我們太多的興奮點(diǎn)刷新順德高檔物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)順德南部最高端物業(yè)44萬(wàn)建面的高檔住宅低密度及高層江景物業(yè)城市核心區(qū)位價(jià)值，打造新佛山城市印象新城區(qū)中心組團(tuán)核心區(qū)位（唯一性）廣珠公路上的標(biāo)志物本項(xiàng)目承載意義：萬(wàn)科拓展順德市場(chǎng)的基石和標(biāo)志萬(wàn)科集團(tuán)大規(guī)模進(jìn)入佛山順德市場(chǎng)對(duì)城市：成為一座城的榮耀對(duì)人居：重新定義高端豪宅對(duì)品牌：拓展順德市場(chǎng)標(biāo)志“”本項(xiàng)目肩負(fù)的歷史使命：第二部分：世聯(lián)對(duì)順德房地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)第一部分：項(xiàng)目屬性結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)域位置及周邊項(xiàng)目實(shí)際情況分析，世聯(lián)選取大良和容桂作為重點(diǎn)研究片區(qū)新城區(qū)特點(diǎn)：成熟片區(qū)，各檔次樓盤比較齊全代表樓盤：星河名居、海琴灣、上東區(qū)、桂畔灣等特點(diǎn)：新城區(qū),規(guī)劃前景、景觀資源出眾代表樓盤：嘉信城市廣場(chǎng)、純水岸特點(diǎn)：片區(qū)內(nèi)知名企業(yè)眾多,產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)力大代表樓盤：華夏新城、海景半島、東怡雅苑、碧堤灣等北部板塊住宅均價(jià)：2800-3300西部板塊住宅均價(jià)：2600-2800中心板塊住宅均價(jià)：2800－3300南部板塊樓盤均價(jià)：2800－3000東部板塊住宅均價(jià)：3000－3500大良分為東西南北中及新城區(qū)六個(gè)片區(qū)。東區(qū)是現(xiàn)階段房地產(chǎn)最蓬勃的片區(qū)，樓盤推出量多，產(chǎn)品類型眾多新城區(qū)住宅均價(jià)：3000－3700大良樓盤整體體印象產(chǎn)品大良樓盤過(guò)去去以多層無(wú)電電梯無(wú)園林產(chǎn)產(chǎn)品為主，別別墅以自建別別墅為主，近近兩年隨著開(kāi)開(kāi)發(fā)水平的提提高，基本以以多層加小高高層建筑為主主體，部分出出現(xiàn)別墅產(chǎn)品品，樓盤體量量也呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。客戶基本以大良和順德周周邊包括倫教、北北滘、勒流、、容桂等城鎮(zhèn)客戶為主主，另外中山、、番禺也有少少數(shù)客戶，比比例不到5％％。價(jià)格住宅整體均價(jià)價(jià)在3000元/㎡左右，別墅樓盤均價(jià)8000元/㎡左右。發(fā)展趨勢(shì)北部、中心板板塊是老城區(qū)區(qū)，比較陳舊舊；西部板塊塊發(fā)展較落后后；而東部板塊和南部板塊是是新規(guī)劃片區(qū)區(qū)，隨著大福福源、美食廣廣場(chǎng)、吉之島島等商家的進(jìn)進(jìn)駐，已經(jīng)成成為大良地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)未來(lái)的的主要發(fā)展方向向。本項(xiàng)目所在在的新城區(qū)有著高起點(diǎn)和和高規(guī)劃，隨隨著未來(lái)配套套的完善發(fā)展?jié)摿薮蟠?。北區(qū)片區(qū)均價(jià)2700-2900中部片區(qū)均價(jià)2800－3200小黃圃片區(qū)容桂房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)主要集中中在北部和中中部片區(qū)，房房地產(chǎn)市場(chǎng)較較封閉，客戶戶以容桂本地地客戶為主容桂樓盤整體體印象產(chǎn)品相對(duì)大良樓盤盤，容桂樓盤盤開(kāi)發(fā)相對(duì)落后，目前的普通通住宅主要以以小高層和高層層為主，開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域集中。別別墅產(chǎn)品主要要出現(xiàn)在容桂桂周邊自然景景觀相對(duì)較好好區(qū)域，除小小黃圃的郊區(qū)區(qū)大盤東逸灣灣外，其余別別墅項(xiàng)目檔次次較低?？蛻艨蛻羰袌?chǎng)封閉閉，容桂樓盤的的客戶主要以以工廠主、工工廠高級(jí)員工工和投資者為為主。價(jià)格住宅整體均價(jià)價(jià)在2800元/㎡左右右，別墅樓盤均價(jià)3000-4000元/㎡左右。發(fā)展趨勢(shì)容桂四面環(huán)水水，被河流涌涌道包圍。但但容桂中心區(qū)區(qū)被工業(yè)園包包圍在中間，，整體居住環(huán)環(huán)境較差，自自然景觀資源源比較缺乏。。未來(lái)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)片區(qū)區(qū)還是集中在容桂中心區(qū)，目前已出現(xiàn)現(xiàn)容桂中高端端客戶在大良置業(yè)趨勢(shì)勢(shì)，估計(jì)未來(lái)這這種趨勢(shì)會(huì)更更加明顯。地段競(jìng)爭(zhēng)思考：項(xiàng)目的想象空空間？Consider客戶價(jià)格地段的想象空空間目前整體市場(chǎng)場(chǎng)狀況：不成成熟的鎮(zhèn)區(qū)市市場(chǎng)市場(chǎng)反映：二線城市鎮(zhèn)區(qū)區(qū)客戶市場(chǎng)相對(duì)對(duì)封閉產(chǎn)品業(yè)態(tài)單一一市場(chǎng)信息不對(duì)對(duì)稱營(yíng)銷手法滯后后“”地段的想象象空間大趨勢(shì)：未未來(lái)順德房房地產(chǎn)發(fā)展展的主流方方向城市規(guī)劃發(fā)發(fā)展——““2+5””城市新格格局示意圖圖大良—容桂桂—倫教中中心組團(tuán)組組團(tuán)“2+5””規(guī)劃確立立了將禪城城中心組團(tuán)團(tuán)和大良-倫教-容容桂兩個(gè)組組團(tuán)建設(shè)為為250萬(wàn)萬(wàn)人口的城城市的目標(biāo)標(biāo)，這兩個(gè)個(gè)區(qū)域?qū)⒗^繼續(xù)成為佛佛山的住宅宅消費(fèi)中心心。以順德新城城區(qū)為中心心，30公公里為半徑徑的范圍內(nèi)內(nèi)，將形成成一個(gè)經(jīng)常常性商圈，，覆蓋范圍圍達(dá)到整個(gè)個(gè)順德區(qū)地段俯視本項(xiàng)目地處處城市發(fā)展展的中心節(jié)節(jié)點(diǎn)，成為為新興城市市樞紐，人人流匯聚，，新的經(jīng)濟(jì)濟(jì)形態(tài)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)也也將隨著城城市功能中中心樞紐而而產(chǎn)生，從從而帶給項(xiàng)項(xiàng)目寬闊的的發(fā)展空間間。都市上班族族本項(xiàng)目—大良、容容桂傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)私私營(yíng)企業(yè)主主本項(xiàng)目—大良、容容桂、杏壇壇、勒流、、倫教、北北滘休閑度假群群體本項(xiàng)目—禪城、桂桂城珠三角商務(wù)務(wù)人士本項(xiàng)目—深圳、廣廣州、珠海海典型人群：：典型路徑：：客戶的想象象空間大良及周邊邊私企業(yè)主主是目前大大良中高端端低密度物物業(yè)的主流流客戶銷售情況：：桂畔灣·原原墅2004年11月20日日推出一期期70套獨(dú)獨(dú)立別墅，，10天內(nèi)售售磬，2005年四月推推出剩余52套別墅墅和35套套復(fù)式住宅宅，目前僅僅剩4套位位置較差的的大面積別別墅。桂畔上東區(qū)區(qū)A區(qū)85套單體別別墅從2005年10月開(kāi)始始接受訂購(gòu)購(gòu)，12月月開(kāi)盤，目目前僅剩3套，B區(qū)95套單體別別墅，06年5月開(kāi)開(kāi)盤，目前前正接受預(yù)預(yù)定。客戶情況：：客戶以大良良及周邊如如容桂、杏杏壇、勒流流、倫教、、北滘的私企業(yè)主為主，主要要從事電子子、五金、、模具、塑塑料等行業(yè)業(yè)，都為多多次置業(yè)，，經(jīng)濟(jì)能力力強(qiáng)，一次性付款款比例占30％?？蛻粝埠茫海邯?dú)立庭院；注重項(xiàng)目區(qū)位及周邊配套；圈子效應(yīng)明顯；；對(duì)總價(jià)200-250萬(wàn)的的別墅接受度最高高。客戶的想象象空間容桂客戶將將是項(xiàng)目初初期的主流流客戶（高高層單位））銷售情況：：純水岸岸2005年9月開(kāi)開(kāi)始咨咨詢，，10月推客戶情情況：：容桂客客戶占到目目前成成交客客戶近近80％％，多為周周邊政政府、、行政政單位位、事事業(yè)單單位員員工。?？蛻粝蚕埠茫海嚎蛻魧?duì)對(duì)沿江景景觀資資源認(rèn)認(rèn)可度度高；容桂客客戶對(duì)大良良生活活期待性性強(qiáng)；套內(nèi)建建面120㎡以以下單單位銷銷售了了80％。。營(yíng)銷分分析：：燈桿廣廣告（（大良良主干干道））及路路牌廣廣告（（105國(guó)國(guó)道））；自然會(huì)會(huì)館（（外買買場(chǎng)））；翡翠臺(tái)臺(tái)廣告告/珠珠江商商報(bào)軟軟文超超作。。競(jìng)爭(zhēng)的的想象象空間間市場(chǎng)熱熱點(diǎn)集集中在在大良良東區(qū)區(qū)和順順德新新城區(qū)區(qū)預(yù)計(jì)明明年,僅東東部片片區(qū)推推出住住宅單單位一萬(wàn)余余個(gè),市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)放量量,供供應(yīng)產(chǎn)品重重疊嚴(yán)嚴(yán)重.本項(xiàng)目目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月月11月月12月月1月2月3月4月5月2006年年2007年年06年年第2季度度項(xiàng)目目密集集推出出，本本項(xiàng)目目將面面臨著著與大大良東東區(qū)的的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，市市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)異異常激激烈君御花園園（15萬(wàn)）名門豪苑苑(5.6萬(wàn)））景峰軒（（2.1萬(wàn)）明日華府府（30萬(wàn)）尚域（20萬(wàn)））嘉信城市市花園三三期（42萬(wàn)））純水岸二二期（約約6萬(wàn)））價(jià)格的想想象空間間目前的價(jià)價(jià)格：大大良東區(qū)區(qū)>新城城區(qū)>容容桂大良、容容桂部分分在售項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格格簡(jiǎn)析價(jià)格的想想象空間間未來(lái)的價(jià)價(jià)格：新新城區(qū)>大良東東區(qū)政府對(duì)于于順德新新城的整整體發(fā)展展及土地地利用效效益的期期望高，，制訂的的價(jià)格門門檻高，，已進(jìn)入入市場(chǎng)的的土地很很少新城區(qū)發(fā)發(fā)展優(yōu)勢(shì)勢(shì)：城市規(guī)劃劃/景觀觀/品牌牌開(kāi)發(fā)商商/容積積率…“”通過(guò)對(duì)市市場(chǎng)及客客戶的本項(xiàng)目已具備高價(jià)支撐的充分條件第二部分分：世聯(lián)聯(lián)對(duì)順德德房地產(chǎn)產(chǎn)的認(rèn)識(shí)識(shí)第一部分分：項(xiàng)目目屬性第二部分分：世聯(lián)聯(lián)對(duì)順德德房地產(chǎn)產(chǎn)的認(rèn)識(shí)識(shí)第三部分分：世聯(lián)聯(lián)操作優(yōu)優(yōu)勢(shì)鎮(zhèn)區(qū)營(yíng)銷銷常見(jiàn)誤誤區(qū)及經(jīng)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)結(jié)戶外路牌牌廣告、、電視廣廣告、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)動(dòng)等是鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)推廣廣的最有有效手段段！世聯(lián)鎮(zhèn)區(qū)區(qū)營(yíng)銷經(jīng)經(jīng)驗(yàn)———規(guī)律由于受空空間地理理或經(jīng)濟(jì)濟(jì)外向程程度、交交通通達(dá)達(dá)程度的的影響，，鎮(zhèn)區(qū)房房地產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)域形成成“封封閉市場(chǎng)場(chǎng)”，它它在營(yíng)銷銷上存在在以下特特點(diǎn)：鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)有有少數(shù)幾幾個(gè)比較較固定的的發(fā)展商商開(kāi)發(fā)的產(chǎn)產(chǎn)品以區(qū)區(qū)內(nèi)消化化為主發(fā)展商與與客戶之之間形成成很少受受外界信信息影響響的互相相依存和和制約的的關(guān)系信息容易易傳播，，知名度度容易形形成客戶普遍遍存在從從眾心理理，容易易產(chǎn)生羊羊群效應(yīng)應(yīng)，因此此口碑非非常重要要客戶娛樂(lè)樂(lè)休閑方方式較為為單調(diào)，，活動(dòng)營(yíng)營(yíng)銷效用用明顯，，但其營(yíng)營(yíng)造的高高潮又容容易冷卻卻小結(jié)：鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)推廣廣也遵循循“品牌傳播播金字塔塔”原理知名度———品牌牌獲悉階階段好感、偏偏好———品牌認(rèn)認(rèn)知階段段購(gòu)買行為為——品品牌行動(dòng)動(dòng)階段重復(fù)及推推薦購(gòu)買買——形形成品牌牌忠誠(chéng)度度階段開(kāi)盤階段快速建立通過(guò)持續(xù)活動(dòng)營(yíng)銷、客戶口碑傳播形成項(xiàng)目美譽(yù)度好感、美譽(yù)度上升，購(gòu)買行為實(shí)施形成品牌忠誠(chéng)度——重復(fù)購(gòu)買，不作他選形成新的口碑傳播——影響他人的購(gòu)買行為讓推廣上上升為具具有“滲透力”、“持續(xù)力”、“行動(dòng)力”的傳播播！營(yíng)銷策略略：“引引領(lǐng)”營(yíng)營(yíng)銷實(shí)現(xiàn)現(xiàn)有效的的項(xiàng)目傳傳播提升認(rèn)認(rèn)知價(jià)價(jià)值，，制造造“品品質(zhì)>價(jià)格格”認(rèn)認(rèn)知落落差“常規(guī)規(guī)”營(yíng)營(yíng)銷———鮮鮮明、、強(qiáng)效效”引領(lǐng)領(lǐng)”營(yíng)營(yíng)銷———方方式革革命——?jiǎng)?chuàng)創(chuàng)新展展示——事事件營(yíng)營(yíng)銷——整整合資資源世聯(lián)鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)營(yíng)營(yíng)銷典典型案案例：：萬(wàn)科科城市市風(fēng)景景項(xiàng)目面面臨困困境一：所在片區(qū)市場(chǎng)接受度低；困境二：產(chǎn)品與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)，價(jià)格超出客戶接受范圍；困境三：按當(dāng)時(shí)銷售速度，完成任務(wù)可能性較小，銷售壓力大，團(tuán)隊(duì)士氣低落。世聯(lián)鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)營(yíng)營(yíng)銷典典型案案例：：萬(wàn)科科城市市風(fēng)景景銷售對(duì)對(duì)應(yīng)策策略：：策略一：小小眾推盤，，精確制導(dǎo)導(dǎo)策略二：價(jià)價(jià)格策略，，大膽嘗試試策略三：““迅速行動(dòng)動(dòng)”計(jì)劃實(shí)實(shí)施，提升升銷售士氣氣推廣對(duì)應(yīng)策策略：策略一：媒媒體推廣———線上、、線下平行行進(jìn)行（線線上主推形形象，線下下主推產(chǎn)品品）策略二：活活動(dòng)營(yíng)銷組組合方式調(diào)調(diào)整為：大大型主題活活動(dòng)+周末末系列小活活動(dòng)策略三：鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)拓展，，且城區(qū)及及重點(diǎn)鎮(zhèn)區(qū)區(qū)持續(xù)設(shè)分分展場(chǎng)巡展展以拓寬營(yíng)營(yíng)銷渠道策略四：利利用活動(dòng)營(yíng)營(yíng)銷及獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)制度啟動(dòng)動(dòng)企業(yè)團(tuán)購(gòu)購(gòu)，拓寬客客戶渠道萬(wàn)科會(huì)對(duì)應(yīng)應(yīng)策略：策略一：創(chuàng)創(chuàng)新推出萬(wàn)萬(wàn)科會(huì)特權(quán)權(quán)卡策略二：以以萬(wàn)客會(huì)歡歡笑利是封封代替萬(wàn)客客會(huì)積分獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)第二部分：：世聯(lián)對(duì)順順德房地產(chǎn)產(chǎn)的認(rèn)識(shí)第一部分：：項(xiàng)目屬性性第二部分：：世聯(lián)對(duì)順順德房地產(chǎn)產(chǎn)的認(rèn)識(shí)第三部分：：世聯(lián)操作作優(yōu)勢(shì)第四部分：：營(yíng)銷策略略第三部分：：世聯(lián)操作作優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目營(yíng)銷策策略實(shí)現(xiàn)高價(jià)因因素分析具體營(yíng)銷突突破產(chǎn)品全面領(lǐng)領(lǐng)先資源具有唯唯一性（稀稀缺性）項(xiàng)目所在地地輻射的客客戶區(qū)域廣廣闊形象高于產(chǎn)產(chǎn)品（概念念和定位遠(yuǎn)遠(yuǎn)離對(duì)手)突破限制，，實(shí)現(xiàn)高價(jià)價(jià)的溢價(jià)因因素產(chǎn)品全面領(lǐng)領(lǐng)先———信信息不對(duì)稱稱資源具有唯唯一性（稀稀缺性）———客觀存存在的充分分條件項(xiàng)目所在地地輻射的客客戶區(qū)域廣廣闊形象高于產(chǎn)產(chǎn)品（概念念和定位遠(yuǎn)遠(yuǎn)離對(duì)手)突破限制，，實(shí)現(xiàn)高價(jià)價(jià)的溢價(jià)因因素產(chǎn)品全面領(lǐng)領(lǐng)先資源具有唯唯一性（項(xiàng)目所在地輻射的客戶區(qū)域廣闊形象高于產(chǎn)品（概念和定位遠(yuǎn)離對(duì)手)突破限制，，實(shí)現(xiàn)高價(jià)價(jià)的溢價(jià)因因素大佛山佛山關(guān)于定位策策略，我們們認(rèn)為：順德區(qū)的新新城區(qū)佛山的新城城區(qū)大佛山的新新城區(qū)同時(shí)，迎合合政府對(duì)順順德新城區(qū)區(qū)推廣，通通過(guò)擴(kuò)大片片區(qū)影響力力，使得項(xiàng)項(xiàng)目成為區(qū)區(qū)域推廣的的最大受益益者。（具具體舉措見(jiàn)見(jiàn)具體營(yíng)銷銷突破）從封閉區(qū)域域性向開(kāi)發(fā)發(fā)地域性轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移順德意見(jiàn)領(lǐng)領(lǐng)袖階層追求現(xiàn)代城城市化生活活模式客戶戶愿意追隨城城市化生活活模式客戶戶本項(xiàng)目針對(duì)對(duì)客戶群關(guān)于客戶戰(zhàn)戰(zhàn)略，我們們認(rèn)為：現(xiàn)有項(xiàng)目針針對(duì)客戶群群新順德人(企業(yè)高管管/公務(wù)員員)彰顯自自我/品味味移民新貴（（來(lái)順德五五年以上外外地人士））知富階層（（企業(yè)高管管/流動(dòng)性性）地道順德人人(私營(yíng)企企業(yè)主)區(qū)區(qū)域情結(jié)/自我優(yōu)越越大良原住民民（土著））大良周邊鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)佛山人人（洗腳上上田的私企企業(yè)主）我們不愿意意將本項(xiàng)目目與傳統(tǒng)的的住宅項(xiàng)目目進(jìn)行對(duì)比比，我們城城市核心區(qū)區(qū)位價(jià)值、、未來(lái)升值值潛力及地地塊稀缺性性是無(wú)可比比擬的，我我們只針對(duì)對(duì)特定客戶戶群打造榮耀府府邸！擴(kuò)大客戶層層面、拔高高客戶層次、配配合項(xiàng)目形形象同時(shí)針對(duì)我我們的目標(biāo)標(biāo)客戶，我我們更期待待與他們形形成精神上的共共鳴，體現(xiàn)其生生活檔次和和圈層！(具體舉舉措見(jiàn)具體體營(yíng)銷突破破)產(chǎn)品全面領(lǐng)領(lǐng)先資源具有唯唯一性（稀稀缺性）項(xiàng)目所在地地輻射的客客戶區(qū)域廣廣闊形象高于產(chǎn)產(chǎn)品（概念念和定位遠(yuǎn)遠(yuǎn)離對(duì)手)突破限制，，實(shí)現(xiàn)高價(jià)價(jià)的溢價(jià)因因素“目標(biāo)客戶屬性”“形象建立高度”“世貿(mào)濱江江”推廣面大于于客戶面（（提高項(xiàng)目目知名度））“建于果嶺嶺的上層建筑””強(qiáng)度（穿透透力）大于于客戶面（提高項(xiàng)目目知名度））“星河國(guó)際際”標(biāo)簽牽引成成交（提高高項(xiàng)目知名名度）[“形象>產(chǎn)產(chǎn)品”的幾幾個(gè)例證]市場(chǎng)高層物物業(yè)社區(qū)形形象述求市場(chǎng)高層物物業(yè)社區(qū)：：成熟生活活區(qū)、主要要述求生活活品質(zhì)及都都市感市場(chǎng)別墅物物業(yè)社區(qū)：：主要述求求豪宅氛圍圍及自然景景觀市場(chǎng)別墅物物業(yè)社區(qū)形形象述求順德地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的“主主訴求矩陣陣”『物質(zhì)性』現(xiàn)代式古典式『精神性』3142君御花園：：源自歐洲洲的世襲奢奢華星河明居：：用心鑄造造品質(zhì)生活活桂畔灣·原原墅；新原原住形態(tài)別別墅佛山的樓盤盤的訴求絕絕大多數(shù)集集中“物質(zhì)質(zhì)層面”如純水岸，，東逸灣六六號(hào)提出的的精神述求求成功引起起其特定客客戶群的共共鳴湖景花園:別墅之巔巔藝術(shù)圣圣殿桂畔·上東東區(qū)：居?xùn)|東區(qū)之上/市中心生生態(tài)環(huán)湖別別墅華夏新城：：越成熟，，越美麗純水岸：德德勝河畔，，美堤雅境境嘉信城市廣廣場(chǎng)二期：：得據(jù)點(diǎn),得天下,順德?lián)c(diǎn)點(diǎn)在新城海琴灣：歐歐陸經(jīng)典，，水邊音樂(lè)樂(lè)小城山嵐水岸:都市中心心，山水豪豪宅東怡雅苑:沿江擇地地好安居海景半島:縱情天地地間，享受受海情懷碧堤灣:絕絕版都市別別墅,構(gòu)筑筑完美生活活東逸灣六號(hào)號(hào)：超越所所在傳承承經(jīng)典臨臨江展現(xiàn)讓你的生活活成為別人人的旗幟！！本項(xiàng)目形象象聚焦案名提示：：萬(wàn)科·新城城區(qū)1號(hào)萬(wàn)科·四季季花城本項(xiàng)目形象象聚焦：順德新城德勝河超大型住宅社社區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷策略略實(shí)現(xiàn)高價(jià)因素素分析具體營(yíng)銷突破破突破限制，實(shí)實(shí)施“形象牽牽引”結(jié)合以以下三大方面面突破與城市相關(guān)與人居相關(guān)與品牌相關(guān)備注：營(yíng)銷鋪鋪排結(jié)合以上上三點(diǎn)，以時(shí)時(shí)間軸線進(jìn)行行展開(kāi)驚艷揭幕引發(fā)發(fā)全城轟動(dòng)。。進(jìn)入項(xiàng)目實(shí)質(zhì)質(zhì)性推廣階段段，建立項(xiàng)目目城市名片地地位及豪宅形形象，最大限限度積累客戶戶。主推廣方式營(yíng)銷效果關(guān)聯(lián)城市項(xiàng)目及品牌導(dǎo)導(dǎo)入客戶積累及營(yíng)銷細(xì)節(jié)銷售實(shí)施初步確定萬(wàn)科科地產(chǎn)在品牌牌的人文、社社會(huì)責(zé)任感方方面的影響力力。與政府互動(dòng)配配合開(kāi)展城市市論壇活動(dòng)活活動(dòng)，報(bào)紙跟跟蹤報(bào)告；現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)包裝建立立“城界”強(qiáng)化萬(wàn)科關(guān)注注人居的品牌牌形象，項(xiàng)目目的區(qū)域影響響力確立。9月10月4月11月5月3月6月7月8月06年2月時(shí)段及主題配合人居調(diào)查查高調(diào)宣傳，，戶外廣告媒媒體進(jìn)行品牌牌及形象訴求求創(chuàng)新接待方式式積累客戶，，以高端活動(dòng)動(dòng)維系客戶，，全方位、多多渠道、立體體媒體全面出出擊關(guān)鍵有效渠道道組合行動(dòng)月份主題建立城市關(guān)聯(lián)聯(lián)佛山城市論壇壇項(xiàng)目品牌導(dǎo)入入人居調(diào)查萬(wàn)科城居展覽覽接待蓄客客戶維系陽(yáng)光行動(dòng)驚艷揭幕突破限制，營(yíng)營(yíng)銷分段及階階段主題9月10月4月11月5月3月6月7月8月06年2月STEP1———3～4月：關(guān)聯(lián)城城市10月06年3月城市論壇5月品牌導(dǎo)入6月人居調(diào)查7月城居展覽8月接待蓄客9月客戶維系10月陽(yáng)光行動(dòng)11月驚艷揭幕4月城市關(guān)聯(lián)活動(dòng)：佛山城城市論壇3案例：深圳華華潤(rùn)萬(wàn)象城圍圍墻活動(dòng)的城市意意義:論證佛山城市印象、城城市價(jià)值、城城市更新的論題；為佛山注入新新的城市競(jìng)爭(zhēng)力，尋找真正的的屬于佛山的的、不可復(fù)制的核核心能力；確定順德新城城區(qū)在佛山與城市相關(guān)與人居相關(guān)與品牌相關(guān)Step1：：3－4月關(guān)關(guān)聯(lián)城市主題：建立與與城市的聯(lián)系系活動(dòng)：佛山城城市論壇3案例：深圳華華潤(rùn)萬(wàn)象城圍圍墻與城市相關(guān)與人居相關(guān)與品牌相關(guān)10月06年3月城市論壇5月品牌導(dǎo)入6月人居調(diào)查7月城居展覽8月接待蓄客9月客戶維系10月陽(yáng)光行動(dòng)11月驚艷揭幕4月城市關(guān)聯(lián)Step1：：3－4月關(guān)關(guān)聯(lián)城市主題：建立與與城市的聯(lián)系系活動(dòng)：佛山城城市論壇31、活動(dòng)名稱稱：佛山城市市論壇及聯(lián)誼誼會(huì)2、地點(diǎn)：萬(wàn)萬(wàn)怡酒店或者者政府指定地地點(diǎn)3、形式：論壇+酒會(huì)4、參與人員員：政府官員員/財(cái)富階層層/專業(yè)人士士/媒體5、活動(dòng)形式式：論壇及酒酒會(huì)合二為一一，探討6、論壇安排：創(chuàng)造良好的溝通環(huán)境，以自由、優(yōu)雅、輕松的格調(diào)為主，工作人員借助酒會(huì)的輕松氛圍，主動(dòng)與人士溝通，引出項(xiàng)目，共商區(qū)域投資發(fā)展與城市相關(guān)與人居相關(guān)與品牌相關(guān)10月06年3月城市論壇5月品牌導(dǎo)入6月人居調(diào)查7月城居展覽8月接待蓄客9月客戶維系10月陽(yáng)光行動(dòng)11月驚艷揭幕4月城市關(guān)聯(lián)Step1：3－4月關(guān)關(guān)聯(lián)聯(lián)城市市地盤包包裝目的：：引起起項(xiàng)目目的關(guān)關(guān)注度度重點(diǎn)強(qiáng)強(qiáng)調(diào)：：1、6米超超高圍圍墻包包裝，建立立與其其他項(xiàng)項(xiàng)目的的區(qū)隔隔；2、夜夜晚燈燈光開(kāi)開(kāi)放。。與城市相關(guān)與人居相關(guān)與品牌相關(guān)主題：：建立立與城城市的現(xiàn)場(chǎng)：形象墻墻3案例：深圳華華潤(rùn)萬(wàn)象城圍圍墻2006，開(kāi)啟佛山城城市新時(shí)代10月06年3月城市論壇5月品牌導(dǎo)入6月人居調(diào)查7月城居展覽8月接待蓄客9月客戶維系10月陽(yáng)光行動(dòng)11月驚艷揭幕4月城市關(guān)聯(lián)Step1：：3－4月關(guān)關(guān)聯(lián)城市地盤包裝目的：引起項(xiàng)項(xiàng)目的關(guān)注度度重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)：1、10米燈柱，建立地塊的的“城界”，神秘形象出出街；2、時(shí)尚、歡歡快的畫面設(shè)設(shè)計(jì)；與城市相關(guān)與人居相關(guān)與品牌相關(guān)3主題：建立與與城市的聯(lián)系系現(xiàn)場(chǎng)：燈光柱柱10月06年3月城市論壇5月品牌導(dǎo)入6月人居調(diào)查7月城居展覽8月接待蓄客9月客戶維系10月陽(yáng)光行動(dòng)11月驚艷揭幕4月城市關(guān)聯(lián)Step1：：3－4月關(guān)關(guān)聯(lián)城市媒體配合：A、配合城市市論壇——佛佛山城市功能能的命題，掀掀起佛山城市市命運(yùn)的熱點(diǎn)點(diǎn)討論；B、BBS、報(bào)紙紙專欄、佛山山熱線等專題與城市相關(guān)與人居相關(guān)與品牌相關(guān)主題：建立與與城市的聯(lián)系系4案例：深圳華華潤(rùn)萬(wàn)象城圍圍墻媒體：網(wǎng)絡(luò)、、報(bào)紙10月06年3月城市論壇5月品牌導(dǎo)入6月人居調(diào)查7月城居展覽8月接待蓄客9月客戶維系10月陽(yáng)光行動(dòng)11月驚艷揭幕4月城市關(guān)聯(lián)Step1：：3－4月關(guān)關(guān)聯(lián)城市STEP2———5～7月：關(guān)聯(lián)項(xiàng)項(xiàng)目和萬(wàn)科品品牌活動(dòng)意義：萬(wàn)萬(wàn)科關(guān)注佛山山人的居住狀狀態(tài)形式：佛山人人居情況調(diào)查查結(jié)果公布：佛山人居調(diào)查查白皮書2006版（順順德區(qū))地點(diǎn)：大型商商家、人流相相對(duì)集中的旺旺區(qū)（廣場(chǎng)、、車站等）、、酒店、政時(shí)間：5月份連續(xù)4個(gè)周末樣本采集量：2000份10月06年3月城市論壇5月品牌導(dǎo)入6月人居調(diào)查7月城居展覽8月接待蓄客9月客戶維系10月陽(yáng)光行動(dòng)11月驚艷揭幕4月城市關(guān)聯(lián)主題：萬(wàn)科品品牌導(dǎo)入活動(dòng)：佛山人人居調(diào)查（順順德區(qū)）5案例：深圳華華潤(rùn)萬(wàn)象城圍圍墻萬(wàn)科在中國(guó)標(biāo)標(biāo)桿人居企業(yè)業(yè)形象宣傳企業(yè)品牌理念念形象宣傳佛山人居調(diào)查查白皮書2006版順德區(qū)與城市相關(guān)與人居相關(guān)與品牌相關(guān)Step2：：5-7月關(guān)關(guān)聯(lián)項(xiàng)目和和萬(wàn)科品牌配合萬(wàn)科佛山山金色家園項(xiàng)項(xiàng)目同時(shí)進(jìn)行行1、目的：傳傳達(dá)萬(wàn)科關(guān)注注佛山企業(yè)家家居住狀態(tài)，，以切合項(xiàng)目目客戶群，并并將此與本項(xiàng)項(xiàng)目聯(lián)系，確立豪宅新標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)！2、形式：從從佛山人居調(diào)調(diào)查中衍生出出佛山企業(yè)家家的居住調(diào)查查白皮書3、結(jié)果公布布：佛山企業(yè)家居居住狀況調(diào)查查（順德區(qū)））10月06年3月城市論壇5月品牌導(dǎo)入6月人居調(diào)查7月城居展覽8月接待蓄客9月客戶維系10月陽(yáng)光行動(dòng)11月驚艷揭幕4月城市關(guān)聯(lián)5案例：深圳華華潤(rùn)萬(wàn)象城圍圍墻萬(wàn)科在中國(guó)標(biāo)標(biāo)桿人居企業(yè)業(yè)形象宣傳企業(yè)品牌理念念形象宣傳與城市相關(guān)與人居相關(guān)與品牌相關(guān)Step2：：5-7月關(guān)關(guān)聯(lián)項(xiàng)目和和萬(wàn)科品牌主題：萬(wàn)科品品牌導(dǎo)入活動(dòng)：企業(yè)家家人居調(diào)查（（順德區(qū)）10月06年3月城市論壇5月品牌導(dǎo)入6月人居調(diào)查7月城居展覽8月接待蓄客9月客戶維系10月陽(yáng)光行動(dòng)11月驚艷揭幕4月城市關(guān)聯(lián)5案例：深圳華華潤(rùn)萬(wàn)象城圍圍墻與城市相關(guān)與人居相關(guān)與品牌相關(guān)Step2：：5-7月關(guān)關(guān)聯(lián)項(xiàng)目和和萬(wàn)科品牌報(bào)紙組合：《《南方都市報(bào)報(bào)》、《珠江江商報(bào)》；投投放時(shí)間主要要選擇每周四四、五版面選擇：重重要節(jié)點(diǎn)版面面提前預(yù)定，，階段版面固固定。主題：萬(wàn)科品品牌導(dǎo)入媒體：報(bào)紙案例：深圳華華潤(rùn)萬(wàn)象城圍圍墻深圳星河國(guó)際際跨國(guó)企業(yè)經(jīng)經(jīng)理人調(diào)查系系列報(bào)紙廣告告參考參照案例：桂桂畔上東區(qū)、、純水岸等投投放效果總結(jié)結(jié)。在主要核心路路段；分別在在南海、禪城城、大良、容容桂等繁華主主干道，選取取4個(gè)以上。。10月06年3月城市論壇5月品牌導(dǎo)入6月人居調(diào)查7月城居展覽8月接待蓄客9月客戶維系10月陽(yáng)光行動(dòng)11月驚艷揭幕4月城市關(guān)聯(lián)主題：項(xiàng)目、、萬(wàn)科品牌導(dǎo)導(dǎo)入媒體：戶外5-6順德新城·萬(wàn)萬(wàn)科01號(hào)作作品創(chuàng)作中……萬(wàn)科·佛山人人居調(diào)查關(guān)注您的生活活4月份示意5月份示意與城市相關(guān)與人居相關(guān)與品牌相關(guān)Step2：：5-7月關(guān)關(guān)聯(lián)項(xiàng)目和和萬(wàn)科品牌由宏大敘事轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換為博識(shí)強(qiáng)記，項(xiàng)目的形象象成功由城市市關(guān)聯(lián)轉(zhuǎn)換為為和人居關(guān)聯(lián)聯(lián)10月06年3月城市論壇5月品牌導(dǎo)入6月人居調(diào)查7月城居展覽8月接待蓄客9月客戶維系10月陽(yáng)光行動(dòng)11月驚艷揭幕4月城市關(guān)聯(lián)與城市相關(guān)與人居相關(guān)與品牌相關(guān)Step2：：5-7月關(guān)關(guān)聯(lián)項(xiàng)目和和萬(wàn)科品牌主題：項(xiàng)目、、萬(wàn)科品牌導(dǎo)導(dǎo)入媒體：形象墻墻6案例：深圳華華潤(rùn)萬(wàn)象城圍圍墻深圳綜合體物物業(yè)萬(wàn)象城圍圍墻風(fēng)格參考考1、目的：突突出萬(wàn)科倡導(dǎo)導(dǎo)和諧自然居居住環(huán)境2、形式：萬(wàn)萬(wàn)科城市作品品展覽－佛山山專場(chǎng)展覽3、地點(diǎn)：首首選地點(diǎn)：順德區(qū)規(guī)劃局局備選地點(diǎn)：嘉嘉信城市廣場(chǎng)場(chǎng)或德勝?gòu)V場(chǎng)場(chǎng)10月06年3月城市論壇5月品牌導(dǎo)入6月人居調(diào)查7月城居展覽8月接待蓄客9月客戶維系10月陽(yáng)光行動(dòng)11月驚艷揭幕4月城市關(guān)聯(lián)與城市相關(guān)與人居相關(guān)與品牌相關(guān)Step2：：5-7月關(guān)關(guān)聯(lián)項(xiàng)目和和萬(wàn)科品牌7主題：萬(wàn)科品品牌導(dǎo)入活動(dòng)：《萬(wàn)科科在中國(guó)》城城市居住展萬(wàn)科在中國(guó)標(biāo)標(biāo)桿人居企業(yè)業(yè)形象宣傳企業(yè)品牌理念念形象宣傳10月06年3月城市論壇5月品牌導(dǎo)入6月人居調(diào)查7月城居展覽8月接待蓄客9月客戶維系10月陽(yáng)光行動(dòng)11月驚艷揭幕4月城市關(guān)聯(lián)與城市相關(guān)與人居相關(guān)與品牌相關(guān)Step2：：5-7月關(guān)關(guān)聯(lián)項(xiàng)目和和萬(wàn)科品牌7讓你的生活成成為別人的旗旗幟順德新城·萬(wàn)萬(wàn)科01號(hào)作作品借居住展的話話題延續(xù)，描描述萬(wàn)科在佛佛山是為了建建立成為別人生活活旗幟而來(lái)的！以此此建立起與高高端客戶群體體心理吻合的的訴求！主題：項(xiàng)目、、萬(wàn)科品牌導(dǎo)導(dǎo)入媒體：戶外10月06年3月城市論壇5月品牌導(dǎo)入6月人居調(diào)查7月城居展覽8月接待蓄客9月客戶維系10月陽(yáng)光行動(dòng)11月驚艷揭幕4月城市關(guān)聯(lián)與城市相關(guān)與人居相關(guān)與品牌相關(guān)Step2：：5-7月關(guān)關(guān)聯(lián)項(xiàng)目和和萬(wàn)科品牌7網(wǎng)絡(luò)再度宣傳傳人居調(diào)查，，并配合宣揚(yáng)揚(yáng)“讓你的生活活成為別人的的旗幟”公眾類及地產(chǎn)產(chǎn)類網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商———佛山在線、地地產(chǎn)街、順德德樓市。主題：萬(wàn)科品品牌導(dǎo)入媒體：網(wǎng)絡(luò)10月06年3月城市論壇5月品牌導(dǎo)入6月人居調(diào)查7月城居展覽8月接待蓄客9月客戶維系10月陽(yáng)光行動(dòng)11月驚艷揭幕4月城市關(guān)聯(lián)與城市相關(guān)與人居相關(guān)與品牌相關(guān)Step2：：5-7月關(guān)關(guān)聯(lián)項(xiàng)目和和萬(wàn)科品牌7借用萬(wàn)科現(xiàn)有有刊物《萬(wàn)客客會(huì)》，以【【順德?？俊啃问椒侄嗥谄谥谱鳎?jī)蓛稍乱黄诨虿徊欢ㄆ谥谱鞒龀霭妗?、目的：凸凸現(xiàn)佛山在廣廣佛經(jīng)濟(jì)圈的的地位及未來(lái)來(lái)發(fā)展，同時(shí)時(shí)描繪新城區(qū)未來(lái)高尚居住住區(qū)域價(jià)值。。2、內(nèi)容：以以佛山城市轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型、佛山人人居調(diào)查、企企業(yè)家居住調(diào)調(diào)查等內(nèi)容作作?？O(shè)計(jì)。。3、傳播形式式：7月下旬旬完成印刷3000份以上，利用佛山人喜喜歡喝早茶的的習(xí)慣，分別存放在在萬(wàn)怡酒店、、中旅酒店、、歌頓酒店、、東城酒樓、、龍的酒樓等等各大酒樓、、酒店大堂，，免費(fèi)取閱主題：萬(wàn)科品品牌導(dǎo)入媒體：《萬(wàn)客客會(huì)》【順德德專刊·1】】STEP3———8～10月：客戶積積累和營(yíng)銷細(xì)細(xì)節(jié)10月06年3月城市論壇5月品牌導(dǎo)入6月人居調(diào)查7月城居展覽8月接待蓄客9月客戶維系10月陽(yáng)光行動(dòng)11月驚艷揭幕4月城市關(guān)聯(lián)順德新城·萬(wàn)萬(wàn)科01號(hào)作作品開(kāi)啟儀式式示意1、目的：從從項(xiàng)目整體工工程進(jìn)度考慮慮，建議選取取目前順德區(qū)區(qū)最高檔的星星級(jí)酒店作為為固定展點(diǎn)積積累客戶，并并在開(kāi)放當(dāng)天天舉行隆重開(kāi)啟啟儀式；2、固定展點(diǎn)點(diǎn)：萬(wàn)怡酒店店，儀式地位位為新城區(qū)德德勝?gòu)V場(chǎng)或嘉嘉信城市廣場(chǎng)場(chǎng)3、活動(dòng)動(dòng)形式：：開(kāi)啟儀儀式+表表演+餐餐飲4、人員員：發(fā)展展商關(guān)系系客戶、、合作單單位、明活動(dòng)一：：“順德德新城··萬(wàn)科01號(hào)作作品”開(kāi)開(kāi)啟參照香蜜蜜湖1號(hào)號(hào)案例8Step3：8-10月客戶戶積累和和營(yíng)銷細(xì)細(xì)節(jié)1、接待形式式：以常規(guī)銷銷售中心標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)流程進(jìn)行準(zhǔn)準(zhǔn)備；配合創(chuàng)新性的的“影視體驗(yàn)驗(yàn)”為載體（后面關(guān)于DV片中詳細(xì)細(xì)敘述），展展示項(xiàng)目實(shí)況況；2、物料：常常規(guī)性售樓處處的物料準(zhǔn)備備，7月份確確保各項(xiàng)物料料到位－模型型、樓書、單單張、DV片片、禮品等；；3、人員：采采用高素質(zhì)售樓代代表（模特售售樓）；銷售人員的的裝束：印有有戶型圖的旗旗袍和領(lǐng)帶；；4、現(xiàn)場(chǎng)：酒酒店配合，提提供茶水、飲飲料、精美點(diǎn)點(diǎn)心。10月06年3月城市論壇5月品牌導(dǎo)入6月人居調(diào)查7月城居展覽8月接待蓄客9月客戶維系10月陽(yáng)光行動(dòng)11月驚艷揭幕4月城市關(guān)聯(lián)Step3：：8-10月月客戶積累和和營(yíng)銷細(xì)節(jié)主題：營(yíng)銷細(xì)細(xì)節(jié)現(xiàn)場(chǎng)：酒店接接待——?jiǎng)?chuàng)新新性接待體系系81、目的：將將活動(dòng)緊密與與項(xiàng)目宣傳進(jìn)進(jìn)行結(jié)合，活活動(dòng)的目的就就是最終實(shí)現(xiàn)對(duì)本項(xiàng)目目的宣傳。2、主題：結(jié)結(jié)合佛山城市市化進(jìn)程宣傳傳本項(xiàng)目，在在提升項(xiàng)目認(rèn)認(rèn)知度同時(shí)樹(shù)立新豪宅標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。10月06年3月城市論壇5月品牌導(dǎo)入6月人居調(diào)查7月城居展覽8月接待蓄客9月客戶維系10月陽(yáng)光行動(dòng)11月驚艷揭幕4月城市關(guān)聯(lián)Step3：：8-10月月客戶積累和和營(yíng)銷細(xì)節(jié)8順德－本項(xiàng)目目上海－浦東深圳－寶安廣州－天河從目前的市場(chǎng)場(chǎng)反映及客戶戶訪談顯示：：順德客戶客客戶對(duì)新城區(qū)區(qū)的發(fā)展及配配套的完善仍仍呈保留態(tài)度度，通過(guò)軟片片宣傳，培養(yǎng)養(yǎng)、引領(lǐng)市場(chǎng)場(chǎng)。主題：營(yíng)銷細(xì)細(xì)節(jié)現(xiàn)場(chǎng)：DV短短片制作示意意創(chuàng)新體驗(yàn)展示示——酒店的有有效分區(qū)和體體驗(yàn)震撼效果果之一：整體概念篇制作DV，分分四大部分；；本部分記錄國(guó)內(nèi)城市市新區(qū)發(fā)展歷歷程和成果，重點(diǎn)是以類類比的方式，，襯托本項(xiàng)目目的未來(lái)地位位；要點(diǎn)是激昂澎湃，節(jié)奏明快，，高音質(zhì)，高高畫質(zhì)，給到到客戶感受未未來(lái)片區(qū)發(fā)展展的巨大潛力力。A佛山－萬(wàn)萬(wàn)科項(xiàng)目目示意上海－浦浦東新區(qū)區(qū)廣州－天天河區(qū)之二：項(xiàng)項(xiàng)目介紹紹篇從區(qū)域規(guī)規(guī)劃著手手描述，，接著錄錄制建筑設(shè)計(jì)計(jì)師語(yǔ)錄錄，親自講講述項(xiàng)目目的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)歷歷程，可可以配合合展示項(xiàng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)的過(guò)程程文稿，，記錄項(xiàng)項(xiàng)目精心心打造的的努力過(guò)過(guò)程專家也煽煽情，熱熱情推介介項(xiàng)目本篇臨結(jié)結(jié)束時(shí)，，由虛幻幻中亮出出1：60的震撼撼模型，可升降降，追光光跟上，，橫空出出世，給給客戶以以巨大的的震撼B創(chuàng)新體驗(yàn)驗(yàn)展示——酒店店的有效效分區(qū)和和體驗(yàn)震震撼效果果項(xiàng)目示意意區(qū)域規(guī)劃劃示意之三：產(chǎn)產(chǎn)品介紹紹篇著重介紹紹本項(xiàng)目目產(chǎn)品單體體的實(shí)用用性和創(chuàng)創(chuàng)新性，，突出本項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品品單體與與市場(chǎng)其其他項(xiàng)目目產(chǎn)品單單體的差差異性，，尤其在在四聯(lián)排排別墅問(wèn)問(wèn)題上消消除客戶戶最關(guān)心心對(duì)私人空間間的擔(dān)憂。。C創(chuàng)新體體驗(yàn)展展示——酒酒店的的有效效分區(qū)區(qū)和體體驗(yàn)震震撼效效果聯(lián)排別墅的演變庭院建筑傳統(tǒng)型：二端的單位資源好，中間的單位資源差改良型：通過(guò)錯(cuò)落使得附送院子面積增大達(dá)到資源的均衡。但需要用地進(jìn)深的支持。升級(jí)型：通過(guò)增加一定的面寬，設(shè)計(jì)左右的庭院空間，將聯(lián)排TH作成雙拼TH的感覺(jué)。之四：：生活活場(chǎng)景景篇裝修設(shè)設(shè)計(jì)師師設(shè)計(jì)計(jì)理念闡闡述，，所采采用風(fēng)風(fēng)格的的原則則和關(guān)關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)等實(shí)景生生活展展示，著重重表現(xiàn)內(nèi)內(nèi)部景景觀及及高層層江景景單位位體驗(yàn)驗(yàn)，傳遞遞未來(lái)來(lái)生活活美景景。D創(chuàng)新體體驗(yàn)展展示——酒店店的有效效分區(qū)和和體驗(yàn)震震撼效果果生活場(chǎng)景景示意高層景觀觀示意小區(qū)景觀觀示意1、目的的：積累累客戶，，整合萬(wàn)萬(wàn)科客戶戶資源，，突破地地產(chǎn)預(yù)售售限制2、時(shí)間間：2006.8月前前設(shè)計(jì)制制作完成成，在固固定展點(diǎn)點(diǎn)及鎮(zhèn)區(qū)區(qū)展點(diǎn)同同時(shí)發(fā)行行3、權(quán)益益內(nèi)容：：1）3萬(wàn)萬(wàn)元申請(qǐng)2）卡號(hào)≈選房順序號(hào)（如果認(rèn)卡客戶多，則做一次升級(jí)確認(rèn)選房資格）3）選房當(dāng)日成功選房者額外優(yōu)惠3％4）積分增值優(yōu)惠（購(gòu)房、參加活動(dòng)和老帶新等積分）5）增值性，隨著萬(wàn)科資源的整合度，權(quán)益不斷增加6）獲得購(gòu)買萬(wàn)科順德后續(xù)物業(yè)的折扣優(yōu)惠10月06年3月城市論壇5月品牌導(dǎo)入6月人居調(diào)查7月城居展覽8月接待蓄客9月客戶維系10月陽(yáng)光行動(dòng)11月驚艷揭幕4月城市關(guān)聯(lián)Step3：8-10月客戶戶積累和和營(yíng)銷細(xì)細(xì)節(jié)8主題：客客戶積累累活動(dòng)二：：VIP卡發(fā)售售1、地點(diǎn)點(diǎn)：在大大佛山的的核心組組團(tuán)區(qū)域域，選取取客戶認(rèn)認(rèn)知度高高的高檔檔酒店；；（具體體建議見(jiàn)見(jiàn)下表））2、巡展展方式3、人員：與固定展點(diǎn)一致，保持形象的統(tǒng)一性；4、物料：門口導(dǎo)示牌、大展板、接待臺(tái)及洽談區(qū)、項(xiàng)目資料；5、現(xiàn)場(chǎng)：與酒店合作，現(xiàn)場(chǎng)提供茶水、飲料、精美點(diǎn)心。10月06年3月城市論壇5月品牌導(dǎo)入6月人居調(diào)查7月城居展覽8月接待蓄客9月客戶維系10月陽(yáng)光行動(dòng)11月驚艷揭幕4月城市關(guān)聯(lián)Step3：8-10月客戶戶積累和和營(yíng)銷細(xì)細(xì)節(jié)主題：客客戶積累累活動(dòng)三：：大佛山山鎮(zhèn)區(qū)巡巡展（““上山山下鄉(xiāng)””）81、目的的：篩選客戶戶，初步步確定誠(chéng)誠(chéng)意客戶戶，為產(chǎn)品品發(fā)布會(huì)會(huì)作準(zhǔn)備備；了解客戶戶購(gòu)房意意向，更更準(zhǔn)確把握客戶戶需求，指導(dǎo)項(xiàng)項(xiàng)目的銷銷售；了解客戶戶喜好、、特征，，以指導(dǎo)項(xiàng)目目營(yíng)銷工工作的開(kāi)展；；推介項(xiàng)目目，進(jìn)行行小眾傳播播；2、時(shí)間間：8月月份，已已經(jīng)有一一定的客客戶積累累3、地點(diǎn)點(diǎn)：萬(wàn)怡怡酒店及及各巡展展酒店咖咖啡廳（（需要包包廳或包包半個(gè)廳廳，不希希望其他他人打擾擾），人人均消費(fèi)費(fèi)約100元，，提高客客戶身份份。10月06年3月城市論壇5月品牌導(dǎo)入6月人居調(diào)查7月城居展覽8月接待蓄客9月客戶維系10月陽(yáng)光行動(dòng)11月驚艷揭幕4月城市關(guān)聯(lián)Step3：8-10月客戶戶積累和和營(yíng)銷細(xì)細(xì)節(jié)8主題：客客戶積累累活動(dòng)四：：特定客客戶深度度訪談收集訪談?wù)効蛻粼L談后總總結(jié)訪談過(guò)程程訪談前準(zhǔn)準(zhǔn)備時(shí)間軸需要較長(zhǎng)長(zhǎng)一段時(shí)時(shí)間累計(jì)計(jì)客戶和和篩選誠(chéng)誠(chéng)意客戶戶3周時(shí)間間內(nèi)確定定：訪談?wù)劦攸c(diǎn)、、計(jì)劃通通知的客客戶、確確定郵寄寄方式、、制作邀邀請(qǐng)函及及信封、、確認(rèn)到到訪客戶戶人數(shù)及及時(shí)間、、訪談員員培訓(xùn)、、訪談問(wèn)問(wèn)卷制作作、裝訂訂、禮品品等。場(chǎng)地確認(rèn)認(rèn)、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)控制、、訪談客客戶時(shí)間間的安排排、人手手調(diào)配等等有效問(wèn)卷卷的篩選選、客戶戶反饋的的總結(jié)、、訪談人人員的總總結(jié)等客戶訪談?wù)劰ぷ髂ＤＪ绞疽庖?0天10天10天10天數(shù)據(jù)支持：：純水岸別別墅客戶訪訪談，有效效樣本量27個(gè)子女學(xué)習(xí)情情況——1/3子女女在國(guó)外學(xué)學(xué)習(xí)結(jié)論：接受本項(xiàng)調(diào)調(diào)查的27個(gè)家庭中中，18個(gè)個(gè)家庭的子子女都在國(guó)國(guó)內(nèi)學(xué)習(xí)，，在深圳就就讀的子女女基本分布布在深圳的的知名中小小學(xué)，如深深圳實(shí)驗(yàn)學(xué)學(xué)校、南山山外國(guó)語(yǔ)學(xué)學(xué)校等，有有三分之一一的父母明明確表示子子女初中畢畢業(yè)后就送送往國(guó)外學(xué)學(xué)習(xí)。被調(diào)調(diào)查客戶對(duì)結(jié)論：私家車在高高端客戶的的家庭中是是一個(gè)不可可缺少的工工具，且數(shù)數(shù)目不菲。。在訪談中中，許多客客戶也明確確表示需要客戶研究結(jié)結(jié)果示例1日常休閑方方式結(jié)論：打高爾爾夫球球是接接受本本項(xiàng)調(diào)調(diào)查的的17位客客戶的的主要要休閑數(shù)據(jù)支持：純純水岸別墅客客戶訪談，有有效樣本量27個(gè)買房時(shí)獲得信信息途徑結(jié)論：接受本項(xiàng)調(diào)查查的19位客客戶中買房時(shí)客戶研究結(jié)果謹(jǐn)慎不張揚(yáng)的陳先生和太太太陳生，約40歲，頭發(fā)較較稀少，眼神神平和，話很很少，性格內(nèi)內(nèi)向。身高170cm。。上身穿蜘蛛俠俠圖案休閑T恤，下身穿穿休閑短褲，，涼鞋。陳太，看上去去30多歲，，皮膚很白，，大眼睛，齊齊耳短發(fā)，氣氣質(zhì)很好。身身高165cm上身穿韓國(guó)品品牌淡黃色格格子休閑襯衫衫，下身穿米米色休閑短褲褲，皮拖鞋，，手戴SEIKO女裝手表。。話也不多，，但很堅(jiān)定，，往往起到總總結(jié)作用。夫婦倆受教育程度較較高曾生：34歲歲，騰訊創(chuàng)始始人之一，身身材魁梧，短短發(fā)，戴一幅幅金色金屬鏡鏡框眼鏡，穿米黃色色休閑襯衫，，戴一塊銀色色方形的運(yùn)動(dòng)動(dòng)腕表，打扮扮似乎像是要要出海度假?！Ｍ麆e墅墅區(qū)的發(fā)展商商可以對(duì)業(yè)主主進(jìn)行篩選，希望這些鄰鄰居是可以公公開(kāi)的人物，，通過(guò)社會(huì)的的力量監(jiān)督；；——希望和柳傳志住在一起，或或者是什么娛娛樂(lè)界的明星星，提升整個(gè)個(gè)社區(qū)的檔次次；——提出別墅墅的轉(zhuǎn)讓期是5年年，不然安全沒(méi)沒(méi)有保證。客戶訪談?dòng)涗涗浭纠?童女士，女職職業(yè)經(jīng)理人從從事汽汽車行業(yè)廣州本田工裝，LV手袋，淡妝，，年紀(jì)大約35歲左右，，皮膚白皙。。形色匆忙，，語(yǔ)速極快，回回答問(wèn)題幾乎乎不假思索。。家庭四個(gè)人人，保姆一個(gè)個(gè)?！獩](méi)有什么么時(shí)間休息，，經(jīng)常要應(yīng)酬酬，希望美容店檔次高點(diǎn)，，能上門服務(wù)務(wù)最好——如果以后后不工作了，，就周游列國(guó)國(guó)，四處走走走，這就是我我的夢(mèng)想了胡先生，看上上去約40歲歲，上身穿Tommy淺淺藍(lán)色休閑襯襯衫，下身是是HuguBoss黑黑色休閑西褲。。右手戴一串串佛珠，左手手戴一只金表表，用諾基亞亞7180手手機(jī)。溫文儒儒雅，非常平和和?！覀兙褪鞘谴蚵閷?棋棋牌，還想有有自己的視聽(tīng)聽(tīng)室，和在樓樓頂舉行燒烤晚會(huì)。——每棟別墅墅最好還能配配置獨(dú)立的中中央凈水機(jī)；；——或者男人人和女人對(duì)成成功的理解是是不一樣的，，像我這種，，很辛苦地奮奮斗到今天，，對(duì)成功的理解解是能有一套套房子，有獨(dú)獨(dú)立的的空間間，具具備高高雅的的品質(zhì)質(zhì)，并并且能能體現(xiàn)現(xiàn)自身身成就就?？蛻粼L訪談?dòng)浻涗浭臼纠?私營(yíng)業(yè)業(yè)主，，在東東莞開(kāi)工廠廠。居住在在東莞莞，工工作之之余在在深莞莞兩地地穿梭梭，來(lái)來(lái)深圳圳娛樂(lè)樂(lè)消費(fèi)費(fèi)?？纯瓷先トゼs40歲歲。膚膚色黝黑，，有點(diǎn)點(diǎn)禿頂頂，有有兩顆顆暴牙牙。身身高約約168左左右，，上身身穿萬(wàn)萬(wàn)寶路路深色色襯衫衫，下下身穿米色色休閑閑褲，，戴一一副黑框眼眼鏡。用舊舊款NOKIA手機(jī)機(jī)，健談。肖小姐姐，住住東海?；▓@園?？纯瓷先トゼs20多多歲左左右，，身材材苗條條，化化淡妝妝，皮皮膚護(hù)護(hù)理的的富有彈彈性，，使人人不易易判斷斷她的的年齡齡。聲聲音溫溫柔，，健談?wù)?，帶臺(tái)灣灣腔。穿粉粉色FOEVERLUCY粉色色吊帶帶，白白色七七分褲褲，戴戴一塊塊粉色色鑲鉆鉆手表表，粉粉色涼涼鞋。。注重重保養(yǎng)，，家庭庭主婦婦，沒(méi)沒(méi)有小小孩。?！獣?huì)會(huì)所的的配套套設(shè)施施要完完善。。高檔檔社區(qū)區(qū)的房房子不不能搞搞得像像平民房房那樣啊??！——我我家小小孩要要上就就要上上好學(xué)學(xué)校，，我兩兩個(gè)小小孩都都在香港上上最好好的學(xué)學(xué)校?！椅蚁Ｍ约杭涸诩壹依飺Q換衣服服時(shí)都都不用關(guān)關(guān)門?！椅宜乃剿矫苄孕允擒浶苑址指睿酶吒叽蟮牡臉?shù)木木把別別墅周周圍圍圍起來(lái)來(lái)，但但又不不是特特別密密，能能有星星星點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)的的陽(yáng)光光灑進(jìn)進(jìn)來(lái)，，非常常的自自然。。——““買衣衣服去去香港港比較較多，，像登登喜路路、萬(wàn)萬(wàn)寶路路這些些品牌牌的，，我都都是去去西武買，貨貨真價(jià)價(jià)實(shí)也也便宜宜些。?！笨蛻粼L訪談?dòng)浻涗浭臼纠?1、內(nèi)內(nèi)容：：項(xiàng)目目名稱稱、推推廣語(yǔ)語(yǔ)、咨咨詢電電話2、方方式：：主要要集中中在廣珠公公路、、碧桂桂公路路、龍龍洲公公路、、南國(guó)國(guó)路及及桂洲洲大道道；3、要要點(diǎn)：：密集集布置置，制作大大氣、、創(chuàng)意意形狀狀，雙雙面圖圖案。形成成對(duì)整整個(gè)順順德片片區(qū)的的“占領(lǐng)領(lǐng)態(tài)勢(shì)勢(shì)”。10月06年3月城市論壇5月品牌導(dǎo)入6月人居調(diào)查7月城居展覽8月接待蓄客9月客戶維系10月陽(yáng)光行動(dòng)11月驚艷揭幕4月城市關(guān)聯(lián)Step3：8-10月月客戶戶積累累和營(yíng)營(yíng)銷細(xì)細(xì)節(jié)8位置建建議（廣珠珠公路路、碧碧桂公公路、、龍洲洲公路路、南南國(guó)路路及桂桂洲大大道））燈旗示示意主題：：客戶戶積累累現(xiàn)場(chǎng)：：燈桿桿旗1、內(nèi)內(nèi)容：：項(xiàng)目目名稱稱、推推廣語(yǔ)語(yǔ)、咨咨詢電電話2、方方式：：利用用項(xiàng)目目地理位位置，主要要集中中在西西面廣珠公公路位置及及南面面德勝河河，即朝朝杏壇壇及容容桂方方向懸懸掛，，發(fā)揮揮最大大昭示面面的效果果；3、要要點(diǎn)：：以工工程進(jìn)進(jìn)度為為準(zhǔn)，，盡可可能懸懸掛較高位位置，以整整面墻墻體懸懸掛條條幅，，燈光光字為為加強(qiáng)強(qiáng)夜間間昭示示性，，吸引引客戶戶注意意；10月06年3月城市論壇5月品牌導(dǎo)入6月人居調(diào)查7月城居展覽8月接待蓄客9月客戶維系10月陽(yáng)光行動(dòng)11月驚艷揭幕4月城市關(guān)聯(lián)Step3：8-10月月客戶戶積累累和營(yíng)營(yíng)銷細(xì)細(xì)節(jié)主題：：營(yíng)銷銷細(xì)節(jié)節(jié)現(xiàn)場(chǎng)：：條幅幅、燈燈光字字燈光字字示意意圖豪宅案案例：：紅樹(shù)樹(shù)西岸岸整面面樓體體條幅幅順德新新城萬(wàn)萬(wàn)科科01號(hào)作作品81、內(nèi)內(nèi)容：：項(xiàng)目目名稱稱、導(dǎo)導(dǎo)引語(yǔ)語(yǔ)、咨咨詢電電話、、發(fā)展展商名名稱2、方方式：：更換換所有有戶外外媒體體，傳傳遞項(xiàng)項(xiàng)目已已經(jīng)進(jìn)進(jìn)入銷銷售準(zhǔn)準(zhǔn)備階階段的的信息息，變變化平面設(shè)設(shè)計(jì)；3、組組合：：戶外外廣告告牌、、加油油站廣廣告牌牌，10月06年3月城市論壇5月品牌導(dǎo)入6月人居調(diào)查7月城居展覽8月接待蓄客9月客戶維系10月陽(yáng)光行動(dòng)11月驚艷揭幕4月城市關(guān)聯(lián)Step3：8-10月月客戶戶積累累和營(yíng)營(yíng)銷細(xì)細(xì)節(jié)8主題：：客戶戶積累累現(xiàn)場(chǎng)、、戶外外：樹(shù)樹(shù)立大大型廣廣告牌牌順德新新城··萬(wàn)科科01號(hào)作作品開(kāi)開(kāi)啟請(qǐng)前往往大良良萬(wàn)怡怡酒店店×××廳1、組組合方方式：：報(bào)紙：：<南南方都都市報(bào)報(bào)><珠江江商報(bào)報(bào)>電視：：翡翠翠臺(tái)插插播廣廣告2、投投放形形式：：認(rèn)籌階階段－－－系系列軟軟文+熱點(diǎn)點(diǎn)新聞聞炒作作+報(bào)報(bào)眼;后期產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)發(fā)布會(huì)會(huì)等重重大節(jié)節(jié)點(diǎn)整整版/跨版版信息息報(bào)道道（圖圖片+軟文文）;3、投投放時(shí)時(shí)間：：認(rèn)籌當(dāng)當(dāng)周周周四、、周五五連續(xù)續(xù)投放放，8月、9月每月投投放2次；；重大節(jié)點(diǎn)點(diǎn)另外單獨(dú)獨(dú)投放。10月06年3月城市論壇5月品牌導(dǎo)入6月人居調(diào)查7月城居展覽8月接待蓄客9月客戶維系10月陽(yáng)光行動(dòng)11月驚艷揭幕4月城市關(guān)聯(lián)Step3：8-10月客戶戶積累和營(yíng)營(yíng)銷細(xì)節(jié)8主題：客戶戶積累媒體：報(bào)紙紙、電視1、內(nèi)容：：根據(jù)不同同階段進(jìn)行行調(diào)整；2、方式：：從8月份開(kāi)始始，其他階段段根據(jù)相關(guān)關(guān)時(shí)段的推推廣主題進(jìn)進(jìn)行播放；；3、地點(diǎn)選選?。捍蠓鹕絽^(qū)域域高檔酒店店、寫字樓樓的大廳及及電梯廳。。10月06年3月城市論壇5月品牌導(dǎo)入6月人居調(diào)查7月城居展覽8月接待蓄客9月客戶維系10月陽(yáng)光行動(dòng)11月驚艷揭幕4月城市關(guān)聯(lián)Step3：8-10月客戶戶積累和營(yíng)營(yíng)銷細(xì)節(jié)8主題：客戶戶積累媒體：系統(tǒng)統(tǒng)路演1、目的：：吻合項(xiàng)目目客戶群，，提高項(xiàng)目目知名度及及品位感，，并對(duì)前期期的積累客戶戶進(jìn)行維維系2、地點(diǎn)點(diǎn)：嘉信城市市廣場(chǎng)前前3、形式式：展覽覽、時(shí)裝裝走秀4、建議議被選車車：勞斯萊斯斯/福特/保時(shí)捷等等數(shù)量：4－5輛輛5、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)配合：：車模+地產(chǎn)介介紹10月06年3月城市論壇5月品牌導(dǎo)入6月人居調(diào)查7月城居展覽8月接待蓄客9月客戶維系10月陽(yáng)光行動(dòng)11月驚艷揭幕4月城市關(guān)聯(lián)Step3：8-10月客戶戶積累和和營(yíng)銷細(xì)細(xì)節(jié)9主題：客客戶積累累活動(dòng)五：：老爺車車展及時(shí)時(shí)裝秀此次活動(dòng)動(dòng)的主要要內(nèi)容是是名車展展、車模模時(shí)裝展展，這些些內(nèi)容對(duì)對(duì)于宣傳傳整個(gè)樓樓盤高尚的生活氛氛圍在一定程度上上起到了較好好的宣傳效果果，通過(guò)人文文傳遞項(xiàng)目的的精神；在形形象宣傳上起起到了好的效效果。10月06年3月城市論壇5月品牌導(dǎo)入6月人居調(diào)查7月城居展覽8月接待蓄客9月客戶維系10月陽(yáng)光行動(dòng)11月驚艷揭幕4月城市關(guān)聯(lián)Step3：：8-10月月客戶積累和和營(yíng)銷細(xì)節(jié)1935年出出產(chǎn)的勞斯萊萊斯老爺車1934年出出產(chǎn)的勞斯萊萊斯老爺車1959年出出廠的德國(guó)產(chǎn)產(chǎn)保時(shí)捷1937年出出廠的福特老老爺車910月06年3月城市論壇5月品牌導(dǎo)入6月人居調(diào)查7月城居展覽8月接待蓄客9月客戶維系10月陽(yáng)光行動(dòng)11月驚艷揭幕4月城市關(guān)聯(lián)Step3：：8-10月月客戶積累和和營(yíng)銷細(xì)節(jié)91、目的：得業(yè)內(nèi)者得天天下2、方式：利利用世聯(lián)向全全國(guó)發(fā)行的的的專業(yè)刊物，，從8月份開(kāi)開(kāi)始免費(fèi)刊登登本項(xiàng)目廣告告，提升項(xiàng)目目的業(yè)界影響力。。3、專業(yè)雜志志：《地產(chǎn)評(píng)論》》－兩月1期期《樓市中國(guó)》》－不定期發(fā)發(fā)行主題：客戶積積累媒體：渠道利利用（世聯(lián)平平臺(tái)）世聯(lián)出版專業(yè)業(yè)刊物10月06年3月城市論壇5月品牌導(dǎo)入6月人居調(diào)查7月城居展覽8月接待蓄客9月客戶維系10月陽(yáng)光行動(dòng)11月驚艷揭幕4月城市關(guān)聯(lián)Step3：：8-10月月客戶積累和和營(yíng)銷細(xì)節(jié)1、目的：強(qiáng)強(qiáng)化項(xiàng)目賣點(diǎn)點(diǎn)，滲透新老老客戶渠道。。2、內(nèi)容：片區(qū)的規(guī)劃、、項(xiàng)目的建筑筑規(guī)劃、建筑筑設(shè)計(jì)、產(chǎn)品品介紹；VIP發(fā)行中中及相關(guān)權(quán)益；未來(lái)生活場(chǎng)景景描述；3、傳播形式式：印刷刷3000份以以上，存存放地點(diǎn)點(diǎn)參照7月份第第1期存存放位置置，并根根據(jù)情況況進(jìn)行適適當(dāng)調(diào)整整！主題：客客戶積累累媒體：渠渠道利用用（萬(wàn)科科平臺(tái)））萬(wàn)客會(huì)【【順德專?？?】910月06年3月城市論壇5月品牌導(dǎo)入6月人居調(diào)查7月城居展覽8月接待蓄客9月客戶維系10月陽(yáng)光行動(dòng)11月驚艷揭幕4月城市關(guān)聯(lián)Step3：8-10月客戶戶積累和和營(yíng)銷細(xì)細(xì)節(jié)直郵形式：大大信封+內(nèi)容容，信封進(jìn)行行創(chuàng)新設(shè)設(shè)計(jì)發(fā)布量：：每次不不少于2萬(wàn)份短信形式：專專業(yè)短信信傳播公公司協(xié)助助篩選客客戶群；；發(fā)布量：：每次不不少于5萬(wàn)條目標(biāo)人群群1、發(fā)展展商對(duì)大良開(kāi)發(fā)發(fā)高檔樓樓盤的老老業(yè)主資資源進(jìn)行有效效利用；；2、選取取信用卡、、手機(jī)消消費(fèi)高端端客戶；主題內(nèi)容容本階段分分三次發(fā)發(fā)送，8月份以以形象及及VIP發(fā)行信信息；9月份以以活動(dòng)宣宣傳宣傳傳為主，，10月月份以產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)布布會(huì)為主主。主題：客客戶積累累媒體：直直郵、短短信910月06年3月城市論壇5月品牌導(dǎo)入6月人居調(diào)查7月城居展覽8月接待蓄客9月客戶維系10月陽(yáng)光行動(dòng)11月驚艷揭幕4月城市關(guān)聯(lián)1、地點(diǎn)點(diǎn)：萬(wàn)怡酒店店2、邀請(qǐng)請(qǐng)嘉賓：：VIP卡客戶戶，相關(guān)關(guān)政府官員員，業(yè)內(nèi)人人士，各各媒體記記者3、主講講：主持持人、各各設(shè)計(jì)單單位、萬(wàn)萬(wàn)科地產(chǎn)產(chǎn)4、內(nèi)容容：發(fā)展商領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)致詞詞——介介紹萬(wàn)科科，放映映萬(wàn)科宣宣傳影視視片；本項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)、室內(nèi)內(nèi)設(shè)計(jì)及及建筑設(shè)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)隊(duì)亮相致致辭，總總建筑師師重點(diǎn)介介紹項(xiàng)目目建筑規(guī)規(guī)劃、產(chǎn)產(chǎn)品，并并播放DV片；；物業(yè)管理理模式以以舞臺(tái)劇劇形式亮亮相；中間穿插插小提琴琴演奏等等高雅表表演；陽(yáng)光行動(dòng)動(dòng)——8大誠(chéng)信信宣言，，正式啟啟動(dòng)。主題：客客戶積累累香蜜湖1號(hào)酒會(huì)會(huì)10Step3：8-10月客戶戶積累和和營(yíng)銷細(xì)細(xì)節(jié)活動(dòng)六：：順德新新城·萬(wàn)萬(wàn)科01號(hào)作品品產(chǎn)品鑒鑒賞酒會(huì)會(huì)鄭重承諾諾3、、落訂后后3天內(nèi)內(nèi)，無(wú)理理由退房房陽(yáng)光行動(dòng)動(dòng)誠(chéng)信宣言言鄭重承諾諾1、確確保工程程質(zhì)量鄭重承諾諾2、、面積短短缺，缺缺一賠二二鄭重承諾諾3、、落訂后后3天內(nèi)內(nèi)，無(wú)理理由退房房鄭重承諾諾4、、購(gòu)房各各項(xiàng)費(fèi)用用嚴(yán)格按按照國(guó)家家規(guī)定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行行鄭重承諾諾5、、房屋所所有權(quán)保保證鄭重承諾諾6、、零費(fèi)用用入伙鄭重承諾諾7、、嚴(yán)格按照照國(guó)家規(guī)規(guī)定組織織、協(xié)助助成立業(yè)業(yè)主委員員會(huì)鄭重承諾諾8、、超長(zhǎng)房房屋保修修期陽(yáng)光行動(dòng)動(dòng)正式啟啟動(dòng)，8大誠(chéng)信信宣言發(fā)發(fā)布強(qiáng)調(diào)關(guān)鍵鍵條款，，引爆行行業(yè)聚焦焦，感動(dòng)動(dòng)佛山10月06年3月城市論壇5月品牌導(dǎo)入6月人居調(diào)查7月城居展覽8月接待蓄客9月客戶維系10月陽(yáng)光行動(dòng)11月驚艷揭幕4月城市關(guān)聯(lián)10Step3：8-10月客戶戶積累和和營(yíng)銷細(xì)細(xì)節(jié)1、目的的：多渠道進(jìn)進(jìn)行項(xiàng)目目營(yíng)銷滲透透2、形式式：BEE牌牌撲克派派發(fā)，背面印有有項(xiàng)目信信息和主主題3、發(fā)放放方式：：撲克牌免免費(fèi)贈(zèng)送送給佛山山高檔咖啡啡廳、茶茶座等場(chǎng)所，，以及高檔酒樓樓，向各種種消費(fèi)客客戶發(fā)送送注：另外，上門客戶戶可免費(fèi)費(fèi)申請(qǐng)獲獲得主題：營(yíng)營(yíng)銷細(xì)節(jié)節(jié)活動(dòng)七：：娛樂(lè)撲撲克牌【【與商商家聯(lián)動(dòng)動(dòng)活動(dòng)】】電視廣告告1、組合合方式：：<明珠臺(tái)臺(tái)>、<翡翠翠臺(tái)>為為主，<佛山電電視臺(tái)>為輔2、投放放形式：：DV片精精簡(jiǎn)版本本，每晚8點(diǎn)鐘，，以30秒以及及15秒秒兩種形形式播放放，強(qiáng)烈印象象灌輸;3、投放放時(shí)間：：從9月份份開(kāi)始，，以10月份為為主要投投放時(shí)間間段，持持續(xù)一個(gè)個(gè)月；電臺(tái)廣告告以客戶群群多數(shù)有有私家車車的特點(diǎn)點(diǎn)，早上上10點(diǎn)點(diǎn)以及下下午3點(diǎn)點(diǎn)為出外外辦事密密集時(shí)段段，以10秒鐘鐘形式，，間隔循循環(huán)播放放，選擇擇頻道為為“千色色”及““真愛(ài)””。10月06年3月城市論壇5月品牌導(dǎo)入6月人居調(diào)查7月城居展覽8月接待蓄客9月客戶維系10月陽(yáng)光行動(dòng)11月驚艷揭幕4月城市關(guān)聯(lián)10Step3：8-10月客戶戶積累和和營(yíng)銷細(xì)細(xì)節(jié)主題：客戶戶積累媒體：電視視、電臺(tái)STEP4——11月起：銷銷售實(shí)施10月06年3月城市論壇5月品牌導(dǎo)入6月人居調(diào)查7月城居展覽8月接待蓄客9月客戶維系10月陽(yáng)光行動(dòng)11月驚艷揭幕4月城市關(guān)聯(lián)前提：根據(jù)據(jù)客戶儲(chǔ)備備量決定，，一般是上上門客戶較較多下采用用。內(nèi)容:VIP客戶戶認(rèn)購(gòu)升級(jí)級(jí)及算價(jià)目的：進(jìn)一步篩選選客戶，提高誠(chéng)意度度時(shí)間：開(kāi)盤前一周周開(kāi)始，至至開(kāi)盤日前前夕結(jié)束地點(diǎn)：萬(wàn)怡酒店形式：按認(rèn)籌號(hào)分分批進(jìn)行，，升級(jí)客戶戶將誠(chéng)意金金補(bǔ)交至20萬(wàn)，同同時(shí)接受價(jià)價(jià)格計(jì)算。主題：銷售售實(shí)施事件活動(dòng)：：VIP客戶升級(jí)級(jí)、算價(jià)11Step3：11月月起銷售實(shí)實(shí)施10月06年3月城市論壇5月品牌導(dǎo)入6月人居調(diào)查7月城居展覽8月接待蓄客9月客戶維系10月陽(yáng)光行動(dòng)11月驚艷揭幕4月城市關(guān)聯(lián)11Step3：11月月起銷售實(shí)實(shí)施目的：驚艷開(kāi)始，，神秘面紗紗揭幕人物：經(jīng)升升級(jí)VIP客戶、媒媒體、業(yè)內(nèi)內(nèi)人士地點(diǎn)：萬(wàn)怡酒店形式：選房房+（薩克克斯、時(shí)裝裝等表演））+高檔點(diǎn)點(diǎn)心提供主題：銷售售實(shí)施事件活動(dòng)：：低調(diào)發(fā)售售儀式10月06年3月城市論壇5月品牌導(dǎo)入6月人居調(diào)查7月城居展覽8月接待蓄客9月客戶維系10月陽(yáng)光行動(dòng)11月驚艷揭幕4月城市關(guān)聯(lián)11Step3：11月月起銷售實(shí)實(shí)施時(shí)間：配合合工程及公公眾節(jié)日時(shí)時(shí)間地點(diǎn)：樓盤盤售樓處現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)人物：所有有業(yè)主、新新客戶、政政府官員、、邀請(qǐng)明星星、媒體等等形式：?jiǎn)⒂糜脙x式+知名公眾人人物到場(chǎng)＋美食＋現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)參觀主題：銷售售實(shí)施事件活動(dòng)：：正式售售樓啟用儀儀式10月06年3月城市論壇5月品牌導(dǎo)入6月人居調(diào)查7月城居展覽8月接待蓄客9月客戶維系10月陽(yáng)光行動(dòng)11月驚艷揭幕4月城市關(guān)聯(lián)11Step3：11月月起銷售實(shí)實(shí)施兩個(gè)售樓處處管理原則則：“管理品牌牌”品牌之所以以是品牌———需以客客戶為導(dǎo)向向是因?yàn)橄M(fèi)者和品品牌的關(guān)系系消費(fèi)者對(duì)品品牌的情感感品牌在消費(fèi)費(fèi)者生活中中的意義不是因?yàn)楫a(chǎn)品質(zhì)量好好做了很多廣廣告銷售很多鋪貨很廣促銷很多很很成功在市場(chǎng)上最最有名影響消費(fèi)者者的種種經(jīng)經(jīng)驗(yàn)視覺(jué)管理：：售樓處、廣廣告、名名稱、調(diào)性性體驗(yàn)管理：：銷售、物管管人員電電話態(tài)態(tài)度行銷管理：：直效行銷銷忠誠(chéng)度度行銷溝通管理：：營(yíng)銷活動(dòng)動(dòng)、產(chǎn)品推推介會(huì)品牌形象：：產(chǎn)品整體感感受：個(gè)性性、信任、、可靠、信信心等………10月06年3月城市論壇5月品牌導(dǎo)入6月人居調(diào)查7月城居展覽8月接待蓄客9月客戶維系10月陽(yáng)光行動(dòng)11月驚艷揭幕4月城市關(guān)聯(lián)11Step3：11月