某地區(qū)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)管理知識(shí)調(diào)查總結(jié)

福州房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)研究2013年修改?開發(fā)企業(yè)實(shí)力雄厚，強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和政府背景－－彰顯開發(fā)商雄厚資金實(shí)力；－－彰顯開發(fā)商求新進(jìn)取精神；－－彰顯項(xiàng)目走在時(shí)代前沿和城市前列的品質(zhì)；－－彰顯居住品質(zhì)的不凡；－－彰顯購(gòu)房者眼光的獨(dú)到一案成名?項(xiàng)目開發(fā)市場(chǎng)分析，樓市未來發(fā)展預(yù)判項(xiàng)目地塊區(qū)位市場(chǎng)研判目標(biāo)客戶需求剖析項(xiàng)目掃描產(chǎn)品市場(chǎng)定位市場(chǎng)依據(jù)鼓樓中心濱江高端品質(zhì)社區(qū)舒適中小戶型產(chǎn)品產(chǎn)品市場(chǎng)定位項(xiàng)目整體規(guī)劃建議項(xiàng)目建筑單體建議項(xiàng)目園林景觀建議項(xiàng)目配套設(shè)施建議【匯報(bào)思路】項(xiàng)目定位?1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展分析，樓市未來市場(chǎng)發(fā)展預(yù)判福州樓市發(fā)展的宏觀環(huán)境福州樓市分析福州土地供求趨勢(shì)項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)的界定?宏觀市場(chǎng)踏浪海西福州樓市高歌而行大家觀點(diǎn)：在海西戰(zhàn)略成為國(guó)策后的五年規(guī)劃中，福州城區(qū)建設(shè)面積和常住人口將隨著兩岸產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勢(shì)對(duì)接中擴(kuò)容，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)面臨新一輪的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。作為海西省會(huì)城市的福州快速?gòu)慕瓰I型城市向跨江面海型城市發(fā)展，城市建設(shè)面貌日新月異，房地產(chǎn)開發(fā)一片生機(jī)盎然。?土地市場(chǎng)分析地塊位置土地面積（畝）競(jìng)拍人或樓盤名價(jià)格（萬/畝）樓面價(jià)（元/平米）鼓樓區(qū)，錦江路東側(cè)、烏山西路南側(cè)50.22廈門海晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1218.644810.39

洪灣路西側(cè)，三環(huán)路東側(cè)282.12遠(yuǎn)珍有限公司（華潤(rùn)橡樹灣）340.283002.46洪灣路東、西側(cè)258.06遠(yuǎn)珍有限公司331.3183106.09金山展覽城地塊303.06福州新榕城市建設(shè)發(fā)展有限公司3361800元/㎡倉(cāng)山區(qū)東部新城會(huì)展島西北側(cè)222.9福建省世界閩商股份有限公司80757.58元/㎡臺(tái)江區(qū),白馬南路以東,原保溫瓶廠和玻璃場(chǎng)地塊46.5福建群升置業(yè)有限公司12175680元/㎡為了營(yíng)造有利于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的用地條件，刺激土地市場(chǎng)成交，近期福州市政府不僅從土地供應(yīng)數(shù)量、結(jié)構(gòu)、方式和地塊出讓條件等多方面的調(diào)整入手，更開始試行防止流拍的“用地預(yù)申請(qǐng)”制度.土地交易進(jìn)入“買方市場(chǎng)”?福州樓市分析2008年4月－2009年4月福州市區(qū)內(nèi)住宅成交均價(jià)走勢(shì)圖大家觀點(diǎn)：從上圖看出福州市市區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)一年內(nèi)房?jī)r(jià)趨勢(shì)為緩慢下降，近階段略有上升，主要原因?yàn)榻?jīng)歷了08年年末的一輪調(diào)整行情后，多數(shù)開發(fā)商不看好后市，因此08年年底及09年新入市項(xiàng)目開盤均價(jià)基本都低于市場(chǎng)預(yù)期水平導(dǎo)致。?福州樓市分析福州房地產(chǎn)市場(chǎng)成交戶型趨勢(shì)逐步降低大家觀點(diǎn)：隨著成交總價(jià)的不斷上升，而現(xiàn)今的主要需求為25-40歲一次置業(yè)的背景下，80-100平方戶型已經(jīng)成為主流成交戶型，且面積需求有進(jìn)一步下降的可能。同時(shí)市場(chǎng)在戶型設(shè)計(jì)的需求上更在乎得房率及實(shí)用性和功能性，80-100平方面積的實(shí)用三房成為市場(chǎng)熱銷產(chǎn)品?鼓樓區(qū)域產(chǎn)品分析大家觀點(diǎn)：上圖為2008年4月-2009年4月鼓樓區(qū)商品住宅簽約均價(jià)變化趨勢(shì)圖，4月鼓樓區(qū)報(bào)出均價(jià)8488元/㎡，與3月基本持平?；倔w現(xiàn)了鼓樓區(qū)應(yīng)有的水平。鼓樓區(qū)域市場(chǎng)隨著行業(yè)整體復(fù)蘇也出現(xiàn)了成交放大的情況，但價(jià)格并未出現(xiàn)明顯波動(dòng)，基本在8000元左右浮動(dòng)?福州以及鼓樓區(qū)域市場(chǎng)面臨一個(gè)前所未有的發(fā)展機(jī)遇市場(chǎng)觀點(diǎn)市場(chǎng)研判：從目前情況看，市場(chǎng)價(jià)格將保持平穩(wěn)不會(huì)出現(xiàn)過度波動(dòng)，因此未來市場(chǎng)成交量也將出現(xiàn)溫和放大的可能。同時(shí)鼓樓區(qū)在稀缺的地塊資源背景下，以其唯一、獨(dú)特的升值潛力，消費(fèi)者可能從原有的自住客戶占多轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣康目蛻粼龆?，將很有可能再次出現(xiàn)價(jià)格攀升的情況。市場(chǎng)觀點(diǎn)：海西發(fā)展戰(zhàn)略為福州房地產(chǎn)帶來的新的契機(jī)，但市場(chǎng)在近階段剛需放量后，仍需時(shí)間調(diào)整，鼓樓區(qū)市場(chǎng)價(jià)格保持平穩(wěn)，實(shí)用且功能齊全的2房、3房戶型受市場(chǎng)追捧。?2、項(xiàng)項(xiàng)目地地塊區(qū)區(qū)位市市場(chǎng)研研判鼓樓的的城市市定位位和規(guī)規(guī)劃項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品定定位:高端端品質(zhì)質(zhì)住宅宅社區(qū)區(qū)?形成行行政、、商業(yè)業(yè)雙核核中心心經(jīng)濟(jì)濟(jì)區(qū)，，構(gòu)筑筑福州州經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展展的““雙核核動(dòng)力力”鼓樓規(guī)規(guī)劃百年商商業(yè)核核心區(qū)區(qū)福州百百年商商業(yè)老老城區(qū)區(qū)，，擁有有無法法替代代的商商業(yè)核核心地地位。。行政核核心區(qū)區(qū)本區(qū)域域?yàn)楦８＝ā?、福州州多個(gè)個(gè)省市市機(jī)關(guān)關(guān)單位位所在在區(qū)域域，歷歷來為為福州州行政政中心心行政中中心區(qū)區(qū)東街商商圈新興商商業(yè)核核心區(qū)區(qū)該區(qū)域域?yàn)榻陙韥砀Ｖ葜菔姓刂攸c(diǎn)打打造的的商業(yè)業(yè)龍頭頭區(qū)域域，以以現(xiàn)代代化的的城市市建筑筑規(guī)劃劃及完完善的的公共共基礎(chǔ)礎(chǔ)建設(shè)設(shè)對(duì)該該商圈圈進(jìn)行行了重重點(diǎn)發(fā)發(fā)展。。萬寶商商業(yè)圈圈本案五一商商圈?市政配配套價(jià)價(jià)值：：客觀觀推動(dòng)動(dòng)區(qū)域域市政政基礎(chǔ)礎(chǔ)配套套建設(shè)設(shè)，城城市道道路建建設(shè)、、軌道道交通通建、、大型型公共共設(shè)施施建設(shè)設(shè)；城市人人口導(dǎo)導(dǎo)入，，居住住人氣氣提升升，地地塊升升值潛潛力：：新核核心經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈圈的發(fā)發(fā)展帶帶來大大量居居住人人口和和流動(dòng)動(dòng)人口口，人人口導(dǎo)導(dǎo)入地地，居居住人人氣的的提升升，居居住價(jià)價(jià)值得得到提提高；；未來商商業(yè)核核心圈圈主要要居住住區(qū)：：城市市發(fā)展展經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)告訴訴我們們，隨隨著新新商圈圈經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)發(fā)展，，核心心區(qū)域域?qū)⒊沙蔀閰^(qū)區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)中中心，，周邊邊區(qū)域域必然然成為為核心心圈的的輔助助居住住區(qū)。。隨著著核心心商圈圈內(nèi)地地塊的的商務(wù)務(wù)、辦辦公、、酒店店的開開發(fā)建建設(shè)，，新商商業(yè)核核心區(qū)區(qū)成長(zhǎng)長(zhǎng)為福福州的的又一一東街街將毋毋庸置置疑.新核心心經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈帶帶來地塊價(jià)價(jià)值項(xiàng)目位位于新新核心心經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈板板塊的的輻射射范圍圍內(nèi)，，定義義為商商業(yè)核核心圈圈主要要居住住區(qū)，，享受受新核核心經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈圈帶來來的市市政配配套，，城市市人口口導(dǎo)入入，體體驗(yàn)城城市中中央新新核心心經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈的的便利利生活活?3、項(xiàng)目掃描項(xiàng)目地塊城市區(qū)位和地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊開發(fā)目標(biāo)?項(xiàng)目緊緊鄰城城市干干道，，擁有有多條條城市市交通通要道道，通通達(dá)性性好區(qū)位交交通項(xiàng)目位位福州州鼓樓樓區(qū)的的西部部，屬屬于鼓鼓樓區(qū)區(qū)與臺(tái)臺(tái)江區(qū)區(qū)板塊塊交接接地帶帶；烏山西西路是是鼓樓樓城區(qū)區(qū)發(fā)展展重要要的中中軸線線;與寶龍龍萬象象距離離較近近，完完全位位于商商圈輻輻射半半徑內(nèi)內(nèi)與閩江江親密密接觸觸本案?環(huán)境項(xiàng)目周周邊還還在建建設(shè)，，生活活商業(yè)業(yè)配套套缺乏乏，目目前最最近唯唯一的的集中中式購(gòu)購(gòu)物網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)寶寶龍萬萬象，，生活活配套套主要要靠融融僑配配套商商業(yè)本案萬寶商商圈融僑配配套拆遷安置房拆遷安安置房房融僑配配套地塊周周邊商商業(yè)配配套地塊及及周邊邊正在在建設(shè)設(shè)的拆拆遷安安置房房萬寶商商圈繁繁華的的商業(yè)業(yè)?濱江概概念閩江概概念已已十分分稀缺缺，而而鼓樓樓中心心的江江濱概概念更更是無無法再再?gòu)?fù)制制而今隨隨著海海西戰(zhàn)戰(zhàn)略發(fā)發(fā)展，，福州州沿江江地塊塊日益益稀缺缺，壯壯美的的閩江江江景景已是是“寸寸水寸寸金””。一一個(gè)事事實(shí)擺擺在眼眼前：：作為為不可可再生生的資資源，，福州州閩江江邊的的江景景房已已經(jīng)越越來越越稀缺缺。十年閩閩江開開發(fā)，，見證證了一一個(gè)北北江濱濱奇跡跡，一一個(gè)福福州地地產(chǎn)的的價(jià)值值奇跡跡。?環(huán)境按周邊邊項(xiàng)目目規(guī)劃劃分析析，本本案的的江景景資源源十分分有限限，無無法做做到全全案觀觀江項(xiàng)目離離江距距離較較近（（約200米））市政公公園：：北江江濱沿沿江公公園（（金沙沙園））無法做做到全全案觀觀江，，因此此提出出“鼓鼓樓中中心濱濱江””概念念做為為本案案的賣賣點(diǎn)?本案條條件小小結(jié)鼓樓樓區(qū)區(qū)板板塊塊/鼓鼓樓樓中中心心板板塊塊且且濱濱江江項(xiàng)目目位位置置在在鼓鼓樓樓區(qū)區(qū)板板塊塊的的中中心心區(qū)區(qū)域域，，距距離離閩閩江江較較近近，，接接近近臺(tái)臺(tái)江江區(qū)區(qū)板板塊塊；；北江江濱濱臨臨江江概概念念按周周邊邊項(xiàng)項(xiàng)目目規(guī)規(guī)劃劃分分析析，，本本案案的的江江景景資資源源有有限限，，因因此此提提出出濱濱江江而而非非江江濱濱概概念念便捷捷城城市市交交通通，，城城市市主主干干道道項(xiàng)目目地地塊塊四四周周均均有有市市政政干干線線交交通通，，公公共共交交通通方方便便周邊邊商商業(yè)業(yè)配配套套有有待待完完善善，，拆拆遷遷安安置置房房影影響響項(xiàng)項(xiàng)目目整整體體品品質(zhì)質(zhì)項(xiàng)目目周周邊邊還還在在進(jìn)進(jìn)行行建建設(shè)設(shè)、、市市政政配配套套還還有有待待跟跟進(jìn)進(jìn)建建設(shè)設(shè)，，周周邊邊生生活活配配套套缺缺乏乏，，主主要要依依托托1公公里里半半徑徑內(nèi)內(nèi)的的萬萬寶寶商商圈圈的的商商業(yè)業(yè)配配套套?樓盤盤快快速速去去化化，，縮縮短短項(xiàng)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)周周期期，，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目目預(yù)預(yù)期期利利潤(rùn)潤(rùn)目目標(biāo)標(biāo)；；提提高高企企業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)口口碑碑和和美美譽(yù)譽(yù)度度，，企企業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)形形象象得得到到提提升升開發(fā)發(fā)目目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)依據(jù)開發(fā)目標(biāo)海西發(fā)展戰(zhàn)略為福州房地產(chǎn)帶來的新的契機(jī)在企業(yè)預(yù)期的利潤(rùn)目標(biāo)下，快速實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的市場(chǎng)銷售，縮短企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)周期，減少企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，確保項(xiàng)目安全運(yùn)作項(xiàng)目位于新核心經(jīng)濟(jì)圈板塊的輻射范圍內(nèi)，定義為商業(yè)核心圈主要居住區(qū)，享受新核心經(jīng)濟(jì)圈帶來的市政配套，城市人口導(dǎo)入，體驗(yàn)城市中央新核心經(jīng)濟(jì)圈的便利生活鼓樓江濱唯一、獨(dú)特的升值潛力通過本案開發(fā)，提升企業(yè)的市場(chǎng)口碑和形象，提升市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)預(yù)期和信心?產(chǎn)品品定定位位高端端品品質(zhì)質(zhì)城城市市住住宅宅區(qū)域域板板塊塊現(xiàn)現(xiàn)狀狀南北北江江濱濱已已經(jīng)經(jīng)形形成成了了大大量量高高端端城城市市住住宅宅鼓樓樓區(qū)區(qū)江江濱濱資資源源已已基基本本耗耗盡盡本項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位鼓樓樓中中心心濱濱江江高高品品質(zhì)質(zhì)住住宅宅項(xiàng)目目地地段段價(jià)價(jià)值值鼓樓樓區(qū)區(qū)中中心心城城區(qū)區(qū)板板塊塊北江江濱濱臨臨江江概概念念便捷捷城城市市交交通通，，城城市市主主干干道道市政政配配套套齊齊全全，，商商業(yè)業(yè)配配套套需需時(shí)時(shí)間間完完善善未來來商商業(yè)業(yè)核核心心圈圈主主要要居居住住區(qū)區(qū)?4、目標(biāo)標(biāo)客戶需需求剖析析項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)客戶特特征和需需求總結(jié)結(jié)福州購(gòu)房房者需求求分析核心目標(biāo)標(biāo)客戶特特征分析析次級(jí)目標(biāo)標(biāo)客戶特特需求偏偏好分析析本案核心心目標(biāo)客客戶選擇擇核心目標(biāo)標(biāo)客戶需需求偏好好分析項(xiàng)目產(chǎn)品品定位：：區(qū)域內(nèi)內(nèi)相對(duì)較較小，實(shí)實(shí)用及功功能性強(qiáng)強(qiáng)的戶型型產(chǎn)品?客戶分析析福州購(gòu)房房客戶以以自住需需求為主主，剛性性需求相相當(dāng)強(qiáng)烈烈，接近近九成客客戶來自自福州本本地從“福州州海西房房產(chǎn)網(wǎng)””對(duì)1380個(gè)個(gè)購(gòu)房者者網(wǎng)絡(luò)調(diào)調(diào)查來看看，有將將近87%的購(gòu)購(gòu)房者是是為了自自住型需需求客戶戶，且這這些客戶戶基本上上來至福福州本地地；在自住需需求中以以“解決決居住需需求”為為購(gòu)房目目的的客客戶居多多，““改善生生活需求求”的購(gòu)購(gòu)房客戶戶也占有有接近4成比重重，因此此說福州州購(gòu)房自自住需求求中有相相當(dāng)一部部分是解解決首套套住房的的剛性需需求，未未來福州州市場(chǎng)的的住房剛剛性需求求會(huì)異常常強(qiáng)烈。。?是否購(gòu)房者擁擁有產(chǎn)權(quán)房？？1萬以下1-5萬5-10萬10-20萬萬20-50萬萬50-100萬100萬以上上家庭收入水平平？沒有一套二套三套四套以上1人2人3人4人5人以上家庭常住人口口？目前福州住房房的剛性需求求強(qiáng)烈，將近近7成的被訪訪者目前還沒沒有產(chǎn)權(quán)房，，同時(shí)只有一一套的被訪者者比重也比較較大占到24.57%，，市場(chǎng)改善型型需求也十分分強(qiáng)烈；家庭收入主要要集中在5-10萬元，，占被訪者的的78%,其其中收入在10萬的家庭庭占超過三成成，福州中高高等收入水平平的購(gòu)房客戶戶市場(chǎng)比重較較大；福州市場(chǎng)購(gòu)房房者家庭人口口為2-3人人的占總受訪訪者的77%，說明福州州購(gòu)房者以年年輕家庭為主主；福州購(gòu)房客戶戶家庭結(jié)構(gòu)偏偏向年輕化，，家庭年收入入水平在10萬元左右的的比重較大?福州購(gòu)房者需需求最多的戶戶型是兩室兩兩廳和三室兩兩廳,分別占占受訪者比重重34%和31.6%;其次是兩室室一廳的戶型型市場(chǎng)接受度度也還可以,對(duì)以一室一一廳的小戶型型和四室二廳廳的大戶型在在福州的市場(chǎng)場(chǎng)接受度較差差;福州需求量最最大的戶型面面積是80-100平米米,將近5成成的受訪者選選擇這一面積積；其次100-120平米的戶型型也有21%的受訪者會(huì)會(huì)選擇；再次次是60-80平米的小小戶型產(chǎn)品；；打算購(gòu)買的戶戶型？一室一廳兩室一廳兩室兩廳三室兩廳四室兩廳其他打算購(gòu)買的面面積？60以下60-8080-9090-100100-110110-120120-150150-180200以上福州購(gòu)房客戶戶對(duì)于兩室兩兩廳和三室兩兩廳面積在控控制80-100平米的的戶型需求量量最大，接近近50%的購(gòu)購(gòu)房客戶會(huì)選選擇購(gòu)買?鼓樓房地產(chǎn)市市場(chǎng)主體客戶特征征首套住房需求求居多，改善善生活需求也也比較強(qiáng)烈基本上來自福福州本市區(qū)10萬元左右右家庭年收入入，相對(duì)穩(wěn)定定8000—9000元/平米，超過過10000元/平米購(gòu)購(gòu)買意愿下降降明顯二房二廳/三三房二廳，面面積控制在80-100平米房型需需求旺盛家庭結(jié)構(gòu)年輕輕化，2-3人家庭成員員家庭收入水平平購(gòu)房目的客戶來源購(gòu)房心理價(jià)位位戶型偏好家庭結(jié)構(gòu)目標(biāo)客戶本案網(wǎng)羅的目目標(biāo)客戶：家庭年收入在在10萬元以以上的城市精精英階層本案目標(biāo)客戶戶不再進(jìn)行鎖鎖定，而是采采用網(wǎng)羅的手手法，參考客客戶為家庭年年收入在10萬元以上的的精英階層，，這部分客戶戶具有穩(wěn)定的的家庭收入?客戶特征根據(jù)目標(biāo)客戶戶的判定，本本案主要面對(duì)對(duì)城市中端客客戶和高端客客戶支付能力中低端客戶職業(yè)：小型個(gè)個(gè)體業(yè)主、企企事業(yè)單位中中高層管理者者、大學(xué)教授授、政府官員員經(jīng)濟(jì)實(shí)力：置置業(yè)預(yù)算在150-200萬元置業(yè)特點(diǎn)：追追求居住舒適適度的提升，，對(duì)價(jià)格敏感感，關(guān)注社區(qū)區(qū)生活配套和和生活的便利利性職業(yè)：大學(xué)教教職工、泛公公務(wù)員經(jīng)濟(jì)實(shí)力：置置業(yè)預(yù)算在80萬元以下下置業(yè)特點(diǎn)：對(duì)對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格敏敏感度極高，，通?？紤]在在工作區(qū)域選選擇置業(yè)，降降低上班成本本職業(yè)：餐飲飲、等行業(yè)的的小型個(gè)體業(yè)業(yè)主、企事業(yè)業(yè)單位中高層層管理者、大大學(xué)教授、政政府公務(wù)人員員經(jīng)濟(jì)實(shí)力：置置業(yè)預(yù)算在80-150萬元置業(yè)特點(diǎn)：追追求居住舒適適度的提升，，對(duì)價(jià)格相對(duì)對(duì)敏感，關(guān)注注社區(qū)生活配配套和生活的的便利性職業(yè)：商貿(mào)物物流、加工制制造業(yè)等行業(yè)業(yè)的私營(yíng)企業(yè)業(yè)主、外企職職業(yè)經(jīng)理人、、小型個(gè)體業(yè)業(yè)主、企事業(yè)業(yè)單位高管、、高級(jí)政府官官員經(jīng)濟(jì)實(shí)力：置置業(yè)預(yù)算在200萬元以以上置業(yè)特點(diǎn)：多多次置業(yè)經(jīng)歷歷，對(duì)價(jià)格不不敏感，喜歡歡圈子里的生生活，追求高高雅時(shí)尚，注注重身份感200萬元150萬元80萬元高端客戶中高端客戶中端客戶?知富精英意識(shí)年輕高學(xué)歷城市主人品質(zhì)/品味關(guān)注家庭——他們出生生于上世紀(jì)70年代，受受過良好教育育，工作集中中于金融、、、房地產(chǎn)、教教育、醫(yī)療、、政府、壟斷斷國(guó)企等這些些相對(duì)高收入入的行業(yè)，家家庭年收入10——15萬；——福州的高高速發(fā)展加速速了他們的成成長(zhǎng)；他們已已成為所在單單位的骨干，，財(cái)富積累迅迅速；——他們大多多子女幼小或或無子女，父父母在經(jīng)濟(jì)上上基本能夠自自我養(yǎng)老；——這群人有有非常強(qiáng)的精精英意識(shí)；——快速的財(cái)財(cái)富積累、良良好的事業(yè)發(fā)發(fā)展前景使得得他們敢于消消費(fèi)、敢于享享受生活；——他們相對(duì)對(duì)知性，能感感知細(xì)節(jié)，追追求精細(xì)的、、高尚的品質(zhì)質(zhì)感和尊貴感感；——這群人能能夠引領(lǐng)城市市風(fēng)尚，他們們的生活方式式，消費(fèi)偏好好能夠成為其其他人群追逐逐、模仿的對(duì)對(duì)象，在市場(chǎng)場(chǎng)上具有相當(dāng)當(dāng)?shù)念I(lǐng)導(dǎo)力城市精英，追追求便利和品品質(zhì)的都市生生活，關(guān)注家家庭中端客戶階層層?置業(yè)現(xiàn)狀：無置業(yè)經(jīng)歷，，或在市區(qū)已已有一套住房房置業(yè)目的：改善居住置業(yè)敏感點(diǎn)：：產(chǎn)品品質(zhì)：外外立面材質(zhì)、、社區(qū)風(fēng)格、、色彩和諧統(tǒng)統(tǒng)一社區(qū)環(huán)境：自自然的、生態(tài)態(tài)的社區(qū)園林林，如小橋、、瀑布、綠植植有實(shí)力的教育育資源能夠刺刺激購(gòu)買，如如實(shí)驗(yàn)、育才才生活配套：滿滿足生活需要要，靠近中心心商業(yè)區(qū)，生生活便利品牌與實(shí)力：：對(duì)品牌開發(fā)發(fā)商的品牌依依賴性較大客戶地源：福州本地、周周邊縣.....置業(yè)偏好：注注重項(xiàng)目周邊邊的生活配套套，對(duì)品牌開開發(fā)企業(yè)具有有一定依賴?——他們或是是政府權(quán)力公公務(wù)員、或是是事業(yè)單位領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)、抑或是是大型國(guó)企高高管——他們的工工資收入不甚甚突出，但福福利好，沒有有后顧之憂——他們或多多或少會(huì)有一一定的隱性收收入，會(huì)有一一些性價(jià)比極極高的消費(fèi)機(jī)機(jī)會(huì)——他們住著著單位福利分分房，但多數(shù)數(shù)在外還有一一、兩套商品品房，買給孩孩子或買給退退休后的自己己——他們有很很強(qiáng)的工作能能力和社會(huì)責(zé)責(zé)任感——他們喜歡歡一點(diǎn)“端架架子”的感覺覺，追求身份份感和尊貴感感——他們理想想的房子要有有好環(huán)境，規(guī)規(guī)劃概念，有有品位，有一一定知名度以以撐面子高端客戶階層層城市的權(quán)力階階層，掌握大大量社會(huì)資源源，比較低調(diào)調(diào)，重視家庭庭，較多的考考慮為子女購(gòu)購(gòu)房權(quán)力隱性收入架子尊貴感身份感貴而不顯面子?置業(yè)偏好：注注重地段價(jià)值值，信任本地地的開發(fā)品牌牌，改善生活活需求比較強(qiáng)強(qiáng)烈，注重社社區(qū)環(huán)境和規(guī)規(guī)劃置業(yè)現(xiàn)狀：多處房產(chǎn)，有有福利分房置業(yè)目的：提高生活品質(zhì)質(zhì)、保值置業(yè)敏感點(diǎn)：：社區(qū)環(huán)境：自自然、生態(tài)的的社區(qū)環(huán)境，，綠化率高物業(yè)管理：較較關(guān)注安全性性生活配套：基基本生活配套套設(shè)施品牌與實(shí)力：：信賴本地品品牌開發(fā)商升值潛力：關(guān)關(guān)注地塊區(qū)域域的升值潛力力，有自住加加投資的想法法客戶地源：主城區(qū)?面積、戶型偏偏好分析：需需求量最大的的面積區(qū)間70-110平米的兩房房戶型購(gòu)買最為集中中的面積段在在70-110平米，占占購(gòu)房套數(shù)的的47%70-110平米在福州州市場(chǎng)基本上上是二房或小小三房的戶型型?總價(jià)需求判斷斷：目標(biāo)客戶戶能夠承受的的房款總價(jià)水水平為80-150萬元核心目標(biāo)客戶戶家庭年收入水水平10萬元以上上家庭月收入水水平10000元元能承受的還款款額度3000-4000元/月能承受的貸款款總額度60-80萬萬元能夠購(gòu)買總價(jià)價(jià)80—150萬元推斷條件1：：家庭月收入選選取一個(gè)中間間估值推斷條件2：：通常還款額度度不能大于總總收入的30-40%推斷條件3：：按照通常20年的貸款年年限計(jì)算貸款款額度推斷條件4：：根據(jù)目前新房房能夠享受銀銀行8成房貸貸從目標(biāo)客戶收收入水平推到到出可以承受受的房?jī)r(jià)區(qū)間間?購(gòu)房?jī)?yōu)先考慮慮的因素是總總價(jià)、戶型面面積、城市交交通和項(xiàng)目的的生活配套，，在此基礎(chǔ)上上才會(huì)考慮物物業(yè)管理、升升值潛力數(shù)據(jù)來源———合美市場(chǎng)研研究部?需求總結(jié)本案核心目標(biāo)標(biāo)客戶可以承承受價(jià)格區(qū)間間在9000-12000元/平米米需求量最大的的面積區(qū)間70-110平米的兩房房戶型目標(biāo)客戶能夠夠承受的房款款總價(jià)水平為為80-150萬元購(gòu)房?jī)?yōu)先考慮慮的因素是總總價(jià)、戶型面面積、城市交交通和項(xiàng)目的的生活配套目標(biāo)網(wǎng)羅客戶戶：城市年收收入10萬以以上的精英階階層???區(qū)域產(chǎn)品實(shí)用、功能齊齊全的戶型產(chǎn)產(chǎn)品逐漸增多多樓盤名稱產(chǎn)品類型面積區(qū)間開盤時(shí)間均價(jià)小戶型較多的產(chǎn)品群升國(guó)際尚都高層40-1052009-04-189200元/平米世茂天城超高層105-5382008-915000元/平米三迪香頌楓丹高層43-1902007-129500元/平米烏山榮域高層43-2102008-9-269200元/平米大戶型較多的產(chǎn)品融匯江山高層117-200以上2008-11-1611000元/平米江南水都悅湖高層90-1602009.5.68000元/平米大儒世家朗園小高層、高層82-168以上2008-046000元/平米?產(chǎn)品定位中高檔價(jià)位,實(shí)用戶型產(chǎn)產(chǎn)品本項(xiàng)目產(chǎn)品品定位鼓樓中心濱濱江中小戶戶型高品質(zhì)質(zhì)社區(qū)城市精英階階層購(gòu)房需求9000-12000元/平平米價(jià)格區(qū)區(qū)間可以接接受偏好70-110平米的兩兩房戶型房?jī)r(jià)總金額額控制在80-150萬元購(gòu)房?jī)?yōu)先考考慮的因素素是總價(jià)、、戶型面積積、城市交交通和項(xiàng)目目的生活配配套?5、產(chǎn)品定定位與競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手的比比較優(yōu)勢(shì)?本案項(xiàng)目通通過產(chǎn)品定定位規(guī)避與與融僑和融融匯及烏山山榮域優(yōu)勢(shì)勢(shì)，錯(cuò)位競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)；將產(chǎn)產(chǎn)品總價(jià)控控制在80-120萬元比較項(xiàng)本案烏山榮域融僑華府融匯江山主力戶型面積控制在80-100㎡40—50㎡170㎡以上180㎡以上主力總價(jià)控制80-120萬元40—50萬元150萬以上180萬以上建筑立面現(xiàn)代風(fēng)格但富有質(zhì)感普通較為現(xiàn)代前衛(wèi)現(xiàn)代古典印象社區(qū)配套社區(qū)景觀會(huì)所提供個(gè)性化服務(wù)社區(qū)會(huì)所會(huì)所國(guó)際幼兒學(xué)校雙會(huì)所社區(qū)景觀風(fēng)格純粹且與江景交輝相映社區(qū)中庭國(guó)際知名公司景觀設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)“山”、“水”兩大主題園林景觀產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)比比較結(jié)論?融匯江山融僑華府建筑立面烏山榮域?社區(qū)配套烏山榮域融僑華府融匯江山社區(qū)配套空中泳池、以及的家居智能配套體系等。300米社區(qū)環(huán)形商業(yè)步行街，2萬平方米融僑新天地，55攝氏度溫泉入戶大型購(gòu)物中心沃爾瑪山姆會(huì)員店、蘇寧電器、永輝超市近在咫尺；水岸休閑商業(yè)街、社區(qū)高級(jí)會(huì)所、幼兒園等配套?景觀規(guī)劃融僑華府、、融匯江山山都極力打打造項(xiàng)目的的景觀品質(zhì)質(zhì)，以此體體現(xiàn)項(xiàng)目獨(dú)獨(dú)特的價(jià)值值烏山榮域融僑華府融匯江山景觀坐擁近20畝城市綠地廣場(chǎng)，以“都市中的大山地”的景觀理念，構(gòu)筑社區(qū)4大主題公園，并與烏山山景形成相互滲透、相互折射的態(tài)勢(shì)

江濱西大道近25m寬闊尺度退距，營(yíng)造都市蔥蘢綠色鏈

有閩江、金牛山、西河公園等亮麗的自然風(fēng)景及現(xiàn)代古典水色園林“山”、“水”兩大主題園林景觀

?6、項(xiàng)目定定位項(xiàng)目整體定定位設(shè)想項(xiàng)目生活主主角定位項(xiàng)目形象定定位設(shè)想?項(xiàng)目生活方方式設(shè)想———會(huì)展區(qū)區(qū)的未來生生活構(gòu)架與與本案生活活方式的對(duì)對(duì)接N北S南<本案所在在的區(qū)域能能夠提供一一個(gè)豐富的的大生活圈圈>出行居住交流工作娛樂休閑購(gòu)物學(xué)習(xí)滿足人們對(duì)對(duì)于生活的的一切要求求中學(xué)、小學(xué)學(xué)、幼兒園園賣場(chǎng)、購(gòu)物物中心、商商業(yè)街酒吧街、養(yǎng)養(yǎng)生健身會(huì)會(huì)所娛樂城、、、電玩城寫字樓、辦辦公江濱公園高端住宅、、五星酒店店軌道交通、、公共交通通、繞城高高速、長(zhǎng)安安路?總價(jià)：80萬－120萬，大大多數(shù)選擇擇按揭貸款款，月供不超過過家庭月收收入50％％（本案：總總價(jià)基本上上在120萬以內(nèi)））地段：臨江江至上，傾傾向于成熟熟生活/商商務(wù)區(qū)（本案：鼓鼓樓區(qū)/濱濱江概念））戶型：兩房房和小三房房，面積緊緊湊，滿足足基本功能能需求（本案：1房、2房房、2＋X為主，多多功能空間間，適合自自住）功能：社區(qū)區(qū)一卡通、、智能化系系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)全覆蓋等等等（本案：關(guān)關(guān)注城市生生活的新變變化，關(guān)注注目標(biāo)客戶戶的需求在在）項(xiàng)目生活主主角定位———目標(biāo)客客戶群置業(yè)業(yè)關(guān)注點(diǎn)?7、項(xiàng)目整體規(guī)劃建議經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析兩種不同的方向產(chǎn)品戶型配比說明項(xiàng)目規(guī)劃建議規(guī)劃方向簡(jiǎn)介產(chǎn)品布局示意?經(jīng)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo)地塊位置：：鼓樓區(qū)錦錦江路東側(cè)側(cè)、烏山西西路南側(cè)，，地處鼓樓樓區(qū)，離福福州市市政政府較近，，且在江濱濱大道旁；；用地性質(zhì)：：商業(yè)、居居住用地；；占地面積：：50.22畝(合合33482.7m2)；建筑密度：：≤24.2%；容積率：≤≤3.8；；綠化率：≥≥30%預(yù)估總建筑筑面積：地地上總建筑筑面積(約約120000m2)+地下下總建筑面面積(約15000m2)；；地上總建筑筑面積：120000m2(其中預(yù)估估住宅面積積：110000m2，預(yù)估估商業(yè)面積積：約6000m2)；地下總建筑筑面積：約約15000m2；；地上建面12萬平方，建建筑高度為80米以上，，指標(biāo)上確定定是蓋25層層以上的高層層；?項(xiàng)目規(guī)劃建議議主入口在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)時(shí)，要從銷售售角度，考慮慮景觀的均衡衡性。特別是是對(duì)于低樓層層住宅，更要要增加賣點(diǎn)；；為節(jié)約成本，，項(xiàng)目的售樓樓處最好放置置臨烏山西路路的永久建筑筑內(nèi)，使項(xiàng)目目形象得到良良好展示。注重營(yíng)造社區(qū)區(qū)的私密性和和安全感，建建議社區(qū)只設(shè)設(shè)一個(gè)出入口口。烏山西路作為為城市的主干干道，具備了了良好的疏導(dǎo)導(dǎo)小區(qū)內(nèi)人流流和車流的功功能。高品質(zhì)質(zhì)項(xiàng)目主入口口是強(qiáng)調(diào)社區(qū)區(qū)品質(zhì)感、身身份感的重要要體現(xiàn)，將主主入口的設(shè)置置在靠近烏山山西路，利于于項(xiàng)目形象的的得以充分展展示；社區(qū)內(nèi)住宅的的排布要保證證較大樓間距距，以提高社社區(qū)品質(zhì)，陽陽臺(tái)、窗戶的的設(shè)計(jì)要避免免相互視線干干擾；?兩種不同規(guī)劃劃方向簡(jiǎn)介在3.8容積積率下，社區(qū)區(qū)總建筑面積積在12萬平平方米左右：：規(guī)劃方向一板式住宅搭配配點(diǎn)式住宅，，西北面以點(diǎn)點(diǎn)式中小套型型（1房和2房）為主，，搭配底層商商業(yè)街，定位位于年輕客戶戶市場(chǎng)；東南南面板式住宅宅，戶型1－－4房均有。。規(guī)劃方向二以點(diǎn)式住宅為為主，同樣以以100平米米以下的中小小套型為主，，以低總價(jià)、、高品質(zhì)吸引引年輕客戶購(gòu)購(gòu)買，商業(yè)街街同樣沿西北北面烏山西路路布置。?[方案一]戶戶型配比建議議戶型配比表建筑形式房型面積區(qū)間（㎡）面積比例板式2房2廳1衛(wèi)(舒適型)85-9010%3房2廳2衛(wèi)120-12520%4房2廳2衛(wèi)140-14510%復(fù)式180以上2—3%左右點(diǎn)式1房1廳1衛(wèi)55-607－8%左右2房2廳1衛(wèi)(緊湊型)75-7820%2房2廳1衛(wèi)89-9030%合計(jì)

100.00%?[方案一]?[方案二]戶戶型配比建議議戶型配比表建筑形式房型面積區(qū)間（㎡）面積比例點(diǎn)式1房2廳1衛(wèi)58-6015%2房2廳1衛(wèi)(緊湊型)75-7830%2房2廳1衛(wèi)(舒適型)88-9020%3房2廳2衛(wèi)120-12520%4房2廳2衛(wèi)140-14510%復(fù)式180以上5%合計(jì)

100.00%?[方案二]?8、項(xiàng)目建筑筑單體建議建筑風(fēng)格及外外立面建議板式高層產(chǎn)品品建議建筑科技化應(yīng)應(yīng)用建議?建筑風(fēng)格及外外立面建議[國(guó)際現(xiàn)代的的建筑風(fēng)格]整體形象表現(xiàn)年輕態(tài)住住區(qū)的活力并達(dá)到整體的的和諧統(tǒng)一國(guó)際現(xiàn)代風(fēng)格格但富有質(zhì)感感我們希望本案案的建筑是有有氣質(zhì)的，現(xiàn)現(xiàn)代經(jīng)典，從從容雅致，也也是有思想的的，溝通未來來。立面通過特制制面磚的使用用，突出帶有有凹槽的細(xì)部部，在某種程程度上形成一一定的呼應(yīng)；；而在窗戶的的外框上，局局部搭配豐富富的顏色，這這樣能夠體現(xiàn)現(xiàn)新的時(shí)代氣氣息，整個(gè)建建筑看上去更更加的現(xiàn)代、、國(guó)際和精神神。?體現(xiàn)內(nèi)涵的當(dāng)當(dāng)代建筑符號(hào)號(hào)使用有質(zhì)感的材料，如：帶有凹槽細(xì)部的面磚，體現(xiàn)客戶身份感，迎合目標(biāo)客戶需求；強(qiáng)調(diào)材料的對(duì)比和穿插使用，使立面豐富而不失穩(wěn)重；玻璃使建筑變得通透和敞亮，用面磚和色彩涂料裝點(diǎn)局部，體現(xiàn)活力、摩登的感覺。注重窗框、檐口、欄桿、入戶臺(tái)階等細(xì)部工藝的品質(zhì)，從小處體現(xiàn)項(xiàng)目整體的高檔次和高價(jià)值；注意落水管道和空調(diào)機(jī)位的處理；細(xì)節(jié)處考慮周到，體現(xiàn)精細(xì)化。通過建筑立面色彩、材質(zhì)或形象等的變化，體現(xiàn)出立面的設(shè)計(jì)感和創(chuàng)新，體現(xiàn)內(nèi)涵，不落俗套。?科技以人為本本——以科技技、健康住宅宅的國(guó)際通行行標(biāo)準(zhǔn)造房中水處理系統(tǒng)統(tǒng)同層排水系統(tǒng)統(tǒng)?以科技、健康康住宅的國(guó)際際通行標(biāo)準(zhǔn)造造房新風(fēng)置換系統(tǒng)統(tǒng)?以科技、健康康住宅的國(guó)際際通行標(biāo)準(zhǔn)造造房中央吸塵系統(tǒng)統(tǒng)?品質(zhì)源于舒適適板式高層產(chǎn)品品建議以經(jīng)濟(jì)型房型型為主，控制制總價(jià)，合理理空間面積。。餐廳客廳主陽臺(tái)衛(wèi)生間廚房凸窗臥室工作陽臺(tái)主力戶型建議議房型：一房?jī)蓛蓮d一衛(wèi)建筑面積：60平方米以以下?板式高層產(chǎn)品品建議以經(jīng)濟(jì)型房型型為主，控制制總價(jià)，合理理空間面積。。次臥室客廳主陽臺(tái)衛(wèi)生間廚房凸窗主臥室工作陽臺(tái)餐廳主力戶型建議議房型：兩房?jī)蓛蓮d一衛(wèi)（緊緊湊型）建筑面積：75-78平平方米?板式高層產(chǎn)品品建議以經(jīng)濟(jì)型房型型為主，控制制總價(jià)，合理理空間面積。。飄窗次臥室衛(wèi)生間廚房凸窗主臥室客廳餐廳主陽臺(tái)主力戶型建議議房型：兩房?jī)蓛蓮d一衛(wèi)（舒舒適型）建筑面積：85-88平平方米?板式高層產(chǎn)品品建議以經(jīng)濟(jì)型房型型為主，控制制總價(jià)，合理理空間面積。。飄窗次臥室衛(wèi)生間廚房凸窗主臥室客廳餐廳主陽臺(tái)主力戶型建議議房型：兩房?jī)蓛蓮d一衛(wèi)（舒舒適型）建筑面積：85-88平平方米?板式高層產(chǎn)品品建議以經(jīng)濟(jì)型房型型為主，控制制總價(jià)，合理理空間面積。。飄窗次臥室飄窗次臥廚房凸窗主臥室客廳餐廳主陽臺(tái)衛(wèi)生間主力戶型建議議房型：兩房?jī)蓛蓮d一衛(wèi)（2+1）建筑面積：88-90平平方米?10、項(xiàng)目園園林景觀建議議?景觀設(shè)計(jì)建議議生態(tài)創(chuàng)造新生生活本項(xiàng)目景觀設(shè)設(shè)計(jì)建議：現(xiàn)現(xiàn)代立體園林林景觀本項(xiàng)目景觀設(shè)設(shè)計(jì)原則要與與本項(xiàng)目的營(yíng)營(yíng)銷推廣定位位－－“未來來家居典范””－－這個(gè)個(gè)概念相吻合合，與項(xiàng)目配配套設(shè)施相結(jié)結(jié)合，滿足觀觀景的同時(shí)，，應(yīng)強(qiáng)調(diào)其實(shí)實(shí)際使用功能能，并充分考考慮消費(fèi)者的的生活習(xí)慣?中心主景設(shè)計(jì)計(jì)可以考慮采采用立體式設(shè)設(shè)計(jì)，由泳場(chǎng)場(chǎng)會(huì)所、地面面綠化及架空空網(wǎng)球場(chǎng)、露露天酒吧等組組成泳場(chǎng)會(huì)所地面綠化架空運(yùn)動(dòng)場(chǎng)?項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)計(jì)需有強(qiáng)烈的的現(xiàn)代感，重重視造型小品品的細(xì)節(jié)點(diǎn)綴綴設(shè)計(jì)，可以以考慮以造型型、小品組成成小組團(tuán)景觀觀，再由多個(gè)個(gè)小組團(tuán)景觀觀組成中央主主景。?景觀人流步行的主主通道。作為為主通道，其其連接會(huì)所，，極大的主導(dǎo)導(dǎo)人流方向，，也成為小區(qū)區(qū)的一大向心心力。中心軸軸即景觀主軸軸，高聳的植植株巍列兩旁旁，嚴(yán)謹(jǐn)而規(guī)規(guī)整；鋪地的的幾何形式采采用自然元素素的歸納。整整個(gè)主軸不失失寬闊、壯觀觀，不失通透透、柔和。整整個(gè)的設(shè)計(jì)不不但表現(xiàn)廣場(chǎng)場(chǎng)的個(gè)性還把把幾個(gè)功能完完全不同的空空間有效的連連接起來。項(xiàng)目園林景觀觀建議?項(xiàng)目園林景觀觀建議生態(tài)綠軸通過綠軸打造造，突出層次次感，還自然然予顏色。通過中部地下下車庫(kù)的抬高高無形給整個(gè)個(gè)地勢(shì)以新的的變數(shù)。植栽栽豐富形態(tài)化化，進(jìn)一步強(qiáng)強(qiáng)化主題。再再用現(xiàn)代藝術(shù)術(shù)手法制造一一種種意境———地勢(shì)起伏伏、林蔭蔽日日。曲徑通幽又豁豁然開朗、曲曲水流隱然其其中。漫步小小徑散布其間間，極力展示示自然，使人人能為親近自自然而感到愉愉悅。?樹的組團(tuán)樹的組團(tuán)主要要以塊形方式式配置，使之之與建筑、道道路、水體等等所有元素似似在互相滲透透。互相關(guān)聯(lián)聯(lián)，而又互相相區(qū)別的有機(jī)機(jī)整體。植物物的形態(tài)會(huì)重重新分割空間間，體現(xiàn)住宅宅鄰近的住宅宅組團(tuán)的形態(tài)態(tài)并且強(qiáng)化低低平面的處理理效果，展現(xiàn)現(xiàn)一種藝術(shù)的的節(jié)律、色彩彩和光感的變變化，適于步步行享受。同同時(shí)，樹陣組組團(tuán)空間也會(huì)會(huì)調(diào)節(jié)日照，，優(yōu)化空氣。。項(xiàng)目園林景觀觀建議?水系對(duì)于大多數(shù)人人來說，水面面的粼粼波光光可以引發(fā)發(fā)發(fā)現(xiàn)般的激動(dòng)動(dòng)和快樂。這這感覺可以說說是一種狂喜喜的呼喊或是是無聲的精神神激蕩。而水水現(xiàn)存與整個(gè)個(gè)小區(qū)間，貫貫穿始終。景景觀綠廊與水水又自成體系系，息息相關(guān)關(guān)。水的運(yùn)用用將成為小區(qū)區(qū)的一大特色色。當(dāng)然，水水的運(yùn)用對(duì)于于后期管理會(huì)會(huì)造成相當(dāng)大大的難度，因因此適度為宜宜，把握一個(gè)個(gè)量度，以為為景觀點(diǎn)睛為為主，甚至可可以考慮與會(huì)會(huì)所的運(yùn)動(dòng)功功能相結(jié)合起起來，做到功功能性利用。。項(xiàng)目園林景觀觀建議?11、項(xiàng)目配配套設(shè)施建議議配套設(shè)施概念念建議配套設(shè)施形態(tài)態(tài)建議配套設(shè)施業(yè)態(tài)態(tài)配比?以的概念協(xié)協(xié)同商業(yè)街、、會(huì)所一起形形成10000平米左右右的社區(qū)公共共配套，組成成社區(qū)鄰里中中心，提升社社區(qū)生活品質(zhì)質(zhì)。項(xiàng)目配套設(shè)施施概念建議?項(xiàng)目配套設(shè)施施形態(tài)建議我們希望本案案商業(yè)能夠兼兼顧城市界面面和社區(qū)內(nèi)部部界面的內(nèi)外外街結(jié)合的商商業(yè)配套體系系。通過和城市界界面商業(yè)的結(jié)結(jié)合，打造鼓鼓樓核心區(qū)首首個(gè)社區(qū)鄰里里中心。1、為住戶的的生活服務(wù)，，提供便捷、、豐富生活；；2、為周邊的的居民服務(wù)，，提供更多的的休閑選擇；；3、成為一個(gè)個(gè)溝通、交友友、娛樂等功功能的平臺(tái)；；4、成為人們們?nèi)粘Ｉ畹牡挠忠粋€(gè)選擇擇。以一種親和的的面貌融入城城市生活。我們希望通過過配套設(shè)施的的打造?11、項(xiàng)目智智能化建議?項(xiàng)目智能化建建議——?項(xiàng)目智能化建建議——小區(qū)電子商務(wù)務(wù)系統(tǒng)服務(wù)網(wǎng)上超市系統(tǒng)統(tǒng)。利用社區(qū)區(qū)卡在網(wǎng)上購(gòu)購(gòu)買消費(fèi)品，，由小區(qū)服務(wù)務(wù)人員提供上上門服務(wù)。電子付費(fèi)系統(tǒng)統(tǒng)。網(wǎng)上支付付水費(fèi)、電費(fèi)費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)，，以及訂奶、、訂報(bào)、房租租、電話、有有線電話、入入托等費(fèi)用。。網(wǎng)上訂餐系統(tǒng)統(tǒng)?？稍诰W(wǎng)上上直接實(shí)現(xiàn)點(diǎn)點(diǎn)菜、訂餐，，并可在社區(qū)區(qū)餐廳預(yù)訂座座位或飯菜。。?形象推廣?項(xiàng)目：海晟未未來城—自有有我空間案名解析城市越繁華，，家的概念越越重要。在陌生的路口口容易迷路，，熟悉的家才會(huì)會(huì)在心中停留留，因此，完整的的生活，需要要一個(gè)完全自自我的空間。。????項(xiàng)目案名：：海晟空間??????THANKS！?企業(yè)業(yè)未未來來的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，，就就是是細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。。好的習(xí)慣是一一筆財(cái)富，一一旦你擁有它它，你就會(huì)受受益終生。養(yǎng)養(yǎng)成"立即行動(dòng)"的習(xí)慣，你的的人生將變得得更有意義。。1月-231月-23兵隨將轉(zhuǎn)，無無不可用之才才。作為一個(gè)個(gè)管理者，你你可以不知道道下屬的短處處，卻不能不不知道下屬的的長(zhǎng)處。人生就像一條條河，你趟過過去就沒有了了。人生不是一種種享樂，而是是一樁十分沉沉重的工作。。三流的點(diǎn)子加加一流的執(zhí)行行力，永遠(yuǎn)比比一流的點(diǎn)子子加三流的執(zhí)執(zhí)行力更好。。人之所以能，，是相信能。。22:37:2422:37:2422:37大成功靠團(tuán)隊(duì)隊(duì)，小成功靠靠個(gè)人。成功開始于想想法，但是，，只有這樣的的想法，卻沒沒有付出行動(dòng)動(dòng)，還是不可可能成功的。。惟一持久的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，也也許就是比你你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手學(xué)習(xí)得更快快的能力。很多人喜歡拖拖延，他們對(duì)對(duì)手頭的事情情不是做不好好，而是不去去做，這是最最大的惡習(xí)。。管理就是把復(fù)復(fù)雜的問題簡(jiǎn)簡(jiǎn)單化，混亂亂的事情規(guī)劃劃化。人生偉偉業(yè)的的建立立，不不在能能知，，乃在在能行行。1月-2322:37:2422:37人類學(xué)學(xué)會(huì)走走路，，也得得學(xué)會(huì)會(huì)摔跤跤，而而且只只有經(jīng)經(jīng)過摔摔跤他他才能能學(xué)會(huì)會(huì)走路路。管理階階層的的領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)能力力是刺刺激員員工努努力工工作的的原動(dòng)動(dòng)力。。管理首首先是是人為為達(dá)到到自己己目的的而進(jìn)進(jìn)行的的自覺覺活動(dòng)動(dòng)。管理職職能包包括明明確地地說明明目標(biāo)標(biāo)及獲獲得實(shí)實(shí)現(xiàn)所所定目目標(biāo)必必需的的資源源和努努力。。經(jīng)理理不不是是只只告告訴訴別別人人怎怎么么干干的的家家伙伙，，而而是是要要激激發(fā)發(fā)隊(duì)隊(duì)伍伍產(chǎn)產(chǎn)生生一一定定報(bào)報(bào)負(fù)負(fù)，，并并朝朝目目標(biāo)標(biāo)勇勇往往直直前前。。22:37:2422:37:2422:37獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)什什么么，，就就會(huì)會(huì)得得到到什什么么。。建立立目目標(biāo)標(biāo)是是一一種種平平衡衡：：在在企企業(yè)業(yè)成成果果與與遵遵循循人人們們所所相相信信的的原原則則之之間間的的平平衡衡，，在在企企業(yè)業(yè)當(dāng)當(dāng)前前需需要要與與長(zhǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)需需要要之之間間的的平平衡衡，，在在期期望望的的結(jié)結(jié)果果與與可可用用的的資資源源之之間間的的平平衡衡。。懶惰惰象象生生銹銹一一樣樣，，比比操操勞勞更更能能消消耗耗身身體體;經(jīng)常常用用的的鑰鑰匙匙，，總總是是亮亮閃閃閃閃的的。。今天天應(yīng)應(yīng)做做的的事事沒沒有有做做，，明明天天再再早早也也是是耽耽誤誤了了。。言行一致致是成功功的開始始。1月-231月-2322:37:2422:37:24用他，就就要信任任他；不不信任他他，就不不要用他他。賺錢之道道很多，，但是找找不到賺賺錢的種種子，便便成不了了事業(yè)家家。戀愛，也也就是說說，我們們不得不不接觸生生活中最最甜蜜的的事情，，不過我我們必須須不屈服服于這些些事物。。2023年1月月5日10:37下下午人的一生生，或多多或少，，總是難難免有浮浮沉。不不會(huì)永遠(yuǎn)遠(yuǎn)如旭日日東升，，也不會(huì)會(huì)永遠(yuǎn)痛痛苦潦倒倒。辦企業(yè)有如如修塔，如如果只想往往上砌磚，，而忘記打打牢基礎(chǔ)，，總有一天天塔會(huì)倒塌塌。05一月月202310:37:24下下午涓滴滴之之水水終終可可磨磨損損大大石石，，不不是是由由于于它它力力量量大大，，而而是是由由于于晝晝夜夜不不舍舍的的滴滴墜墜。。只只有有勤勤奮奮不不懈懈的的努努力力才才能能夠夠獲獲得得那那些些技技巧巧，，因因此此，，我我們們可可以以確確切切地地說說:說:不積積跬跬步步，，無無以以致致千千里里。。一月月2310:37下下午午不要要把把災(zāi)災(zāi)難難當(dāng)當(dāng)作作公公關(guān)關(guān)，，不不然然你你的的員員工工會(huì)會(huì)制制造造更更多多的的災(zāi)災(zāi)難難。。競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手手就就像像磨磨刀刀石石一一樣樣，，它它把把我我們們磨磨得得非非常常的的鋒鋒利利，，然然后后我我們們就就手手起起刀刀落落，，把把競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手手給給砍砍掉掉了了。。2023/1/522:37:24年輕輕人人欠欠缺缺經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，，但但請(qǐng)請(qǐng)不不要要忘忘記記:年輕輕是是你你最最大大的的本本錢錢。。不不要要怕怕犯犯錯(cuò)錯(cuò)，，也也不不要要畏畏懼懼挑挑戰(zhàn)戰(zhàn)，，你你應(yīng)應(yīng)該該堅(jiān)堅(jiān)持持到到底底，，在在出出人人頭頭地地的的過過程程中中努努力力再再努努力力。。如果果你你不不能能戰(zhàn)戰(zhàn)勝勝對(duì)對(duì)手手，，就就加加入入到到他他們們中中間間。。為顧顧客客節(jié)節(jié)省省每每一一分分錢錢。。10:37:24下下午午10:37下下午午當(dāng)大大家家都都變變得得聰聰明明起起來來的的時(shí)時(shí)候候，，我我就就甘甘心心做做個(gè)個(gè)笨笨人人;當(dāng)大大家家都都盡盡力力包包裝裝自自己己的的時(shí)時(shí)候候，，我我就就什什么么都都不不穿穿。。這這是是我我的的策策略略，，質(zhì)質(zhì)樸樸示示人人，，真真實(shí)實(shí)有有力力。。輕率和和疏忽忽所造造成的的禍患患不相相上下下。有有許多多青年年人之之所以以失敗敗，就就是敗敗在做做事輕輕率這這一點(diǎn)點(diǎn)上。。1月-231月-2322:3722:37:2422:37:24一個(gè)有有真正正大才才能的的人卻卻在工工作過過程中中感到到最高高度的的快樂樂。獲得成成功有有兩個(gè)個(gè)重要要的前前題:一是堅(jiān)堅(jiān)決，，二是是忍耐耐。在勞力力上勞勞心，，是一一切發(fā)發(fā)明之之母。。事事事在勞勞力上上勞心心，變變可得得事物物之真真理。。2023/1/522:37:24多數(shù)人總想想著為了賺賺錢做點(diǎn)什什么，所以以賺不到。。賺錢是做做了什么才才賺來了錢錢。1月-232023/1/522:37:241月-23謝謝各位！！9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。22:37:2422:37:2422:371/5/202310