某樓盤營銷推廣建議

世紀(jì)景園

營銷推廣建議2009年4月18日＞市場分析

＞項目分析

＞目標(biāo)客群分析

＞營銷推廣建議

＞價格定位

內(nèi)容綱要世紀(jì)景園＞市場分析

▲宏觀形勢分析

1、自今年3月份以來，我國的國民經(jīng)濟(jì)開始逐漸復(fù)蘇，各項經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)都明顯提高，房地產(chǎn)業(yè)也開始漸漸的回暖，全國各地頻頻出現(xiàn)樓市“小陽春”。這反映出我國政府應(yīng)對金融危機的制定的一系列經(jīng)濟(jì)振新計劃已開始發(fā)揮作用，老百姓購房的信心指數(shù)漸漸提高。

2、去年爆發(fā)金融危機以來，政府和央行相繼出臺了有利于房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)政策，旨在幫助房地產(chǎn)業(yè)走出低谷和恢復(fù)老百姓的購房信心。降息，降低首付，松綁二套房貸，契稅減免等等3、經(jīng)濟(jì)振新計劃的實施才剛剛開始，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇也才剛剛開始，預(yù)計房地產(chǎn)市場的回暖現(xiàn)象會延續(xù)到下半年。世紀(jì)景園▲江都房地產(chǎn)市場分析1、受國家經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的影響，今年春節(jié)后以來，江都房地產(chǎn)市場的房屋成交量相比去年年底大幅提高，各樓盤捷報頻傳。銷售回暖的態(tài)勢將會延續(xù)

2、江都市房地產(chǎn)市場經(jīng)過前幾年的迅猛發(fā)展，剛性需求和投資投機性需求得到充分釋放，而市場供給量逐年增長，房地產(chǎn)市場供大于求。老百姓購房趨于理性。

3、由于去年的房地產(chǎn)的低潮，房產(chǎn)價格基本調(diào)整歸位，目前，雖然形勢大好，但開發(fā)商仍然不敢掉以輕心，一如既往的促銷優(yōu)惠。世紀(jì)景園＞項目分析★項目概況★SWOT分析★定位分析世紀(jì)景園★項目概況基本資料：占地約61218.3㎡，約92畝，容積率1.41總建筑面積86330㎡，住宅總建筑面積81370㎡綠地率35.1%，建筑密度22.8%地下停車位443個，地下停車位20個，總戶數(shù)679戶。產(chǎn)品配比：多層疊加別墅（5+1）：共5棟，面積區(qū)間：85.4㎡—205.3㎡退臺式花園洋房（6F）：共12棟，面積區(qū)間：62㎡—148㎡小高層（9+1）：共6棟，面積區(qū)間：69.5㎡—122㎡單身公寓和社區(qū)底商：1棟，面積未定。

分為四大組團(tuán)：凱旋宮，香榭宮，美泉宮和麗景宮。世紀(jì)景園★SWOT分析優(yōu)勢(Superiority)：

1、本項目位于江都市的城北新區(qū)，政府機構(gòu)集中與此，居住小區(qū)林立，經(jīng)過幾年的開發(fā)，已逐漸開始成熟，呈現(xiàn)出一定的居住氛圍，生活配套逐漸完善。2、地塊周邊道路狀況良好，路網(wǎng)密集，交通便捷，距城市中心尺度和主要生活配套較近。3、本公司實力雄厚，在江都已有良好的市場口碑。項目全力打造的第三代住宅產(chǎn)品：小區(qū)規(guī)劃完善，戶型精致實用，景觀高檔，星級物業(yè)等等，產(chǎn)品的附加值高。世紀(jì)景園劣勢(Weakness)：

1、地塊周邊荒涼，無強勢資源，顯得有些孤立，四周被農(nóng)田，農(nóng)民房，安置小區(qū)等圍繞，影響本項目的高檔形象。

2、項目地價成本高，價格天生不具競爭優(yōu)勢。

3、總建面約8.6萬㎡，不具備規(guī)模優(yōu)勢。世紀(jì)景園機會(Opportunity)：1、本項目屬于城市發(fā)展新區(qū)，具有規(guī)劃利好，是江都市政府重點打造的行政居住生活區(qū)域；

2、周邊的相對較少精品高檔住宅項目

3、為不可多得的物業(yè)類型----稀缺性（疊加別墅，退臺洋房），市場上鮮有同類產(chǎn)品，客源分流相對少；世紀(jì)景園威脅(Threaten)：

1、江都城北新區(qū)，樓盤眾多，基本未開發(fā)完畢，且還有多幅地塊等待開發(fā)，供應(yīng)量大，競爭激烈。客戶購房可選擇余地大。

2、華豐紫郡項目將于今年7，8月份上市銷售，搶先本項目消化部分客戶。

3、金融危機對房地產(chǎn)市場的影響不能很快的消除。世紀(jì)景園★定位分析析1、屬性定定位2、主題定定位3、形象定定位世紀(jì)景景園1、屬性定位位江都行政居住住生活新區(qū)，，具有規(guī)劃利利好高地價、低密密度、中小規(guī)規(guī)模居住用地地地塊平坦，無無強勢資源，，周邊有一定定的居住氛圍圍交通便捷，距距城市中心尺尺度較近城市新區(qū)、高高地價、無強強勢資源、低低密度中小規(guī)規(guī)模居住物業(yè)業(yè)世紀(jì)景園園2、主題定位位健康的家文化的家看得見的家我的家園，我我的家世紀(jì)景園園主題定位詮釋釋我的家園我的的家：以第一人稱表表達(dá)和強調(diào)，，這個環(huán)境優(yōu)優(yōu)美，健康生生態(tài)，星級物物管的社區(qū)是是我的家園，，戶型精致，，節(jié)能科技的的住宅是我的的家。能夠引引起大家的共共鳴。世紀(jì)景園園3、形象定位位完美規(guī)劃節(jié)能建筑全優(yōu)戶型星級物業(yè)生態(tài)景觀經(jīng)典區(qū)位通達(dá)交通特色配套精致社區(qū)，私私享生活世紀(jì)景園園精致社區(qū)釋義：這是一個生活活講究的社區(qū)區(qū)。精裝立面面演繹貴族族氣質(zhì)；戶戶型情趣設(shè)計計，精致用心心體驗；園林林精心雕琢，，體會移步換換景的美感。。這是個精巧巧的社區(qū)，僅僅為少數(shù)人共共享。私享生活釋義：藍(lán)天，白云云，花草，樹樹木。這里擁擁有屬于自己己的一片天地地。這里是少少數(shù)人的天堂堂，多數(shù)人的的夢想。世紀(jì)景園園＞目標(biāo)客群分析析核心客戶———職業(yè)特征：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營營業(yè)主、外地地務(wù)工經(jīng)商人人員；置業(yè)目的：改善居住條件件，為子女教教育購房，進(jìn)進(jìn)城居住置業(yè)關(guān)注點：居住舒適度度、生活品質(zhì)質(zhì)、社區(qū)氛圍圍世紀(jì)景園園重要客戶———職業(yè)特征：泛權(quán)力公務(wù)員員置業(yè)目的：換房，生活品品質(zhì)的提升、、保值升值置業(yè)關(guān)注點：：完全不同的居居住感受、社社區(qū)品味世紀(jì)景園園次要客戶———職業(yè)特征：年輕購房者，，投資客戶置業(yè)目的：滿足自住需求求，結(jié)婚房，，投資升值置業(yè)關(guān)注點：：生活便利度、、實用性、未未來升值潛力力世紀(jì)景園園目標(biāo)客戶核心心價值取向及及應(yīng)對分析客戶分類核心價值取向產(chǎn)品需求應(yīng)對策略核心客戶周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營業(yè)主關(guān)注項目未來的升值力；注重產(chǎn)品品質(zhì)感和居住舒適度

舒適3房，4房別墅

強調(diào)社區(qū)的整體檔次，考慮居住的身份感和品質(zhì)感外出務(wù)工經(jīng)商人員舒適、宜居的生活，關(guān)注老人和孩子的居住問題緊湊3房，舒適3房強調(diào)社區(qū)的宜居性，看中戶型設(shè)計和建筑質(zhì)量等重要客戶泛權(quán)力公務(wù)員升級置業(yè)，希望體驗與之前完全不一樣的居住感受；關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)和社區(qū)品味舒適3房，4房別墅充分挖掘物業(yè)價值，提高品質(zhì)感，占有優(yōu)勢景觀資源次要客戶

年輕客戶，投資客總價敏感，關(guān)注戶型實用性，生活便利度緊湊2房，3房基本生活配套，戶型基本舒適世紀(jì)景園園＞營銷推廣建議議第二階段市場強力釋放放階段——建立知名度/促進(jìn)銷售市場高提醒階階段——建立形象/傳傳達(dá)特色理念念市場深化與品品牌培育階段段——強化認(rèn)同感第一階段第三階段世紀(jì)景園園第一階段傳播播策略執(zhí)行市場高提醒階階段。市場預(yù)熱階段段：45天1）傳播目標(biāo)標(biāo)導(dǎo)入本公司第第三代住宅產(chǎn)產(chǎn)品概念，建建立本項目中中高檔社區(qū)形形象。2）溝通主題題樣板間璀璨綻綻放，恭請全全城鑒賞家世紀(jì)景園園3）推廣組合合事件公關(guān)（銷售中心和和樣板區(qū)同時時開放活動策策劃）戶外廣告（戶外大牌，，工地圍墻，，路旗等）報紙電視媒體體報道（形象輿論炒炒作）銷售道具（樓樓書，折頁，，沙盤模型，，三維宣傳片片等）世紀(jì)景園園第二階段傳播播策略執(zhí)行市場強力釋放放。開盤期：30天1）傳播目標(biāo)標(biāo)本項目所追求求的高品質(zhì)的的生活理念強強烈釋放，引引起公眾共鳴鳴，達(dá)到開盤盤預(yù)期效果2）溝通主題題項目入市，開開盤世紀(jì)景園園3）推廣組合合（全方位集集中轟炸）事件公關(guān)（開開盤慶典策劃劃，中秋國慶慶活動策劃））戶外廣告（戶戶外大牌，工工地圍墻，路路旗等）銷售道具（樓樓書，折頁，，沙盤模型，，三維宣傳片片等）報紙廣告（揚州晚報/揚子晚報/江都快報））電視廣告（江江都新樓市/電視貼片））DM，短信，，網(wǎng)絡(luò)和電臺臺廣播世紀(jì)景園園第三階段傳播播策略執(zhí)行市場深化與品品牌培育。維持市場熱度度：90天1）傳播目標(biāo)標(biāo)建立項目產(chǎn)品強勢勢地位，鞏固固與新老客戶戶的關(guān)系，形形成口碑和人人脈營銷。2）溝通主題題賣點點世紀(jì)景園園3）推廣組合合事件公關(guān)（客客戶會聯(lián)誼會會策劃，業(yè)主主質(zhì)量監(jiān)督委委員會成立策策劃等）戶外廣告（戶戶外大牌，工工地圍墻，路路旗等）報紙廣告（揚州晚報/揚子晚報））電視廣告（江江都新樓市/電視貼片））DM，短信，，網(wǎng)絡(luò)和電臺臺廣播世紀(jì)景園園＞價格定位參考因素：1、平臺價格格——江都城城北區(qū)域整體體價格：3100——5000元/㎡2、競爭對手手——小高層層對比世紀(jì)花花園/建盈國國際城花園洋房對比比春江花都疊加別墅對比比恒泰貴筑/世紀(jì)花園3、自身的條條件——地段段，體量，周周邊環(huán)境相比比不占優(yōu)勢，，土地成成本本高4、第三帶住住宅產(chǎn)品的附附加值：溢價價約300元元/㎡世紀(jì)景園園產(chǎn)品剛?cè)胧袃r價格初估：產(chǎn)品價格（元/㎡）疊加別墅4000--4500花園洋房3300—4200小高層3300---4000世紀(jì)景園園謝謝觀看，請請指正！世紀(jì)景園園9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。22:54:5922:54:5922:541/5/202310:54:59PM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。1月-2322:54:5922:54Jan-2305-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。22:54:5922:54:5922:54Thursday,January5,202313、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。1月-231月-2322:54:5922:54:59January5,202314、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。05一一月202310:54:59下下午22:54:591月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月2310:54下下午1月-2322:54January5,202316、行動出成果果，工作出財財富。。2023/1/522:54:5922:54:5905January202317、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時時，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點的的射線向前前。。10:54:59下下午10:54下午22:54:591月-239、沒有失敗敗，只有暫暫時停止成成功！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒有。。。22:54:5922:54:5922:541/5/202310:54:59PM11、成功就就是日復(fù)復(fù)一日那那一點點點小小努努力的積積累。。。1月-2322:54:5922:54Jan-2305-Jan-2312、世間成成事，不不求其絕絕對圓滿滿，留一一份不足足，可得得無限完完美。。。22:54:5922:54:5922:54Thursday,January5,202313、不知知香積積寺，，數(shù)里里入云云峰。。。1月-231月-2322:54:5922:54:59January5,202314、意志堅強強的人能把把世界放在在手中像泥泥塊一樣任任意揉捏。。05一月月202310:54:59下下午22:54:591月-2315、楚塞三湘湘接，荊門門九派通。。。。一月2310:54下午1月-2322:54January5,202316、少年十十五二十十時，步步行奪得得胡馬騎騎。。2023/1/522:54:5922:54:5905January202317、空山新新雨后，，天氣晚晚來秋。。。10:54:59下下午10:54下下午22:54:591月-239、楊柳散和風(fēng)風(fēng)，青山澹吾吾慮。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、閱讀一切好好書如同和過過去最杰出的的人談話。22:54:5922:54:5922:541/5/202310:54:59PM11、越是是沒有有本領(lǐng)領(lǐng)的就就越加加自命命不凡凡。1月-2322:54:5922:54Jan-2305-Jan-2312、越是是無能能的